100.000 euros pour une maison aujourd`hui
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100.000 euros pour une maison aujourd`hui
Direction Départementale de l'Equipement de l'Oise Les effetssecondaires de ce type d'habitatindividuel La maison à 100 000 euros concernera surtout les petites et les moyennes villes car peu de terrains sont disponibles dans les grandes villes. A court terme, il semble ainsi possible de réaliser un pavillon « bon marché ». Cependant, à long terme, l’habitat individuel engendre bien souvent davantage de dépenses qu’un logement en habitat collectif. En effet, ce programme d'accession à la propriété risque rapidement de se heurter au prix du foncier. Les terrains propices à la tenue des objectifs de la charte se trouveront le plus souvent éloigné des villes, seront situé dans les zones périurbaines, voire rurales. Par conséquent, les ménages devront faire face à des frais annexes non négligeables qui creuseront leur budget. Parmi ces dépenses le coût des transports, l’entretien de la maison sont à prendre en compte. Cette source de dépenses importante peut être évitée si tant est qu’une desserte par les transports en commun est proche. Beaucoup de questions surgissent également sur les bénéficiaires de cette maison bon marché. Apparemment, le projet concerne les ménages bénéficiant déjà d'un logement social et qui devront quitter leur logement actuel. Cependant, cela aura pour effet inverse de dégager des logements sociaux pour d'autres ménages. De plus, l’accession à la propriété demande des prêts et nécessairement des garanties: comment prendre en compte les situations financières fragiles. Enfin, dans un certain nombre de villes, la possibilité de bâtir des logements individuels sont restreintes. Le prix du foncier n’est pas le même en fonction des départements, des lieux, ou des quartiers. De même, les charges foncières, variables d’une commune à l’autre, vont influer sur le choix de la commune mais aussi sur le fait même de devenir propriétaire ou non. Cependant, ce logement sera comptabilisé au titre de l'article 55 de la loi SRU (Loi Solidarité et Renouvellement Urbain). Le pavillon bon marché : une chimère L’accession à la propriété, et notamment par l’achat d’une petite maison est, pour de nombreuses personnes, un témoin d'une certaine réussite sociale. C’est souvent le moyen de valoriser le travail d’une vie. Mais, avoir son propre pavillon permet aussi de disposer d’un capital à transmettre. La « maison à 100.000 euros », soit la maison à « 500 euros par mois pendant 20 ans », est techniquement possible. Elle constitue une solution intéressante pour les Français, dont le revenu est modeste, mais qui souhaitent néanmoins devenir propriétaires de leur logement. Ceux qui en bénéficieront paieront un loyer, certes, mais à leur profit et non au bénéfice d’un tiers. Au bout de 20 ans, ils devraient être propriétaires de leur logement. Cette maison constitue également une réponse au problème de la retraite : être propriétaire de son logement c’est, au moment du départ en retraite, une dépense en moins, puisqu’il n’y a pas de loyer à payer. Bibliographie : Charte « maison à 100.000 euros » Articles sur les sites internet de l’Expansion, l’Express, le Parisien, le Courrier Picard, le Monde Extraits du Plan de Cohésion Sociale du Ministère de l’Emploi, du Travail et de la Cohésion sociale 2005 Directeur de la publication : Alain DE MEYERE Réalisation – impression : DDE de l’Oise Bld Amyot d'Inville BP 317 - 60021 Beauvais Cx ml : dde-oise @equipement.gouv.fr Réalisation Groupe Geovision Service de l’Aménagement, de l’Urbanisme et de l’Environnement France Poulain Cellule Prospective Fabienne Clairville (03 44 06 50 81) ml : [email protected] n°24 - juillet 2006 100.000 euros pour une maison aujourd'hui Voilà cinquante ans, l’Abbé Pierre, fondateur d’Emmaüs, alertait déjà l’opinion et le gouvernement sur les difficultés de logement. Aujourd’hui, il ne s’agit plus de faire de la quantité, comme cela a été le cas avec les grands ensembles, mais également de la qualité pour répondre à la volonté des Français d'être d'avoir le meilleur cadre de vie qui soit. Mais avec la flambée des prix (+70% depuis 1998), l'accession à la propriété est devenue de plus en plus difficile. Les problèmes du manque de logements sociaux, des quartiers difficiles, de l’état de la construction neuve, soulèvent la question du logement pour tous. Une réponse a été apportée par le ministre de la cohésion sociale Jean-Louis BORLOO : une « maison à 100 000 € ». Or, si construire une maison avec un tel budget est possible, le prix du foncier pose problème. Plusieurs mesures ont alors été proposées comme la mise en place d'un bail emphytéotique qui permet de construire sur des terrains qui resteront la propriété des communes. Cependant, même en supposant que le terrain soit mis à disposition par les communes, comment faire du pavillon bon marché ? La maison à 100 000 euros, une solution nouvelle La maison à 100.000 euros s'inscrit dans la continuité des actions menées en faveur de l'accession sociale à la propriété. Lancé par le ministère de l’Emploi, du Travail et de la Cohésion sociale début 2005, le projet concerne essentiellement les familles dont les revenus souvent modestes ne permettent que l'accès à un logement en HLM. Leurs demandes de prêts immobilier sont la plupart du temps rejetées faute de disposer d'un apport personnel suffisant, correspondant au minimum au montant des frais de notaire. La maison à 100.000 euros représente donc l’une des solutions pour que ces habitants puissent enfin devenir, eux-aussi, propriétaires d'un pavillon individuel. La mise en place de cette maison « bon marché » pourra contribuer à libérer un certain nombre de logements sociaux, dans un contexte global de pénurie de logements. L'objectif de ce programme est l'accès à la propriété d'une maison individuelle dans le respect d'une enveloppe de 100.000 euros tout compris. Il pourra être atteint en limitant l’impact de la hausse du prix du foncier, notamment grâce à la mobilisation d’aides des collectivités publiques et de dispositifs juridiques déjà existants comme les baux à construction mais également par la baisse des frais commerciaux et du coût fiscal. De plus, l'État met en oeuvre des dispositifs innovant, par exemple, un nouveau prêt à taux zéro. Un partenariat élargi Ce projet s'adresse à des territoires différents de part leur situation géographique et leurs marchés foncier et immobilier. Pour répondre à l'objectif de développer un habitat de qualité à coût maîtrisé, compte tenu des disparités territoriales et des attentes des ménages, une charte « maison aujourd'hui » a été signée le 8 décembre 2005 entre l'État, les collectivités territoriales, les constructeurs, les promoteurs, le notariat et les associations. 15 communes l'ont déjà ratifié dont celle de Nogent-sur-Oise dans le département. Un lotissement témoin est par ailleurs construit dans le quartier du Val Fourré à Mantes-la-Jolie (Yvelines). La Charte propose un cahier des charges qui fixe les principales caractéristiques techniques des « maisons aujourd'hui » et les exigences de qualité et de confort. Elle préconise enfin, trois types de montage financier. Des dispositifsfinanciers innovants Dans les zones bénéficiantd'une interventionde l'AgenceNationalepour la rénovationurbaine (ANRU) Les subventions que l'ANRU est susceptible d'apporter (montant maximum de 10 000 euros) conjuguées avec le bénéfice d'un taux réduit de TVA devrait permettre de financer le terrain à l'intérieur de l'enveloppe de 100 000 euros. Ces subventions supposent l'intervention d'un opérateur. Compte tenu de la spécificité de ces opérations, il est recommandé que cet opérateur (ou bien tout autre opérateur associé) sécurise les accédants en leur apportant des garanties de rachat et de relogement pour les protéger des accidents de la vie. Les financements seront classiques : prêt à taux zéro et prêt d'accession sociale (PAS) accordés sous condition de ressources. Les garanties de rachat du logement et de relogement peuvent être apportées par un autre opérateur que celui ayant réalisé la construction. Dans les autres zones Dans les autres zones où l'enveloppe de 100 000 euros ne permettra pas de financer simultanément l'acquisition du terrain et la construction de la « maison aujourd'hui », les ménages disposant de ressources modestes auront la possibilité, grâce à un mécanisme de dissociation du foncier et du bâti (acquisition en Dans les zones qui ne sont pas en rénovation urbaine, mais où le coût du foncier reste modéré, les maisons à 100 000 euros pourront être réalisées dans le cadre du dispositif de locationaccession. se Au cours de la première phase, le ménage en location pourra s'assurer de sa capacité à faire face à une charge régulière de logement. Dans la seconde phase, le ménage propriétaire remboursera un emprunt et bénéficiera de garanties pour le protéger contre les accidents de la vie. Ce dispositif de location-accession ouvre droit à un taux de TVA de 5,5%, qui permet de réduire le prix payé par le ménage à 100 000 euros. La location-accession donne également lieu à une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 ans. foncier différé), de devenir propriétaires de leur logement, sans avoir, au moins dans un premier temps, à acheter le terrain. L'effort mensuel des accédant sera équivalent à celui qu'ils produiraient dans une opération d'accession directe à la propriété pour un montant global de 100 000 euros. La commune mettra le terrain à disposition du ménage accédant au moyen d'un bail à construction qui sera assorti d'une option d'achat, que le ménage pourra exercer une fois qu'il aura remboursé sa maison. En outre, les ménages pourront bénéficier du prêt à 0%, des avantages du 1% logement et des PAS pour acquérir la maison. Peut-on faire une maison de qualitéavec 100 000 euros ? Le système de la maison à 100.000 euros est complet dans la mesure où il prévoit un « package », c’est-à-dire qu’il évite au candidat d'avoir à trouver lui-même son terrain, d’aller négocier des prêts avec les banques ou encore de payer des frais de notaire. Tout est simplifié, avec l’absence d’intermédiaires : pas d'agent immobilier ou autres acteurs qui prélèvent de l’argent entre l’accédant et le constructeur. Les familles pourront acquérir une maison à 100.000 euros, bénéficieront d'emprunt adapté sur une durée de vingt ans environ avec des mensualités de 500 euros soit une valeur proche du montant des loyers. Dans les zones non tendues L'acquisition en location-accession déroulera en deux phases: Cette solution permet aux accédant de bénéficier des avantages du PSLA (prêt social Location Accession) dont les plafonds viennent d'être relevés au niveau de ceux en vigueur pour le prêt à 0%. Sur les 200 000 maisons construites chaque année dans l'Hexagone, à peine 5% sont l'œuvre d'un homme (ou d'une femme) de l'art. Les raisons invoquées sont, bien souvent, le surcoût supposé, la peur d'être dépossédé de son projet et, de la part des architectes, un certain désintérêt pour ce type de chantier. Pourtant les choses semblent évoluer. En effet, la profession redouble d'efforts pour rétablir le dialogue avec le grand public. Celui-ci se montre plus exigeant et prête de plus en plus attention à la qualité de son habitat. Des architectes, dont notamment Jean NOUVEL, travaillent sur un catalogue de plusieurs types de maisons à 100 000 euros qui répondent aux normes qualitatives, environnementales (HQE). La manifestation « Vivre c'est habiter », au parc de la Villette, confirme cette recherche de qualité dans l’habitat de type pavillonnaire. Depuis la fin 2003, on peut y visiter deux maisons représentatives de l'architecture contemporaine. C’est l'occasion pour les néophytes de faire l'expérience physique d'un confort de vie que la plupart des Français (pré)juge encore inaccessible. «Une maison d'architecte ne coûte pas forcément plus cher qu'un produit standard», souligne souvent l’Ordre des Architectes. Pour un budget minimum de 1500 € le mètre carré, le maître d'ouvrage bénéficie d'une construction « sur-mesure », voire d’une architecture bioclimatique. Les maisons à 100000 € seront proposées avec un prix « clés en mains ». Les honoraires, le coût de raccordement aux réseaux, le coût d’aménagement de la parcelle, le montant des taxes et des redevances, ainsi que les frais d’acquisition et d’hypothèque devront ainsi être inclus dans le prix. Construites en dur avec des matériaux durables, d'une surface habitable d’au moins 85 m², elles devront être livrées « prêtes à vivre », sans finition restant à la charge de l’acquéreur et atteindre un niveau de « très haute performance énergétique », permettant de réduire la consommation d’énergie de 15% par rapport aux normes actuellement en vigueur. Elles s’inscrivent donc dans une démarche de développement durable et d’économie d’énergie pour leurs propriétaires (norme HQE). De par leur architecture et leur implantation, les maisons devront s’intégrer harmonieusement dans le tissu urbain avoisinant.