Investir Magazine N° 609 - 22/09/2006 - 321
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N° et date de parution : 609 - 22/09/2006 Diffusion : 112355 Périodicité : Mensuel InvestirMagazin_609_50_321.pdf Site Web : http://www.investir.fr Page : 48 Taille : 95 % Les investisseurs disposent un nouveau cadre fiscal Coexistant avec nouveau Robien Borloo est moins contraignant qu' paraît . d' le le , il n' . y Le Borloo réconcilie bailleurs locataires 00 et connaît enfin tous n les détails sur dernier dispositif fiscal destinés aux acquéreurs de logements neufs locatifs une version existe dans ancien l' , ( ) « l' a Borloo populaire baptisé lui-même » , le l' à comme ministre du Logement Ce dispositif devrait effectivement se révéler populaire.. mais sans doute plus . « , » le , , , . ils , , les professionnels auprès des investisseurs que des locataires En effet ce que tout le monde avait âu dé part les contraintes imagi , . La grande nouveauté du par rapport au Robien est mise en place de ressources locataire Lo encadrées pour c' , , à la t le , . choix entre deux dispositifs le , ( Robien neuf Véhicule législatif Date Loi effet d' Depuis d' . Contrainte limitée Accepter de ne louer son qu' des locataires dont les ressources ne dépassent pas un certain montant représente de fait un réel effort pour les logement à , traditionnellement cette contrainte Soyons clairs celle-ci-d' habitude instaurée par des gouvernements de gauche-s' était révélée très dissuasive époque du dispositif investisseurs , allergiques le le logement 2006 , l' Les ventes de logements neufs aux investisseurs étaient passées de 53.000 en 1999 fin du Périssol 19.000 en 2000 Dès mise en place du dispositif Robien en 2003 du plafond de ressources les ventes étaient remontées en flèche pour atteindre an dernier un total de 66.800 situation est Aujourd' hui inédite puisque les investisseurs ont choix entre deux statuts: . ( ) ( 1-9-2006 . à à Borloo neuf engagement national pour d' ) d' Besso Dispositif le Robien voir ci-dessous ce nouveau dispositif se devait exiger plus efforts des bailleurs , Borloo . Les investisseurs gardent gique: plus avantageux que , . contrairement l' . 0 le liées octroi de avantage fiscal ne sont pas lourdes Les loyers encadrés inférieurs de 30%% aux prix de marché annonce ministère du Logement sont parfois supérieurs dans certaines communes aux loyers du secteur libre Quant aux plafonds de sont moins bas que ce ressources qui avait été craint au départ par si le Rétroactif depuis 1-1-2006 le . à ) la Taux d' 6%% amortissement 4%% pendant pendant sept ans deux ans puis sur option ,5%% pour deux périodes consécutives de trois ans 6%% pendant sept ans pendant deux ans et 4%% Durée de location et 2 , , Neuf ans minimum Neuf ans puis sur option deux périodes consécutives de trois ans maximum Non Oui détail page 50 , , la et , , suppression , l' , Plafonds de ressources Plafonds de loyers ( Zone 19 ,89¬; zone B1: 13 ,82¬; zone B2: 11 ,30¬; zone C: ,28¬ A: * 1 ( ) 8 Loyers déductibles * Détail des zones page 51 Zone zone A: En 1 ( ) m' mois / , 15 ,91¬; zone B1: 11 ,06¬; B2: ,04¬; zone C: ,62¬ Néant . . ) 6 9 30%% la , le le Robien avec les seuls loyers en . , 1/4 Copyright (Investir Magazine) Reproduction interdite sans autorisation THESAURUS N° et date de parution : 609 - 22/09/2006 Diffusion : 112355 Périodicité : Mensuel InvestirMagazin_609_50_321.pdf Site Web : http://www.investir.fr questions à.. 3 référence de avant-dernière l' ( année précédant signature du la bail soit actuellement les avis imposition 2004 pour les baux signés en 2006 de 32.268¬ soit , d' Page : 49 Taille : 95 % Jean-Louis Borloo . Mon dispositif est fiscalement plus attractif « » , ) un salaire mensuel net environ 3.700¬ En zones B2 celles qui accueilleront plus grand nombre immeubles Borloo ces revenus fiscaux de référence toujours pour une personne seule atteignent 23.968¬ 21.971¬ soit des salaires mensuels net environ 2.800¬ 2.500¬ On est loin une population de locataires potentiels essentiellement constituée de smicards d' . Bl et , vraisemblablement le d' , , , et , d' et . d' . Nouvelle donne fiscale ! fiscal de référence annuel net Diviser par douze premier pour déterminer revenu mensuel net des locataires est un calcul faux car pour déterminer revenu fiscal de référence fisc prend en compte les abattements de 20%% de 10%% est ce qui explique que pour un revenu annuel net de 30.515¬ revenu fiscal de référence soit égal 21.971¬ pour un salarié 24.412¬ pour un non-salarié adhérent un centre de gestion agréé qui ne bénéficie que de abattement de 20%% La nouvelle donne fiscale va changer ce calcul note Olivier Trit de Cerenicimo qui et revenu ? la , la et aux besoins des revenus moyens ménages avec un nouveau dispositif Borloo populaire Par ailleurs nous créons une mesure répondre à « le , » . , spécifique dans immobilier ancien pour ceux qui acceptent de louer un des logement existant loyers accessibles l' Attention Ne confondez pas revenu Pourquoi créer un nouveau dispositif Avec loi ENL nous avons deux priorités: recentrer production de logements Robien dans les agglomérations les plus tendues 1 . le le , le le , et . C' le à . Pourquoi faire coexister les dispositifs ? à et à Une partie des logements construits sur les anciens terrains Renault de île Seguin sera éligible au Borloo à l' . l' . « cadrés Borloo Les réfractaires aux plafonds de ressources et le . , , , des loyers proposant du marché Le Robien de son côté est . , , centré où là marché le plus tendu permet au propriétaire de louer sans limite de revenus du locataire un niveau de loyer très proche du marché est . le Il à , . ces dispositifs , Grâce à nous à s' il . la , , l' , auparavant , à l' addition autres fiscale Que les . rassurent Les se . d' susceptibles entrer dans dispositif plafonds de ressources imposés ne sont pas sociaux; un nombre important de locataires potentiels sont entrer dans cadre susceptibles Borloo En zone par exemple où les prix de immobilier sont le . si d' le . A , , là l' les plus élevés ressources le , plafond de pour une personne seule correspond à un revenu fiscal de des montants plus , l le s Il à l' à , , et le » . le Dans 3 le Borloo et Bl la B il n' , y . de ressources loyers ne sont pas vraiment contraignants Pour ne pas effrayer les investisseurs Non les plafonds de et . ? , loyers ne sont pas au du marché . C' ils ( ) et le . l' et il à la . à chantier d' et à la . et , les plafonds de niveau Si et plus de 60.000 investissements locatifs dans neuf par an pour répondre aux besoins des ménages prévoyons . importants Ce sont baux conclus en 2018 qui seront concernés . Si complémentaires . espérer que administration fiscale pensera dans deux ans établir une grille de plafonds de ressources qui en tienne compte donc qui augmente niveau de ces revenus de référence niveau des ressou ces exigées ne semble pas très est 30%% audessous , continueront donc profiter du commercialise des programmes Robien qui même est moins immobiliers Avec suppression de intéressant qu' abattement de 20 %% contribue encore De nombreux les revenus fiscaux de faire baisser locataires sont référence présenteront . dispositif , . , Mon est fiscalement plus attractif tout en complémentaires B la sont ils la l' effectivement 2 Parce qu' ailleurs pour cela que nous avons divisé en deux zone nous ne avions pas fait que nous avions retenu les plafonds de pour toute zone aurait alors pas eu de véritable écart pour les villes de zone B2 Quant aux plafonds de ressources coïncident avec ceux des prêts locatifs intermédiaires PLI sont voisins de ce qui existait Besson Je suis avec convaincu que mon intérêt dispositif éveillera des investisseurs répond une très forte demande de part de nos concitoyens Je tiens également souligner les bons résultats en matière de construction offre de logements: déjà plus de 430.000 mises en fin juillet 2006 plus de 550.000 permis de construire délivrés Nous avons enclenché les un cercle vertueux investisseurs tirent eux aussi les fruits de cette d' croissance Je les . vivement utiliser ces nouveaux dispositifs complémentaires au service du logement de cohésion sociale de encourage à et la est nos concitoyens . B 0 2/4 Copyright (Investir Magazine) Reproduction interdite sans autorisation THESAURUS N° et date de parution : 609 - 22/09/2006 Diffusion : 112355 Périodicité : Mensuel InvestirMagazin_609_50_321.pdf Site Web : http://www.investir.fr Les investissements rapport au marché comme cela avait été cas dans dispositif en Borloo urront offrir des rendements locatifs bruts de 4%% par an le le affirme Jean-Philippe Ruggieri de Nexity Autour de Besson p' 3 à , . , Paris en zone A ) appartement de 60 m2 disposant un balcon de m2 pour environ . d' 000 on loue un si , ( 6 1.000¬par mois hors charges on passe en Borloo Nexity affirme qu' une bonne , Dans Page : 50 Taille : 100 % grande couronne Olap indique un loyer moyen de 12 ,10¬ m2 tari que plafond Borloo est toujours de 11 ,06¬ Même les logements neufs se louent toujours un peu plus chers que les autres moyenne de Olap reflète ensemble du marché les la parisienne l' , is / le . si la ( l' l' pénalisant un tel plafond présente communes éloignées de Paris toutefois inconvénient de créer partie des logements de son de bonnes opportunités une règle supplémentaire de programme Nombreuses locations dans les Hauts-de-Seine respecter Les conseillers en gestion de patrimoine prix avantageux 3.000 logements situés sur les remarquent: Le constat est même pour plus les dispositifs additionnent anciens terrains Renault de île Seguin les contraintes plus les services vont être construits par plusieurs agglomérations de fiscaux vérifient que toutes les Nexity Icade Vinci com province Un deux-pièces de 49 ,50 m2 ont bien été avec 11 m2 de mercialisés règles respectées affût de faille susceptible prochainement sera éligible Loin être 300 20 m2 de jardin inférieurs au entraîner un redressement est vendu par au dispositif Borloo Pour se protéger investisseur marché les loyers Cerenicimo Rouen zone Notamment ceux une solution rappelait Christine situés côté vill' sont parfois 131 avec un loyer de maximal de 11 ,06¬ m2 Thésaurus dans environ 5.200¬ m2 en iassal-Largy supérieurs notre numéro estival Ces dont les moyenne par mois 142.278¬ détails qui attirent oeil du fisc loyers sont en adéquation avec les Loyer mensuel possible: 530¬ mandater en termes très précis un plafonds Borloo «A Pontoise soit un loyer fiscal surface habitable plus moitié des 95 Corbeil 91 ou Saint-Ouen gestionnaire `Je vous mandate 93 ajoute François Vialtel de surfaces annexes dont ne font pas pour louer dans les douze mois mon logement telles conditions Primaxia les loyers de marché partie les jardins de ,63¬ m2 Le de loyers de ressources pour soit plafond du Borloo loin être oscillent entre 12¬ m2 15¬ locataire 30%% inférieur au marché est fisc notifie un plus ou moins équivalents aux redressement pour conditions non Nous vendons même dans ce cas supérieur plafonds du Borloo Autre exemple ajoute Laurent Saint-Denis 93 renchérit remplies particulier peut se retourner contre de Laurent gestionnaire Bouygues Degliame de Bouygues Degliame tenter de se faire rembourser Immobilier un 60 m2 pour 217.000¬ Immobilier Saint-Cyr-sur-Loire dans banlie.' de Tours nous vendons avec un loyer possible de 740¬ perte de avantage fiscal. alors que plafond Borloo est fixé un 43 m2122.000¬ avec un loyer De bonnes opportunités 1.135¬ Cela engendre un possible de 430¬ alors que Les loyers du dispositif Borloo rendement brut environ %% avant plafond Borloo est de 475¬ Haut-Rhin en Sierentz dans présentés comme 30%% moins impact de avantage fiscal. onéreux que ceux du marché libre ne sont pas partout Des plafonds de ressources généreux attrayants pour les locataires En zone se situent est revenu fiscal annuel en qui fait référence au-dessous de ceux du marché Mais en zones B2 Composition Zone Zone Zone B2 Zone différence est parfois du foyer pas très importante En 21.971 21.822 Personne seule 32.268 23.968 Ile-deFrance Observatoire des loyers instauration » l' . , d' , ) présentent l' . à Boulogne-Billancourt . , à le , ( l' le , , . et , , ) à , ( d' / b terrasse la l' et , ) d' . Pas de loc tion . familiale . « à l' a , , ( * , lu , , ( / / . , , Alors que dispositif Robien permet une location aux ascendants ou aux descendants de investisseur condition que ceux-ci ne fassent pas partie du Borloo foyer fiscal interdit Toutefois après une période de location au moins trois ans est possible le l' à le , l' . , d' il , de suspendre l' ( . ) ) » l' , ): « » . ( la , ( ) ( ) ( . , ( ) à . 9 / , ) m et le d' et / / , , " . Si le , ) » « . . , , « le à , , , ( ) et , , les avantages fiscaux correspondants-pour logement un ascendant ou un descendant pendant une durée maximale de neuf ans le à à . à , le engagement-et donc louer « à la , , , » l' la , , le le à . , 4 . A d' , , » le l' , , si , . A ils ( , ¬ C' ) le effectivement . Bl , , C A Bi et C n' la , . l' , de Couple agglomération parisienne Olap note que moyenne mensuelle des loyers des baux 48.226 35.198 32.265 29.332 57.971 42.138 38.627 35.115 69.440 50.996 46.747 42.497 82.202 59.855 54.867 49.879 92.502 67.517 61.890 56.264 10.308 7.667 7.028 6.389 l' Avec une personne à charge 1 ( ) la ( ) signés en 2005 dans Avec trois personnes petite établit tandis que plafond couronne parisienne 14 ,20¬ m2 Avec deux personnes la s' Avec quatre personnes à le / , Borloo est fixé à 11 ,06¬ à « . Il a n' charge à à charge à 1 ( ) 1 ( ) charge Majoration par personne charge supplémentaire 1 ( ) y pas de décrochage des loyers par 1 ( ) Personne seule ou couple marié . 3/4 Copyright (Investir Magazine) Reproduction interdite sans autorisation THESAURUS N° et date de parution : 609 - 22/09/2006 Diffusion : 112355 Périodicité : Mensuel InvestirMagazin_609_50_321.pdf Site Web : http://www.investir.fr zone B2 un trois-pièces de 63 m2 se vend 156.600¬parking compris avec un loyer possible de 563¬ Nord en zone , se , alors que Borloo est 576¬. «A Montpellier indique Marc le à » , Pigeon de Proxim les plafonds du Borloo sont équivalents aux Même dans loyers du marché , , » « . la métropole lyonnaise l' , écart de Borloo peut signale Yves Thibaut de l' Union Financière de France De avis de nombreux professionnels comme Patrice Hautbois du Crédit Foncier loyers est infime être avantageux et le » , , . l' , , , C , , ûe 480¬ alors que 1 La France coupée en quatre un 46 m2 neuf Borloo est de 306¬ plafond le Zone Paris première deuxième couronnes Azur bande littorale Hyères-Menton Toujours en zone Constructa vend un 27 ,69 m2 79.000¬ avec un loyer garanti par Foncia de 260¬ soit ,20¬ m2 alors que plafond Borloo est ,62¬ Même différentiel pour deux-pièces En revanche les loyers des quatre-pièces correspondent exactement aux A: et , à C , Côte d' , ( ) , , Genevois français Zone B1: les 23 agglomérations de plus de 250.000 habitants les autres communes Ile-deFrance six agglomérations chères Annecy Bayonne Chambéry Cluses La Rochelle Saint-Malo de Côte Azur Corse outre-mer 9 / , le d' , ( , 6 . , , , ) l' , , le , . , arrièrepays la d' la l' et , Zone B2: reste de zone soit les autres 50.000 habitants les autres zones frontalières ou littorales chères les communes le la B , agglomérations de plus de 89 ,64 m2 comprenant 16 ,09 m2 de terrasse surface de référence de 97 ,64 m2 loué 600¬ par mois présente un loyer mensuel moyen de ,14¬ m2 plafonds: ABC du Borl-o L' . Montélimar à Page : 51 Taille : 100 % le , , ( proches de lle-de-France l' et ) dans 50%% des cas les plafonds de loyers ne sont pas inférieurs aux prix de marché En règle géérale les loyers des zones B1 sont les plus sensibles au plafond mais de nombreuses exceptions existent En zones B2 les plafonds de loyers ne sont pas pénalisants sauf Cambrai dans contreexemples: « , Zone C: reste du territoire le 6 . / » . Rentabilité accrue ments locatifs bruts de 3%% A , et , . et C , à le , Astuce de Foncia pour rendement locatif global: dissocier les baux des logements augmenter le de ceux des garages qui , à 4%% moyenne actuelle des rendements locatifs immobiliers semblent donc possibles même en choisissant de se placer sous dispositif Borloo ( ) , le un loyer supplémentaire de 55¬ 65¬ par mois Des rende rapportent à . . a FRANOISE PAOLETTI-BENAZIEZ 4/4 Copyright (Investir Magazine) Reproduction interdite sans autorisation THESAURUS