göttingen

STÄDTEREPORT
GÖTTINGEN
GEFRAGTER HANDELSSTANDORT
MIT SOLIDEN ECKDATEN
DEZEMBER 2015
In Zahlen
Bundesland:
Göttingen ist mit knapp 118.000 Einwohnern die
maßgebliche Stadt des gleichnamigen Landkreises
und übernimmt die Versorgungsfunktion für die
gesamte Region. Die Kommune liegt im Süden von
Niedersachsen in einer überwiegend ländlich strukturierten Region zwischen Weserbergland und Harzvorland. Das auch überregional bedeutsame
Wirtschaftszentrum bietet eine Vielzahl von Arbeitsplätzen, Dienstleistungs- und Versorgungseinrichtungen.
Niedersachsen
Einwohnerzahl:
117.665
+ 0,7 % 
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
66.121
Arbeitslosenquote:
7,5 %
Kaufkraftkennziffer:
99,3
Zentralitätskennziffer:
Somit ist das Oberzentrum auch der Motor der wirtschaftlichen Entwicklung für die Region Südniedersachsen. Die räumlich-funktionalen Verflechtungen
Göttingens mit der Region werden durch eine gute
verkehrliche Anbindung begünstigt. Die Industrie ist
geprägt von kleinen und mittleren technologieorientierten Unternehmen in den Bereichen Mess- und
Regeltechnik, Mechatronik, Photonic und Biotechnologie. Viele Unternehmen sind ehemalige Ausgründungen aus Universität und Forschungseinrichtungen.
131,8
Relevante Shopping-Center:
Carré Göttingen (C), Kauf Park Göttingen (P)
C = City, S = Stadtteil, P= Peripherie
Quellen: Statistische Landesämter, Bundesagentur für Arbeit, GfK
GeoMarketing GmbH
1A-Einzelhandelsmieten
von 2005 - 2014 in EUR / m²
80-120m²
300-500m²
100
50
0
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
Modezentralität
Göttingen
0
50
Ø 100-200 Tsd. Einwohner
100
150
200
Einzugsgebiet
250
300
Hervorzuheben ist die bundesweit einmalige Dichte
von
Messtechnikunternehmen,
die im Wirtschaftsverband „Measurement Valley“ im Raum
Göttingen vertreten werden. Göttingen verfügt
überein dichtes Netz medizinischer Versorgungsangebote mit hoher Spezialisierung, kurzen Zugangswegen und ist gut zu erreichen. Die medizinische
Fakultät der Universität Göttingen zählt zu den
großen medizinischen Fakultäten in Deutschland
sowie zur Spitzengruppe im Forschungsbereich. Die
Fakultät steht fachlich und räumlich in enger
Beziehung zu außeruniversitären Forschungsinstitutionen.
Durch die überregional bedeutsamen Bildungs- und
Forschungseinrichtungen (Georg-August-Universität,
zwei Fachhochschulen, Max-Planck-Institute etc.) hat
die Stadt einen weitreichenden Ruf als Bildungs-,
Forschungs- und Wissenschaftsstandort. Der Anteil
von Studenten an der Gesamtzahl der Einwohner
beträgt rund 20 Prozent.
Quellen: COMFORT Research & Consulting
COMFORT Städtereport Göttingen 2015
2 von 8
INNENSTADTANTEIL
VERKAUFSFLÄCHE*
INNENSTADTANTEIL
UMSATZ*
KAUFKRAFT UND
ZENTRALITÄT**
___________________________
_________________________
_________________________
Göttingen
Göttingen
Einzelhandelskaufkraft-Index
105,0
32,2%
100,0
40,7%
99,3
95,0
99,4
90,0
85,0
80,0
Göttingen
Ø 100T – 200T Einwohner
Ø 100T – 200T Einwohner
Ø 100T ≤ 200T Einwohner
Zentralität
132,0
131,0
28,3%
34,4%
131,8
130,0
129,0
129,4
128,0
Göttingen
Ø 100T ≤ 200T Einwohner
Quellen: *COMFORT Research & Consulting,**GfK GeoMarketing GmbH
BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT
_______________________________________________________________________________
Der Universitätsstandort zeichnet sich durch ein weitläufiges Einzugsgebiet und langjährige Stabilität als
Einzelhandelsstandort aus. Die konkurrenzlose Stellung in der Region sowie eine weiterhin positive Entwicklung
unterstützen die Flächennachfrage in der Stadt. Das kommunale Einzelhandelskonzept der Stadt Göttingen sieht
darüber hinaus die Stärkung der Innenstadt als zentralen Einzelhandelsstandort vor.
Zwar liegt die Kaufkraft knapp unter dem Bundesdurchschnitt, auf der anderen Seite ist das oben erwähnte
Einzugsgebiet mit mehr als 616.000 Menschen im südniedersächsischen Raum bemerkenswert.
Aktuell werden auf der Verkaufsfläche von 84.700 m² in der Göttinger City rund 315 Millionen Euro umgesetzt.
Der Anteil der Innenstadt am Gesamtumsatz (40,7%) sowie der der Verkaufsflächenanteil (32,2 %) fallen
deutlich überdurchschnittlich aus. Die Anziehungskraft der Innenstadt und des Einzelhandels auf die Region wird
auch anhand der Mietpreise deutlich: von 70 EUR/m² im Jahr 2007 steigen sie aktuell bis auf 92 EUR/m² für
kleine Ladenflächen mit einer Größe zwischen 80 und 120 m² Verkaufsfläche.
Einzelhandel und Gastronomie sind die zentralen Wirtschaftsfaktoren der Göttinger Innenstadt. Als
Frequenzbringer sind sie auch Motor für Kultur, Tourismus, Infrastruktur und Dienstleistungen sowie für
öffentliche und private Investoren.
COMFORT Städtereport Göttingen 2015
3 von 8
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGE
______________________________________________________________________________
Weender Straße
 Toplage in Göttingen
 Innenstadttypischer filialisierter Angebotsmix, viele Gebäude mit Denkmalschutz und Kleinflächen
 Neue Mieter: Tiger sowie u.a. TK Maxx, Neupositionierungen dm Drogeriemarkt und tegut nach Umbau im
Carré Göttingen
 Aktueller Mietpreis liegt bei 92 EUR/m² für kleine Shopflächen
Kornmarkt
 Konsumige Frequenzlage
 Übergang der Weender Straße zur Groner Straße
 Neue Mieter: Brax
Groner Straße
 Gute Frequenzlage überwiegend im Teilstück zwischen Kornmarkt und Düstere Straße
 Mietermix aus Großflächenmietern, Filialisten, regionalen Händlern und Discountern
Blick in die Weender Straße
Die Innenstadt
Der historische Stadtgrundriss sowie der ausgeprägte Besatz an historischen Gebäuden liefern die Grundlage
für die hohe Gestaltqualität der Göttinger Innenstadt. Sie stellt das räumliche, emotionale und kulturelle Zentrum
der Stadt sowie der gesamten Region dar. Mit ihrem dichten Einzelhandelsbesatz bildet sie zugleich das
wichtigste regionale Versorgungszentrum. Umgeben von einer weitgehend intakten Wallanlage stellt sich die
COMFORT Städtereport Göttingen 2015
4 von 8
Göttinger Innenstadt als ganzheitliches Ensemble dar. Eine Vielzahl historischer Gebäude, Kirchen und
Universitätseinrichtungen, eine qualitätserhaltende Sanierung ganzer Stadtquartiere und die Gestaltung des
öffentlichen Raums tragen dazu bei, dass dieses Gefüge seinen einzigartigen Reiz beibehält.
Die Kernzone mit den höchsten Handelsdichten befindet sich im Bereich der Weender Straße/Kornmarkt und mit
Abstrichen in der Groner Straße.
Die Göttinger Innenstadt hat einen stattlichen Bestand an öffentlichen Gebäuden sowie Kultur- oder
Veranstaltungsstätten. Besonders zu erwähnen sind Nikolai-, Jacobi-, Johannis- und Albanikirche, St. Michael
sowie die Pauliner Kirche und das alte Rathaus. Ergänzt wird dieser Bestand durch zahlreiche historische
Wissenschaftsgebäude wie z. B. Staats- und Universitätsbibliothek, Aula und Accouchierhaus. An den Wall
grenzen das Deutsche Theater sowie die Stadthalle. Die historische Innenstadt ist damit das kulturelle Zentrum
Göttingens bzw. der gesamten Region. Die Ausdehnung der historischen Innenstadt ist durch den Verlauf des
Stadtwalls ablesbar. Die Studierenden und Beschäftigten der Universität prägen zudem das Göttinger Stadtbild
und tragen zum besonderen Flair der Innenstadt bei.
Der innerstädtische Einzelhandel ist eingebettet in
die dichten, überwiegend kleinteiligen, teilweise
denkmalgeschützten Strukturen der historischen
Innenstadt mit ihrer Nutzungsmischung aus
Handel,
Dienstleistungen,
öffentlichen
Einrichtungen und Wohnen.
Blick Richtung Kornmarkt
Die Weender Straße hat sich nach Einschätzung
der Einzelhandels- und Immobilienexperten von
COMFORT in den vergangenen Jahren deutlich
gewandelt. Eine Vielzahl regionaler Anbieter wurde
durch moderne – vor allem young-fashion-orientierte – Konzepte ersetzt. Trotz hoher Denkmalschutzauflagen entstanden optimierte Ladenflächen für Frequenzbringer wie H&M, Promod und
S. Oliver. Die Top-Frequenz hat sich dadurch leicht
in Richtung des nördlichen Teils der Weender
Straße verschoben.
In den Umbau des dortigen 70er-Jahre Centers
„Carré Göttingen“ hatte der Eigentümer, die aus
London operierende Fondsgesellschaft Resolution
Property, rund 16 Mio. Euro investiert. Im Juli 2014
hatte der Ankermieter Saturn seine neue Fläche
im sanierten Objekt eröffnet. Neu angesiedelt bzw.
positioniert haben sich dort u.a. TKMaxx, dm-Drogeriemarkt und tegut. Die Verkaufsfläche
vergrößerte sich durch den Umbau geringfügig um
rund 10 Prozent auf ca. 10.000 m².
Die Groner Straße kann überwiegend im östlichen
Teilbereich als Hauptlage klassifiziert werden. Hier
sind beispielsweise Karstadt, Boecker, Klauser
Carré Göttingen mit Saturn, TKMaxx und weiteren neuen Mietern
Schuhe, Marc O’Polo und Pimkie zu finden.
Ansonsten ist der Besatz gerade in westlicher Richtung geprägt durch eine Mischung aus kleineren, oft lokalen
Dienstleistungsanbietern, gastronomischen Betrieben des Fastfood-Bereichs und Einzelhändlern des
preissensiblen Segments.
COMFORT Städtereport Göttingen 2015
5 von 8
Groner Straße
Weiterhin zu erwähnen ist, dass sich um die Hauptlagen Weender Straße, Kornmarkt und Groner Straße zahlreiche Nebenlagen mit teils sehr dichtem Einzelhandelsbesatz und einem attraktiven Gastronomieangebot
entwickelt haben, welche die Verweilqualität in der City steigern.
Göttingens Innenstadt bindet die unterschiedlichen Nutzungen wie Handel, Gastronomie, Wohnen, öffentliche
Einrichtungen wie Rathaus, Universität und andere Institutionen harmonisch in das Stadtbild ein. Attraktive
Plätze, kleinere Grünbereiche sowie die Leine ergänzen dies.
Neben der Innenstadt sind noch zwei weitere Einzelhandelsstandorte im Stadtgebiet erwähnenswert und von
überörtlicher Bedeutung: Der Kaufpark am Schnittpunkt der A7 und B3 gelegen und der ebenfalls autokundenorientierte Standort Lutteranger im Norden des Stadtgebietes. Der Kaufpark ist ein Einkaufszentrum mit einer
Reihe von umgebenden Fachmärkten (insgesamt ca. 35.000 m² Verkaufsfläche). Der Lutteranger hingegen ist
ein reiner Fachmarktstandort mit rund 70.000 m² Verkaufsfläche.
COMFORT Städtereport Göttingen 2015
6 von 8
INVESTMENT
______________________________________________________________________________
Das insgesamt überaus positive Investmentklima und die
große Nachfrage nach Geschäftshäusern ist auch am Standort
Göttingen spürbar. „Göttingen bietet für Investoren eine sehr
attraktive Innenstadt und gesunde Kennzahlen“, berichtet
COMFORT Geschäftsführer Frank Kaiser. Aufgrund der
Stadtgröße liegt der Schwerpunkt der nachfragenden
Investoren bei den lokalen und regionalen Käufern, ergänzt
durch einige institutionelle Investoren mit bundesweitem
Anlagefokus. Internationale Investoren zeigen deutlich weniger
Interesse.
KAUFPREISFAKTOR
16 – 18 

0
10
20
30
40
„Ursache für das trotz großer Nachfrage sehr schwache Transaktionsvolumen ist die geringe
Verkaufsbereitschaft privater Eigentümer, die in der Innenstadt klar dominieren. Die aktuelle Anfangsrendite
für Topobjekte in bester Lage bewegt sich konstant leicht oberhalb von 5,6 % p.a.“, berichtet der
Einzelhandels- und Immobilienexperte Kaiser. Wie an anderen Standorten auch, gibt es immer mal wieder
preisliche Ausschläge nach oben, insbesondere wenn es sich um eine neuwertige Bausubstanz handelt.
FAZIT UND PERSPEKTIVEN
_______________________________________________________________________________
Die Göttinger Stadtplaner haben das erklärte Ziel, die City als zentralen Einzelhandelsstandort zu festigen.
Die Entwicklung großflächiger Einzelhandelsstandorte außerhalb der Innenstadt geschieht folgerichtig nur
in zwei Bereichen, den beiden Sonderstandorten Lutteranger und Zentrum West/ Kaufpark und mit
festgelegtem Sortiment. Diese Planungssicherheit wird auch bei den Investoren entsprechend hoch und
positiv bewertet.
Die Anmietungen einiger Großflächenmieter wie Thalia, S. Oliver oder H&M und die umfassende
Neuausrichtung des Carré Göttingen mit Ankermietern wie TK Maxx und Saturn in der Verlängerung der
Fußgängerzone Weender Straße steigern die Attraktivität der Innenstadt nachhaltig. Erwartungsgemäß
kam es dadurch zu einer leichten Verschiebung der Passantenfrequenz von Kornmarkt und Groner Straße
Richtung Weender Straße und Carré Göttingen. Nach einer Zeit der Ungewissheit steht fest, dass
KarstadtSport in der Fußgängerzone bleiben wird. Das Konzept „K-Town“ von Karstadt hat seine Filiale in
der Groner Straße geschlossen.
Die neue Pflasterung der Fußgängerzone beeinflusst das Einkaufserlebnis zudem positiv. Die Nachfrage
seitens der Filialisten ist weiterhin sehr stark und übersteigt das Angebot an adäquaten Flächen. Die vielen
kleinen Läden und vor allem die Vielzahl der denkmalgeschützten Fassaden machen die Suche nicht
einfach. Es mangelt nach wie vor an Großflächen in der Innenstadt. In diesem Zusammenhang erhofft man
sich eine Entwicklung der Weender Arkaden gegenüber dem Carré Göttingen, um damit das Bild der
Straße abzurunden und dem Markt neue attraktive Mietflächen zu bieten, resümieren die Einzelhandelsund Immobilienexperten von COMFORT.
COMFORT Städtereport Göttingen 2015
7 von 8
KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN
___________________________________________________________________________
MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE
in EUR/m²
92
80 - 120 m²
300 - 500 m²
50
Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen in den letzten zwölf Monaten und auf ein standardisiertes, idealtypisches
(fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Weitere Höchstmieten können Sie
unserem aktuellen High Street Report entnehmen.
COMFORT-CITY RANKING
Demographie / (Sozio-) Ökonomie
Einzelhandel
Standort und Immobilien
Beim COMFORT-City Ranking handelt sich um ein Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der
Handelsimmobilien einer Innenstadt; eine sachlich fundierte Argumentationsbasis für Mieten und Kaufpreise von innerstädtischen Handelsimmobilien in Deutschland. In technischer
Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie und (Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort und Handelsimmobilien.
Für die wichtigsten, in unserem HIGH STREETS-Report und Städtereporte dargestellten Einkaufsstädte gehen nunmehr insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte
und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, und zwar für drei große Bereiche, für die auch eigene Teilindizes errechnet werden. Im Einzelnen handelt es sich dabei um:
• Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking
(Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft)
• Einzelhandels-Ranking
(Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralitat, Modezentralitat, Innenstadtumsatz, -verkaufsfläche,
-flachenproduktivität)
• Standort- und Immobilien-Ranking
(Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität)
Herausgeber:
Kontakt
COMFORT Holding GmbH
Kaistraße 8A
40221 Düsseldorf
COMFORT Düsseldorf
Frank Kaiser, Jürgen Kreutz
Neuer Zollhof 1, 40221 Düsseldorf
Tel: +49 211 9550-0
E-Mail: [email protected]
Über die COMFORT-Gruppe
Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung
von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten
spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet
COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von
Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum
ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält
Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich.
Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de
COMFORT Städtereport Göttingen 2015
COMFORT Research & Consulting
Olaf Petersen
Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg
Tel: +49 40 300858-0
E-Mail: [email protected]
Unternehmenskommunikation
Frank Hinz
Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf
Tel: +49 211 9550-144
E-Mail: [email protected]
8 von 8