Maison dè famille Sortir en douceur dè l`indivision

LE REVENU PLACEMENTS
Date : ETE 15
Page de l'article : p.24-25
Journaliste : Barbara Hufnagel
Pays : France
Périodicité : Mensuel
OJD : 71206
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DROIT ET FISCALITÉ ENQUÊT
Maison dè famille
Sortir en douceur
dè l'indivision
S'accorder sur l'avenir
de ce bien chargé de
souvenirs n'est pas
simple. Nos conseils
pour obtenir votre part.
u règlement d'une
succession, il n'est
pas rare de se retrouver en situation d'indivision. Chaque héritier est
alors propriétaire d'une partie
du bien, proportionnelle à ses
droits dans la succession. Si
certains biens peuvent facilement être répartis sans états
d'âme, il est plus difficile de
se séparer de la maison de famille, chargée d'histoire et de
A
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souvenirs. Dans un premier
temps, on laisse les choses en
l'état. La maison est bien placée, près de l'océan... On décide d'en profiter à tour de
rôle, voire de s'y retrouver
l'été. Puis le temps passe. Le
bien doit être entretenu, les
dépenses s'accumulent, organiser le calendrier des vacances devient plus difficile...
Les contraintes des uns et des
autres remettent à l'ordre du
jour la question du partage.
D n'y a pas de fatalité et il
est toujours possible de sortir
d'une indivision. Il s'agit d'un
droit fondamental énoncé dans
le Code civil (article 815):
« Nul n'est contraint de rester
dans l'indivision.» Dans cette
situation, deux possibilités :
tout se passe bien ou la situation devient conflictuelle.
En cas d'accord entre
les héritiers
Dès les premiers entretiens
avec le notaire, les attentes
de chacun se précisent. Pour
la mise en vente, la décision doit
être prise à l'unanimité. Si les
héritiers sont d'accord sur le
principe, il leur faudra fixer
le prix de mise en vente et arrêter un prix plancher. Étienne
Guérin, président du cabinet
de conseil Practis, précise que
la conclusion d'une convention
d'indivision (c'est un acte
payant, fait devant notaire et
publié aux hypothèques) peut
simplifier la vente. Un gérant
sera alors nommé parmi les
indivisaires. Il sera chargé de
faire estimer le bien et de choisir un mandataire pour sa commercialisation.
Une fois l'acheteur trouvé,
le notaire rédigera un acte de
vente reprenant les droits des
héritiers dans l'indivision.
Chacun récupérera sa quotepart du prix de vente et ce
sera la fin de l'indivision. En
cas de plus-value, chacun sera
imposable selon sa quote-part.
Si la majorité souhaite
conserver la maison de famille,
celui (ou ceux) qui veut sortir de
l'indivision n'est pas bloqué. Il
MONASSIER 7164144400508
LE REVENU PLACEMENTS
Date : ETE 15
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Journaliste : Barbara Hufnagel
Pays : France
Périodicité : Mensuel
OJD : 71206
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Exemple de règlement d'un partage dans une fratrie
Bertrand Durand décède en 2008. Ses deux fils héritent d'une maison d'une valeur
de 1 million d'euros. Ils décident de la garder. Chacun est propriétaire de la moitié
de la maison. Tous deux sont en situation d'indivision successorale.
aon frere est d'accorc
pour lui racheter sa part.
Son frère n'est pas d'accord
pour lui racheter sa part.
Quèlques années plus tard, un des
frères souhaite sortir de l'indivision.
ï
Prise de contact avec
le notaire, evaluation du bien.
Chacun fait appel à un avocat
pour essayer de trouver un accord.
Redaction de l'acte
Attribution de la maison à l'un des frères.
Versements d'une soulte à l'autre.
de partage de l'indivision.
Perception des frais de notaire
et de droits divers (entre 3 et
4 % de la valeur du bien), i
Publication aux hypothèques.
La maison a désormais
un seul propnétaire.
doit notifier par acte d'huissier
son souhait de vendre aux autres indivisaires et préciser le
prix auquel il envisage de
céder sa quote-part. Les autres
indivisaires ont alors un droit de
préemption sur cette part (une
priorité d'achat). Important:
si vous décidez d'acheter la
part de votre frère ou de votre
sœur, ajoutez à votre budget les
frais de notaire et le droit de partage, soit un coût supplémentaire d'environ 3,5 % (lire l'encadré ci-contre).
En cas de mésentente
entre les héritiers
Lorsqu'il faut décider du sort
de la maison de famille, c'est
souvent la zizanie. Il y a ceux
qui militent pour garder le
bien, car ils associent ce dernier à des souvenirs, à l'histoire
familiale, voire au respect de
la mémoire du défunt. Et ceux
qui aimeraient récupérer des
liquidités pour réaliser leurs
projets, faire des donations à
leurs enfants . Pour autant,
un indivisaire ne peut pas bioTous droits réservés à l'éditeur
Intervention du notaire
Vente aux enchères de la maison
Perception des frais de notaire et
de droits divers (de 3 à 4 % de la valeur
du bien) ; frais d'avocat et de justice
(tres variables selon la procedure).
Le notaire enregistre la vente,
perçoit les droits.
quer la situation indéfiniment.
Si les notaires, qui jouent souvent les médiateurs, n'arrivent
pas à convaincre les membres
de la famille de s'entendre, la
justice peut être saisie.
Depuis la loi du 12 mai 2009,
à défaut d'un accord entre les
héritiers, la vente peut être autorisée par le tribunal de grande
instance à la demande d'un ou
plusieurs indivisaires représentant au moins deux tiers des
droits de succession.
Pour éviter d'encombrer les
prétoires, vous devrez apporter
la preuve qu'aucun accord n'a
pu être trouvé au préalable.
Dans ce cas, la procedure à
suivre est la suivante :
• le notaire reçoit les intentions des indivisaires qui souhaitent vendre,
• il notifie dans un délai d'un
mois ces intentions aux autres
indivisaires ;
• les indivisaires ont alors un
délai de trois mois pour s'opposer à la vente, ou licitation
(terme juridique désignant la
vente d'un bien indivis).
• S'ils ne s'y opposent pas, le
notaire dresse un procès-ver-
Saisir
la.
met
la pression sur
les indivisaires
récalcitrants.
Souvent,
cela suffit pour
provoquer
la cession. Il faut,
dans la mesure
du possible,
éviter la vente
aux enchères
au tribunal."
Étienne Guérin,
Partage du montant de la vente. |
president de Practis
societe de conseil en
droit du patrimoine
N'oubliez pas le droit de partage
epuis le 1erjanvier 2012,
le droit de partage
est fixé à 2,5% de la valeur
de l'actif net à partager
pour sortir d'une indivision.
Il s'agit d'un droit d'enregistrement (fiscal) à la charge
des indivisaires, a ne pas
confondre avec les frais de
notaire. Prenons l'exemple
d'un bien immobilier d'une
valeur de 520 DOO euros
détenu en indivision par
des freres et sœurs, Marie,
Dominique et Nicolas.
D
bal et le tribunal peut être
saisi pour autoriser la vente,
si elle ne porte pas atteinte à
la réserve héréditaire.
- S'ils s'y opposent, le tribunal
pourra ordonner une vente
aux enchères judiciaire.
En cas de désaccord, le recours à la justice est une solution, mais elle est longue et
coûteuse. Rassurez-vous, bien
souvent un accord amiable est
obtenu avant d'en arriver à
Si Marie rachète les parts
de ses frères, l'opération
reviendra à 18 DOO euros
environ, dont 13000 euros
de droit de partage et
5000 euros d'émoluments
et taxes diverses.
Attention, ces frais doivent
être partagés entre tous
les indivisaires selon leur
quote-part dans l'mdivision. Il est toutefois possible de prévoir une autre
répartition avec l'accord
de tous les indivisaires.
une douloureuse vente aux
enchères. Si vous avez identifié
des indivisaires susceptibles
de bloquer la situation, n'hésitez pas à saisir rapidement
le tribunal pour demander la
mise en vente, recommande
Me Michael Badoit, notaire du
groupe Monassier à Joué-lès
Tours. Il sera toujours temps
de revenir en arrière si vous
parvenez à un accord •
BARBARA HUFNAGEL
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