Se constituer un patrimoine immobilier sans soucis de gestion

INTERVIEW
Immobilier
Se constituer un patrimoine
immobilier sans soucis de gestion
Depuis vingt ans, Inter Gestion gère et com mercialise des SCPI Malraux. En septembre
prochain, cette société ouvrira à la souscription
une SCPI Scellier, Renovalor 2. Interview de son
président, Gilbert Rodriguez.
Investissement Conseils :
Présentez-nous rapidement
votre structure…
Gilbert Rodriguez : Inter
Gestion est une société de
gestion de SCPI. Nous réalisons aussi des opérations en
direct via des SCI dont nous
sommes les gérants. Depuis
vingt ans, nous opérons dans
l’immobilier papier, surtout
en Malraux, mais aussi en
Robien/Scellier. Notre vocation est d’accompagner les
investisseurs dans la constitution de leur patrimoine, à
partir de programmes de
rénovation, de réhabilitation
ou de transformation. Quel
que soit le dispositif, il s’agit
toujours de biens situés en
centre-ville. La recherche
foncière est réalisée par
Hugues Bailly.
Inter Gestion fait partie du
groupe Promo Gère, dont je
suis le président également.
Une seconde société, Actigère, assure une assistance à
la maîtrise d’ouvrage des
biens entrant à l’actif de nos
SCPI. Elle orchestre et pilote
les chantiers et les intervenants, et se charge des phases
administratives et techniques
des opérations. Actigère dispose de trois agences : Lyon,
Saumur et Valenciennes.
IC : Pouvez-vous nous donner quelques chiffres ?
GR : Inter Gestion dispose de
huit SCPI (sept en Malraux
et une en Robien), soit deux
mille associés et un actif global de 200 M€. Les SCPI
Malraux se nomment Pierre
Investissement, et la SCPI
Robien : Renovalor. Par
ailleurs, nous gérons Patrimoine Pierre pour le compte
d’Avenir Finance.
Le groupe a 4 M€ de fonds
propres et réalise un chiffre
d’affaires supérieur à 5 M€.
IC : Quelles sont les spécificités de vos produits ?
GR : Nos SCPI Malraux ne
distribuent pas de revenus.
Les loyers nous servent à
rembourser nos emprunts.
En effet, nous utilisons l’effet
de levier du crédit pour financer nos travaux. L’investisseur maximise sa défiscalisation car, au final, son investissement correspond pour
80 % à des travaux. Ses
réductions d’impôt viendront
s’ajouter à son capital lors de
la revente des immeubles
après quinze ans.
IC : Quel regard portez-vous
sur les récentes évolutions
fiscales ?
GR: Pour être positif, on peut
dire que la réduction d’impôt
est un mécanisme simple,
facile à expliquer et donc à
vendre. En revanche, cette
réduction ne correspond pas
à la nature de l’opération. Le
déficit foncier était plus réaliste économiquement. Enfin,
je regrette qu’il existe une
différence entre le taux de
réduction accordé aux biens
situés en secteur sauvegardé
(40 %) et celui accordé aux
biens localisés en ZPPAUP
(30 %). Il n’y a aucune raison à cela.
IC : Avez-vous des SCPI toujours en phase de collecte ?
GR : Oui, la SCPI Pierre
Investissement 6 est toujours
ouverte à la souscription.
Nous sommes parvenus aux
deux tiers de notre objectif.
Le prix des parts est fixé à
8 000 €, avec un minimum de
deux parts. Les immeubles
acquis se trouvent à Perpignan, Saintes, Roubaix, Sète,
Nantes, Bordeaux… Ces
biens bénéficient de l’ancien
régime fiscal. Nous disposons aussi d’un programme à
Chartres, composé de vingtquatre lots : vingt-deux en
Malraux et deux en Scellier.
L’ensemble est estimé à
6,5 M€, pour 1 780 mètres
carrés habitables. Cette opération est effectuée via des
SCI dédiées à chaque copropriétaire. Inter Gestion en
est le gérant statutaire. Cela
décharge l’investisseur de la
gestion juridique, fiscale,
technique, administrative, et
nous permet de maîtriser
l’opération. Nous réalisons
un ou deux programmes de
ce type chaque année.
IC : Quels sont vos projets ?
GR : Nous préparons la sortie, pour septembre, d’une
SCPI Scellier, Renovalor 2,
constituée de biens réhabilités ou changeant d’affec tation. D’une durée de vie de
quinze ans, elle sera composée de biens disposant de
loyers intermédiaires pour
bénéficier à la fois d’une
Gilbert Rodriguez
réduction d’impôt et d’un
abattement sur les loyers.
Nous investirons surtout à
Marseille, Lyon, Lille, ainsi
qu’en Ile-de-France. Le prix
des parts est fixé à 5 000 €,
avec un minimum de souscription de quatre parts. Nous
préparons aussi la sortie de
Pierre Investissement 7.
Avec la crise, nous réorientons nos investissements vers
les grandes villes. Désormais,
nous disposons d’une marge
de négociation intéressante.
En revanche, le prix des travaux reste encore assez élevé.
IC : Comment commercialisez-vous vos programmes ?
GR : Nous avons développé
un réseau de CGPI. Par
ailleurs, nous collaborons
avec des banques comme le
Crédit du Nord, la Banque
Privée Européenne, le Crédit
Agricole d’Ile-de-France, et
avec des réseaux tels que
l’Union Financière de France
ou le Centre Français du
Patrimoine.
Aux indépendants, nous proposons deux formations par
an et leur apportons un soutien marketing, des simulations, un extranet, des outils
commerciaux…
■
Propos recueillis
par Benoît Descamps
Juillet/Août 2009 ◆ n° 716 ◆ Investissement Conseils 37