option à la TVA des locations

Locaux d’activités et option à la TVA
Un décret vient de modifier les modalités de l'option pour la TVA des
locations de locaux nus. C’est l’occasion de commenter cette formalité
substancielle.
Une option qui ne se présume pas
Les locations de locaux nus, ou de terrains non aménagés, sont, en principe, exonérées de TVA (CGI art. 261
D-2°). Toutefois, dès lors que le locataire utilise les locaux dans le cadre de son activité professionnelle, une
option pour l'assujettissement des loyers à la TVA peut être exercée (CGI art. 260-2°).
Dans la majorité des montages, l’option à la TVA présente plus d’avantages que d’inconvénients. Elle
permet en effet au bailleur ou à l’investisseur de récupérer la TVA lors de construction puis lors de
l’exploitation.
Il est toutefois essentiel que la formalité d’option soit bien respectée. A défaut d’option formelle, la société
bailleresse est exposée à une remise en cause de la TVA qu’elle a pu récupérer. La jurisprudence est
abondante et constante sur ce point.
Une option qui prend désormais effet au début du mois
Jusqu'à présent, l'option ou sa dénonciation prenait effet à compter du 1er jour du mois suivant celui au
cours duquel elle était formulée auprès du service des impôts.
Désormais, et pour les options formulées ou pour les dénonciations intervenues à compter du 23 janvier
2014, l'option ou sa dénonciation prend effet à compter du 1er jour du mois au cours duquel elle est
formulée auprès du service des impôts (décret 2014-44 du 20 janvier 2014, art. 1er ; CGI, ann. II, art.
194, al. 3 modifié).
On précise que l'option peut être dénoncée à partir du 1er janvier de la 9e année civile qui suit celle au
cours de laquelle elle est exercée (CGI, ann. II, art. 194).
Exemple
Une option pour l'assujettissement des loyers à la TVA est formulée le 11 septembre 2014. Cette option
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prendra effet le 1 septembre 2014, au lieu du 1 octobre 2014 dans le régime antérieur au 23 janvier
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2014. Cette option court au moins jusqu'au 1 janvier 2023, date à partir de laquelle elle peut, à tout
moment, être dénoncée.
En pratique, nous recommandons d’opter formellement auprès du service des impôts le plus tôt possible,
dès lors que le projet d’investissement et de mise en location est engagé. Nous recommandons également
de bien conserver la copie des lettres d’option en RAR.
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