Steuerfreier Verkauf von Immobilien

Aktuelle Steuerinfos
von
Dieter P. Gonze
Steuerberater
12. 3.2013
Steuertipps für Haus- und Grundbesitzer – Verkauf einer Immobilie
Der Verkauf einer im Privatvermögen befindlichen Immobilie kann steuerfrei oder
steuerpflichtig sein. Wird die Immobilie seit ihrer Anschaffung / Herstellung zu eigenen
Wohnzwecken genutzt, so bleibt der Verkaufserlös steuerfrei. Das gleiche gilt, wenn die
Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu
eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Werden Mietimmobilien, Grundstücke oder
grundstücksgleiche Rechte verkauft, so unterliegen die Einkünfte (Gewinn / Verlust)
hieraus der Besteuerung gem. § 23 Abs. 1+3 EStG, soweit zwischen dem Ankauf und
Verkauf der Immobilie (Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte) etc. nicht mehr als 10
Jahre liegen. Für die Zeitberechnung ist das jeweilige Datum des Kauf- und
Verkaufsvertrages maßgeblich. Bei selbst hergestellten Gebäuden ist das Kaufdatum zur
Anschaffung des Grundstückes maßgebend. Werden Immobilien veräußert die teilweise
zu eigenen Wohnzwecken genutzt und teilweise vermietet wurden, so wird bei
Ermittlung des steuerpflichtigen Veräußerungsanteils der zu eigenen Wohnzwecken
genutzte Teil heraus gerechnet (i.d.R. nach qm Wohn/Nutzfläche) und bleibt damit
anteilmäßig unberücksichtigt. Ist der eigengenutzte Anteil wertvoller als eine Aufteilung
nach der Fläche ergeben würde, so kann hier auch eine andere Berechnung ggf. durch
Hinzurechnungen erfolgen die im Einzelnen belegt werden muss. Zum
Veräußerungspreis gehören sämtliche Geld-und Sachleistungen die der Veräußerer als
Gegenwert für die Übertragung der Immobilie erhält. Erfolgt der Verkauf gegen
Rentenzahlung, so ist als Gegenwert der abgezinste Barwert der Rente zu berechnen.
Die Rentenzahlungen selbst stellen dann sonstige Einkünfte da, die in Höhe des
Ertragsanteils (Zinsanteil) im Jahr der Zahlung der Einkommensteuer unterliegen. Der
Erwerb
einer
Immobilie
im
Rahmen
einer
Gütertrennungsoder
Scheidungsfolgevereinbarung steht in Höhe des entgeltlich erworbenen Anteils einem
Grundstückerwerb gleich. Es beginnt für den erworbenen Anteil eine neue 10-jährige
Spekulationsfrist. Der anteilige Kaufpreis ergibt sich aus dem Wert der Gegenleistung.
D.h. der mit der Grundstücksübertragung abgefundenen Ansprüche oder übernommenen
Schulden. Als Erwerb einer Immobilie - und damit Beginn der 10-jährigen Spekulationsfrist
- gilt auch die Überführung einer Immobilie durch Entnahme aus dem Betriebsvermögen
oder im Rahmen einer Betriebsaufgabe. Die Anschaffungsfiktion gilt jedoch erst ab dem
Veranlagungszeitraum 1999 und damit nicht für Entnahmen vor dem 1. 1.1999. Als
Veräußerungspreis gilt in diesen Fällen der Entnahmewert aus dem Betriebsvermögen.
Die Veräußerung innerhalb von 10 Jahren nach der Entnahme aus dem Betriebsvermögen
führt demgemäß zu einem steuerpflichtigen Veräußerungsgeschäft. Gewinne aus privaten
Veräußerungsgeschäften bleiben steuerfrei, wenn die Gewinne eines Jahres weniger
als 600€ betragen. Vom erzielten Verkaufspreis werden zunächst die Anschaffungs- /
Herstellungskosten der Immobilie, die Veräußerungskosten und etwaige nachträgliche
Herstellungskosten (Umbau/Neubau) abgezogen. Danach erfolgt ggf. die Aufteilung des
verbleibenden Verkaufserlöses auf den zu eigenen Wohnzwecken und damit steuerfreien
Teil und den übrigen, steuerpflichtigen Teil. Hinzuzurechnen sind nunmehr die bisher
steuermindernd in Anspruch genommenen Abschreibungen. Wichtig: Zu den
abzugsfähigen Veräußerungskosten zählen Aufwendungen für Verkaufsanzeigen,
Maklergebühren, die Werbungskosten wie Schuldzinsen für den Zeitraum des
veräußerungsbedingten Leerstandes des Objektes, etwaige Vorfälligkeitsentschädigung
für veräußerungsbedingte Kündigungen der Darlehen, Räumungskosten und sonstige
Aufwendungen für die "Verkaufbarmachung" der Immobilie. Die Aufwendungen, auch
wenn sie teilweise bereits in den Vorjahren entstanden sind, jedoch steuerlich nicht
geltend gemacht werden konnten, werden im Jahr der Besteuerung des
Veräußerungsgewinns geltend gemacht. Auch bei einem Veräußerungsverlust sollte
dieser steuerlich ermittelt und festgestellt werden. Eine Verlustverrechnung ist nur mit
Veräußerungsgewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften, wie Immobilien oder
sonstigen Gegenständen möglich. Achtung: Durch die regelmäßige Teilnahme am
allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr kann der Immobilienverkäufer gewollt oder ungewollt
zum gewerblichen Grundstückshändler werden. In diesem Falle handelt es sich
grundsätzlich um steuerpflichtige Einkünfte aus Gewerbebetrieb und nicht aus privaten
Veräußerungsgeschäften. Nach den Grundsätzen der BFH-Rechtsprechung liegt ein
gewerblicher Grundstückshandel vor, wenn innerhalb von fünf Jahren mindestens vier
Objekte verkauft werden. Sie sehen, auch bei diesem Thema ist im konkreten Einzelfall
fachlicher Rat gefordert. Ausführlichere Infos und Tipps erhalten Sie unter
www.steuerberater-gonze.de oder durch Übernahme des QR-Codes mit Ihrem
Smartphone. Ihr Dieter P. Gonze, Steuerberater