Loi Scellier - Fontenoy Groupe Immobilier

SYNDIC – TRANSACTION - GESTION – LOCATION
FONTENOY GROUPE IMMOBILIER
16, Rue du Docteur Meslier
16 300 BARBEZIEUX
Tel : 05 45 98 00 48
www.fontenoy.com
Fontenoy Groupe Immobilier
vous conseille
[email protected]
La loi Scellier
La loi Scellier, en bref
Jusqu’à 111 000€ d’économie d’impôt : une mesure exceptionnelle en faveur de
l'Investissement Locatif !
Principe de la loi Scellier
•
•
•
Vous achetez un bien immobilier neuf.
Vous le louez pendant 9 à 15 ans.
L’Etat vous rembourse une forte partie de votre investissement Scellier par une réduction
d’impôt.
Résultat : votre bien immobilier Scellier est financé entre 77 et 87% par le locataire et l’Etat.
La loi Scellier répond à de nombreux objectifs :
•
•
•
•
Réduire votre impôt : jusqu’à 111 000€ sur 15 ans, soit 6 à 8 000€ par an.
Vous constituer un patrimoine immobilier, avec un faible apport initial.
Préparer votre retraite : avec les loyers que vous percevez.
Assurance décès : en cas de décès, votre emprunt est pris en charge par l’assurance.
Jeune ou proche de la retraite, marié ou célibataire, avec ou sans capital, tout contribuable
payant plus de 2-3 000€ d’impôt est concerné.
Loi Scellier
La loi Scellier vous permet d’économiser jusqu’à 111 000€ d’impôts !!
La loi Scellier a été votée in extremis en décembre 2008 afin de relancer l’investissement
immobilier : les députés ont répondu à la situation de crise exceptionnelle en adoptant une
mesure exceptionnelle de par l’ampleur de la réduction d’impôt offerte.
Jusqu’à 111 000€ d’économie d’impôt, soit 37% de la
valeur du bien
•
•
Vous achetez un logement neuf (ou en l’état futur d’achèvement).
o Vous le mettez en location nu pendant 9 ans à 15 ans.
o Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 25 à 37% de la valeur du bien acquis dans
la limite de 300 000€, soit 111 000€ (37% x 300 000).
La réduction d’impôt est étalée sur la période de location.
Exemple
•
•
Vous achetez un logement neuf pour 100 000€
o Vous le mettez location (Scellier Social).
Vous pouvez déduire de vos impôts 37 000€ :
o 2 777€ par an les 9 premières années.
o 2 000€ par an les 6 années suivantes.
Deux dispositifs : Scellier ou Scellier Social
•
La loi Scellier comprend 2 dispositifs : le Scellier ou le Scellier social
o
o
Le Scellier permet une réduction d’impôt de 25% du montant du bien.
Le Scellier Social vous permet une réduction d’impôt jusqu’à 37% du montant du bien
+ un abattement de 30% sur les loyers, mais avec quelques contraintes
supplémentaires.
Location
•
Réduction
d'impôt
Revenus
fonciers
•
•
•
Scellier social
9 ans minimum.
Possibilité de prolonger de 2 X 3 ans, soit 15
ans au total.
25% du montant du bien acquis
ou construit en 2009 ou 2010.
20% pour un bien acquis ou
construit en 2011 et 2012.
Déduction des charges réelles.
Déduction des intérêts
d'emprunt.
•
•
•
37% du montant du bien.
25% comme pour la Loi Scellier.
Plus 2% par an au-delà des 9 ans et
jusqu'à 15 ans : soit 2% x 6 ans =
12%.
•
•
30% d'abattement sur les loyers.
Déduction des intérêts d'emprunt.
L'investissement doit être en Zone 1, 2 ou 3 (actuellemnt A, B1 ou B2).
Type de bien
Conditions
Scellier
•
•
Respect d'un plafond de loyer.
Possibilité de louer aux
ascendants et descendants.
•
•
•
Respect d'un plafond de loyer.
Respect d'un plafond de ressources
des locataires.
Impossible de louer aux ascendants
et descendants.
Loi Scellier, exemple
La loi Scellier permet de déduire de vos impôts 25 à 37% du montant du bien acquis
•
Vous achetez un logement neuf (ou en l’état futur d’achèvement).
o Vous le mettez en location nu pendant 9 ans à 15 ans.
o Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 25 à 37% de la valeur du bien acquis
(dans la limite de 300 000€).
o La réduction d’impôt est étalée sur la période de location.
Il existe deux dispositifs : Scellier et Scellier Social qui est un peu plus contraignant, mais
offre une réduction d’impôt plus importante.
Exemple de la loi Scellier
Le tableau ci-dessous simule la réduction d’impôt obtenue via les dispositifs Scellier et
Scellier Social pour 3 niveaux d’investissements différents : 100 , 200 et 300 000€.
Réduction d'impôt
Investissement
Scellier
(25% sur 9 ans)
Scellier social
(25% sur 9 ans puis 2% par an pendant 6 ans)
100 000 €
25 000 €
2 777€ par an sur 9 ans
37 000 €
2777€ par an sur 9 ans
2 000 € par an de l'année 10 à 15
200 000 €
50 000 €
5 555€ par an sur 9 ans
75 000 €
5 555€ par an sur 9 ans
4 000 € par an de l'année 10 à 15
300 000 €
75 000 €
8 333€ par an sur 9 ans
111 000 €
8 333€ par an sur 9 ans
6 000 € par an de l'année 10 à 15
Scellier et réduction d’impôt
Le calcul de la réduction d’impôt Scellier a le mérite d’être très simple : 25 à 37% du
montant du bien acquis (plafonné à 300 000€).
Le tableau ci-dessous vous montre les quelques subtilités :
Scellier
•
Réduction
d'impôt
Revenus
fonciers
•
•
•
Scellier social
25% du montant du bien acquis
ou construit en 2009 ou 2010.
20% pour un bien acquis ou
construit en 2011 et 2012.
Déduction des charges réelles.
Déduction des intérêts
d'emprunt.
•
•
•
37% du montant du bien.
25% comme pour la Loi Scellier.
Plus 2% par an au-delà des 9 ans et
jusqu'à 15 ans : soit 2% x 6 ans =
12%.
•
•
30% d'abattement sur les loyers.
Déduction des intérêts d'emprunt.
Si la réduction d’impôt sur une année n'est pas supérieure à votre impôt, vous pouvez reporter
le solde sur les années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.
Comparatif Scellier et lois de défiscalisation
immobilière
Il existe plusieurs lois de défiscalisation immobilière.
En voici un résumé.
Il est important d’identifier la loi adaptée à vos objectifs et à votre patrimoine.
Comparatif lois de défiscalisation
Pour qui
Intéressant si
Apport
votre impôt
personnel
annuel est :
nécessaire ?
Scellier
2-3 000€
Non
Robien /
Borloo
> 2000 €
(possible dès
1000 €)
Non
Quel bien immobilier
Montant de
Type de bien
l'investissement
Neuf
Neuf
A louer non
meublé
Horizon
d'investissement
100 à
300 000 €
9 à 15 ans
100 à
250 000 €
> 9 ans
Comparatif lois de défiscalisation
Pour qui
Intéressant si
Apport
votre impôt
personnel
annuel est :
nécessaire ?
LMP
> 20 000 €
Non
LMNP
Peu importe
Non
> 2 100 /
ZRR
célibataire
Non
(Demessine)
> 4 200 / couple
Non
Girardin
> 10 à 20 000 €
Malraux
Monuments
historiques
Non
Conseillé
Quel bien immobilier
Montant de
Type de bien
l'investissement
Horizon
d'investissement
Neuf ou ancien > 350 000 € > 5 ans
Idéal : long terme
Idéal : résidence
médicalisée,
> 100 à
Long terme
loisir
150 000 €
Neuf.
Résidence
tourisme.
50 000 € /
célibataire
100 000 € /
couple
Neuf dans les
Dom Tom
A louer non
meublé.
> 200 000 € > 5 ans
Ancien avec
travaux
> 300 000 €
> 9 ans
> 6 ans
Idéal > 15 ans
Idéal > 15 ans
Loi Scellier et assurance décès
La loi Scellier vous permet de suivre 4 objectifs principaux : la baisse de vos impôts, la
possibilité de devenir propriétaire d’un bien immobilier, la préparation de votre retraite, et
l’assurance décès.
Loi Scellier : une assurance décès très efficace
Lors d’un décès ou d’une invalidité, l’assurance sur votre emprunt prend en charge les
échéances restantes.
Vous ou vos héritiers reçoivent alors :
•
•
Un capital : le bien immobilier.
Une rente : les loyers mensuels (qui avant étaient utilisés pour le remboursement de
l’emprunt).
Loi Scellier et retraite
La loi Scellier vous permet de suivre 4 objectifs principaux : la baisse de vos impôts, la
possibilité de devenir propriétaire d’un bien immobilier, la préparation de votre retraite, et
l’assurance décès.
Loi Scellier : pour se garantir un bon complément de
retraite
La préparation d’une retraite consiste à prévoir des revenus stables et sans risque : c’est ce
que vous obtiendrez avec les loyers perçus.
La loi Scellier est pour cela un excellent moyen de préparer sa retraite.
Certains spécialistes considèrent que les lois de défiscalisation immobilière comme la Loi
Scellier qui fait suite aux lois Robien et Borloo sont même plus favorables que le Plan
Epargne Retraite.
Fonctionnement du Plan Epargne Retraite (PERP)
•
•
•
•
•
•
Pendant votre vie active, vous versez un montant mensuel que vous pourrez déduire de vos
impôts.
Lors de votre retraite, vous percevez une rente mensuelle (proportionnelle à la somme que
vous avez versée).
Cette rente est soumise à l’impôt, c’est comme si le capital était soumis à l’impôt :
o Les versements faits.
o Les intérêts (ceux générés par le capital).
En Robien ou Scellier, vous n’êtes pas imposé sur le capital :
o Si vous revendez le bien immobilier au prix d’achat, vous ne payez pas d’impôt.
o Vous ne payez l’impôt que sur la plus-value (si vous revendez le bien immobilier plus
cher).
Enfin le Perp est moins flexible que les lois Robien ou Scellier :
o Il faut attendre votre retraite pour percevoir de l’argent.
o Vous ne pourrez pas choisir entre capital ou rente, seule la rente est proposée.
Cependant, le PERP est plus sûr, car l’investissement Scellier est un placement immobilier
qui présente donc les risques du marché de l’immobilier.
Immobilier Scellier
Devenez propriétaire immobilier avec peu ou pas d’apport.
La loi Scellier vous permet de suivre 4 objectifs principaux : la baisse de vos impôts, la
possibilité de devenir propriétaire d’un bien immobilier, la préparation de votre retraite, et
l’assurance décès.
Loi Scellier : pas ou peu d’apport nécessaire
La loi Scellier ne peut être réduite à un dispositif de réduction d’impôt, c’est avant tout un
moyen de devenir propriétaire avec un faible apport.
Inutile en effet de disposer de fonds important pour investir en Scellier, il est même préférable
d’emprunter pour profiter du double effet de levier que vous offre l’emprunt.
Double effet de levier de l’emprunt
•
•
Fiscal : les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers que bous recevez : vous ne payez
donc pas les intérêts de l’emprunt !
Financier : vous placez à un taux supérieur au taux auquel vous empruntez.
Assurance décès sur votre emprunt
En cas de décès ou invalidité, l’assurance contractée sur votre emprunt se substitue à vous
pour les remboursements qui restent à effectuer.
Investissement Scellier
Objectif baisse d’impôt : jusqu’à 111 000 €, ce qui est exceptionnel !
La loi Scellier vous permet de suivre 4 objectifs principaux : la baisse de vos impôts, la
possibilité de devenir propriétaire d’un bien immobilier, la préparation de votre retraite, et
l’assurance décès.
Baisse d’impôt : l’objectif n°1 pour de nombreux
investisseurs
C’est l’essence même du dispositif Scellier : vous permettre de réduire vos impôts de façon
très significative.
La réduction d’impôt Scellier est très importante :
•
•
•
Jusqu’à 111 000€ répartis sur 15 ans (pour le Scellier Social).
Soit 8 333€ par an pendant les 9 premières années.
Puis 6 000€ par an pendant les 6 années suivantes.
Dans la pratique, cela signifie que 37% de votre logement est financé par l’Etat (merci la
crise des Subprimes !).
Scellier : quel traitement fiscal pour les
revenus fonciers ?
En louant votre bien acheté en Loi Scellier, vous générez des loyers appelés revenus fonciers
sur lesquels vous devrez payer des impôts.
Vous pourrez cependant diminuer ces revenus d’un certain nombre de charges :
•
•
Charges locatives :
o Scellier Social : déduction forfaitaire de 30% du montant des loyers.
o Scellier : déduction des charges réelles :
Taxe foncière.
Dépenses de réparation et d'entretien.
Primes d'assurance.
Les frais de rémunération des concierges, honoraires, commissions.
Frais de procédure.
Les autres frais de gestion sont déductibles pour un montant forfaitaire de
20 € par local.
Intérêts :
o Les intérêts d’emprunt.
o Les frais d’assurance liés à l’emprunt.
Loi Scellier : plafonds de loyer et de revenus
Pour que votre investissement soit éligible à la réduction d’impôt, vous devrez respecter
certains plafonds de loyers et de ressources des locataires :
•
•
Loi Scellier : plafond de loyer, pas de plafond de ressources.
Loi Scellier social : plafond de loyer + plafond de ressources pour les locataires.
Loi Scellier et Scellier Social : plafonds de loyer
Les plafonds Borloo et Robien s’appliquent à la loi Scellier. Voici les plafonds pour l’année
2008, qui vont être revalorisés pour 2009.
Situation géographique Scellier - Robien Scellier Social - Borloo
21,02€ / m²
16,82€ / m²
ZONE A
14,61€ / m²
11,69€ / m²
ZONE B1
ZONE B2
11,95€ / m²
9,56€ / m²
Par mois par m² de surface dite « fiscale », charges non comprises.
Zone A : Paris, petite couronne et 2ème couronne, Côte d'azur, Genevois français.
Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris,
Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo, le pourtour de la Côte d'Azur,
les départements d'Outre-mer et la Corse.
Zone B2 : reste de la zone B soit : autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres
zones frontalières ou littorales chères, limite de l'île de France.
Loi Scellier Social : plafonds de ressources
Pour la loi Scellier Social uniquement, votre locataire ne devra pas gagner plus qu’un
certain niveau de revenus, appelé plafond de ressources.
Voici les plafonds en vigueur en 2008 qui doivent être révisés chaque année en fonction de
l’évolution su salaire minimum de croissance.
Dans la pratique, ces plafonds ne sont pas très contraignants : près de 60% des foyers français
sont en dessous de ces plafonds.
Situation familiale
Personne seule
Zone A Zone B1 Zone B2
42 396€ 31 491€ 28 867€
Couple
63 362€ 46 245€ 42 392€
1 pers. à charge
76 165€ 55 363€ 50 750€
2 pers. à charge
91 234€ 67 002€ 61 419€
3 pers. à charge
108 003€ 78 640€ 72 087€
4 pers. à charge
121 533€ 88 706€ 81 314€
Pers. supplémentaire 13 545€ 10 075€ 9 235€
Conditions de la loi Scellier
Afin de bénéficier de la réduction d’impôt Scellier, vous devrez respecter certaines conditions
lors de l’acquisition du bien ou de sa mise en location.
Loi Scellier : conditions à respecter
•
Engagement de location nue (non meublée) pendant 9 ans minimum.
•
•
•
•
•
L’engagement de location doit prendre effet dans les douze mois suivant la date d’achèvement
de l’immeuble ou de son acquisition.
Le logement doit être la résidence principale du locataire.
Il doit être situé dans des zones géographiques précises où il existe un déséquilibre entre
l’offre et la demande de logements (voir plafonds de loyer).
o Le logement doit avoir des caractéristiques thermiques conformes aux prescriptions de
l’article L. 111 9 du code de la construction et de l’habitation.
o Une seule opération par an par foyer fiscal : l’achat d 'un second logement ne pourra
pas donner droit à la réduction d’impôt Scellier.
Respect d’un plafond de loyer au m² selon la zone géographique.
Pour le Scellier Social uniquement :
o Respect d’un plafond de ressources pour le locataire.
o Impossible de louer à un ascendant ou descendant.
La réduction d’impôt Scellier est non cumulable avec les autres lois de
défiscalisation immobilière
Pour un même bien immobilier, vous ne pourrez bien sûr pas cumuler avec l’amortissement
Robien, ou les réductions d’impôt ZRR, Girardin, Malraux.
Vous avez signé avant le 1er janvier 2009 ?
Pas de réduction d’impôt dans le cas de l’achat de logement pour lesquels une promesse
d’achat ou synallagmatique a été conclue avant le 1er Janvier 2009.
En revanche, vous pouvez opter pour le dispositif Scellier si vous avez acheté en VEFA
(Vente en État Futur d’Achèvement) avant le 1er Janvier 2009 et que vous n’êtes pas encore
passé chez le notaire.
Sélection de Fontenoy Groupe Immobilier
Le Domaine Des Sirènes – Saint Denis d’Oléron
Ile d’Oléron - Charente Maritime
Villas individuelles T2, T3 & T4
Dans le pur style Oléronnais
T2 à partir de 182 000 €
T3 à partir de 214 000 €
T4 à partir de 262 000 €
Demande de renseignements : [email protected]