Les indicateurs IPD 2012 de l`immobilier d

Les indicateurs IPD 2012
de l’immobilier d’exploitation
Sandrine Bourgineau, Philippe Fixel & Stéphanie Galiègue
Jeudi 28 juin 2012, Institut du Monde Arabe, 75005 Paris
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1
Ordre du jour
•
9h00 : Les indicateurs 2012 de l’immobilier d’exploitation en France

Introduction : La base de données et la méthodologie IPD Utilisateurs

Performance économique : Coût global, loyer & charges
Stéphanie Galiègue : Directeur Général IPD - Europe du Sud

Environnement de travail : Optimisation de l’espace, Services aux occupants, Qualité des immeubles
Sandrine Bourgineau : Responsable IPD Utilisateurs - France

Performance environnementale : Énergie, Eau, Déchets, CO 2
Philippe Fixel : Directeur des solutions aux Utilisateurs et Environnement - Europe du Sud
Réactions et commentaires :
•
•
Daniel Dubost – Direction Générale des Finances Publiques
•
Roger-Marc Gaudiot – Nexity Property Management
•
Frédéric Goupil de Bouillé – Renault
10h45 : Cocktail
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2
Réactions et commentaires
•
Animateurs :
Stéphanie Galiègue
IPD Europe du Sud
Directeur Général
•
Philippe Fixel
IPD Europe du Sud
Directeur Solutions pour Utilisateurs
et Environnement
Intervenants :
Daniel Dubost
Direction Générale des Finances Publiques
Chef du service France Domaine
Roger-Marc Gaudiot
Nexity Property Management
Directeur général Développement
Frédéric Goupil de Bouillé
Renault
Directeur Immobilier & Services généraux
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3
La base de données et la
méthodologie IPD Utilisateurs
Philippe Fixel
Directeur Solutions pour Utilisateurs et Environnement
IPD France et Europe du Sud
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4
La base de données
Les 7 typologies d’immeubles
Bureau Haut de Gamme / Prestige
(HGP)
Bureau Haute Fonctionnalité Technique
(HFT)
Catégorie de site emblématique de la société :
Site offrant une forte flexibilité technique.
- importance des services dédiés à la personne
- prédominance de la représentation commerciale
- dimension des espaces communs et de réception.
Il accueille des équipements techniques
particuliers et répond aux critères actuels en matière
d’optimisation de l’espace.
Local d’Activités Tertiaires (Mixtes)
Local d’Activités Légères
- SUBL bureaux > 35 %
- SUBL activités légères ≤ 65 %
- SUBL bureaux ≤ 35 %,
- SUBL activités légères > 65 %
Bureau Standard
Il offre des capacités d’accueil
standard dédié à l’activité tertiaire,
sans requis technique ou de prestige.
Centre Informatique
Centre de R&D
Centre de traitement de données avec une
très forte concentration d’équipements
informatiques.
Concentre les activités de recherche et
développement des sociétés industrielles.
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5
La base de données
Composition par typologie, en % de la surface
10,1 millions de mètres carrés
En millions de m² SUBL
12
10
Centre de
R&D
8
Centre Informatique
Local d‘Activités
Légères
1% 7%
6%
Bureau
Haut de Gamme
Prestige
20%
6
4
2
0
Local d’Activités
Tertiaires
3%
15%
20%
Bureau
Standard Province
15%
Bureau
HFT Paris
01 02
03
04
05
06
07
08
09
10
Bureau
HFT Périphérie
5% 4% 4%
Bureau
Standard Périphérie
Bureau
HFT Province
Bureau
Standard Paris
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6
11
Les standards produits et utilisés par IPD
Système de classification et de standardisation
Code des Coûts
Code de l’Environnement
Code des Surfaces
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7
La base multinationale : 103 millions de m²
Description
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8
La base multinationale
Bureaux – coûts (en €) par m² en Europe en 2011
700
622
600
500
468
400
367
300
226
233
260
290
389
414
301
200
100
0
Les participants :
AXA, Cisco, Essilor, Ericsson, GDF Suez, HSBC, Pfizer, PSA Peugeot Citroën, Renault, Sanofi, Société Générale,
Standard Chartered Bank, State Street, Symantec, Thales.
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Les coûts
Stéphanie Galiègue
Directeur général IPD France & Europe du Sud
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10
Bureaux : Évolution des loyers courus Investisseurs
Quels sont les facteurs qui expliquent ces évolutions ?
Regroupement des baux de bureau par type d’évolution du loyer couru :
Échantillon d’étude : 1,3 Mds € de loyer couru
2,1%
56%
16%
5%
5%
Baisse au-delà de
-5%
Baisse
en moyenne :
-17,9%
9%
8%
Inchangé
ICC
Hausse
hausse au-delà
de 5%
en moyenne :
en moyenne :
en moyenne :
en moyenne :
-2,4%
1,8%
2,7%
13,5%
Derrière une hausse moyenne de 2,1% se cache pour une majeure partie l’indexation sur
l’ICC ; 56% des loyers suivent ainsi l’indice pour une évolution moyenne de +1,9%.
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Évolution des loyers courus Investisseurs
Après l’inflexion de 2010, une reprise modérée
Loyers fin 2011
indicés
€ /m² /an
115
260 €
112
76 €
107
44 €
Bureau
Logistique
120
Local d'activités
110
100
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
En base 100 en 2005
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12
Évolution des loyers courus Investisseurs
2011, 2 semestres, 2 cadences, comme en 2010…
8
Bureau
Logistique et local d’activités
6
4
2
0
-2
-4
Valeur des patrimoines analysés semestriellement : 27,4 Mds €, soit 30 % de l’indice annuel (hors résidentiel)
au travers de 1 159 actifs et 23 portefeuilles
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Standards IPD : le Code des Coûts
Nous distinguons 37 catégories à travers 5 grandes rubriques
Source : IPD France
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Bureaux : Coût Total d’Exploitation par m²
A périmètre constant, seuls les services aux bâtiments baissent
Coût Total
d’Exploitation
Te/m² SUBL
+1,5 %
Loyer /
équivalent loyer
Charges
A1/m² SUBL
(A4+C+D+E)/m² SUBL
+0,6 %
+0,9 %
Loyer réel : -0,1 %
Refacturations
internes : +1,4 %
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Services aux
bâtiments
Autres charges
C/m² SUBL
(A4+D+E)/m² SUBL
-1,0 %
+1,9 %
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15
Bureaux : Services aux bâtiments par m²
Un classement identique à 2010
Bureau
100%
90%
80%
70%
Sécurité-sûreté
20%
Évolutions
à périmètre
constant
140
-1,2%
130
Entretien des
installations
M&E
19%
-0,7%
Énergie
18%
+3,3%
Nettoyage
15%
+2,0%
Historique des évolutions à périmètre constant :
120
110
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
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100
90
80
2004
Autres
28%
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Sécurité-sûreté
Entretien des install. M&E
Énergie
Nettoyage
En base 100 en 2004
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16
Points à retenir
Les coûts
•
Tous secteurs confondus, le coût total (exploitation et investissement) s’établit à
467 €/m², dont 427 € sur l’exploitation.
•
Concernant les bureaux :
Ils affichent un coût d’exploitation de 501 €/m², en hausse de 1,5 %, du fait à la fois
de la hausse des loyers (qui représentent 53 % du coût total) et des charges.
Le coût des services aux bâtiments, 2nd poste de charges (20 % du coût total), a
cependant diminué, tiré par la baisse des coûts de sécurité-sûreté et d’entretien
des installations mécaniques et électrique.
Le loyer couru s’établit cette année à 260 €/m², en légère baisse, et à 292 €/m²
loué.
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17
L’environnement de
travail
Sandrine Bourgineau
Responsable du Service IPD Utilisateurs France
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18
Bureaux : Royaume-Uni vs France
115
110
105
100
95
90
85
Coût / Occupant
80
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Coût / m² SUBL
m² SUBL / Occupant
120
120
115
115
110
110
105
105
100
100
95
95
90
90
85
85
80
80
2005
Dec
- 05
© IPD 2012
2006
Dec
- 06
2007
Dec
- 07
2008
Dec - 08
2009
Dec - 09
ipd.com
2010
Dec - 10
2011
Dec - 11
En base 100 en décembre 2005
19
Bureaux : les principaux ratios d’utilisation de l’espace
51 % des surfaces dédiées au travail
SUBL occupée
Espace de travail
Circulations
primaires
Espace support
Sanitaires
51%
24%
22%
3%
33%
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2004
27%
26% 20% 24% 30%
40%
Ouvert
Support local
Semi-ouvert
Lieux de réunion
Fermé
Restauration & social
Espace support central
Open-space
Ressources
Évolution des surfaces des bureaux
Haute Fonctionnalité Technique.
2005
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2006
2007
2008
2009
2010
2011
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20
La qualité technique des immeubles
La grille permettant de dégager 4 notes
Qualité technique des immeubles
État et finitions
 Qualité de l’architecture et
des finitions
 Flexibilité des étages et
bonne adaptation à la fonction
bureau
...
Équipements techniques
 Régulation thermique
 Locaux techniques par
étage
 Système anti-incendie
...
Aménagements et
équipements communs
 Gestion Technique
Centralisée
 Vidéosurveillance
 Espaces communs :
RIE, auditoriums,
équipements sportifs...
...
Nous étudions 40 items, auxquels nous attribuons une note. Nous en déduisons les notes d’État et finitions, d’ Équipements techniques et
d’Aménagement et équipements communs, puis la note globale de Qualité technique des immeubles.
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21
La qualité technique des immeubles
QUALITÉ DES IMMEUBLES
Grade A
Grade B
Grade C
Note supérieure à 16/20
Note comprise entre 13/20 et 16/20
Note inférieure à 13/20
RÉPARTITION DES TYPOLOGIES
Bureau HGP
75%
Grade A
25%
Grade B
Bureau HFT
50%
50%
High Tech*
50%
50%
Grade C
Bureau
Standard
50%
50%
Local
d'activités
33%
67%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
* Centre informatique et Centre de R&D
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22
Le niveau de prestation de services
Efficience
l’immobilier
Une
analysedeen
lien direct d’exploitation
avec certains postes de charges
Explication de la performance : étude de la prestation de service
Entretien et maintenance Mécanique
et Electrique (C4)
Sécurité-sûreté (C9)
− Délais d’intervention de
maintenance
Sûreté (C9a)
− Astreinte pour la maintenance
assurée en dehors des heures
d’ouverture
− Plage horaire assurée par les
agents de sûreté
− Nombre d’ascenseurs dans
l’immeuble
− Télésurveillance
− Vidéosurveillance
Sécurité Incendie (C9b)
− Niveau de la prestation de nettoyage
− Permanence nettoyage
−
Plage horaire assurée par les
hôtesses d’accueil
−
Niveau de qualification requis pour
les hôtesses d’accueil
−
Temps d’attente maximum prévu à
l’accueil
−
Nombre d’hôtesses d’accueil
−
Réception à l’entrée principale
−
Présence de badges électroniques
−
Nombre de points d’entrée dans
l’immeuble
− Nombre d’agents de sûreté
− Régulation thermique
Nettoyage (C10)
Accueil et réception (D3)
− Nombre d’agents de sécurité
incendie
− Système anti-incendie informatisé
− Système anti-incendie avec
détection automatique
− Système anti-incendie avec
extinction automatique
Courrier interne (D5)
− Type de courrier distribué
− Distribution du courrier dans les
étages
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23
Points à retenir
L’environnement de travail
•
En France pour l’année 2011, le coût par occupant est stable et atteint en moyenne
10 220 € pour les bureaux et 8 478 € pour les locaux d’activité.
•
La densification de l’espace continue sa progression mais de manière moins
soutenue que l’an dernier (-1,7 % vs -2,4 % en 2010).
•
Les espaces de travail représentent 51% des surfaces louées.
•
Parmi les bureaux ayant un bon niveau de prestation de service, on retrouve : les
Prestige, les Techniques en Île-de-France et les Standards parisiens
•
75 % des bureaux Prestige et la moitié des bureaux Techniques et des centres High
Tech ont la meilleure note de qualité technique des immeubles.
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24
L’environnement
Philippe Fixel
Directeur Solutions pour Utilisateurs et Environnement
IPD France et Europe du Sud
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25
Évolution de la base de données
Zoom sur les informations environnementales
Surface SHON en millions de m²
18
16,0
16
14
12
10
8
6,1
6
4 2,7
3,8
4,6
4,9
2008
2009
2
0
2006
© IPD 2012
2007
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2010
2011
26
Quels indicateurs clés ?
Compatibilité des indicateurs internationaux et Code de l’Environnement
Harmonisation des indicateurs
Certificateurs
Les quatre indicateurs clés
standards internationaux
Eau
L / m² SHON
Standards internationaux
Déchets
kg / m² SHON
CO2
kg e-CO2 / m² SHON
Réglementations
Énergie finale
kWh-ef / m² SHON
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27
Bureaux : les indicateurs clés 2007-2011
Historique à périmètre constant sur l’ensemble du parc
Évolution
2007-2008
2008-2009
2009-2010
2010-2011
- 5,7 %
- 3,5 %
- 9,6 %
- 2,9 %
+ 2,3 %
- 16,9 %
- 10,4 %
- 5,7 %
- 5,6 %
- 0,5 %
+ 2,5 %
- 14,4 %
- 3,5 %
+ 0,1 %
+ 0,2 %
- 8,7 %
Eau
L / m² SHON
Déchets
kg / m² SHON
CO2
kg e-CO2 / m² SHON
Énergie finale
kWh-ef / m² SHON
110
100
Eau
90
80
CO2
70
Énergie finale
60
2007
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Déchets
2008
2009
2010
ipd.com
2011
En base 100 en 2007
28
Classement par typologie de la performance 2011
Énergie finale : kWh-EF/m² SHON
300
250
266
214
216
Bureau HQE
Bureau Haute Fonctionnalité
Technique
200
150
100
50
0
Bureau Haut de Gamme Prestige
CO2 : kg e-CO2/m² SHON
30
25
20
19,4
21,5
24,0
15
10
5
0
Bureau HQE
© IPD 2012
Bureau Haute Fonctionnalité
Technique
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Bureau Haut de Gamme Prestige
29
Bureaux : Performance financière
Indicateur de l’immobilier d’investissement vert
Le benchmark Non Vert Haut de Gamme est composé de
bureaux de plus de 20 M€ et récents (≥ 2000).
Rendement global
Portefeuille vert : 7,4
Benchmark :
6,3
Rendement locatif
Rendement en capital
Portefeuille vert : 4,2
Benchmark :
6,3
Portefeuille vert : 3,1
Benchmark :
0,1
La performance des bureaux verts est de 110 points de base supérieure au benchmark Non Vert Haut de Gamme.
La valorisation financière accordée aux immeubles verts provient de la composante en capital du rendement.
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30
La base de données environnementale
Les 11 typologies d’immeubles
Bureau Haut de Gamme /
Prestige (HGP)
Bureau Haute Fonctionn.
Technique (HFT)
Bureau Standard
Bureau HQE
Centre Commercial
Autres Commerces
Local d’Activités
Tertiaires (mixtes)
Local d’Activités
Légères
Logistique
© IPD 2012
Centre Informatique
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Centre de R&D
31
Points à retenir
Performance environnementale
•
Sur cinq années d’historique du bureau en France :
•
L’eau et les déchets continuent de progresser dans le bon sens.
•
La consommation énergétique et les émissions de carbone qui en
découlent ont connu une très bonne performance sur 2011
•
La consommation en énergie finale d’un immeuble de bureau en moyenne en France
est de 234 kWh-EF/m² SHON en 2011 vs 247 kWh-EF/m² en 2010.
•
Le HQE est toujours en avance sur l’eau et les déchets (comportement) mais tarde à
creuser l’écart sur la performance énergétique en 2011.
•
En 2011, la consommation énergétique en EF diminue de 8,7 % : les volumes ont
nettement baissé, ce qui compense la hausse du prix (à modérer en fonction des
DJU).
•
Les immeubles « verts » certifiés en 2011, comparés à des immeubles Haut de
Gamme récents, possèdent un avantage compétitif en terme de rendement global.
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32
L’équipe IPD d'analyse de performance de
l'immobilier d'exploitation
À votre service
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Philippe Fixel
Sandrine Bourgineau
Directeur Solutions pour Utilisateurs et Environnement
France et Europe du Sud
Responsable du Service IPD Utilisateurs
France
Sandrine Martin
François Jussaume
Analyste Utilisateurs
France
Responsable Environnement Utilisateurs
France
Séverine Chance
Marjorie Debizet
Analyste Utilisateurs
France
Gestionnaire de données
France
ipd.com
33