Grundstückgewinnsteuer: Am Ende kassiert der

Grundstückgewinnsteuer:
Am Ende kassiert der
Staat...
Fassung 3.11 | Reproduktion nur mit schriftlicher Zustimmung gestattet!
Der richtige Zeitpunkt zählt oft im Leben – so richtig teuer kann es beim Hausverkauf werden.
Nur so zum Beispiel: Vor Jahren haben Sie in den Ferien auf dem Trödelmarkt eine hübsche Vase gekauft – für 65 Euro. Es stellt sich heraus, dass es eine echte «Daum Nancy» ist. Weil Sie nicht mehr
gern an jene Ferien erinnert werden, geben Sie das gute Stück in ein Auktionshaus. 4250 Franken
beträgt der stolze Erlös! Glück gehabt, dass Ihnen dies nicht mit Ihrem Haus passiert: Ein «gutes Händchen» wird da nämlich nicht belohnt: Anders als beim Vasen-Beispiel müssen Sie, auch als harmlose
Privatperson, kräftig Geld abliefern auf einen «Gewinn», der vielleicht sogar nur auf dem Papier ein
solcher ist.
Die Ausgangslage
Ein Hausverkauf wird selten über Nacht aktuell. Vielmehr ergibt sich mit der Zeit, dass das Eigenheim
vielleicht nicht mehr den Bedürfnissen entspricht, weil z.B. die Kinder flügge geworden sind oder der
Weg zum neuen Arbeitsplatz auf die Dauer einfach zu umständlich ist. Wenn solche Fragen am Horizont auftauchen, lohnt es sich, auch eine Prognose bezüglich Grundstückgewinnsteuer anzustellen.
Das Prinzip im Steuerharmonisierungsgesetz (StHG)
Grundsätzlich wird in Art. 12 StHG vorgeschrieben, dass in der ganzen Schweiz eine Grundstückgewinnsteuer zu erheben ist. Die inhaltlichen Prinzipien wären, jedenfalls nach der Grundlage des Gesetzes in der Bundesverfassung, von den Kantonen zu regeln. So oder so wird das seinerzeit als Einkommen versteuerte Geld, mit dem das Haus erworben wurde, beim Verkauf oft nochmals kräftig besteuert.
Steueraufschub?
Aufgeschoben ist zwar nicht aufgehoben, aber immerhin: In bestimmten Fällen wie z.B. Erbgang/Erbvorbezug/Schenkung oder Geschäften unter Ehegatten/Scheidung oder bei der sog. Ersatzbeschaffung wird die Steuer gemäss Art. 12 Abs. 3 StHG aufgeschoben. Erst beim Wegfall des Aufschubgrundes ( z.B. Veräusserung der Ersatzliegenschaft) fällt die Steuer unter Umständen an.
Wichtiger Anwendungsfall: Ersatzbeschaffung
Wer selbstbewohntes Wohneigentum veräussert, um wiederum solches zu erwerben, käme nach dem
erwähnten Gesetz (und den kantonalen Steuergesetzen) in den Genuss eines Aufschubs. Die Steuer ist
nicht zu bezahlen, solange das Ersatzobjekt selbst bewohnt wird. Leider hat das Bundesgericht im Entscheid BGE 130 II 202 befunden, dies könne nur unter restriktiven Voraussetzungen gelten. Vereinfacht gesagt, muss man etwas gleich Teures oder noch Teureres kaufen, sonst gibt es keinen Aufschub. Das dies viele Hausverkäufer, z.B. beim Verkauf des EFH altershalber zwecks Kauf einer (günstigeren) Eigentumswohnung, empfindlich trifft, liegt auf der Hand.
Anlagekosten, Abzüge
Der steuerbare Grundstückgewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den
gesamten Aufwendungen, die sich primär aus den Anlagekosten (z.B. Kaufpreis, wertvermehrende
Investitionen), aber auch aus Kosten für Verkaufsinserate, Maklerprovisionen usf. zusammensetzen.
Während z.B. Aufwendungen für den Verkauf oder der seinerzeitige Kaufpreis fast immer einfach zu
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belegen sind, gibt es bei den über die Jahre hinweg getätigten Investitionen oft «Nachweislücken». Die
Grundstückgewinnsteuer fällt dann eventuell unnötig hoch aus, weil es dem Steuerpflichtigen nicht
gelingt, alle seine Investitionen zu belegen.
Belege lange aufbewahren
Daher ist es wichtig, alle Belege betreffend wertvermehrende Investitionen im weitesten Sinne – also
z.B. auch Grundeigentümerbeiträge, Perimeterkosten etc. – bis zum Verkauf aufzubewahren. Entsprechende Belege und Investitionslisten sind im übrigen auch für den Verkauf an sich sehr nützlich, da
Kaufinteressenten optimal informiert werden können. Je nach Kanton ist die Frist, für welche solche
Aufwendungen abgezogen werden können («anrechenbare Besitzesdauer») unterschiedlich. Kosten,
die bei den Einkommenssteuern nur teilweise zum Abzug (als Unterhalt) zugelassen wurden, enthalten
eine wertvermehrende Komponente, die bei der Grundstückgewinnsteuer dann wenigstens zum Zug
kommt – vorausgesetzt, man hat die Belege noch!
Besitzesdauer wichtig
Das Steuerharmonisierungsgesetz des Bundes schreibt zwar vor, dass «kurzfristig realisierte Gewinne
stärker besteuert» werden sollen. Wie dies konkret umgesetzt wird, hängt aber vom jeweiligen Kanton
ab. Zürich erhöht z.B. den Steuerbetrag bei sehr kurzer Besitzesdauer um bis zu 50%, gewährt dann
aber, bei einer Dauer von 20 und mehr Jahren einen Rabatt von 50%. Der Kanton Aargau besteuert
einen im ersten Jahr erzielten Gewinn mit 40%, nach 25 Jahren lediglich mit 5%.
Günstige Marktverhältnisse nutzen
Beim Hausverkauf ist, wie im Titel angesprochen, der richtige Zeitpunkt mehr als wichtig. Dies zuerst
einmal ganz kaufmännisch gesehen: Die Preise müssen «gut» sein. Das ist heute, da die Preise nach
einem Anstieg in den Jahren 2005 bis 2008 trotz Wirtschaftskrise auf hohem Niveau verharren, der
Fall. Ausgenommen von dieser erfreulichen Solidität sind Regionen mit Überangeboten oder speziellere Objekte oberhalb des mittelständischen Preissegmentes. Die Gründe sind bekannt: Nach wie vor
noch tiefe Zinsen, vorhandene Mittel bei Kaufinteressenten (z.B. auch Pensionskassengelder) und die
Zuwanderung.
Vergleichswerte
Je nach kantonalem System ist es entscheidend, welcher – eventuell nur theoretische – Vergleichswert
für die Berechnung des Grundstückgewinnes herangezogen wird. Wer ein Haus länger besitzt, als es
das entsprechende kantonale Steuergesetz berücksichtigt (z.B. im Kanton Zürich länger als 20 Jahre),
dessen Grundstückgewinn wird anhand eines theoretischen Wertes ermittelt. Es ist klar, dass die so
ermittelten Werte immer wieder zu Diskussionen führen, denn es wird nicht auf einen konkreten Kaufpreis abgestellt, sondern auf historische Vergleichshandänderungen anderer Grundstücke.
«Goldenes Zeitfenster» im Kanton Zürich
Wer sich im Kanton Zürich mit Gedanken um den Hausverkauf trägt, sollte sich bewusst sein, dass im
Moment wohl eine einmalige «Sternenkonstellation» herrscht. Ein intakter Markt mit meist guten Preisen und reger Nachfrage ist eine wichtige Voraussetzung – aber nicht die einzige. Bei der Grundstückgewinnsteuer sieht es nämlich anders aus. Nicht nur die aktuellen Marktverhältnisse zählen. Im Falle
von längerem Liegenschaftenbesitz wird im Kanton Zürich für die Bemessung der Grundstückgewinnsteuer auf den «Verkehrswert vor 20 Jahren» abgestellt (§220 StG ZH). Aus der entsprechenden
statistischen Differenz ergibt sich dann der steuerbare Grundstückgewinn. Konkret bedeutet das, es
wird in den Jahren 2010 und 2011 mit einem absoluten Hochpreisniveau von 1990/91 – kurz vor
dem Platzen der seinerzeitigen Immobilienblase – verglichen. Dies führt zu denkbar tiefen steuerbaren
Gewinnen, selbst wenn das Haus in einer ausgesprochenen Tiefpreis-Phase, z.B. Anfang der achtziger
Jahre, erworben wurde. Der steuerbare Grundstückgewinn wird daher im Kanton Zürich bis ins Jahr
2020 oder gar ca. 2025 nie mehr so tief ausfallen wie jetzt, wenn die anrechenbare Besitzesdauer 20
oder mehr Jahre beträgt.
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Nützliches Online-Tool im Kanton Bern
Im Kanton Bern können verkaufswillige Eigentümer die mutmassliche Grundstückgewinnsteuer online
berechnen. Auf www.fin.be.ch findet man einen Link zum entsprechenden Tool sowie nützliche Hinweise und Merkblätter zum Download.
Vorabklärung immer zu empfehlen
Gerade das Zürcher Beispiel mit dem derzeit idealen Zeitfenster zeigt eindrücklich, dass es sich sehr
lohnt, ein Auge auf die Steuerfolgen eines Hausverkaufes zu haben, selbst wenn es erst um eine gelegentliche Option geht. Im Rahmen einer einmaligen Aktion bietet unser Beratungszentrum eine kostenlose kurze Vorabklärung an.
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