Rapport d`investissement locatif immobilier

Transcription

Rendement Locatif
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Rapport d'investissement locatif immobilier
Résumé
Achat d'un appartement de 17m2 , financé par un emprunt sur 3 ans (0€/mois), au prix FAI de
29 000€ à Amiens loué en direct 300€ par mois. Les revenus sont déclarés en LMNP micro-bic.
Score Invest™
10/10
Explications
Indicateurs clefs
Investissement 29 000€
Emprunt 0€
Mensualité 0€
Rendement net*
Cash-flow*
TRI et VAN*
8.55%
207€ /mois
11.05% / 21 107€
(*) la 2ème année
(*) la 2ème année
(*) revente auto à 10 ans
Enrichissement à terme
Rendement Locatif
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Rendement Locatif
Scénario à 10 ans
vs. Assurance vie
28 489€
5 813€
En revendant dans 10 ans à 32 034€
net vendeur
En plaçant l'argent à 2% net
pendant 10 ans
Rendement Locatif
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Rendement Locatif
Impôt revenus
Impôt sur les revenus
Vous n'avez pas indiqué de revenus. Un taux marginal d'imposition (TMI) fixe a été pris en compte (30%). Il faut renseigner des
revenus dans les données de calcul pour obtenir une étude précise et détaillée de la fiscalité.
An
Revenus fonciers imposables
Taux marginal
Impôt BIC
Prél.
sociaux
1
1 800€
30%
540€
279€
2
1 818€
30%
545€
282€
3
1 836€
30%
551€
285€
4
1 855€
30%
557€
288€
5
1 873€
30%
562€
290€
6
1 892€
30%
568€
293€
7
1 911€
30%
573€
296€
8
1 930€
30%
579€
299€
Rendement Locatif
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Rendement Locatif
Investissement
Bien Ancien
Investissement total
Prix FAI: 29 000€
Net Vendeur 29 000€
(1 706€ du m2)
Frais Agence 0€
Frais de Notaire (0%) 0€
Frais de Dossier (emprunt) 0€
Frais crédit logement (emprunt) 0€
29 000€
Crédit Amortissable
Frais bancaires
Capital à emprunter
0€
0€
Apport
Taux 0% (TEG 5.6572751548493E+44%)beta
29 000€
Mensualité
Coût du prêt
0€ (36 mois)
0€
dont assurance 0€ /mois
dont intérêts 0€
Tableau d'amortissement de l'emprunt
Rang
Date échéance
Echéance globale
Dont assurance
Intérêts
Capital amorti
Capital restant
dû
1
05.01.2018
0€
0€
0€
0€
0€
2
05.02.2018
0€
0€
0€
0€
0€
3
05.03.2018
0€
0€
0€
0€
0€
4
05.04.2018
0€
0€
0€
0€
0€
5
05.05.2018
0€
0€
0€
0€
0€
6
05.06.2018
0€
0€
0€
0€
0€
7
05.07.2018
0€
0€
0€
0€
0€
8
05.08.2018
0€
0€
0€
0€
0€
9
05.09.2018
0€
0€
0€
0€
0€
10
05.10.2018
0€
0€
0€
0€
0€
11
05.11.2018
0€
0€
0€
0€
0€
12
05.12.2018
0€
0€
0€
0€
0€
13
05.01.2019
0€
0€
0€
0€
0€
14
05.02.2019
0€
0€
0€
0€
0€
15
05.03.2019
0€
0€
0€
0€
0€
16
05.04.2019
0€
0€
0€
0€
0€
17
05.05.2019
0€
0€
0€
0€
0€
18
05.06.2019
0€
0€
0€
0€
0€
19
05.07.2019
0€
0€
0€
0€
0€
Rendement Locatif
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Rendement Locatif
Rang
Date échéance
Echéance globale
Dont assurance
Intérêts
Capital amorti
Capital restant
dû
20
05.08.2019
0€
0€
0€
0€
0€
21
05.09.2019
0€
0€
0€
0€
0€
22
05.10.2019
0€
0€
0€
0€
0€
23
05.11.2019
0€
0€
0€
0€
0€
24
05.12.2019
0€
0€
0€
0€
0€
25
05.01.2020
0€
0€
0€
0€
0€
26
05.02.2020
0€
0€
0€
0€
0€
27
05.03.2020
0€
0€
0€
0€
0€
28
05.04.2020
0€
0€
0€
0€
0€
29
05.05.2020
0€
0€
0€
0€
0€
30
05.06.2020
0€
0€
0€
0€
0€
31
05.07.2020
0€
0€
0€
0€
0€
32
05.08.2020
0€
0€
0€
0€
0€
33
05.09.2020
0€
0€
0€
0€
0€
34
05.10.2020
0€
0€
0€
0€
0€
35
05.11.2020
0€
0€
0€
0€
0€
36
05.12.2020
0€
0€
0€
0€
0€
0€
Rendement Locatif
0€
0€
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0€
-
Rendement Locatif
Cash-flow
Détail du Cash-Flow courant
Cette étude présente le coût ramené au mois de l'investissement en prenant en compte les
charges et les impôts courants uniquement (Cash-flow courant).
Cash flow mensuel courant* (1ère année)
1ère année
2ème année
Loyer (avec correction de vacance) 300€
300€
303€
0€
0€
-27.17€
-27.42€
-45€
-45.42€
Total
-23.25€
-23.48€
(*) Il s'agit de ce que vous allez payer (ou gagner) ramené au mois. Lorsque le
chiffre est positif, on parle d'"auto-financement". Ce cash flow ne prend pas en
compte les éventuels frais d'emprunt et l'apport faits en 1ère année.
0€
0€
204.58€
206.68€
Mensualité d'emprunt (sans assurance) 0€
Charges non-récup. courantesImpôtPrél. sociauxRéduction
impôts
Rendement Locatif
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Rendement Locatif
Détails des charges non-récupérables courantes
mensualisées *
Taxe foncière -25.76€
Assurance emprunt 0€
Gestion locative (TTC) 0€
Frais relocation 0€
Assurance loyers impayés (TTC) 0€
Charges fixes non récup. 0€
Travaux imprévus 0€
Assurance PNO 0€
Autres frais gestion (poste) -1.67€
-27.42€
(*) Ce calcul se base sur la 2ème année afin d'être en ligne avec le calcul du cash-flow
en année 2.
Rendement Locatif
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Rendement Locatif
Cash-flow annuels complets et comparaison (scénarios de revente)
La colonne "Si Cash-flow placé à 2%" permet de simuler le même effort financier mais sur
un placement sûr à 3%. Veuillez consulter le guide et particulièrement les sections Cash-flow
et TRI pour mieux comprendre la signification de ce tableau.
Cash Flow complet
(scenario revente auto)
Année
Si le Cash-flow négatif était plutôt placé à 2% net
Solde
Intérêts
1
-26 545€
27 076€
531€
2
2 480€
27 617€
542€
3
2 504€
28 170€
552€
4
2 529€
28 733€
563€
5
2 555€
29 308€
575€
6
2 581€
29 894€
586€
7
2 607€
30 492€
598€
8
2 634€
31 102€
610€
9
2 660€
31 724€
622€
10
34 484€
32 358€
634€
Valeur à terme
32 034€
32 358€
Enrichissement
28 489€
5 813€
TRI
11.05%
2.22%
VAN
21 107€
Cash-flow annuels complets sur toute la durée (sans revente auto)
Voilà le tableau de cash flow sur toute la durée en supposant que le bien n'est pas revendu.
Année
Revenus
Annuité emprunt
Cash Flow
1
3 600€
0€
-26 545€
2
3 636€
0€
2 480€
3
3 672€
0€
2 504€
4
3 709€
0€
2 529€
5
3 746€
0€
2 555€
6
3 784€
0€
2 581€
7
3 821€
0€
2 607€
8
3 860€
0€
2 634€
Rendement Locatif
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Rendement Locatif
Revente
Impôt sur la plus-value
En indiquant une année et un prix de revente du bien immobilier dans les options avancées du formulaire, cette
section vous présentera le calcul de l'impôt sur la plus-value immobilière (nouveau barème au 1er Septembre
2013).
Vous avez accès à cette fonctionnalité en tant que membre premium.
Rendement Locatif
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Rendement Locatif
Rendements
Rendement brut
12.41%
Obtenez cet indicateur directement sur les
annonces des sites seloger, leboncoin et pap.
En savoir plus
Rendement net de charges
Année 1 11.29%
Année 2 11.4%
Année 3 11.52%
Afin de calculer le rendement le plus proche de la réalité, il faut y inclure les impôts et les
prélèvements sociaux. C'est l'objet du tableau détaillé donné ci-dessous.
Rendements net d'impôts (annualisés)
Régime LMNP micro-bic:
Cash flow
Revenus
Recettes
Prél.
Impôt
courant
An
fonciers
Rendement
Les règles sont
sociaux
BIC
(version complète
[?] les suivantes:
imposables
Vos revenus locatifs
ne doivent pas dépasser 32 600 € annuels. C'est le régime
qui
s'applique
par défaut.
revente auto 10 ans)
1
Les recettes locatives (loyers + provisions pour charges payées par le locataire) bénéficient d'un
1 800€de 50% avant calcul de l'impôt.
2 455€ [?]
abattement forfaitaire
3 600€
2
3 636€
3
3 672€
4
3 709€
5
3 746€
6
3 784€
7
3 821€
8
3 860€
Rendement Locatif
(bénéfice)
1 818€
(bénéfice)
1 836€
(bénéfice)
1 855€
(bénéfice)
1 873€
(bénéfice)
1 892€
(bénéfice)
1 911€
(bénéfice)
1 930€
(bénéfice)
8.47%
-279€
-540€
-282€
-545€
2 480€ [?]
8.55%
-285€
-551€
2 504€ [?]
8.64%
-288€
-557€
2 529€ [?]
8.72%
-290€
-562€
2 555€ [?]
8.81%
-293€
-568€
2 581€ [?]
8.9%
-296€
-573€
2 607€ [?]
8.99%
-299€
-579€
2 634€ [?]
9.08%
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(-26 545€)
Rendement Locatif
Rentabilité Financière
Les calculs de rentabilité financière sont plus complets et précis car ils intégrent le paramètre de la revente ainsi que le fait
d'acheter à crédit ou non par exemple.
Deux indicateurs sont calculés (Le TRI ou "Taux de Rendement Interne" et la VAN ou "Valeur Actuelle Nette").
Pour faire simple, ils permettent de comparer plusieurs projets immobiliers entre eux ou encore de comparer un projet
immobilier à celui d'un produit d'épargne classique comme l'assurance vie. Plus ils sont élevés et plus l'investissement sera
dit "rentable".
Veuillez consulter le guide pour en savoir plus sur le TRI et la VAN .
Par défaut (auto) ils sont calculés en prenant en compte une revente au bout de 10 ans au prix net vendeur d'achat (auquel
s'ajoutent les éventuels travaux) majoré de 1% par an (dans ce cas précis 32 034€).
Pour le calculer pour votre propre scénario, il faut indiquer une année et un prix de revente dans les options avancées du
formuaire (les valeurs s'afficheront alors ici).
Taux de Rendement Interne
TRI (auto)*
11.05%
(*) Le taux de rendement interne calculé automatiquement
sur 10 ans.
Valeur Actuelle Nette
VAN (auto)*
21 107€
(*) La valeur actuelle nette calculé automatiquement sur
10 ans en comparant à un placement classique d'épargne
sans risque de 2% par an.
Rendement Locatif
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Rendement Locatif
Quel est le meilleur régime
Quel est le meilleur régime?
Vous avez choisi le régime LMNP micro-bic .
Meilleur régime (calcul auto)
LMNP micro-bic
Revente à 10 ans
Scénario auto de revente à 10 ans
(Revente auto)
Rapport
complet
14 687€
10/10
Détails
9.64%
17 971€
10/10
Détails
300€
11.05%
21 107€
10/10
Détails
29 000€
300€
7.14%
12 169€
10/10
Détails
LMP réel
29 000€
300€
7.2%
12 367€
10/10
Détails
Borloo ancien 30%
(zone B1)
29 000€
171€
6.65%
11 387€
8/10
Détails
Borloo ancien 60%
(zone B1)
29 000€
102€
5.61%
9 061€
6/10
Détails
Borloo ancien 70%
(zone B1)
29 000€
102€
5.75%
9 387€
6/10
Détails
Pinel 6 ans
(zone B1)
36 250€
205€
7.11%
14 734€
8/10
Détails
Régime
Prix FAI
Loyer
TRI
VAN
Régime Réel
29 000€
300€
8.2%
Micro foncier
29 000€
300€
LMNP micro-bic
29 000€
LMNP réel
Rendement Locatif
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Score Invest™
Rendement Locatif
Scénario auto de revente à 10 ans
Régime
Prix FAI
Loyer
TRI
VAN
Pinel 9 ans
(zone B1)
36 250€
205€
7.15%
14 887€
Score Invest™
(Revente auto)
Rapport
complet
8/10
Détails
Une estimation du prix est faite automatiquement entre bien neuf ou ancien et le loyer pris en compte est automatiquement plafonné en
fonction des règles du régime fiscal et la zone de la ville que vous avez choisie.
Rendement Locatif
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Rendement Locatif
Négocier le prix
Quel gain en négociant le prix?
Prix FAI à négocier
Rendement
Année 2
TRI
auto 10 ans
VAN
auto 10 ans
Apport
Score Invest™
27 550€
(-5%)
8.7%
(+0.15)
10.98%
(-0.07)
20 282.13€
(-825)
27 550€
10/10
26 100€
(-10%)
9.18%
(+0.63)
11.58%
(+0.53)
20 431.79€
(-676)
26 100€
10/10
24 650€
(-15%)
9.71%
(+1.16)
12.25%
(+1.2)
20 579.45€
(-528)
24 650€
10/10
23 200€
(-20%)
10.31%
(+1.76)
13.01%
(+1.96)
20 728.11€
(-379)
23 200€
10/10
21 750€
(-25%)
10.98%
(+2.43)
13.88%
(+2.83)
20 875.77€
(-232)
21 750€
10/10
Rendement Locatif
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Rendement Locatif
Quel loyer pratiquer?
Loyers pratiqués
Vous trouverez ci-dessous des exemples d'annonces de location récentes dans la même ville et pour une surface proche.
Type
Loyer
Surface
Vu le
Appartement
410€
20 m2
9 novembre 2016 »
370€
2
Appartement
Autre
400€
15 m
2
15 m
23 septembre 2016 »
29 juillet 2016 »
Loyer
TRI
auto 10 ans
VAN
auto 10 ans
Score Invest™
210€
7.52%
13 127€
9
246€
8.91%
16 321€
10
282€
10.33%
19 512€
10
318€
11.78%
22 707€
10
354€
13.25%
25 899€
10
390€
14.76%
29 095€
10
Rendement Locatif
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Rendement Locatif
Loyer
Vacance locative
TRI
auto 10 ans
VAN
auto 10 ans
Score
Invest™
210€
2 mois / 3 ans (6%)
7.13%
12 199€
9
246€
1 mois / 1 ans (8%)
8.18%
14 677€
10
282€
4 mois / 3 ans (11%)
9.27%
17 023€
10
318€
3 mois / 2 ans (13%)
10.5%
19 885€
10
354€
2 mois / 1 ans (17%)
11.03%
21 176€
10
390€
3 mois / 1 ans (25%)
11.05%
21 288€
10
Rendement Locatif
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Rendement Locatif
Quand revendre?
Ce rapport vous donne le TRI et la VAN pour une hypothèse de revente à chacune des années. Nous prenons pour hypothèse que le prix
augmente de 1% par an.
Le TRI est souvent à tort utilisé pour comparer les investissements, ici il faut plutôt tenir compte de la VAN. Plus elle est elevée et plus
c'est intéressant de vendre cette année là. Même si la réalité sera différente, si on suppose que le bien va prendre de la valeur de façon
régulière, cela permet de voir les années ou il vaut mieux attendre et celles où la vente est envisageable.
Revente en année
TRI
VAN
Prix de revente
(net vendeur)
1
-
2 745€
29 290€
2
20.79%
4 889€
29 583€
3
15.22%
7 012€
29 879€
4
13.43%
9 114€
30 178€
5
12.55%
11 196€
30 479€
6
12.02%
13 257€
30 784€
7
11.68%
15 299€
31 092€
8
11.41%
17 261€
31 403€
Rendement Locatif
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Rendement Locatif
Optimiser l'emprunt bancaire
En empruntant sur 7 ans vous feriez un meilleur investissement.
TRI
Durée
emprunt
Taux d'emprunt
(revente auto 10 ans)
Score
Invest™
7 ans
0.85%
11.05%
21 107€
10
10 ans
1.01%
11.05%
21 107€
10
12 ans
1.2%
11.05%
21 107€
10
15 ans
1.32%
11.05%
21 107€
10
20 ans
1.55%
11.05%
21 107€
10
25 ans
1.92%
11.05%
21 107€
10
30 ans
2.3%
11.05%
21 107€
10
(revente auto
10 ans)
Rendement Locatif
VAN
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Rendement Locatif
Négocier avec la banque
Vous avez indiqué un apport dans votre simulation.
Si vous négociez avec votre banque la prise en charge de l'apport dans le montant de l'emprunt vous obtiendriez un meilleur rendement.
TRI (auto)
+2.3 points (13.35%)
VAN (auto)
+564.91 € (21672.38€)
Rendement année 1
+0 points (8.47%)
Rendement année 2
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Rendement Locatif
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Rapport d`investissement locatif immobilier

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