Aperçu du marché de l`investissement au Canada et

Aperçu du marché de l’investissement immobilier
commercial au Canada et aux États-Unis
Les capitaux pour l’investissement sont bien présents dans
les marchés immobiliers au Canada et aux États-Unis, malgré
la hausse récente des taux d’intérêt.
Le marché de l’investissement immobilier commercial canadien
a surpassé les volumes et les prix qui avaient cours avant la
crise du crédit et ce, dans la plupart des catégories d’actifs.
L’amélioration des bases du marché immobilier continue
d’alimenter l’activité d’investissement aux États-Unis, et il
n’existe aucune preuve que la récente hausse des taux d’intérêt
ait freiné le marché de part et d’autre de la frontière au cours
de la première moitié de 2013. Cependant, le principal groupe
d’acheteurs (les fiducies de placement immobilier, ou FPI, très
sensibles aux fluctuations des taux d’intérêt) se montre moins
friand d’acquisitions, et il sera intéressant de voir quel impact
ce ralentissement aura sur le marché de l’investissement
immobilier commercial.
Aperçu du marché canadien
Un peu plus de 14,4 milliards de dollars (CAD) d’actifs
immobiliers commerciaux (immeubles de bureaux, industriels,
commerces de détail, propriétés multi-résidentielles et
terrains d’une valeur de plus de 1 million $) ont fait l’objet
de transactions au cours de la première moitié de 2013,
représentant une hausse d’un milliard de dollars, ou de 8 %,
par rapport au premier semestre de 2012.
Menés par des transactions industrielles, les investissements
de 6,5 milliards $ effectués dans le marché de Toronto ont
représenté le volume d’investissement le plus élevé au Canada,
en hausse de 15 % par rapport au premier semestre de 2012, et
comptant pour 45 % du total national. Toronto figure à la tête
de toutes les catégories, sauf celle des ventes de terrains. Les
ventes de terrains ont aidé Calgary (2,2 milliards $/+4 %/15 %
du marché) à surpasser Vancouver (2 milliards $/-20 %/14 %
du marché), désormais en deuxième position. Les ventes
de terrains ont également poussé le marché d’Edmonton
(1,6 milliard $/+28 %/11 % du marché) au même niveau que
celui de Montréal (1,6 milliard $/+46 %/11 % du marché), qui a
connu une hausse significative des ventes d’immeubles multirésidentiels. Malgré une forte augmentation des transactions
industrielles, Ottawa (618 millions $/-29 %/4 % du marché) est
restée sous la barre du milliard de dollars.
À l’échelle nationale, les ventes d’immeubles industriels ont
représenté 24 % du volume total des investissements au
cours de la première moitié de l’année, surpassant les ventes
d’immeubles de bureaux. En tout, 3,5 milliards $ de produits
industriels ont été vendus, ce qui représente la plus forte
augmentation sur une base annuelle, soit 92 %. Les ventes
industrielles ont par ailleurs augmenté dans tous les marchés.
Bien qu’Ottawa ait connu l’amélioration la plus importante
(+351 %), Toronto a connu le plus fort volume de transactions
industrielles en termes de dollars, soit 1,9 milliard $ (53 % du
total national). Au cours de la première moitié de l’année, les
ventes d’immeubles de bureaux ont atteint 3,2 milliards $ (22 %
du marché), soit une baisse de 37 % par rapport au montant
atteint au premier semestre de 2012, qui enregistrait la somme
remarquable de 5,1 milliards $. Les ventes d’immeubles de
bureaux sont en baisse dans toutes les villes canadiennes, à
l’exception de Montréal (+77 %), la plus forte baisse concernant
Vancouver (-70 %). Le marché des immeubles de bureaux de
Toronto s’est avéré le marché le plus actif, les ventes y ayant
atteint 1,8 milliard $.
La demande pour les terrains s’est avérée forte (en particulier
dans l’Ouest), les ventes de terrains ayant atteint 3,1 milliards $
(22 % du marché) au premier semestre, soit une augmentation
de 925 millions $ (42 %) par rapport aux chiffres enregistrés en
2012. Calgary a été le marché le plus actif en ce qui concerne
les terrains, les ventes y ayant bondi de 249 % pour atteindre
902 millions $, ou 30 % du total canadien. Les transactions
portant sur des immeubles commerciaux ont augmenté d’un
modeste 3 % par rapport à 2012, atteignant 2,3 milliards $ (16 %
du marché). Les marchés de l’Est du Canada (Toronto, Ottawa
et Montréal) ont été les plus actifs, les ventes ayant atteint
une valeur combinée de 1,6 milliards $, ce qui représente les
deux tiers du total national. Pour sa part, Toronto a engrangé
1,3 milliard $ (55 % du total national) au cours de la première
moitié de 2013, ce qui correspond au volume des ventes pour
l’ensemble de l’année 2012.
Quant au dernier des cinq secteurs, celui des immeubles multirésidentiels, les faibles taux d’inoccupation, les revenus stables
et les taux hypothécaires favorables ont fait grimper les ventes
à 2,2 milliards $, soit un gain de 12 % par rapport à 2012 (16 %
du marché). Alors que les marchés d’Edmonton et de Montréal
ont affiché une croissance annuelle des ventes de 184 % et de
124 %, respectivement, Toronto a dominé tous les marchés
en termes de volume total, atteignant 986 millions $ (44 % du
total national).
Aperçu du marché de l’investissement immobilier commercial au Canada et aux États-Unis
Fall 2013 Canada, U.S. Commercial Real Estate Investment
Review
Automne
2013
1
Bien que les taux de capitalisation soient en moyenne inférieurs
aux niveaux atteints l’an dernier, toute hausse supplémentaire
des taux d’intérêt pourrait ralentir ou même signaler la fin
des compressions des taux de capitalisation pour certaines
catégories d’immeubles. En général, les investissements multirésidentiels affichent les taux de capitalisation les moins élevés,
soit 4,8 %, alors que les taux de capitalisation des bureaux
de Catégorie A sont à 5,4 %, ceux des centres commerciaux
régionaux à 5 % et ceux des propriétés industrielles à 6,2 %. Il
est à noter que Vancouver affiche les taux de capitalisation les
plus faibles dans chaque catégorie d’actifs, à l’exception des
immeubles commerciaux, où elle est à égalité avec Toronto.
Même si les FPI, très sensibles aux taux d’intérêt, prennent une
pause dans leur frénésie d’acquisitions, le vide sera sans doute
comblé par des fonds de pension et des fonds d’investissement
privés, dont quelques-uns se sont fait ravir des actifs de premier
plan par des FPI au cours des dernières années. En 2013, le
volume des investissements s’apprête à égaler ou à surpasser
le record de 28 milliards $ atteint en 2012.
Aperçu du marché américain
Le volume des ventes commerciales intervenues dans les
marchés d’Avison Young aux États-Unis ont augmenté au
cours du premier semestre de 2013, comparativement au
premier semestre de 2012. Cette hausse est principalement
attribuable à des ventes d’actifs multi-résidentiels. Les
volumes de ventes des immeubles industriels, de bureaux, de
commerces de détail et de propriétés multi-résidentielles ont
atteint 77,5 milliards $ (USD) à la mi-année 2013, par rapport
à 60,3 milliards $ pour la même période en 2012, soit une
augmentation de 28 %. Ensemble, trois principaux marchés
ont représenté 47 % du volume total des ventes aux ÉtatsUnis : New York (14,6 milliards $/+59 %/19 % du marché),
Los Angeles (11,3 milliards $/+54 %/15 % du marché) et
Washington D.C. (10,8 milliards $/+107 %/14 % du marché).
Les autres marchés ayant marqué des gains significatifs sur une
base annuelle, en termes de volume, sont Las Vegas (+73 %),
Orange County (+66 %), Atlanta (+63 %) et San Mateo (+56 %).
Les ventes d’immeubles de bureaux et multi-résidentiels ont
représenté 79 % du volume total des ventes au cours de la
première moitié de 2013. Les ventes de propriétés multirésidentielles ont affiché l’amélioration la plus marquée, avec
un volume de 31,9 milliards $ au cours des six premiers mois
de 2013 (+88 %), par rapport à leur niveau de 16,9 milliards $
au cours de la même période en 2012. Dans tous les marchés
d’Avison Young, à quelques exceptions près (Boston -22 %;
San Francisco -21 %; le comté de San Diego -3 % et RaleighDurham, inchangé), le volume des ventes d’immeubles multirésidentiels a connu une hausse. Les meilleures performances
ont été recensées à San Mateo, qui est passé de 56 millions
$ à 611 millions $ en volume (+990 %) et à Washington D.C.,
qui a augmenté de 1,7 milliard $, pour atteindre 7,6 milliards
$ (+355 %).
2
Le volume global des ventes d’immeubles de bureaux
a augmenté au cours de la dernière année en raison de
l’amélioration des bases économiques dans de nombreuses
villes américaines. Les ventes de cette catégorie d’actifs ont
grimpé à 29 milliards de dollars au cours des six premiers mois
de 2013 (+37 %), par rapport au volume de 21,2 milliards $ au
cours du premier semestre de 2012. Sans surprise, New York
(9 milliards $/+76 %), Los Angeles (3,4 milliards $/+96 %) et
Washington D.C. (2,2 milliards $/-7 %) ont été les trois marchés
les plus actifs dans cette catégorie. Atlanta, avec des ventes
d’immeubles de bureaux globales de 1,8 milliard $ (+515 %) et
Orange County, avec un volume de 1,6 milliard $ (+208 %), ont
affiché les plus fortes augmentations par rapport à la même
période l’année dernière.
Au cours du premier semestre de 2013, les ventes d’immeubles
de commerce de détail ont diminué de 35 % pour se fixer à
9,4 milliards $, une baisse importante depuis le niveau de
14,4 milliards $ atteint au cours du premier semestre de 2012.
Seulement cinq des marchés américains d’Avison Young ont
signalé une légère hausse de volume pour cette catégorie
d’actifs, soit Raleigh-Durham (+191 %), Las Vegas (+100 %),
Atlanta (+92 %), Pittsburgh (+75 %) et New York (+3 %). Enfin,
le volume des ventes d’immeubles industriels, au cours de la
première moitié de 2013, a légèrement diminué par rapport
au premier semestre de 2012, chutant à 7,2 milliards $ depuis
son niveau de 7,7 milliards $, une baisse de 7 %. Los Angeles a
connu le plus grand volume de ventes industrielles, atteignant
1,2 milliard $, tandis que le New Jersey a affiché le plus grand
changement positif, atteignant 909 millions $ (+138 %).
Les taux de capitalisation se sont repliés aux États-Unis au
cours du premier semestre de 2013 et ce, dans toutes les
catégories d’actifs (à l’exception du marché multi-résidentiel),
pour se situer en moyenne à 6,8 %, par rapport au taux de
7 % de l’an dernier. En moyenne, les taux de capitalisation
des immeubles multi-résidentiels sont les plus bas (bien
qu’ils subissent des pressions à la hausse) dans tous les
marché d’Avison Young aux États-Unis. Fait à noter, les taux
de capitalisation des immeubles de bureaux ont chuté de
manière significative à Dallas (-160 pbs), au New Jersey
(-140 pbs), dans Orange County (-140 bps) et dans le comté
de San Diego (-110 pbs). Cette situation devrait s’améliorer
au cours de la deuxième moitié de 2013, et les volumes des
ventes globales dépasseront vraisemblablement les niveaux
de 2012. Les ventes d’immeubles de bureaux devraient
être menées par les marchés dits « gateways », des régions
métropolitaines majeures, et ceux axés sur l’énergie, dont
les bases économiques s’améliorent. Par ailleurs, les ventes
d’immeubles multi-résidentiels pourraient ralentir en raison
de l’intensification de l’activité de développement observée
dans certains marchés.
Aperçu du marché de l’investissement immobilier commercial au Canada et aux États-Unis
Fall
2013
Canada, U.S. Commercial Real Estate Investment Review
Automne
2013