Comment réviser un loyer d`habitation?

Comment réviser un loyer d'habitation ?
Attention
L'article 9 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat a modifié l'indice de référence
des loyers créé par l'article 35 de la loi 2005-841 du 26 juillet 2005.
Entré en vigueur le 10 février 2008, ce nouvel indice de référence des loyers se substitue à l'indice de
référence des loyers institué par l'article 35 de la loi 2005-841 du 26 juillet 2005 précitée. Cet indice,
conformément à l'article 17d de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports
locatifs, permet de réviser les loyers des nouveaux contrats de location et des contrats de location en
cours sans qu'il soit nécessaire de faire un avenant.
L'indice de référence des loyers d'un trimestre donné correspond à la moyenne, sur les douze derniers
mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Il est calculé sur une référence
100 au quatrième trimestre de 1998. L'évolution de l'indice de référence intervenant dans la révision des
loyers d'habitation est arrondie à deux décimales.
Il ne faut pas confondre :
a) la révision du loyer qui intervient chaque année en cours de bail (loi n° 89 - 462 du 6 juillet 1989
modifiée - article 17 d)
avec
b) l'augmentation que le propriétaire peut proposer à l'occasion du renouvellement du bail, lorsque le
loyer est manifestement sous-évalué par rapport à celui des logements comparables du voisinage (article
17 c - loi n°89 - 462 du 6 juillet 1989 modifiée)
ou bien
c) la majoration du loyer en cours de bail, consécutive à la réalisation par le bailleur de travaux
d'amélioration (article 17 e - loi n°89 - 462 du 6 juillet 1989 modifiée)
Ce qui suit ne traite que des procédures de révision annuelle du loyer, c'est-à-dire du point a) ci-dessus.
La réglementation
En vertu de l'article 17 d de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, "Lorsque le contrat de location
prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à
défaut, au terme de chaque année du contrat.
L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers
publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui
correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors
tabac et hors loyers. À défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du
dernier indice publié à la date de signature du contrat de location."
Il ressort de ce texte (loi n° 89-462 modifiée) que le loyer d'un local à usage d'habitation n'est révisé
chaque année que si une clause du contrat de location le prévoit expressément. Cette révision annuelle
intervient, à l'initiative du bailleur, à la date indiquée dans le contrat de location ou à défaut, à la date
anniversaire du contrat. En l'absence d'une clause de révision, le loyer restera le même pendant toute la
durée du bail.
L’indice de référence des loyers à prendre en compte
La revalorisation du loyer qui ne peut être qu'annuelle, ne peut excéder la variation annuelle de l'indice
de référence des loyers. S'agissant de la date de l'indice de référence à prendre en compte, soit le bail le
précise soit à défaut de clause contractuelle fixant cette date, c'est la date du dernier indice publié à la
date de signature du contrat qui s'applique. Dans ce dernier cas, pour un nouveau contrat conclu le 1er
mars 2008, l'indice du 4ème trimestre sera alors utilisé, chaque année, pour calculer la révision du loyer.
Pour les baux en cours, à compter du 10 février 2008, l'indexation sur l'ancien IRL (institué par l'article
35 de la loi n° 2005-841), figurant dans le bail, est désormais remplacée par l'indexation sur le nouvel
IRL et s'applique sans qu'il soit nécessaire de faire un avenant au bail. Par ailleurs, s'agissant de la date
de référence à prendre en compte, à défaut de clause contractuelle fixant cette date, c'est la date du
dernier indice publié à la date de signature du contrat qui s'applique. Par exemple pour un contrat conclu
le 1er mars 2007, l'indice du 3ème trimestre sera utilisé chaque année pour calculer la révision du loyer, car
en 2007 seul l'indice du 3ème trimestre était connu en mars.
Ce nouvel indice est publié chaque trimestre par l'Insee :
•
l'indice de référence des loyers du 1er trimestre sera publié vers le 15 avril ;
•
l'indice de référence des loyers du 2e trimestre sera publié vers le 15 juillet ;
•
l'indice de référence des loyers du 3e trimestre sera publié vers le 15 octobre ;
•
l'indice de référence des loyers du 4e trimestre sera publié vers le 15 janvier suivant.
La valeur de l'indice et de son évolution annuelle sont disponibles sur une série de supports que l'Insee
met à votre disposition (Voir Bloc droit de la page). Au moment de leur sortie, les données sont
également reprises dans la presse qui publie l'indice et son taux de variation annuel. L’Insee publie une
série historique (depuis le 1er trimestre 2006) de ce nouvel indice.
L'indice fait l'objet d'une publication au Journal Officiel, c'est la date de publication de l'indice par l'Insee
dans la publication Informations Rapides qui sert de référence.
Pour éviter tout litige, vérifiez soigneusement le contenu du contrat de location.
Les loyers concernés
La méthode décrite ici concerne notamment les locaux à usage d'habitation régis par la loi n°89-462 du 6
juillet 1989 modifiée, les locaux meublés soumis à l'article L 632-1 du code de la construction et de
l'habitation, les redevances de location-accession à la propriété immobilière (article 7 de la loi n° 84-595)
et les loyers des bâtiments d'habitation des fermages et baux ruraux (article L411-11 du Code Rural). En
sont notamment exclus les locaux commerciaux et les locaux spécifiques régis par d'autres dispositions
législatives.
Le calcul de la révision annuelle
Relisez soigneusement votre contrat de location. Vous devez y trouver une clause indiquant les
conditions de la révision de votre loyer. Soyez très attentif au trimestre à prendre en compte pour le
calcul de cette révision. Si la clause de révision du contrat n'a pas prévu le trimestre de référence à
prendre en compte, il convient dans ce cas, de se référer à "celui qui correspond au dernier indice connu
à la date de la signature du bail".
Exemple
Soit un bail de location signé le 1er mars 2007 pour un loyer mensuel de 500 euros, révisable annuellement à la
date anniversaire du contrat. Le trimestre à prendre en compte (à défaut de clause particulière) est le dernier
trimestre connu à la date de signature du bail soit le 3ème trimestre. Les données nécessaires à ce calcul ont été
publiées le 14 février 2008. Voici un tableau des indices et de leurs évolutions annuelles entre 2006 et 2007.
Indice de référence des loyers (IRL)
référence 100 au quatrième trimestre de 1998
Période
Indice de référence des loyers
Variation annuelle (%)
Date de parution
4e trimestre 2007
114,30
+1,36
14/02/2008
3e trimestre 2007
113,68
+1,11
14/02/2008
2e trimestre 2007
113,37
+1,24
14/02/2008
1er trimestre 2007
113,07
+1,44
14/02/2008
4e trimestre 2006
112,77
///
14/02/2008
3e trimestre 2006
112,43
///
14/02/2008
2e trimestre 2006
111,98
///
14/02/2008
1er trimestre 2006
111,47
///
14/02/2008
Au 1er mars 2008, intervient la première révision du loyer. L'indice de référence des loyers du troisième
trimestre de 2007 est égal à 113,68. Il a augmenté de 1,11% par rapport aux 112,43 du troisième trimestre de
2006. Le nouveau loyer sera au plus égal à :
soit :
La valeur maximale du nouveau loyer est de 505,55 euros.