Les plus-values immobilières des non-résidents

Guide juridique
des Français de l’étranger
FISCALITÉ
Les plus-values immobilières des non-résidents
L
e non-résident peut réaliser des ventes de
biens immobiliers situés en France. Ces
opérations sont en principe soumises à l’impôt en
France. Toutefois, certaines mesures dérogatoires
permettent de limiter ou de supprimer cette
taxation.
Cession d’un immeuble en France détenu directement par le contribuable.
Cession d’un immeuble en France détenu via une SCI.
Cession d’un immeuble en France détenu directement par le contribuable
Le principe :
La cession d’un immeuble en France par une
personne physique non-résidente relève du
régime des plus-values immobilières (CGI,
article 150 U à 150 VH et 244 bis A). En fonction
de la domiciliation du non-résident, le taux
d’imposition de la plus-value peut varier.
Pour les plus-values réalisées depuis le 1er
janvier 2015, l’article 60 de la loi n°2014-1655
du 29 décembre 2014 de finances rectificative
pour 2014 a étendu le bénéfice du taux de 19 %
applicables aux personnes physiques résidentes
d’un Etat membre de l’Union européenne ou
d’un autre Etat partie à l’accord sur l’Espace
économique européen (EEE), aux personnes
physiques domiciliées dans un Etat tiers à l’UE ou
à l’EEE.
Les plus-values immobilières des personnes
physiques sont taxées au taux unique de 19 % +
prélèvements sociaux.
Les personnes morales ou organismes dont le
siège social est situé hors de France restent taxées
au taux de 33,1/3%
Compte tenu de la censure partielle du Conseil
Constitutionnel de l’article 60 de la loi de finances
rectificative pour 2014, le taux de 75 % applicable
aux plus-values réalisées par des personnes ou
organismes domiciliés, établis ou constitués hors
de France dans un Etat ou territoire non coopératif
au sens de l’article 238-0 A du CGI est supprimé.
Le niveau de taxation devrait être ajusté dans une
prochaine loi de finances.
A compter du 1er janvier 2015, les personnes
physiques résidentes dans l’Union européenne et
de l’EEE (hors Liechtenstein) n’ont plus l’obligation
de désigner un représentant fiscal.
Les contribuables résidant hors de ces Etats
restent tenus à cette obligation.
Les conventions internationales peuvent
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apporter des dérogations à ce principe.
Certaines mesures d’exonération de plus-values
immobilières qui existent pour les résidents
français s’appliquent également aux nonrésidents.
L’exception :
Il existe une mesure qui permet à un non résident,
au sens de l’article 4 B du CGI, de bénéficier d’une
exonération limitée à 150 000 € de plus-value
nette imposable, lorsqu’il cède un immeuble en
France (CGI 150 U-II 2°).
L’exonération ne concerne que la cession
d’immeubles, parties d’immeubles ou droits
relatifs à ces biens qui constituent l’habitation en
France des personnes physiques, non-résidentes
en France.
Trois conditions doivent être respectées :
- le cédant doit être un ressortissant de la
Communauté européenne ou d’un autre Etat
partie à l’accord sur l’Espace économique
européen ayant conclu avec la France une
convention fiscale qui contient une clause
d’assistance administrative. Cette qualité
s’apprécie à la date de la cession de chaque bien
pour lequel l’exonération est demandée ;
- le cédant doit avoir été fiscalement domicilié
en France de manière continue pendant au
moins deux ans à un moment quelconque
antérieurement à la cession ;
- le cédant a eu la libre disposition du bien au
moins depuis le 1er janvier de l’année précédant
celle de cette cession. Par exemple, si l’immeuble
a été loué pendant cette période, l’exonération
n’est pas applicable. Cette condition n’a pas à être
respectée si la cession est réalisée au plus tard le
31 décembre de la cinquième année suivant celle
du transfert par le cédant de son domicile fiscal
hors de France.
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FISCALITÉ
Cession d’un immeuble en France détenu via une SCI
Si l’immeuble est détenu à travers une SCI de
droit français soumise à l’impôt sur le revenu et à
prépondérance immobilière, le principe reste le même.
Là encore, les conventions internationales peuvent
déroger à ce principe.
La cession peut porter sur les titres de la SCI ou les
immeubles détenus pas la SCI. Dans certains cas,
un représentant fiscal devra être désigné. Il en ira
ainsi lorsque la quote-part du prix de cession reçu
par les associés non résidents à concurrence de leur
participation dans la SCI sera supérieure à 150 000 €.
Il convient de noter que si l’immeuble est détenu par
une SCI, l’exonération en faveur de l’habitation en
France des non-résidents ne s’applique pas.
Où se renseigner ?
DRESG : Recette des non-résidents, 10 rue du Centre TSA 50014,
93465 NOISY-LE-GRAND CEDEX
Pour la liste des conventions internationales signées par la France:
www.legifrance.gouv.fr/
Pour trouver la doctrine administrative : www.impots.gouv.fr/
Pour trouver la liste des Etats non coopératifs : www.legifrance.gouv.fr/
Points à retenir
La cession d’un immeuble en France est imposable en France.
Les conventions internationales peuvent prévoir d’autres règles.
Il existe des mesures d’exonération.
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