Scellier : calcul de la réduction d`impôt

LOIS SCELLIER
Vous trouverez ci-dessous 3 exemples d’investissement Scellier avec la réduction d’impôt
correspondante.
Le calcul est très simple :
• La réduction d’impôt est égale à 25% de la valeur du bien à répartir sur 9 ans, soit
2,77% de la valeur du bien par an.
• Pour le Scellier Social (second volet du dispositif Scellier), vous pouvez récupérer encore
2% par an pendant 6 ans au bout des 9 ans (donc jusqu’à 15 ans).
Réduction d'impôt
Scellier
Scellier social
Investissement
(25% sur 9 ans)
(25% sur 9 ans puis 2% par an pendant 6 ans)
37 000 €
25 000 €
2777€ par an sur 9 ans
100 000 €
2 777€ par an sur 9 ans
2 000 € par an de l'année 10 à 15
75 000 €
50 000 €
5 555€ par an sur 9 ans
200 000 €
5 555€ par an sur 9 ans
4 000 € par an de l'année 10 à 15
111 000 €
75 000 €
8 333€ par an sur 9 ans
300 000 €
8 333€ par an sur 9 ans
6 000 € par an de l'année 10 à 15
Scellier : calcul de la réduction d’impôt
Scellier
Réduction
d'impôt
Revenus
fonciers
• 25% du montant du bien acquis
ou construit en 2009 ou 2010.
• 20% pour un bien acquis ou
construit en 2011 et 2012.
• Déduction des charges réelles.
• Déduction des intérêts
d'emprunt.
Scellier social
• 37% du montant du bien.
• 25% comme pour la Loi Scellier.
• Plus 2% par an au-delà des 9 ans et
jusqu'à 15 ans : soit 2% x 6 ans =
12%.
• 30% d'abattement sur les loyers.
• Déduction des intérêts d'emprunt.
Scellier : traitement fiscal des revenus fonciers
En louant votre bien acheté en Loi Scellier, vous générez des loyers appelés revenus fonciers sur
lesquels vous devrez payer des impôts.
Vous pourrez cependant diminuer ces revenus d’un certain nombre de charges :
• Charges locatives :
• Scellier social : déduction forfaitaire de 30% du montant des loyers.
• Scellier : déduction des charges réelles :
• Taxe foncière.
• Dépenses de réparation et d'entretien.
• Primes d'assurance.
• Les frais de rémunération des concierges, honoraires, commissions.
• Frais de procédure.
• Les autres frais de gestion sont déductibles pour un montant forfaitaire de
20 € par local.
• Intérêts
• Les intérêts d’emprunt.
• Les frais d’assurance liés à l’emprunt.
Si vous souhaitez vous faire conseiller, faites réaliser une étude personnalisée de votre profil
investisseur par un cabinet de défiscalisation. C’est gratuit, et bien sûr, sans engagement. Nous
sélectionnons uniquement des cabinets établis et d’excellente réputation.
Comment choisir votre bien immobilier ?
La règle de base de l’immobilier : l’emplacement !
•
•
•
•
Vous achetez un bien immobilier, pas des actions en bourse !
Analysez votre investissement comme si vous achetiez votre propre résidence.
Soyez simple et pragmatique : l’emplacement de votre bien Scellier est la clef de la réussite !
Si vous n’êtes pas à l’aise, faites-vous conseiller par un cabinet de défiscalisation spécialisé :
• Ils connaissent bien le marché et les prix.
• C’est par eux que passe 80% des investissements en défiscalisation.
• Leur intervention est gratuite : ils se rémunèrent auprès du vendeur du bien
immobilier.
Les points à vérifier sur votre investissement Scellier
• Rapport qualité/ prix : regardez le prix du M2 par rapport au prix du marché.
• Facile à louer : c’est la clef, assurez vous que la demande locative est forte, et que l’offre
n’est pas abondante. Evitez les programmes dans lequel des dizaines de nouveaux
appartements sont offerts à la location, vous aurez beaucoup de concurrence pour louer.
• Appart ou studio ? Les surfaces moyennes de 2 à 4 pièces accueillent des familles, plus
stables que les locataires de studio. Dans certains centres villes, la demande pour les studio
est au contraire très forte.
• Région parisienne ou province : difficile de généraliser, il y a du bon et du moins bon
partout en France. Restez simple, optez pour une ville en croissance.
Scellier : montage fiscal et financier
Au-delà de la complexité d’un achat immobilier traditionnel, il faut ajouter l’optimisation du
montage fiscal et financier.
Les principaux critères du montage fiscal et financier
• Les décisions principales du montage fiscal sont :
• Le choix d’une loi de défiscalisation adaptée à vos besoins.
• Respecter les conditions de ladite loi : sur le type de bien immobilier, les montants de
loyer (sur certaines lois).
• Bien remplir tous les documents : des contribuables n’ont pas eu droit à la réduction
d’impôt car ils avaient mal rempli les formulaires !!
• Les points clefs du montage financier sont :
• Déterminer le bon montant à investir en fonction de votre situation.
• Déterminer le bon niveau d’emprunt : 100% ou avec apport.
• Choisir entre emprunt avec remboursement in fine ou non :
• Les premières années vous remboursez uniquement les intérêts.
• Ce qui augmente votre déficit foncier et donc vous permet de réduire votre
impôt.
Location Scellier
Comment optimiser la gestion de la location ?
Une grande partie de la rentabilité de votre investissement dépend des loyers que vous recevrez de
vos locataires. D’autre part il existe certaines règles à respecter.
Souscrivez des garanties locatives
Elles sont proposées dans la plupart des cas.
Le loyer est plafonné pendant la période d'amortissement, le plafond dépend de la ville dans
laquelle se situe le bien immobilier (prix au m²). Le plafond des dispositifs Scellier est d’environ
70% du prix du marché.
Le dispositif Scellier Social ne vous permet pas de louer à vos descendants et ascendants, ce qui est
possible en loi Scellier « non social ».
Confiez votre immobilier Robien ou Borloo à un gestionnaire
Sauf si vous êtes un habitué et que vous avez du temps à y consacrer, nous vous conseillons de
faire appel à un gestionnaire.
Celui-ci s’occupera de :
• La recherche et la mise en place du locataire.
• Les relations avec le locataire.
• La gestion quotidienne du bien .
Faire appel à un véritable professionnel diminue le risque de litiges éventuels avec votre locataire.
D’autre part, sa connaissance du marché local lui permettra de fixer les loyers au plus juste.
Le coût de ce gestionnaire est déductible des loyers (il contribue donc à créer votre déficit foncier,
et donc votre réduction d’impôt).
Souscrivez des garanties locatives
Très souvent, votre projet d’investissement sera accompagné de garanties locatives : assurance
contre le non paiement des loyers, ou l’absence de locataires, les dégradations de votre bien.
Le fait qu’on vous les propose est bon signe, cela signifie que la compagnie d’assurance a évalué les
risques, et les a trouvés relativement faibles !
Mais attention, ces garanties comportent généralement des franchises. Ne vous reposez pas dessus,
vous devez quand même faire votre propre analyse du potentiel locatif de votre bien.
Ne fixez pas des loyers trop chers
C’est tentant, possible à court terme, mais vous augmentez les risques :
• Changement plus fréquent des locataires : la vacance entre les locataires finit par coûter
cher.
• Difficile de relouer.