Société civile

à jour au 15 juillet 2014
PRATIQUE NOTARIALE
Sociétés - Affaires
fasc. 1514
Société civile
3, 2014
Société civile
■ Définition
La société est civile lorsqu’elle a une activité civile et qu’elle ne correspond pas à une société à
laquelle la loi confère le caractère commercial en raison de sa forme ou de son objet (C. civ.,
art. 1845, al. 2).
■ Textes
C. civ., art. 1832 à 1844-17, et art. 1845 à 1870-1
D. n° 78-704 et n° 78-705, 3 juill. 1978, art. 30 à 57
Dispositions particulières inhérentes à raison de l’activité de la société, dérogeant aux dispositions
générales du code civil :
L. n° 66-879, 29 nov. 1966, sur les sociétés civiles professionnelles
CCH, art. L. 211-1 à L. 211-4 et R. 211-1 à R. 211-6, pour les sociétés civiles constituées en vue de
la vente d’immeubles
CCH, art. L. 212-1 à L. 212-13 et R. 212-1 à R. 212-16, sur les sociétés civiles d’attribution
C. monét. fin., art. L. 214-50 à L. 214-83-1 et R. 214-116 à R. 214-143-1, sur les sociétés civiles de
placement immobilier
C. rur. pêche marit., art. L. 322-1 à L. 322-21 et R. 322-1 à R. 322-3, sur les groupements fonciers
agricoles
■ Références JurisClasseur
JCl.
JCl.
JCl.
JCl.
JCl.
JCl.
Pratique notariale - Les actes, Fasc. 1265, Groupements de propriété agricole ou forestier
Pratique notariale - Les actes, Fasc. 1510, Société
Pratique notariale - Les actes, Fasc. 1515, Société civile immobilière
Pratique notariale - Les actes, Fasc. 1520, Sociétés d’exploitation agricole
Notarial Formulaire, V° Sociétés civiles, fasc. E 30
Notarial Répertoire, V° Sociétés, fasc. 10 à 70
■ Sommaire
Analyse de l’objectif du client .......................
1
Vérifications préalables.................................. 12
Associés
Capacité ......................................................
Consentement .............................................
Pluralité d’associés .....................................
Capital ...............................................................
Objet et cause des sociétés .............................
Licéité de l’opération et du contrat de société..
Forme des statuts .............................................
13
20
23
25
26
30
33
Préparation de l’acte ...................................... 35
Choix à exercer................................................. 36
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Conseils à donner
Fiscalité en cours de vie sociale.................
Fiscalité de la fin de la société civile ..........
Renseignements à obtenir des parties .............
Pièces à demander aux tiers ............................
Alertes ...............................................................
Rédaction de l’acte .........................................
Formalités et taxation
Immatriculation ..................................................
Droits applicables aux apports .........................
Taxe sur la valeur ajoutée ................................
Combinaison TVA-enregistrement ....................
Plus-values des apports ...................................
Tarif des notaires ..............................................
45
48
52
57
58
62
64
68
72
73
74
77
1
I. Analyse de l’objectif du client
1.
Types de société civile. - La nature de l’objectif poursuivi par le client permet l’identification du
type de société civile requise pour l’opération envisagée. Trois grands types de sociétés civiles
correspondent à trois types d’opération :
- les sociétés civiles à objet immobilier ;
- les sociétés civiles de portefeuille ;
- les sociétés civiles à objet professionnel.
Variétés de sociétés civiles
Sociétés civiles à ob- jet immobilier
Sociétés civiles
portefeuille
sociétés
sociétés
sociétés
sociétés
sociétés
civiles
civiles
civiles
civiles
civiles
de location ;
abritant le logement familial ;
de placement immobilier (SCPI) ;
de construction vente (SCCV) ;
d’attribution (SCA).
de - outil de gestion patrimoniale ;
- mise en place pour une opération de transmission d’entreprise au
travers de la constitution d’un holding.
Sociétés civiles à ob- - sociétés civiles professionnelles (SCP) ;
jet professionnel
- sociétés civiles agricoles exploitantes ;
- sociétés civiles de moyens (SCM).
2.
Sociétés civiles de location. - Les sociétés civiles de location ont pour objet essentiel la gestion et
la location d’immeubles bâtis ou non bâtis qui leur ont été apportés ou qu’elles ont acquis ; elles
sont traditionnellement dénommées « sociétés civiles immobilières » (➔ V. JCl. Pratique notariale - Les actes, Fasc. 1515, Société civile immobilière). Elles permettent la réunion de plusieurs
personnes pourvues ou non de liens familiaux en vue de réaliser un placement immobilier, lequel
n’aurait pu être envisagé isolément par chacun des protagonistes. En outre, elles présentent
l’avantage d’éviter le démembrement d’un patrimoine foncier lorsque la personne qui a constitué
ledit patrimoine vient à décéder en laissant plusieurs héritiers. Enfin, ces sociétés sont constituées
pour permettre la scission avec un patrimoine professionnel existant.
Conseil pratique
Certains types de personnes morales ont la nature de sociétés civiles, mais
sont dénommées autrement eu égard aux biens sur lesquels elles portent.
Les groupements fonciers agricoles (GFA) sont des sociétés civiles particulières qui ont pour objet la location des exploitations agricoles leur appartenant. L’intérêt de constituer un GFA plutôt qu’une société civile pour un
propriétaire de bien agricole se trouve dans l’existence de régimes fiscaux de
faveur applicables uniquement en présence de GFA (CGI, art. 793-1-4°. - Sur
les groupements de propriété agricole ou forestiers, V. JCl. Pratique notariale
- Les actes, Fasc. 1265, Groupements de propriété agricole ou forestier. Sur les sociétés d’exploitation agricole, ➔ V. JCl. Pratique notariale - Les
actes, Fasc. 1520, Sociétés d’exploitation agricole).
3.
Sociétés civiles abritant le logement familial. - Certaines sociétés civiles sont constituées en
vue d’acquérir le logement familial et ainsi permettre aux associés de s’en réserver la jouissance
exclusive et gratuite. Cette possibilité non contestée n’est plus réellement usitée en pratique sauf
dans des cas particuliers de familles recomposées. Elles permettent d’écarter les vicissitudes de
l’indivision en présence de plusieurs héritiers issus ou non de plusieurs unions et d’assurer une
protection accrue du conjoint, du partenaire pacsé ou du concubin par la stipulation de clause
statutaire exorbitante, les sociétés civiles étant fondées sur la liberté contractuelle.
4.
Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). - Les SCPI sont des sociétés d’investissement
collectif ayant pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif grâce à
l’émission de parts dans le public. Lesdites parts sont des instruments financiers et sont régies par
des dispositions générales du code civil et des dispositions particulières empruntées au code
monétaire et financier (C. monét. fin, art. L. 214-50 à L. 214-84-3 et R. 214-116 à R. 214-143-1).
Les SCPI ont pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif, qu’il
s’agisse d’immeuble à usage d’habitation ou commercial. Elles constituent pour certaines le
support d’opération de défiscalisation. En effet, la souscription de parts de SCPI permet aux
investisseurs de bénéficier de dispositifs fiscaux de réduction d’impôts (par exemple, dispositif
Scellier : CGI, art. 199 septvicies VIII ; ce dispositif a pris fin au 31 décembre 2012).
2
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Société civile
Attention
Les parts de SCPI, bien qu’elles soient cessibles par une simple inscription
sur le registre des associés, sont en pratique difficiles à céder, ce qui explique
le succès mitigé des SCPI. Le législateur a tenté de faire disparaître les SCPI
pour les remplacer par des OPCI - organismes de placements collectifs
immobiliers, mais sans succès. Sur le plan financier, il est à noter que les
parts de SCPI sont peu liquides et constituent un instrument financier de
placement à long terme.
5.
Sociétés civiles de construction vente (SCCV). - Les sociétés civiles de construction vente sont
constituées uniquement dans le but de construire et de vendre. Elles ne doivent pas permettre à
leurs associés d’exercer une autre activité. Il s’agit de la réalisation d’un objet spécifique auquel il
ne peut être dérogé (CCH, art. L. 211-1). Du respect de cet objet spécifique, dépend le maintien
du bénéfice de l’article 239 ter du CGI permettant à ce type de société d’être assujetti à l’impôt sur
le revenu dans la catégorie des BIC et non à l’impôt sur les sociétés.
Ces sociétés ne peuvent en principe réaliser d’opérations de location. Néanmoins, l’administration fiscale tolère qu’elles procèdent à la location de certains biens composant leur stock
immobilier, lorsque ceux-ci ne sont pas encore vendus.
Attention
Une décision de jurisprudence est venue apporter de nouvelles précisions en
affirmant que le régime dérogatoire de l’article 239 ter du CGI ne cesse de
s’appliquer que si la SCI se livre à d’autres opérations qui, si elles étaient
effectuées isolément, auraient pour conséquence la soumission de ces
sociétés à l’IS.
La Haute Juridiction censure en conséquence l’arrêt de cour d’appel qui
refuse à une SCI le bénéfice du régime dérogatoire au seul motif qu’elle avait
encaissé des recettes de location, sans rechercher si cette activité n’était pas
de nature civile. (CE, 28 nov. 2012, n° 332110, SCI VIRAPIN APOU :
JurisData n° 2012-027750).
6.
Sociétés civiles d’attribution (SCA). - L’objet des SCA est l’acquisition ou la construction
d’immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en
propriété ou en jouissance et accessoirement la gestion et l’entretien de ces immeubles. L’associé
de ce type de société a le droit, dès avant le partage, à l’usage exclusif de la fraction de l’immeuble
social affecté à son groupe de parts.
Du respect de l’objet spécifique de la société, dépend le maintien du régime de la transparence
fiscale posée par l’article 1655 ter du CGI. Les dispositions de l’article 1655 ter du CGI permettent
de faire abstraction de la personnalité morale de la société concernant les impôts directs, les
droits d’enregistrement et les taxes assimilées.
7.
Sociétés civiles de portefeuille. - Les sociétés de portefeuille ont pour objet la détention et la
gestion d’un portefeuille de valeurs mobilières, qu’il soit préexistant et apporté au moment de la
constitution par les associés fondateurs, ou qu’il soit acquis spécialement.
Elles doivent être différenciées des sociétés de gestion de portefeuille dont l’activité consiste en la
gestion de portefeuille dont elles ne sont pas propriétaires et ce, pour le compte d’autrui. Les
sociétés civiles de portefeuille sont quant à elles propriétaires des portefeuilles qu’elles gèrent.
Attention
En présence d’un démembrement affectant les titres du portefeuille, l’apport
en société de titres démembrés permet de faciliter la gestion de ceux-ci, les
prérogatives du nu-propriétaire et de l’usufruitier étant alors réunies au sein
d’une même entité et le démembrement étant susceptible d’être reporté ou
non sur les parts de la société civile. Mais de nombreuses opérations ont eu
recours à la société civile de portefeuille et au démembrement pour favoriser
les transmissions et écarter certaines impositions, elles ont pour beaucoup
fait l’objet de reprise sur le fondement de l’abus de droit.
8.
Sociétés civiles professionnelles (SCP). - Première catégorie des sociétés civiles à objet
professionnel, les SCP ont pour but de permettre à des personnes physiques exerçant une
profession libérale réglementée d’exercer en commun leur activité. Elles ont été instituées par la
loi n° 66-879 du 29 novembre 1966 et font l’objet de décret d’application propre à chaque
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profession. Elles sont actuellement concurrencées par une autre forme de société : les sociétés
d’exercice libéral.
9.
Sociétés civiles agricoles exploitantes. - Toujours dans cette catégorie des sociétés civiles à
objet professionnel, se trouve certains groupements dont l’objet est l’exercice d’une activité
agricole ; ce sont par nature des sociétés civiles : elles obéissent aux dispositions générales du
Code civil et à des dispositions spécifiques insérées dans le Code rural et de la pêche maritime.
Sociétés civiles agricoles exploitantes
GAEC
Son objet est le regroupement cultural des exploitations, familiales ou
Groupement
agricole non, et ainsi la réalisation d’un travail en commun, voire même la vente
d’exploitation en com- en commun, à frais commun, du fruit du travail des associés.
mun
GFA
Groupement
agricole
L’objet du groupement est l’exploitation directe d’une propriété agricole.
foncier
Groupement forestier
Son objet est de favoriser le reboisement et la conservation des massifs
forestiers par l’octroi aux propriétaires de bois ou de terrains à reboiser de
la possibilité de se réunir.
Groupement pastoral
Son objet est l’exploitation de pâturages situés dans les zones de
montagnes ou les zones délimitées par l’autorité administrative.
GFR
Groupement qui constitue une conjonction du GFA et du groupement
Groupement foncier ru- forestier et dont l’objet est la mise en commun et la gestion d’immeubles
ral
à usage agricole et forestier.
SCEA
Ne constitue pas une forme particulière de société civile mais uniqueSociété civile d’exploita- ment une société civile qui a un objet agricole.
tion agricole
EARL
Est une forme de société civile à objet agricole au sein de laquelle les
Exploitation agricole à associés ne supportent les pertes qu’à concurrence de leurs apports.
responsabilité limitée
10.
Sociétés civiles de moyens (SCM). - Parmi les sociétés à objet professionnel, on trouve enfin les
sociétés civiles de moyens. Ces sociétés visent à permettre à certains professionnels libéraux de
constituer une société dont l’objet exclusif est de faciliter à chacun de ses membres l’exercice de
son activité par la mise en commun des moyens utiles à l’exercice de leur profession. Il ne s’agit
pas de l’exercice en commun de la profession mais de la mise en commun des prestations de
services ou la fourniture de moyens matériels (personnel, locaux, appareils). La société
n’exerçant pas par elle-même la profession, elle ne dispose d’aucune ressource propre.
11.
Récapitulatif des principaux types de sociétés civiles. - Il est possible de récapituler les objectifs
et les objets des sociétés civiles de la façon suivante :
Objectifs du client
Choix
Projet de construction Société
civile
et de vente par lots
construction vente
Comparaison avec une autre solution ou exemple
de Professionnels réalisant une opération de
construction de logement et revente en l’état
futur d’achèvement par lot.
Projet de construction Société civile d’attribu- Professionnels se réunissant pour construire un
ou de rénovation et vo- tion
ensemble nécessaire à leur activité, se réserlonté de rester propriévant la jouissance exclusive d’une partie de
taire de sa partie
bâtiment.
Volonté de protection Société civile immobi- La liberté contractuelle régissant la rédaction
du conjoint survivant
lière
des statuts de sociétés civiles permet d’assurer
une protection du conjoint survivant ou encore
du partenaire pacsé ou du concubin.
Volonté de scission des Société civile immobi- Solution devant être nuancée notamment
patrimoines privé et lière
lorsque le créancier principal, souvent l’établisprofessionnel
sement bancaire, requiert le cautionnement solidaire des associés de la SCI.
4
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Objectifs du client
fasc. 1514
Choix
Comparaison avec une autre solution ou exemple
Association de plu- Société civile profes- Association de plusieurs professionnels libésieurs professionnels sionnelle
raux (médecins, notaires...).
en vue d’un exercice en
commun
Mise en commun de lo- Société
caux en vue d’abriter moyens
plusieurs
professionnels
civile
de La réunion des outils nécessaires à la profession - matériels informatiques, secrétaire, locaux - permet de limiter les coûts de fonctionnement.
II. Vérifications préalables
12.
À contrôler :
- Points concernant les associés
- Apports
- Objet et cause de la société
- Licéité de l’opération
- Forme de statuts
A. Associés
1. Capacité
13.
Mineur. - Il convient de vérifier que l’associé est apte à participer à la vie juridique de la société ;
le défaut de capacité d’un associé constitue une cause de nullité de la société civile.
Le mineur émancipé peut sans restriction être associé d’une société civile (C. civ., art. 413-6,
al. 1er).
Le mineur non émancipé ne peut être associé qu’à la condition qu’intervienne son représentant
légal car l’acquisition ou la souscription de parts sociales dans une société civile constitue un acte
de disposition. Lorsque la société civile est constituée entre le mineur et ses parents, une
éventuelle opposition d’intérêts pourra justifier la désignation d’un mandataire ad hoc pour
représenter le mineur (C. civ., art. 389-3). Le décret n° 2008-1484 du 22 décembre 2008 a fait
évoluer le raisonnement s’agissant des modalités d’intervention et d’habilitation du mineur.
C. civ., art. 389-5
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Apport d’un immeuble ACTE DE DISPOSI- Recours obligatoire et
en société
TION
systématique à l’autorisation du juge des tutelles
5
Décret n° 2008-1484 Actes relatifs aux groudu 22 décembre 2008 pements dotés de la
personnalité morale :
- tout apport en société
autre qu’un immeuble :
Serait donc compris
dans cette catégorie
les apports en numéraire ;
- lorsque l’ordre du jour
de l’AG porte sur : Reprise des apports, Modification des statuts,
prorogation et dissolution du groupement, fusion, scission, apport
partiel d’actifs, agrément d’un associé,
augmentation et réduction du capital, changement d’objet social,
emprunt et constitution
de sûreté, vente d’un
élément d’actif immobilisé, aggravation des
engagements des associés ;
- maintien dans le groupement ;
- cession et nantissement de titres
ACTES
DEVANT
ÊTRE
ANALYSES
COMME DES ACTES
DE
DISPOSITIONS
SAUF
CIRCONSTANCES D’ESPÈCE
Recours obligatoire et
systématique à l’autorisation du juge des tutelles.
Précision étant ici faite
que dans le cadre du
régime de l’administration légale pure et
simple l’administrateur
peut, en principe, voter
pour le compte du mineur en ayant obtenu
l’accord de son coadministrateur légal. Cependant, si un des représentants légaux est
également gérant de la
société civile, un administrateur ad hoc devra
être nommé par le juge
des tutelles en raison
de l’opposition d’intérêts existant entre ledit
gérant et l’associé mineur
AUCUNE PRÉCISION
Attention le décret précise que les listes ne
sont pas exhaustives
S’IL EST CONSIDÉRÉ
COMME UN ACTE DE
DISPOSITION, ce qui
n’apparaît pas évident
L’acquisition pour le
compte du mineur est
réalisée sous le régime
de la tutelle, par le tuteur, en vertu de la délibération du conseil de
famille ou une décision
du juge des tutelles,
sous le régime de l’administration légale sous
contrôle judiciaire, par
l’administrateur légal,
en vertu de la décision
du juge des tutelles,
sous le régime de l’administration légale pure
et simple par les père
et mère, administrateurs légaux étant observé qu’à défaut d’accord entre les parents,
l’acquisition devrait être
autorisée par le juge
des tutelles
- acte d’acquisition de
parts sociales ;
- acte d’acquisition par
la société d’un immeuble
Attention
Un avis du comité de coordination du registre du commerce et des sociétés
(CCRCS) n° 2013-010 est venu apporter des précisions importantes quant
aux formalités à remplir et aux pièces que doit réclamer le greffier lorsqu’un
mineur devient associé d’une société civile ou commerciale par suite d’un
apport ou de l’acquisition des parts sociales.
Cas particuliers
SCP / SCM
6
La condition exigée par les lois et règlements en
vigueur pour l’exercice de la profession libérale
aboutit en pratique à exclure les mineurs de ces
structures.
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Cas particuliers
GAEC
Il ne peut être constitué qu’entre personnes C. rur. pêche marit.,
physiques majeures.
art. L. 323-1
Un avis du comité de coordination du registre du commerce et des sociétés (CCRCS)
n° 2013-010 est venu apporter des précisions importantes quant aux formalités à remplir et aux
pièces que doit réclamer le greffier lorsqu’un mineur devient associé d’une société civile ou
commerciale par suite d’un apport ou de l’acquisition des parts sociales.
14.
Majeurs protégés. - Pour être associé, il faut tenir compte du degré de protection auquel est
soumis le majeur :
- le majeur sous sauvegarde de justice peut être associé sans autorisation ;
- le majeur en curatelle doit obtenir l’assistance de son curateur ;
- le majeur sous tutelle doit requérir le consentement de son tuteur.
En pratique, dans les sociétés civiles au sein desquelles une profession réglementée est exercée,
le majeur protégé, quel que soit le degré de cette protection, sera difficilement accepté.
15.
Époux mariés et pacsés. - Chaque époux ou partenaire lié par un pacs peut devenir membre
d’une société civile en faisant notamment apport de biens dont son régime matrimonial ou son
contrat de pacs lui permet de disposer.
En pratique, l’état civil des personnes, le régime matrimonial ou les clauses du pacs étant
importantes pour déterminer les droits à agir de chacun, le praticien doit nécessairement avoir en
sa possession les documents suivants : extrait d’acte de naissance portant mention ou non d’un
mariage ou d’un pacs, extrait d’acte de mariage, contrat de mariage, convention de pacs
enregistrée. S’agissant de l’apport d’immeuble, le titre de propriété permettra de déterminer les
droits de chacun.
Époux
Partenaires
sés
16.
‰> Les conditions de l’apport en société par l’un des époux d’un bien dépend
de son régime matrimonial, sauf dans le cas où l’apport a pour objet le
logement familial et ou le mobilier le garnissant, le consentement des deux
époux étant systématiquement requis (C. civ., art. 215, al. 3).
La seule limite concernant les époux est constituée par la mise en péril des
intérêts de la famille, au titre de laquelle le juge aux affaires familiales pourrait
refuser la participation à la société (C. civ., art. 220-1).
‰> En présence d’un régime communautaire :
- chacun des époux peut faire apport librement de ses biens propres ;
- un époux peut faire apport seul des biens nécessaires à son activité
professionnelle (C. civ., art. 1421, al. 2) ;
- le consentement des deux époux est requis pour un apport de bien
immobilier commun, de parts de sociétés non négociables (parts de SCI ou
SARL), d’une exploitation ;
- chacun des époux peut apporter en numéraire ses gains et salaires sous
réserve qu’il se soit acquitté des charges du mariage et que ce numéraire n’ait
pas encore été économisé (placé en compte épargne préalablement) ;
- prévoir l’intervention du conjoint pour renoncer purement et simplement à la
qualité d’associé ou encore pour reconnaître la possibilité de la revendiquer
ultérieurement sous réserve d’agrément (C. civ., art. 1832-2).
‰> En régime de séparation de biens et de participation aux acquêts, chacun
des époux reste propriétaire de ses biens personnels (bien ou droit immobilier
propre, gains et salaires, activité professionnelle), de sorte qu’il en dispose
librement.
pac- Depuis le 1er janvier 2007, le régime de principe des partenaires d’un pacs est
le régime de la séparation de biens. Par suite, chacun des partenaires peut
apporter seul un bien personnel. Les partenaires peuvent néanmoins choisir le
régime de l’indivision pour tout ou partie de leurs biens. En présence d’un
apport de bien indivis, le consentement des deux partenaires est requis.
GAEC. - Un groupement agricole d’exploitation en commun ne pouvait être constitué entre deux
époux qui en seraient les seuls associés ; cette interdiction s’étendait aux personnes vivant
maritalement. Depuis le vote de la loi de modernisation de l’agriculture et de la pêche n° 2010-874
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du 27 juillet 2010, l’article L. 323-2 du Code rural et de la pêche maritime a été modifié dans les
termes suivants : « Un groupement agricole d’exploitation en commun peut être constitué de deux
époux, de deux concubins ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, y compris
lorsqu’ils en sont les seuls associés ».
17.
Professions réglementées. - S’agissant de professions réglementées, seul le conjoint ou le
partenaire disposant des diplômes requis est susceptible de faire apport en société des éléments
nécessaires à son activité professionnelle.
18.
Personnes morales. - Toutes sociétés, civiles ou commerciales, dotées de la personnalité morale,
peuvent être associées d’une société civile, sauf dans les cas suivants :
- les sociétés civiles professionnelles ne peuvent être constituées qu’entre associés personnes
physiques réunissant les conditions exigées par les lois et règlements en vigueur pour l’exercice
de la profession ;
- les sociétés civiles de moyens ne peuvent être constituées qu’entre personnes physiques ou
morales en relation directe avec la profession libérale (SCP, SEL ou associations) ;
- les GAEC ne peuvent être constitués qu’entre personnes physiques.
Conseil pratique
La personne morale associée devra fournir un extrait K bis de moins de trois
mois, un extrait d’acte de naissance (ou fiche d’état civil) de son représentant. Il vaut mieux obtenir la justification des pouvoirs du représentant de la
personne morale même, si celui-ci est censé engager la personne morale
au-delà de son objet social ou au-deçà de ses pouvoirs.
19.
Étrangers. - Les étrangers peuvent librement exercer une activité en France au sein d’une société
civile, même en l’absence de titre de séjour. Néanmoins, cette liberté est restreinte s’agissant des
secteurs agricoles ou libéraux où seuls les ressortissants des États membres de l’Union
Européenne bénéficient d’une certaine facilité d’installation.
2. Consentement
20.
Volonté de s’associer et de participer aux résultats. - Les associés doivent avoir la volonté de
s’associer (consentement libre, exempt de vices), de collaborer sur un pied d’égalité (affectio
societatis) et de participer aux bénéfices et aux pertes (C. civ., art. 1832 et 1844-1).
21.
Consentement et société civile d’attribution. - La souscription de parts donnant vocation à
l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeuble d’habitation est assortie d’une protection
particulière au bénéfice de l’acquéreur non professionnel (CCH, art. L. 271-1), prenant la forme
d’un délai de rétractation de sept jours, ouvert à compter de la première présentation de la lettre
recommandée lui notifiant l’acte ayant pour objet la souscription.
22.
Consentement et société civile de placement immobilier. - Par dérogation à l’interdiction
générale posée par l’article 1841 du Code civil, les SCPI peuvent faire une offre publique,
l’Autorité des marchés financiers (AMF) en assurant le contrôle.
3. Pluralité d’associés
23.
Nombre minimum. - La société ne peut exister que si deux personnes au moins décident de
s’associer (C. civ., art. 1832). Toutefois, cette règle ne joue pas pour l’EARL qui peut être
constituée que d’un seul associé.
24.
Nombre maximum. - Au sens strict, aucun maximum n’est imposé par la loi mais en pratique, à
l’exception des sociétés autorisées à ouvrir leur part au public, le nombre doit être encadré, au
risque de voir méconnu le principe de l’intuitus personae. Dans un GAEC, le seuil maximum est
fixé à dix personnes physiques.
B. Capital
25.
Réalisation des apports. - Afin de former le capital social, chaque associé « est débiteur envers la
société de tout ce qu’il a promis de lui apporter en nature, en numéraire ou en industrie » (C. civ.,
art. 1843-3). Les apports des associés peuvent être en numéraire, en nature ou en industrie (V.
tableau ci-après).
Apports des associés
En numéraire
8
‰ Liquidités (apports en capital lors de la création de la société, ou lors d’une
augmentation de capital) ;
- Comptes courants d’associés (avance de trésorerie).
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Sociétés - Affaires
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Société civile
3, 2014
Apports des associés
En nature
‰ Biens immobiliers ; les apports sont constatés par acte authentique et
publiés au service chargé de la publicité foncière ; il faut au préalable
rassembler différentes pièces et éventuellement purger le droit de préemption,
si l’immeuble apporté y est soumis, et enfin, penser aux plus-values générées,
le cas échéant.
‰ Droits sociaux ne conférant pas la qualité de commerçant au risque de voir
la société changer de nature ; les apports sont assimilés à des apports de
créances, ils doivent être signifiés à la société ou acceptés par elle dans l’acte
authentique, ces formalités pouvant être remplacées par le dépôt au siège
social d’un original de l’acte d’apport.
‰ Fonds d’exploitation civile ou agricole ; il convient de procéder par apport à
titre individuel de chaque élément composant le fonds et de suivre les règles
applicables à chacun de ces apports selon sa nature : matériels, terres,
marchandises ; la clientèle peut être bien évidemment valorisée et apportée.
Ici encore, il faudra penser aux conséquences fiscales de la cessation
d’activité à titre individuel.
‰ Portefeuille de titres ; peut être démembré ou non, ou simplement porter sur
un droit démembré ; dans une pareille hypothèse, la société civile constituée
est une société civile de portefeuille.
En industrie
Exceptionnels, car, si ces apports donnent lieu à l’attribution de parts sociales,
elles ne concourent pas à la formation du capital.
C. Objet et cause des sociétés
26.
Objet civil. - Une société est civile si son objet est lui-même civil et si elle ne revêt pas la forme
d’une société commerciale. L’accomplissement par la société d’actes de commerce accessoires
ne lui fait pas perdre sa nature civile, tant qu’ils demeurent restreints. Tel ne sera pas le cas d’une
société civile qui réalise régulièrement des actes d’achats suivis de reventes, sans mise en
location du bien ; de même pour la société civile qui perçoit un loyer pour partie indexé sur le
chiffre d’affaires du locataire. L’appréciation de la nature civile ou commerciale s’effectue en règle
générale en fonction du volume d’affaires et de chiffre d’affaires.
27.
Sociétés civiles de portefeuille et commercialité. - La détention d’un portefeuille implique la
perception de fruits des titres, mais également une gestion active du portefeuille par suite de vente
et rachat réguliers de titres. Eu égard aux dernières positions jurisprudentielles, l’accomplissement par la société de portefeuille de telles opérations ne lui fait pas perdre son caractère civil : la
société ne fait pas de la spéculation mais procède à la gestion normale de son patrimoine.
28.
Professions réglementées. - Certaines sociétés civiles sont soumises à une réglementation
spécifique en raison de la nature de leur objet. Tel est le cas notamment :
- de la société civile de moyens, ayant pour objet exclusif de faciliter l’exercice de l’activité de
chacun de ses membres ;
- société civile professionnelle, ayant pour objet l’exercice en commun d’une profession libérale ;
- société civile de construction vente, soumise aux règles du Code de la construction et de
l’habitation seulement si son objet est de construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur
vente en totalité ou par fractions ;
- société civile d’attribution ;
- ou encore société civile de placement immobilier, dont l’objet exclusif est la gestion d’un
patrimoine immobilier locatif.
29.
Objet possible et licite. - La réalisation de l’objet doit entrer dans le domaine de la réalité.
Enfin, l’objet doit être conforme à l’ordre public, aux bonnes mœurs, et aux dispositions
impératives des lois et règlements (C. civ., art. 1833).
D. Licéité de l’opération et du contrat de société
30.
Cause du contrat. - La cause du contrat de société est la raison pour laquelle la société est
constituée ; elle se différencie de l’objet, car si l’objet est licite, la cause du contrat peut elle être
illicite (par exemple : constituer une société civile en vue de contourner la loi sur les lotissements).
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9
31.
Nullité du contrat. - Entraînent la nullité du contrat :
- la méconnaissance des règles de forme et de fond (vices du consentement, incapacité, absence
d’affectio societatis, etc.) ; la participation d’un mineur non représenté ou mal représenté à la
constitution de la société entraîne la nullité de la société, à défaut de capacité de l’une des
parties, mais une régularisation est possible par confirmation, ou exclusion du mineur (C. civ.,
art. 1844-12) ;
- le caractère illicite de l’objet, par exemple un objet commercial (C. civ., art. 1844-10).
32.
Dissolution de la société. - La dissolution de la société doit être constatée, lorsque, pendant plus
d’un an, il n’a pas été désigné de gérant chargé de diriger la société (C. civ., art. 1846-1).
E. Forme des statuts
33.
Conditions de forme. - Les statuts doivent être établis par écrit, par acte notarié ou sous seing
privé (C. civ., art. 1835). À défaut, il s’agit d’une société créée de fait ou en participation. Ils doivent
être établis en autant d’originaux qu’il est nécessaire pour le dépôt au siège social et pour
l’accomplissement des formalités de publicité requises par la loi.
34.
Acte authentique. - L’acte notarié est obligatoire en cas d’apport d’un bien soumis à publicité au
service chargé de la publicité foncière, d’un droit au bail d’une durée supérieure à douze ans et
portant sur un bien immeuble.
III. Préparation de l’acte
35.
À contrôler :
- Durée
- Capital social
- Siège
- Régime fiscal
A. Choix à exercer
36.
Durée. - La durée de la société est déterminée par les statuts, elle est au maximum de 99 ans, le
délai se décomptant à partir de l’immatriculation au RCS (C. civ., art. 1835, 1838. - D. n° 78-704.,
3 juill. 1978, art. 3, al. 1er).
37.
Capital minimal. - La loi ne fixe aucun capital minimum, sauf s’il s’agit de sociétés civiles offrant
leurs parts au public ou dans des cas limitativement énumérés par la loi. Ainsi :
- en EARL, le capital minimum requis est de 7 500 € (C. rur. pêche marit., art. L. 324-3) ;
- dans le cadre d’un GAEC, le capital est au minimum de 1 500 € ;
- enfin, en présence d’une SCPI, le capital minimum est de 760 000 € (C. monét. fin.,
art. L. 214-53 et L. 214-87).
Conseil pratique
Dans les sociétés civiles d’attribution, en pratique, les parts qui sont
attribuées en rémunération des apports des associés, sont proportionnelles
à la valeur de la fraction d’immeuble auxquelles elles donnent vocation par
rapport à la valeur de l’ensemble de la construction, de sorte que le capital
correspond à la valeur de l’ensemble immobilier.
38.
Capital variable. - La société civile peut être constituée avec un capital variable, c’est à dire
susceptible d’augmenter ou de diminuer constamment. Prévoir un capital variable est concevable
dans une société où il y aura des changements fréquents dans la composition des associés et ce,
pour éviter la convocation systématique et lourde d’une assemblée générale extraordinaire.
39.
Capital social fort ou faible. - En dehors des cas imposés par la loi et les règlements, et
s’agissant des sociétés civiles classiques, la stipulation d’un capital correspondant au montant du
projet est à recommander, lorsqu’une cession à court terme des parts sociales est envisagée,
pour éviter une imposition importante des plus-values. Hormis ce cas, la pratique recommande, à
ce jour, la mention d’un capital faible, sans pour autant oublier que le capital constitue un gage par
rapport aux éventuels créanciers - établissements bancaires.
Pratique : Les hypothèses où ce sont les parts sociales qui sont cédées sont désormais rares ; les
acquéreurs potentiels préfèrent se porter acquéreurs d’un immeuble, quitte à constituer euxmêmes leur propre société civile pour l’acquisition. Il est pourtant une situation où la cession des
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fasc. 1514
à jour au 15 juillet 2014
PRATIQUE NOTARIALE
Sociétés - Affaires
Société civile
3, 2014
parts sociales sera préférée à la vente de l’immeuble : en présence de professionnels, notamment
libéraux, la transmission de leur activité professionnelle s’accompagne généralement de la
cession de l’immeuble au sein duquel est fixé le siège de l’exploitation et lorsque ce bien
immobilier est détenu par une société civile, la cession porte sur les parts sociales.
40.
Siège social. - Le siège est obligatoirement mais librement fixé par les statuts. S’il correspond en
principe au lieu où se trouve sa direction effective, il peut être établi au domicile du gérant (C.
com., art. L. 123-11-1), ou encore au lieu de situation de l’immeuble, ou tout autre lieu.
41.
Dénomination sociale. - La dénomination, obligatoire, est librement fixée par les associés :
fantaisiste, liée à l’objet ou au lieu de l’activité, etc. Dans une société civile professionnelle, la
société est désignée par une raison sociale, constituée en pratique par les noms, qualifications et
titres professionnels de tous les associés.
42.
Gérance ou direction. - La société civile est obligatoirement dirigée par un ou plusieurs gérants
désignés par les associés dans les statuts ou un acte distinct annexé aux statuts (C. civ., art. 1846
à 1851). Les associés choisissent librement le gérant parmi les associés ou un tiers, une personne
capable, un majeur ou mineur émancipé, ou une personne morale. Dans les SCP, le gérant est
nécessairement un associé. Les associés fixent également son âge limite, la durée de ses
fonctions, l’étendue de ses pouvoirs, la dévolution de la gérance. La nomination d’un ou plusieurs
gérants successifs permet d’assurer la continuité et la gestion efficace du patrimoine social après
le décès du premier gérant.
43.
Société de gestion et SCPI. - La gérance des SCPI doit être assurée par une société de gestion
constituée sous la forme soit d’une société anonyme au capital minimum de 225 000 €, soit d’une
société en nom collectif dont l’un des associés au moins est une société anonyme justifiant de ce
capital. Cette société est agréée par l’AMF et son contrôle est assuré entre autre, par un conseil
de surveillance composé de sept associés au moins, désignés par l’assemblée générale.
44.
Régime fiscal. - Le régime fiscal dépend de la nature de la société civile.
Société civile à objet immobilier
Typologie
Régime fiscal de principe
Observations / Option possible
ou dégénérescence
SCI classique de Pour les personnes physiques assolocation
ciées, imposition à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers. Si les
parts sont détenues par une personne
morale, l’imposition dépend du régime
fiscal de l’associé.
Option pour l’impôt sur les sociétés
possible.
Application de l’IS de plein droit si la
société développe une activité relevant des BIC - (exemple : location
meublée).
SCCV
Imposition de droit à l’IS.
Dérogation en application de l’article 239 ter du CGI : imposition des
associés à l’IR dans la catégorie des
BIC, sous réserve que la société soit
constituée sous la forme d’une société
civile, que les statuts prévoient la responsabilité indéfinie des associés en
ce qui concerne le passif social et que
l’objet social soit la construction d’immeuble en vue de la vente.
SCA
Imposition des revenus des immeubles établis aux noms des associés eux-mêmes d’après leur régime
fiscal propre : application du principe
de la transparence fiscale (CGI,
art. 1655 ter).
Condition de la transparence fiscale :
objet social conforme aux prévisions
de l’article 1655 ter du CGI et exclusif
de tout autre.
En cas de dégénérescence, imposition à l’IS.
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Société civile à objet immobilier
Régime fiscal de principe
Observations / Option possible
ou dégénérescence
Pour les personnes physiques associées, imposition à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers. Si les
parts sont détenues par une personne
morale, l’imposition dépend du régime
fiscal de l’associé.
Option pour l’IS impossible.
L’objet social doit être exclusivement
l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.
La souscription de parts de SCPI permet de bénéficier de régime de défiscalisation - par exemple : dispositif
Scellier.
Typologie
SCPI
Société civile de portefeuille
Typologie
Régime fiscal de principe
Observations / Option possible
ou dégénérescence
Société civile de Pour les personnes physiques asso- Option pour l’impôt sur les sociétés
portefeuille
ciées, imposition à l’IR dans la caté- possible.
gorie des revenus de capitaux mobiliers.
Si les parts sont détenues par une
personne morale, l’imposition dépend
du régime fiscal de l’associé.
Société civile à caractère professionnel
Typologie
Régime fiscal de principe
Observations / Option possible
ou dégénérescence
SCP
Imposition des personnes physiques Option possible pour l’impôt sur les
associées à l’IR dans la catégorie des sociétés.
BNC.
SCM
Bien qu’elle réalise des prestations de Option pour le régime des sociétés de
fourniture de services imposant son capitaux impossible.
assujettissement à l’IS, elle est soumise par exception de droit à l’IR, et
l’imposition est requise du chef des
associés dans la catégorie des BNC si
ce sont des personnes physiques en
relevant (CGI, art. 239 quater A).
Société civile à ob- En principe, imposition à l’IR dans la Le GFA non exploitant est imposé à
jet agricole
catégorie des BA.
l’IR dans la catégorie des revenus
fonciers.
Risque de dégénérescence en cas de
réalisation d’activité commerciale et
par suite requalification à l’IS.
Option possible pour l’IS.
B. Conseils à donner
1. Fiscalité en cours de vie sociale
45.
12
Fiscalité de la vente de biens sociaux par la société ou de la cession de parts sociales par les
associés. - La fiscalité applicable dépend de la forme de la société.
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fasc. 1514
à jour au 15 juillet 2014
PRATIQUE NOTARIALE
Sociétés - Affaires
Société civile
3, 2014
Société civile à objet immobilier
Typologie
Vente de biens sociaux par la société
Cession des parts sociales par les associés
SCI classique de Si la société est passible de l’IR, la
location
vente d’un bien social génère une
plus-value immobilière (CGI, art. 150
U). Elle correspond à la différence
entre le prix de vente et la valeur
d’apport ou le prix d’acquisition. Si le
bien est détenu depuis 22 ans, la
plus-value est exonérée soit une assiette de 19 %, les prélèvements sociaux ne sont exonérés qu’à compter
de 30 années de détention.
Si la société est passible de l’IS, une
plus-value professionnelle est réalisée
par la société imposable dans les résultats courants, les amortissements
sont pris en compte.
Si la société est soumise à l’IR et que
l’associé est une personne physique,
la plus-value est imposable selon le
régime des plus-values immobilières
(CGI, art. 150 UB).
Si la société est passible de l’IS et que
l’associé est une personne physique,
la plus-value est imposable selon le
régime des plus-values mobilières des
particuliers (CGI, art. 150-0 A).
Si les parts sociales quel que soit le
régime fiscal de la société, sont inscrites au bilan d’une entreprise ou
d’une société passible de l’IS ou de
l’IR dans une catégorie professionnelle, la plus-value est de nature professionnelle.
SCCV
La vente des constructions réalisées
relève des BIC ou de l’IS, puisque les
biens en question sont issus du stock.
Les revenus perçus entrent dans le
résultat courant de la société.
Si la cession intervient du chef d’un
associé simple investisseur de capitaux, la plus-value est immobilière
(CGI, art. 150 UB).
Si le cédant est une entreprise ou une
société IS, la plus-value est professionnelle (les parts de la SCCV sont
inscrites au bilan d’une entreprise ou
une société).
SCA
La vente doit se confondre avec l’attribution des immeubles ou fraction
d’immeubles. Le partage ne déclenche en lui-même aucune taxation,
les plus-values seront exigibles en cas
de revente ultérieure
Si l’associé est une personne physique détenant les parts sociales dans
le cadre de son patrimoine privé, la
cession génère une plus-value immobilière des particuliers (CGI, art. 150
U).
Si les parts sont inscrites au bilan
d’une entreprise ou d’une société, la
plus-value est de nature professionnelle.
SCPI
Comme SCI classique
Comme SCI classique, sous la réserve qu’une SCPI n’est jamais soumise à l’IS
Société civile de portefeuille
Typologie
Vente de biens sociaux par la société
Société civile de Ici les biens cédés sont les titres déportefeuille
tenus en portefeuille. Aussi, si la société relève de l’IR, les cessions sont
en principe imposables aux plusvalues mobilières des particuliers,
sauf si les titres cédés sont à prépondérance immobilière. Si la société est
à l’IS, les plus-values entrent dans le
résultat courant de la société.
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Cession des parts sociales par les associés
Si l’associé est une personne physique, il réalise une plus-value mobilière des particuliers (CGI, art. 150-0
A). Si les associés sont des personnes morales passibles de l’IS ou
non, la plus-value est professionnelle.
13
SCP Société civile à caractère professionnel
Typologie
Vente de biens sociaux par la société
Cession des parts sociales par les associés
SCP
La vente de biens sociaux génère,
que la société soit passible de l’IR ou
de l’IS, des plus-values professionnelles.
Si la société est passible de l’IR, la
cession des parts sociales génère une
plus-value professionnelle pour l’associé qui exerce son activité professionnelle dans la société.
Si la société est passible de l’IS, la
plus-value réalisée est de nature mobilière.
SCM
La vente de biens sociaux génère des Les parts constituent des éléments
plus-values professionnelles.
d’actif professionnel et génèrent par
suite des plus-values professionnelles.
Société civile à ob- La vente de biens sociaux génère,
jet agricole
que la société soit passible de l’IR ou
de l’IS, des plus-values professionnelles.
Exception pour les ventes de biens
sociaux par des GFA non exploitants :
plus-value immobilière en cas de
vente d’immeuble.
46.
Si l’associé exerce son activité professionnelle dans la société passible de
l’IR, la plus-value réalisée est professionnelle.
Si l’associé n’exerce pas son activité
dans la société ou que la société est
passible de l’IS, la plus-value est mobilière.
Fiscalité de l’acquisition de biens sociaux par la société ou de l’acquisition de parts sociales
par les associés. - Le régime fiscal applicable dépend de la nature du bien considéré.
Acquisition
de Soumises au même droit d’enregistrement que les cessions de fonds de
clientèle et conven- commerce (CGI, art. 719).
tions assimilées.
Acquisition
de Soumises au droit proportionnel de 3 % avec le bénéfice d’un abattement de
parts sociales ou 23 000 € pratiqué sur l’assiette des droits de mutation au prorata du pourcenvaleurs mobilières tage de titres cédés. La cession d’actions est taxée au droit proportionnel de
0,1 %, depuis le 1er août 2012 lorsqu’elle est constatée par un acte s’agissant
d’actions cotées, qu’elle soit ou non constatée par un acte s’agissant d’actions
non cotées. L’acquisition de participation dans des sociétés à prépondérance
immobilière relève du taux proportionnel de 5 % (CGI, art. 726).
L’assiette du droit d’enregistrement applicable lors de la cession de ces
participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière est
aménagée depuis le début de l’année 2012 (CGI, art. 726, II, al. 1er).
Préalablement, les droits de mutation étaient assis sur la valeur nette des
parts cédées après déduction des emprunts contractés par la société à
prépondérance immobilière. Les comptes courants d’associés constituent des
dettes de la société envers leurs associés.
Désormais, après le premier alinéa du II de l’article 726, il est inséré un alinéa
ainsi rédigé :
« S’agissant des titres visés au 2° du I, à l’exception des titres de sociétés
civiles de placement immobilier offerts au public, l’assiette du droit d’enregistrement comprend, à concurrence de la fraction des titres cédés, la valeur
réelle des biens et droits immobiliers détenus, directement ou indirectement,
au travers d’autres personnes morales à prépondérance immobilière, après
déduction du seul passif afférent à l’acquisition desdits biens et droits
immobiliers, ainsi que la valeur réelle des autres éléments d’actifs bruts. »
Cette insertion a pour objet de limiter les détournements constatés en
présence de comptes courant d’associé. Les commentaires de l’administration fiscale seront précieux en la matière mais, désormais, il convient de
considérer que les comptes courants d’associés sont pris en compte pour la
détermination de l’assiette des droits de mutation. Sauf si la preuve de
l’acquisition d’un bien immobilier au moyen d’un apport en compte courant
peut être rapportée, dans ce cas, le montant de ce compte pourra être déduit
de l’assiette des droits de mutation à titre onéreux.
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PRATIQUE NOTARIALE
Sociétés - Affaires
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fasc. 1514
Société civile
Acquisition
de Les cessions de droits sociaux émis par les sociétés d’attribution visées à
parts sociales de l’article 1655 ter du CGI (sociétés transparentes) peuvent donner ouverture :
SCA
- soit au droit d’enregistrement (CGI, art. 729)
- soit à la TVA si ces cessions entrent dans le champ d’application de
l’article 257, I du CGI depuis le 11 mars 2010 et de l’article 257, 7° du CGI
avant cette date.
À ce titre, la base Bofip prévoit des dispositions concernant les parts ou
actions dont la possession assuret en droit ou en fait la propriété ou la
jouissance de l’immeuble.
Conformément au 3° du 1 du I de l’article 257 du CGI, suivent le régime
applicable à l’immeuble sous-jacent les opérations portant sur de tels droits
sociaux, à quelque époque qu’elles interviennent une fois que la société est
constituée ou, éventuellement, que ses statuts sont modifiés pour lui donner
le caractère en cause. Il en est ainsi même quand, par exemple, au moment
de la cession, les statuts se bornent à poser le principe d’une affectation
ultérieure des locaux aux droits sociaux, sans contenir une affectation précise
desdits locaux à des groupes déterminés de parts ou d’actions. Ne sont pas
concernées, en revanche, les parts ou actions des sociétés qui construisent
pour vendre ou pour louer si les associés n’ont aucun droit à l’attribution, en
propriété ou en jouissance, des locaux construits.
La TVA est susceptible de s’appliquer quelle que soit la destination des
immeubles représentés par les droits sociaux faisant l’objet de la mutation. Si
elle est réalisée par un assujetti, la cession des parts ou actions sera soumise
à la taxation de plein droit comme portant sur un terrain à bâtir si elle intervient
avant l’achèvement de l’immeuble ou de la partie d’immeuble en cause, ou
comme portant sur un immeuble neuf si elle a lieu dans les cinq ans de son
achèvement. Elle sera exonérée, avec possibilité d’application de la TVA sur
option du cédant, si l’immeuble est achevé depuis plus de cinq ans.
Il convient de remarquer que lorsque la cession est passible de la TVA, le droit
de 125 € est exigible conformément aux dispositions de l’article 730 du CGI,
aux termes duquel « Les cessions de droits sociaux visées au I de l’article 257
qui donnent lieu au paiement de la taxe sur la valeur ajoutée donnent lieu à la
perception d’un droit d’enregistrement de 125 euros ».
Acquisition
de La fiscalité de l’acquisition de biens immobiliers par une société dépend de
droits ou biens im- plusieurs critères :
mobiliers
- pour savoir si la vente entre dans le champ d’application de la TVA, il
convient de savoir si le vendeur est un assujetti ou non ;
- en fonction de la nature du bien vendu, la TVA sera ou non exigible
- des conditions d’acquisition par le vendeur, dépendra l’exigibilité de la TVA
sur le prix total ou sur la marge ;
- la qualité d’assujetti ou non de l’acquéreur ouvre le bénéfice ou non aux
engagements de revendre ou de construire.
Des instructions administratives ont été publiées : Instr. 15 mars 2010 : BOI
3A-3-10 ; Instr. 29 déc. 2010 : BOI 3A-9-10 et Instr. 18 avr. 2011 : BOI
7C-2-11,, reprises dans la base Bofip BOI-TVA-IMM-10, 12 sept. 2012 et
BOI-ENR-DMTOI-10-40, 30 avr. 2014.
47.
Précisions sur le régime de TVA. - Pour déterminer le régime applicable en matière de TVA, il
convient de déterminer si le vendeur est un assujetti ou non, puis d’identifier la nature du bien qui
doit être acquis - terrain à bâtir, terrain non constructible, immeuble achevé depuis plus ou moins
de cinq ans et enfin, de confronter le tout avec la situation d’assujetti ou non de la société
cessionnaire et le projet envisagé.
Exemple
Si une SCI de location acquiert une maison d’habitation construite depuis
plus de cinq ans et qu’elle destine à la location auprès d’une personne
assujettie ou non, l’acquisition est hors du champ d’application de la TVA et
rend exigible les droits de mutation à titre onéreux. Si le vendeur est un
assujetti, il demeure en mesure d’opter pour un assujettissement de
l’opération à la TVA.
Une SCCV acquiert un terrain à bâtir en vue d’y établir des appartements
destinés à être vendus. Si l’acquisition est faite auprès d’un non assujetti,
l’opération est hors du champ d’application de la TVA, et rend exigible le droit
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15
fixe de 125 €, la société acquéreur assujettie prenant l’engagement de
construire. Si l’acquisition est faite auprès d’un assujetti à la TVA, elle est
soumise à TVA sur le prix total s’il y avait eu déduction de la TVA lors de
l’acquisition par le cédant ou à TVA sur la marge dans le cas contraire. Au
regard des droits d’enregistrement, le droit fixe est exigible pour les mêmes
raisons.
2. Fiscalité de la fin de la société civile
48.
Retrait partiel d’actif. - Le retrait d’associé qui s’accompagne de l’attribution au retrayant de
valeur ou bien appartenant à la société en échange de ses parts sociales destinées à être
annulées, emporte des conséquences fiscales dans toutes les sociétés civiles, à l’exception du
retrait intervenant dans une SCA.
Au regard des impôts directs, il vaut mieux préférer l’attribution d’espèces que de biens sociaux,
car seule l’attribution de biens rend exigible des plus-values - dont le régime se détermine en
fonction de la nature du bien attribué et du régime fiscal de la société.
Il faut également prévoir pour l’associé retrayant une plus-value consécutive à l’annulation des
titres sociaux sociales dont la nature dépend de celle des titres.
En matière de droit d’enregistrement, sauf application de la théorie de la mutation conditionnelle
des apports, le seul droit fixe de 375 € s’applique, porté à 500 € pour les sociétés ayant un capital
d’au moins 225 000 €, dans la mesure où un seul acte est établi constatant le rachat des titres et
la réduction de capital (CGI, art. 814 C).
49.
Dissolution. - La dissolution emporte les conséquences de la cessation d’activité et par suite,
l’imposition immédiate des plus-values, consécutivement au transfert au profit des associés des
biens sociaux.
En matière de droit d’enregistrement, sous réserve de l’hypothèse où la société est déjà une
coquille vide, car dans ce cas seul le droit fixe de l’article 811, 2°, du CGI est exigible, il convient de
distinguer selon la nature des biens sociaux transmis aux associés.
La dissolution est suivie d’une période de liquidation puis par le partage des biens de la société ;
c’est cette dernière opération qui génère un coût fiscal.
Le partage des acquêts sociaux est taxable au droit de partage de 2,50 % quel que soit le régime
de la société, sur l’actif net partagé. Si les biens ont été apportés, il convient de distinguer s’ils ont
ou non bénéficié lors de l’apport d’un régime de faveur s’agissant de la taxation. Dans l’affirmative,
seule l’attribution à l’apporteur ne donne lieu à aucune taxation ; dans le cas contraire, les droits
de mutation à titre onéreux sont exigibles. S’agissant d’un immeuble, l’attribution à l’apporteur
rend seule exigible la taxe de publicité foncière au taux de 0.71498 % sur la valeur vénale du bien
au jour du retrait.
50.
SCI « coquille vide ». - La situation visée est celle où la SCI passible de l’impôt sur le revenu a
vendu son dernier bien, seul le prix reste dans la société et doit être réparti. La répartition donnera
lieu au droit de partage de 2,50 % sur l’actif net partagé uniquement si un acte est matérialisé.
La dissolution est taxée au droit fixe et en matière d’impôt direct, aucun impôt n’est exigé, le
dernier ayant été la plus-value immobilière sur l’immeuble précédemment cédé.
51.
Cas particulier de la SCA. - Les associés étant réputés propriétaires de l’actif social, la dissolution
comme le retrait ne dégage pas de plus-value imposable ; l’imposition est reportée au jour de la
revente par l’associé.
En matière de droit d’enregistrement, le partage rend exigible le droit fixe de 375 € ou 500 € selon
que le capital est inférieur ou non à 225 000 € et sous réserve de satisfaire aux conditions de
l’article 828, I-2° du CGI. Dans le cas où la société a fait construire l’immeuble le droit fixe n’est
applicable que si la société justifie du règlement de la TVA immobilière sur la livraison à soi-même.
À défaut, le droit de partage est exigible.
C. Renseignements à obtenir des parties
52.
État civil des parties. - En présence d’un contrat de mariage ou de pacs, il convient d’en
demander la copie aux parties.
Attention
Mieux vaut demander, dès l’ouverture du dossier, une copie de leur carte
nationale d’identité à chacun des futurs associés et/ou du gérant permet de
gagner du temps pour l’immatriculation. Le CFE requiert des cartes à jour, ou
à défaut, un extrait d’acte de naissance en cours de validité.
53.
16
Gérant. - Une copie de sa carte vitale avec son numéro de sécurité social est requise dans
certains cas.
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PRATIQUE NOTARIALE
Sociétés - Affaires
3, 2014
fasc. 1514
Société civile
54.
Apport de bien immobilier. - Il convient de demander une copie du titre de propriété et en cas
d’acquisition à titre gratuit, le titre de propriété originel (➔ V. JCl. Pratique notariale - Les actes,
Fasc. 1515, Société civile immobilière).
55.
Siège. - Pour l’immatriculation, un titre juridique concernant le siège social sera exigé - contrat de
bail ou titre de propriété. En pratique, une autorisation de siège établi par le propriétaire sera
fournie ainsi qu’une copie de la taxe foncière.
56.
État des actes accomplis. - Pour permettre aux fondateurs d’être dégagés de leur responsabilité,
il est conseillé de leur demander un état des actes qu’ils ont accomplis jusqu’à la signature des
statuts de la société. Cet état sera utilement annexé aux statuts.
Attention
Une clause des statuts, précisant que la signature de ceux-ci emportera
reprise des engagements - ceux-ci étant réputés avoir été souscrits dès
l’origine par la société - ne produira aucun effet en l’absence de l’annexion de
cet état aux statuts.
D. Pièces à demander aux tiers
57.
Pièces diverses. - Il incombe au notaire de demander notamment :
- les pièces justifiant l’état civil (extrait d’acte de naissance et de mariage) ;
- en cas d’apport d’un bien immobilier, il faut particulièrement vérifier l’origine de propriété, la
situation cadastrale et hypothécaire de l’immeuble (demander matrice, modèle 1, état hors
formalité et plan cadastral) ;
- au regard de l’urbanisme, doivent être obtenus : un certificat d’urbanisme, les documents
attestant de la purge du droit de préemption, le cas échéant, certificats de numérotage,
d’alignement, de non péril et de salubrité ;
- en ce qui concerne les diagnostics, de nombreuses expertises sont requises pour les ventes,
certaines sont également requises en cas d’apport en société ;
- en copropriété, le questionnaire syndic le cas échéant ;
- enfin, les documents afférents à la construction si le bien apporté a été édifié depuis moins de dix
ans. Il faut également des justificatifs des autres apports.
E. Alertes
58.
Dénomination de la société. - Pour les associés, prendre une dénomination trop courante peut
retarder l’immatriculation, car le K bis sera délivré avec mention « numéro en cours d’attribution ».
La délivrance du numéro attendra que les contrôles soient exercés par l’INSEE.
Attention
Il est possible de s’assurer préalablement si le nom n’est pas déjà emprunté
par une autre société, auprès du registre du commerce et des sociétés où va
être immatriculée la société, ou auprès de l’Institut national de la propriété
industrielle.
59.
Responsabilité des dirigeants. - Il convient d’informer les dirigeants quant à l’éventuelle mise en
jeu de leurs responsabilités civile, pénale, voire fiscale dans l’exercice de leurs fonctions.
60.
Responsabilité des fondateurs. - Entre le moment où les associés décident de constituer une
société et le moment où celle-ci est immatriculée au Registre du commerce et des sociétés et
acquiert la personnalité morale, les fondateurs accomplissent divers actes, dont ils sont
responsables solidairement et indéfiniment, à moins que la société ne reprenne les engagements
souscrits. Une fois la reprise des actes effectuée, ils répondent en général indéfiniment des dettes
sociales proportionnellement à leur part dans le capital social (C. civ., art. 1857).
Dans les SCP, cette responsabilité est indéfinie et solidaire (L. n° 66-879, 29 nov. 1966, art. 15).
Dans les SCPI, la responsabilité de chacun des associés à l’égard des tiers est limitée à deux fois
la fraction du capital social qu’il possède, les statuts peuvent même prévoir une limitation au
montant de la part de l’associé (C. monét. fin., art. L. 214-55).
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17
61.
Présence de mineurs et responsabilité. - La responsabilité des mineurs peut être aménagée.
Conseil pratique
En présence de mineur dans la société, il peut être stipulé que dans tous les
actes contenant des engagements au nom de la société, la gérance devra,
sous sa responsabilité, obtenir des créanciers la renonciation formelle au
droit d’exercer une action personnelle contre les associés mineurs, de telle
sorte que lesdits créanciers ne puissent intenter d’actions et de poursuites
que contre la société et les associés majeurs.
IV. Rédaction de l’acte
62.
Liberté contractuelle. - Le rédacteur de l’acte dispose d’une certaine liberté pour la mise en place
des statuts, étant précisé que certaines clauses restent obligatoires et que d’autres sont
prohibées. Bien entendu, les éléments ne sont stipulés dans les statuts qu’après avoir opéré les
vérifications préalables.
Dispositions concernant la constitution de la société
Clauses obligatoires
‰ forme de la société ;
‰ objet social, certaines mentions conditionnant l’application
d’un régime juridique ou fiscal
spécial, SCCV, SCA et SCPI...
(C. civ., art. 1835) ;
‰ durée de la société ;
‰ dénomination ;
‰ siège ;
‰ montant du capital ;
‰ apports respectifs ;
‰ nombre d’associé avec leur
identité qui figure sur l’extrait K
bis.
Clauses aménageables
et recommandées
Clauses prohibées
‰ attribution de la qualité d’as- ‰ objet et/ou cause impossible
socié : en présence d’associé ou illicite
marié, intervention du conjoint
pour renoncer purement et simplement à la qualité d’associé
ou encore pour reconnaître la
possibilité de la revendiquer ultérieurement sous réserve
d’agrément (C. civ., art. 18322) ;
‰ la clause de variabilité de capital : prévoir nécessairement
un minimum et un maximum ;
‰ les modalités de libération des
apports : en cas de libération
différé, prévoir une clause aménageant la libération avec délai,
sanction en cas de non respect.
‰ la reprise des engagements souscrits pour la société avant son
immatriculation : cette clause est implicitement obligatoire car elle
permet d’écarter la responsabilité des associés ayant agi avant
l’immatriculation.
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fasc. 1514
Société civile
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Dispositions concernant le fonctionnement de la société
Clauses obligatoires
Clauses aménageables
et recommandées
Clauses prohibées
‰ modalités de fonctionnement ‰ désignation du gérant ou des
(C. civ., art. 1835)
dirigeants et détermination des
pouvoirs ;
‰ vacance de gérance ; pour
écarter de lourdes procédures,
prévoir les modalités en cas de
décès du gérant ;
‰ gestion en cas d’indivision :
clause type prévoyant que les
indivisaires sont tenus de désigner un mandataire commun
pour le vote en assemblée
(règle valant pour les apporteurs pacsés) ;
‰ répartition des bénéfices ou
pertes :
‰ en cas de démembrement
des parts, les statuts peuvent
déroger à la règle selon laquelle
si une part est grevée d’un usufruit, le droit de vote appartient
au nu-propriétaire, sauf pour les
décisions concernant l’affectation des bénéfices où il appartient à l’usufruitier. Il ne doit pas
être porté atteinte au droit de
participer aux décisions collectives du nu-propriétaire ;
‰ clause d’agrément : détailler
le champ et la procédure (exclusivement pour les cessions de
parts sociales au profit de tiers,
ou pour toutes les cessions,
même aux ascendants, descendants, le cas échéant entre
conjoints...).
Dispositions concernant la fin de la société
Clauses obligatoires
Clauses aménageables
et recommandées
Clauses prohibées
‰ la société ne peut durer plus ‰ la liquidation de la société ;
de 99 ans sauf prorogation.
‰ les incidences du décès d’un
associé.
63.
Administration de la société. - La société est gérée par une ou plusieurs personnes, physiques
ou morales nommées gérantes (C. civ., art. 1846).
Les décisions qui excèdent leurs pouvoirs sont prises par les associés (C. civ., art. 1852).
Dans les rapports entre associés, le gérant peut en principe accomplir tous les actes de gestion
que demande l’intérêt de la société (C. civ., art. 1848). Mais les statuts peuvent aménager le mode
d’administration.
Attention
Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes
entrant dans l’objet social (C. civ., art. 1849).
Les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables
aux tiers.
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V. Formalités et taxation
A. Immatriculation
64.
Enregistrement des statuts. - Les statuts doivent être enregistrés dans le mois de leur signature
à la recette des impôts (pour les formalités en cas de SCI, ➔ V. JCl. Pratique notariale - Les actes,
Fasc. 1515, Société civile immobilière).
65.
Avis de constitution. - Un avis de constitution doit être publié dans un journal d’annonces légales
du département du siège social.
66.
Envoi au CFE. - Il convient ensuite de déposer des pièces constitutives auprès du Centre de
formalités des entreprises (tenu par les greffes des tribunaux de commerce ou des tribunaux de
grande instance) :
- une copie authentique des statuts ou original en SSP ;
- une copie de la nomination du gérant lorsqu’elle ne résulte pas des statuts ;
- imprimé de demande d’immatriculation dûment rempli (MO) ;
- justificatifs de la publication de l’avis de constitution ;
- justificatif du siège social avec copie de la taxe foncière ;
- déclaration sur l’honneur du gérant (absence de condamnations, filiation) ;
- pièces d’identité (cartes d’identité ou passeport et extraits d’acte de naissance).
Ce dépôt s’accompagne d’un versement d’environ 85 euros.
67.
Effets de l’immatriculation. - L’immatriculation effectuée auprès du CFE produit divers effets :
- elle confère à la société la personnalité juridique, c’est-à-dire la faculté d’être titulaire de droits et
d’obligations limités à l’objet social ;
- elle entraîne l’attribution du numéro SIREN à neuf chiffres qui devra figurer sur tous ses
documents, sous peine d’une amende de 750 € (D. n° 84-406, 30 mai 1984, art. 72) ; d’autres
identifiants sont attribués à la société, tels que le numéro SIRET pour un établissement de la
société (V. JCl. Pratique notariale - Les actes, Fasc. 1510, Société) ;
- la délivrance par le tribunal d’un extrait K bis qui constitue l’état civil de la société.
B. Droits applicables aux apports
68.
Apports à titre pur et simple. - Les apports rémunérés uniquement par des droits sociaux ne
subissent aucun droit d’enregistrement lorsqu’ils sont réalisés lors de la constitution d’une société
civile, quel que soit son régime fiscal (CGI, art. 810 et art. 810 bis).
Les apports réalisés à une société civile soumise à l’IS sont taxés au droit de mutation à titre
onéreux au taux de 5 %.
69.
Apports à titre onéreux. - Les apports rémunérés uniquement par des espèces ou par la prise en
charge du passif grevant l’objet de l’apport sont considérés comme une cession : ils sont donc
soumis aux droits de mutation ordinaires, selon la nature des biens apportés. Le droit de mutation
à titre onéreux de 5 % est dû que la société civile soit soumise à l’IR ou l’IS.
70.
Apports mixtes. - Les apports rémunérés, à la fois par des droits sociaux et des espèces ou le
remboursement d’une dette empruntent, pour la liquidation des droits d’enregistrement aux deux
régimes des apports à titre pur et simple et des apports à titre onéreux. En conséquence, au-delà
du montant des parts attribuées, ces apports sont considérés comme une cession et soumis aux
droits de mutation du bien apporté.
Attention
Les parties sont libres de déclarer, lorsqu’elles apportent plusieurs biens de
nature distincte, ceux qui constituent un apport à titre pur et simple et ceux
qui constituent un apport à titre onéreux. À défaut, l’administration procède à
une imputation proportionnelle sur les biens de chaque nature apportés par
les parties, ce qui est fiscalement beaucoup moins avantageux.
71.
Apport d’une entreprise individuelle. - En cas d’apport mixte, le principe précédemment exposé
est écarté, l’apport est exonéré de tout droit si l’apporteur prend l’engagement de conserver les
titres reçus en rémunération pendant 3 ans (CGI, art. 809, I bis et 810 bis, al. 1er). Cette
exonération s’étend à l’apport concomitant de l’immeuble précédemment inscrit.
C. Taxe sur la valeur ajoutée
72.
20
Champ d’application. - Une réforme de la TVA est intervenue depuis le vote de loi de finances
rectificative pour 2010. Elle est entrée en vigueur le 11 mars 2010. Des instructions administratives ont été publiées : Instr. 15 mars 2010 : BOI 3A-3-10 ; Instr. 29 déc. 2010 : BOI 3A-9-10 et
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PRATIQUE NOTARIALE
Sociétés - Affaires
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fasc. 1514
Société civile
Instr. 18 avr. 2011 : BOI 7C-2-11, toutes reprises dans la base Bofip notamment sous les
références : BOI-TVA-IMM-10-20 ; BOI-ENR-DMTOI-10-40 et BOI-ENR-DMTOI-10-50. Les
caractères de la réforme sont les suivants :
- l’application du régime de la TVA n’exclut pas l’application des droits d’enregistrement ;
- l’application du régime de la TVA dépend de la qualité du vendeur, au cas particulier de celle de
l’apporteur : l’apporteur est il un assujetti ?
Attention
- Les apports par un non assujetti de terrain à bâtir, de terrain non à bâtir,
d’immeuble neuf - sauf en cas d’acquisition en VEFA - d’immeuble ancien,
sont hors du champ d’application de la TVA.
- L’apport d’un terrain à bâtir par un assujetti est soumis à la TVA soit sur le
prix, soit sur la marge selon que le bien a ou non ouvert droit à déduction.
- L’apport d’un terrain non à bâtir est exonéré de TVA mais une option est
possible pour le paiement de la TVA sur le prix.
- Les apports d’immeuble neuf par les assujettis sont obligatoirement soumis
à la TVA sur le prix.
- Les apports d’immeuble ancien par les assujettis sont exonérés de TVA
sauf option prise par l’apporteur de son acquittement soit sur le prix si le bien
a ouvert droit à déduction, soit sur la marge si le bien n’a pas ouvert droit à
déduction.
D. Combinaison TVA-enregistrement
73.
Modalités. - Il résulte de l’article 809 du Code Général des Impôts que la TVA sur l’apport ne peut
être perçu en même temps que le droit proportionnel d’enregistrement. Cette remarque ne vaut
que dans la mesure où la TVA est payée sur la valeur de l’apport. En revanche, lorsque la TVA est
payée sur la marge, le droit proportionnel d’enregistrement resterait exigible.
Les apports soumis à TVA sur la valeur d’apport sont exonérés de droits d’enregistrement lors de
la constitution et donnent lieu à droit fixe en cas d’augmentation de capital.
Les apports non soumis à TVA - en ce compris les apports soumis à TVA sur marge - donnent lieu
classiquement à droit d’apport.
E. Plus-values des apports
74.
Imposition. Les apports génèrent des plus-values imposables du chef de l’apporteur dans une
catégorie dépendant de la nature des biens ou droits apportés. Ainsi :
- apport de biens ou droits immobiliers, plus-value immobilière taxée au taux de 34,50 % (CGI,
art. 150 U à 150 VH) ;
- apport de titres sociaux, plus-value mobilière taxée au barème progressif de l’IR (CGI, art. 150-0
A) ;
- apport de l’ensemble des éléments d’actif professionnel constituant une entreprise individuelle,
plus-value professionnelle (CGI, art. 39 duodecies).
75.
Exonération. - Bien entendu, à chaque catégorie de plus-value, correspond un ou des régimes
d’exonération propres qu’il convient de vérifier.
76.
Déclaration de plus-value. - Le notaire n’est tenu d’établir et de payer que les plus-values
immobilières ; il doit joindre la déclaration à la demande de publication au service chargé de la
publicité foncière.
F. Tarif des notaires
77.
Honoraires libres. - Le notaire est rémunéré par un honoraire librement fixé en accord avec le
client qui doit, dans tous les cas, être préalablement averti par écrit :
- du caractère onéreux de la prestation ;
- du montant estimé ou du mode de calcul de la rémunération à prévoir (D. n° 78-262, 8 mars
1978, tableau I, n° 4. - ➔ V. JCl. Pratique notariale - Commentaire du tarif des notaires,
Fasc. 100).
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21
78.
Émolument. - Outre les honoraires, lorsque des apports immobiliers sont faits à la société, un
émolument tarifé est dû au notaire. Le taux applicable sur la valeur des biens immobiliers apportés
est déterminé sur la base S 1, coefficient 0,50 (D. n° 78-262, 8 mars 1978, tableau I, n° 84. - ➔ V.
JCl. Pratique notariale - Commentaire du tarif des notaires, Fasc. 1410), soit :
de
à
%
(TVA comprise)
0
6 500 €
2,4
6 500
17 000 €
0,99
91,65 €
17 000
30 000 €
0,66
147,75 €
0,495
246,75 €
Au-delà
79.
22
Ajouter
(TVA comprise)
Émoluments de formalités. - Pour les actes destinés à être publiés au service chargé de la
publicité foncière : actes d’état civil, attestations, demandes de cadastre, copies authentiques,
copies sur papier libre, copies publicité foncière, extraits d’acte, réquisitions d’état, un émolument
égal à 90 unités de valeur est requis (D. n° 2011-188, 17 févr. 2011, art. 4, tableau II, n° 32).
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