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13 P A G E S d e c o n s e i l s
INVESTISSEMENT LOCATIF :
tirez profit du
dispositif Duflot
En partenariat avec
Réussir un investissement locatif en Duflot
Méhaignerie,
Périssol, Quilès... Tout ministre du Logement
Rentabilité,
avantage
fiscal... notre
guide vous
permettra
de juger
l’intérêt réel
du Duflot
p. 4
SOMMAIRE
p. 3
qui se respecte se doit d’avoir une loi
de défiscalisation à son nom! Avec pour
objectif de contribuer à l’instabilité fiscale
si caractéristique à notre pays.
Cécile Duflot n’échappe pas à la règle. Le projet
de loi de la ministre écologiste est né sous
une mauvaise étoile. Très vite, les lobbys se
sont empressés de critiquer une formule
trop sociale, insuffisamment rentable…
Malgré tout, le Duflot est en application depuis
le 1er janvier 2013. Une fois passé le temps
des pressions, voici venue l’heure de l’analyse
véritable. Notre dossier spécial fait le point
sur l’ensemble des contours de l’investissement
Duflot avec son mode de fonctionnement
et ses contraintes. L’occasion de savoir
si cette formule est ou non adaptée à votre situation.
Avec, en prime, nos conseils pour bien réussir
votre opération. Suivez le guide.
p. 8
Tous les investisseurs
n’ont pas forcément
intérêt à défiscaliser
en Duflot. Simulations.
2
p.10
OCTOBRE 2013 / TOUS DROITS RÉSERVÉS
A certaines conditions,
le Duflot permet de se
constituer des revenus
complémentaires avec
l’aide du fisc.
La vigilance s’impose
sur les loyers et le prix
d’achat pour s’assurer
une rentabilité
satisfaisante.
La fiscalité des
plus-values réalisées
lors de la vente d’un
bien locatif est
plus avantageuse.
Réussir un investissement locatif en Duflot
Avez-vous le bon profil
pour investir en Duflot ?
L’avantage fiscal du Duflot n’est pas forcément intéressant pour tous les investisseurs :
il faut tenir compte de son profil de contribuable et de ses pratiques de défiscalisation.
Cas 1
Taxé à 30 %,
ce couple peut
signer
Revenus imposables :
52 840 euros
● Impôt sur le revenu et taux
marginal d’imposition :
4 719 euros et 30 %.
●
Les Durand ont des revenus moyens qui les font
tout juste franchir le seuil d’imposition de 30 %.
Ils n’ont jamais réalisé de placements
de défiscalisation. Ils n’ont donc
pas à se préoccuper de ce plafond
de 10 000 euros. Agés de
55 ans et propriétaires
de leur résidence principale,
ils veulent investir dans
l’immobilier locatif dans le but
d’avoir un revenu locatif pour
compléter leurs retraites. Le Duflot est
cohérent avec leur situation et leurs objectifs.
Le montant de leur investissement doit être
dapté à leur impôt. En achetant un ou deux biens
pour un montant de 230 000 euros, ils auront
droit à une réduction d’impôt de 41 400 euros.
Soit 4 600 euros par an pendant neuf ans et un
impôt sur le revenu quasi nul sur cette période.
OUI
Cas 2
Taxée à 41 %,
cette famille
s’abstiendra,
le plafond des niches
fiscales étant atteint
Revenus imposables :
160 000 euros
● Impôt sur le revenu et taux
marginal d’imposition :
23 885 euros et 41 %.
●
Les Dupont ont des revenus élevés. Leur
tranche marginale d’imposition est de 41 %.
Ils bénéficient de trois crédits
d’impôt : intérêts d’emprunt
pour la résidence principale,
salariée à domicile et garde
,
des enfants. Grâce à
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7 000 euros de réduction,
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plafos niches nt
ils abaissent la facture
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fisca
fiscale à 23 885 euros. Ils
veulent investir 300 000 euros
dans le Duflot afin d’obtenir
chaque année 6 000 euros supplémentaires
d’économie d’impôt. Mais les trois crédits
d’impôt dont ils bénéficient entrent dans
le plafond global des niches fiscales de
10 000 euros. Du coup, la réduction Duflot
serait limitée à 3 000 euros. Inutile d’y investir.
NON
OCTOBRE 2013 / TOUS DROITS RÉSERVÉS
3
Réussir un investissement locatif en Duflot
Une défiscalisation
intéressante
sous conditions
A condition d’être sélectif et de respecter certaines contraintes, le Duflot est un bon
moyen de se constituer, avec l’aide du fisc, des revenus complémentaires.
epuis 1984, l’Etat a mis en place
D
des dispositifs d’investissement
locatif à incitation fiscale (voir
infographie ci-contre). Sous forme
d’amortissement pour certains, de réduction
30 régimes de défiscalisation
immobilière en 29 ans !
d’impôt pour d’autres, le principe reste le
certain temps son logement. Le dernier en
date : le dispositif d’investissement locatif
succède au dispositif Scellier et lui emprunte
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Duflot. Entré en vigueur au 1er janvier 2013, il
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même : donner un avantage fiscal à l’investisseur prêt à mettre en location pendant un
largement dans les grands contours. Le Duflot
1984
vise les investissements réalisés entre le
1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016.
4
OCTOBRE 2013 / TOUS DROITS RÉSERVÉS
1986
1990
1993
1995
1996
Réussir
Réussir
un investissement
un investissement
locatif
locatif
en Duflot
en Duflot
Important : il rentre dans le plafonnement des
ailleurs, pour être éligible au Duflot, le
niches fiscales, passé à 10000 euros depuis le
logement doit répondre aux dernières normes
1er janvier 2013. Pour l’investisseur, 4 grandes
énergétiques, être labellisé BBC (bâtiment basse
conditions sont à respecter.
consommation) ou RT 2012 (réglementation
thermique). A l’inverse du précédent dispositif,
1
Une durée d’engagement
locatif de neuf ans
d’une performance énergétique supérieure à ce
A condition de louer le logement
que prévoit la législation en vigueur.
aucune bonification n’est prévue en cas de respect
pendant neuf ans, les investisseurs-bailleurs
En outre, le logement doit être loué nu, à
bénéficient d’une réduction d’impôt de 18 %
titre de résidence principale du locataire.
du montant de leur investissement, dans la
L’engagement de louer son logement pendant
limite de 300000 euros, soit
neuf ans doit prendre effet dans les douze mois
54000 euros répartis sur neuf
ans. La carotte fiscale est
plus avantageuse que dans
la dernière monture de la loi
Scellier. Il faut toutefois
savoir que la réduction d’impôt est calculée sur un prix
de vente plafond de 5500 eu-
La réduction
d’impôt est
calculée sur un
prix de vente de
5 500 euros par
mètre carré quelle
que soit la zone
suivant la date d’achèvement de l’immeuble
ou de son acquisition.
2
Des plafonds de loyers
à respecter
A l’instar du dispositif Scellier, le
Duflot impose au bailleur des plafonds de loyers
par zone géographique A bis, A et B1 (voir
page 8). A cela s’ajoute le respect de plafonds
que soit la zone de construction. Par exemple,
de ressources dont les seuils ont été fixés de
si vous achetez un 45 mètres carrés à Paris à
façon à ce que les logements construits profitent
10 000 euros le mètre, votre avantage fiscal
aux classes modestes et moyennes. Par exemple,
ne sera calculé que sur 247 500 euros. Par
en zone B1 – Bordeaux, Lille, Lyon ou
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1999
2001
2002 2003
2004 2005
2006
2007
2008
2009
2013
OCTOBRE 2013 / TOUS DROITS RÉSERVÉS
5
Réussir un investissement locatif en Duflot
Marseille –, les revenus imposables d’un couple
marché de la pierre montre sérieusement des
doivent être inférieurs à 39731 euros. Ils ne
signes de faiblesse depuis deux années consé-
doivent pas excéder 71515 euros en zone A bis
cutives, avec un volume de transactions en
pour un couple avec un enfant à charge. Pour
baisse dans l’ancien et dans le neuf. Quant aux
une personne seule, le plafond est fixé à
prix, l’euphorie est bel et bien finie.
36502 euros en zone A et A bis, 29751 euros en
Pour limiter les risques, le premier critère à
zone B1. C’est le revenu fiscal de référence du
prendre en compte reste l’emplacement. Le
locataire qui est pris en compte (voir tableau).
bien doit se trouver d’abord dans une
Ces plafonds ne doivent pas être perçus comme
ville économiquement dynamique, avec un
un frein pour les investisseurs dans la mesure
important bassin d’emplois, idéalement situé
où ils concernent 80 % des Français.
dans une ville étudiante. Les grandes villes
françaises comme Lyon, Bordeaux, Lille,
3
Sélectivité maximale
pour le choix du produit
Nantes ou Toulouse offrent de belles
La défiscalisation via l’immobilier
Souvent construits à l’extérieur du centre-ville,
opportunités en Duflot. Prudence toutefois.
locatif a son lot de déçus. Dans plusieurs
le logement neuf doit toutefois se situer « au
agglomérations françaises, les constructions
cœur de ville », permettre au locataire de
ont été trop nombreuses, laissant ainsi aux pro-
regagner rapidement et facilement le centre-
priétaires un bien sans locataire et qui plus est
ville que ce soit par le tramway, le bus ou le
déprécié. Restez donc sur vos gardes et
métro. Le logement doit également se situer
choisissez minutieusement votre produit. En
à deux pas de toutes les commodités, des com-
effet, si l’immobilier reste un actif physique,
merces et des transports. Aussi est-il préférable
appréciable en période de crise financière et
de choisir une petite surface pour pouvoir le
considérée comme une « valeur refuge », cet
louer à des étudiants ou à des jeunes actifs.
investissement n’est pas sans risques. Le
Les studios et les T2 sont toujours les plus
Des plafonds ciblés pour les classes modestes et moyennes
PLAFONDS DE RESSOURCES DES LOCATAIRES
SITUATION FAMILIALE
Zone A Bis
Zone A
Zone B1
Zone B2
Personne seule
36 502 €
36 502 €
29 751 €
26 776 €
Couple
54 554 €
54 554 €
39 731 €
35 757 €
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge
71 515 €
65 579 €
47 780 €
43 002 €
Personne seule ou couple + 2 enfants à charge
85 384 €
78 550 €
57 681 €
51 913 €
Personne seule ou couple + 3 enfants à charge
101 589 €
92 989 €
67 854 €
61 069 €
Personne seule ou couple + 4 enfants à charge
114 315 €
104 642 €
76 472 €
68 824 €
Majoration pour personne à charge complémentaire
+ 12 736 €
+ 11 659 €
+ 8 531 €
+ 7 677 €
6
OCTOBRE 2013 / TOUS DROITS RÉSERVÉS
Réussir
Réussir
un investissement
un investissement
locatif
locatif
en Duflot
en Duflot
recherchés par les locataires. Pour éviter toute
vacance – trois mois de loyers impayés, c’est
un rendement amputé d’un quart–, il faut
soigneusement étudier la demande locative.
Celle-ci doit être forte et solvable. Enfin, le
prix d’achat doit correspondre à la valeur de
marché pour éviter de perdre de l’argent en
cas de revente du bien locatif.
4
Se fixer un objectif patrimonial
hors défiscalisation
Que vous soyez trentenaire ou
quinquagénaire, investir dans l’immobilier locatif
est plus que jamais un choix sur le long terme.
La carotte fiscale n’est que la cerise sur le gâteau!
Cet investissement doit avant tout répondre
à un objectif patrimonial. Par exemple, se
constituer un patrimoine immobilier et, de ce
fait, anticiper son niveau de retraite ou encore
préparer sa transmission. De même, profiter de
l’effet de levier du crédit avec des taux d’emprunt
très bas autour de 3,20 % sur vingt ans et
inférieurs à 3 % sur quinze ans, ou diversifier
son patrimoine en parallèle à d’autres actifs
Quelques subtilités
à connaître
 L’investisseur peut acheter
deux logements Duflot par an (au lieu
d’un Scellier par an) toujours dans
la limite de 300 000 euros annuels. De quoi
permettre de diversifier son risque mais
aussi d’obtenir une meilleure liquidité
en cas de revente de l’un des deux
logements et de transmettre par la suite
deux biens immobiliers. Dans ce cas,
il est préférable d’acheter deux deux-pièces
plutôt qu’un logement quatre-pièces.
 S’il vise principalement les logements
neufs, le Duflot peut aussi concerner
la réhabilitation lourde par les promoteurs
d’immeubles anciens entiers, ainsi que
les logements anciens. Dans ce dernier
cas de figure, le logement doit être
acquis postérieurement au 1er janvier 2013
et ne pas répondre à au moins quatre
des quinze caractéristiques de décence
et à au moins six des douze performances
énergétiques exigées pour être mis
en location.
 Un logement ne peut être habité par
un parent proche si l’on veut bénéficier
des avantages fiscaux.
financiers (actions, obligations...) sont des
raisons pour investir en Duflot.
Si vous n’avez pas les fonds nécessaires pour
acheter votre résidence principale, commencer
à se constituer un patrimoine immobilier en
investissant dans une petite surface dans une
ville de province peut être judicieux. A condition
toutefois de ne pas envisager votre propre
résidence principale dans les dix ans à venir.
Derniers critères à prendre en compte : disposer
de liquidités suffisantes en cas de coup dur, et
verser au minimum 3000 euros au fisc.
OCTOBRE 2013 / TOUS DROITS RÉSERVÉS
7
Réussir un investissement locatif en Duflot
Rentabilité :
les précautions
à prendre
Pour s’assurer une rentabilité
satisfaisante, il faut être
vigilant sur les loyers et le prix
d’achat. Conseils pour optimiser
son investissement.
Q
uelle rentabilité locative attendre d’un investissement locatif ?
Cette question est dans la bouche
de chaque investisseur. Logique !
Faire gonfler l’épargne investie est une attente
légitime quel que soit l’investissement choisi.
Si l’immobilier demeure une valeur sûre,
cet investissement n’est pas sans peine.
L’investisseur doit trouver les locataires et
se tenir à disposition. Cela implique un
minimum de gestion et de temps. Par ailleurs,
face à un marché immobilier plus frileux et
plus attentiste, la revente peut être compliquée.
La rentabilité doit donc être au rendez-vous.
Pour la calculer, il faut regarder à la fois le prix
d’achat, le loyer de marché ainsi que le loyer
fixé en Duflot.
Loyers : ciblez les petites surfaces
Les plafonds de loyers s’apparentent à ceux
pratiqués dans la version « sociale » de la loi
Scellier. Ils sont fixés par zone géographique :
de 16,52 euros par mois le mètre carré en zone
A bis (Paris et 68 communes du 78, 92, 93 et
94), 12,27 euros en zone A (le reste de la région
Réussir
Réussir
un investissement
un investissement
locatif
locatif
en Duflot
en Duflot
parisienne, la Côte d’Azur, le Genevois
Plafonds Duflot : 9 villes au-dessus du marché
français) et 9,88 euros en zone B1 (les agglomérations de plus de 250 000 habitants). Grosso
Loyer Loyer
marché Duflot
Ville
Ville
Loyer Loyer
marché Duflot
modo, ils se situent à 20 % en-dessous des
loyers de marché. Mais le dispositif Duflot,
Albi
8,9 €
8,5 €
Montauban
8,2 €
9,8 €
contrairement à ses prédécesseurs, tient compte
Amiens
11,7 €
8,5 €
Montbéliard
8,7 €
8,5 €
Angers
10,4 €
8,5 €
Montpellier
13,5 €
9,8 €
Argenteuil
15,7 €
12,2 €
Mulhouse
7,9 €
8,5 €
Auxerre
9,0 €
–
Nancy
10,4 €
9,8 €
de la taille du logement. Un coefficient multiplicateur pondère les plafonds de loyers, ce qui
permet de favoriser les petites surfaces, studios
Beauvais
10,8 €
8,5 €
Nantes
11,7 €
9,8 €
et deux-pièces. Une idée judicieuse car les
Belfort
8,6 €
8,5 €
Nice
14,5 €
12,2 €
petites surfaces se louent généralement plus
Besançon
9,4 €
8,5 €
Nîmes
10,1 €
8,5 €
cher que les grandes. Exemple : en zone B1,
Bordeaux
12,2 €
9,8 €
Niort
8,8 €
8,5 €
un studio de 30 mètres carrés situé dans une
Boulogne-Billancourt
21,1 €
16,5 €
Orléans
11,0 €
9,8 €
zone où le plafond de loyer Duflot est de 9,88
Bourges
8,4 €
8,5 €
Paris
24,1 €
16,5 €
euros par mètre carré et par mois pourra se
Brest
8,7 €
8,5 €
Pau
10,4 €
8,5 €
louer 11,86 euros du fait du coefficient.
Brive-la-Gaillarde
8,4 €
8,5 €
Perpignan
9,9 €
8,5 €
L’ajustement peut être complété en tenant
Caen
11,6 €
8,5 €
Poitiers
10,4 €
8,5 €
Charleville-Mézières
8,3 €
8,5 €
Quimper
8,7 €
8,5 €
Clermont-Ferrand
9,9 €
9,8 €
Reims
12,1 €
8,5 €
Créteil
15,3 €
12,2 €
Rennes
11,8 €
9,8 €
Dijon
11,1 €
8,5 €
Roubaix
15,2 €
9,8 €
compte de la moitié des surfaces annexes
jusqu’à 8 mètres carrés.
Prix d’achat : privilégiez la zone B1
Evreux
10,6 €
8,5 €
Rouen
11,4 €
9,8 €
Alors que les prix d’achat restent très élevés à
Evry
12,8 €
12,2 €
Saint-Denis
16,0 €
16,5 €
Paris et en région parisienne, les prix d’achat
Grenoble
12,0 €
9,8 €
Saint-Etienne
8,2 €
8,5 €
restent plus abordables en zone B1 (aggloméra-
La Rochelle
14,5 €
9,8 €
Saint-Quentin
8,5 €
8,5 €
tions de plus de 250 000 habitants) et les plafonds
Le Havre
10,8 €
8,5 €
Strasbourg
12,5 €
9,8 €
de loyers s’approchent des loyers de marché
Le Mans
8,4 €
8,5 €
Toulon
11,0 €
9,8 €
(voir tableau). Ainsi, cette dernière zone géo-
Lille
13,5 €
9,8 €
Toulouse
11,8 €
9,8 €
graphique apparaît comme la seule vraiment
Limoges
9,0 €
8,5 €
Tourcoing
10,3 €
9,8 €
rentable. Les loyers y sont en phase avec le
Lyon
12,7 €
9,8 €
Tours
10,6 €
9,8 €
Marseille
12,6 €
9,8 €
Troyes
9,3 €
8,5 €
Metz
9,5 €
9,8 €
Versailles
18,5 €
16,5 €
marché et le mètre carré s’y achète entre 3 000
et 4 000 euros. De quoi donner un véritable po-
Sources : Clameur, Mieux Vivre Votre Argent
tentiel d’investissement locatif à des villes
comme Lyon, Rennes, Nantes ou Bordeaux.
tenu des tarifs de Paris et des communes limi-
Toutefois, des villes situées en zone A ne sont
trophes très huppées ainsi que des plafonds de
pas à exclure. C’est le cas, par exemple, de
loyers Duflot bien en-dessous de ceux du
Châtillon, Gennevilliers ou Montreuil. Compte
marché, un tel montage n’est pas conseillé.
OCTOBRE 2013 / TOUS DROITS RÉSERVÉS
9
Réussir un investissement locatif en Duflot
Plus-values immobilières:
ce qui change
Bonne nouvelle : le régime
d’imposition des plus-values
réalisées lors de la vente
d’un bien locatif (ou d’une
résidence secondaire)
a été allégé. Avec une période
d’un an très favorable.
L
e terrain fiscal n’a pas jamais été
très stable dans notre pays. Force
est de constater qu’avec la crise
financière, puis le changement de
majorité, il est devenu mouvant. Difficile de
s’y retrouver… Rien que l’an dernier, une loi
de finances et trois lois de finances rectificatives
ont été votées par le Parlement. Avec, à la
clef, de nombreuses modifications peu
10
OCTOBRE 2013 / TOUS DROITS RÉSERVÉS
Réussir
Réussir
un investissement
un investissement
locatif
locatif
en Duflot
en Duflot
favorables aux épargnants . La rentrée 2013,
les comptes! 7,5 % + 15 %... Votre prix
elle, a été plus positive.
d’acquisition peut être majoré de 22,5 %
Conformément à l’annonce de François
pour réduire le montant de l’éventuelle
Hollande, le président de la République, la
plus-value taxable.
taxation des plus-values
immobilières – calculées
en faisant la différence
entre prix de vente et
prix d’acquisition – est
allégée pour les résidences secondaires et les
investissements locatifs.
La résidence principale,
elle, reste exonérée.
Revue de détail du
Le prix
d’acquisition
peut être majoré
de 22,5%
pour réduire
le montant
de l’éventuelle
plus-value
taxable
2
Le montant de la cession
Cette fois, la règle est simple : il s’agit
du prix indiqué dans l’acte. Il peut
toutefois être minoré de certaines dépenses,
comme le coût des diagnostics obligatoires.
3
L’abattement par année
de détention
Montant de la cession minoré du prix
d’achat égale plus-value brute. Sur celle-ci
mode de calcul des plus-
vont s’appliquer des abattements par durée
values pour bien comprendre l’addition fis-
de détention. Ils ont été revus à la hausse
cale… ou l’absence d’addition, lors de la
depuis le 1er septembre 2013. Avec toutefois
signature de la transaction chez le notaire.
une nouvelle complexité : l’abattement diffère
pour le calcul de l’impôt et pour celui des
1
Le calcul du prix d’achat
prélèvements sociaux.
Vous avez acquis un bien au prix de
Côté impôt, il faut déduire 6 % par année
100000 euros et envisagez de calculer
de détention au-delà de la cinquième et
votre plus-value à partir de ce niveau? Erreur.
jusqu’à la vingt-et-unième. Puis, 4 % la vingt-
Le Code général des impôts vous autorise à
deuxième année. La plus-value est alors
augmenter votre prix de revient de deux élé-
entièrement exonérée.
ments : les frais de notaire, payés lors de
Côté prélèvements sociaux, la règle est plus
l’acquisition, et les travaux réalisés. Vous ne
dure : l’abattement est égal à 1,65 % pour
disposez d’aucune facture? Si vous avez acquis
chaque année au-delà de la cinquième et
le bien à titre onéreux, autrement dit s’il
jusqu’à la vingt-et-unième, 1,60 % la vingt-
ne s’agit pas d’une succession ou d’une
deuxième année et 9 % par année au-delà de
donation, vous pouvez appliquer d’office une
la vingt-deuxième. L’exonération reste
majoration de 7,5 % au titre des frais de
acquise au bout de trente ans, comme aupar-
notaire. Pour les travaux, un taux de 15 % est
avant. Conclusion : au bout de vingt-deux
autorisé si l’acquisition a été réalisée plus
ans, 72 % de la plus-value nette reste taxable
de cinq ans avant la vente. Faites donc
aux prélèvements sociaux!
OCTOBRE 2013 / TOUS DROITS RÉSERVÉS
11
Réussir un investissement locatif en Duflot
duflot
4
L’abattement exceptionnel
de 25 %
serez taxé sur 52,5 au taux de 19 % au titre
25 %, dites-vous ? Que nenni… Car
prélèvements sociaux. Soit un taux d’impo-
ce bonus fiscal, valable pour les cessions
de l’impôt et sur 68,81 à 15,5 % au titre des
sition de 20,64 %.
réalisées jusqu’à fin août 2014, s’applique
après imputation des abattements par année
de détention.
5
La surtaxe
Instaurée l’an dernier, elle continue
Exemple : vous vendez un bien après dix
d’exister en dépit de la réforme. Son
ans. L’abattement fiscal s’établit à 30 % et
taux : 2 % au-delà de 50000 euros, 3 % au-
la décote sociale à 8,25 %. Si elle était ini-
delà de 100 000 euros, 4 % au-delà de
tialement de 100, la base imposable se
150000 euros, 5 % au-delà de 200000 euros
retrouve ainsi réduite à respectivement 70
et 6 % au-delà. Bon à savoir : elle s’applique
et 91,75. C’est sur ces montants que va
sur la base imposable de l’impôt. On y
s’opérer la minoration de 25 %. Bref, vous
échappe donc après vingt-deux ans!
Le bonus fiscal
de 25 %, valable
jusqu’à fin août 2014,
s’applique après
imputation
des abattements
par année
de détention
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OCTOBRE 2013 / TOUS DROITS RÉSERVÉS
Guide réalisé par MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT - Octobre 2013
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