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Nr. 142, 24. KW, 15.06.2007, Seite 1 von 24
Nr.: 142
24. KW / 15.06.2007
Kostenlos per E-Mail
Sehr geehrte Damen und Herren,
ISSN 1860-6369
Inhaltsverzeichnis
Editorial (Rohmert)
Deutsche Bank erwirbt Konzernzentrale zurück (WR)
DB Immobilien - Preise und
Zinsen steigen (Rohmert)
Interview: Ideenkapital
Vorstand Marco Ambrosius
Colliers, G&B - Büromarkt
Hamburg (Rohmert)
1
2
6
9
12
Konjunktur und Inflationsüber- 13
blick (Junius)
Comfort Retail Report
(Rohmert)
14
C&W: Anwaltskanzleien
pushen Büromarkt (Wrede)
16
Fifth Avenue teuerster Einzelhandelsstandort (WR)
LBS - Trendwende auf den
deutschen Wohnungsmärkten
PWC - Osteuropa rückt näher an den Westen (AE)
Wie wir morgen wohnen
werden - Wohntrends
(Unterreiner)
Stromeinsparmöglichkeiten
der Verbraucher (Winckler)
Studie der Ecotec
(Eberhard)
Boetzelen verschiebt Börsengang (Vierbuchen)
Schweiz öffnet Arbeitsmarkt
für EU Bürger (Kentz)
Impressum
17
17
18
19
20
21
22
23
24
in den letzten beiden Ausgaben erwischte uns das Terminteufelchen. Kurz nach Redaktionsschluss erreichte uns die Nachricht vom geplanten Rückkauf der Konzernzentrale der Deutschen Bank von den Anlegern des 1984 aufgelegten Fonds.
Brandaktuell zeigen uns die kreativen Deutschbanker (Seite 2), wie die perfekte Halbinformation von Anlegern und Presse Früchte trägt und mindestens 500 Mio. Euro in
die Bilanz oder sogar Kasse spielt. Vor 4 Wochen erhielten wir kurz nach Versand
unseres Immobilienbriefes Information über den IVG-Großeinkauf deutscher Problemimmobilien. Sehen wir es positiv. Wir hatten Zeit zum Denken und zur Reflektion.
Anhand des IVG Einkaufs konnten wir Ihnen herausarbeiten, dass man in der Immobilienwirtschaft solange keine Fehler machen kann, solange der Apparat nur groß
genug ist, mit dem man sie macht. Wir wünschen uns allen, dass die IVG mit ihrer
Mindermeinung zum Deutschland-Optimismus Recht behält. Denn dann profitieren
wir alle. Allein - uns plagt der Zweifel des Volkswirtschafts- und Immobilien-Know-how
Ballasts. Aber bedenken Sie, wenn die Offenen Fonds ihre Bewertungsstrategie nur
noch drei Jahre länger durchgehalten hätten, wäre sie heute vom Markt sanktioniert.
Zurück zum Deutsche Bank Rückkauf der „Türme“: Auf der einen Seite können
wir uns der Bewunderung für das Management der Deutschen Bank nicht enthalten,
sogar aus Immobilien Kapital zu schlagen, die der Bank gar nicht gehören. Auf der
anderen Seite fragen wir uns nach dem längerfristigen Sinn einer eher kurzbeinigen
Pressearbeit und natürlich auch, warum die Kollegen vom Anlegerschutz den Deal
reflektionslos durchwinken, obwohl sie doch sonst jeder Fonds-Petitesse eine Darmspiegelung machen und jeden 90er Jahre Flopp zum Initiatoren-Mahnmal erheben.
Was gefällt uns nicht am Deutsche Bank Deal? Stellen Sie sich einmal vor, Sie
haben etwas für die nächsten 12 Jahre in ihrem Eigentum, das für das Management
des späteren Käufer heute 500 bis 600 Mio. Euro wert ist. Natürlich kommen die Manager auf die Idee, die Immobilie heute schon zu kaufen. Und da der Verlust des späteren Managements niemand interessiert und auch noch erhebliche Wertentwicklungsrisiken die Begründung liefern, wird man sich doch wohl zusammensetzen und
eine schwierige Verhandlungslösung finden, bei der dem heutigen Eigentümer kräftig
kassieren würden. Das hat die Bank, die durch keinerlei Einflüsse auf ein nicht mehr
vorhandenes Neugeschäft gebremst werden, nicht nötig. Sie beabsichtigen, diese
500-600 Mio. Euro einzustreichen und lediglich 13 Mio. Euro abzugeben. (S. 2)
Das Schöne an der Immobilienwirtschaft ist, dass es laufend Neues zu lernen gibt –
und sei es auch nur, dass die Branche und die Banken periodisch von vorne
anfangen. „Asiens Bauboom lockt Anleger“ titulierte vor kurzem „DIE WELT“. Immer
mehr Fonds sammeln deutsches Geld ein nach dem Motto „Shanghai hat soviel Büros wie Hannover“. Das Spiel kennen wir doch aus den 90er Jahren. Erinnern Sie
sich einmal an die Uni 2. Semester: In der Angebots- und Nachfragetheorie führen
Veränderungen auf einer Seite automatisch zu Preisänderungen, die umso höher
ausfallen, je unelastischer die andere Seite ist. Typisch dafür ist die Immobilienwirtschaft. Sogar bescheidene Nachfrage bei knappem Angebot führt zu Spitzenpreisen,
da das Angebot nicht kurzfristig reagieren kann. Ein auf diesen Preisen kalkulierter
Bauboom führt automatisch zu einem Überangebot und ein zwangsläufig dramatisch niedriges Preisniveau in der Folgezeit.
Die heutige Ausgabe wurde möglich durch unsere Partner DEGI GmbH,
Deka Immobilien Investment, Garbe Group, Ideenkapital AG, RA
Klumpe Schroeder & Partner, UBS Real Estate Kapitalanlagegesellschaft sowie den Partnern von der "Der Fonds Brief".
Werner Rohmert, Herausgeber
"Der Immobilienbrief"
Nr. 142, 24. KW, 15.06.2007, Seite 2 von 24
Deutsche Bank löst Geschlossenen Immobilienfonds mit den
„Türmen“ auf – Ist eine Gewinnverteilung 13 Mio. Euro
(Anleger) zu 500 Mio. (Deutsche Bank) „fair“?
Werner Rohmert, Herausgeber "Der Immobilienbrief",
Immobilienspezialist "Der Platow Brief"
Personalien
Den Haag/Frankfurt: Gilbert van Hassel soll zum
01.08.2007 neuer CEO bei
ING Investment Management werden. Van Hassel ist
zurzeit noch bei JP Morgan
Asset Management als Managing Director & Global
Head of Technology and
Operations tätig.
Frankfurt: Hans-Joachim
Kühl (39) ist in die Geschäftsführung der Commerz Grundbesitz Gruppe
eingetreten. Er übernimmt
die Geschäftbereiche von
Leo Lousberg (57), der das
Unternehmen verlässt. Kühl
ist sei 1998 im Unternehmen
tätig.
Die Presse hat Sie bereits informiert. Die Deutsche Bank als Initiator löst den 1984
aufgelegten Geschlossenen Immobilienfonds mit den Türmen der Deutschen Bank in
Frankfurt auf. Das dürfte der Bank etwa 500 bis 600 Mio. Euro frühzeitig realisierte
„Stille Reserven“ bringen. Das hat - außer in diesbezüglicher Personalunion "Der Platow Brief" - keiner gemerkt. Der „faire Vorschlag“ der Bank als Initiator des Fonds an
die Anleger sieht ca. 13 Mio. für die Fonds-Gesellschafter vor, die dafür die Türme 12
Jahre früher als vertraglich festgelegt an die Bank verkaufen müssen.
Selten sind unsere Presse-Kollegen so intelligent genasführt worden. Sie berichteten
auch alle brav die Story der Deutschen Bank. Die war genial aufbereitet. Und seien
wir ehrlich: Wenn uns die Meldung in letzter Minute und in der Tageshektik erreicht
hätte und wenn der Autor nicht auf 25 Jahre Schulung von Störgefühlen zurückblicken würde, wäre uns das offensichtliche, aber undefinierte „wirtschaftliche Interesse“ der Bank auch entgangen. Bankchef Ackermann zieht so nämlich 500 bis
600 Mio. Euro „Stille Reserven“ aus der Bilanz seiner Nachfolger aus dem Jahr 2019,
von denen niemand weiß, wie viel sie dann noch wert wären, in dieses oder ins
kommende Jahr vor. Es gibt keine Risiken und bei Weiterverkauf der Türme winkt
voller Liquiditätseffekt.
Auch die renommiertesten Anlegerschützer und Kollegen hielten sich an die StoryLine von Tim Oliver Ambrosius, dem DB Real Estate Pressesprecher. Die Story
war im Wortsinne sogar „ehrlich“. Sie war nur ein wenig unvollständig. Oder können
Sie sich vorstellen, dass die Deutsche Bank eine Gewinnmitnahmemöglichkeit
von mindestens 500 Mio. Euro übersieht? Bewundernswert ist die gute Kenntnis
der Denkstrukturen von Presse und Anlegerschutz der Bank Monopoly-Spieler.
Das Geniale an dem Deal ist, dass es keinen juristisch Geschädigten gibt. Wenn die
Beschlüsse gefasst sind, gibt es keine Klagemöglichkeit etwaiger Unzufriedener.
Denn auch die Anleger profitieren rechnerisch. Aufpassen müssen die Banker allerKöln: Olaf Heinrich (40)
dings bei der Frage des erweiterten Minderheitenschutzes, da der Verkauf der Immoübernimmt die Leitung von
bilie gleichzeitig die Auflösung der Gesellschaft bedeutet. Der bekannte BerufsaufVivico Köln: Heinrich ist seit
sichtsrat und ehemalige Krupp-Chef Günter Vogelsang hat das Spiel in den 80ern
2001 bei Vivico und war
bei DAL-Fonds perfekt gespielt. Aber andererseits hat der Minderheitenschutz bei der
zuvor als Jurist bei Dywidag
Vielzahl der aktuellen Fondsauflösungen keine Rolle gespielt, warum sollte es jetzt
tätig.
die Deutsche Bank treffen. Vielleicht hat sich auch der gesetzliche Rahmen geändert.
Frankfurt: Michael Wolschon (44) wird zum 01.Juli
neuer Leiter des Bereiches
Real Estate für die Region
Ost bei DeTeImmobilien.
Derzeit ist Wolschon bei DB
Real Estate beschäftigt.
Denn lediglich verhandlungstechnisch stellt sich die Frage nach einer fairen Gewinnverteilung. 100 Mio. Euro mehr für die Anleger wären bei einem unabhängigen
Eigentümer aus „Der Immobilienbrief“-Sicht nicht zuviel verlangt. Oder meinen Sie,
dass jemand, der noch 12 Jahre eine Immobilie blockieren kann, deren heutige
Freigabe für einen anderen mindestens 500 bis 600 Mio. Euro wert ist, dies für
13 Mio. Euro tun würde?
Die Fakten: Letzte Woche unterbreitete die Deutsche Bank den Anlegern des 1984
aufgelegten geschlossenen Immobilienfonds mit der Konzern-Zentrale, den Zwillingstürmen an der Frankfurter Taunusanlage, ein Rückkaufangebot über 272 Mio. Euro.
Hilden: Olaf Berger (43) ist Da es sich bei dem Fonds um eine Art Leasingkonstruktion handelt, lässt sich der
seit Anfang März Vice Presi- „rechnerische Wert“ der Fondsanteile als Barwert der zukünftigen Zahlungen genau
dent bei Prologis. Er ist ver- ermitteln. Das hat die Bank getan und sogar noch ein „Zückerchen“ von 13 Mio. Euro
antwortlich für den Bereich draufgelegt. Der Mietvertrag läuft bis 2014. Fünf Jahre später endet das Erbbaurecht,
Retail und Consumer Goods. das einen Heimfall der Immobilie an die Deutsche Bank für 25% der Baukosten bzw.
Zuvor war Berger bei DHL 56 Mio. Euro umfasst.
tätig.
Die offizielle Begründung umfasst neue feuerpolizeiliche Auflagen, generelle Sanierungsreife des Gebäudes nach jetzt 25 Jahren und die langfristig vorgesehene Nutzung als Konzernzentrale. Rund 200 Mio. Euro sollen investiert werden. Pressesprecher Tim-Oliver Ambrosius betont, Ziel des Kaufs der Türme sei es, das Mietverhältnis mit dem Fonds zu beenden, um die beiden Gebäude in Eigenregie kom-
Nr. 142, 24. KW, 15.06.2007, Seite 3 von 24
plett renovieren zu können. Bei Annahme des Angebotes erhöhe sich die Rendite
der Anleger von 6,4% über die Gesamtlaufzeit auf 8,9%. Für die Sanierung sei der
Eigentumserwerb sinnvoll. Trotz des höheren Kaufpreises sei das für die Bank auch
wirtschaftlich sinnvoll.
Auch Analyst Stefan Loipfinger ermittelte schnell, dass das Angebot „fair“ sei, da die
Anleger ihre Auflösungserlöse heute zu 2,5% anlegen könnten und in der Summe
immer noch 13,5 Mio. Euro mehr hätten, als wenn sie bis zum vertraglich festgelegPersonalien
ten Ende in 2019 gewartet hätten. Auch im Abstimmungsprozess verhält sich die
Bank lt. Loipfinger fair und enthält sich der Stimmrechte ihrer Konzerngesellschaften
Stuttgart: Simone Ulmer
von knapp 40%. Interessant wäre allerdings zu erfahren, wie das Depotstimmrecht
(29) ist neben Iris Gondring
nicht abgegebener Anlegerentscheidungen gehandhabt wird.
(49) neue geschäftsführende
Wie kassiert die Bank? Zu Anfang war nur ein Störgefühl. Unsere eigene Analyse
Gesellschafterin bei der
Akademie der Immobilien- folgte zunächst auch der schlüssigen Begründung. Natürlich sind die Türme mehr
wert, wie auch die Kollegen berichten, jedoch haben die Anleger 2019 durch die
wirtschaft. Ulmer war bislang Akademiedirektorin der Fondskonstruktion keinen Anspruch auf die stillen Reserven. Durch die notwendigen
Sanierungen, für die der Fonds keine Liquidität hat, wäre die DB sogar am längeren
ADI.
Hebel bei Verhandlungen über Mietverlängerung. Blieb die Frage nach dem Timing,
warum die Bank gerade im Hype kaufen will und bereit ist, Millionen zuzuschießen,
Amsterdam: Philip Charles statt ihre Verhandlungs- und Abstimmungsmacht auszuspielen.
(58) ist Nachfolger von Nick
Aber auch die Frage des Timings ließ sich zunächst schlüssig beantworten. Da 1984
van Ommen (60) im Amt
keine
juristische Möglichkeit bestand, den Mietvertrag über 2014 hinaus zu sichern,
des Verbandschefs des europäischen Verbandes börsen- ist 7 Jahre vor Auslauf der richtige Zeitpunkt, um allen Eventualitäten vorzubeugen.
Denn rein theoretisch könnte der Fonds per 2014 bis 2019 auf einen Auszug der
notierter ImmobiliengesellBank bestehen. Was wäre, wenn die „Leo Kirch’s“ dieser Welt aus Spaß für kleines
schaften.
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Nr. 142, 24. KW, 15.06.2007, Seite 4 von 24
Unternehmens-News
Essen: Credit Suisse Asset
Management plant für einen
zweistelligen Millionenbetrag das City Center Essen
bis Ende 2009 in eine Rathaus Galerie umzugestalten.
Hamburg: HSH Nordbank
und Aurelius Capital Management haben ein JointVenture unter dem Namen
Aurora Real Estate Partners gegründet und legen
einen Mezzanine-Fonds mit
der Zielgröße von 300 Mio.
Euro auf.
Geld Fondsanteile kaufen würden, um die Bank zu ärgern. Diese Theorie erklärt zunächst das Timing; denn heute hat die Bank alle Optionen. Andererseits fielen uns
zur Sicherung der Bank-Position schnell preisgünstigere Lösungen ein, die sogar
noch Steuereffekte ermöglicht hätten. Stutzig machte uns die Großzügigkeit der
Deutschbanker. Erst nach systematischer Analyse kam das „Heureka“, da die Story
der Bank geschickt den Blick auf das Offensichtliche verschleiert. Das juristische Eigentum ist bares Geld wert. Und die Bank hat sogar noch die Wahl zwischen reinem
Bilanz-Tuning oder echtem „Kasse machen“. Bank-Chef Ackermann zieht ca. 500
bis 600 Mio. Euro stille Reserven seiner Nachfolger aus dem Jahr 2019 nach heute
oder in die Konzern-Bilanz des nächsten Jahres.
Wie kommen wir auf den Wert? Mit Sanierung liegt das Investment heute bei 450
bis 500 Mio. Euro. Der Wert der Türme mit 108 500 qm Bruttogeschossfläche und
einer bei Einzelnutzung vertraglich gut gestaltbaren, vermietbaren Fläche von vielleicht 90 000 qm dürfte mit 20 oder 30-Jahres Mietvertrag bei brutalem Bieterwettbewerb aller weltweit bekannten Adressen leicht 1 Milliarde Euro oder auch noch 100
oder 200 Mio. Euro mehr wert sein.
Unser Rechenmodell: 4,5% Rendite bzw. 22,2-fache Jahresmiete ist der Wert, den
Jones Lang LaSalle als Rendite für Topobjekte mit 10 Jahren Mietvertrag ermittelt.
Da der Mietvertrag auf 30 Jahre ausbaubar ist und sowohl die später sanierten Immobilien als auch der Mieter Extraklasse sind, könnte auch die 25-fache Jahresmiete
„drin“ sein. 40 Euro Miete - das ist ein Wert aus 1993 - sind für das 1aLandmarkbuilding nach Topsanierung vertretbar. Das ergibt bei einer Jahresmiete
von 43,2 Mio. Euro (90 000 qm * 40 Euro/qm/Monat * 12 Monate) immerhin einen
aktuellen Wert von 1,08 Mrd. Euro. Blickt man zum Vergleich auf den aktuellen Eurotower-Deal mit vielen Risiken und einer Rendite von deutlich unter 5%, so lässt sich
für die Türme leicht auch ein Wert von deutlich über 1,1 Mrd. Euro überschlagen.
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Vorteile aus bestehendem Doppelbesteuerungsabkommen D – USA
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wird in US-Büroimmobilien mit Optimierungspotenzial. Durch die systematische Verbesserung der Gebäudequalität
werden aus den einst weniger nachgefragten Objekten attraktive Büroadressen – mit höheren Vermietungsquoten
und damit größeren Erträgen! Wertsteigerungen entstehen, die durch zeitige Veräußerungen realisiert werden sollen.
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Nr. 142, 24. KW, 15.06.2007, Seite 6 von 24
Weitere Wertsteigerungspotentiale errechnen sich aus Mietvariationen, die Spiel über
40 Euro lassen, Flächenvariation, die eine Komplettvermietung bis auf Außenmauern, Schächte und Statik aber incl. Aufzüge und Treppenhäuser ermöglicht, und Mietvertragsdauer/-gestaltung. Bedenken Sie: Große Einkaufscenter ab 300 bis 400 Mio.
Euro gehen in Irland oder England trotz der Risiken in Bezug auf Vermietung
und Revitalisierung schon für 3% oder weniger über die Theke. Wenn die Türme auf
den Markt kommen, gibt es ein weltweites Bieterverfahren ohne Vorbild; denn wann
gibt es schon einmal eine Chance, Anlegergeld auf 30 Jahre bei absoluter
Sicherheit wegzupacken. Hinzu kommt, dass nach entsprechender Haltedauer die
Deutsche Bank über eine Reit-Lösung den Gewinn auch noch steuerbegünstigt vereinnahmen könnte.
Unternehmens-News
Frankfurt: Degi vergibt die
Dienstleistungsaufträge für
die Objektverwaltung in
Deutschland an Hochtief
Property Management und
EPM Assetis.
Auch wenn nicht verkauft werden sollte ist Minimum 1 Milliarde Euro die Basis für
eine IFRS Bewertung. Aber warum sollte die Bank die Verkaufs-Chance nicht nutzen? Ein theoretischer Gebäudeverlust nach 2038 dürfte Ackermann heute wenig
interessieren und ihn vor allem nicht von einem Verkauf im absolut besten Timing
abhalten. Stellen Sie sich jetzt die Position des heutigen Eigentümers, der bis
2019 alles blockieren kann, in einer echten Verhandlung vor! Sind 13 Mio. Anteil
für den heutigen Eigentümer wirklich so „fair“, wie Anlegerschützer ermitteln? Oder
wäre bei ausgeglichener Verhandlungsmacht nicht eher eine Gewinnbeteiligung
von vielleicht 100 Mio. Euro realistisch und auch fair?
Hamburg: Im Okt. 2007
wird in Wedel das neue
7 200 qm große Einkaufszentrum „Welau-Arkaden“
eröffnet. Lorenz Real vermittelte dabei alle Mietverträge an Filialisten wie TPunkt, Edeka, Aldi, Cecil
und Bonita.
Wir versprechen Ihnen aber: Das wird die Deutsche Bank zu verhindern wissen.
Wenn die Anleger zustimmen, und davon gehe ich fest aus, hat das sogar noch positive Gesundheitswirkung; denn das wäre für die Anleger ein Grund, noch jahrelang
Gymnastik zu betreiben, um sich regelmäßig in die eigene Rückseite zu beißen.
DB Immobilien: Preise und Zinsen steigen – Wohin mit den
Augsburg: Die HauptverExcel-Junkies?
sammlung der Patrizia hat
eine Dividende von 15 Cent
je Aktie beschlossen. Das
Gesamte AusschüttungsvoluÜber steigende Preise von Gewerbeimmobilien berichten alle Makler. DB Immobimen beträgt bei 52,13 Mio.
lien
stellt aktuell ihr 2007er Multiplkatoren-Tableau vor. Schön, dass wenigstens eiAktien 7,8 Mio. Euro.
ner der großen Makler sich weiter verständlich ausdrückt und nicht in die Definitions-
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Nr. 142, 24. KW, 15.06.2007, Seite 7 von 24
vielfalt des Rendite-Begriffes umschwenkt und geschwollen von „Renditekompression“ labert, wenn er Preissteigerung meint. Das Jones Lang LaSalleZahlenwerk stellten wir Ihnen letzte Woche vor. Der Showdown der Excel-Akrobaten
scheint begonnen zu haben. Die Spread-Jongleure räumen das Feld für eigenkapitalstarke Investoren, die über steigende Mieten und gutes Asset-Management Wertsteigerungen erzielen wollen.
Das brandaktuelle Multiplikatoren-Tableau von DB Immobilien (siehe großeTabelle unten), das als regelmäßige Veröffentlichung seit vielen Jahren eine „Erste-Hilfe“
zur Wertindikation darstellt, weist einen durchschnittlichen Anstieg der Kaufpreise
Hamburg. Engel & Völkers für deutsche Gewerbe-/ Investmentimmobilien an 17 Standorten in 2006 um 8% aus.
eröffnet sechs neue Shops in
Zur Methodik: Die Preise für verschiedene Arten von Renditeobjekten in unterschiedden USA eröffnet. In den
lichen Lagen werden in einem Tableau als Vielfaches einer Jahresnettomiete
nächsten 8 bis 10 Jahren
(Rohertrag) dargestellt. Im Gegensatz zu anderen Immobilienpreisrecherchen werplant Engel & Völker den
den von DB Immobilien ausdrücklich nicht die Spitzenwerte, sondern Mittelwerte für
Ausbau auf 240 Shops.
Bestandsimmobilien mit mittelfristigen Mietlaufzeiten ausgewiesen. Bei einer individuellen Einwertung können größere Abweichungen auftreten, die im Einzelfall auch bis
München: DCM plant Reit zu 2 Jahresmieten nach oben oder unten ausschlagen. Dennoch liefern die ermittelbestehend aus 14 Büroimmo- ten Werte brauchbare Anhaltspunkte, besonders im Vergleich verschiedener Standortkategorien, Lagequalitäten und Objektarten.
bilien und einem Volumen
von 1,3 Mrd. Euro.
Aus dem vorgelegten 10-Jahresvergleich die Kaufpreise mit durchschnittlich 14,8
Unternehmens-News
Bonn: IVG veräußert die
finnische Tochter Polar Real
Estate. Das Unternehmen
mit 20 Beschäftigten hat ein
Immobilienvermögen von
243 Mio. Euro.
Leipzig: Alta Fides will auf
dem ehemaligen Gelände der
Hauptpost ein Hotel sowie
ein Wohngebäude für insgesamt 105 Mio. Euro errichten. Die Bauarbeiten beginnen 2008.
Frankfurt: Die MainAcquisition, Tochter der Franconofurt akquirierte seit Beginn ihrer Geschäftstätigkeit
über 90 Mehrfamilienhäuser.
Das Transaktionsvolumen
beträgt 110 Mio. Euro.
Jahresmieten um fast 1 Jahresmiete höher liegen als 2006. Dies entspricht bei einem
angenommenen Bewirtschaftungskostenanteil von 20 % einem Absacken der Nettorendite von 5,75% auf 5,4%. Damit liegen die Renditen an deutschen Top-Standorten
aber immer noch höher als in anderen Zentren in Westeuropa. Das erklärt die anhaltende Auslandsnachfrage. Deutschland bleibt im internationalen Vergleich attraktiv.
Die realisierten Kaufpreise sind zwar hoch, aber sind im Langfristvergleich eher noch
normal. Von 1998 bis 2002 lagen die Multiplikatoren zum Beispiel über 15. Oft basieren sie auch noch auf niedrigen Mieten der letzten Jahre.
Für Investitionen in Büro- und Geschäftshäuser in 1a-Lagen in den Topstandorten
stieg der Multiplikator von der 17,9 in 2005 auf 18,5 in 2006 auf 19,3 in 2007. 2001
lag der Wert mit 19,6 aber noch höher. Zwischen 18,8 und 19,6 lagen die Multiplikatoren mit dem Ausreißer in 2005 bzw. mit 18,85 im 10-Jahres Durchschnitt nur knapp
unter dem heutigen Wert.
Die Gewinner sind die größeren Städte der B-Kategorie, da die Investmentzentren
der großen Nachfrage zu wenig Angebot bieten konnten. Insbesondere die ausländischen, institutionellen Investoren haben zunehmend die B-Standorte mit ihren stabilen Mietmärkten ins Visier genommen. Davon haben Städte wie Freiburg, Karlsruhe,
Kaufpreise als Vielfaches der Jahresnettomiete / 10-Jahresvergleich
Durchschnittswerte in den Investmentzentren
Lage
Objektart
1998 1999 2000 2001
2002 2003 2004
19,0 18,8 19,2
19,6
19,3
18,8
18,2
1a
Büro-/Geschäftshaus
16,1 16,2 16,4
16,6
16,3
15,7
15,1
1b
14,1 14,1 14,2
14,3
14,2
13,4
12,8
2er
14,3
14,0
13,2
12,5
Wohn-/Geschäftshaus 14,6 14,5 14,5
13,1 13,0 13,1
13,1
13,0
12,1
11,8
gute
13,5
13,2
12,2
11,9
Stadtteillag Wohn-/Geschäftshaus 13,7 13,7 13,5
15,1 15,1 15,2
15,2
15,0
14,2
13,7
Vervielfältiger-Durchschnitt
Nettorenditen-Durchschnitt
5,3% 5,3% 5,26% 5,26% 5,34% 5,63% 5,84%
(Bruttorenditen-20%)
0,1
0,0
0,1
0,0
-0,2
-0,8
-0,5
Differenz zum Vorjahres-0,1 -0,1
0,0
0,0
-0,2
-1,0
-1,5
Differenz zum Höchststand 2001
2005
17,9
14,6
12,6
12,1
11,3
11,6
13,4
2006
18,5
15,3
13,2
12,9
11,7
12,0
13,9
2007
19,2
16,2
13,9
13,9
12,5
12,9
14,8
5,97% 5,75% 5,4%
-0,3
-1,8
0,5
-1,3
0,9
-0,4
Wallner/Holzmair
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Nr. 142, 24. KW, 15.06.2007, Seite 8 von 24
Mannheim oder Wiesbaden profitiert. Hier weist DB Immobilien über alle Lagen und
Objektarten eine durchschnittliche Aufwertung um 0,9 Jahresmieten aus, was gegenüber dem Frühjahr 2006 einer Erhöhung um rd. 7,9 % entspricht. Besonders die ersten Lagen sind international gefragt.
Unternehmens-News
Einen „sensationellen“ Preisanstieg im Osten sehen die Researcher. Dresden hat mit
15 - 16 Jahresmieten um 2 Zähler – entsprechend 15 % Preiserhöhung – deutlich
aufgeholt. Selbst die bisherigen Rendite-Schnäppchen Chemnitz und Rostock haben
zugelegt. Sie weisen aber immer noch ein vergleichsweise niedriges Preisniveau auf.
Hier können Renditeimmobilien bei einem ebenfalls niedrigen Mietniveau als Basis
der Kaufpreisfindung immer noch sehr preiswert erworben werden.
Lübeck: HSH Nordbank
finanziert Kauf der KönigsEinzelhandelsimmobilien erleben ein Comeback. Über alle Städte-Kategorien hinpassage durch die GWB Imweg werden für Nahversorgungszentren sowie SB/Fachmärkte als Bestandsimmobimobilien. Die Darlehenslien in Stadtteillagen wie in der Peripherie 1,2 Jahresmieten mehr bezahlt als vor eisumme beträgt 32 Mio. Euro.
nem Jahr. Der beachtliche Preisanstieg von rd. 11 % zeigt, dass die viele Jahre geschmähte Objektart wieder gesucht ist und ihre Anleger findet. Sicherlich ist dies
auch der guten konjunkturellen Entwicklung zu verdanken.
Kaufpreise von Investments als Vielfaches der Jahresnettomiete an Filialstandorten von DB Immobilien
ø
Diff. zu 06
Wiesbaden
ø WI, FR, KA,MA
Diff. zu 06
Dresden
ø DD, CH, RO
18,5
14,5
12,5
13,5
12,0
13,0
11,5
11,5
10,5
11,5
10,0
9,0
11,0
20,0
17,5
16,5
18,0
16,0
17,0
12,5
12,0
13,5
15,5
11,5
10,0
11,5
20,0
16,5
15,0
14,0
13,5
14,0
12,0
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Objekte mit
Profil gesucht.
1,8
1,9
1,5
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Diff. zu 06
Stuttgart
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ø
München
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11,5
Gesamt
Diff. zu 06
Köln
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12,0
12,0
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Objektart
2er
Wohn-/Geschäftshaus
Stadtteil
Nahversorgungszentrum
SB-/Fachmarkt
Bürohaus
Peripherie
(Stadtrand,
Büro- und Gewerbe
grüne Wiese,
Gewerbe/Industrie/Hallen
Vororte)
SB-/Fachmarkt
Osten
Hamburg
1a
1b
Westen
Frankfurt
Lage
(Nettokaufpreis+Erwerbsnebenkosten) / Jahresnettomiete
Großstädte/Investmentzentren
Berlin
Standortkategorie
16,4
14,5
12,8
13,3
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8,8
10,6
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0,8
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1,2
0,4
0,7
0,5
0,5
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Als eines der führenden Immobilienunternehmen
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Nr. 142, 24. KW, 15.06.2007, Seite 9 von 24
Unternehmens-News
London: Jones Lang LaSalle hat die KHK Group
aufgekauft, einen der führenden Dienstleister auf dem
Gebiet des Projekt- und Kostenmanagements.
Fazit von DB Immobilien: Zwar hat die Auslandsnachfrage auf dem deutschen Investmentimmobilienmarkt mit einem gemeldeten Anteil von 75 % neue Rekordhöhen
erreicht, doch ist daneben auch die Binnennachfrage um fast 80 % absolut gestiegen. Aufgrund der sich wieder schließenden Schere zwischen Immobilienrendite und
Zinsniveau wird für die primär finanzorientierte Auslandsnachfrage die Investition tendenziell unattraktiver. Da noch ein riesiger Nachfragestau abzuarbeiten ist, wird man
dies 2007 noch kaum spüren, jedoch könnten schon 2008 Bremsspuren sichtbar werden. Ob die dann entstehende Lücke durch die Binnennachfrage geschlossen werden kann, erscheint eher unwahrscheinlich.
Nachgefragt: Im Interview mit Marco Ambrosius, Vorstand
Ideenkapital Financial Service AG:
"Der Immobilienbrief": Nachdem Sie im Mai mit dem neuen USA
Fonds US Properties Value Added in die Platzierung gegangen sind
Wiesbaden: Die Procon- haben Sie Anfang Juni mit dem Vertrieb Ihres ersten AustralienGruppe investiert 20 Mio. fonds, dem Australia Core+ begonnen. Warum jetzt der Weg auf die
Euro in neue Seniorenein- andere Seite der Welt, nach Australien?
richtungen, die zur Zeit in Ambrosius: Wir beobachten den australischen Markt schön länger.
der Nähe von Mainz und Die australische Wirtschaft befindet sich seit 15 Jahren in einer starDiemelstadt entstehen.
ken Wachstumsphase und gilt als eine der stabilsten Wirtschaften
der Welt. Die Arbeitslosenquote ist mit 4,6% auf dem niedrigsten
Stand seit 3 Dekaden. Unternehmen expandieren und schaffen ArLinz: Partner Bank und
WGF vereinbaren Koopera- beitsplätze. Deshalb steigt die Nachfrage nach Büro- und Gewerberaum, das Angetion für den Absatz der WGF bot hingegen ist knapp. Die Leerstandsraten sinken kontinuierlich. Die Leerstandsquote lag im Februar bei 6,1%, einem im internationalen Vergleich sehr geringem
Hypothekenanleihen.
Wert. Die hohe Nachfrage und das geringe Angebot an Flächen machen den australischen Gewerbeimmobilienmarkt deshalb für Investoren sehr interessant.
Hamburg: Alstria wird ab
"Der Immobilienbrief": Der Name des Fonds „Core+“ lässt die Investmentstrategie
18. Juni im SDAX geführt.
Die Entscheidung wurde am des Fonds ja schon erahnen. Können Sie kurz erläutern, was genau hinter der Bezeichnung Core+ steckt?
5. Juni vom Arbeitskreis
Aktienindizes der Deutschen Ambrosius: Es handelt sich um eine kombinierte Investmentstrategie. Anleger beteiBörse getroffen.
ligen sich über die IK Australia Property Eins GmbH & Co. KG an dem VALAD
Core Plus Fund, der in gewerblich genutzte Immobilien investiert. Dieser Zielfonds
ist als sog. Stapled Trust organisiert, d.h. es besteht eine rechtsgeschäftliche VerbinCork: CMC Capital will
dung von 2 separaten Unit-Trusts. Einer der Unit Trusts ist der VALAD Investment
mittels Geld irischer InvestoTrust (VIT), dessen Investmentfokus auf dem längerfristigen Halten von Core- und
ren 100 Mio. Euro in deutValueAdd-Immobilien liegt. In den VIT wird 75% des Gesamtkapitals investiert. Diesche Büro- und Einzelhanser hohe Investitionsanteil in gehaltene Bestandsimmobilien generiert kontinuierlidelsimmobilien investieren.
chen Cashflow und sichert die laufenden Erträge. Die verbleibenden 25% des Kapitals fließen in den zweiten Unit Trust, den VALAD Active Trust (VAT). Dieser Trust
Berlin: Polis übernimmt das erwirbt ValueAdd Objekte, deren Wertsteigerungspotenziale in einer Haltedauer von
bis zu 5 Jahren und frühzeitige Veräußerung realisiert werden sollen. Insgesamt bieAsset-Management-Team
tet der Australia Core+ durch die Investition in die zwei Unit Trusts also ein interesvon Bouwfonds und baut
santes Chance-Risikoverhältnis.
damit eigenes AssetManagement auf.
"Der Immobilienbrief": In den USA haben Sie mit dem US-Investmentmanager und
Köln: Die Meag-Gruppe
hat spekulativ mit dem Bau
der Cologne Oval Offices
begonnen. Am GustavHeinemann-Ufer entstehen
bis Mitte 2009 30 000 qm
Bürofläche. Das Investitionsvolumen beträgt 80 Mio.
Euro.
Projektentwickler Hines einen starken Partner an der Seite. Was zeichnet die VALAD Property Group aus?
Ambrosius: Die Gruppe entwickelt, vertreibt und verwaltet seit nunmehr 12 Jahren
Immobilienfonds aus den Anlagesegmenten Core, ValueAdd und Development/
Opportunistic. Seit 2002 ist die VALAD Property Group an der australischen Börse
gelistet. Die Marktkapitalisierung der Gruppe liegt aktuell bei rund 1,7 Mrd. AUD. Das
Immobilienportfolio, das VALAD managt, hat einen Wert von 2,2 Mrd. AUD. Seit
Gründung hat sich die Gruppe zu einem der führenden Unternehmen für ValueAddImmobilien in Australien entwickelt.
Nr. 142, 24. KW, 15.06.2007, Seite 10 von 24
"Der Immobilienbrief": Ist die Gruppe selbst im Zielfonds investiert?
Unternehmens-News
Ambrosius: Ja, und das war für uns auch ein wichtiges Kriterium, in den Zielfonds
zu investieren. Neben dem eigenen Investment von 40 Mio. AUD hat sich VALAD
bereit erklärt, die Anlaufkosten in Höhe von 2,8 Mio. AUD zu übernehmen und in den
nächsten 7 Jahren keinen Fonds mit identischen Investitionskriterien aufzulegen. Das
unterstreicht unserer Meinung nach das Commitment der Gruppe nicht zuletzt auch
im Blick auf Ideenkapital.
"Der Immobilienbrief": Und wie sieht es mit der bisherigen Performance aus?
Frankfurt: Jones Lang LaSalle hat die Beratungsgesellschaft DiedrichLeutbecher übernommen.
Das Unternehmen wird unter
dem Namen Jones Lang
LaSalle Asset Finance weiter geführt.
Essen: KarstadtQuelle will
die Immobiliengesellschaft
Highstreet bis 30. September verkaufen. Der Verkauf
soll 1 Mrd. Euro bringen.
Frankfurt: Orco baut 74
Reihenhäuser und sechs
Stadtvillen mit 50 Eigentumswohnungen. Orco investiert rd. 26,2 Mio. Euro.
Neudelhi/London: Jones
Lang LaSalle und die indische Dienstleistungsgesellschaft Trammell Crow
Meghraj haben eine Vereinbarung über die Zusammenlegung ihrer Geschäfte getroffen.
Ambrosius: Die VALAD Property Group erzielte bei Investments in Sachen ValueAdd, der in der Allokation des Zielfonds 60 bis 80% ausmacht, in der Vergangenheit eine durchschnittliche interne Rendite (IRR) von 23%. Der Wert spricht wohl für
sich.
"Der Immobilienbrief": Was dürfen sich die Anleger des Core+ erhoffen?
Ambrosius: Anleger können nach 10 Jahren mit einem Kapitalrückfluss inklusive
Kapitalrückzahlung von 160% bis 180% vor Steuern bezogen auf die Gesamtinvestition inklusive Agio rechnen.
"Der Immobilienbrief": Rechnen Sie mit Kritik an den ausgewiesenen Vertriebsprovisionen von 7,8% zuzüglich dem 5-prozentigem Agio?
Ambrosius: Unser Fonds ist auf deutscher Ebene ein reiner Eigenkapitalfonds. Das
mindert die Risiken und Fachleute wissen, dass Vertriebsprovisionen nur auf das eingeworbene Eigenkapital bezahlt werden. Damit liegt die Höhe der fondsbezogenen
Aufwendungen und Provisionen absolut im marktüblichen Durchschnitt.
"Der Immobilienbrief": Verbirgt sich ein Risiko für den Anleger hinter dem vereinbarten Ankaufsrecht, dass den Fondsmanager berechtigt, nach 10 Jahren die Zielfondsanteile zum angemessenen Marktwert zurückzukaufen?
Ambrosius: Nein. Zunächst einmal stellt der Optionsvertrag nur eines von mehreren
möglichen Exit-Szenarien dar. Jeder Anleger kann seine Beteiligung individuell nach
7 Jahren kündigen. Nach 10 Jahren wird in einer Abstimmung durch die Investoren
des Zielfonds über dessen Auflösung bzw. Fortführung befunden. Die Fondsgesellschaft wird dabei entsprechend dem Wunsch ihrer Anleger abstimmen. Das Optionsrecht des Zielfondsmanagers käme überhaupt erst dann zum Tragen, falls der Zielfonds nach 10 Jahren nicht aufgelöst würde.
"Der Immobilienbrief": Im ungünstigen Fall befindet sich der australische Immobilienmarkt dann in einer Tiefpreisphase. VALAD könnte sich so die Immobilien für kleines Geld sichern und den Anlegern entgeht ein Teil des Gewinns.
Ambrosius: Die Option ist so gestaltet, dass im Fall einer Ausübung der zu zahlende
Kaufpreis für die Anteile dem tatsächlichen Marktwert entspricht und ggf. zu erwartende Wertsteigerungen bei der Kaufpreisermittlung angemessen berücksichtigt werFrankfurt: Magnat Real
den. Die Option eröffnet dem Zielfondsmanager demnach gerade nicht die MöglichEstate hat über eine lokale
Projektgesellschaft ein 6 900 keit, sich die Immobilien für „kleines Geld“ zu sichern. Das Interesse besteht vielmehr
darin, einem Verkauf der Zielfondsanteile an einen anderen Investor vorzubeugen,
qm großes Grundstück in
Bukarest erworben. Auf dem der durch den Erwerb eine beherrschende Stellung einnehmen könnte.
Grundstück sollen 400 Woh- "Der Immobilienbrief": Wie ist der Fonds bislang investiert?
nungen mit einer Fläche von
Ambrosius: Es wurden bereits die ersten 9 Objekte im Wert von rund 433 Mio. AUD
37 000 qm entstehen. Das
Investitionsvolumen beträgt für das Portfolio erworben. Eine weitere Immobilie soll voraussichtlich noch im Herbst
dieses Jahres folgen. Damit wäre bereits die erste Kapitaltranche des Zielfonds voll400 Mio. Euro.
ständig investiert. 4 der Objekte sind derzeit vollvermietet. Die Revitalisierungs- und
Optimierungsmaßnahmen des Managements tragen zudem bereits erste Früchte.
Düsseldorf: Boetzelen Real
"Der Immobilienbrief": Haben Sie ein Beispiel dafür?
Estate verschiebt seinen für
den 14. Juni angekündigten Ambrosius: In dem Objekt Gold Fields House, in direkter Nachbarschaft zur Oper in
Sydney, wurde die Wirtschaftlichkeit signifikant verbessert: Allein durch die VerpachBörsengang.
tung des Parkhauses werden die Einkünfte um jährlich 700 000 AUD gesteigert, Effi(siehe auch S. 22)
zienzsteigerungen in Sachen Betriebskosten bringen noch einmal jährliche Einsparungen von 320 000 AUD, um nur zwei von mehreren Beispielen für diese Immobilie
zu nennen.
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Nr. 142, 24. KW, 15.06.2007, Seite 12 von 24
"Der Immobilienbrief": Erst USA, dann Australien. Auf welchen Kontinent zieht es
Ideenkapital denn als nächstes?
Ambrosius: Wir prüfen permanent Optionen. Ich will noch nicht zu viel verraten, aber
Europa könnte interessant sein.
"Der Immobilienbrief": Wir sind gespannt! Danke für das Interview, Herr Ambrosius.
Deals Deals Deals
Mexiko-Stadt: Union Investment veräußert die Büroimmobilie Santa Fé aus
ihrem Offenen Fonds UniImmo Global an Fibra Mexicana de Immeubles. Der erzielte Nettoerlös liegt rd. 1
Mio. Euro über dem zuletzt
auf 42 Mio. Euro taxierten
Verkehrswert und damit rd.
7,5 Mio. Euro über
Einstandspreis. Die Gesamtrendite beträgt 17,2%.
Köln: Ein irischer Investor
hat von Hannover Leasing
für 10,6 Mio. Euro das Peugeot-Autohaus in der Aachener Straße erworben. Nai
apollo vermittelte den Deal.
Colliers, Grossmann & Berger: Hamburger Büros profitieren
von Globalisierung und Europakonjunktur
Hamburg ist traditionell das Einfallstor für die Angelsachsen. Lage und Hafen machen
die norddeutsche Millionenstadt wohl zur internationalsten Stadt Deutschlands. Das
wirkt sich auch auf den Büromarkt aus, dessen dynamische Entwicklung auf dem Investmentmarkt auch 2007 anhält. Allerdings haben bei immer noch verfügbaren, attraktiven Flächen, die Spitzenmieten bisher nur wenig reagiert. Andreas Rehberg,
Geschäftsführer des Hamburg- Spezialisten Grossmann & Berger (G&B), sieht ein
kurzfristiges Steigerungspotential bei den Mieten um etwa 10-15%.
Bei einer zunehmend gestiegenen Transaktionsgeschwindigkeit sind die Kaufpreise
zum Teil deutlich gestiegen. Parallel dazu steigen die Zinsen. Inzwischen hat bei Immobilienpaketen schon der Zweithandel eingesetzt. Investoren versuchen laut G&B
bereits höhere Mieten durchzusetzen.
Der Immobilienbrief-Exkurs: Das lehnt sich an die alte These der angelsächsischen
Märkte an, dass eine einige, starke Anbieterseite, die sich nur gering auf die Mietsenkungen einlässt, auch längerfristig in der Lage sein wird, hohe Preise durchzusetzen.
Der Erfolg des Anwendens dieser Theorie beschränkt sich allerdings bislang auf die
München: Hamburg Trust Anmietung der Bundesbank im Messeturm in Frankfurt vor über 10 Jahren zu einer
hat 400 Neubau-Wohnungen Miete, die damals deutlich über Markt lag. Das lag allerdings daran, dass der relevante Markt trotz vieler leer stehender Flächen bei Einhaltung aller Nebenbedingungen
für rd. 50 Mio. Euro von
lediglich aus einem einzigen Objekt bestand. Nicht viel anders sah es bei der europäBabcock & Brown erworben. Babcock & Brown über- ischen Zentralbank im ehemaligen BfG Tower, dem späteren Eurotower aus. Die
These, dass sich starke Vermieter am Markt durchsetzen, findet in Deutschland bisnimmt das Assetlang wenig Bestätigung. Meist funktioniert sie nur dann, wenn der Bedingungsrahmen
Management der Objekte.
des potentiellen Mieters so eng gefasst ist, dass tatsächlich nur eine oder ganz wenige Flächen, deren Vermieter sich tatsächlich einig sind, und die über die entspreKöln: Prufential hat die im chend guten Nerven verfügen, ergeben.
Bau befindliche Lufthansa
Hauptverwaltung in der Mül- Der Leerstand in Hamburg liegt laut G&B bei 7,8% bzw. gut 1 Mio. qm. Jones Lang
LaSalle kam im letzten Quartalsreport zu den gleichen Werten. Atisreal sieht den
heimer Straße über M&G
Fund erworben. Das 20 000 Leerstand dagegen bei 860 000 qm mit einer Rate von nur 6,6%. Wie auch in vielen
qm große Bürogebäude wur- anderen deutschen Metropolen teilt sich der Markt. Schöne, moderne Gebäude in
guten Lagen bzw. in Prestigeadressen sind gefragt. Hier nimmt der Leerstand bei 1ade von CommerzLeasing
Gebäuden in guter Lage bereits jetzt ab. Das gibt Spielraum für Mieterhöhungen.
veräußert.
Die solide wachsende Wirtschaft der Hansestadt bietet auch mittelfristig Voraussetzungen für steigende Mieten in der Spitze. Für das laufende Jahr erwartet G&B einen
Eisenach: Kemper´s vermittelte das 4 125 qm große Umsatz, der den Rekordumsatz des Jahres 2000 mit 520 000 qm wohl noch toppen
Geschäftshaus Karlstraße 36- wird. Viele Hamburger Branchen sind auf Wachstumskurs. Hafen, Schifffahrt, Banken, Werbung und Telekommunikation sind die Zugmaschinen. Die gestiegenen Zin42 von einer Erbengemeinsen werden aber zu Verschiebungen auf der Investorenseite führen. Die kapitalmarktschaft an einen Privatinvestor. Hauptmieter ist Zeeman getriebenen Investoren werden abgelöst durch eigenkapitalstarke Investoren, bei denen der langfristig stabile cash flow im Vordergrund steht. Da aus internationaler
textielSupers.
Sicht Deutschland und auch Hamburg immer noch als „preiswert“ gelten, sieht Rehberg für das laufende Jahr noch keinen nennenswerten Einbruch.
Nr. 142, 24. KW, 15.06.2007, Seite 13 von 24
Deals Deals Deals
Duisburg: Matratzen Concord hat über Brockhoff &
Partner ein 450 qm großes
Ladenlokal in der Biesenstraße eröffnet.
Paris: Meag erwirbt 15 000
qm großes Bürogebäude Mineralis in Montrouge von
einem Fonds der Carlyle
Gruppe. Catella Property
beriet Meag.
Frankfurt: Axway Software mietet 320 qm Fläche
in der Mainzer Landstraße
über Nai apollo.
Der Immobilienbrief-Fazit: Sicherlich dürfte auch Hamburg langfristig zu den Profiteuren von Globalisierung, steigendem Welthandel und blühender europäischer Konjunktur gehören. Der Investmentboom dagegen dürfte langsam vor dem Höhepunkt
stehen. Das Ziel der Maximierung der Eigenkapitalrendite durch optimiertes Leverage
tritt jetzt in den Hintergrund. Bei Interpretation der Recherchen von G&B dürfte für
2008 eine Beruhigung des Investmentgeschehens zu erwarten sein. Auch wir gehen
davon aus - wie wir generell schon mehrfach geschrieben haben - dass im Bereich
der absoluten Topsegmente sich auch in diesem Zyklus Knappheiten ergeben können, die zu einer Erhöhung der Spitzenmiete führen wird. Das betrifft allerdings nur 35% des Marktes. Insgesamt müssen aber in Hamburg noch knapp 1 Mio. qm abgebaut werden. Dieses Reservoir dürfte dazu führen, dass austauschbare Flächen an
den klassischen Bürostandorten auch über diesen Zyklus hinaus zu günstigen Konditionen erhältlich sein werden.
Makroökonomische Überraschungen und Immobilienmärkte
Dr. Karsten Junius, Leiter Kapitalmarkt- und Immobilienresearch, DekaBank
Die Konjunktur läuft in den meisten Währungsräumen derzeit hervorragend. Diese
Entwicklung wird voraussichtlich auch 2008 noch anhalten. Beste Investitions-vor-aus
-setzungen folglich für die Immobilienmärkte möchte man meinen. Doch ganz so einfach ist das nicht. Der starke Anstieg der Immobilienpreise der vergangenen zwei
Jahre zeigt, dass der Aufschwung für viele Investoren nicht unerwartet kam. Schließlich wurden in Lon-don, Dublin und Madrid zuletzt sogar Anfangsrenditen unterhalb
der Finanzierungskosten akzep-tiert, was nur bei der Erwartung steigender Mieten
und Kapitalwerte noch gewinn-bringend sein kann.
Für die weitere Entwicklung an den Immobilienmärkten ist daher nicht die Frage nach
dem Aufschwung an sich entscheidend, sondern ob der aktuelle Konjunkturaufschwung stärker oder schwächer ist als erwartet. Die Rolle von Erwartungen und
Hamburg: B2B mietet
10 300 qm Distributions- und Überraschungen ist an den Finanz-märkten ein wichtiges Thema seit NobelpreisträBürofläche, Unisped Logis- ger Eugen Fama die Informationseffizienz von Kapitalmärkten diskutiert hat.
tik mietet 8 000 qm Fläche
Das bedeutet, dass rationale Investoren alle vor-handenen Informationen in den von
im AMB Altenwerder Distri- ihnen gezahlten Preisen berücksichtigen. Nur unerwartete neue Informationen
bution Center 1 von AMB
können daher Kursveränderungen auslösen. Dies führt dazu, dass beispielsweise
Property.
der Aktienkurs eines Unternehmens auch fallen kann, nachdem es einen Rekordgewinn veröffentlicht hat, nämlich genau dann, wenn ein noch höherer Gewinn von AnaMünchen: Bach, Langheid lysten erwartet worden war.
& Dallmayr mietet 1 000
An den Immobilienmärkten verbreiten sich Informationen langsamer als auf den
qm Bürofläche im Karolinen Finanzmärkten. Wir konnten daher herausfinden, dass überraschende makroökonoKarree von AMB Generali
mische Entwicklungen auf den Immobilienmärkten auch eine längere Wirkung haben
und Hines.
als auf den Finanzmärkten.
Dresden: Engel und Völker
vermittelt für 8 Mio. Euro ein
Objekt in Desden-Striesen
von einer deutschen Objektgesellschaft an einen deutschen Initiator.
Wir haben daher in Tabelle 1 (siehe nächste Seite) für einige wichtige Länder die
makroökonomischen Überraschungen der Vergangenheit und die prognostizierte
Überraschung für das aktuelle Jahr zusammengestellt. Als „Überraschung“ bezeichnen wir die Differenz des tatsächlichen Wachstums von dem am Jahresanfang von
Banken und Forschungsinstituten erwarteten Wachstum.
In den Spalten 2 – 4 finden sich die Wachstumsüberraschungen für verschiedene
vergangene Zeitabschnitte. In Spalten 1 zeigen wir zum Vergleich das tatsächliche
durchschnittliche Wachstum des Bruttoinlandsprodukts (BIP) von 1993-2006. Spalte
Mailand: Commerz Grund- 5 weist die von uns aktuell prognostizierte Wachstumsüberraschung aus – also die
Wachstumsprognose der DekaBank im Juni 2007 abzüglich der Consensusbesitz erwirbt für 60 Mio.
Prognose vom Januar 2007. In Deutschland überwogen zwischen 1993 und 2005
Euro eine Bürogebäude im
negative BIP-Überraschungen, was mit einer schlechteren Performance des ImmoBüroquartier Bicocca. Das
bilienmarktes einherging als in den meisten anderen europäischen Ländern. 2006
Objekt ist voll vermietet.
konnte das Wachstum bereits positiv überraschen und für 2007 erwarten wir
eine Wachstumsüberraschung von 1,0 Prozentpunkten, was eine starke ImmoMünchen: PAI Partners
bilienmarktperformance in diesem Jahr erklären dürfte.
mietet 220 qm Bürofläche in
Für die Immobilienmärkte bedeutsam ist auch die Inflationsentwicklung, da sie einen
der Luisenstraße/Karlstraße
hohen Erklärungsgehalt für die Mietentwicklung hat. Auch hier überwogen in
über Colliers Schauer &
Deutschland negative Inflationsüberraschungen bis 2005 und positive im letzten Jahr.
Schöll.
Nr. 142, 24. KW, 15.06.2007, Seite 14 von 24
Tatsächliche Realisationen und Überraschungen der Wachstumsraten des
Bruttoinlandsprodukts und der Inflationsrate
Inflation
BIP
Überraschung*
Überraschung*
Tatsächlich
Tatsächlich
Ø 1997-2006 Ø 1997-2006 2005 2006 2007P Ø 1997-2006** Ø 1997-2006** 2005 2006 2007P
Deals Deals Deals
Köln: Rewe mietet 24 153
qm Bürofläche in der Stolberger Straße über Urbis
Asset Management und
Greif & Contzen.
Deutschland
Belgien
Dänemark
Frankreich
Italien
Niederlande
Österreich
Polen
Portugal
Schweden
Spanien
Tschechien
Ungarn
UK
USA
1,50
2,28
2,05
2,18
1,43
2,55
2,24
4,20
2,20
3,11
3,82
2,76
4,74
2,82
3,21
-0,30
0,13
-0,20
0,02
-0,24
0,30
0,12
-0,09
0,13
0,36
0,88
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1,05
0,26
0,33
-0,33
-0,80
0,90
-0,43
-1,42
-0,32
-0,40
-1,43
-1,60
-0,23
0,86
2,03
0,42
-0,69
-0,08
1,11
0,98
0,71
0,25
0,63
0,89
1,06
1,37
0,19
1,51
0,78
1,61
-0,37
0,68
-0,08
1,00
0,30
-0,30
0,30
0,50
-0,30
0,60
1,80
0,50
0,60
0,70
0,60
0,50
0,20
0,10
1,46
1,86
1,91
1,53
2,16
2,24
1,68
5,89
2,88
1,06
2,87
3,89
8,61
2,15
2,54
-0,12
0,06
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0,00
0,07
0,10
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0,17
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0,24
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1,00
0,00
-0,02
-0,08
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-1,20
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0,57
-0,62
-1,03
0,42
0,91
-0,01
-0,44
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-0,05
0,02
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0,20
0,70
Bottrop/Herford: Mayersche Buchhandlung eröffnet * Die Überraschungen ergeben sich aus den tatsächlich realisierten BIP- und Inflationswerten minus der im Jan.
eines Jahres durch Consensus Economics in Form einer Expertenbef. ermittelten Erwartungen für das laufende Jahr
350 qm Ladenlokal an der
Hochstraße in Bottrop sowie ** Durchschnittswerte für UK für 2002 - 2006.
Für 2007 werden als tatsächliche Realisationen von BIP und Inflationsrate die Prognosen der DekaBank angesetzt.
800 qm Verkaufsfläche in
der Bäckerstraße in Herford Die Spalten 6 – 10 in Tabelle 1 stellen daher die historischen und für dieses Jahr
über Lührmann.
prognostizierten Inflationsüberraschungen dar.
Düsseldorf: Regus eröffnet
vier neue Business Center in
Südafrika, Kenia und Nigeria. Regus ist damit auf dem
afrikanischen Kontinent insgesamt an 15 Standorten
präsent.
München: VF Germany
mietet 600 qm Bürofläche in
der Wilhelm-WagenfeldStraße von der Deka über
Colliers Schauer & Schöll.
2006 ergaben sich die größten Wachstumsüberraschungen in Schweden, Dänemark,
Tschechien, Deutschland und Österreich. 2007 erwarten wir positive Überraschungen erneut in Deutschland, Österreich und Schweden sowie Polen. Wer positive
Immobilienmarktüberraschungen sucht, sollte aus makroökonomischer Perspektive
sich in diesen Ländern auf Objektsuche begeben. Aufgrund der von uns prognostizierten Inflationsüberraschungen könnten sich in Österreich, Tschechien, Portugal
und den USA noch unerwartet Steigerungen bei der Mietentwicklung ergeben.
Comfort Retail-Report - Einzelhandel in der Klemme zwischen Polarisierung und Profilierung
Einzelhandelsspezialist Comfort sieht in seinem aktuellen Comfort Retail-Report den
Einzelhandel in Deutschland in der Zange zwischen Polarisierung und Profilierung.
Düsseldorf: Sixty erwirbt
Wir haben Ihnen die wichtigsten Entwicklungen und Trends, die der Münchener Comdas 2 000 qm große Büroge- fort-GF Manfred A. Schalk herausgearbeitet hat, zusammengefasst. Vorab: Trotz
bäude Maki Solitaire in der
aller Positionierungsprobleme scheinen die traurigen Jahre des Einzelhandels zuSpeditionstrasse über Colnächst vorbei zu sein. Der schwache deutsche Markt hat die Wettbewerbsfähigkeit
liers Trombello Kölbel.
der deutschen Händler im internationalen vergleich drastisch erhöht. In Deutschland
werden neue Ideen ausprobiert. Die Händler sehen wieder Chancen. Gleichzeitig ist
Frankfurt: Sitq erwirbt ne- Deutschland für die internationalen Filialisten allein schon aufgrund seiner Größe ein
ben den kürzlich erworbenen interessanter Markt. Von den aktuellen Trends profitieren aber vor allem die Toplagen
Gebäuden A und B auch das der Einkaufsmetropolen. Eindeutige Erfolgsrezepte gibt es aber nicht. Im Gegenteil:
Die Erfolgreichen reüssieren sogar mit völlig konträren Konzepten. In 2. Lagen oder
Gebäude C des Investment
Banking Centers. Blackstone schwächeren Städten bleibt der Druck bestehen und könnte sich sogar verschärfen.
veräußerte das 30 Stockwer- In den hoch frequentierten 1a-Lagen der Metropolen rechnet Comfort mit einem anke Objekt in der Theodorhaltenden Mietpreiswachstum. Dies könnte mit den Recherchen von CB Richard
Heuss-Allee für 150 Mio.
Ellis (siehe Artikel auf Seite 17) korrespondieren. Hier liegen die deutschen Städte
Euro.
weit unter den internationalen Metropolen, die leicht die Doppelte oder dreifache Miete einspielen. Schwach sieht Schalk dagegendie B- und C-Lagen und auch schwächere A-Lagen in unattraktiven Städten. Hier muss von einem anhaltenden, zum Teil
wohl auch dramatischen Rückgang der Mieten ausgegangen werden.
Nr. 142, 24. KW, 15.06.2007, Seite 15 von 24
Deals Deals Deals
Berlin: Eine Steuerberatungsgesellschaft mietet 560
qm Bürofläche in der Zimmerstraße von der TLG über
Dr. Lübke.
Berlin: Das H&M Premiumkonzept COS eröffnet
900 qm Ladenlokal am
Hackeschen Markt über
Kemper´s.
Diesen Aspekt der Dichotomisierung des Einzelhandelsmarktes hat Ihnen der
Autor in „Der Platow Brief“ bereits 1996 herausgearbeitet. Das Statement des
Autors bei Platow von damals gilt noch heute: „Ein kontinuierliches Flächenwachstum
von 2-3% kann bei insgesamt undynamischen Konsum, schwacher Demographie
und Verringerung des flächenorientierten Anteils der Konsumausgaben am Gesamtkonsum auf Grund der Reifung der Volkswirtschaft und der neuen Konkurrenz
des serviceorientierten Handels zum Beispiel durch das Internet auf Dauer nicht
gut gehen.“ Lediglich die Erlebnis versprechenden Toplagen oder Erlebnis-Center
können dem Trend standhalten. Unsere damals noch theoretische Platow-These
ist heue datenmäßig untermauert.
Letztes Jahr stiegen die Mieten lt. Comfort für erstklassige kleine Ladenlokale zwischen 80 und 120 qm um 3,8%. Dieser Wert hat allerdings für Schalk nur einen statischen Wert, da die Entwicklungen so unterschiedlich waren, dass keine generellen
Linien auszumachen war. Die Betrachtung der einzelnen Standorte hat vorrangiges
Interesse. Die Qualitäten von Einzelhandelsflächen klaffen immer weiter auseinander.
Die ländlichen Regionen in Deutschland
Durchschnittliche Ladenmiete in 1A-Lage in Deutschland
Durchschnitt aller 164 von COMFORT untersuchten Einkaufsstraßen
haben sinkende Bevölkerungszahlen.
Ballungsräume nehmen dagegen zu.
Überdurchschnittlich
profitieren Metropolregionen.
67,5
67
66,5
66
65,5
München: Die ILG veräußert ILG Fonds Nr. 15 Objekt an TMW Property
Group. Das Objekt ist für 15
Jahre an Rewe vermietet. Die
Gesamtrückflüsse betragen
nach 20 Jahren Laufzeit
knapp 300%, die Rendite ca.
7,6%.
Bremen: Trendy mietet 375
qm Einzelhandelsfläche in
der Hutfilterstraße über
Brockhoff & Partner.
durchschnittliche
Ladenmiete
in Deutschland
65
64,5
Auffallend ist dennoch, dass den langen Jahren der Stagnation erstmals in ein
Jahr mit Wachstum
folgt.
Innenstädte
erleben eine Renaissance als Wohn- und Konsumstandorte. Der filialisierte Einzelhandel hat das erkannt
und drängt auf breiter Front quer über alle Formate wieder verstärkt in die Toplagen
der gesuchten Städte. Davon profitieren auch attraktive, baulich integrierte Shopping
Center, die gleichfalls im Fokus der expansionswilligen Filialisten sind. Auf der Verliererseite befinden sich nach Beobachtungen von Comfort vorrangig strukturell belastete Städte und Gemeinden auf der einen Seite bei den Standorten sowie abgeschwächte Neben- und Streulagen innerhalb der einzelnen Standorte.
64
63,5
63
2001
2002
2003
2004
2005
2006
* Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2006 und auf ein
standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal von 80 bis 120 m² reiner EG-Verkaufsfläche mit mindestens sechs Metern Schaufensterfront,
ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte.
Quelle: COMFORT Marktbericht 2006/2007
Darmstadt: Victaulic mietet
im 13 500 qm großen Logic- Daraus erarbeitet Comfort einige Thesen. Auslandsmärkte gewinnen für die großen
deutschen Einzelhandelsketten zunehmend an Bedeutung. Asien, der Mittlere Osten,
park in DarmstadtZentral- und Osteuropa locken mit hohen Wachstumsraten. Dennoch bleibt – wie
Weiterstadt.
auch die Ansicht der gesamten internationalen Immobilienwirtschaft bestätigt –
Deutschland ein international attraktiver Standort allein aufgrund seines Volumens.
Berlin: Orco hat gemeinsam Ausländische Filialisten drängen nach Deutschland.
mit Morgan Stanley für 302
Gleichzeitig nimmt die Vertikalisierung der Produktionsstufen im Einzelhandel zu. EinMio. Euro die Gewerbesiedzelhandelsunternehmen integrieren erfolgreich die Vorstufen der Wertschöpfungsketlungsgesellschaft GSG erte in ihren Konzepten. Klassische Hersteller suchen dagegen den direkten Kontakt
worben.
zum Kunden und werden so selbst zu Einzelhändlern. Die Beschränkung auf einzelne Absatzkanäle ist aufgehoben. Angesagt ist Nutzung mehrer Absatzkanäle wie traditioneller Fachhandel, eigene Flagshipstores, Partnerstores, Factory-Outlet-Center
Köln: Vivacon veräußert
oder Internet sind zu Selbstverständlichkeit geworden. Die großen Matadore profitie5 662 Wohneinheiten mit
ren dabei von immer zunehmenden Restriktionen im Planungsrecht. Davon profitiert
einer Gesamtfläche von
auch die Innenstadt, da Genehmigungen auf der grünen Wiese zunehmend schwieri356 000 qm für 220 Mio.
ger zu bekommen sind.
Euro an einen unbekannten
Käufer.
Verlierer und Gewinner: Die traditionellen, Inhabergeführten Fachgeschäfte, sind
oftmals ohne Chance gegenüber den vertikal aufgestellten Filialisten. Gleichzeitig
streben die Kauf- und Warenhäuser, die im Moment oft noch zwischen den zukunftssicheren Stühlen positioniert sind, gleichfalls eine Neupositionierung an. Beispiel
Nr. 142, 24. KW, 15.06.2007, Seite 16 von 24
könnte die Premium Group von Karstadt sein. Ähnliches plant Konkurrent Kaufhof mit
der Schaffung von 12 sog. Weltstadthäusern. Der Alexanderplatz ist der KaufhofPrototyp. Unter den Gewinnern finden sich auch wieder die Luxusanbieter. Die pressewirksame, ausschließliche Orientierung am Preis wird laut Comfort zukünftig wieder anderen strategischen Ansätzen weichen. Erlebnis- und Wohlfühlqualität,
„Convenience“, Design, Beratung und Service gewinnen an Bedeutung.
Inzwischen haben sich eine Reihe expansive und erfolgreiche, aber auch gegenläufige Trends herausgearbeitet. Die Zahl der Nischenanbieter wie zum Beispiel Gummibären- oder Zahnpflege-Shops nehmen zu. Viele Ketten diversifizieren mit eigenen
Berlin: Ciref hat vier Super- Marken in ein gehobenes Genre. Bestes Beispiel ist Marktführer Hennes & Mauritz
mit COS Collection of Style, H&M „Man“ und „Beauty“. Gleichzeitig weiten jedoch emärkte für 21 Mio. Euro in
tablierte Händler ihr Kerngeschäft aus. Beispiel ist wiederum Hennes & Mauritz, die
Aachen, Bunde und Uelzen
erworben. Die Nettoanfangs- im laufenden Jahr in weltweit 200 Filialen den Schuhverkauf gestartet haben. Andere
Unternehmen haben sogar den regelmäßigen Sortiments- oder Themenwechsel zum
rendite beträgt 7,6%.
Geschäftszweck erhoben. Butlers, Strauss Innovation oder Tchibo setzen auf dieses Konzept. Gegenbeispiel bleibt aber Manufactum, die immer noch ca. 8 500
München: Patrizia erwirbt hochwertige Produkte aus verschiedenen Sortimentsbereichen anbieten. Im Textilfür 10,5 Mio. Euro 700 Woh- handel gewinnen Mono-Markenflächen immer mehr an Bedeutung.
nungen im Norden MünNach 30 Jahren kommen auch Banken in die 1a-Lagen zurück. Sie hatten seit den
chens. Die Wohnungen ha70er Jahren sonst eher Thesen des „over banking“ bzw. der Defilialisierung vertreten.
ben eine Gesamtmietfläche
von 30 000 qm. Verkäufer ist Comfort führt Beispiele Citibank, Deutsche Bank oder auch das belgische Bankhauses Fortis auf. Die Belgier wollen in deutschen 1a-Lagen bis 2009 rund 130 sog. credie Bundesanstalt für Imdit shops unter dem Markennamen Credit4me eröffnen.
mobilienaufgaben.
Deals Deals Deals
Interessant ist, dass auffallend viele polnische Textilhersteller, größtenteils vertikale
Budapest: Catalyst Capital Anbieter, in jüngster Zeit ebenfalls mit großem Engagement auf den deutschen Markt
erwirbt für 27 Mio. Euro drei treffen. Expansionsstart findet regelmäßig in Berlin statt. Beispiele sind die Modemarken Diverse, WLC und Carry, Smyk oder auch die Schuhmarke Gino Rossi.
Logistikimmobilien. Der
Komplex entsteht auf einem Gleichzeitig bewähren sich filialisierte Gastronomiebetriebe wie Starbucks, Block78 000 qm großen Gelände.
house oder auch Maredo und Subway. Die Gesundheit darf natürlich nicht zu kurz
Verkäufer ist Mocca Negra kommen. Filialisierte Bio-Ketten wie Basic, Alnatura oder Erdcom expandieren auf
Rt..
zunehmend größeren innerstädtischen Flächen. Sortimentsbreite und ein Schwerpunkt auf Convenience sollen den Erfolg sichern.
Köln: Polis erwirbt 3 700
Nach langen Jahren des Klagens über schlechte Konjunktur rüstet sich der Einzelqm großes Büro- und Gehandel mit neuen Ideen. Optimale Projektionsflächen sind die 1a-Lagen der Innenschäftshaus mit der Stadtstädte. Aus dem Grund sieht Schalk zunehmende Nachfrage bei den Toplagen. Allersparkasse Köln/Bonn als
dings werden vor allem die gefragten Metropolen und Großstädte hiervon profitieren.
Hauptmieter über DB Immobilien.
Leipzig: TLG errichtet bis
Ende 2008 ein neues 189
Zimmer Hotel in der Nikolaistraße im Auftrag der Motel One. Die Nutzfläche des
Hotels soll bei 5 550 qm
liegen.
Düsseldorf: Jack Wolfskin
eröffnet neue Einzelhandelsflächen in Düsseldorf, Ratingen und Recklinghausen. In
den Schadow-Arkaden eröffnet Wolfskin 100 qm, in der
Düsseldorfer Straße in Ratingen 90 qm sowie in der Große Geldstraße in Reckling-
Cushman & Wakefield: Anwaltskanzleien pushen europäischen Büromarkt
Constanze Wrede, Chefradakteurin „Der Immobilienbrief“
London, Paris, Amsterdam, Frankfurt und Brüssel sind
die begehrtesten Standorte für Anwaltskanzleien. Auf
diese 5 Standorte entfielen mit 251 400 qm rund 83%
aller von Kanzleien gemieteten Büroflächen in Europa.
Gegenüber dem Vorjahr ist das laut der jüngsten Untersuchung „Legal Business Briefing“ von Cushman &
Wakefield (C&W) Deutschland ein Plus von 6%. Insgesamt haben im vergangenen Jahr europäische Kanzleien 299 940 qm angemietet (+22%).
London war für die Kanzleien im vergangen Jahr am
attraktivsten. Allein in der britischen Metropole wurden
mit knapp 110 000 qm 61% mehr als im Vorjahr vermietet. Insgesamt sind 10,5% der Londoner Büroflächen von Rechtsberatern angemietet. In Amsterdam
Europ. Kanzleien-Flächenumsatz
2005/2006 in qm
Rang
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
Stadt
2006
2005 Veränd.
London
109.362 68.028 60,76%
Paris
58.334 43.318
34,7%
Amsterdam 37.645 19.266
95,4%
Frankfurt
24.050 37.990 -36,7%
Brüssel
22.016 21.062
4,5%
Moskau
8.612 11.365 -24,2%
Lissabon
8.426
648 1200,3%
Warschau
7.031 10.950 -35,8%
Prag
5.181
2.761
87,6%
Mailand
4.450
6.500 -31,5%
Glasgow
4.099
3.585
14,3%
Madrid
3.322
3.401
-2,3%
Barcelona
2.767
7.136 -61,2%
Budapest
2.190
4.858 -54,9%
Edinburgh
1.300
5.497 -76,4%
Rom
1.155
0 100,0%
Gesamt
299.940 246.365
21,7%
Quelle: Cushman & Wakefield
Nr. 142, 24. KW, 15.06.2007, Seite 17 von 24
Deals Deals Deals
Frankfurt: Ein Beratungsund Bildungszentrum für
Frauen mietet 640 qm Bürofläche in der Höhenstr. über
Colliers Schön & Lopez.
Dreieich-Dreieichenhain:
DHL mietet 8 500 qm Logistikimmobilie in der Landsteiner Straße über Jones Lang
LaSalle.
sind es immerhin 7,6% und 5,9% in Lissabon. In den anderen europäischen Städten
haben die Kanzleien allerdings nur einen Anteil von knapp über 2%. Zurückhaltend
waren dagegen die Anwälte in Frankfurt. Mit 24 000 qm haben sie über ein Drittel
weniger als im Vorjahr gemietet. Laut C&W liegt es daran, dass Deutschland nicht
monozentrisch ist, sondern viele Kanzleien lediglich an Blue Chip Qualität interessiert
sind und so auch z. B. München ein ernsthafter Wettbewerber für Frankfurt ist. Die
größte Anmietung in Frankfurt lag bei 4 200 qm durch die Kanzlei Beiten Burkhardt
im Westhafen-Tower. Mit 22 000 qm als größte Vermietung an die Kanzlei De Brauw
Blackstone Westbroek hat Amsterdam schon deutlich mehr zu bieten. In der holländischen Metropole verdoppelte sich sogar die Vermietung an Kanzleien im letzten
Jahr. Bei der größten Vermietung geriet sogar London an die zweite Stelle. Hier mietete Eversheds knapp 15 400 qm in der Woodstreet. In Brüssel war Stibbe mit 8 500
qm der größte Mieter.
CB Richard Ellis - Fifth Avenue ist teuerster Standort für den
Einzelhandel
CB Richard Ellis vergleicht in seinem aktuellen Einzelhandelsführer, der die Transparenz auf dem weltweiten Markt für Einzelhandelsstandorte erhöhen soll, insgesamt
82 Standorte in 46 Ländern. Darunter befinden sich Peking, Shanghai und Hong
Viersen: Redevco erwirbt
Kong ebenso wie Sydney, Melbourne und Brisbane, Neu Delhi und Jakarta, Buenos
Wohn- und Geschäftshaus
mit 500 qm Einzelhandelsflä- Aires sowie die wichtigsten Einkaufsmetropolen in Nordamerika und Europa.
che in der Hauptstraße 35.
Für eine 200 qm große Fläche müssen an der Fifth Avenue in New York 950 Euro/
Alleinmieter ist Kenvelo.
qm/ Monat bezahlt werden. In der Madison Avenue sind es immerhin noch 760 Euro.
Nürnberg: SEB erwirbt für
28 Mio. Euro das 8 700 qm
große Büro- und Geschäftshaus Parcside von Haffer +
Hermes. Das Gebäude ist zu
rund 90% vermietet.
München: Ein Hersteller
von Lösungen für Geschäftsprozess-Management mietet
1 300 qm Bürofläche über
Atisreal.
Laut CBRE ist New York damit der teuerste Standort der Welt. Auf dem aus unserer
Sicht überraschenden 2. Platz folgt die Toplage Hong Kongs (Tsim Sha Tsui) mit 540
Euro. An der Champs Elysées in Paris müssen immerhin in der Spitze 500 Euro/qm/
Monat über die Vermietertheke gereicht werden. Dagegen nimmt sich die Frankfurter
Zeil bei der angenommenen Ladengröße mit einer Spitzenmiete von 180 Euro eher
bescheiden aus. Laut CBRE ist das aber immerhin Deutschlands teuerste Lage. In
der Kaufingerstraße in München müssen „nur“ 170 Euro und in der Spitaler Straße
150 Euro bezahlt werden. Allerdings sind die Ladenflächen, für die in Deutschland
absolute Spitzenpreise bezahlt werden, kleiner. Bei uns ist die 100-qm-Fläche die
teuerste. Hier erzielen die deutschen Standorte gleichermaßen 250 Euro.
LBS - Trendwende auf den deutschen Wohnungsmärkten
Christina Winckler, Korrespondentin „Der Immobilienbrief“ Frankfurt
München: UBS erwirbt
9 800 qm großes AltstadtPalais von Accumulata und
LBBW. Das Gebäude soll im
Sommer 2008 fertig gestellt
sein. Colliers Schauer &
Schöll vermittelte den Deal.
Nach einer zehnjährigen Schwächeperiode sehen die Experten der Landesbausparkassen (LBS) Anzeichen für eine Trendwende an den deutschen Wohnungsmärkten. Die Nachfrage nach gebrauchten Eigenheimen und Etagenwohnungen nehme bereits spürbar zu. Die Preise würden deshalb demnächst merklich ansteigen, zumal es noch keine Anzeichen für eine Angebotserweiterung beim Neubau
gäbe. Dies sind die wichtigsten Kernaussagen der Wohnungsmarktanalyse 2007.
Basis der Veröffentlichung ist die aktuelle Umfragen bei den LBSImmobiliengesellschaften (LBS-I) und den Sparkassen. Mit mehr als 23 000 vermittelten Objekten im Wert von über 3,5 Mrd. Euro (2006) sind die Immobilien- Töchter der
Potsdam: DB Immobilien
LBS unverändert die größte Maklergruppe Deutschlands. Sie berichten jeweils im
vermittelte 1 000 qm BüroFrühjahr über die aktuelle Angebots-, Nachfrage- und Preissituation für die wichtigsfläche in der Behlertstraße an ten Wohnungsmarktsegmente in über 630 Städten Deutschlands.
einen Softwarehersteller soDie aktuellen Daten bestätigen die Unterschiede bei den Preis bestimmenden Faktowie 1 150 qm Fläche an ein
ren für Wohneigentum. So seien etwa in den wirtschaftsstarken Ballungszentren,
Rehabilitationszentrum.
nicht nur in München und Stuttgart, Wohnungen wieder Mangelware geworden. Dagegen gibt es in den strukturschwachen Gebieten West- und Ostdeutschlands immer
noch Leerstände bei schlechten Objekten, aber auch eine spürbare Nachfrage nach
attraktiven, bezahlbaren Häusern.
Nr. 142, 24. KW, 15.06.2007, Seite 18 von 24
Auch in diesem Jahr stehen auf der Beliebtheitsskala ganz oben frei stehende Einfamilienhäuser. An der Spitze der bundesdeutschen Preisskala liegt laut LBSImmobilienspiegel wie schon im Vorjahr die hessische Landeshauptstadt Wiesbaden.
Auf Platz 2 folgt München vor Konstanz und Heidelberg.
Deals Deals Deals
Bad Schönborn: Halverton
Real Estate erwirbt für 5,25
Mio. Euro einen Gewerbepark in der Ewald-RenzStraße mit insgesamt 14 200
qm Nutzfläche. Verkäufer ist
ein regionales Grundstücksunternehmen. Nai apollo
vermittelte den Deal.
Annähernd eine halbe Million Euro kosten Objekte in anderen west- und südwestdeutschen Großstädten wie Essen (500 000), Frankfurt (490 000), Stuttgart (480 000)
und Düsseldorf (450 000). Die teilweise erhebliche Attraktivität der Umlandgemeinden zeigt sich daran, dass Objekte in den Taunusvorstädten wie Bad Homburg und
Hofheim mit 600 000 Euro um 20 höher liegen als in Frankfurt.
Noch keine Erholung sieht die LBS hingegen beim Neubau von Reihenhäusern. Hier
gehen sie unverändert von einer rückläufigen Nachfrage aus, die mit einer weiteren
Abschwächung der Neubautätigkeit verbunden sei. Dies gelte insbesondere für Ostund Norddeutschland.
Bei neuen Eigentumswohnungen erwartet die LBS vielerorts eine Stabilisierung von
Angebot, Nachfrage und Preisen. Im Wesentlichen entstünden sie an touristisch interessanten Standorten sowie in Ballungsräumen. Dort gelte Stockwerkseigentum als
geeignete, preisgünstige Alternative für die knappen Eigenheimangebote. Die qmPreise liegen in der Spitze unverändert bei 3 250 Euro in Garmisch-Partenkirchen,
gefolgt von Starnberg mit 3 100 Euro. München, die Großstadt mit dem höchsten
Hamburg: Wachovia Bank Preisniveau für Eigentumswohnungen, liegt mit 3 000 Euro auf dem gleichen Preisnimietet 330 qm Bürofläche im veau wie die Bodensee-Stadt Überlingen.
Citterio-Haus, Neuer Wall
Ruhrgebietsmetropolen wie Duisburg, Essen oder Dortmund weisen allerdings gevon der Norddeutschen
nauso wie die norddeutschen Zentren Bremen und Hannover mit 1 600 bis 1 850 EuGrundvermögen über CB
ro/qm ein deutlich niedrigeres Preisniveau aus.
Richard Ellis.
Bei gebrauchten Eigentumswohnungen wird mit Ausnahme des Nordens eine stabile
und teilweise wieder wachsende Nachfrage festgestellt. Das gleichzeitig zunehmende
Herford: ProLogis vermie- Angebot aus dem Bestand drücke aber noch auf die Preise. Derzeit betrage der Abtet 22 100 qm Logistikfläche schlag für gebrauchtes Etagen-Eigentum im Vergleich zum Neubau rund 30%.
an Loewe im Gewerbe Park Alle Anzeichen, so die LBS, sprechen für den Beginn einer durchgreifenden Wende
OWL.
auf den deutschen Wohnungsmärkten in den kommenden Monaten. Wohneigentum,
auch als Vorsorge für das Alter, erfreue sich unverändert großer Beliebtheit. Bislang
habe das verhaltene Wachstum und die schlechte Beschäftigungslage viele Bürger
München: Warburgnoch davon abgehalten, sich eigene vier Wände anzuschaffen. Da der Aufschwung
Henderson erwirbt das
an Breite gewinne, werde es unweigerlich zu einer flächendeckend steigenden Nach17 000 qm große Münchener frage kommen. Die LBS beruft sich dabei auf Erfahrungen aus den Nachbarländern,
Verwaltungsgebäude der
in denen durch anhaltendes Wirtschaftswachstum sich in den letzten zehn Jahren die
Arag. Die Arag mietet die
Wohnimmobilienpreise vielfach verdoppelt haben.
Immobilie für den Zeitraum
von zwei Jahren zurück.
Kesselsdorf: Ein Technologieunternehmen mietet 2 900
qm Büro- und Produktionsfläche am Zschoner Ring
von Richter + Fenzel über
Dr. Lübke.
Mailand: Die Commerz
Grundbesitz Gruppe erwirbt für 60 Mio. Euro ein
23 000 qm großes Bürogebäude. Das Objekt ist vollständig an einen Telefonnetzbetreiber vermietet.
PWC – Osteuropa rückt näher an den Westen
André Eberhard, Redakteur „Der Immobilienbrief“
2006 wurden 77 Mrd. Euro in den europäischen Immobilienmarkt investiert. Mit 27
Mrd. Euro bekam dabei London das größte Stück vom Kuchen ab. Der Großteil des
Investitionsvolumens in den CEE-Länder floss, lt. einer Studie von Price Waterhouse Coopers (PWC), in den vergangenen Jahren nach Polen, Ungarn und der Tschechischen Republik. 45% aller Investitionen entfielen dabei auf Büroobjekte; rund 95%
davon lagen in den Hauptstädten. Aufgrund des hohen Wirtschaftswachstums (2,8%)
und den guten prognostizierten Zukunftsaussichten bleibt die Flächennachfrage auch
in den osteuropäischen Ländern ungebrochen.
Wirtschaft: In Tschechien stieg das BIP 2006 um 6%. Für 2007 und 2008 geht
PWC von einem Wachstum von 5,1% bzw. 4,7% aus. Das Wirtschaftswachstum in
Ungarn entwickelte sich im Jahr 2006 relativ stark und stieg auf 4%. Dieser Anstieg
ist auf die erhöhten staatlichen Ausgaben und die Nettoexporte zurückzuführen. 2007
könnte das Wirtschaftswachstum aufgrund von Steuer- und Preisanstiegen sowie
sinkenden Investitionen auf 2,4% fallen. Das Wirtschaftswachstum in Polen hat sich
im Jahr 2006 aufgrund des steigenden Eigenverbrauchs und der starken Investitionstätigkeit aus positiven Unternehmensgewinnen auf 5,2% erhöht.
Nr. 142, 24. KW, 15.06.2007, Seite 19 von 24
Inflation: Die Inflationsrate erreichte 2006 in ganz Europa einen Wert von 2,2%. Erst
2008 soll die Inflationsrate auf 1,9% sinken. In Tschechien lag die Inflationsrate bei
2,4%, in Ungarn bei 3,9% und in Polen bei vergleichsweise geringen 1,4%. Es wird
jedoch erwartet, dass die Inflation durch schlechte Ernte, steigenden Ölpreis und Arbeitskräftemangel in den kommenden Jahren leicht wächst.
Immobilienmarkt: Der Immobilienmarkt in Polen ist einer der konkurrenzfähigsten in
Mittel- und Osteuropa. Die Leerstandquote sank um 2,7%, die Neuvermietungen stieDeals Deals Deals
gen um 10,5% und das Neubauvolumen stieg um 55% auf 186 000 qm. Auf dem ungarischen Büromarkt konnten im ganzen letzten Jahr 18 Projekte fertig gestellt werden. Die Renditen blieben konstant bei 6,4%. Neue ausländische und ungarische
Rostock: Die UMW HolFirmen siedeln zunehBüromarkt in Osteuropa 2006
ding erwarb ein GeschäftsBestand Neuvermietung Rendite Spitzenmieten Neubau Leerstand
mend ihre regionalen
haus mit rd. 400 qm VerMio. qm
qm
%
€/qm/Monat
qm
%
Zweigniederlassungen in Prag
kaufsfläche von Privat über
1,9
253.000
5,7
19
163.000
8,9
Ungarn an. Der Büro- Budapest
1,8
209.000
6,4
18
190.000
12,6
Lührmann.
2,6
412.000
5,25
24
186.000
5,3
markt Prag scheint weit- Warschau
gehend West-Niveau er- Quelle: Price Waterhouse Coopers
Gelsenkirchen: LEG veräu- reicht zu haben. Die Renditen sinken weiter und die Nachfrage richtete sicher immer
mehr in Richtung Russland, Bulgarien und Rumänien. Spitzenreiter aller osteuropäißert 301 Wohnungen an die
Brack Capital in Gelsenkir- schen Städte bleibt weiterhin Moskau, das hinter London und Paris an dritter Stelle
bei den Neuvermietungen liegt.
chen-Erle.
Düsseldorf: WGF veräußert
79 Wohnungen an Standorten in Derendorf, Mörsenbroich und Wersten. Käufer ist ein internationaler
Bestandhalter.
Münster: Das 1 215 qm
große Objekt Salzstraße 4041 wurde von Privat an CitCor Retail Properties, ein
Gemeinschaftsunternehmen
der Corpus und Citigroup,
veräußert.
Düsseldorf: GermanInvest
vermittelte den Verkauf des
Maki-Solitär im Düsseldorfer Medienhafen an den italienischen Modekonzern
Sixty.
Allerdings erreichen Preise bzw. Renditen der Metropolen langsam westeuropäisches
Niveau, was Investoren dazu veranlasst, sich in anderen osteuropäischen Ländern
wie Rumänien oder Bulgarien nach geeigneten Objekten umzuschauen. Durch den
EU Beitritt Bulgariens ist es ausländischen Investoren mittlerweile auch möglich, auch
dort Grund und Boden zu erwerben.
Wie wir morgen wohnen werden - neue Trends zeichnen sich
heute schon ab
Frank Peter Unterreiner, freier Immobilienjournalist
(u. a. FAZ-Immobilienbeilagen)
Wohnen wird in Zukunft bunter, vielfältiger. Der Drang zur Individualität, die Fülle an
Lebensmustern wird sich auch an einer größeren Bandbreite von Immobilientypen,
Grundrissen und Ausstattungsvarianten niederschlagen. Ob junge oder junggebliebene alte Singles, Patchworkfamilien, kinderlose Doppelverdiener, Senioren-WGs, Wochenendpendler oder Mehrgenerationen-Familien, sie alle haben unterschiedliche
Ansprüche, auf die sich die Immobilienbranche einstellen muss - auch wenn die
Mehrzahl der Menschen weiterhin mit der klassischen Drei-Zimmer-Bad-WCWohnung klarkommt oder klarkommen muss.
Wachsen wird die Bedeutung moderner Technik im Wohnungsbau. Sie soll das Leben sicherer und komfortabler machen und Kosten sparen. Ein weiterer Trend ist die
Rückkehr der Menschen in die Innenstädte. Das Häuschen im Grünen verliert seinen
Nimbus als das Wohn-Nonplusultra schlechthin. Die Menschen wollen vermehrt urbanes Leben mit kurzen Wegen zu Läden, Kultureinrichtungen und zur Arbeit. Zu den
Aachen: Stefanel mietet 170
Rückkehrern in die Stadt zählen Senioren, denen das Haus nach dem Auszug der
qm Ladenlokal im DahmenKinder zu groß und die Autofahrt zum Supermarkt zu umständlich geworden ist ebengraben 20 über Jones Lang
so wie Familien, die von den Kommunen wieder als Zielgruppe entdeckt werden.
LaSalle.
Zurück in die Innenstädte: Einer Studie von Urban Land Institute und Price Waterhouse Coopers zufolge wird die Entwicklung innerstädtischen Wohnraums
Oberursel: In der Gablonzer eines der am stärksten wachsenden Immobiliensegmente sein. Die InnenstadtwohStraße konnten 3 700 qm
nung hat seit 2003 kontinuierlich in der Käufergunst zugelegt, ermittelte DB ImmobiBüroflächen langfristig ver- lien. Von einer neuen Urbanität und einer Trendumkehr der Stadtflucht der vergangemietet werden. Nai apollo
nen Jahrzehnte spricht die Arbeitsgemeinschaft Baden-Württembergischer
war für den Eigentümer der
Bausparkassen aufgrund der Ergebnisse einer Studie der Gesellschaft für Markt- und
Liegenschaft beratend tätig.
Absatzforschung (GMA).
Düsseldorf: Valtech mietet
850 qm Bürofläche in der
Bahnstraße über Colliers.
Mit neuen Formen des innerstädtischen Wohnens beschäftigen sich zunehmend die
Architekten. In Berlin erlebt das Townhouse - ein schmales, jedoch repräsentatives
städtisches Reihenhaus über vier bis fünf Etagen - eine zaghafte Renaissance. „Es
gilt für die Zukunft neue Modelle des Wohnens zu entwickeln, die urbane Qualitäten
Nr. 142, 24. KW, 15.06.2007, Seite 20 von 24
mit den Qualitäten des individuellen Wohnens im Grünen verbinden“, meint der
Schweizer Architekt Hans Zwimpfer. Seine Antwort nennt er „Pile up“, abgeleitet
vom englischen Wort für stapeln.
Deals Deals Deals
Husum: Mister+Lady
Jeans und Rossmann eröffnen Ladenlokale in Husum
über Lührmann. Mister+Lady mietet 370 qm und
Rossmann mietet 550 qm.
Hamburg/Bremen: World
Coffee eröffnet 140 qm Ladenlokal am Eppendorfer
Baum sowie 170 qm Ladenlokal an der Hutfilterstraße
über Lührmann.
Itzehoe: Rossmann mietet
630 qm Ladenlokal in der
Kirchenstraße 23 über Lorenz Real.
Die Idee vom gestapelten Einfamilienhaus soll die Großzügigkeit eines freistehenden
Hauses mit den Vorzügen einer städtischen Geschosswohnung verbinden. Die vorgefertigten Elemente mit offenen Raumstrukturen sollen zu mindestens dreigeschossigen Baukörpern mit Loftcharakter und privatem Außenbereich angeordnet werden.
Die hohen Räume ermöglichen Bauten mit einer großen Tiefe und bieten Eingeschossigkeit und uneingeschränkte Barrierefreiheit, wirbt Zwimpfer.
Erste „Pile up“-Bauten entstanden und entstehen in der Schweiz in guten innerstädtischen Lagen mit laut Zwimpfer optimaler Infrastruktur. Die Wohnungen in Zug beispielsweise sind zwischen 105 und 166 qm groß und kosten 763 000 bis 1,3 Mio.
Schweizer Franken und sind damit wahrlich kein Schnäppchen. Die Käufer sind zwischen 29 und 75 Jahre alt und in der Mehrzahl jüngere Paare oder Familien.
Nachbarschaftshilfe wird wichtiger: 51% der städtischen Bevölkerung glaubt, dass
Nachbarschaftshilfe zwischen Jung und Alt an Bedeutung gewinnen wird, das ergab
eine Umfrage der GfK im Auftrag des Verbands bayerischer Wohnungsunternehmen.
Fast 39% der Senioren möchten mit Menschen unterschiedlichen Alters in einer
Hausgemeinschaft zusammenleben, ermittelte eine Erhebung des Geographischen
Instituts der Universität Heidelberg im Auftrag von DB Immobilien.
Mehrgenerationenhäuser sind eine Antwort darauf. "Mehrgenerationenhäuser eröffnen Räume, die den Zusammenhalt der Generationen festigen“, sagt Bundesfamilienministerin Ursula von der Leyen. Mit veränderten Familienstrukturen schwänden
selbstverständliche Begegnungen der Generationen, die Weitergabe von Erziehungswissen und Alltagskompetenzen gehe verloren, aber auch Erfahrung und Hilfe
der älteren Generation für die mittlere und jüngere Generation blieben oft ungenutzt.
Ihr Ziel sei es, Mehrgenerationenhäuser als Drehscheiben für Dienstleistungen zu
etablieren, die Menschen verschiedenen Alters wirklich brauchen: Angefangen vom
Wäscheservice oder Computerkurs für Internetbanking über die Leih-Oma bis hin
zum Mittagstisch für Schulkinder. So entstünde ein generationenübergreifendes NetzSuhl: Comfort vermittelte
werk, in das sich jeder mit seinen Fähigkeiten einbringen könne. Darüber hinaus solle
zwei Mietverträge für das
Shopping-Center „Am Stein- ein Mehrgenerationenhaus mit örtlichen Unternehmen zusammenarbeiten.
weg“ an Cecil und One
Touch. Die Mietfläche beider Unternehmen beträgt
Hessisches Wirtschaftsministerium: Verbraucher können 13
insgesamt 275 qm.
Mrd. Euro an Stromkosten sparen
Christina Winckler, Korrespondentin „Der Immobilienbrief“ Frankfurt
Regensburg: Hunkemöller
mietet 470 qm Ladenlokal in Die Preise für Strom sind für Verbraucher in den letzten Jahren enorm gestiegen. Als
der Weiße-Lilien-Straße über Gegenmaßnahme hilft nur: Stromkosten sparen oder Preise der Anbieter vergleichen.
stores and concepts.
Das Hessische Wirtschaftsministerium ist nun aktiv geworden. Es bildete ein breites Bündnis aus Politik, Verbraucherschutz und Interessenvertretern der Mieter. Gemeinsam fordern sie Stromkunden auf, sofern möglich, den Stromanbieter zu wechMannheim: Develica
seln. Preise zu vergleichen spare Geld. „Mit dem neuen Energiewirtschaftsgesetz
Deutschland erwirbt für 18
Mio. Euro fünf Bürogebäude können kleinere Stromanbieter, die keine eigenen Netze unterhalten, ihren Strom
kostengünstig zu den Kunden durchleiten“, empfiehlt Wirtschaftminister Alois Riehl.
mit einer Gesamtmietfläche
von 17 000 qm und garantiert Das Hessische Wirtschaftministerium hat zu dem Thema die Informationsbroschüre
„Niedrigere Strompreise – wechseln ist einfach“ herausgegeben. Allerdings zögerten
eine jährliche Miete von rd.
viele Verbraucher in Deutschland aus unbegründeter Sorge, den Stromanbieter zu
1,26 Mio. Euro.
wechseln. Riehl sieht darin die Auswirkungen einer – wie er meint – „gezielten Angstkampagne“ der Stromerzeuger aus den Jahren 1998 bis 2000. An der Qualität und
der Zuverlässigkeit der Stromversorgung ändere sich durch einen Wechsel von Tarif
Ludwigsfelde: Gagfah eroder Anbieter absolut nichts.
wirbt für 29,4 Mio. Euro
636 Wohnungen mit einer
Die Marktöffnung bei den Netzen sorge für günstigere Preise. Dies gehe aber noch
Nutzfläche von 37 000 qm
nicht weit genug. Als nächstes müsse die Wettbewerbsbeschränkung bei der Stroaus dem Bestand der städtimerzeugung beendet werden, fordert der Minister. Sie sei die Hauptursache für das
schen Wohnungsgesellinsgesamt zu hohe Strompreisniveau. „Notfalls müsse der Staat das Preistreiberschaft Märkische Heimat.
Nr. 142, 24. KW, 15.06.2007, Seite 21 von 24
Deals Deals Deals
Quartett der vier großen Stromerzeuger auflösen können. Das Bundeskartellamt
sollte die Stromkonzerne E.ON, RWE, Vattenfall und EnBW zwingen können, Kraftwerke an Konkurrenten zu verkaufen – etwa an Stadtwerke oder neue Anbieter“, so
Riehl. Des Weiteren äußerte er sich zuversichtlich, dass der Bundesrat seinem Antrag auf Senkung der Stromsteuer folgen werde. Zur Gegenfinanzierung sollen die
CO2-Verschmutzungszertifikate gegenüber den Stromerzeugern nicht länger verschenkt, sondern versteigert werden.
Die Verbraucherschutzzentrale Hessen hat festgestellt, dass das Preisniveau beim
Strom in Deutschland zu den höchsten in Europa gehöre. In Deutschland kostet die
Stuttgart: Copro hat für 11 Kilowattstunde im Durchschnitt 21 Cent, in der Schweiz dagegen nur 11,6 Cent und
Mio. Euro das Lloyd-Haus in in Frankreich 12,4 Cent. Lediglich die Preise in Italien (23,3), Dänemark (24,7) und in
der Schlossstraße von Gene- den Niederlanden (23,4) liegen höher fand die Energy Advice heraus.
rali erworben. Das Objekt
Die Verbraucherzentralen gehen davon aus, dass Privathaushalte und Betriebe jährhat eine Geschossfläche von lich 13 Mrd. Euro zuviel für ihren Strom zahlen. „Die Wechselbereitschaft und damit
5 200 qm.
der Wettbewerb sollen gefördert werden, um Druck auf die Preise zu erzeugen. Denn
die Macht der Verbraucher ist in einer wettbewerbsorientierten Marktwirtschaft immer
noch ein wichtiger Faktor“, konstatiert Jutta Gelbrich, geschäftsführender Vorstand
Dresden: Rankvale Euroder Verbraucherzentrale Hessen.
pean Property Partners hat
Auch der Mieterbund, Landesverband Hessen, appelliert an die Verbraucher, insfür 95 Mio. Euro das Seidbesondere
an die Vermieter, häufiger Stromtarife zu wechseln, um dem Nebenkosnitz-Center erworben. Das
tenanstieg entgegenzuwirken. Nach dem Betriebskostenspiegel 2004 reiche die
Center verfügt über 26 756
Spanne der Allgemeinstromkosten in einem Mietshaus in Hessen von monatlich 2 bis
qm Handels- und 7 360 qm
Bürofläche. Ankermieter ist zu 14 Cent pro Quadratmeter. Da die Nebenkosten inzwischen 30 bis 50% der gesamten Wohnkosten ausmachen, müsse jede auch noch so geringe Chance zum
Marktkauf.
Einsparen genutzt werden, lautet das Credo von Vorstandsmitglied Gert Reeh. Unterlasse der Vermieter wider besseren Wissens die Sondierung des Strommarktes
Berlin: Bestseller mietet 644 und führe dies zu überhöhten Stromkosten, könnten Mieter gegebenenfalls die Nebenkosten um den überhöhten Stromkostenanteil kürzen, so sein Fazit.
qm Bürofläche im zweiten
Bauteil des Bürogebäudes
„Königliche Direktion“ an
der Schönberger Straße über
Studie der Ecotec - Welche Städte machen den richtigen
Vivico.
Schritt?
Dortmund: Die Kassenärztliche Vereinigung Westfalen-Lippe mietet 6 100 qm
Bürofläche in der Kampstraße von Lanber über DoReal.
André Eberhard, Redakteur „Der Immobilienbrief“
Wie können Unternehmen von der zunehmenden städtischen Entwicklung in Europa
profitieren? Welche Städte unternehmen die richtigen Schritte? In welchen Städten
lohnt es sich zu engagieren? – Diese Fragen waren zentrales Thema eines Vortrags
von Jan Maarten de Vet von Ecotec aus Brüssel bei der ULI Europe Trends Conference im Hamburger Hotel Interconti. Maarten de Vert stellte zentrale Punkte der
noch nicht veröffentlichten Studie „State of the Euopean Cities Report“ vor, die von
Kamp-Lintfort: C&A mie- Ecotec, Ecorys, Nordregio und Eurofutures angefertigt wurde. Sie soll bei der Enttet 1 300 qm Verkaufsfläche scheidungsfindung des richtigen Standorts für Projekte und Unternehmen helfen. Die
im Neubau in der Moerser
Studie unterteilt die europäischen Städte in 3 Gruppen mit insgesamt 13 Typen. Die
Straße von Varsseveld.
erste Gruppe – International Hubs – sind internationale Metropolen mit großem globalen Einfluss. Die zweite Gruppe – Specialised Poles – beinhaltet Städte, die auf
dem Weg zu internationaler Bedeutung sind und die dritte Gruppe – Regional Poles –
Düsseldorf: Die Deutsche
können als mögliche Eckpfeiler zukünftiger wirtschaftlicher Entwicklungen angesehen
Annington hat für 179 Mio. werden. In der ersten Gruppe finden sich mit München und Hamburg auch zwei deutEuro 2 300 Wohneinheiten
sche Städte wieder, die dem Typ Knowledge hubs zugeordnet wurden. Diese Städte
mit einer Wohnfläche von
stehen an der Spitze der europäischen Liga und zeichnen sich durch ein BIP Niveau
162 000 qm erworben. Der
aus, welches 65% über EU Level und fast 40% über dem nationalen Niveau liegt.
Großteil der Objekte befindet Möglichkeiten für Investoren hier zu investieren sieht die Studie vor allem im Wohsich in Düsseldorf.
nungsbau, in qualitativ hochwertigen Büros für internationale Unternehmen und in
Infrastrukturmaßnahmen rund um die Flughäfen dieser Metropolen. Zum zweiten Typ
Hamburg: Euro-Business- gehören Städte, deren BIP Level 40% über EU Level und 30% über dem nationalen
Niveau liegt. Diese Städte haben zumeist eine führende Position im Finanz- und BuCollege mietet 2 564 qm
sinessbereich und verfügen über mindestens einen internationalen Flughafen. Städte
Bürofläche im Kontorhaus
Esplanada über DIP-Partner die zum dritten Typ gehören, haben in der Vergangenheit durch Restrukturierungsmaßnahmen enorm an Boden gut gemacht. Ihr BIP Level liegt zumeist 70% über naArnold Hertz und Aengetionalem Niveau. Gateways liegen zumeist an Häfen oder infrastrukturell bedeutenvelt.
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den Städten. 11% der Arbeitnehmer sind dort zumeist in Kommunikation und Logistik
beschäftigt und haben nicht mehr als 800 000 Einwohner. Das Stuttgarter Daimler
Benz Museum ist ein Beispiel für die Symbiose von Kultur und Industrie, die eine Modern Industrial centre auszeichnen. Ihr BIP Niveau liegt zumeist 10% über dem nationalen Level. 22% der Arbeitnehmer haben einen Hochschulabschluss. Research
Centre zeichnen sich durch ihre langjährige Universitätsgeschichte aus. So zum BeiFonds-News
spiel Göttingen. Diese Städte demonstrieren, dass eine reiche Stadt nicht unbedingt
groß sein muss. Viele dieser Städte sind in der Peripherie von Flughäfen wie Darmstadt, Cambridge oder Leiden (Schiphol). Visitor Centre haben meist eine lange kulturelle Geschichte (Florenz, Krakau) oder sind Zwischenstop oder liegen auf wichtigen
Hamburg: HCI Real Estate
Verbindungsrouten (Funchal). Visitor Centre zeichnen sich durch saisonale BeschäftiGrowth I USA konnte bis
gung und dadurch meist hohe Arbeitslosigkeit im Winter aus. Ihr BIP Level liegt auf
Ende 2006 eine realisierte
oder knapp unter nationalem Niveau.
Rendite von mehr als dem
Übersicht ausgewählter Gruppen und deren Charakteristika
Doppelten der prognostizierInvestitionsmöglichkeiten
Gruppe Typ
Städte
ten Werte erzielen.
1
Knowledge hubs
Wohnungsbau, qualitativ hochwertige Büroimmobilien
London, München, Hamburg
Hamburg: HGA emittiert
noch im zweiten Quartal
einen neuen Flugzeugfonds.
Der Fonds investiert in ein
Portfolio aus 25 bis 30 Flugzeugen.
sonstiges
Anlässlich der Expo Real
werden die besten Hotels
Deutschlands bereits zum
fünften Mal mit dem „HotelOscar“ geehrt. Die Preisverleihung findet auf einer festlichen Abendgala am 9. Oktober 2007 im Münchner 5Sterne-Hotel Sofitel Munich
Bayerpost statt. Bewerbungen sind noch bis zum 31.
Juli 2007 möglich
(www.hotelforum.org). Die
Auszeichnung wird im Rahmen des „hotelforums 2007“
verliehen – der europäischen
Branchenkonferenz für alle
Professionals rund um die
Hotelimmobilie. Voraussetzung für die Bewerbung ist
die Fertigstellung des Hotels
zwischen Januar 2006 und
Juni 2007. Bewerbungen
können von allen am Projekt
beteiligten Unternehmen
eingereicht werden an:
Hotelforum Management
GmbH Verena Fraitzl Keltenring 17 D-82041 Oberhaching.
1
1
2
2
2
2
2
Established capitals
Reinvented capitals
Transformation Poles
Gateways
Modern Industrial centres
Research centres
Visitor centres
Büro, Handel, Hotels, Infrastruktur
Wohnungsmodernisierung, Handel, Infrasturktur
Erneuerung ehemaliger Industrieanlagen, City Zentren
Infrastruktur, City Zentren,
Hotels, Restaurants, Kultur-Projekte
Science Parks, Hotels, Restaurants
Freizeit, Hotels, Küsten und Hafen-Projekte
Lissabon, Berlin, Paris; Athen
Prag, Budapest, Warschau
Leipzig, Turin, Birmingham
Le Havre, Genua, Neapel
Tampere, Göteborg, Saragossa
Eindhoven, Toulouse, Freiburg
Nizza, Las Palmas, Malaga
Quelle: Jan Maarten de Vet/ ECOTEC Brüssel
Bei der Wahl des richtigen Standorts kommt es jedoch nicht nur auf die richtigen lokalen Gegebenheiten an, sondern auch auf die politischen Rahmenbedingungen.
Auch Infrastruktur und die gesamtwirtschaftliche Situation spielen eine große Rolle
bei der Entscheidungsfindung. Europa hat eine einzigartige Struktur. Kein anderer
Kontinent vereint so viele Städte unterschiedlichen Typs auf so kleinem Raum.
Boetzelen verschiebt Börsengang mit Blick auf das schwierige Marktumfeld
Ruth Vierbuchen, freie Wirtschaftredakteuerin,
Einzelhanelsexpertin „Der Immobilienbrief“
Die Boetzelen Real Estate AG hat ihren für den gestrigen 14. Juni vorgesehenen
Börsengang kurzfristig verschoben. Als Grund nennt die Gruppe, die zu den führenden deutschen Investoren im Bereich Einzelhandelsimmobilien gehört, das derzeit
schwierige Marktumfeld für Immobilienwerte an der Börse. Ein Rückzug ist diese
kurzfristige Entscheidung indessen nicht, wie in der Ad-Hoc-Mitteilung bekräftigt wird:
„Boetzelen wird nach wie vor ihre bekanntgegebene Unternehmensstrategie umsetzen und wird die Entwicklungen an den Kapitalmärkten eng verfolgen“, heißt es hier.
Angesichts der Dynamik, die das Unternehmen an den Tag legt, kann also davon
ausgegangen werden, dass das Management kurzfristig wieder auf Börsenkurs umschwenkt, sobald das Marktumfeld dafür günstig ist.
Ursprünglich wollte das Unternehmen am gestrigen Donnerstag insgesamt 25 Mio.
Aktien, die ausschließlich aus einer Kapitalerhöhung stammen, platzieren. Die Preisspanne war mit 5,50 bis 7,50 Euro festgelegt worden. Das ist nun auf einen späteren
Zeitpunkt verschoben worden. Die Boetzelen Real Estate AG hatte bereits im ersten
Quartal 2007 rund 200 Mio. Euro in Immobilien investiert und plant bis zum Jahresende ein Gesamtvolumen von 500 bis 600 Mio. Euro.
In der Tat gibt es für die kurzfristige Entscheidung des Boetzelen-Managements derzeit triftige Marktgründe. So kämpfen zurzeit diverse Immobilienunternehmen mit fallenden Aktienkursen und sinkenden Renditen. Dies betrifft nicht nur auf Wohnimmobilien spezialisierte Unternehmen, sondern auch Immobilien-AGs, die auch Einzelhandel- und Büroimmobilien in ihren Portfolien haben. Boetzelen, als Einzelhandelsspezialist, hat zwar nicht unter den folgenden der Reit-Einführung zu leiden, jedoch
scheint der jetzige Zeitpunkt der denkbar schlechteste für einen Börsengang.
Nr. 142, 24. KW, 15.06.2007, Seite 23 von 24
Schweiz öffnet Arbeitsmarkt für EU-Bürger ohne Einschränkungen – Boom auf dem Wohnungsmarkt erwartet
Karin Krentz
Buchtipp
Staatliches Bauen im In –
und Ausland präsentiert die
beeindruckende
„Chronik Bau und Raum“,
herausgegeben vom Bundesamt für Bauwesen und
Raumordnung und erschienen im Wasmuth Verlag
Tübingen, Berlin.
Seit 1. Juni 2007 erlaubt die Schweiz den uneingeschränkten grenzüberschreitenden
Personenverkehr von Staatsangehörigen der EU-15- und EFTA-Staaten sowie Malta
und Zypern. Damit wird das Freizügigkeitsabkommen mit der EU aus dem Jahr 2002
ergänzt und die letzten bestehenden Aufenthaltskontingente werden abgeschafft.
Diese Kontingente schränkten zuvor die Möglichkeiten von Unternehmen ein, die Mitarbeiter aus den EU-Staaten dauerhaft anstellen wollten. Eine weitere großzügige
Neuerung: Parallel dazu können grenzüberschreitende Pendler in der ganzen
Schweiz und nicht nur in einigen definierten Grenzregionen eine Arbeit annehmen.
Möglich wurden diese Maßnahmen durch das nun seit dem Jahr 2004 kräftig anhaltende Wachstum der Wirtschaft. Den Mangel an gut ausgebildeten und qualifizierten
Arbeitskräften spüren die in der Schweiz ansässigen internationalen Unternehmen
schon längst. Bei einer Arbeitslosenquote von 2,9% ist der Arbeitsmarkt an gut ausgebildeten Arbeitnehmern so gut wie leer gefegt. Bereits heute beträgt der Anteil an
diesen Arbeitskräften aus dem Ausland nach Angaben des Schweizer Bundesamts
Autor Andreas Kübler beschreibt Geschichte und Vor- für Statistik ca. ein Fünftel aller Arbeitnehmer. Am stärksten zugenommen hat die
geschichte dieses Bundesam- Zahl der Deutschen, innerhalb nur eines Jahres zogen 15 461 Menschen vor allem in
tes und zieht den Bogen von die Deutschschweiz. Gegenwärtig leben etwa 177 000 Deutsche in der Schweiz und
stellen damit nach den Italienern und Serben die drittgrößte Zuwanderungsgruppe.
Schinkels Bauten über Kaiserreich, Weimar und NSDie bessere Konsumentenstimmung (im Jahr 2006 betrug das Wirtschaftswachstum
Zeit bis zum Neubeginn nach 2,7 Prozent, für 2007 werden 2,1 Prozent erwartet), das Beschäftigungswachstum
1990 und den jüngsten Plaund die damit einhergehende höhere Arbeitsplatzsicherheit sowie die Zuwanderung
nungen staatlicher Repräsen- hoch qualifizierter Fachkräfte wirken sich belebend auf die Nachfrage nach Wohntationsbauten im In- und
raum aus. Hinzu kommt, dass die vergleichsweise niedrigen Hypothekenzinsen nun
Ausland. Das Buch ist beilei- auch im Unterschied zu Deutschland den Erwerb von Wohneigentum weiterhin bebe keine langweilige Bauge- günstigen. Auch von demografischer Seite hält der positive Impuls auf den Wohschichte, sondern vielmehr
nungsmarkt an, denn die Geburtenrate stieg wiederum leicht.
ein Kompendium, gefüllt
auch mit kritischen Randbe- Rund die Hälfte der aktuellen Wohnraumnachfrage lasse sich auf die Zuwanderung
zurückführen, so die Immobilienberater von Wüest & Partner in ihrem neuen „Immomerkungen wie etwa: „Alle
Monitoring 2007“ zum Wohnungsmarkt. Nicht nur abhängige Arbeitnehmer aus
unßere landtbauMeisters
Deutschland wandern in die Schweiz ein, sondern verstärkt auch Angehörige der
sindt Idioten oder betriger,
Freien Berufe in Deutschland, Finanzdienstleister (Banken und Versicherungen
also erneuere ich die orders
Ehrliche Mauer oder Zimer- „grasen“ schon seit einiger Zeit in den Ebenen des oberen und mittleren Managements deutscher Unternehmen) und vor allem Ärzte, die sich durch das Kuratel der
meisters zu solchen Bau zu
Gesundheitsreform in ihrer Handlungsfähigkeit eingeschränkt und bevormundet seEmployiren. Paleste sindt
hen. Diese neu in der Schweiz lebenden Ausländer erzielen heute wesentlich höhere
nicht zubauen, Sondern
Schaf Ställe und Wirtschafts- durchschnittliche Einkommen als dies in früheren Jahren der Fall war und bilden ein
gebeude, das kann ein Maue- potentes, hoch willkommenes Nachfragersegment auf dem Wohnungsmarkt.
rer So guth als paladio.“ Das (Siehe auch „Der Immobilienbrief“ Nr. 140 „Der Boom des Wohnungsbaus in der
ist das Urteil Friedrich II.
Schweiz lässt auch die Eigentumsquote steigen“)
über seine Baubediensteten,
die „häufig von Untüchtigkeit und pflichtvergessener
Treulosigkeit“ seien und
„Schlingels, die keine Anschläge zu machen verstehen“. Heute ist das alles natürlich völlig anders. Das
Buch ist hervorragend illustriert, hat 485 Seiten. Preis
39,90 €.
Karin Krentz
Nr. 142, 24. KW, 15.06.2007, Seite 24 von 24
Unternehmen, die in "Der Immobilienbrief" erwähnt werden:
Impressum
Rheda-Wiedenbrück, T: 05242901250, F: 05242-901251
[email protected],
www.der-immobilienbrief.de,
Chefredaktion: Constanze Wrede
(V.i.S.d.P.); stv. Arne Degener;
Immobilienredaktion: Thorge
Albat, Michael Beck, Dr. Thomas
Beyerle, Daniel T. Borger, André
Eberhard, Dr. Gudrun Escher,
Ergin Iyilikci, Uli Richter, Werner
Rohmert, Martina Rozok, Frank
Peter Unterreiner, Petra Rohmert
Immobilienaktien: Hans Christoph Ries, Berlin: Karin Krentz,
Frankfurt: Christina Winckler,
München: Thomas Döbel (u.v.a.)
Einzelhandel: Dr. Ruth
Vierbuchen
Hrsg.: Werner Rohmert
Recht / Anlegerschutzrecht:
Dr. Philipp Härle - Tilp RA, Berlin; Dr. Wolfgang Schirp - RA
Schirp & Apel, Berlin
Redaktl. Beirat: Klaus Ansmann
(Deutsche Post Immobilien), Dr.
Kurt E. Becker (BSK), Jürgen
Böhm (ImmobilienScout24),
Joachim Bücker, Hartmut Bulwien (Bulwien AG), Bernhard
Garbe (Stilwerk/Garbe Logistik),
Franz Lucien Mörsdorf (Deka
Immobilien) Dr. Karl Hamberger
(Ernst & Young), Klaus Hohmann, Dr. Karina Junghanns,
Frank Motte, Prof. Dr. Wolfgang Pelzl (Uni Leipzig), Fritz
Salditt (Stb.), Carl-Otto Wenzel
(Wenzel Consulting AG)
Wissenschaftliche Partner:
• Prof. Dr. Hanspeter Gondring,
FRICS (Berufsakademie Stuttgart / Staatl. Studienakad. BadenWürtt. / ADI)
• Prof. Dr. Thomas Kinateder
(Hochschule für Wirtschaft und
Umwelt Nürtingen -Geislingen)
Verlag: Research Medien AG,
33378 Rheda-Wiedenbrück,
Repkestr. 5, T.: 05242 - 901-250,
F.: 05242 - 901-251
Vorstand: Werner Rohmert
Aufsichtsrat: Prof. Volker Hardegen (Vorsitz), Univ. Prof. Dr.
jur. habil. Karl-Georg Loritz,
(Bayreuth), Petra Rohmert
Bank: KSK Wiedenbrück (BLZ
478 535 20) Kto.-Nr.: 39 578
Namens-Beiträge geben die Meinung
des Autors und nicht unbedingt der
Redaktion wieder.
Accumulata (17); Aengevelt (21); Akademie der Immobilienwirtschaft (3); Alnatura (16);
Alstria (9); Alta Fides (7); AMB Generali (13); AMB Property (13); Arag (18); Arnold Hertz
(21); Atisreal (17); Aurelius Capital Management (4); Aurora Real Estate Partners (4); Axway Software (13); B2B (13); Babcock & Brown (12); Bach, Langheid & Dallmayr (13);
Basic (16); Beiten Burkhardt (17); Bestseller (21); Blackstone (14); Blockhouse (16); Boetzelen Real Estate AG (10, 22); Bouwfonds (9); Brack Capital (19); Brockhoff & Partner
(13, 15); Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (23); Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (16); Bundeskartellamt (21); Butlers (16); C&A (21); Carlyle Gruppe (13); Carry
(16); Catalyst Capital (16); Catella Property (13); CB Richard Ellis (14, 17, 18); Cecil (20);
CFB (3)); Ciref (16); Citibank (16); Citigroup (19); CMC Capital (9); Colliers Schauer &
Schöll (13, 14, 17); Colliers Schön & Lopez (17); Colliers Trombello Kölbel (14); Comfort
(14, 20); Commerz Grundbesitz Gruppe (2, 13, 18); CommerzLeasing (12); Copro (21);
Corpus (8, 19); Credit Suisse Asset Management (4); Cushman & Wakefield (C&W, 16);
DB Immobilien (6-9, 16, 17, 19); DB Real Estate (2); DCM (7); De Brauw Blackstone
Westbroek (17); DEGI (6, 11); DEKA (4, 14); DekaBank (13); DeTeImmobilien (2); Deutsche Annington Euro-Business-College (21); Deutsche Bank (2, 16); Deutsche Börse (9);
Develica Deutschland (20); DHL (2, 17); Diedrich-Leutbecher (10); DIP-Partner (21); Diverse (16); DoReal (21); Dr. Lübke (15, 18); Dywidag (2); E.ON (21); Ecorys (21); Ecotec
(21); EnBW (21); Energy Advice (21); Engel & Völkers (7, 13); EPM Assetis (6); Erdcom
(16); Eurofutures (21); Eversheds (17); Fibra Mexicana de Immeubles (12); Fortis (16);
Franconofurt (7); Gagfah (20); Garbe Logistic AG (6); Generali (21); GermanInvest (19);
Gewerbesiedlungsgesellschaft GSG (15); GfK (20); Gino Rossi (16); Greif & Contzen
(14); Grossmann & Berger (G&B) (12); GWB Immobilien (8); H&M Premiumkonzept COS
(15); Haffer + Hermes (17); Halverton Real Estate (18); Hamburg Trust (12); Hannover
Leasing (12); HCI (22); Hessisches Wirtschaftsministerium (20); HGA (22); Highstreet
(10); Hines (9, 13); Hochtief Property Management (6); Hotelforum Management GmbH
(22); HSH Nordbank (4, 8); Hunkemöller (20); Ideenkapital Financial Service AG (5, 9); IK
Australia Property Eins GmbH & Co. KG (9); ILG (15); ING Investment Management (2);
IVG (7); Jack Wolfskin (16); Jones Lang LaSalle Asset Finance (10); Jones Lang LaSalle
(4, 7, 9, 10, 12, 19); JP Morgan Asset Management (2); KarstadtQuelle (10); Kassenärztliche Vereinigung Westfalen-Lippe (21); Kemper´s (12, 15); Kenvelo (17); KHK Group (9);
Lanber (21); Landesbausparkassen (LBS, 17); LBBW (17); LEG (19); Loewe (18); Lorenz
Real (6, 20); Lufthansa (12); Lührmann (14, 19, 20); Magnat Real Estate (10); MainAcquisition (7); Manufactum (16); Maredo (16); Marktkauf (21); Matratzen Concord (13); Mayersche Buchhandlung (14); Meag (9, 13, 19); Mieterbund, Landesverband Hessen (21); Mister+Lady Jeans (20); Mocca Negra Rt. (16); Morgan Stanley (15); Motel One (16); Nai
Apollo (12, 13, 18, 19); Norddeutsche Grundvermögen (18); Nordregio (21); One Touch
(20); Orco (10, 15); PAI Partners (13); Partner Bank (9); Patrizia (6, 16); Polar Real Estate
(7); Polis (9, 16); Price Waterhouse Coopers (PWC, 18, 19); Procon-Gruppe (9); ProLogis
(2, 18); Prufential (12); Rankvale European Property Partners (21); Redevco (17); Regus
(14); Rewe (14); Richter + Fenzel (18); Rossmann (20); RWE (21); SEB (17); Sitq (14);
Sixty (14, 19); Smyk (16); Sofitel Munich Bayerpost (22); Stadtsparkasse Köln/Bonn (16);
Starbucks (16); Stefanel (19); Stibbe (17); stores and concepts (20); Strauss Innovation
(16); Subway (16); Tchibo (16); TLG (15, 16); TMW Property Group (15); Trammell Crow
Meghraj (10); Trendy (15); UBS (17); UMW Holding (19); Union Investment (12); Unisped
Logistik (13); Urban Land Institute (19); Urbis Asset Management (14); VALAD Property
Group (9); Valtech Colliers (19); Varsseveld (21); Vattenfall (21); Verbraucherschutzzentrale Hessen (21); VF Germany (14); Victaulic (15); Vivacon (15); Vivico (2, 21); Wachovia
Bank (18); Warburg-Henderson (18); Wasmuth Verlag Tübingen (23); WGF (9, 19); CitCor Retail Properties (19); WLC (16); World Coffee (20); Wüest & Partner (23); Zeeman
textileSupers (12)
Unternehmen, die in "Der Fonds Brief" erwähnt werden:
AVD (7)¸AXA Immoselect (11)¸Bankhaus Wölbern (1)¸Cargo Austria AG (2)¸Clarkson (4)
¸CLI-Gruppe (2, 5, 6)¸CMA CGM (4)¸Commerz Grundbesitz Gruppe (11)¸Conti Reederei
(8)¸Dr. Peters (8)¸Emirates (8)¸Finanzhaus Rothmann AG (8)¸Fondshaus Hamburg (6)
¸Gothaer (8)¸Hamburgische Welt-WirtschaftsInstitut (9)¸Hansa Treuhand (6)¸HCI Capital
AG (1, 4, 5, 7)¸Hesse Newman FinanzPartner AG (8)¸HGA Capital AG (5, 9)¸HSBC
Trinkaus & Burkhardt (3)¸IVG Immobilien AG (10)¸Jung, DMS & Cie. (8)¸KGAL (2)¸KGAL
(4)¸KLUMPE, SCHROEDER + PARTNER GBR RECHTSANWÄLTE (11)¸Lloyd Fonds AG
(8)¸MPC (1)¸MPC (7)¸Nordcapital (9)¸ÖBB-Holding AG (2)¸Schulte-Gruppe (6)¸Signa (2)
¸Westfonds (1, 7)¸West-LB (1, 7)
Nr. 42, 24. KW, 15.06.2007, Seite 1
Nr. 42 24. KW/15.06.2007
ISSN 1860-6369
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Inhaltsverzeichnis
Fonds-Check: CLI-Gruppe
tilgt Flottenfonds flott
2
Meiner Meinung nach...
KGAL: Wien, Wien - nur
Du allein...
2
Noch mal KGAL: Fonds
mit Fracht-Derivaten
HCI: US-Zielfonds doppelt
so gut wie kalkuliert
4
Na also. Auch geschlossene Immobilienfonds mit Gebäuden in Deutschland müssen
keine unendliche Geschichte sein. Die West-LB-Tochter Westfonds macht den Vorstoß und will die Objekte ihrer rund 40 Altfonds verkaufen. Ähnlich wie MPC, HCI und
Wölbern bei ihren Holland-Fonds hofft sie dabei auf Portfolio-Aufschläge.
Steuer-Überraschung für
offene Immobilienfonds
6
CFB-Schiffe: Dickes Plus
nach nur sechs Jahren
6
Westfonds: Paketverkauf
aller Immobilien geplant
7
AVD: Australien-Policen aber kein Fondsmodell
7
Leistungsbilanz: ContiSchiffe meist im Plus
8
Dr. Peters: Renditeflieger
für die Emirate
8
Personalia
8
5
Offene Fonds
11
Recht einfach
12
n-tv. Fonds und Immobilien auf dem Schirm
Impressum
12
12
Ein realistisches Szenario, denn auch wenn es den üblichen Marktgesetzen widerspricht: Großanleger zahlen gerne bis zu zehn Prozent drauf, wenn sie dafür in großem Stile Immobilien einkaufen können. Die Frage ist, wie lange solche Preisaufschläge in Deutschland noch durchzusetzen sind. Derzeit stehen die Chancen gut.
Trotz gestiegener Preise sind die Renditen in Deutschland noch immer höher als in
vergleichbaren Ländern. Gut möglich aber, dass die Karawane schon im kommenden
Jahr weiterzieht. Wer weiß, wo Großinvestoren mit Anlagestau dann um Bürogebäude und Einzelhandelsimmobilien buhlen.
Hoffentlich also macht das Westfonds-Beispiel schnell Schule. Denn nur im Paket mit
dem damit verbundenen Preis-Plus lohnt sich der Verkauf auch für die Zeichner
schlecht laufender Fonds. Oder anders ausgedrückt: Nur im Portfolio mit guten Objekten werden Käufer die Nieten überhaupt akzeptieren - und von solchen Investitionsruinen gibt es leider viel zu viele. Das Konzept geht nur auf, wenn auch die Eigentümer der Rendite-Renner dem Verkauf zustimmen. Ich bin gespannt, wie sich die
Anleger der Fonds mit Ausschüttungen in zweistelliger Höhe entscheiden. Schlachten
Sie die Gans, die goldene Eier legt?
Vielleicht re-investieren sie einen Teil der Rückflüsse ja in offene Immobilienfonds.
Unser Steuer-Experte Robert Kracht hat im Investmentsteuergesetz zur Unternehmensteuerreform einen Halbsatz entdeckt, der den privaten Anlegern offener Fonds
erhebliche Steuervorteile für ausländische Einnahmen garantiert: Der Progressionsvorbehalt in Deutschland fällt weg. Und das ist nicht alles!
Unser Kooperationspartner Friedrich Wanschka hat Initiatoren und Journalisten wieder zum bereits traditionellen Branchen-Treffen auf Mallorca geladen. Leider fiel der
Termin genau auf unsere Schlussproduktion. Wir berichten daher in der kommenden
Ausgabe.
Viel Spaß beim Lesen
Markus Gotzi
Chefredakteur
Der Fondsbrief
Nr. 42, 24. KW, 15.06.2007, Seite 2
Der Fonds-Check
Container-Duo mit flotter Tilgung
CLI-Gruppe bringt Fonds mit 2.824-TEU-Schiffen
KGAL
Wieder in Wien
Ab 10 000 Euro plus Agio
beteiligen sich Anleger am
PropertyClass Österreich 5
aus dem Hause KGAL. Sie
finanzieren die Wiener
Hauptverwaltung der Rail
Cargo Austria AG, einem
Unternehmen der ÖBBHolding AG. Der Mietvertrag läuft zehn Jahre. Die
Laufzeit des Fonds mit einem
Volumen von knapp 60 Millionen Euro ist auf 14 Jahre
angelegt. Zeichner bekommen Ausschüttungen von 5,5
Prozent.
Der Welthandel boomt weiter. Experten erwarten unisono eine Verdoppelung innerhalb der kommenden zehn Jahre. Kaum ein Anbieter von Schiffsbeteiligungen, der
müde wird, diese optimistische Prognose zu verbreiten. Selbst wenn sich die Vorhersage bewahrheiten sollte, die Auswirkungen auf die verschiedenen Typen- und Größenklassen weichen erheblich voneinander ab. So wird die Flotte der Containerschiffe mit 7.000 und mehr Stellplätzen in den Jahren 2008 und 2009 um jeweils mindestens 60 Prozent anwachsen. Das ist keine Spekulation, sondern in den Orderbüchern
nachzulesen. Erheblich weniger Angebot kommt bei kleineren Schiffen auf den Markt.
Kaum Neubauten laufen in der Klasse mit 100 bis 900 Twenty Foot Equivalent Units
(TEU) vom Stapel. Vergleichsweise niedrig ist auch die Zahl kommender Neubauten
mit 2.000 bis 2.999 TEU. Die Commerzbank-Tochter CLI-Gruppe vertreibt aktuell
den „CFB-Schiffsflotten-Fonds 3“ mit zwei 2.824-TEU-Containerschiffen. Anleger
beteiligen sich ab 15.000 Dollar plus fünf Prozent Agio.
Objekte: Der Fonds hat die rund ein halbes Jahr alten Schiffe „MS Monaco“ und „MS
Martinique“ zum Preis von jeweils 49,35 Millionen Dollar gekauft, ein derzeit üblicher
Preis. Containertransporter dieser Größenklasse können alle bedeutenden Seehäfen
anfahren, daher werden sie weltweit eingesetzt, vor allem aber im Ost-West-Verkehr
zwischen Europa und Asien. Vor dem Hintergrund immer gewaltigerer Schiffe mit
mehr als 11.000 TEU, die nur noch in die wenigen großen Häfen passen, steigt die
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Das Bankhaus HSBC Trinkaus & Burkhardt AG konzentriert sich traditionell auf ausgewählte Kundenkreise im In- und
im Ausland. Unsere Stärken sind innovative und kreative Problemlösungen für unsere anspruchsvollen Kunden und
Mandanten. Im internationalen Geschäft kooperieren wir erfolgreich mit unserer britischen Mehrheitsgesellschafterin,
der HSBC-Gruppe.
Unsere Bank für Ihre Zukunft
In unserem Hause in Düsseldorf ist innerhalb unserer Tochtergesellschaft,
der HSBC Trinkaus & Burkhardt Immobilien GmbH, im Bereich Fondskonzeption,
folgende Position zu besetzen:
Produktmanager geschlossene Immobilienfonds (m/w)
Wir, die HSBC Trinkaus & Burkhardt Immobilien GmbH, sind eine 100 %ige Tochtergesellschaft des Bankhauses
HSBC Trinkaus & Burkhardt AG. Wir befassen uns mit der Konzeption, der Platzierung und der Verwaltung geschlossener Fonds mit Immobilien an internationalen Standorten. Bislang haben wir Fonds in Deutschland, in den Niederlanden,
in Luxemburg, in der Schweiz sowie in Kanada emittiert und planen, unsere Fonds zukünftig auch auf andere Länder
bzw. Kontinente auszuweiten.
Gestalten Sie diese Zukunft mit, indem Sie unsere geschlossenen Immobilienfonds konzipieren und u. a. Fondskalkulationen vornehmen und die Erstellung von Prospekten koordinieren. Zu Ihren externen Ansprechpartnern gehören
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mit Immobilien im In- und im Ausland
- die enge Zusammenarbeit mit den Objektakquisiteuren in der Beschaffungsphase und die Vertriebsunterstützung
in der Platzierungsphase
- die Marktanalyse von geschlossenen Fonds und Konkurrenzprodukten
Sie bringen mit:
- ein wirtschaftswissenschaftliches Studium oder eine vergleichbare qualifizierte Ausbildung
- mindestens drei Jahre Berufserfahrung, idealerweise in der Fondskonzeption
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Nr. 42, 24. KW, 15.06.2007, Seite 4
Bedeutung der kleineren Transporter als Feederschiffe. Sie übernehmen die Ladung
auf hoher See und transportieren sie zum Zielhefen weiter. Mit einem Überangebot
ist eher nicht zu rechnen. Dafür spricht nicht nur die vergleichsweise geringer Zahl
der Neubauten, sondern auch der hohe Anteil älterer Schiffe. Rund jedes fünfte Schiff
der Flotte ist älter als 20 Jahre und bald reif für die Verschrottung.
KGAL
Schiffe einmal anders
An risikobereite Anleger
richtet sich der Fonds „Sea
Class Global 1“ von KGAL.
Über ein Zertifikat investieren sie in verschiedene
Schifffahrts– und Transportunternehmen sowie in öffentlich gehandelte Frachtderivate im Drybulk- und Tankschiffsmarkt. Maßgeblich
dabei ist die Entwicklung des
von Clarkson gemanagten
Schifffahrts-Index. Der Gewinn soll innerhalb von acht
Jahren knapp 60 Prozent
ausmachen.
Charterraten: Sieben Jahre lang mietet die weltweit drittgrößte Linienreederei CMA
CGM die Schiffe zum Preis von 19 750 Dollar an. Das entspricht einem Kaufpreisfaktor von knapp sieben – ein durchschnittlicher Wert. Nach Ablauf der Festcharter rechnet der Fonds mit Einnahmen in Höhe von 20.750 Dollar weiter und bleibt damit 850
Dollar unter dem langfristigen Mittelwert seit 1993. Eine akzeptable Prognose.
Finanzierung: Anleger stellen rund 72 Prozent der Gesamtfinanzierung. Die Zinsen
der Schiffshypotheken sind bei knapp 5,6 Prozent festgezurrt. Die Darlehen werden
innerhalb der Erstcharter komplett getilgt, so dass die Schiffe ab 2015 Schulden frei
fahren. Meiner Ansicht nach eine vernünftige Konzeption.
Ausschüttungen: Da der Fonds die Darlehen schnell zurückführt und hoch tilgt,
bleibt in den ersten Jahren nicht viel für Ausschüttungen an die Anleger übrig. Sie
geben sich zunächst mit jährlich fünf Prozent zufrieden. Im achten Jahr steigen ihre
Einnahmen gemäß der Prognose auf elf Prozent an. Insgesamt sollen die Zeichner
während der Laufzeit bis 2031 Überschüsse in Höhe von 118 Prozent bezogen auf
ihre Einlage erzielen.
Weiche Kosten: Die Ausgaben für Konzeption, Vermittlerprovisionen und sonstige
Gebühren summieren sich inklusive Agio auf rund 11,2 Prozent der Gesamtinvestiti-
HCI
Immobilienfonds
Schiffsbeteiligungen
Private Equity Dachfonds
H C I R E A L E S TAT E G R O W T H I U S A :
VEREINIGTE IMMOBILIEN VON AMERIKA.
Der Immobilienmarkt der USA ist einer der größten weltweit. Allein der Markt für Büroflächen ist
etwa so groß wie der aller europäischen Staaten gemeinsam – bei wesentlich besseren Aussichten:
Während die Ratingagentur Feri das Potenzial für Büroimmobilien in den USA mit der Bestnote AA
bewertet, hat sie für Deutschland nur ein „C“ übrig. Aber: USA ist nicht USA – aufgrund der Größe
entwickeln sich hier völlig unterschiedliche Märkte. Deswegen beteiligen Sie sich mit dem HCI Real
Estate Growth USA an sieben Zielfonds, die in Immobilien aller wesentlichen Regionen investieren. Sie
sehen: In den Staaten ist alles etwas größer. Auch die Aussichten auf erfolgreiche Anlagen.
Mehr Informationen? Telefon +49-40-88 88 1-0 oder www.hci-capital.de
Capital
Nr. 42, 24. KW, 15.06.2007, Seite 5
on oder 15,5 Prozent bezogen auf das Eigenkapital. Das ist im Vergleich typischer
Schiffsfonds ein günstiger Wert.
Steuern: Stichwort Tonnagesteuer: Die Abgaben ans Finanzamt sind wie bei allen
aktuellen Schiffsbeteiligungen zu vernachlässigen. Die Ausschüttungen fließen nahezu steuerfrei.
HCI
Besser als geplant
Die realisierte Rendite aller
sieben Zielfonds des „HCI
Real Estate Growth I USA“
lag bis Ende 2006 doppelt so
hoch wie prognostiziert. Dies
ergab sich aus der Auswertung des Jahresabschlüsse
durch das Dachfondsmanagement und den Investmentberater Townsend. Damit haben die Anleger des HCIFonds bereits einen ErtragsVorsprung erzielt. Sie beteiligen sich gemeinsam mit institutionellen Anlegern am
US-Opportunity-Markt.
Anbieter: Die CLI-Gruppe ist ein Unternehmen unter dem Dach der Commerzbank.
Sie hat 160 geschlossene Fonds mit einem Investitionsvolumen von elf Milliarden
Euro aufgelegt. Mehr als 57.000 Kunden investierten Eigenkapital in Höhe von 4,4
Milliarden Euro. Nachdem der Schwerpunkt zunächst bei Leasingmodellen lag, bietet
der Initiator nun vor allem Schiffsbeteiligungen und Immobilienfonds mit deutschen
und ausländischen Objekten an. Die Leistungsbilanz ist weitgehend in Ordnung.
Meiner Meinung nach...: Flottenfonds mit
zwei baugleichen Containerschiffen. Mir gefällt vor allem die schnelle Tilgung der Hypotheken. Die Kalkulation ist vernünftig, die
weichen Kosten sind vergleichsweise niedrig.
Die Aussichten auf steigenden Welthandel
sprechen für ein Investment. Mit einer Überbauung dürfte in dieser Größenklasse nicht
zu rechnen sein. Dennoch: Schiffsfonds bleiben unternehmerische Beteiligungen und
eignen sich als Investment nur für halbwegs
vermögende Anleger.
KGAL
Eine rentable Anlage erkennt nicht jeder auf den ersten Blick.
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Nr. 42, 24. KW, 15.06.2007, Seite 6
Von Robert Kracht, Steuer-Fachjournalist
Unverhoffter Steuerkick für offene Fonds
Progressionsvorbehalt bei Auslandseinkünften wird gestrichen
Das vom Bundestag beschlossene Unternehmensteuerreformgesetz 2008 erhielt in
letzter Minute zwei für offene Immobilienfonds erfreuliche Änderungen: Der ProgresCLI-Gruppe
sionsvorbehalt bei Auslandseinkünften wird gestrichen und die Regelung zu steuerEinsatz verdoppelt
freien Verkaufsgewinnen verbessert. Hinreichend Anlass, sich mit den Vergünstigungen dieser Anlageform zum Inflationsschutz und Steuersparen über Steine und Beton
Nach nur sechs Jahren Laufnäher zu beschäftigen. Die Anteile bieten mit Blick auf den Fiskus Vorteile, die beim
zeit hat die CLI-Gruppe den
aktuellen Hype um die gerade eingeführten REITs nicht unter den Tisch fallen sollten.
CFB-Fonds 139 mit fünf
Containerschiffen verkauft.
Derzeit lagert in heimischen offenen Immobilienfonds im Schnitt rund 60 Prozent ausFür die Anleger ein lohnenländischer Grundbesitz mit tendenziell eher zunehmendem Anteil. Die Mieten von
des Geschäft: Inklusive der
jenseits der Grenze bleiben nach den jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen im
gezahlten Ausschüttungen
Inland genauso steuerfrei wie dort realisierte Verkaufsgewinne innerhalb der Spekukommen sie auf ein Ergebnis
lationsfrist. Allerdings unterliegen die Erträge dem Progressionsvorbehalt, erhöhen
von 210 Prozent ihrer Einlaalso den Tarif für das übrige Einkommen des Fondsanlegers. Das verbessert sich
ge. Das entspricht einem
2009. Diese Auslandseinkünfte unterliegen nicht der Abgeltungsteuer und können
jährlichen Überschuss von
somit steuerfrei ausgeschüttet oder thesauriert werden. Zusätzlich entfällt auch noch
17,5 Prozent. Käufer ist ein
der Progressionsvorbehalt, so dass die ausländischen Erträge komplett ohne BeteiliUnternehmen der Schultegung des heimischen Finanzamts fließen. Der Entlastungseffekt erhöht sich noch
Gruppe, dem aktuellen Beeinmal, denn die anteiligen Inlandseinkünfte werden nur pauschal mit dem Abgelreederer der Schiffe.
tungssatz von 25 Prozent erfasst. Das erhöht die Nettorendite drastisch, wie folgendes Beispiel zeigt:
Fondshaus Hamburg
Autos an Bord
Erstmals vertreibt das
Fondshaus Hamburg eine
Schiffsbeteiligung mit einem
Car Carrier. Das Schiff hat
eine Ladekapazität von 4.870
Pkw. Anleger beteiligen sich
daran im Doppelpack mit
einem Containerschiff mit
2.797 TEU. Der Autotransporter ist 13 Jahre lang zu
20.150 Dollar pro Tag verchartert. Der Vertrag mit
dem Containerfrachter läuft
fünf Jahre über 22.550 Dollar
pro Tag. Anleger sollen bis
Ende 2032 nach Steuern einen Gewinn in Höhe von 183
Prozent erwirtschaften.
Ein Lediger mit Einkommen von 45.000 Euro kassiert aus offenen Immobilienfonds
jährlich 10.000 Euro. Diese Ausschüttung setzt sich mit 6.000 Euro aus steuerfreien
Auslands- und 4.000 Euro steuerpflichtigen Inlandseinkünften zusammen.
Steuerjahr
bis 2009
ab 2009
45.000
45.000
4.000
–
Gesamteinkommen
49.000
45.000
Steuer hierauf (Grundtabelle)
12.688
11.102
Sonstiges Einkommen
Kapitaleinnahmen Fonds
25 % Abgeltungsteuer auf 4.000
1.000
Nebenrechnung Progressionsvorbehalt
Auslandseinkünfte
6.000
Fiktives Einkommen
55.000
Steuer hierauf (Grundtabelle)
15.186
Ergibt Steuersatz für Auslandsertrag
27,61 %
27,61 % auf Inlandseinkommen 49.000
13.529
Hansa Treuhand
Steuerlast insgesamt
13.529
Wertpapier-Nummer
Vorteil Abgeltungsteuer
Seit 1. Juni haben alle an der
Fondsbörse Deutschland
gelisteten Schiffsfonds von
Hansa Treuhand eine Wertpapierkennnummer. Vorteil:
Sie können ins WertpapierDepot eingebucht werden.
–
12.102
1.427
Der entlastende Progressionseffekt durch die Systemumstellung 2009 verbessert die
Rendite auf die Fondserträge um stolze 14,2 Prozent. Hinzu kommen Einsparungen
beim Solidaritätszuschlag sowie bei der Kirchensteuer. Der Verzicht auf den Progressionsvorbehalt wahrt zudem die Anonymität bei der Besteuerung: Der Anleger muss
seine Auslandserträge nicht extra nur für die Berechnung des Steuertarifs ans Finanzamt melden.
Nr. 42, 24. KW, 15.06.2007, Seite 7
Westfonds
Gesammelte Werke
Einen Blind-Pool-Fonds mit
völlig verschiedenen Investments bietet die West-LBTochter Westfonds an. Der
„WestLB Trust 3– Premium
Select“ legt das Geld seiner
Kunden in Schiffsbeteiligungen, Immobilienfonds und
Private Equity-Fonds an. Der
Fonds ist mit einer Mindestbeteiligung ab 10.000 Euro
plus Agio für Anleger gedacht, die ihr Kapital selber
nicht aufteilen können oder
wollen. Sie sollen innerhalb
der Laufzeit bis Ende 2023
einen Kapitalrückfluss von
176 Prozent ihrer Einlage
erzielen. Das ist eine rechnerische Rendite von jährlich
6,3 Prozent.
Auch die zweite kurzfristige Änderung entlastet Immofonds-Sparer. Klar war bislang
schon, dass realisierte Veräußerungsgewinne im Inland außerhalb der Spekulationsfrist generell auch künftig nicht erfasst werden. Während andere Investmentfonds,
Börsen- und Termingeschäfte mit voller Breitseite von der Abgeltungsteuer vereinnahmt werden, und sich Aktienverluste künftig nur eingeschränkt verrechnen lassen,
bleibt bei offenen Immobilienfonds alles beim Alten. Sie können die realisierten Verkaufsgewinne nach Ablauf der zehnjährigen Haltefrist steuerfrei ausschütten oder
nach einer Gesetzesanpassung auch thesaurieren. Verkauft der Anleger seine Anteile anschließend, sind diese thesaurierten Veräußerungserlöse noch im Kurs erhalten.
Die muss er aber nicht versteuern, selbst wenn er die Papiere erst nach 2008 erwirbt.
Denn die Fondsgesellschaften müssen einen Immobiliengewinn separat ausweisen.
Diesen Betrag pro verkauftem Anteil kann der Sparer dann von seinem realisierten
Kursgewinn abziehen. Nur der verbleibende Rest unterliegt der Abgeltungsteuer.
Aussichten, bei denen die Konkurrenz REIT nicht mithalten kann. Die Immobilien-AG
muss Verkaufserlöse von diesseits und jenseits der Grenze als gewerblichen Gewinn
zu mindestens 90 Prozent ausschütten. Beim Aktionär unterliegen die Dividenden
dann voll der individuellen Progression und ab 2009 dem Pauschaltarif.
Und es kommt noch besser: Der Überschuss der inländischen Mieten über die laufenden Ausgaben und Gebäudeabschreibungen wird künftig nur moderat mit 25 Prozent erfasst und belastet nicht mehr das übrige Einkommen des Fondsbesitzers.
Während bei der Geldanlage generell der Werbungskostenabzug gestrichen wird,
sind die auf Fondsebene anfallenden Aufwendungen weiterhin verrechenbar. Fließen
die Mieten einmal nicht so üppig, wandern die roten Zahlen als Verlustvortrag ins
kommende Jahr und dürfen sich dort mindernd auswirken.
Einen Nachteil müssen Besitzer offener Immobilienfonds aber dann doch hinnehmen:
Die einjährige Spekulationsfrist entfällt bei nach 2008 erworbenen Anteilen auch für
sie. Die im Kurs aufgelaufenen steuerpflichtigen Gewinne sind aber eher moderat, da
hierin enthaltene Auslandserträge und inländische Verkäufe außerhalb der ZehnJahres-Frist abgezogen werden.
AVD
Australien-Policen
Ab 15.000 Euro plus 5,75
Prozent Agio bietet der österreichische Anbieter AVD die
Beteiligung am australischen
LebensversicherungsZweitmarkt an. Am Ende der
fünfjährigen Laufzeit sollen
Anleger Rückflüsse zwischen
128 Prozent und 140 Prozent
auf ihr eingezahltes Kapital
erhalten. Ein geschlossener
Fonds ist das Angebot allerdings nicht.
In einer der kommenden
Ausgaben wird „Der Fondsbrief“ das Modell genauer
unter die Lupe nehmen. Zumal der australische Zweitmarkt mit einem jährlichen
Volumen von umgerechnet
25 bis 30 Millionen Euro
nicht gerade eine umfangreiche Marktkapitalisierung
darstellt.
Alles weg auf einen Schlag
Westfonds plant Portfolioverkauf der gesamten Altfonds
Mengenrabatt? Diese Zeiten sind am Immobilienmarkt vorbei. Davon profitierten im
vergangenen Jahr zum Beispiel Anleger von Hollandfonds der Initiatoren MPC, HCI
und Wölbern. Im Paket ließen sich sogar Immobilien mit hohen Leerständen und
auslaufenden Mietverträgen verkaufen. Weil die internationalen Großinvestoren hunderte Millionen oder sogar Milliarden Euro auf einen Schlag ausgeben wollen, zahlen
sie unter dem Strich für Immobilienportfolios mehr als die Summe der einzelnen Objekte. Auf einen Paketaufschlag hoffen auch die Verantwortlichen der West-LBTochter Westfonds. Sie wollen vor allem deutsche Immobilien im Paket verkaufen.
Die Gelegenheit ist günstig, denn auch in Deutschland zahlen die Aufkäufer in diesen
Tagen nahezu jeden Preis.
„Wir haben in der Vergangenheit Chancen verpasst, Objekte zu verkaufen “, sagt
Achim Quambusch, Vorsitzender der Westfonds-Geschäftsführung. Zum Beispiel
ein Bürogebäude in Düsseldorf Bilk. Es entstand in den 70er Jahren in einem reinen
Arbeiter-Standort. Später erfuhr das Viertel eine Aufwertung durch den Medienhafen
und den Landtag. Eine gute Gelegenheit, zu verkaufen, die jedoch ungenutzt blieb.
„Das soll uns nicht noch einmal passieren“, sagt Westfonds-Aufsichtsrat Tilmann
Fischer. Gemeinsam mit Jan Friske, Geschäftsführer der West-LB Trust GmbH,
Nr. 42, 24. KW, 15.06.2007, Seite 8
Dr. Peters
analysiert er derzeit den Markt und die Möglichkeiten. In Frage kommen nahezu alle
noch in der Verwaltung befindlichen 41 Fonds mit rund 60 Objekten. „Unsere Aufgabe wird es sein, die Anleger davon zu überzeugen, dass sie von den aktuellen Paketaufschlägen profitieren, einen höheren Preis erzielen können“, so Fischer. Denkbar
ist der Verkauf in einem Gesamtpaket, aber auch die Aufteilung in mehrere Portfolien,
zum Beispiel spezialisiert auf Büros, Einzelhandel und Hotels. Für diese Pakete kämen zum Beispiel REITs in Frage, so Quambusch.
Dabei ist die Wirtschaftlichkeit der einzelnen Fonds höchst unterschiedlich. Berühmt
geworden ist beispielsweise der Ruhrpark in Bochum, einer der rentabelsten Fonds
Flugzeug-Leasingfonds gera- mit deutschen Immobilien. Anleger erhielten in den vergangenen Jahren Ausschüttungen zwischen zwölf und 14 Prozent. An den Zweitmarktbörsen werden die Anteile
ten erneut in den Höhenrausch. Als Steuersparmodell zum Kurs von 220 gehandelt. Warum also sollten diese Anleger ihren Fonds auflöjahrelang von der Bildfläche sen? Zumal sie aktuell kaum vergleichbar rentable Neu-Anlagen finden? Gründe gebe es genug, so Fischer. So werden die Ausschüttungen auf zehn Prozent sinken,
verschwunden, tauchen sie
nun als Renditefonds wieder weil der Fonds das Geld benötigt, um umfangreiche Umbauten zu finanzieren.
aus den Wolken auf. Das
Außerdem sei der Fonds Anfang der 70er Jahre platziert worden. „In der Regel sind
Emissionshaus Dr. Peters
aus Dortmund bietet die Be- die ursprünglichen Zeichner gar nicht mehr investiert, sondern ihre Erben. Und die
möchten ihr Investment bestimmt gerne auflösen“, meint Fischer. Er hält einen Kurs
teiligung an einer Boeing
777-200 LR an. Leasingneh- inklusive Aufschlag in Höhe von 300 Prozent des einst investierten Kapitals für realismer ist die Fluglinie Emira- tisch. Von solchen Ergebnissen können die Anleger mancher anderer WestfondsBeteiligungen nur träumen. „Probleme gibt es bei Mischobjekten und Büros“, weiß
tes. Sie hat einen Vertrag
über zehn Jahre abgeschlos- Quambusch. Dennoch können auch die Zeichner dieser Fonds vom Paketverkauf
sen. Anleger sollen innerhalb profitieren. Ohne die Zugpferde wie zum Beispiel den Ruhrpark Bochum würden sie
auf ihren Objekten sitzen bleiben. Für teils leer stehende Gebäude an Standorten
der Laufzeit von 16 Jahren
zweiter oder dritter Wahl alleine interessiert sich niemand.
einen Gewinn in Höhe von
107 Prozent auf ihr eingeStimmen die Inhaber dieser Altfonds für den Verkauf, beenden sie ein Investment,
setztes Kapital erhalten.
das sie bestimmt kein zweites mal eingehen würden. Mit Gewinnen dürfen sie trotz
Aufschlägen nicht rechnen. „Die Frage ist, ob solche Objekte überhaupt in die Verwertung kommen“, zweifelt Fischer. In den nächsten Wochen werden die Anleger
Wechsel Dich
darüber entscheiden. Beachten müssen die Zeichner zum Beispiel, ob sich das GeDas Thema Zweitmarkt wird schäft nach Steuern lohnt. Vor allem bei Immobilien in Ostdeutschland mit ihren hofür die Fondsinitiatoren imhen Sonderabschreibungen innerhalb der Spekulationsfrist ein wichtiges Thema.
mer bedeutender. Die an der
Börse notierte Lloyd Fonds Eine Zustimmung von 75 Prozent ist für den Verkauf nötig. Allzu lange Zeit dürfen
AG plant die Gründung einer sich die Anleger mit ihrer Entscheidung nicht lassen. Fraglich ist, wie lange die Nacheigenen Tochtergesellschaft, frage der Bieter anhält. „Noch ist das Zeitfenster geöffnet. In diesem Jahr erwarte ich
die den Handel koordinieren ähnlich wie 2006 ein Volumen von rund 50 Milliarden Euro in Deutschland. Im komsoll. In leitender Position
menden Jahr kann die Gelegenheit schon wieder vorbei sein“, meint Quambusch.
wird ab 1. Juli Lutz Delius
Hellhörig geworden seien Interessenten aus den USA, Großbritannien, Israel, aber
den Zweitmarkt aufbauen
auch deutsche Investoren. Und die wollen schnell weiterverkaufen, um ihrerseits Geund die Leitung des freien
winne zu machen. „Diese Situation“, so Quambusch, „verschärft den Druck.“
Vetriebs übernehmen. Zuvor
war Delius Vetriebsvorstand
bei Jung, DMS & Cie.
Flieger für Emirates
Oliver Kuhlmann ist seit
dem 1. Juni Vorstandsmitglied der Hesse Newman
FinanzPartner AG, einem
Tochterunternehmen der
Finanzhaus Rothmann AG.
Dort übernimmt er das Ressort Vertrieb und Marketing.
Kuhlmann kommt vom Gothaer-Konzern, wo er als
Leiter des Maklervertriebs
Sparten übergreifend tätig
war.
Leistungsbilanz
Schiffsexperte mit Sitz im Voralpenland
Conti: drei Viertel der Fonds haben das Soll erfüllt oder sind besser
Rund 30 Jahre Seefahrt. Die Conti Reederei gehört zu den ältesten Initiatoren von
Schiffsfonds. Sie ging 1979 aus der 1970 gegründeten Cosima Reederei hervor.
Geschäftsführende Gesellschafter der Conti Holding sind Shaun Harbinson, Fritz
Müller und Nikolaus Pröls. Bis Ende 2005 hat Conti 116 Schiffe und sechs Immobilien im Gesamtvolumen von knapp 5,3 Milliarden Euro finanziert. Laut 2005er Leistungsbilanz befanden sich zum Stichtag noch 56 Publikumsfonds in Bewirtschaftung.
Nr. 42, 24. KW, 15.06.2007, Seite 9
Überschüsse. Mehr als drei Viertel der Beteiligungen erreichten die geplanten Überschüsse oder übertrafen sie. Die Zielerreichung beträgt 114 Prozent. Kumuliert bis
2005 lagen rund 82 Prozent im oder sehr häufig sogar über den Prospektwerten. Die
Zielerreichung beläuft sich auf 120 Prozent.
Nordcapital
Rekord-Jahr
Mit 281 Millionen Euro Eigenkapital hat Nordcapital
2006 den Umsatz des Vorjahres um 40 Prozent übertroffen. Die laufenden Auszahlungen an rund 41.000
Anleger summierten sich auf
149 Millionen Euro. Das
Unternehmen stellte mehr als
200 neue Mitarbeiter ein. In
diesem Jahr sollen es weitere
85 sein. Als strategischer
Partner finanziert Nordcapital das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut mit einem sechsstelligen Betrag.
Ausschüttungen. 96 Prozent der fahrenden Flotte konnte 2005 die prospektierten
Ausschüttungen leisten oder sogar überbieten. Die Zielerreichung beträgt 130 Prozent. Bei kumulierter Betrachtung lagen rund drei Viertel der Fonds im oder über der
Prognose. Die Zielerreichung hat sich von rund 101 Prozent bis 2004 auf gut 106
Prozent bis 2005 verbessert.
Restdarlehen. Sehr gut stellen sich die Fonds auch von der Tilgungsseite her dar:
Rund 90 Prozent wiesen zum Stichtag meist deutlich niedrigere Darlehensstände auf
als vorgesehen. Neun Fonds waren sogar vorzeitig entschuldet. Insgesamt liegt das
gesamte Fremdkapital um fast 208 Millionen Euro oder knapp 36 Prozent niedriger
als geplant. Auch das ist eine nochmalige Verbesserung gegenüber dem Vorjahr.
Liquiditätsreserve. Vorbehaltlich der offenen Frage, inwieweit die Liquiditätsreserven Kontokorrentlinien enthalten, beträgt die Zielerreichung 42 Prozent.
Steuerliches Ergebnis. Alle 49 vergleichbaren Fonds hatten bis Ende 2005 noch
negative steuerliche Ergebnisse vorgesehen. Annähernd zwei Drittel davon generierten planmäßige oder sogar meist höhere Verlustzuweisungen.
Prognoseende. Bei sieben Fonds reicht die Prognoserechnung nicht bis 2005. Für
das Berichtsjahr betrugen die geleisteten Ausschüttungen im Durchschnitt stattliche
HGA
Nr. 42, 24. KW, 15.06.2007, Seite 11
zwölf Prozent. Auch die Überschüsse auf Jahresebene entwickelten sich in den vergangenen Jahren nach oben. Dass diese Fonds aber auch erheblichen Nachholbedarf haben, zeigt die durchschnittliche Gesamtverzinsung, die bis 2005 lediglich 3,4
Prozent pro Jahr betrug. Alle Fonds sind aber mittlerweile vollständig entschuldet.
Offene Fonds
Der AXA Immoselect hat
seit seinem Start vor fünf
Jahren seinen Wert um 26,3
Prozent erhöht. Das Fondsvolumen liegt derzeit bei 2,5
Milliarden Euro. Alleine in
den vergangenen zwölf Monaten flossen rund eine Milliarde Euro in den Fonds.
Die Commerz Grundbesitz
Gruppe hat für ihren Fonds
Hausinvest Europa für 60
Millionen Euro ein Bürogebäude in Mailand gekauft.
Mieter ist ein Telefonnetzbetreiber. Bereits im März
hatte der Fonds ein BüroCenter in Mailand gekauft.
Exits. Bis Ende 2005 waren 15 Publikumsfonds wieder aufgelöst worden. Die Angaben zu den IRR-Renditen betragen einmal drei beziehungsweise sieben Prozent je
nach Beteiligungsart, sechsmal zwischen fünf bis zehn Prozent, fünfmal zwischen 15
bis 20 Prozent und dreimal zwischen 20 bis 30 Prozent. Wie bei allen Fonds dieser
Emissionsjahre sind die erheblichen Steuereffekte zu berücksichtigen, die einen Vergleich mit Angeboten neuer Konzeption nicht mehr zulassen.
Leistungsbilanz. Das Zahlenwerk zeigt die wesentlichen Kennzahlen, bietet aber
noch Raum für Verbesserungen. Zur gesonderten Darstellung des Berichtsjahres legt
Conti Blätter bei, eine Integration in die Leistungsbilanz sollte daher kein Problem
sein und würde aufgeräumter wirken. Zudem wäre der Ausweis der Ausschüttungen
durchweg auch in Prozent aussagekräftiger. Erfreulich ist, dass nun durchgängig die
Liquiditätsreserven angegeben werden. Wichtig wäre ein gesonderter Ausweis eventueller Kontokorrentlinien. Bei Fonds mit abgelaufener Prognoserechnung ist irreführend, dass aktuelle kumulierte Werte veralteten Sollwerten gegenübergestellt werden.
Meiner Meinung nach... Dass die Conti Unternehmensgruppe das Geschäft mit
Schiffsfonds auch im Anlegerinteresse versteht, belegen die Zahlen. Die insgesamt
eingehaltenen Ausschüttungsversprechen, vor allem aber der enorme Tilgungsvorsprung sprechen für eine zuverlässige und weitsichtige Bewirtschaftung. Bei Conti
dürfte sich daher eindeutig die Mehrheit der Anleger gut aufgehoben fühlen.
Hannes Nickl, Wirtschaftsjournalist
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In den vergangenen Ausgaben des Fondsbriefs hatten wir auf die Informations-, Beratungs- und - jedenfalls für den Bereich der Versicherungsvermittlung - Dokumentationspflichten hingewiesen. Die Entscheidungen betreffen zwar Einzelfälle, haben aber
weit über den entschiedenen Fall hinaus Bedeutung. Diesmal wollen wir auf eine der
maßgeblichen Haftungsgrundlagen eingehen, auf die die Gerichte in zahlreichen Fällen einen Schadenersatzanspruch stützen. Die Rechtsprechung unterscheidet zwischen der Anlagevermittlung und der Anlageberatung. Aufgabe des Anlagevermittlers ist es, einem Anleger Informationen über die Kapitalanlage zur Verfügung zu stellen. Der Vermittler ist im Regelfall dem Lager des Anbieters zuzurechnen.
Ein Anlageberater ist darüber hinaus verpflichtet, sich die Informationen zu beschaffen, die er für eine umfassendere Bewertung eines Anlageproduktes benötigt. Sowohl
der Vermittler als auch der Berater haben alle für den Anlageentschluss maßgeblichen Informationen wahrheitsgemäß, sorgfältig, richtig und vollständig zu erteilen.
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Die Rechtsprechung nimmt seit langem an, dass auch im Falle der Anlagevermittlung
ein Auskunftsvertrag mit Haftungsfolgen zumindest stillschweigend zustande
kommt. Dies gilt in allen Fällen, in denen ein Interessent deutlich macht, dass er die
besonderen Kenntnisse und Verbindungen des Vermittlers in Anspruch nehmen will
(vgl. dazu beispielsweise BGH-Urteil vom 11.01.2007, III ZR 193/05).
Wenn nun aber die Rechtsprechung von einem - im Regelfall stillschweigend zustande gekommenen - Auskunftsvertrag ausgeht, gab und gibt es immer wieder Überlegungen, die Haftung dadurch einzuschränken, dass zwischen Vermittler und Kunde
von vornherein ein schriftlicher Beratungsvertrag abgeschlossen wird, in dem die
Rechte und Pflichten ausformuliert sind. Dahinter steckt die Überlegung, dass bei
Abschluss eines schriftlichen Vertrages der Pflichtenkreis auch eingeschränkt werden
kann. Allerdings ist darauf zu achten, dass ein Vermittler nicht versucht, sich von jedweder Haftung zu exkulpieren. Ein Initiator hatte für sich und seine Vermittler versucht, die Haftung auszuschließen, indem er dem Anleger ein Formular vorlegte,
durch welches bestätigt wurde, dass die beteiligten Firmen ebenso wie die Vermittler
sowie deren gesetzliche Vertreter von jeglicher Haftung freigestellt seien und lediglich
Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit davon ausgeschlossen seien. Der BGH sah darin
eine unzulässige Einschränkung der Haftung für die ordnungsgemäße Erfüllung einer
sog. Kardinal- oder Hauptpflicht (vgl. BGH-Urteil vom 13.01.2000, III ZR 62/99).
Bei Haftungsfreistellungen ist zwischen vertraglichen Haupt- und Nebenpflichten zu
unterscheiden. Bei einem Auskunftsvertrag gehört die Auskunftsverpflichtung zur
Hauptpflicht. Allerdings kann vereinbart werden, dass sich die vom Vermittler zu erteilenden Informationen auf bestimmte Bereiche beschränken. Im Ergebnis geht es darum, dass beim Anleger keine falschen Erwartungen geweckt werden.
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n-tv: Geschlossene Fonds auf dem Schirm
20. Juni, 18.30 Uhr: n-tv Fonds & Zertifikate: Berenberg
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070615 Pub-Datei DIB 142

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