spécial simi - Supply Chain Magazine

©PROLOGIS
©ABCD
©APRC
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N°99 ■ SUPPLY CHAIN MAGAZINE - NOVEMBRE 2015
L’immobilier logistique
français
reprend des couleurs
©CBRE
I
Didier
Malherbe,
Directeur
de CBRE Global
Logistics Services
l faut bien avouer que depuis le temps qu’on
entendait parler de marché atone et morose, de
manque de visibilité et de douches écossaises
à répétition, entendre les experts employer des
qualificatifs tels que « excellent » et « record »
fait le plus grand bien. « Le 1er semestre a été exceptionnel avec 1.458.000 m² placés côté utilisateurs,
affirme d’entrée de jeu Didier Terrier, Directeur
Général d’Arthur Loyd, Le 2nd sera plus faible car de
nombreux projets se sont concrétisés au S1. Nous
atteignons 1,8 M de m² à la fin du t3 et attendons
environ 400.000 m² pour le dernier trimestre soit
entre 2 et 2,2 M de m² sur l’année. » Ce qui équivaut à une croissance de la demande placée de
22 % au t3, 1,8 M de m² correspondant au total
des transactions entérinées en 2014. Après plusieurs années d’attentisme, il s’agit en bonne partie d’un phénomène de régularisation du marché,
avec toutefois quelques distinctions. « L’Ile de
France avait déjà connu une bonne année 2014
avec plus de 700.000 m². Le volume enregistré
sur la même période en 2015 croît certes de 11%
mais on reste sur la même tendance. Lyon par
contre enregistre +66 % en volume, il s’agit là
d’un rattrapage important », estime pour sa part
Didier Malherbe, Directeur de CBRE Global Logistics Services.
Un marché en déséquilibre
Si tout le territoire a profité de l’embellie, force
est de constater que l’écart se creuse entre les
régions principales et secondaires, voire parfois
©IDI GAZELEY
Après plusieurs années de déprime, le marché de
l’immobilier logistique français connaît une
embellie cette année. Sans atteindre les niveaux
historiques d’avant la crise, le marché a enfin
connu le rebond tant attendu, un phénomène qui
a touché toutes les régions avec des volumes de
transactions plus qu’honorables. Revers de la
médaille, l’offre se paupérise et atteint des seuils
critiques dans les régions du Sud. Portrait de
l’immobilier logistique en France en cette fin
d’année 2015.
au sein d’une même région. « 2015 est une année
caractérisée par un retour en force de la dorsale
qui prend 1,4 M de m² soit 70 % de la demande »,
observe Jean-Marie-Guillet, Directeur du Département Logistique France chez Jones Lang Lasalle
(JLL). En effet, les volumes de transactions parlent d’eux-mêmes : IDF 704.000 m², Rhône-Alpes
354.000 m², Nord 267.000 m², Paca 259.000 m².
Aux autres, il ne reste que les miettes. L’orléanais,
par exemple, ne récupère que 7% du marché avec
160.000 m², ce qui constitue pourtant une belle
performance pour ce marché. La région parisienne
elle-même est en proie à un déséquilibre important, la partie Sud absorbant une part croissante
des transactions et implantations.
Une offre en raréfaction…
Et pour cause. « L’offre en classes A et B en IDF
compte un peu plus d’1M de m² dont 800.000 m²
de classe A. 50 % du stock disponible se situe dans
le quart sud-IDF, le Nord et l’Est restant sousoffreurs. Par contre, au-dessus de 40.000 m²,
tout est pris », commente Didier Malherbe. Globalement, l’Ile de France reste donc un marché
offreur, ce qui augure une belle année 2016. La
région Nord fait également belle figure avec
165.000 m² immédiatement disponibles selon le
cabinet de conseil EOL. Toutes ne peuvent pas en
dire autant. En Rhône-Alpes, l’offre immédiate
(supérieure à 5.000 m²) est de 240.000 m² mais
souvent constituée de bâtiments de taille modeste
et éloignés des grandes villes. Le taux d’occupaNOVEMBRE 2015 - SUPPLY CHAIN MAGAZINE ■ N°99
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©JLL
Directeur du
développement
EMEA
chez JLL
Jean-Marie
Guillet,
Directeur du
Département
Logistique
France chez
Jones Lang Lasalle
(JLL)
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… inadaptée à la demande
Autre effet de ce manque de
nouveautés, les bâtiments existants sont de taille insuffisante
pour répondre à la demande
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©PROLOGIS
©BARJANE
©JLL
Guy Gueirard,
tion sur les secteurs nord-Isère et de la Plaine de
l’Ain est de 95 % et les réserves foncières sont
inexistantes (voir encadré page 77). La région
Paca ne s’en sort guère mieux avec 205.000 m²
disponibles et un foncier quasiment introuvable.
« En région Paca, le foncier dédié à notre activité
est rare. C’est aussi une région très orientée vers
le tourisme et cerraines collectivités ne sont pas en
faveur du développement des activités logistiques
et industrielles. Les élus ont d’ailleurs une très
forte pression de l’Etat pour développer le logement qui est la priorité. La région a aussi ses
contraintes géographiques et topographiques, avec
la présence de la mer et des massifs montagneux,
ce qui complexifie le développement d’opérations
logistiques qui nécessitent des fonciers le plus plat
possible et de taille significative. Enfin le corolaire, qui dit raréfaction dit prix élevé, il n’est
donc pas aisé de trouver le modèle économique
convenable », souligne Julien Mongoin, Directeur
du Développement de Barjane. En France comme
ailleurs, période de crise oblige,
les développeurs se sont abstenus de construire des entrepôts
en blanc (opération sans locataire ou acheteur). Résultat :
« L’offre ne se régénère pas
depuis 8 ou 9 ans. Si les marchés lillois et parisien restent
offreurs, l’offre au niveau national a baissé de 9 %, elle se paupérise chaque année et les
bâtiments vieillissent », déplore
Didier Malherbe (CBRE).
actuelle. « La grande distribution
et l’e-commerce, autrement dit
l’omni-canal, passent devant les
prestataires en termes de prises
à bail. Cela change la donne
parce qu’ils prennent de très
grandes surfaces », confirme Guy
Gueirard, Directeur du développement EMEA chez JLL. Le
besoin en bâtiments dits « XXL »
étant un phénomène récent, l’offre correspondante en seconde
main est quasiment inexistante
et la construction d’un entrepôt
neuf devient obligatoire. « Sur les
grandes surfaces, il n’y a pas
d’autre solution que de construire du clé en main.
Cette année, les bâtiments clé en main ont représenté 630.000 m² sur 26 opérations en France »,
atteste Didier Malherbe (CBRE). La tendance sur
les marchés secondaires est très nette, preuve s’il
en est du besoin de construire une nouvelle génération de bâtiments en France. « Sur la dorsale
Lille-Marseille, nous avons enregistré 30 % de clé
en main et 70 % d’existant. Au-delà, la tendance
s’inverse », commente Jean-Marie-Guillet (JLL).
Voilà une bonne nouvelle qui devrait donner du
grain à moudre aux professionnels du secteur
pour les années à venir. Pourtant tout n’est pas
simple. « Les limites au gigantisme sont la disponibilité du foncier et le besoin en main d’œuvre
qualifiée que sous-entend un très grand entrepôt,
de même que la présence d’infrastructures de
transport », rappelle François Rispe, Directeur
Général de Prologis Europe du Sud. Sans compter
la durée d’instruction des dossiers, qui atteint souvent – voire dépasse – les 12 mois, et les éventuels
©CBRE
SUITE DE LA PAGE 72
recours. « Le clé en main en France est très compliqué. Il est impératif de viser du gris avec les
autorisations car monter un dossier prend plus
d’1 an. Les permis sont de plus en plus souvent
attaqués par des recours divers, ce qui allonge
d’autant les projets. C’est un fardeau que porte la
France », s’insurge Didier Malherbe (CBRE).
Les solutions
Offre insuffisante et obsolète sur la dorsale, foncier rare et cher dans les grandes agglomérations,
pas de doute, il va falloir chercher ailleurs. En
région Rhônes-Alpes, les zones logistiques traditionnelles étant relativement saturées, il devient
nécessaire de s’éloigner selon Laurent Lamatière,
Consultant chez Arthur Loyd (voir encadré p.78).
En région parisienne, le sud compte quelques disponibilités mais là aussi, les grandes implantations s’éloignent de la capitale pour s’installer à
Melun-Sénart, Lieusaint, Moissy Cramayel, SaintFargeau Ponthierry et au Coudray-Monceaux
dans le double but de trouver des terrains adéquats et de fuir la taxe du Grand Paris. « Pour
trouver un grand foncier proche de l’Ile de France,
il faut aujourd’hui s’éloigner car l’offre en terrains
de plus de 25 ha et en bâtiments supérieurs à
40.000 m² est quasiment nulle et la fiscalité, dissuasive. Songez par exemple à vous implanter à
Artenay, au nord d’Orléans. Cette ville n’est qu’à
75 km de Paris », conseille Didier Terrier (Arthur
Loyd). Doit-on aller jusqu’à quitter la France ?
« L’Europe compte près de 57 M de m² de disponibilité en bâtiments de plus de 5.000 m², indique
Guy Gueirard (JLL), mais les grandes surfaces disponibles sont rares et les grandes métropoles sont
souvent saturées. S’installer à Barcelone peut être
une option pour desservir le sud de la France,
d’autant que les contraintes y sont moins importantes. Mais les disponibilités ne sont pas pléthoriques et s’éloigner des bassins de consommation
nuit à la qualité du service », nuance-t-il.
Les parcs logistiques
Le salut passerait-il par les parcs logistiques ? Ces
immenses zones dédiées ont clairement le vent en
poupe et séduisent tant les clients finaux par l’effet de mutualisation des activités connexes (services d’intérim, services de santé et bientôt bornes
de recharges électriques) que les collectivités
locales par la création d’emplois et la concentration en un même endroit des entrepôts et du trafic routier. Prologis, APRC et Barjane, pour ne
citer qu’eux, sont particulièrement friands de ce
concept qui prend de l’importance autour de Paris
et Marseille. « Nous développons des parcs avec
un maximum de synergies entre les activités. Cela
donne une mixité d’implantations et les acteurs
sont ravis d’y trouver une zone de parking pour
chauffeurs, une agence de travail en interim, une
agence postale et/ou bancaire, un restaurant, une
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©PROLOGIS
crèche… Ces zones ont moins de chance de finir en
friche car elles correspondent à une vision à long
terme et répondent à un besoin. Un grand distributeur, par exemple, a besoin de trouver une offre
de transport (rail, route…) à proximité. D’autre
part, quand on intègre une société importante,
comme Airbus Helicopters à Marignane, d’autres
sociétés viennent rapidement s’agréger. C’est un
cercle vertueux, cela tire la zone vers le haut, surtout d’un point de vue social », résume Julien
Mongoin (Barjane). Si vertueux soient-ils, ces
parcs représentent un investissement colossal et
doivent donc à la fois être situés près d’un grand
bassin de consommation et répondre à une
demande constatée et non escomptée comme cela
a parfois été le cas par le passé. « On ne peut pas
lancer des parcs complets de manière spéculative », confirme Jean-Marie-Guillet (JLL)
François
Rispe,
©3103JP-FOTOLIA
Directeur
Général
de Prologis
Europe du Sud
Les futures disponibilités
Heureuse conséquence de la reprise économique
européenne, il existe en France quelques velléités
de lancer des opérations en blanc comme le prouvent PRD (23.000 m² à St Quentin Fallavier
pour Aviva Investors) et Prologis qui développe
35.000 m² en 5 cellules au Havre et dont la moitié est déjà pré-commercialisée. Ce dernier, qui
dispose par ailleurs des autorisations pour
construire un 30.000 m² en gris en région lyonnaise, a dans son escarcelle quelques belles surfaces qui ne demandent qu’à sortir de terre. « Le
bâtiment rénové de Moissy Cramayel, ancien site
industriel de PSA, est en cours de redéveloppement. Sur 160.000 m², 100.000 m² ont été rasés
pour reconstruire un total de 250.000 m².
131.000 m² sont déjà loués dont 60.000 m² par
Transalliance, et les demandes d’autorisation ont
déjà été déposées pour construire 120.000 m²
supplémentaires », précise François Rispe. Toujours en région parisienne, IDI Gazeley a récem-
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ment fait l’acquisition d’un terrain de 16 ha à
Dammartin-en-Goële (77), à 45 km au nord-est
de Paris, sur lequel il entend construire
70.000 m² d’entrepôts. Sur l’orléanais, les conseillers d’EOL comptabilisaient au 30 juin 2015 plus
d’1M de m² de projets de construction. Dans le
sud de la France, Barjane fait état que quelques
développements imminents dont 80.000 m² (avec
autorisations) sur le parc des Bréguières à Arcs-surAgens (83), 12.000 m² restant encore à développer
à Fuveau (13) sur un Parc Saint Charles quasiment
complet, et bientôt 180.000 m² sur les 60 ha du
Parc des Aiguilles dont les premiers permis seront
déposés au 1er semestre 2016 pour une livraison
en 2017 – 2018. En région lyonnaise, outre les
23.000 m² de PRD et les 30.000 m² de Prologis,
CCR (Groupe GSE) et Redim ont lancé en octobre
dernier la construction d’Idea’Park à Fareins (69)
situé entre Lyon, Villefranche-sur-Saône et
Mâcon. 38.000 m² ont déjà trouvé preneur mais
un entrepôt de 14.000 m² peut encore y trouver sa
place. Un projet de requalification mené par
Vailog devrait également voir le jour à Saint
Quentin Fallavier en 2017 avec a minima 46.000
disponibles selon Laurent Lamatière (Arthur
Loyd). Quant au nord de la France, Goodman
avance 220.000 m² à développer dont un terrain
pouvant accueillir un bâtiment de 62.000 m².
Antoine Tostain (Tostain & Laffineur) prévoit
l’arrivée sur le marché de 2 entrepôts dont un
18.000 m² à Arras et un 20.000 m² autour de
Cambrai en fin d’année. Ce à quoi s’ajoutent un
bâtiment de 37.000 m² sur Carvin (62) à
construire (et disponible sous 8 mois) et un total
de 450.000 m² de foncier avec permis déposés sur
les 80 communes que compte la région. Alors
n’attendez plus et positionnez-vous rapidement,
les fonciers ont tendance à partir très vite sur la
dorsale. ■ PIERRE MONCEAUX
Le marché du Nord
vu par Tostain & Laffineur
« Le Nord retrouve des niveaux records »
©TOSTAIN & LAFFINEUR
« Le Nord devient très attractif et retrouve des niveaux records en cette
fin d’année 2015 avec environ 300.000 m² commercialisés », se réjouit
Antoine Tostain, Co-Fondateur de Tostain & Laffineur Real Estate Solutions. La raison de ce succès tient en ses nombreux avantages, à commencer par la disponibilité du foncier. « S’il y a très peu d’offre de classe
A, avec seulement 22.000 m² disponibles à Lille par exemple, et pas
davantage de classe B, de nombreux permis de construire en gris sont
prêts à démarrer. Sur la région Nord, nous en comptons plus de
450.000 m² dont 37.000 m² en métropole lilloise, reprend-il. Et ce n’est
pas tout. Le nord de la France est attractif pour sa masse salariale avec
un bassin d’emploi d’1M de personnes sur le Grand Lille et de 2 M dans
un rayon de 200 km. Les salaires sont moins taxés qu’en Belgique, ce
qui permet au Nord de récupérer des implantations initialement prévues
chez notre voisin. De même, ce sont les fonciers bénéficiant d’une fiscalité attractive qui sauront capter les plus belles implantations, aidés en cela
par des prix de terrains moins élevés qu’en Flandres belge. Enfin, nous
avons un vrai savoir-faire historique en matière de VPC et de grande
distribution avec des acteurs comme Dispeo, La Redoute qui se modernise, Damart, Leroy Merlin, Camaïeu, Auchan… Notre seul contrainte
reste la durée d’instruction des dossiers », déplore-t-il. L’avenir s’annonce
radieux tant les projets en cours sont nombreux : 50.000 m² à
construire par PRD pour Orchestra (extensibles à 120.000 m²) à Arras
(62), 24.000 m² extensibles pour Carrefour à Vendin-le-Vieil (62) avec
Goodman, 72.000 m² pour Auchan textile à Brebières (62), 22.000 m²
pour Alinéa à Harnes entre Lens et Dourges, et d’autres encore témoignent de la bonne santé logistique du Nord. ■ PM
Antoine Tostain
Co-Fondateur
de Tostain & Laffineur
Real Estate Solutions
©TOSTAIN & LAFFINEUR
Tostain Lille Clavin
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©ARTHUR LOYD
Le marché lyonnais vu par Laurent Lamatière,
Consultant chez Arthur Loyd
« Si l’on compare l’offre et la demande,
nous n’avons que 6 mois de commercialisation disponibles »
Laurent
Lamatière
En région lyonnaise, à la fin du 3e trimestre, on compte environ 326.000 m² placés, ce qui fait de 2015
une très bonne année. La région devrait atteindre au moins 350.000 m² commercialisés sur l’année en
placé, soit près de 20 % de mieux qu’en 2014 (300.000m²). « Le 1er trimestre a été excellent, le 2nd est
plus difficile du fait du manque d’offre. En effet, le taux d’occupation sur le nord-Isère et la Plaine de
l’Ain est à 95 %, ce qui devient vraiment problématique. Si l’on compare l’offre et la demande, nous
n’avons que 6 mois de commercialisation disponibles, c’est un niveau bas record. De plus, l’offre existante sur le secteur prisé de nord-Isère est composée de surfaces de taille réduite. Pour s’implanter
en région lyonnaise aujourd’hui, il faut s’éloigner, soit vers le nord de Lyon (Belleville sur Saône…),
soit vers Genève (Bourg en Bresse…). Or, contrairement à la région parisienne, le delta en termes
de fiscalité est moindre. Résultat, s’installer sur ces zones extérieures devient plus difficile à justifier,
d’autant que ce sont souvent des bâtiments isolés et peu adaptés à la création de pôles logistiques
ou à la mutualisation », indique Laurent Lamatière, Consultant chez Arthur Loyd. Malgré cela, l’avenir n’est pas totalement sombre en région Rhône-Alpes, quelques opérateurs ont d’ailleurs réussi à
prendre position dernièrement. C’est le cas de Redim qui a lancé la construction d’un 38.000 m²
à livrer en mars 2016 et loué par 2 locataires (Pomona et Transports Pierre Charvin), 14.000 m²
restant encore disponibles à compter de cette date. Prologis a également dans ses cartons un
30.000 m² en gris (avec autorisations), prêt à démarrer pour une livraison sous 7 à 8 mois. « La vraie
bonne nouvelle, c’est que PRD devrait lancer un bâtiment en blanc de 23.000 m² à Saint Quentin Fallavier pour le compte d’Aviva Investors. Ce n’est pas arrivé depuis longtemps ! », se réjouit Laurent
Lamatière. Au total, l’offre potentielle atteint environ 240.000 m² sur la région, mais en peu de projets et
en comptant certains sites éloignés. « A cela s’ajoutent des réserves foncières sur le secteur nord-Isère, soit
quelque 250 ha appartenant à la collectivité mais à développer d’ici 4 à 5 ans car tout reste à faire, créer une
Zac, amener les réseaux etc.», rappelle-t-il. La fin de la pénurie n’est donc pas pour demain. ■ PM
En Europe, la crise laisse des traces
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besoins en immobilier logistique. Il est à la source
de plus de la moitié du volume total des transactions conclues au cours de ces 12 derniers mois :
France (61 %), Royaume-Uni (57 %) et Pays-Bas
(52 %). En Allemagne, ce secteur est à l’origine de
seulement 25 % des transactions, l’industrie générant en toute logique la majeure partie de la
demande. ■ PM
Source des chiffres BNP Paribas
Entrepôts P3 à Prague
©BNP PARISBAS REAL
Le schéma européen est étonnamment similaire à
celui que l’on peut observer en France. Après plusieurs années de crise, l’offre en bâtiments neufs et
de qualité est insuffisante, développeurs et promoteurs prenant rarement le risque de lancer du blanc
(opération sans locataire ou acheteur) dans le climat
de morosité ambiant de ces derniers temps. Résultat, les bâtiments de grande qualité s’arrachent et si
certains programmes en blanc ont été lancés dans
des pays tels que le Royaume-Uni, les Pays-Bas
l’Espagne et la France, la demande d’entrepôts
neufs et de qualité reste supérieure à l’offre sur la
plupart des marchés. En conséquence, les clés
en main représentent une part importante des
échanges, en particulier pour les entrepôts XXL.
A ce propos, le volume de transactions en Europe
a progressé de 21 % au 1er semestre dans les
22 grandes villes étudiées par BNP Paribas Real
Estate, un chiffre encore une fois très proche de
celui de la France (22 %). Enfin, côté demande, c’est
sans surprise le secteur de la vente au détail et de
la distribution qui tirent le marché, sous l’impulsion
du e-commerce qui continue de bouleverser les
La France et la logistique sont des marchés attractifs
en termes d’investissements
©IDI GAZELEY
Malgré ses nombreuses contraintes règlementaires et fiscales, la France est un marché
attractif pour les investisseurs internationaux. Il y a à cela plusieurs raisons. « La France reste
un marché immobilier majeur de par sa profondeur, sa localisation, sa maturité et ses infrastructures de qualité. Le contexte fiscal, ou administratif, peut sembler être une contrainte
mais la législation est assez claire et lisible, c’est donc un marché stable et rassurant, un
atout, surtout en temps de crise. Cette valeur sure attire les capitaux qui affluent de tous
horizons, avec notamment de nombreux investisseurs nord-américains qui ne sont pas
freinés par notre législation française », témoigne Fabrice Cervoni, Directeur Général d’IDI
Gazeley France. Les prix du marché et taux de rendement plus attractifs en France que
chez les leaders européens que sont l’Allemagne et la Grande Bretagne ne sont pas non
plus étrangers à cet afflux de capitaux. Autre « bonne surprise », la logistique, souvent
considérée comme le parent pauvre de l’économie et de l’immobilier, jouit désormais
d’une certaine reconnaissance et attire également les capitaux. « La France compte des leaders mondiaux dans les domaines de la grande distribution et de la logistique. Le marché
de l’immobilier logistique est important et les décrets sur les ICPE, une réforme majeure
arrivée en 2002, sont un gage de qualité et de sécurité. Le marché français est donc installé comme un bon produit immobilier. On voit d’ailleurs arriver de nouveaux investisseurs institutionnels qui n’investissaient pas en logistique auparavant et acquièrent aujourd’hui ce type
d’actifs », reprend-il. Enfin, si la logistique ne représente que 10 à 12 % de l’investissement global, les taux de rendement observés sont très intéressants, de l’ordre de 6 % contre 3 à
4 % pour les bureaux actuellement. Résultat, la demande croît plus vite que l’offre ce qui
devrait se traduire par une hausse des prix, d’autant que les taux d’intérêt sont bas. ■ PM
Fabrice Cervoni,
Directeur Général
d’IDI Gazeley France
La « dorsale » (Lille – Paris – Lyon – Marseille)
en chiffres au t3 2015
Region
IDF
Nord
12.350.000
3.900.000
Demande placée
600.000
221.000
240.000
294.000
Offre disponible
960.000
165.000
244.00
205.000
Loyer facial (€ HT/m²)
30 < 90
32 < 58
39 < 43
25 < 50
Surfaces en m²
PACA
RhônesAlpes
3.400.000 4.000.000
2
Source : chiffres EOL, entrepôts >10.000 m
Le Top 10 des transactions 2015
en chiffres (données EOL)
Locataire/ Preneur
MAISONS DU MONDE
CARREFOUR
ACTION
CARREFOUR
BUT
CAFOM - VENTE UNIQUE
AUCHAN
CARREFOUR
CARREFOUR
ORCHESTRA
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Commune
Saint Martin de Crau (13)
Saint-Gilles (30)
Moissy Cramayel (77)
Luneville (54)
Pusignan (69)
Amblainville (60)
Garons (30)
Presles en Brie (77)
Vendin le Vieil (62)
Saint Laurent Blangy (62)
Surface
96.000
80.200
74.000
67.000
60.000
58.000
57.000
57.000
55.236
50.000