mieten oder kaufen?

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Villa Keluma in Traumlage über Torri del Benaco,
in Albisano: Die charmante, stilvolle Villa mit Pool
kann man wochenweise mieten (www.villakeluma.it).
Mieten
oder kaufen?
Vor dem Kauf einer Immobilie ist es ratsam,
erst mal eine Zeit lang eine Wohnung oder
ein Haus fest zu mieten, um sich über seine
wünsche klar zu werden.
Um Enttäuschungen nach einem Kauf zu vermeiden, empfiehlt
es sich, nach Möglichkeit an verschiedenen Orten eine Wohnung zu mieten. Lieben Sie den Sonnenaufgang oder eher den
Sonnenuntergang? Das bedeutet entweder die Ost- oder die
Westseite des Sees. Nicht zu vergessen ist, dass ein Traumblick
oft mit einer kurvigen, engen Auffahrt verbunden ist. Stört Sie
das auf Dauer? Möchten Sie in Ihrem neuen Heim auch überwintern oder nur die Ferien verbringen? Fragen über Fragen, die
man am besten klärt, wenn man mal für einen längeren Zeitraum
eine Wohnung gemietet hat. Aber aufgepasst: Bei ganzjährigen
Mietverträgen gibt es einiges zu beachten.
Mietverträge in Italien
Prinzipiell unterscheidet man in Italien zwei Arten von Mietverträgen, den Contratto abitativo und den Contratto di locazione
di natura transitoria.
Der Contratto Abitativo hat normalerweise eine Laufzeit von
4+4 Jahren. Ein Vertrag ohne Angabe der Laufzeit oder mit
geringe­rer Laufzeit wird vor dem Gesetz immer als Vertrag von
4+4 Jahren angesehen. In jedem Fall hat der Mieter aber die
Möglichkeit, das Mietverhältnis nach Einhaltung der vertraglich
vereinbarten Kündigungsfrist aufzulösen. Ist keine Kündigungsfrist angegeben, so sieht das Gesetz eine Frist von 6 Monaten
vor. Die Kündigung muss per Einschreiben erfolgen. Wird der
Gardasee Journal 2011
Vertrag am Ende der Laufzeit nicht innerhalb der vereinbarten
Frist schriftlich gekündigt, verlängert sich dieser automatisch
um weitere 4+4 Jahre.
Der Contratto di locazione di natura transitoria dagegen wird
nur für die Dauer eines Jahres abgeschlossen und verlängert
sich wiederum automatisch um ein weiteres Jahr, wenn der
Vertrag nicht fristgerecht schriftlich gekündigt wird.
Die vom Mieter hinterlegte Kaution (caparra) muss nach Beendi­
gung des Mietverhältnisses zurückerstattet werden und darf
3 Monatsmieten nicht überschreiten. Die Kosten der Vertragsregistrierung werden von Mieter und Vermieter zu gleichen Teilen
getragen. Wird das Objekt über einen Immobilienmakler vermittelt, so beträgt dessen Gebühr üblicherweise 1 Monatsmiete.
Der Immobilienkauf
Hat man sich letztendlich zum Erwerb einer Immobilie in Italien
entschlossen, wird man schnell feststellen, dass sich das italienische Immobilienrecht in vielen Punkten grundlegend vom
deutschen Immobilienrecht unterscheidet. So müssen Kaufverträge prinzipiell schriftlich formuliert werden, und da zur Eintragung im Immobilienregister mindestens eine öffentlich beglaubigte Urkunde vorzulegen ist, muss auch bei notariellen
Auslandsbeglaubigungen stets ein italienischer Notar hinzugezogen werden. Italienische Vorverträge sehen gesetzliche Ver-
tragsstrafen vor (caparra confirmatoria oder caparra penitenziale). Die Anzahlung (caparra), die bei Abschluss des
Vorvertrags fällig wird, beträgt in der Regel 10 Prozent des
Kaufpreises. Wird die Immobilie über einen Immobilienmakler erworben, wird dessen Provision für gewöhnlich
nach Abschluss des Hauptvertrags fällig (je nach Vereinbarung). Die Höhe der Provision ist gesetzlich nicht geregelt, beträgt in der Gardaseeregion aber maximal 3 Prozent des Kaufpreises sowohl für den Käufer als auch für
den Verkäufer.
Eine Eintragung ins Grundbuch ist in Italien nicht erforderlich. Die Immobilie geht mit der Vertragsunterzeichnung
beim Notar direkt auf den Käufer über. Der vollständige
Kaufpreis ist daher vor beziehungsweise spätestens bei
Vertrags­unterzeichnung zu begleichen. Wichtig: Seit der
letzten Aktualisierung des italienischen „Geldwäschegesetz“ (normativa antiriciclaggio) vom 10.05.2007 sind Barzahlungen und Barschecks über 12 500 Euro in Italien
strikt verboten. Der Zahlungsfluss muss im Kaufvertrag eidesstattlich angegeben werden.
Steuern und Haftung
In Italien haftet die Immobilie für alle noch nicht verjährten
Steuerschulden, auch wenn diese den Vorbesitzer betreffen. Um dieses Risiko zu mindern, sieht das italienische
Immobiliengesetz eine ausdrückliche Erklärung des Verkäufers vor, dass er das Kaufobjekt in seiner letzten Ein­
kommenssteuererklärung angegeben hat, andernfalls haftet er gegenüber dem Käufer.
In Italien unterliegt auch das selbst genutzte Immobilien­
eigentum der Einkommenssteuerpflicht. Neben der Einkommenssteuer (IRE – imposta sul reddito) ist auch eine
kommunale Grundbesitzsteuer (ICI – imposta comunale
sugli immobili) zu entrichten. Als Bemessungsgrundlage
dient für beide der Katasterertrag (rendita catastale), allerdings variiert die ICI von Gemeinde zu Gemeinde.
Die Grundbesitzsteuer entfällt, wenn die Immobilie vom Eigentümer als Hauptwohnsitz genutzt wird. Die einmalig zu
zahlende Erwerbssteuer, die sich aus Register-, Hypotheken- und Katastersteuer (imposta di registro, di ipotecaria, di
catastale) zusammensetzt, unterscheidet zwischen Hauptund Zweitwohnsitz und macht somit entweder 3 Prozent zuzüglich 2 x 168 € bzw. 10 Prozent des Kataster­ertrages aus.
Der Umzug nach Italien
Seit dem 11.04.2007 benötigen EU-Bürger in Italien keine
Aufenthaltsgenehmigung (carta di soggiorno) mehr. Es
gelten somit die gleichen Meldebestimmungen wie für die
ansässige Bevölkerung. Bei einem dauerhaften Wechsel
des Wohnsitzes nach Italien muss man dies persönlich innerhalb von 20 Tagen nach dem Umzug beim zuständigen
Einwohnermeldeamt (ufficio anagrafe) angeben.
Soll der Wohnsitz nicht dauerhaft, sondern nur für einen
längeren Zeitraum nach Italien verlegt werden, ist es ausreichend, beim Einwohnermeldeamt gegen Vorlage des
Ausweises eine Erklärung der zeitlichen Niederlassung (dichiarazione di domicilio temporaneo) abzugeben.Infos
über Immobilienagenturen sowie zu Kauf- und Mietobjekten rund um den Gardasee: www.garda-living.com
Carolin Herberg