Les bureaux lofts - Antrev Management

Les lofts Ω Office Lofts
Les bureaux lofts : une ère nouvelle
Deux magasins
de meubles et un
microphone sur la Main
V
Par Bruce Burnett, Président, ANTREV
ous souvenez-vous de l'année 1980 où
Elvis Costello, cravate en cuir étroite au
cou et chaussures de sport hautes Converse
noires aux pieds, était le punk de la contreculture de l'époque? Nous voici trente ans
plus tard et Elvis fait partie aujourd'hui du courant
dominant, marié à la diva du jazz, Diana Krall et
animateur, à la chaîne anglaise de Radio-Canada, d'une
émission de variété les vendredis soirs. Le commerce
des lofts de bureau a suivi la même trajectoire pendant
à peu près la même période.
En 1980, le taux d'occupation des immeubles du
Vieux Montréal et du Plateau commençait à montrer les
signes du déclin du secteur manufacturier alors que les
premières gammes de vêtements importés parvenaient
jusqu'à nos rives. Les propriétés industrielles d'un seul
étage occupées par plusieurs locataires, dotées de plafonds
élevés et de plates-formes de chargement individuelles
sont devenues la norme pour les entreprises au fur et
à mesure que ces dernières prenaient leurs distances
par rapport à la production locale. Le changement au
modèle d'affaires qui en a découlé a entraîné des taux
d'inoccupation considérables sans preneurs à des milles
à la ronde.
Par l'entremise, rétrospectivement, de ce qui
semble être la divine providence, l'effondrement des
entreprises de l'économie traditionnelle a concordé
avec l'émergence d'un groupe naissant d'industries qui,
au final, sont devenues l'avant-garde de la nouvelle
économie du Québec. Les locataires à la recherche d'un
loft commercial dans les années quatre-vingt étaient des
designers de mode, des graphistes, des photographes
et des membres de ce qui est vu comme étant le
commerce créatif aujourd'hui. Le besoin d'occuper
des immeubles lofts ne découlait pas du désir d'avoir
un espace hyperbranché assorti de planchers de bois
franc, de murs de brique exposés et de plafonds ouverts.
La motivation était très simple : les loyers étaient
abordables. Les pionniers ne manquaient ni d'esprit ni
de créativité ni d'ambition. Ils manquaient simplement
52 d'argent. Le commerce des lofts a vu le jour comme la
seule réponse logique aux conditions du marché des
étages supérieurs. Personne n'était intéressé à occuper
de grandes plaques de plancher alors que le secteur
manufacturier poursuivait son déclin. Les immeubles
n'étaient pas situés dans des quartiers convoités pour
les entreprises de cols blancs. Lorsque les occupants
de bureaux traditionnels étaient prêts à migrer vers
un territoire inconnu, le coût de conversion d'un
espace loft en un bureau standard rendait la décision
impossible.
C'était une tout autre époque. La donne a
changé depuis.
Compte tenu du changement de paradigme créé
par une nouvelle génération faisant son entrée dans
le monde des affaires, et la montée des entreprises
d'information et axées sur le divertissement, ce qui était
autrefois laissé de côté est aujourd'hui à la mode.
Le modèle des lofts commerciaux a changé
considérablement au fur et à mesure qu'il gagnait
en popularité. La notion de vivre-travailler-vivreapprendre ainsi que la densification du paysage urbain
sont deux thèmes dominants qui orientent les besoins
immobiliers de Montréal. La contribution la plus
importante au changement apporté au modèle des
lofts commerciaux provient du type de promoteur qui
se porte acquéreur de cette catégorie d'actif. Alors que
les propriétés lofts commerciales échappaient au radar
en fait d'acquisitions d'entreprise, ce n'est plus le cas
aujourd'hui. À l'échelle de l'Amérique du Nord, des
propriétés lofts composent l'essentiel de plusieurs FPI
et acheteurs institutionnels. Leur arrivée a modifié de
façon dramatique les règles du jeu. Deux éléments précis
ont entraîné un réalignement important dans l'univers
des lofts commerciaux. Pendant que les entreprises
fortement capitalisées participent au jeu, le rendement
du capital investi que les gros joueurs acceptent a eu
pour effet d'éloigner le propriétaire unique du marché.
Deuxièmement, dans les débuts de la location de lofts
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Loft Office: Coming of Age
Two Furniture Stores
and a Microphone
on the Main
D
By Bruce Burnett, President, ANTREV
o you remember back
in 1980 when Elvis
Costello, festooned in
narrow leather tie and
black Converse hightops, was considered a counterculture
punk? Fast forward thirty years and he is
mainstream—married to jazz diva Diana
Krall and hosting a variety show Friday
nights on CBC. The commercial loft
business has followed the same trajectory
within a similar time frame.
In 1980 occupancy levels of Old
Montreal and the Plateau buildings were
beginning to show signs of the decline of
the manufacturing sector as the first lines
of imported garments found their way to
our shores. Single storey, multi-tenanted
industrial properties with high ceilings
and individual loading docks became
the norm for the companies as they
transitioned away from local production.
The resulting change of business model
led to substantial vacancy levels with no
takers in site.
Through what in retrospect seems to
be divine providence, the demise of the
old economy businesses dovetailed with
the emergence of a nascent group of
industries that have ultimately become
the vanguard of Quebec’s new economy.
Tenants seeking commercial loft space
in the eighties were fashion designers,
graphic artists, photographers and
members of what is seen today as creative
commerce. Their need to occupy loft
buildings was not born from a desire to
have cooler spaces featuring hardwood
floors, exposed brick and open ceilings.
The motivation was simple – cheap
rents. The pioneers had spirit, creativity
and ambition. What they lacked was
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money. The loft business developed
as the only logical response to market
conditions on upper level floors. There
were no takers for large floor plates as
manufacturing continued to dry up. The
buildings were not situated in desirable
areas for white collar companies. Had
traditional office users been prepared to
relocate to uncharted territory, the cost
to convert loft space to standard office
would render the decision impossible.
That was then; this is now.
With the paradigm shift created
by a new generation entering the
business world, coupled with the rise in
information and entertainment-oriented
businesses, what was once eschewed is
now in fashion.
Significant change has come to the
loft business model as it has become
more mainstream. The notion of livework-live-learn and densification of
the urban landscape are two dominant
themes governing Montreal Real Estate
needs. The most significant contribution
to the change in the commercial loft
model results from the type of developer
now purchasing this asset class. Whereas
commercial loft properties flew under
the radar with regard to corporate
acquisitions, such is no longer the
case. Throughout North America, loft
properties form core holdings of several
REITs and institutional buyers. Their
appearance has altered the playing
field dramatically. Two elements in
particular have created a substantive
shift in the commercial loft business.
As highly capitalized companies enter
the game, the return on investment
that larger players accept has effectively
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squeezed the individual owner out
of the market. Secondly, in the early
days of commercial loft rentals, tenant
inducement packages (TI’s) consisted
of a bucket of paint handed to the
new tenant. If they were deemed
particularly credit worthy, they might
get a brush too. Today’s TI allowances
are often commensurate with packages
offered for traditional office space. Air
conditioning did not exist in the early
business model. Windows that opened
were desirable since fresh air blowing in
off the mountain was sufficient. Today,
sophisticated HVAC is considered base
building and a lack of air conditioning
is a non-starter, particularly as server
rooms and computer-generated heat
becomes an important consideration.
The elevated consciousness of loft
users has sped up the creation of green
and LEED type buildings as tenants
require recycled materials and energy
efficiency in their buildings. No selfrespecting loft building lacks a bicycle
rack or Bixi access.
Branching out
The niche for commercial loft
users who reject the more corporate
environments traditionally associated
with the CBD continues to grow.
Montreal has evolved a doughnut
shaped environment when it comes
to loft sectors and nodes. The south
west, Griffintown, Le Plateau, Mile
End, Rosemont/Petit Patrie have
all become hotbeds of creativity as
their old industrial buildings become
recycled cradles of 21st century
industries such as gaming, software
and app development, on line services,
design and more. Look for growth
in the Hochelaga-Maisonneuve,
Villeray, Verdun, Pointe St. Charles
and St. Henri corridors as the loft
phenomenon continues to expand.
Typical leases are in the 1,0005,000 square foot range. Many space
users are coming straight out of their
basements, and loft space represents
their first venture into the outside
world.
To that end, the question of
financing loft buildings poses a unique
set of challenges. Most users are well
54 below credit grade. At first blush one
would think that typical lenders would
shy away from mortgages supported by
start ups, and small, non-traditional
users. In actuality, a loft building
should be presented as being similar,
in terms of risk, to an apartment
complex. Because of the relatively
large number of tenants occupying a
property, coupled with the fact that
rarely does a tenant occupy more than
ten percent of a building, the risk of
default is significantly less than in a
traditional office building filled by
two or three lead tenants, the collapse
of any of which could spell financial
disaster to the borrower.
In the world of loft space, the
greatest challenge is keeping up with the
ongoing changes in user requirements
of individual tenants. A start-up can
go from 1,000 square feet to 15,000
in two or three years. Conversely, a
firm that has lost its mojo can let go
three quarters of its staff overnight and
shrink from 5,000 square feet to 500
in a matter of minutes. Elastic walls
would make management easier but
instead a greater attention needs be
paid to monitoring tenants activities.
Changes in paying habits, increased
hiring, need for additional electrical
circuits or air conditioning can be a
tip off as to what is to be expected
in the near future. The proactive
manager communicates regularly with
their tenants with an eye toward being
able to relocate and shuffle tenants on
relatively short.
Pump It Up - with more (loft
space) to come
The commercial loft market is not
only here to stay— it is set to grow and
differentiate as the loft office market
segments into distinct A, B, and C
classes. More so than in traditional
office buildings, the importance of new
social media tools such as Facebook,
Twitter, Linked In and others will help
drive the demand for space. By paying
attention to these trends, commercial
loft building owners can stay ahead of
the curve and keep their properties full
while helping improve the dynamism
of the local economy. •
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commerciaux, les incitations à la prise à
bail se résumaient à remettre un gallon de
peinture au nouveau locataire. S'il s'avérait
particulièrement solvable, il recevait aussi
un pinceau. Les incitatifs offerts de nos
jours correspondent souvent aux incitatifs
offerts pour un local à bureau traditionnel.
La climatisation de l'air n'existait pas avec
le premier modèle d'affaire. Les fenêtres
qui s'ouvraient étaient attrayantes étant
donné que l'air frais qui soufflait depuis la
montagne suffisait. Aujourd'hui, le CVCA
raffiné est tenu comme une caractéristique
de base d'un immeuble alors que l'absence
d'air climatisé est impensable, les salles
de serveur et la chaleur générée par les
ordinateurs pèsant lourd dans la balance.
La sensibilisation écologique grandissante
des occupants de lofts a accéléré la création
d'immeubles écologiques et de type LEED,
les locataires exigeant matériaux recyclés et
efficacité énergétique pour leurs immeubles.
Tout immeuble à lofts qui se respecte se doit
d'avoir un support à vélos ou un accès Bixi.
Essaimage
Le créneau pour les utilisateurs de lofts
commerciaux qui rejettent les environnements
d'entreprise traditionnellement associés au
QCA continue de prendre de l'ampleur.
Montréal a créé un environnement en forme
de beigne en ce qui a trait aux secteurs et aux
quartiers de lofts. Le sud-ouest, Griffintown,
Le Plateau, Mile-End, Rosemont/PetitePatrie, sont tous devenus des foyers de
créativité pendant que les vieux bâtiments
industriels qui les composent deviennent
des berceaux recyclés pour des industries du
XXIe siècle comme celles des jeux vidéos, du
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développement de logiciels et d'applications,
de services en ligne, de design et plus. La
croissance se poursuivra dans les corridors
d'Hochelaga-Maisonneuve, de Villeray,
de Verdun, de Pointe-Saint-Charles et de
Saint-Henri alors que le phénomène loft
continuera de prendre de l'expansion.
Les loyers typiques varient entre
1 000 et 5 000 pieds carrés. Bon nombre
d'utilisateurs d'espace sortent tout droit
de leur sous-sol, et l'espace loft représente
leur premier engagement dans le monde
extérieur.
À cet égard, la question du financement
des immeubles lofts comporte des défis hors
du commun. La plupart des utilisateurs
ont une cote de crédit inférieure. À
première vue, on penserait que la plupart
des prêteurs seraient réticents à offrir des
prêts hypothécaires à des entreprises en
démarrage et aux petits utilisateurs non
traditionnels. En réalité, un immeuble de
lofts devrait être présenté comme étant
semblable, en matière de risque, à un
complexe d'habitation. Or, compte tenu
du nombre relativement élevé de locataires
qui occupent une propriété et le fait qu'un
locataire occupera rarement plus d'un
dixième d'un immeuble, le risque d'être
en défaut est considérablement plus faible
que celui d'un immeuble pour bureaux
traditionnel occupé par deux ou trois
locataires principaux dont l'effondrement
d'un seul pourrait se traduire par un
désastre financier pour le prêteur.
Sur la scène des espaces lofts, le plus
grand défi consiste à garder le pas sur
les besoins changeants des locataires
utilisateurs individuels. Une entreprise en
démarrage peut passer de 1 000 pieds carrés
à 15 000 pieds carrés en deux ou trois ans.
Inversement, une firme qui a perdu son élan
peut mettre à pied 75 % de son personnel
du jour au lendemain et passer de 5 000
pieds carrés à 500 en quelques minutes.
Des murs élastiques faciliteraient la gestion,
au lieu, une plus grande attention doit être
accordée au suivi des activités des locataires.
Les changements dans les habitudes de
paiement, l’embauche de nouveaux
employés, le besoin de circuits électriques
ou d'air climatisé supplémentaires peuvent
indiquer ce qui est à prévoir pour l'avenir
rapproché. Le gestionnaire proactif
communique régulièrement avec ses
locataires et est toujours prêt à relocaliser
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I 2012 ou déplacer les locataires sur un préavis
relativement court.
Pump It Up avec plus d'espace loft à venir
Le marché des lofts commerciaux est
non seulement bien ancré, il est appelé à
connaître une croissance et à se diviser en
segments du marché des bureaux-loft en
classes A, B et C. Bien plus que dans le
cas d'immeubles de bureaux traditionnels,
l'importance des nouveaux outils des
médias sociaux tel que Facebook, Twitter et
LinkedIn, aidera à mousser la demande pour
ce type d'espace. En portant attention à ces
tendances, les propriétaires d'immeubles
de lofts commerciaux peuvent garder
une longueur d'avance et leurs propriétés
entièrement occupées, tout en aidant à
améliorer le dynamisme de l'économie
locale. •
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