Les ETF immobiliers dans le monde et en France

ÉTUDE EN BREF
n Juin 2011
Les ETF immobiliers
dans le monde et en France
Les ETF ou Exchange-Traded Funds immobiliers sont des produits financiers cotés
en Bourse répliquant la performance d’un indice immobilier de foncières cotées. On
compte aujourd’hui dans le monde 72 ETF immobiliers pour un actif net d’environ
19 milliards d’euros. Né aux États-Unis au début des années 2000, ce produit
demeure aujourd’hui majoritairement exposé sur cette zone, avec 72 % de l’actif
net total investi dans des indices de foncières cotées nord-américaines.
Dans le monde comme en Europe, le secteur des ETF immobiliers est aussi très
concentré, avec environ 90 % de l’encours géré par trois acteurs.
Ses TFE (Total Frais sur Encours) de 0,5 % contre 2,5 % en moyenne pour un OPCVM
traditionnel, son pouvoir diversifiant (à travers l’achat d’un portefeuille d’actions de
foncières cotées) et son prix unitaire accessible, font de l’ETF immobilier un produit
destiné au particulier. Apprécié par cette classe d’investisseurs outre-Atlantique, il
est pourtant, en Europe et en France, privilégié par les institutionnels.
Ce type de fonds immobilier représente aujourd’hui 44 % de l’encours des OPCVM
immobiliers commercialisés en France. Recherchant la performance pure d’un indice
immobilier sous-jacent (ou bêta), il n’a pas vocation à apporter de « plus-values »
(ou alpha) comme le fait chaque gérant d’un OPCVM traditionnel. La performance
des ETF immobiliers, même si elle apparaît en moyenne légèrement plus faible que
celle de la gestion traditionnelle, recèle des opportunités intéressantes.
n Une exposition nord-américaine dominante
Les ETF immobiliers dans le monde
au 28 février 2011, par zone d’exposition, en milliards d’euros
ETF immobiliers
Nombre
Actif net
% ETF actions
Poids
Nombre
Actif net
Amérique du Nord
25
14
72 %
4%
3%
International
12
3
16 %
16 %
6%
Europe
21
2
9%
4%
2%
Asie/Pacifique
12
1
3%
6%
1%
2
0
0%
0%
0%
72
19
100 %
4%
2%
Marchés émergents
TOTAL
Source : Blackrock ETF Landscape Q1 2011
Au 28 février 2011, les 72 ETF immobiliers dans le monde représentent environ 19 milliards d’euros d’actif net. En comparaison, l’ensemble des
1 939 ETF actions dans le monde pèsent plus de 800 milliards d’euros d’actif
net. La part en valeur de la thématique immobilière au sein des ETF actions
est de 2 %.
La zone Amérique du Nord capte 72 % de l’actif des ETF immobiliers dans
le monde. Les trois premiers, qui représentent plus de la moitié de l’actif du
secteur, y sont investis (voir tableau ci-après).
L’IEIF, centre de recherche
indépendant, est le lieu privilégié
d’échanges et de réflexions pour
les professionnels de l’immobilier et de l’investissement
Sa mission est de fournir de l’information, des analyses et des
prévisions, et d’être un incubateur
d’idées pour la profession
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Les ETF immobiliers dans le monde et en France
Les 10 premiers ETF immobiliers dans le monde
Actif net
28/02/2011
(M€)
Libellé
%
Total
secteur
Pays/Zone
exposition
Pays
de distribution
Producteur
Date
de
création
Vanguard REIT ETF
6 168
États-Unis
Vanguard
États-Unis, Mexique, Chili, Pérou
23/09/2004
iShares Dow Jones US Real Estate
Index Fund
2 391
États-Unis
Blackrock/iShares
États-Unis, Mexique, Chili, Pérou
12/06/2000
iShares Cohen & Steers Realty
Majors Index Fund
1 750
États-Unis
Blackrock/iShares
États-Unis
02/02/2001
TOP 3
10 308
54 %
SPDR DJ Wilshire International
Real Estate ETF
1 216
International
(hors EU)
State Street global Advisors
États-Unis
19/12/2006
SPDR Wilshire REIT
1 099
États-Unis
State Street global Advisors
États-Unis, Pérou
27/04/2001
iShares S&P/TSX Capped REIT
Index Fund
877
Canada
Blackrock/iShares
Canada
11/09/2001
iShares FTSE EPRA/NAREIT
Developed Mkts Index Fund
803
International
Blackrock/iShares
Autriche, Danemark, Finlande,
France, Allemagne, Italie,
Luxembourg, Pays-Bas, Norvège,
Suède, Royaume-Uni, Espagne
23/10/2006
iShares FTSE EPRA European
Property Index Fund
563
Europe
Blackrock/iShares
Autriche, France, Allemagne,
Italie, Luxembourg, Pays-Bas,
Suède, Royaume-Uni, Espagne
07/11/2005
ProShares Ultra Real Estate
372
États-Unis
ProShares
États-Unis, Mexique
18/09/2009
iShares FTSE EPRA/NAREIT
UK Property Fund
296
Royaume-Uni
Blackrock/iShares
Autriche, France, Allemagne,
Italie, Luxembourg, Pays-Bas,
Suède, Royaume-Uni, Espagne
20/03/2007
TOP 10
15 536
82 %
Source : Blackrock ETF Landscape Q1 2011
n Des marchés mondiaux et européens dominés
par un acteur
Les trois premiers gestionnaires d’ETF immobiliers dans le monde représentent 16,7 milliards d’euros, soit 88 % de l’encours mondial. La société de gestion Blackrock arrive en tête des gestionnaires d’ETF immobiliers au niveau
mondial avec 7,7 milliards d’euros d’actifs sous gestion au 28 février 2011,
devant Vanguard (6,2 Mds €) et State Street global Advisors (2,7 Mds €). La
société Blackrock arrive en tête par le nombre de produits proposés : 21 véhicules, soit 29 % des ETF immobiliers commercialisés dans le monde.
Les 3 premiers gérants d’ETF immobiliers dans le monde
Société de gestion
Fonds
Actif net
28/02/2011
(M€)
%
Nombre
ETF
%
Blackrock
iShares
7 763
41 %
21
29 %
Vanguard
Vanguard
6 247
33 %
3
4%
State Street global Advisors
SPDR
2 716
14 %
4
6%
Top 3
16 726
88 %
28
39 %
Total Monde
18 924
72
Source : Blackrock ETF Landscape Q1 2011
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Les marchés
mondiaux
et européens
sont concentrés
à hauteur
d’environ 90 %
sur 3 sociétés
de gestion.
Les ETF iShares
de Blackrock
sont dominants.
En Europe, le marché est encore plus concentré, les trois premiers acteurs
gérant 92 % de l’actif net et 59 % des véhicules. Les ETF immobiliers iShares
de Blackrock dominent largement la zone avec plus de 2 milliards d’euros
sous gestion répartis sur huit véhicules.
Les 3 premiers gérants d’ETF immobiliers en Europe
Société de gestion
Fonds
Actif net
28/02/2011
(M€)
%
2 103
71 %
8
36 %
Nombre
ETF
%
Blackrock
iShares
BNP Paribas
Easy ETF
444
15 %
2
9%
Deutsche Bank
db x-trackers
183
6%
3
14 %
92 %
13
59 %
Top 3
2 729
Total Europe
2 983
22
Source : Blackrock ETF Landscape Q1 2011
n États-Unis et Europe, des investisseurs différents
Il est généralement admis qu’aux États-Unis, l’ETF immobilier est privilégié
par les particuliers. À l’inverse, en Europe, les investisseurs dans ce type de
produit sont principalement des institutionnels (caisses de retraite, banques
privées, trésoriers d’entreprise...). Pourquoi cette différence de nature d’investisseurs entre les deux zones ?
Il semble y avoir deux explications majeures.
Un produit favorisé
par les particuliers
aux États-Unis.
Une structure
de marché
de gré à gré
pour institutionnels
en Europe.
La première raison est culturelle. Contrairement aux États-Unis, les particuliers européens investissent assez peu directement en Bourse, et leur détention est indirecte via des fonds de mutualisation.
La deuxième raison est d’ordre informationnelle. En Europe, les ETF immobiliers restent des produits insuffisamment développés et expliqués aux particuliers qui investissent plus aisément sur des actions de sociétés pour lesquelles
la lisibilité est meilleure.
Ainsi, alors que le marché des ETF immobiliers aux États-Unis est structuré
comme le marché actions, il constitue plutôt en Europe un marché de gré à
gré dans lequel les investisseurs institutionnels (dont les fonds de mutualisation) s’échangent des blocs de parts d’ETF immobiliers, ne trouvant pas
sur les marchés traditionnels une liquidité suffisante. On aboutit donc, sur
ce marché de gré à gré, à des prix de parts différents au même moment et
qui ne sont pas nécessairement connus des marchés. La formation du prix
des parts n’est donc pas unique et ne permet pas un véritable essor de ces
produits chez les particuliers.
De plus en plus développé, le marché de gré à gré sur les ETF immobiliers
pourrait évoluer vers plus de normalisation en Europe, aidé en cela par la
directive MIF II (marchés et intermédiaires financiers), avec une structure
proche des SMN (système multilatéral de négociation). On aura ainsi une
plate-forme centralisée conduisant à la formation d’un prix d’échange unique
pour les institutionnels.
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Les ETF immobiliers dans le monde et en France
n Les ETF immobiliers commercialisés en France
Il existe actuellement 13 ETF à thématique immobilière commercialisés en
France. La zone d’exposition dominante est l’Europe suivie de l’international.
Ces deux zones représentent 82 % de l’actif net des ETF commercialisés en
France. Mais les ETF, contrairement aux OPCVM immobiliers traditionnels
qui n’investissent que sur l’Europe (41 véhicules) ou l’international (2 véhicules), proposent des expositions asiatiques ou nord-américaines pures (ÉtatsUnis pour l’essentiel). L’ETF db x-trackers CSI300 Real Estate Index ETF de la
Deutsche Bank a même choisi d’investir uniquement sur les sociétés immobilières chinoises cotées à Shangaï et Shenzen.
Les ETF immobiliers commercialisés en France
au 30 avril 2011
Actif net
(M€)
iShares FTSE EPRA European Property Index Fund*
IE00B0M63284
565
Europe
trimestrielle
0,40 %
EasyETF FTSE EPRA Eurozone
LU0192223062
252
Europe
trimestrielle
0,45 %
EasyETF FTSE EPRA Europe
LU0246033426
191
Europe
trimestrielle
0,45 %
Lyxor ETF MSCI Europe Real Estate
FR0010883358
31
Europe
annuelle
0,40 %
Amundi ETF Real Estate REIT IEIF
FR0010791160
16
Europe
Réinvestis
0,35 %
1 057
Zone
d’exposition
45 %
Distribution
dividendes
Total frais
sur encours
(TFE)
Code ISIN
Libellé ETF
Total Europe
iShares FTSE EPRA/NAREIT Developed Mkts Index Fund
IE00B1FZS350
796
International
trimestrielle
0,59 %
Delta Lloyd Indexdonds Onroerend Goed
FR0010752907
38
International
réinvestis
0,50 %
Lyxor ETF MSCI World Real Estate
FR0010833574
29
International
annuelle
0,45 %
863
37 %
Total International
iShares FTSE EPRA/NAREIT Asia Property Yield Fund
IE00B1FZS244
201
Asie
trimestrielle
0,59 %
Lyxor ETF MSCI AC Asia Pacific ex Japan Real Estate
FR0010833541
14
Asie
annuelle
0,65 %
db x-trackers CSI300 Real Estate Index ETF
LU0460390338
9
Asie
annuelle
0,30 %
225
10 %
Total Asie
iShares FTSE EPRA/NAREIT US Property Yield Fund
IE00B1FZSF77
168
États-Unis
trimestrielle
0,40 %
Lyxor ETF MSCI USA Real Estate
FR0010883356
22
États-Unis
annuelle
0,40 %
190
2 335
8%
100 %
Total États-Unis
Total France
Sources : IEIF, Fininfo, Morningstar
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n ETF immobiliers contre OPCVM traditionnels
Performances comparées des ETF immobiliers et des OPCVM immobiliers traditionnels
sur un an, au 30 avril 2011
ISIN
Libellé
Zone exposition
Performance
1 an
(nette des TFE)
Volatilité
Ratio
de Sharpe
l
IE00B1FZSF77
iShares FTSE EPRA/NAREIT
US Property Yield Fund
18,3 %
22,6 %
0,7
l
FR0010883356
Lyxor ETF MSCI USA Real Estate
12,2 %
22,4 %
0,5
17,7 %
22,6 %
0,8
Moyenne ETF
Amérique du Nord
l
LU0460390338
db x-trackers CSI300 Real Estate
Index ETF
7,6 %
28,4 %
0,3
l
IE00B1FZS244
iShares FTSE EPRA/NAREIT Asia
Property Yield Fund
14,4 %
17,8 %
0,8
l
FR0010833541
Lyxor ETF MSCI AC Asia Pacific
ex Japan Real Estate
1,1 %
22,3 %
0,0
11,6 %
18,6 %
0,6
Moyenne ETF
Asie/Pacifique
l
FR0010791160
Amundi ETF Reak Estate
REIT IEIF
20,5 %
14,3 %
1,4
l
LU0246033426
EasyETF FTSE EPRA Europe
16,6 %
16,7 %
1,0
l
IE00B0M63284
iShares FTSE EPRA European
Property Index Fund*
22,9 %
17,7 %
1,3
l
FR0010883358
Lyxor ETF MSCI Europe Real
Estate
21,3 %
15,4 %
1,4
l
LU0192223062
EasyETF FTSE EPRA Eurozone
16,2 %
18,1 %
0,9
Moyenne ETF
Europe
20,7 %
17,5 %
1,2
Moyenne autres
OPCVM Europe
17,9 %
13,4 %
1,3
8,5 %
15,4 %
0,5
19,9 %
19,2 %
1,0
8,5 %
17,3 %
0,5
Moyenne
International
18,9 %
18,9 %
1,0
Moyenne
autres OPCVM
International
7,7 %
14,6 %
0,5
Total ETF
14,0 %
19,4 %
0,7
Autres OPCVM
17,8 %
13,4 %
1,3
l
FR0010752907
Delta Lloyd Indexfonds Onroerend
Goed
l
IE00B1FZS350
iShares FTSE EPRA/NAREIT
Developed Mkts Index Fund
l
FR0010833574
Lyxor ETF MSCI World Real Estate
*Réplique l’indice FTSE EPRA/NAREIT Europe.
Sources : IEIF, Fininfo, Morningstar
Le ratio de Sharpe mesure la rentabilité ajustée du risque. Le taux sans risque ici est la moyenne
sur 1 an de l’OAT TEC 10 (3,18 %).
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Les ETF immobiliers dans le monde et en France
La performance des ETF immobiliers, exprimée par le ratio de Sharpe net des
TFE (Total Frais sur Encours), varie considérablement suivant les zones d’exposition, allant de 0,6 en moyenne pour la zone Asie/Pacifique, à 1,2 pour la
zone Europe. Des disparités fortes existent sur une même zone. Sur l’Europe
par exemple, les ratios de Sharpe varient de 0,9 à 1,4 en fonction de l’indice
de réplication sous-jacent.
Si les OPCVM traditionnels de droit français offrent une exposition presque
exclusivement européenne (41 véhicules sur 43), ils sont en moyenne plus
performants sur le zone Europe. En effet, sur 1 an glissant au 30 avril 2011,
leur ratio de Sharpe, net des TFE, est de 1,3 à comparer avec 1,2 pour les
ETF, et ceci grâce à une maîtrise de la volatilité, comme le montre le graphique ci-dessous.
ETF contre OPCVM immobiliers
Performance sur 1 an, au 30 avril 2011
30%
Rentabilité 1 an (nette des TFE)
25%
20%
15%
OPCVM
traditionnels
10%
Amérique du Nord
Asie/Pacifique
Europe
International
5%
0%
10%
15%
20%
25%
30%
Volatilité 1 an
Sources : IEIF, Fininfo, Morningstar
Sur la zone Europe, 2 ETF immobiliers ont une rentabilité ajustée du risque
supèrieure, sur 1 an, à la moyenne des OPCVM traditionnels sur la zone : il
s’agit des trackers Amundi ETF Real Estate IEIF (qui réplique l’indice Euronext
IEIF REIT Europe) et Lyxor ETF MSCI Europe Real Estate (qui réplique l’indice
MSCI Europe Real Estate).
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n Des indices sous-jacents très différents par nature :
l’exemple de la France
Les principaux indices de valeurs immobilières européennes
au 30 avril 2011
Diversification
Répartition géographique
Répartition sectorielle
Nombre
valeurs
Top 10
dont
REITs
France
RoyaumeUni
PaysBas
Reste
Europe
Bureaux
Commerce
Logistique/
Industriel
Résidentiel
Autres
FTSE EPRA/NAREIT
Europe
83
50 %
71 %
26 %
36 %
10 %
28 %
30 %
38 %
16 %
8%
8%
FTSE EPRA/NAREIT
Eurozone
41
66 %
82 %
52 %
0%
20 %
28 %
30 %
44 %
4%
13 %
9%
Euronext IEIF REIT
Europe
28
71 %
100 %
34 %
46 %
15 %
6%
29 %
46 %
10 %
7%
8%
MSCI Europe Real
Estate
12
92 %
94 %
45 %
43 %
6%
7%
38 %
67 %
16 %
12 %
6%
Sources : IEIF, EPRA, MSCI
Les principaux indices immobiliers boursiers européens sont par nature très
différents.
Sur l’Europe, les
indices immobiliers
sous-jacents diffèrent
sensiblement par
leur composition.
Par la diversification des valeurs. On passe du MSCI Europe Real Estate concentré sur 12 sociétés big-caps au FTSE EPRA NAREIT Europe réparti sur 83 sociétés avec les 10 premières valeurs pesant pour 50 % de l’indice (92 % pour
l’indice MSCI). Le degré de concentration est lié également à la proportion
de foncières sous régime de transparence fiscale (REITs). Ainsi ces sociétés
exonérées d’IS et distribuant une grande partie de leurs revenus aux actionnaires, pèsent 71 % de l’indice FTSE EPRA NAREIT Europe, alors qu’elles
représentent 94 % de l’indice MSCI Europe Real Estate et 100 % de l’indice
Euronext IEIF REIT Europe.
Par la répartition géographique des sociétés. Le poids des trois principales nationalités de foncières cotées (France, Royaume-Uni et Pays-Bas) diffère aussi
selon les indices. Ainsi les indices EPRA sont diversifiés géographiquement
(28 % des sociétés réparties en dehors de ces trois pays), en comparaison
des indices de l’IEIF (6 %) et du MSCI (7 %).
Par la répartition sectorielle. On constate là aussi des différences entre les indices, mais qui font néanmoins apparaître une surpondération du commerce
par rapport aux bureaux. Ce déséquilibre est très marqué pour l’indice MSCI
(67 % commerces, 38 % bureaux) et beaucoup moins pour l’indice EPRA
Europe (38 %, 30 %).
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Les ETF immobiliers dans le monde et en France
n Conclusions
Nous avons passé en revue le secteur des ETF immobiliers aux niveaux mondial, européen et français. Il ressort de notre analyse que :
Au niveau mondial, les ETF immobiliers représentent un encours de 19 milliards
d’euros (soit 2 % des ETF actions), dont 14 milliards d’euros exposés à l’immobilier coté nord-américain et 2 milliards d’euros exposés à l’immobilier coté
européen.
En France, les ETF immobiliers représentent 40 % de l’encours des OPCVM à
thématique immobilière investis notamment sur les foncières cotées. La réplication indicielle est donc relativement développée en France. Mais elle est utilisée en premier lieu par les institutionnels. En effet, contrairement aux ÉtatsUnis où les ETF sont majoritairement souscrits par des particuliers, en Europe
ils sont essentiellement souscrits par des investisseurs institutionnels. On peut
y voir la conséquence de l’absence d’un marché liquide en Europe pour les
ETF actions en général et des ETF immobiliers en particulier, poussant les
institutionnels à s’échanger des blocs de parts au gré à gré, une structure de
marché qui pourrait bien évoluer avec la directive MIF II.
En termes de performance, la comparaison des ETF immobiliers et des OPCVM
immobiliers traditionnels montre que chaque type de gestion a ses avantages.
L’apport des gérants, tant pour la surperformance que pour la maîtrise de
la volatilité, est sensible et justifie le supplément de frais d’un OPCVM traditionnel. Les ETF immobiliers sont, quant à eux, dépendants de la nature des
sociétés composant les indices sous-jacents.
Xavier Tomasin
Analyste Fonds immobiliers, IEIF
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