Rapport annuel - AV Habitat - 2009

LA SOCIÉTÉ DE GESTION
LA SCPI
BNP PARIBAS REAL ESTATE
INVESTMENT MANAGEMENT
AV HABITAT
Société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF
sous le n° GP-07000031 en date du 1er juillet 2007
Siège social : 33, rue du Quatre-Septembre – 75002 Paris
451 021 471 RCS Paris
Bureaux : 13, boulevard du Fort de Vaux – 75017 Paris
Adresse postale : 30, rue Marguerite Long
75832 Paris Cedex 17
Téléphone : 01 55 65 23 55
Visa AMF : SCPI n°04-04 du 6 janvier 2004
LE DIRECTOIRE DE BNP PARIBAS REIM
LA COMPOSITION
DU CONSEIL DE SURVEILLANCE
Président
Jacqueline FAISANT
Membres
Michele CIBRARIO Administrateur Délégué de BNP Paribas REIM Italy sgr
Karl DELATTRE
Directeur Général Délégué
Cyril de FRANCQUEVILLE
Directeur Général Délégué
Sylvie PITTICCO
Secrétaire Général – Directeur Financier
LE CONSEIL DE SURVEILLANCE
DE BNP PARIBAS REIM
Président
Marie-Claire CAPOBIANCO
Directeur de la Banque Privée France /
Responsable de BNP Paribas Wealth Management Networks
Membres
François BENFEGHOUL
Directeur Général Délégué
de BNP Paribas Real Estate
François DEBIESSE
Directeur de BNP Paribas Wealth Management
Michel GUIGAL
Directeur Produits et Marchés de BNP Paribas
Nathalie ROBIN
Directeur Immobilier de BNP Paribas Assurance
Personnes chargées de l’information :
Brigitte WANTIEZ-DESJARDIN, Patrick POUPARD
Société Civile de Placement Immobilier
Président
Alain SENANEDSCH
Vice-Président
Pierre CHAPOUTHIER
Membres
Bernard BENITO
Marie-Dominique BLANC-BERT
Jean-Louis CAYROL
Jacques CERINI
Didier DAVID
Jean-Luc KLINGER
Patrick KONTZ
André SOUESME
Martin WURMSER
SCI Marchild, représentée par Jean-Pierre MARTY
COMMISSAIRES AUX COMPTES DE LA SCPI
TITULAIRE
Édouard LEDUC
SUPPLÉANT
Didier KLING
95, rue Jouffroy d’Abbans - 75017 Paris
Président Honoraire de la Compagnie de Paris
41, avenue de Friedland – 75017 Paris
Président Honoraire de la Compagnie de Paris
EXPERTS IMMOBILIERS DE LA SCPI
BNP Paribas Real Estate Valuation
(nouvelle dénomination d’Atisreal Expertise)
BNP PARIBAS REIM – 300 794 278 RCS Paris
Téléphone : 01 55 65 23 55
Télécopie : 01 55 65 26 60 – 01 55 65 28 25
Site : www.reim.bnpparibas.fr
Foncier Expertise
32, rue Jacques Ibert
92309 Levallois-Perret Cedex
4, quai de Bercy
94224 Charenton-le-Pont Cedex
AV HABITAT
SOMMAIRE
Page 2
LA SCPI AV HABITAT EN BREF
L’IMMOBILIER D’HABITATION
Page 4
LE RAPPORT DE LA SOCIÉTÉ DE GESTION
Page 10
LE RAPPORT DU CONSEIL DE SURVEILLANCE
Page 11
LES RAPPORTS DU COMMISSAIRE AUX COMPTES
Page 12
LES COMPTES DE L’EXERCICE 2009
Page 20
L’ORDRE DU JOUR
ET LE PROJET DE RÉSOLUTIONS
LA SCPI AV HABITAT
EN BREF
La SCPI au 31-12-2009
Type immobilier d’habitation à usage locatif
France entière
Date de création : Décembre 2003
Régime fiscal loi Robien
Capital 44,6 millions d’euros
Nombre de parts 44 613
Nombre d’associés 906
Chiffres-clés 2009
Valeur vénale* 47,6 millions d’euros (1 065,87 euros par part)
Loyers facturés 2,2 millions d’euros
Valeur de reconstitution* 54,7 millions d’euros (1 227,14 euros par part)
Produits financiers 5 078 euros
Dotation à la PGR* 46 698 euros
Distribution* 34,25 euros par part
Report à nouveau 1,59 euro par part
cumulé
2
Valeur de réalisation* 47,7 millions d’euros (1 070,16 euros par part)
Répartition du patrimoine
Taux d’occupation 97,3%
financier*
Nombre de logements 252 (du studio au T5 et maisons individuelles)
Nombre de programmes 15
Produits, charges et résultat courant
(en % des valeurs vénales)
PRODUITS
CHARGES
Région parisienne
39,2%
14,81 €/part
0,23 €/part
Province 60,8%
Recettes locatives
brutes et produits
divers
Charges externes
(frais et commission
de gestion, entretien,
grosses réparations,
charges locatives non
récupérées)
Charges internes
(provision pour travaux,
provision nette pour
créances douteuses)
49,48 €/part
Évolution de la distribution (1)
40
35
30
34,55 €/part
25
RÉSULTAT
COURANT
20
15
10
5
0
2005
2006
2007
2008
2009
1) Les distributions 2005 et 2006 étaient essentiellement
composées de produits financiers, le patrimoine immobilier
étant en cours de constitution.
Produits
financiers
0,11 €/part
* Voir glossaire, en fin de rapport.
L’IMMOBILIER D’HABITATION
> Les transactions et les prix
En 2009, le marché immobilier d’habitation semble avoir connu une
inflexion. Après des mois de baisse du volume des transactions et des
prix, il a repris de la consistance à partir de la mi-année, au moins
en matière de volume. La tendance s’est confirmée en début d’année
2010.
LE NEUF
Les trois premiers trimestres de 2009 ont enregistré une hausse des
ventes de logements neufs de 24% par rapport à la même période de
l’année 2008.
Ce regain de transactions a été rendu possible par un accès moins difficile
au financement immobilier et par des taux d’intérêt historiquement
bas.
Il a été amplifié par l’annulation ou l’ajournement de nombreux
programmes, le succès du dispositif Scellier et l’accroissement du
nombre de primo-accédants, notamment dû au doublement du prêt
à taux zéro, qui ont créé un effet de rareté. Le délai d’écoulement du
stock d’appartements neufs est ainsi revenu de 22 mois, fin 2008, à 5,5
mois, fin 2009.
Au vu de ces dernières tendances, la Fédération Nationale des
Promoteurs Constructeurs estimait que, pour les ventes de logements
neufs, “l’année 2009 marque la fin de la baisse du marché”.
Toutefois, la montée du chômage constitue un obstacle majeur à une
reprise durable des achats immobiliers et les primo-accessions, qui
ont été largement à l’origine de l’amélioration du marché, risquent
de se faire plus rares. De surcroît, en toute logique, les taux d’intérêt
ne devraient plus baisser, mais ne devraient pas non plus augmenter
sensiblement, au moins tant que l’économie restera convalescente.
Quant aux prix des appartements neufs, ils ont baissé de 1,2%, pour
l’ensemble du territoire, selon Notaires de France. Ce recul résulte plus
de “gestes commerciaux” de la part des promoteurs, notamment sur
des fins de programme, que d’une tendance marquée.
L’ANCIEN
En région parisienne, un rebond s’est manifesté dans la deuxième partie
de l’année 2009, en matière de volume de transactions (+1,8%, entre
le troisième trimestre 2008 et le troisième trimestre 2009, en Ile-deFrance) et de prix, particulièrement dans Paris intra-muros. Il n’en reste
pas moins que l’année s’est achevée par un recul des prix d’environ
7% pour les appartements et de 10% pour les maisons individuelles. Le
marché est ainsi revenu à son niveau de fin 2005-début 2006, ce qui
n’efface qu’une partie de la hausse enregistrée depuis 2000. Depuis lors,
les prix des appartements anciens ont en effet doublé en Ile-de-France
et ceux des maisons individuelles ont connu une augmentation de 80%,
selon l’indice Notaires-INSEE.
Sur l’ensemble de la France, la baisse des prix sur un an a été limitée
à 5%, environ, notamment grâce à une légère reprise, puis une
stabilisation, au second semestre de l’année.
Selon Notaires de France, 590 000 transactions ont été réalisées en
2009, au plan national, contre 670 000 en 2008, et même 800 000, en
moyenne, entre 2000 et 2007.
Cette contraction des ventes reflète la difficulté à faire s’accorder
acheteurs et vendeurs sur un prix. Les premiers, volontiers attentistes,
tirent argument de la baisse des prix et, pour certains, anticipent
sa continuation. Les seconds intègrent difficilement les nouvelles
conditions de marché, moins favorables aux vendeurs, et espèrent une
amélioration.
> Les loyers
Qu’elle résulte d’un phénomène de marché ou de la simple application
de la réglementation, la récente modération des loyers est manifeste.
LES LOYERS DE MARCHÉ
Selon l’observatoire des loyers “Clameur”, la décélération de la hausse
des loyers de marché observée ces dernières années s’est confirmée,
en 2009. Cette hausse n’a représenté que 0,1%, contre 1,5%, en 2008,
et 2%, en 2007.
Les grands appartements ont été plus touchés que les moyens. Les loyers
des studios et deux pièces ont continué d’augmenter modérément.
Certaines régions ont néanmoins connu une évolution plus positive,
notamment Rhône-Alpes et Provence-Alpes-Côte d’Azur.
La hiérarchie des loyers s’est maintenue, en 2009 : l’Ile-de-France est
toujours deux fois plus chère que les régions telles que le Limousin, la
Franche-Comté, l’Auvergne ou la Lorraine. Provence-Alpes-Côte d’Azur
reste la région la plus chère de province, avec des loyers moyens de
marché inférieurs de seulement 30% à ceux de la région parisienne.
En ce qui concerne les loyers des logements neufs, ils ont reculé de
2%, en 2009, mais semblent, toujours selon la même source, en légère
reprise en ce début 2010.
LES LOYERS DES BAUX EN COURS
Sur les baux en cours, l’évolution de l’indice de référence des loyers
(IRL) s’est traduite par une indexation annuelle se situant entre 2,24% et
– 0,06%, selon le trimestre, avec une baisse continue dans l’année. Pour
les bailleurs, les loyers ne progressent certes plus au même rythme que
dans un passé récent, mais cette modération permet une plus grande
fidélisation des locataires et une plus grande sécurisation des recettes.
La mobilité des locataires a d’ailleurs baissé de plus de 10%, en un an. Un
quart des locataires déménage encore chaque année, mais désormais
plus par obligation que par choix. Signe de la crise économique, les
contraintes financières pèsent de plus en plus dans la décision de
rester ou de partir.
Ainsi, l’activité locative a connu, sur l’ensemble du territoire, un recul de
5,8% en un an, acquis dans la première partie de l’année, et les délais de
relocation se sont allongés.
Logement et consommation d’énergie
Le principe en la matière est de réduire, par paliers, la consommation
d’énergie primaire (chauffage, refroidissement, production d’eau
chaude sanitaire, éclairage, ventilation) des bâtiments.
Des seuils ont été ou seront définis. Ils sont bien entendu différenciés
selon qu’ils concernent le neuf ou l’existant. Dans le premier cas, les
normes sont plus strictes et s’appliquent dès la conception du bien.
Dans le second, elles s’appliquent progressivement, à l’occasion de
rénovations ou de restructurations. Dans tous les cas, les seuils sont
pondérés en fonction de la localisation des bâtiments, en termes de
latitude et d’altitude.
Le logement neuf est actuellement régi par la Règlementation
Thermique 2005 (RT 2005). Pour lui, comme pour l’existant, la
prochaine étape devrait être 2012.
À horizon 2020, tout bâtiment neuf, qu’il s’agisse de logement ou
d’immobilier tertiaire, devra être autosuffisant en énergie.
Les textes issus du Grenelle de l’Environnement étant soumis au
Parlement, ils peuvent encore être modifiés d’ici leur adoption
définitive et leur entrée en vigueur. Mais la philosophie, elle, ne
devrait pas changer.
3
LE RAPPORT DE LA SOCIÉTÉ DE GESTION
> Le régime fiscal de la SCPI
Il est rappelé qu’AV Habitat est une SCPI placée sous le régime fiscal instauré par la loi Robien et précisé par l’article 31 bis du Code Général
des Impôts.
À ce titre, les souscripteurs bénéficient de la déductibilité de leur investissement à hauteur de 95% de son montant, sous forme d’un
amortissement annuel. Cet avantage a pris effet dès le premier jour du mois suivant celui de la souscription. Le taux d’amortissement est de
8% durant les cinq premières années et de 2,5% les quatre années suivantes.
En contrepartie, ils se sont engagés à conserver leurs parts pendant la période d’engagement de location pris par la SCPI, soit neuf ans à
compter de la location totale de son patrimoine. En pratique, compte tenu de l’échéancier de location des logements acquis, cette obligation
prendra fin en mai 2017. Ceci n’exclut pas la vente, à partir de l’échéance statutaire de 2016, des appartements qui auront été loués pendant
les neuf années requises.
> Le patrimoine
ÉVALUATION
Les expertises immobilières réalisées au dernier trimestre 2009 concluent à une valeur vénale de 47,55 millions d’euros, en repli de 5,9% par
rapport à celle de fin 2008. Cette baisse provient, pour l’essentiel, d’un changement de présentation des valeurs : en 2008, selon le régime de
la TVA immobilière, avec droits et frais réduits (1,8%, environ) en cas de revente, et en 2009, selon le régime de droit commun (6,2%, environ
de droits et frais).
Compte tenu des autres actifs sociaux et des dettes, la valeur de réalisation d’AV Habitat s’établissait à 1 070,16 euros par part, fin 2009,
contre 1 139,76 euros l’année précédente. La valeur de reconstitution, qui représente la somme qu’il faudrait dépenser pour reconstituer la
SCPI à l’identique, s’établissait, à cette même date, à 1 227,14 euros par part, contre 1 315,30 euros, un an plus tôt.
4
Valeurs globales (en milliers d’euros)
2008
2009
Variation
Valeur de réalisation
50 848
47 743
– 6,1%
Valeur de reconstitution
58 679
54 746
– 6,7%
RÉPARTITION DU PATRIMOINE IMMOBILIER
(au 31 décembre 2009, en % des valeurs vénales)
Habitations
Paris
-
Région parisienne
39,2%
Province
60,8%
TOTAL
100,0%
SITUATION LOCATIVE AU 31 DÉCEMBRE 2009
En 2009, le taux d’occupation financier du patrimoine, rapport entre les loyers effectivement quittancés et les loyers estimés que percevrait
la SCPI si son patrimoine était loué à 100%, a évolué pratiquement en permanence au-dessus du seuil des 95%. En fin d’année, il s’établissait
à 97,3%.
Situation géographique
Nombre d’appartements ou de maisons
Chambourcy (78) - Rue Chaude
Dont loués
13 maisons
Régime de Propriété
13
Pleine propriété
Thiais (94) - Rue Buffon
5 maisons
5
Copropriété
Marseille (13) - Chemin des Bessons
28 appartements
27
Copropriété
Marseille (13) - Parc Belmont
12 appartements
12
Copropriété
Orvault (44) - ZAC du Bignon
34 appartements
32
Copropriété
Saint-Julien-en-Genevois (74) - Avenue de Genève
3 appartements
3
Copropriété
Pontoise (95) - Rue Emile Henriot
19 appartements
18
Copropriété
Pontoise (95) - Place Marie Laurencin
4 maisons
4
Copropriété
Le Bourget (93) - Le Lindbergh
20 appartements
20
Copropriété
Montpellier (34) - ZAC de Malbosc
10 maisons
10
Pleine propriété
Montpellier (34) - Le Clos des Muses
35 appartements
34
Copropriété
Rouen (76) - Rue du Renard
18 appartements
18
Pleine propriété
Montpellier (34) - Le Jardin de la Palmeraie 2
8 maisons
7
Copropriété
Orléans (45) - Rue Marie Stuart
28 appartements
27
Copropriété
15 appartements
14
Copropriété
252 appartements ou maisons
244
Alfortville (94) - Rue Paul-Vaillant Couturier
TOTAL
LES TRAVAUX
Les travaux réalisés en 2009 ont représenté un peu moins de 60 000 euros. De faible montant unitaire et de nature variée, ils se sont répartis
sur l’ensemble du patrimoine. Ils ont été financés par la provision constituée à cet effet.
Cette provision a été dotée, en 2009, de 46 700 euros, environ, montant qui est fonction d’un plan pluriannuel de travaux et correspond à 2%
des loyers escomptés de la SCPI. En 2008, ce taux avait été de 1%.
Provision pour grosses réparations (en milliers d’euros)
Montant au 01/01/2009
Dotations 2009
Reprises 2009
Montant au 31/12/2009
28
47
60
15
> Les résultats et la distribution
Le résultat 2009 d’AV Habitat s’est établi à 1,54 million d’euros, contre 1,58 million d’euros, environ, l’année précédente.
Les loyers perçus ont totalisé 2,2 millions d’euros, pratiquement comme en 2008.
Les produits financiers obtenus par le placement de la trésorerie sont revenus de 29 000 euros, environ, à 5 000 euros, d’une part en raison
de la baisse de la trésorerie disponible, en moyenne sur l’année, et d’autre part du bas niveau des taux de rémunération (moins de 1%, en
moyenne annuelle).
Du côté des charges, le haut niveau du taux d’occupation du patrimoine et la faible rotation des locataires se sont traduits par un recul des
charges sur locaux vacants et des honoraires de location. À l’inverse, les taxes foncières ont plus que doublé avec la fin de l’exonération dont
bénéficiaient encore certains programmes.
Les charges d’exploitation ont légèrement augmenté en raison de l’accroissement de la dotation à la provision pour travaux mentionné plus
haut.
Rapporté à une part, le résultat 2009 a représenté 34,55 euros, contre 35,51 euros, l’année précédente. En conséquence, la distribution de
l’exercice a été fixée à 34,25 euros par part, en légère baisse par rapport à l’exercice précédent, le solde étant versé au report à nouveau.
Distribution 2009
(en euros par part)
Dont revenus de capitaux
mobiliers
Prélèvements sociaux*
(12,1%)
Prélèvement forfaitaire
libératoire* (30,1%)
34,25
0,11
0,01
0,03
* Prélèvements fiscaux sur les intérêts produits par le placement de la trésorerie. Montants arrondis au cent d’euro.
5
PERCEPTION DES LOYERS, PROVISION POUR CRÉANCES DOUTEUSES
Au cours de l’année 2009, des créances ont été récupérées à hauteur de 31 000 euros, environ, concernant notamment d’anciens locataires
de Thiais et de Chambourcy. En revanche, de nouveaux retards de règlement sont apparus, justifiant des dotations à la provision.
Provision pour créances douteuses (en milliers d’euros)
Montant au 01/01/2009
Dotations 2009
Reprises 2009
Montant au 31/12/2009
88
55
31
112
Principaux contentieux au 31/12/2009
Immeuble
Montant en euros*
Nombre de mois
impayés
État d’avancement
Thiais (94)
28 500
21
Logement libéré et reloué. AP auprès du TGI. En attente d’audience.
Le Bourget (93)
24 500
25
APE. Locataire expulsé en 2009 par jugement du TGI. Saisie de
rémunération inopérante (pas d’activité professionnelle, comptes
bancaires clôturés). Nouvelle enquête de solvabilité diligentée.
Thiais (94)
13 300
13
AP. Jugement favorable à la SCPI en 11-2009. Plan de remboursement
accepté, sans abandon de la procédure, et respecté.
AP : assignation en paiement.
APE : assignation en paiement et expulsion.
* Montant provisionné en créances douteuses au 31 décembre 2009, arrondi à la centaine d’euros.
6
Ces trois contentieux représentent plus de 60% du poste “Dépréciations des créances douteuses”.
Il est à noter qu’en matière d’impayés de la part de locataires de logements, les procédures sont particulièrement encadrées et longues et
la société de gestion suit attentivement l’évolution de ce poste.
> Le capital et le marché des parts
Au 31 décembre 2009, le capital d’AV Habitat, d’un montant de 44 613 000 euros, était divisé en 44 613 parts détenues par 906 associés.
Rappelons que l’avantage fiscal lié à la souscription d’AV Habitat est soumis à l’obligation de conserver ses parts pendant toute la durée
d’engagement de location de l’ensemble des logements, pris par la SCPI, sous peine de réintégration de l’avantage obtenu, et qu’il ne se
transmet pas à l’acheteur en cas de cession de parts.
En 2009, une seule part s’est échangée sur le marché secondaire, au prix d’exécution (prix net vendeur), non significatif, de 1 000 euros.
En fin d’année, 294 parts, soit 0,66% du nombre total de parts, étaient proposées à la vente à différents niveaux de prix.
> Prise en charge de la moitié de la cotisation ASPIM par la société de
gestion
La société de gestion a reversé à la SCPI la moitié de la cotisation réglée par cette dernière, pour 2009, à l’Association Française des Sociétés
Civiles de Placement Immobilier. BNP Paribas Reim a décidé de reconduire cette participation pour 2010.
> L’Assemblée générale annuelle
L’assemblée aura notamment à se prononcer sur l’affectation du résultat et à approuver les valeurs représentatives de la SCPI.
ÉVOLUTION PAR PART DES RÉSULTATS FINANCIERS HT DES CINQ DERNIERS EXERCICES (EN EUROS)
Année
2005
% du
total des
revenus
2006
% du
total des
revenus
2007
% du
total des
revenus
2008
% du
total des
revenus
2009
% du
total des
revenus
REVENUS (1)
• Recettes locatives brutes (1)
• Produits financiers avant prélèvement
libératoire
1,42
9,90
12,89
66,72
37,88
95,93
48,98
98,67
49,45
99,72
12,99
90,10
5,74
29,71
1,57
3,99
0,65
1,32
0,11
0,22
0,69
3,57
0,03
0,08
N/S
0,01
0,03
0,06
14,41
100,00
19,32
100,00
39,48
100,00
49,64
100,00
49,59
100,00
1,67
11,60
2,19
11,34
4,61
11,68
5,85
11,78
5,87
11,84
1,65
11,90
• Produits divers (2)
TOTAL REVENUS
CHARGES (1)
• Commission de gestion
• Autres frais de gestion
(3)
• Entretien du patrimoine
• Charges locatives non récupérées (4)
Sous-total charges externes
2,87
14,86
5,33
13,50
4,28
8,61
0,78
1,57
0,41
2,12
0,50
1,27
0,84
1,69
1,92
3,87
0,01
N/S
1,19
6,16
1,26
3,19
1,71
3,45
6,24
12,58
3,33
23,12
6,66
34,47
11,70
29,64
12,68
25,53
14,81
29,86
0,15
0,77
0,24
0,61
0,24
0,48
– 0,29
– 0,58
0,10
0,51
0,69
1,75
1,21
2,43
0,52
1,05
0,25
1,28
0,93
2,36
1,45
2,91
0,23
0,47
• Provisions nettes
pour travaux
autres
(5)
Sous-total charges internes
TOTAL CHARGES
RÉSULTAT COURANT
3,34
23,12
6,91
35,75
12,63
32,00
14,13
28,44
15,04
30,33
11,07
76,88
12,41
64,25
26,85
68,01
35,51
71,56
34,55
69,67
0,01
0,05
0,65
1,66
0,52
1,05
0,30
0,60
• Variation du report à nouveau
• Variation autres réserves
REVENUS DISTRIBUÉS
• Avant prélèvement libératoire
11,16
77,40
12,40
64,18
26,20
66,36
35,00
70,50
34,25
69,07
• Après prélèvement libératoire
8,15
56,60
9,82
50,82
25,76
65,23
34,81
70,12
34,22
69,01
(1) Sous déduction de la partie non imputable à l’exercice.
(2) Commissions de souscriptions et de cessions, autres produits d’exploitation, produits exceptionnels.
(3) Autres frais de gestion, charges financières, charges exceptionnelles, autres charges.
(4) Charges locatives, impôts, taxes et assurances non récupérables.
(5) Dotations de l’exercice diminuées des reprises et augmentées des créances irrecouvrables.
DETTES À L’ÉGARD DES FOURNISSEURS AU 31 DÉCEMBRE 2009 PAR DATE D’ÉCHÉANCE
Conformément à l’article D 441-4 du Code de commerce, la société indique la décomposition du solde des dettes à l’égard des fournisseurs
au 31/12/2009 par date d’échéance.
Nature
Dettes courantes
Total
Dettes non
échues
DETTES ÉCHUES
Depuis moins de 90 jours
Depuis plus de 90 jours
65 996,40
63 870,45
888,75
1 237,20
65 996,40
63 870,45
888,75
1 237,20
Délais conventionnels
Dettes litigieuses
TOTAL
0,00
7
VALEURS REPRÉSENTATIVES DU PATRIMOINE AU 31 DÉCEMBRE 2009
VALEUR COMPTABLE (résultant du bilan)
En euros
44 492 963,51
Valeur nette comptable des
immobilisations
191 156,74
Valeur nette des autres actifs
VALEUR COMPTABLE
44 684 120,25
SOIT POUR UNE PART :
1 001,59
VALEUR DE RECONSTITUTION
(ce qu'il faudrait débourser pour
reconstituer le patrimoine)
En euros
47 742 943,74
Valeur de réalisation
2 948 210,79
Frais d’acquisition
Commission de souscription
4 055 292,36
VALEUR DE RECONSTITUTION
54 746 446,89
VALEUR DE RÉALISATION (résultant de l’expertise)
SOIT POUR UNE PART :
1 227,14
47 551 787,00
Valeur vénale (expertise)
191 156,74
Valeur nette des autres actifs
VALEUR DE RÉALISATION
47 742 943,74
SOIT POUR UNE PART :
1 070,16
EMPLOI DES FONDS
En euros
Total au 31/12/2008
Mouvements de l'exercice
48 494 331,00
+ Fonds Collectés
Total au 31/12/2009
48 494 331,00
+ Divers / Autres Réserves
– 44 399 940,67
– Achats d'Immeubles
8
– 87 275,00
– 44 487 215,67
– Cessions d'Immeubles
– Frais Prélevés sur la Prime d'Émission
– 3 881 331,00
– Autres Immobilisations Corporelles
SOLDE DES EMPLOIS DE FONDS COLLECTÉS
– 3 881 331,00
– 10 824,24
– 10 065,99
– 20 890,23
202 235,09
– 97 340,99
104 894,10
CAPITAL
Date d’origine : 2 décembre 2003
Date
Nominal de la part : 1 000 €
Capital
nominal
en euros
Montant en euros des capitaux
apportés à la SCPI par les
associés lors des souscriptions
au cours de l'année
Nombre
de parts
Nombre
d'associés
Rémunération HT en euros des
organismes collecteurs et de la
société de gestion à l'occasion
des souscriptions de l'année
Prix
d'entrée
au 31
décembre
31/12/2005
44 613 000
6 116 549
44 613
903
489 549
-
31/12/2006
44 613 000
-
44 613
905
-
-
31/12/2007
44 613 000
-
44 613
903
-
-
31/12/2008
44 613 000
-
44 613
904
-
-
31/12/2009
44 613 000
-
44 613
906
-
-
ÉVOLUTION DES CONDITIONS DE CESSION ET DE RETRAIT
Année
Nombre de
parts cédées
ou retirées
% par rapport au
nombre total de parts en
circulation au 1er janvier
Demandes de cessions
ou de retraits en
suspens
Délai moyen d'exécution
Rémunération de la société
d'une cession ou d'un de gestion sur les cessions et
retrait
les retraits (en € HT)
2005
-
-
-
-
-
2006
-
-
-
-
-
2007
55
n.s.
203
ns
1 377
2008
87
0,20
272
ns
2 185
2009
1
ns
294
ns
40
ÉVOLUTION DU PRIX DE LA PART
2005
2006
Prix d'exécution au 1 janvier
-
-
Prix vendeur ou prix d'exécution moyen annuel
-
-
Prix de souscription ou prix moyen acheteur
1 087
-
Dividende versé au titre de l'année
11,16
er
Rentabilité au titre de l'année*
Report à nouveau cumulé par part
2008
2009
-
616
628
626
628
ns
-
-
ns
12,40
26,20
35,00
34,25
ns
ns
ns
5,1%
ns
0,11
0,12
0,77
1,29
1,59
* Dividende versé au titre de l’année rapporté au prix acheteur moyen constaté sur la même période.
2007
9
LE RAPPORT DU CONSEIL DE SURVEILLANCE
Mesdames, Messieurs,
Votre Conseil s’est réuni à deux reprises au cours de l’année afin de suivre l’évolution de la situation locative et financière de votre société.
La société de gestion a mis à sa disposition toutes informations et tous documents lui permettant d’exercer pleinement son rôle d’assistance
et de contrôle, conformément au mandat que vous nous avez conféré.
Nous avons également pu examiner les comptes annuels d’AV Habitat et le résultat des expertises immobilières.
> L’évolution de la situation locative
Le conseil est particulièrement attentif à la situation locative de la SCPI et à son évolution.
Il note avec satisfaction que le taux d’occupation du patrimoine était supérieur à 97%, en fin d’année.
Il a également noté que le poste “Créances douteuses” est suivi avec attention et que, dans certains cas, des remboursements ont été
obtenus.
> Les valeurs représentatives de la SCPI
Les quinze programmes en patrimoine ont été expertisés au dernier trimestre 2009. Il en ressort un léger recul des valeurs vénales (valeur
estimée des immeubles, à dire d’expert) d’une année sur l’autre, principalement pour la raison indiquée dans le rapport de la société de
gestion.
La valeur de réalisation de la SCPI (valeurs vénales augmentées des autres actifs et passifs d’exploitation) est revenue de 1 139,76 euros par
part, fin 2008, à 1 070,16 euros par part, fin 2009.
> Les résultats et la distribution 2009
10
Les comptes 2009 font ressortir un résultat net par part de 34,55 euros, en léger repli par rapport à celui de l’exercice précédent.
La distribution a pu être fixée à 34,25 euros par part.
La différence, soit 0,30 euro par part a été créditée au compte de report à nouveau.
> Le marché secondaire des parts
Le marché secondaire des parts d’AV Habitat est très spécifique. Compte tenu des conditions encadrant l’avantage fiscal dont ils ont bénéficié
à la souscription, les quelques détenteurs de parts qui se portent vendeurs ne peuvent obtenir que des prix d’exécution affichant une forte
décote par rapport à la valeur vénale par part du patrimoine de la SCPI.
Pour autant, une transaction exceptionnelle portant sur une seule part a été réalisée en 2009.
Nous vous recommandons de voter en faveur de l’ensemble des résolutions proposées par la société de gestion.
Le Conseil de Surveillance
LES RAPPORTS DU COMMISSAIRE AUX COMPTES
> Rapport du commissaire
aux comptes sur les comptes
annuels – Exercice 2009
Mesdames, Messieurs,
En exécution de la mission qui m’a été confiée par votre Assemblée
générale, je vous présente mon rapport relatif à l’exercice clos le
31 décembre 2009 sur :
– le contrôle des comptes annuels de la SCPI AV HABITAT, tels qu’ils
sont joints au présent rapport,
– la justification de mes appréciations,
– les vérifications spécifiques et informations prévues par le Code
Monétaire et Financier.
Les comptes annuels ont été arrêtés par la Société de gestion de
votre Société et soumis à votre Conseil de Surveillance dans sa
séance du 4 mars 2010. Il m’appartient d’exprimer une opinion sur
ces comptes.
OPINION SUR LES COMPTES ANNUELS
J’ai procédé à l’audit des comptes annuels selon les normes
professionnelles applicables en France. Ces normes requièrent
la mise en oeuvre de diligences permettant d’obtenir l’assurance
raisonnable que les comptes annuels ne comportent pas d’anomalies
significatives. Un audit consiste à examiner, par sondages, les
éléments probants justifiant les données contenues dans ces
comptes. Il consiste également à apprécier les principes comptables
suivis et les estimations significatives retenues pour l’arrêté des
comptes et à apprécier leur présentation d’ensemble.
Je certifie que les comptes annuels sont réguliers et sincères et
donnent une image fidèle du résultat des opérations de l’exercice
écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la
société à la fin de cet exercice.
JUSTIFICATION DES APPRÉCIATIONS
En application des dispositions de l’article L 823-9 du Code
de Commerce relatives à la justification des appréciations du
commissaire aux comptes, je porte à votre connaissance les éléments
suivants :
Dans le cadre de mon appréciation des règles et principes
comptables suivis par votre société, j’ai vérifié le caractère approprié
des méthodes comptables au regard des règles spécifiques édictées
par le plan comptable des SCPI et je me suis assuré de leur correcte
application.
Les appréciations auxquelles j’ai procédé s’inscrivent dans une
démarche d’audit portant sur les comptes annuels pris dans leur
ensemble et ont donc contribué à la formation de l’opinion sans
réserve exprimée dans la première partie du présent rapport.
VÉRIFICATIONS ET INFORMATIONS SPÉCIFIQUES
J’ai également procédé, conformément aux normes professionnelles
applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par le
Code Monétaire et Financier.
Je n’ai pas d’observation à formuler sur la sincérité et la concordance
avec les comptes annuels des informations données dans le rapport
de la Société de gestion et dans les documents adressés aux associés
sur la situation financière et les comptes annuels.
> Rapport spécial
du commissaire aux comptes
Exercice clos le 31/12/2009
Mesdames, Messieurs,
En ma qualité de commissaire aux comptes de votre société, je vous
présente mon rapport sur les conventions réglementées visées
par l’article L 214-76 du Code Monétaire et Financier dont j’ai été
avisé. Il ne m’appartient pas de rechercher l’existence éventuelle
d’autres conventions mais de vous communiquer sur la base des
informations qui m’ont été données les caractéristiques et les
modalités essentielles de celles dont j’ai eu connaissance sans avoir
à me prononcer sur leur utilité ou leur bien-fondé. Il vous appartient,
selon les termes de l’article L 214-76 précité, d’apprécier l’intérêt
qui s’attachait à la conclusion de ces conventions en vue de leur
approbation.
J’ai effectué mes travaux selon les normes professionnelles
applicables en France ; ces normes requièrent la mise en œuvre
de diligences destinées à vérifier la concordance des informations
qui m’ont été données avec les documents de base dont elles sont
issues.
Aux termes de l’article 18 des Statuts, la société de gestion est
rémunérée pour la gestion des biens sociaux et l’administration
générale de la SCPI à hauteur de 10% HT (soit 11,96% TTC) du
montant des recettes locatives hors taxes, augmentées des produits
financiers nets. Au titre de l’exercice sous revue, cette commission
s’est élevée à 262 068 €.
Fait à Paris, le 10 mars 2010.
Édouard LEDUC
Commissaire aux comptes
Membre de la Compagnie Régionale de Paris
11
LES COMPTES DE L’EXERCICE 2009
ÉTAT DU PATRIMOINE AU 31/12/2009
Au 31 décembre 2009
Valeurs
bilantielles
Au 31 décembre 2008
Valeurs
estimées
Valeurs
bilantielles
Valeurs
estimées
PLACEMENTS IMMOBILIERS
• Immobilisations locatives
Terrains et constructions locatives
Améliorations et agencements
• Provisions liées aux placements immobiliers
Grosses réparations à répartir sur plusieurs
exercices
TOTAL
44 508 105,90
47 551 787,00
44 410 764,91
50 560 000,00
44 487 215,67
47 551 787,00
44 399 940,67
50 560 000,00
20 890,23
10 824,24
– 15 142,39
– 28 124,75
– 15 142,39
– 28 124,75
44 492 963,51
47 551 787,00
44 382 640,16
50 560 000,00
24 059,63
24 059,63
19 830,43
19 830,43
24 059,63
24 059,63
19 830,43
19 830,43
189 249,32
189 249,32
182 805,76
182 805,76
Locataires et comptes rattachés
128 031,92
128 031,92
120 958,31
120 958,31
Locataires douteux
124 666,38
124 666,38
102 461,46
102 461,46
– 111 790,38
– 111 790,38
– 88 493,46
– 88 493,46
48 341,40
48 341,40
47 879,45
47 879,45
Débiteurs divers
48 341,40
48 341,40
47 879,45
47 879,45
• Valeurs de placement et disponibilités
812 125,01
812 125,01
1 124 031,63
1 124 031,63
Valeurs mobilières de placement
650 000,00
650 000,00
1 060 000,00
1 060 000,00
AUTRES ACTIFS ET PASSIFS D’EXPLOITATION
• Actifs immobilisés
Immobilisations financières
• Créances
Dépréciations des créances douteuses
Autres créances
162 125,01
162 125,01
64 031,63
64 031,63
– 834 711,90
– 834 711,90
– 1 038 458,23
– 1 038 458,23
Dettes financières
– 263 206,41
– 263 206,41
– 298 355,43
– 298 355,43
Dettes d'exploitation
– 109 538,36
– 109 538,36
– 113 954,70
– 113 954,70
Dettes diverses
– 461 967,13
– 461 967,13
– 626 148,10
– 626 148,10
– 58 000,00
– 58 000,00
– 81 468,00
– 81 468,00
Autres disponibilités
• Dettes
Fournisseurs d'immobilisation
12
Locataires créditeurs
Associés, dividendes à payer
TOTAL
– 46 249,14
– 46 249,14
– 75 796,35
– 75 796,35
– 357 717,99
– 357 717,99
– 468 883,75
– 468 883,75
190 722,06
190 722,06
288 209,59
288 209,59
434,68
434,68
434,68
434,68
COMPTES DE RÉGULARISATION ACTIF-PASSIF
Charges constatées d’avance
TOTAL
CAPITAUX PROPRES COMPTABLES
VALEUR ESTIMÉE DU PATRIMOINE
44 684 120,25
44 670 849,75
47 742 943,74
50 848 209,59
TABLEAU D’ANALYSE DE LA VARIATION DES CAPITAUX PROPRES AU 31/12/2009
Situation
d’ouverture au
01/01/2009
CAPITAL
• Capital souscrit
Affectation
résultat
2008
Autres
mouvements
Situation
de clôture au
31/12/2009
44 613 000,00
44 613 000,00
44 613 000,00
44 613 000,00
3 881 331,00
3 881 331,00
– 3 881 331,00
– 3 881 331,00
PRIMES D'ÉMISSION
• Prime d'émission
• Prélèvement sur prime d'émission
REPORT À NOUVEAU
34 507,12
23 342,63
57 849,75
1 584 797,63
– 1 584 797,63
1 541 265,75
1 541 265,75
– 1 561 455,00
1 561 455,00
– 1 527 995,25
– 1 527 995,25
13 270,50
44 684 120,25
RÉSULTAT DE L’EXERCICE
• Résultat de l’exercice
• Acomptes sur distribution
TOTAL GÉNÉRAL
44 670 849,75
13
COMPTE DE RÉSULTAT AU 31/12/2009
CHARGES
Au 31/12/2009
Au 31/12/2008
642 813,88
507 997,19
285 281,26
225 977,87
39 012,01
43 683,88
246 269,25
182 293,99
• Charges d’entretien du patrimoine
19 375,05
39 781,19
Entretien réparations
29 825,14
25 000,09
Travaux refacturables
– 10 450,09
14 781,10
59 680,60
12 388,60
59 680,60
12 388,60
CHARGES IMMOBILIÈRES
• Charges ayant leur contrepartie en produit
Taxes locatives
Charges locatives
• Grosses réparations
Grosses réparations
• Services extérieurs
62 711,73
89 717,03
Charges locatives non récupérées
45 360,40
76 468,16
Primes d'assurance
17 351,33
13 248,87
• Autres services extérieurs
78 851,25
81 796,38
69 346,60
75 321,54
9 504,65
6 474,84
136 913,99
58 336,12
Impôts fonciers
127 294,00
55 482,00
Taxes locatives
9 619,99
2 854,12
398 143,94
380 777,95
277 704,48
278 525,58
262 068,34
260 884,37
10 575,00
10 574,97
1 773,14
1 190,24
Commissions et honoraires
Frais de contentieux
• Impôts et taxes
CHARGES D'EXPLOITATION DE LA SOCIÉTÉ
• Autres services extérieurs
Rémunération de la société de gestion
Honoraires
Services bancaires
Cotisations et contributions
• Autres charges
Frais de tenue de conseils et assemblées
Pertes sur créances irrécouvrables
• Dotations aux dépréciations et aux provisions
14
3 288,00
5 876,00
19 218,54
19 298,69
18 925,56
19 298,69
292,98
101 220,92
82 953,68
Dotations aux dépréciations des créances douteuses
54 522,68
59 870,85
Provisions pour grosses réparations
46 698,24
23 082,83
13,98
2,64
13,98
2,64
– 0,06
0,41
– 0,06
0,41
TOTAL CHARGES
1 040 971,74
888 778,19
RÉSULTAT DE L'EXERCICE
1 541 265,75
1 584 797,63
TOTAL GÉNÉRAL
2 582 237,49
2 473 575,82
CHARGES FINANCIÈRES
Charges d’intérêt
CHARGES D'EXPLOITATION EXCEPTIONNELLES
Charges exceptionnelles diverses
PRODUITS
Au 31/12/2009
Au 31/12/2008
2 486 250,79
2 426 088,62
2 206 200,76
2 185 328,79
– 5 231,23
14 781,96
– 5 771,76
14 781,10
540,53
0,86
285 281,26
225 977,87
39 012,01
43 683,88
246 269,25
182 293,99
90 906,36
18 465,94
• Reprises sur provisions pour grosses réparations
59 680,60
12 388,60
• Reprises sur dépréciations de créances douteuses
31 225,76
6 077,34
PRODUITS FINANCIERS
5 078,37
29 005,61
5 078,37
29 005,61
PRODUITS EXCEPTIONNELS
1,97
15,65
• Produits exceptionnels divers
1,97
15,65
TOTAL PRODUITS
2 582 237,49
2 473 575,82
TOTAL GÉNÉRAL
2 582 237,49
2 473 575,82
PRODUITS DE L'ACTIVITÉ IMMOBILIÈRE
• Loyers
• Produits des activités annexes
Produits des activités annexes
Autres produits de gestion courante
• Charges refacturées
Taxes locatives
Charges locatives
AUTRES PRODUITS D'EXPLOITATION
• Produit sur titres de créances négociables
15
L’ANNEXE FINANCIÈRE AU 31/12/2009
> Règles et méthodes comptables
Les comptes annuels sont établis conformément aux dispositions
réglementaires applicables aux Sociétés Civiles de Placement
Immobilier. Ils sont présentés en application de la loi n° 70-1300
du 31 décembre 1970 modifiée, du décret n° 71-524 du 1er juillet
1971 modifié, et de l’arrêté du 14 décembre 1999 homologuant le
règlement du Comité de la réglementation comptable n° 99-06 du
23 juin 1999.
L’établissement des comptes annuels respecte les principes de
prudence, d’indépendance des exercices et de permanence des
méthodes, en se plaçant dans une perspective de continuité
d’exploitation.
La méthode adoptée pour l’évaluation des éléments inscrits en
comptabilité, apparaissant dans la colonne “valeurs bilantielles” de
l’état du patrimoine est celle des coûts historiques.
> Placements immobiliers
IMMOBILISATIONS LOCATIVES
Le tableau récapitulatif des placements immobiliers, ci-dessous,
constate, par type de locaux, les valeurs bilantielles nettes ainsi
que les valeurs estimées par votre expert immobilier indépendant.
En ce qui concerne les modalités particulières d’intervention de
ce dernier, il est rappelé que pour chaque immeuble la réalisation
d’une véritable expertise n’intervient, sauf cas particulier, que tous
les cinq ans. Il est alors demandé aux experts de procéder à la visite
systématique des immeubles. Les autres années la valeur résulte
d’une actualisation des valeurs par l’expert, sans visite systématique
des immeubles.
La valeur vénale résulte de l’actualisation annuelle du patrimoine
pour laquelle l’expert détermine son estimation en fonction des
valeurs locatives ainsi que des paramètres suivants :
- l’ancienneté de l’immeuble dans le patrimoine,
- la date de construction de l’immeuble,
- la situation juridique (local isolé ou en copropriété),
- la situation géographique,
- l’état d’entretien (gros travaux en cours ou prévisibles),
- les incidents locatifs (inoccupation ou contentieux).
Ces divers éléments influent bien entendu sur le calcul de la valeur
du bien en pondérant la valeur de base obtenue par capitalisation
du rendement locatif.
Il s’agit d’une valeur hors taxes et hors droit.
Les mouvements affectant ces postes sont détaillés dans le tableau
“État de l’actif immobilisé” figurant ci-dessous.
À compter du 1er janvier 2005, les commissions d’intermédiaires
versées lors d’une acquisition sont inscrites en coût accessoire des
immobilisations.
ÉTAT DE L’ACTIF IMMOBILISÉ
Terrains – Constructions
Frais d’acquisition des immobilisations
Agencements
TOTAL
16
euros
Valeur brute des
immobilisations
au 31 décembre
2008
Augmentation
acquisitions
créations apports
Virement de
poste à poste en
+ ou -
43 687 944,37
87 275,00
– 54 875,00
43 720 344,37
54 875,00
766 871,30
711 996,30
Diminution
cession à des
tiers ou mise
hors service
Valeur brute des
immobilisations
au 31 décembre
2009
10 824,24
10 065,99
20 890,23
44 410 764,91
97 340,99
44 508 105 ,90
TABLEAU RÉCAPITULATIF DES PLACEMENTS IMMOBILIERS
euros
Exercice 2009
Exercice 2008
Valeurs comptables
Valeurs estimées
Valeurs comptables
Valeurs estimées
Habitations
44 508 105,90
47 551 787,00
44 410 764,91
50 560 000,00
TOTAL GÉNÉRAL
44 508 105 ,90
47 551 787,00
44 410 764,91
50 560 000,00
Terrains et constructions locatives
PLAN PRÉVISIONNEL D’ENTRETIEN
Les grosses réparations font l’objet d’un plan prévisionnel d’entretien,
établi pour 5 ans immeuble par immeuble. La société de gestion
applique un pourcentage global de 2% des loyers potentiels, en se
réservant la possibilité suivant les nécessités, de constituer des
provisions spécifiques pour certains immeubles.
> Autres actifs et passifs
d’exploitation
Les charges constatées d’avances concernent
le prorata 2010 de l’assurance responsabilité
civile du conseil de surveillance pour :
434,68 €
> Capitaux propres
ACTIFS IMMOBILISÉS
Immobilisations financières : Les fonds de roulement versés aux
syndics d’immeubles s’élèvent à 24 059,63 €.
CRÉANCES
Locataires : Il s’agit d’une part, des créances relatives aux facturations
du 4e trimestre 2009 encaissées début 2010, et, d’autre part, des
refacturations de charges et/ou taxes locatives à établir au titre de
l’exercice 2009.
Locataires douteux : Une analyse des créances échues depuis plus
de 3 mois est faite locataire par locataire. Celles présentant un risque
d’irrécouvrabilité sont provisionnées après déduction éventuelle,
du dépôt de garantie, à hauteur de 100%. Le montant s’élève à
111 790,38 €.
Locataires et comptes rattachés
euros
Créances
> Comptes de régularisation
actif – passif
Brut
Créances locataires
128 031,92
Créances douteuses
124 666,38
TOTAL
252 698,30
Autres créances : Elles sont constituées de :
– Débiteurs divers correspondant à des honoraires de gestion en
attente de remboursement par BNPP REIM pour 37 924,19 € et un
avoir à recevoir de Gérer sur des honoraires d’état des lieux pour
10 417,21€.
VALEURS DE PLACEMENT ET DISPONIBILITÉS
Disponibilités : Elles s’élèvent à 812 125,01 €. Elles sont placées en
certificats de dépôts négociables rémunérés.
DETTES
Dettes financières : Il s’agit des dépôts de garantie versés par les
locataires. En règle générale, ceux-ci représentent deux mois de
loyers.
Dettes d’exploitation : Elles sont constituées :
– Des commissions dues à la société
de gestion pour :
71 719,39 €
– D’autres dettes fournisseurs pour :
37 818,97 €
Dettes diverses : Sous cette rubrique sont enregistrés :
– Les fournisseurs d’immobilisation pour :
58 000,00 €
– L’acompte du 4e trimestre, versé aux associés
de la S.C.P.I. en février 2010 pour :
356 904,00 €
– Les acomptes bloqués pour :
813,99 €
– Les locataires créditeurs :
46 249,14 €
Capital souscrit : 44 613 000,00 € divisé en 44 613 parts de 1 000,00 €
de nominal.
Report à nouveau : L’Assemblée générale Ordinaire des associés
statuant sur les comptes au 31 décembre 2008 a décidé d’affecter
au report à nouveau, la somme de 23 342,63 €. En conséquence, le
report à nouveau s’établit à 57 849,75 € au 31 décembre 2009.
Résultat de l’exercice : L’exercice 2009 se solde par un bénéfice
de 1 541 265,75 €. Des acomptes ont été distribués, en mai, août,
novembre 2009 et en février 2010 pour 1 527 995,25 €.
> Compte de résultat – charges
Charges immobilières : Elles se décomposent en :
– Charges refacturées aux locataires :
285 281,26 €
– Avoirs sur travaux refacturés :
– 10 450,09 €
– Grosses réparations :
59 680,60 €
– Travaux d’entretien courant du patrimoine :
29 825,14 €
– Charges locatives sur locaux vacants
ou non refacturables aux locataires :
45 360,40 €
– Honoraires divers :
78 851,25 €
– Impôts, taxes et primes d’assurance
non refacturés :
154 265,32 €
Charges d’exploitation : sont enregistrés sous cette rubrique :
– Les honoraires de la société de gestion :
262 068.34 €
– Les honoraires de commissaires aux comptes
10 575,00 €
– Les honoraires, commissions et autres frais
de gestion courante :
5 061,14 €
– Les frais de conseils et d’assemblées :
18 925,56 €
– Les pertes sur créances irrécouvrables :
292,98 €
– Les dotations aux provisions
(détail donné dans un chapitre qui suit) :
101 220,92 €
> Compte de résultat – produits
Produits de l’activité immobilière :
– Loyers facturés au cours de l’exercice :
– Charges remboursées par les locataires :
– Produits annexes :
Autres produits d’exploitation :
Il s’agit des reprises des provisions utilisées
dans l’exercice :
Produits financiers :
Ils correspondent aux intérêts sur certificats
négociables pour :
2 206 200,76 €
285 281,26 €
– 5 231,23 €
90 906,36 €
5 078,37 €
17
REMBOURSEMENTS DE CHARGES
> Informations diverses
MONTANT DES PRODUITS À RECEVOIR INCLUS
DANS LES POSTES SUIVANTS DU BILAN
Intitulés
Charges de copropriété et de fournitures
locatives
285 281,26
TOTAL
285 281,26
euros
Montant
Créances locataires et comptes rattachés
42 618,71
COMMISSION DE GESTION
TOTAL
42 618,71
Conformément à l’article 18 des statuts, la rémunération de la
société de gestion se calcule comme suit : 10% hors taxes des
recettes locatives, augmentées des produits financiers nets.
MONTANT DES CHARGES À PAYER INCLUSES
DANS LES POSTES SUIVANTS DU BILAN
euros
euros
Intitulés
Montant
43 541,96
Dettes fournisseurs et comptes rattachés
Recettes locatives hors taxes
2 186 142,31
Produits financiers
5 064,39
2 191 206,70
219 120,67
Locataires avoirs à établir
26 676,02
Base totale de la commission
Commission au taux de 10%
TOTAL
70 217,98
TVA non récupérable
42 947,67
TOTAL COMMISSION DE GESTION
262 068,34
ÉTAT DES PROVISIONS ET DES DÉPRÉCIATIONS
RETRAÇANT LES VARIATIONS DE L’EXERCICE
euros
Montant
au
01/01/09
Dotations
de
l’exercice
Reprises
de
l’exercice
Montant
au
31/12/09
Provisions pour
grosses réparations
28 124,75
46 698,24
59 680,60
15 142,39
Dépréciation des
créances douteuses
88 493,46
54 522,68
31 225,76 111 790.38
TOTAL 116 618,21 101 220,92
90 906, 36 126 932,77
AFFECTATION DU RÉSULTAT 2008
Conformément à la décision de l’Assemblée générale, le résultat
bénéficiaire de 2008 de 1 584 797,63 € a été affecté somme suit :
euros
18
euros
Bénéfice net 2008
1 584 797,63
Report à nouveau 2007
34 507,12
Bénéfice distribuable
1 619 304,75
Dividende versé
– 1 561 455,00
Report à nouveau 2008
57 849,75
ENGAGEMENTS HORS BILAN
euros
Engagements donnés
néant
Engagements reçus
néant
PATRIMOINE AU 31/12/2009
Date
d’achat
Situation géographique
Nature et surface
habitable
Prix d’acquisitions
Frais
Améliorations
Valeurs
vénales
2008
Valeurs Situation locative
vénales
2009
29/07/04
Chambourcy (78)
16 Rue Chaude
13 maisons individuelles
1 585 m²
5 800 000,00
97 000,00
6 180 000,00
5 751 412,00 Entièrement loué
28/09/04
Thiais (94)
Rue Buffon
75-77 rue de Maurepas
5 maisons individuelles
545 m²
1 563 700,00
27 632,62
10 065,99
1 850 000,00
1 677 966,00 Entièrement loué
17/12/04
Marseille (13)
4 Chemin Vicinal des Bessons
28 appartements,
56 parkings
1 757 m²
3 872 129,00
66 023,28
5 100 000,00
4 687 382,00 27 appartements loués
17/12/04
Marseille (13)
Parc Belmont
129 Avenue de la Rose
12 appartements,
21 parkings
726 m²
1 807 666,30
32 769,63
1 940 000,00
1 811 676,00 Entièrement loué
04/02/05
Orvault (44)
ZAC du Bignon
Rue Alphonse Laveran
34 appartements,
34 parkings
1 959 m²
4 600 000,00
76 579,55
5 450 000,00
4 984 934,00 32 appartements loués
17/02/05
Saint-Julien-en-Genevois (74)
Avenue de Genève
3 appartements,
3 garages doubles
306 m²
831 550,00
15 971,83
10 824,24
1 030 000,00
03/03/05
Pontoise (95)
Rue Emile Henriot
2 Rue Henri Matisse Bat A à E
19 appartements,
29 parkings
1 227 m²
2 771 051,81
48 005,11
3 500 000,00
03/03/05
Pontoise (95)
Place Marie Laurencin
Les Villas de St-Jean
4 maisons de 5 pièces
346 m²
785 045,86
16 100,00
1 035 000,00
977 401,00 Entièrement loué
05/04/05
Le Bourget (93)
Zac du Commandant
Rolland II
20 appartements,
25 parkings
1 384 m²
3 535 298,00
59 968,43
4 600 000,00
4 457 627,00 Entièrement loué
29/04/05
Montpellier (34)
ZAC de Malbosc
Lieu-Dit Chambert
10 maisons de ville
de 4 pièces
943 m²
2 389 993,40
38 848,17
2 750 000,00
2 588 512,00 Entièrement loué
21/07/05
Montpellier (34)
Le Clos des Muses
Rue Trencavel
35 appartements, 35
parkings
1 633 m²
4 238 000,00
77 148,69
5 050 000,00
4 927 495,00 34 appartements loués
26/09/05
Rouen (76)
145-157 Rue du Renard
18 appartements,
18 parkings
1 231 m²
3 123 952,00
52 783,50
2 950 000,00
2 818 267,00 Entièrement loué
14/10/05
Montpellier (34)
Le Jardin de la Palmeraie 2
8 maisons
728 m²
1 965 000,00
37 472,18
2 150 000,00
2 008 475,00 7 maisons louées
13/01/06
Orléans (45)
Zac du Champs de Mars
24ter-26ter Bld Marie Stuart
28 appartements
1 562 m²
3 446 908,00
59 450,28
3 700 000,00
3 489 642,00 27 appartements loués
06/02/06
Alfortville (94)
30-32 rue Paul Vaillant
Couturier
15 appartements
847 m²
2 990 050,00
61 118,03
3 275 000,00
3 153 484,00 14 appartements loués
Total Prix d'Acquisition
43 720 344,37
Total Droits et Frais
766 871,30
Total Améliorations
20 890,23
967 985,00 Entièrement loué
3 249 529,00 18 appartements loués
TOTAL GÉNÉRAL
44 508 105,90
50 560 000,00
47 551 787,00
TOTAL GÉNÉRAL À PÉRIMÈTRE CONSTANT
44 508 105,90
50 560 000,00
47 551 787,00
19
L’ORDRE DU JOUR ET LE PROJET DE RÉSOLUTIONS
> Assemblée générale ordinaire du 2 juin 2010
ORDRE DU JOUR
• Rapports de la Société de gestion et du Commissaire aux comptes sur les comptes annuels,
• Approbation des comptes de l’exercice 2009,
• Approbation du rapport du Conseil de surveillance,
• Rapport du Commissaire aux comptes sur les conventions réglementées,
• Approbation des valeurs représentatives du patrimoine,
• Affectation des résultats,
• Pouvoirs pour les formalités.
PROJET DE RÉSOLUTIONS
Première résolution
L’Assemblée générale, après avoir entendu :
– le rapport de la Société de gestion,
– le rapport du Commissaire aux comptes sur les comptes annuels,
approuve les comptes de l’exercice et les opérations qu’ils reflètent.
Elle donne quitus à la Société de gestion et, en tant que de besoin,
lui renouvelle sa confiance aux fins d’exécution de son mandat dans
toutes ses dispositions.
Deuxième résolution
L’Assemblée générale, après avoir entendu la lecture du rapport du
Conseil de surveillance, approuve les termes de ce rapport, et en tant
que de besoin, renouvelle sa confiance au Conseil de surveillance
aux fins d’exécution de son mandat dans toutes ses dispositions.
Troisième résolution
L’Assemblée générale, après avoir entendu la lecture du rapport du
Commissaire aux comptes établi en application de l’article L 214-76
du Code monétaire et financier sur les conventions réglementées,
déclare en approuver les conclusions.
Quatrième résolution
L’Assemblée générale approuve les valeurs représentatives du patrimoine,
soit :
20
• valeur comptable
44 684 120,25 € soit par part 1 001,59 €
• valeur de réalisation
47 742 943,74 € soit par part 1 070,16 €
• valeur de
reconstitution
54 746 446,89 € soit par part 1 227,14 €
Cinquième résolution
L’Assemblée générale décide d’affecter :
Le résultat de l’exercice de
Auquel s’ajoute un report à nouveau de
1 541 265,75 €
57 849,75 €
Soit au total
1 599 115,50 €
À la distribution d’un dividende de
Et de reporter à nouveau le solde de
– 1 527 995,25 €
71 120,25 €
Elle fixe en conséquence, le montant du dividende à 34,25 € par part
de pleine jouissance.
Sixième résolution
L’Assemblée générale confère tous pouvoirs au porteur d’une
copie ou d’un extrait du procès-verbal de ces délibérations pour
l’accomplissement de toutes formalités légales de publicité.
GLOSSAIRE
Arbitrage
Taux d’occupation financier
Acte de céder un ou des actifs immobiliers pour en acquérir un ou
plusieurs autres. La politique d’arbitrage a pour objectif de rajeunir
ou de recentrer le patrimoine immobilier d’une SCPI.
Montant des loyers facturés rapporté au montant des loyers que
procurerait le patrimoine immobilier s’il était loué à 100%.
Taux d’occupation effectif
Distribution
La distribution d’une SCPI est essentiellement constituée des
revenus fonciers tirés de la location de son patrimoine immobilier.
Elle peut comporter également des revenus financiers produits par
le placement sans risque de sa trésorerie.
Pour les personnes physiques, les premiers sont soumis à l’IR au
titre de la fiscalité foncière.
Les seconds relèvent de la fiscalité des capitaux mobiliers
(prélèvements sociaux à la source au taux de 12,1%, depuis le
1er janvier 2009 et imposition à l’IR), avec possibilité d’opter pour
le prélèvement forfaitaire libératoire (au taux de 30,1%, depuis le
1er janvier 2009, prélèvements sociaux compris).
Marché secondaire des parts (SCPI à capital fixe)
Pour chaque SCPI, la société de gestion confronte régulièrement les
ordres d’achat et les ordres de vente et organise les transactions. Ce
marché secondaire est régi par la loi de l’offre et de la demande.
Prix de marché
Le prix d’exécution (prix net vendeur) est le prix d’équilibre
permettant l’échange de la plus grande quantité de parts par période
de confrontation.
Pour l’acquéreur, le prix effectivement payé (prix acheteur) est
le prix d’exécution majoré des droits d’enregistrement versés au
Trésor Public et de la commission de cession telle que votée par
l’assemblée.
Le prix d’exécution peut être retenu pour l’évaluation des parts de
SCPI.
Le rendement acheteur est la distribution de la période rapportée
au prix acheteur.
Montant des loyers facturés rapporté au montant des loyers que
procurerait le patrimoine effectivement commercialisable s’il
était loué à 100%. Sont éventuellement sortis du patrimoine pour
déterminer le patrimoine effectivement commercialisable, les
locaux déjà loués mais à effet postérieur, sous promesse de vente ou
en travaux pour une durée supérieure à six mois.
Valeurs représentatives du patrimoine
Valeur comptable
La valeur comptable d’une SCPI est celle qui apparait dans l’état du
patrimoine sous le terme de “valeurs bilantielles”. Elle comprend
les immobilisations locatives, les autres actifs et les dettes.
Les immobilisations locatives y sont comptabilisées à leur coût
historique.
Valeur vénale
La valeur vénale du patrimoine immobilier résulte des expertises
des immeubles réalisées par l’expert immobilier indépendant
désigné par l’Assemblée générale et agréé par l’Autorité des Marchés
Financiers.
En pratique, chaque immeuble fait l’objet d’une expertise approfondie
tous les cinq ans. Les autres années, sa valeur vénale est actualisée
par l’expert.
Les experts s’attachent à la fois à la situation locative et technique
de chaque immeuble et aux conditions de marché de l’époque.
Valeur de réalisation
A la valeur vénale du patrimoine immobilier découlant des expertises,
s’ajoute celle des actifs non immobiliers de la SCPI, sous déduction
de ses dettes. La valeur de réalisation de la société mesure la valeur
des actifs dans une optique de détention à long terme.
Marché primaire (SCPI à capital variable)
Les souscriptions s’effectuent au prix de souscription, fixé par la
société de gestion dans des limites définies par la loi.
Les retraits s’effectuent à la valeur de retrait, égale au prix de
souscription diminué d’un droit acquis à la SCPI.
Dans ce type de SCPI, les échanges de parts se réalisent par le
mécanisme de souscription-retrait, qui fait varier le capital de la
SCPI.
Provision pour grosses réparations
Provision qui permet de financer le plan prévisionnel d’entretien.
Elle est alimentée, chaque année, par prélèvement sur le résultat
distribuable d’un pourcentage (précisé dans l’annexe financière)
des loyers facturés, variable selon la nature des immeubles et
l’ancienneté du patrimoine.
Valeur de reconstitution
La valeur de reconstitution mesure ce qu’il faudrait engager de
capitaux pour reconstituer la SCPI à l’identique.
Elle comprend donc la valeur de réalisation, à laquelle il convient
d’ajouter les droits de mutation qu’aurait à supporter la SCPI dans
le cas où elle achèterait les mêmes immeubles et la commission de
souscription.