L`IMMOBILIER D`ENTREPRISE EN RÉGIONS

Transcription

L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE
EN RÉGIONS
ETUDE ANNUELLE
CB RICHARD ELLIS | MAI 2011
N°1 MONDIAL
DU CONSEIL EN IMMOBILIER
D’ENTREPRISE
Bureaux, activités, logistique, retail, résidentiel, hôtels
CONSEIL EN
COMMERCIALISATION
ASSISTANCE À
MAITRISE D’OUVRAGE
AUDIT
TECHNIQUE
MARKETING
INGÉNIERIE
FINANCIÈRE
STRATÉGIE IMMOBILIÈRE
DES ENTREPRISES
CONSEIL EN VENTE ET ACQUISITION
CLIENTS PRIVÉS
CONSEIL EN
IMPLANTATION
INVESTISSEMENT
ETUDES
CONSEIL
AMÉNAGEMENT D’ESPACE
GESTION
CONSEIL AUX ENTREPRISES
PRÉSENTES A L’ÉTRANGER
EXPERTISE
GESTION DE
PORTEFEUILLES
LOCATIFS
2010 CHIFFRES CLÉS
FRANCE
114,6 M€ CA
730 SALARIÉS*
37 IMPLANTATIONS
30 BUREAUX EN RÉGIONS
Lille
Rouen
Metz
Caen Le Havre
Région Parisienne
Nancy
Brest
Strasbourg
Rennes
Blois
Vannes
Tours
Nantes
Dijon
Clermont-Ferrand
Mulhouse
Besançon
Lyon
Annecy
Bourgoin Jallieu
Bordeaux
Chambéry
Grenoble
Avignon
Toulouse
Sophia Antipolis
Nice
Aix-en-Provence
Montpellier
Marseille
* Hors franchisés
CONTACTS
RÉGIONS
Stanislas LEBORGNE / [email protected]
Tél. : 33 (0) 1 53 64 30 45 / Fax : 33 (0) 1 53 64 30 02
ÉTUDES ET RECHERCHE
Aurélie LEMOINE / [email protected]
Tél. : 33 (0) 1 53 64 36 35 / Fax : 33 (0) 1 53 64 40 00
Achevé de rédiger le 20 mai 2011 par le département Etudes et Recherche de CB Richard Ellis. Rédaction : Etienne Chatenay, Edouard de Laboulaye, Christelle Bastard, Erika Léonard
L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE EN RÉGIONS
SOMMAIRE
2
CONTEXTE ÉCONOMIQUE ET PERSPECTIVES
4
BUREAUX : INDICATEURS ET ANALYSE 2010
8
BUREAUX : TENDANCES 2011
10
LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS : INDICATEURS ET ANALYSE 2010
13
LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS : TENDANCES 2011
14
ZOOM : LE MARCHÉ DE LA LOGISTIQUE EN FRANCE (ENTREPÔTS > 10 000 M²)
16
LES INVESTISSEMENTS
20
LEXIQUE
AGENCES CB RICHARD ELLIS (AFFILIÉES ET FRANCHISÉES)
AIX EN PROVENCE
Philippe LE NORMAND
Tél : 04 42 60 01 31
BOURGOIN JALLIEU
Marc GENTY
Tél : 04 74 43 34 33
GRENOBLE
Hugues de VILLARD
Tél : 04 76 46 47 00
[email protected]
[email protected]
[email protected]
ANNECY
Jean-François BERTHIER
Tél : 04 50 10 22 22
BREST
Thomas SLEGERS
Tél : 02 98 43 30 30
LE HAVRE
Nicolas CARON
Tél : 02 35 44 73 75
[email protected]
[email protected]
[email protected]
AVIGNON
Pierre MURGUET
Tél : 04 90 85 96 00
CAEN
Nicolas CARON
Tél : 02 31 44 73 75
LILLE
Patrick DUEZ
Tél : 03 20 21 88 50
[email protected]
[email protected]
[email protected]
BESANCON
Isabelle HORRENBERGER
Tél: 03 89 46 20 80
CHAMBERY
Xavier TROILLARD
Tél : 04 79 33 03 30
LYON
Thibaut d'ANTERROCHES
Tél :04 72 83 48 48
[email protected]
[email protected]
[email protected]
BLOIS
Cyrille HENAULT
Tél : 02 54 74 39 39
CLERMONT-FERRAND
Karine RODDE
Tél : 04 73 28 78 28
MARSEILLE
Philippe LE NORMAND
Tél : 04 96 11 46 11
[email protected]
[email protected]
[email protected]
BORDEAUX
Alexandre CIEUX
Tél : 05 56 90 52 30
DIJON
Patrick PEYRUSSIE
Patrick MESTANIER
Tél : 03 80 51 71 71
METZ
François SUTY
Tél. : 03 87 18 99 99
[email protected]
[email protected]
[email protected]
MONTPELLIER
Martine PATIENT
Nicolas HUET
Tél : 04 67 50 07 06
ROUEN
Bertrand BONNET
Nicolas CARON
Tél : 02 35 70 73 75
[email protected]
[email protected]
MULHOUSE
Jean-Arnaud DESAULLES
Tél: 03 89 46 20 80
SOPHIA ANTIPOLIS
Georges BENICHOU
Tél : 04 93 65 22 54
[email protected]
[email protected]
NANCY
François SUTY
Tél : 03 83 32 86 77
STRASBOURG
Olivier HEYDT
Tél : 03 88 37 11 00
[email protected]
[email protected]
NANTES
Christophe FOURAGE
Tél : 02 40 12 04 00
TOULOUSE
Michèle BELLAN
Tél : 05 62 72 44 60
[email protected]
[email protected]
NICE
Léon PIMIENTA
Tél : 04 93 88 66 58
TOURS
Franck BOLEVE
Tél : 02 47 33 33 33
[email protected]
[email protected]
RENNES
Hervé KERMARREC
Tél : 02 23 30 23 30
VANNES
Stéphane GRIBIUS
Tél : 02.97.69.10.00
[email protected]
[email protected]
Les agences CB Richard Ellis participent aux travaux des observatoires régionaux de l’immobilier d’entreprise.
Le traitement des données réalisé par ces organismes participe à la qualité de nos études.
© 2011 CB Richard Ellis
1
Évolution du PIB et taux de chômage en métropole
Après la récession de 2009, l’économie française a observé en 2010
une phase de convalescence avec une croissance de + 1,5 %.
Les régions où le PIB a le mieux progressé sont essentiellement
celles de l’Ouest et du Sud du pays. Les meilleures performances étant
à mettre au crédit de Pays de la Loire, Midi-Pyrénées, Bretagne, RhôneAlpes, Languedoc-Roussillon et Aquitaine. Tout comme en 2009, les
régions industrielles du Nord et de l’Est ont été les moins dynamiques.
Le retour à la croissance n’a pas entraîné de réelle amélioration
sur le marché de l’emploi. Fin 2010, le taux de chômage en
métropole atteint 9,2 %, soit une baisse annuelle de seulement 0,3 point.
L’évolution la plus favorable a été observée en Franche-Comté (- 1 point).
Suivent Pays de la Loire et Rhône-Alpes (- 0,6 point), puis Alsace,
Lorraine, Picardie et Poitou-Charentes (- 0,5 point). En Île-de-France, MidiPyrénées, Nord - Pas-de-Calais, PACA, Aquitaine et Corse, le taux de
chômage a moins bien évolué que la moyenne nationale.
Les défaillances d’entreprises en France ont reculé, mais sont restées
très nombreuses. Selon le cabinet Altarès, elles ont même progressé dans
7 régions (Haute-Normandie, Picardie, Nord Pas de Calais, ChampagneArdenne, Lorraine, Midi-Pyrénées, Languedoc Roussillon).
L’activité des entreprises en régions en 2010 par grandes branches de
l’économie peut se résumer de la manière suivante :
• dans l’industrie, les chiffres d’affaires ont progressé dans toutes
les régions de la métropole (avec une ampleur variable selon les
secteurs d’activités). Mais cette amélioration n’a pas permis de
rattraper les pertes très lourdes enregistrées en 2009. Dans 12
régions, les hausses de chiffre d’affaires ont dépassé + 5 %. Les
rebonds les plus conséquents ont été observés en Franche-Comté, en
Alsace et en région PACA, alors que Languedoc-Roussillon, Nord-Pasde-Calais et Midi-Pyrénées ont affiché les évolutions les moins fortes.
Globalement, l’emploi n’a pas profité de cette amélioration de
l’activité et la baisse des effectifs s’est poursuivie à un rythme
naturellement plus modéré.
• le volume d’affaires dans les services marchands aux entreprises
a également progressé partout. Les régions les plus dynamiques ont
été Rhône-Alpes, Midi-Pyrénées et Île-de-France. Avec seulement + 1,7 %,
la région PACA a un peu déçu.
• poursuite quasi généralisée du tassement de l’activité dans le BTP.
A ce titre, la Haute-Normandie a été particulièrement en retrait avec - 6,8 %.
Perspectives 2011
Pour 2011, les prévisions de croissance du PIB les plus optimistes
concernent l’Alsace, Midi-Pyrénées et Languedoc-Roussillon.
A contrario, l’activité pourrait faire du sur-place en Franche-Comté,
Bourgogne, Haute-Normandie et Champagne-Ardenne. Les anticipations
de chiffres d’affaires sont à nouveau à la hausse dans l’industrie et
dans les services marchands, bien que la variation de l’activité, exception
faite de quelques régions, devrait être plus faible qu’en 2010. Globalement,
les entrepreneurs sont plus optimistes quant à l’évolution de la rentabilité
d’exploitation, plus particulièrement dans les services marchands aux
entreprises.
ÉVOLUTION DU PIB ET DU CHÔMAGE EN MÉTROPOLE
12 %
5%
11 %
4%
10 %
3%
9%
2%
8%
1%
7%
0%
6%
- 1%
5%
- 2%
4%
- 3%
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11 (p)
12 (p)
CONTEXTE ÉCONOMIQUE ET PERSPECTIVES
Taux de chômage en métropole au 4T
Evolution du PIB (en %)
Sources : INSEE, Oxford Economics
ÉVOLUTION DU PIB EN 2010 PAR RÉGIONS
Pays de la Loire
Midi-Pyrénées
Bretagne
Rhône-Alpes
Languedoc-Roussillon
Aquitaine
Provence-AlpesCôte d'Azur
Corse
Poitou-Charentes
France
Haute-Normandie
Alsace
Centre
Franche-Comté
Île-de-France
Nord - Pas-de-Calais
Auvergne
Basse-Normandie
Picardie
Lorraine
Champagne-Ardenne
Limousin
Bourgogne
0,0 %
0,5 %
1,0 %
1,5 %
Source : Oxford Economics
2
2,0 %
2,5 %
Evolution du taux de
chômage 2000-2010
(en pts de %)
Alsace
Aquitaine
Auvergne
Basse-Normandie
Bourgogne
Bretagne
Centre
Champagne-Ardenne
Corse
Franche-Comté
Haute-Normandie
Île-de-France
Limousin
Lorraine
Midi-Pyrénées
Nord-Pas-de-Calais
Pays de la Loire
Picardie
Poitou-Charentes
Provence-Alpes-Côte d'Azur
Rhône-Alpes
France métropolitaine
+ 3,5
+ 0,6
+ 0,4
+ 0,8
+ 1,4
+ 1,1
+ 1,8
+ 0,9
-1,9
+ 3,2
0,8
+ 1,1
-0,5
+ 1,7
+ 2,4
+ 0,3
+ 0,9
+ 1,2
+ 1,7
+ 0,9
- 0,9
+ 1,5
+ 1,1
Evolution de l'emploi
total 2000-2010
-1,9 %
7,1 %
1,3 %
- 0,9 %
2,0 %
9,3 %
0,4 %
- 1,4 %
19,9 %
0,4 %
3,9 %
4,6 %
12,6 %
2,0 %
- 4,2 %
11,0 %
1,8 %
10,2 %
- 3,3 %
4,0 %
13,2 %
6,1 %
5,0 %
Evolution de l'emploi
total 2010-2020 (p)
7,6 %
5,5 %
- 2,5 %
0,5 %
- 4,7 %
4,6 %
0,6 %
- 7,0 %
10,4 %
-2,6 %
-2,5 %
6,4 %
15,8 %
- 1,9 %
- 0,3 %
10,4 %
- 0,1 %
4,1 %
- 0,4 %
1,5 %
9,1 %
7,8 %
4,6 %
Evolution du PIB
2000-2010 (p)
Evolution du PIB
2010-2020 (p)
Taux de survie des
entreprises à 5 ans
4,4 %
17,6 %
7,8 %
5,7 %
4,5 %
16,5 %
6,4 %
0,8 %
31,3 %
1,3 %
5,8 %
14,2 %
20,9 %
7,2 %
3,5 %
22,2 %
10,9 %
15,8 %
2,6 %
11,7 %
18,4 %
13,1 %
12,5 %
17,4 %
22,8 %
12,6 %
13,3 %
10,2 %
23,0 %
14,8 %
10,1 %
24,8 %
10,8 %
10,8 %
23,3 %
35,7 %
11,6 %
11,8 %
27,0 %
12,2 %
19,7 %
10,2 %
17,2 %
23,6 %
22,7 %
20,2 %
54,8 %
54,3 %
57,1 %
59,9 %
56,9 %
58,4 %
55,3 %
57,4 %
60,0 %
54,9 %
54,7 %
51,8 %
49,2 %
61,3 %
52,9 %
54,8 %
53,5 %
58,0 %
54,9 %
51,9 %
50,8 %
54,4 %
52,5 %
Sources : INSEE, Oxford Economics
LES DYNAMIQUES ÉCONOMIQUES RÉGIONALES
(p) : perspective
PANORAMA ÉCONOMIQUE DES RÉGIONS
Population
2010
Alsace
Aquitaine
Auvergne
Basse-Normandie
Bourgogne
Bretagne
Centre
Champagne-Ardenne
Corse
Franche-Comté
Haute-Normandie
Île-de-France
Limousin
Lorraine
Midi-Pyrénées
Nord-Pas-de-Calais
Pays de la Loire
Picardie
Poitou-Charentes
Provence-Alpes-Côte d'Azur
Rhône-Alpes
France métropolitaine
1 856
3 227
1 345
1 474
1 643
3 195
2 545
1 334
311
1 173
1 833
11 798
2 633
746
2 350
2 893
4 026
3 565
1 914
1 774
4 951
6 212
62 799
Part du PIB national
2010
2,7 %
4,6 %
1,8 %
1,8 %
2,2 %
4,4 %
3,5 %
1,9 %
0,4 %
1,5 %
2,6 %
29,5 %
3,2 %
0,9 %
2,9 %
4,1 %
5,1 %
5,1 %
2,3 %
2,3 %
7,3 %
9,8 %
100 %
PIB par habitant
2010
25 971 €
24 876 €
23 102 €
22 026 €
23 860 €
24 070 €
24 188 €
25 256 €
21 336 €
22 620 €
25 036 €
43 909 €
21 219 €
21 876 €
21 919 €
24 851 €
22 432 €
25 162 €
21 446 €
22 476 €
25 896 €
27 749 €
27 988 €
Nombre d'entreprises Emploi total 2010
2009
(en milliers)
75 793
164 632
59 957
59 444
67 694
132 840
97 002
48 810
23 943
45 646
63 972
723 175
150 584
31 615
81 414
146 566
130 188
141 149
62 279
76 367
327 316
324 972
3 035 358
698,3
1228,6
518,0
552,6
646,9
1268,4
971,9
515,8
110,7
445,9
712,1
5690,3
892,2
285,1
800,1
1125,4
1432,1
1468,6
630,5
660,8
1893,6
2492,8
25040,5
Taux de chômage
au 4T 2010
8,4 %
9,2 %
8,1 %
8,5 %
8,3 %
7,7 %
8,4 %
9,4 %
9,3 %
9,0 %
10,2 %
8,2 %
12,5 %
7,9 %
9,8 %
9,2 %
12,7 %
7,9 %
10,9 %
9,0 %
10,8 %
8,3 %
9,2 %
Sources : INSEE, Heuler Hermès SFAC, Oxford Economics
3
BUREAUX • INDICATEURS 2010
PARC TERTIAIRE PAR RÉGION
(En milliers de m²)
INDICATEURS SYNTHÉTIQUES DU MARCHÉ DES BUREAUX EN RÉGIONS*
Demande placée
Part du neuf
Offre immédiate
Part du neuf
Offre future certaine à 2 ans
Loyer « prime »
(HT HC/m²/an)
Loyer moyen neuf et restructuré
(HT HC/m²/an)
Loyer moyen de seconde main
(HT HC/m²/an)
2009
2010
Évolution
1 080 000 m²
44 %
2 050 000 m²
32 %
600 000 m²
1 321 200 m²
41 %
1 996 200 m²
23 %
500 000 m²
+ 22 %
- 3 points
-3%
- 9 points
- 17 %
250 €
280 €
+ 12 %
159 €
168 €
+6%
126 €
134 €
+6%
Source : CB Richard Ellis
*15
PRINCIPALES MÉTROPOLES RÉGIONALES
:
Aix-en-Provence/Marseille, Bordeaux, Clermont-Ferrand, Grenoble,
Lille, Lyon, Metz, Montpellier, Nantes, Nancy, Nice/Sophia Antipolis,
Rennes, Rouen, Strasbourg, Toulouse
Île-de-France
Rhône-Alpes
PACA
Nord-Pas-de-Calais
Pays de la Loire
Aquitaine
Midi-Pyrénées
Bretagne
Centre
Alsace
Lorraine
Haute-Normandie
Poitou-Charentes
Brourgogne
Picardie
Basse-Normandie
Champagne-Ardenne
Auvergne
Franche-Comté
Limousin
Corse
Total
Parc de bureaux
(limite basse)
47 099
17 750
12 034
9 706
8 499
7 343
7 304
6 950
5 941
5 081
5 036
4 475
4 214
3 636
3 519
3 509
2 899
2 721
2 695
2 357
1 472
604
164 844
Parc de bureaux
(limite haute)
52 333
21 875
14 769
11 912
10 431
9 012
8 964
8 530
7 291
6 235
6 181
5 492
5 172
4 462
4 319
4 307
3 558
3 340
3 308
2 893
1 806
741
196 931
Source : DADS - ORIE
LE MARCHÉ DES BUREAUX VILLE PAR VILLE
Offre immédiate
au 31/12 (en m²)
Aix-en-provence
Annecy
Avignon
Bordeaux
Caen
Chambéry
Clermont Ferrand
Grenoble
Le Havre
Lille
Lyon
Marseille
Metz
Montpellier
Mulhouse
Nancy
Nantes
Nice
Rennes
Rouen
Sophia Antipolis
Strasbourg
Toulouse
Tours
57 000
41 570
24 000
87 000
43 000
12 500
39 000
130 000
28 900
230 000
382 000
150 000
34 000
70 000
53 050
41 500
120 000
50 000
85 200
72 000
49 000
163 200
236 300
65 000
=
Part du neuf dans
l'offre immédiate
Demande placée
en 2010 (en m²)
Part du neuf dans
la demande placée
20 %
7%
30 %
24 %
30 %
5%
35 %
20 %
16 %
29 %
18 %
22 %
6%
20 %
17 %
13 %
38 %
40 %
30 %
14 %
14 %
20 %
23 %
6%
48 000
24 800
18 000
100 400
18 000
15 000
25 000
67 900
20 000
185 000
219 500
82 000
32 000
62 000
30 600
33 500
86 300
21 000
95 200
42 500
22 100
58 100
140 600
37 200
35 %
22%
63 %
49 %
N. C.
40 %
52 %
26 %
10 %
50 %
40 %
40 %
35 %
30 %
56 %
22 %
45 %
30 %
55 %
17 %
6%
27 %
54 %
59 %
=
Loyers neufs / restructurés
Loyers de seconde main
au 31/12 (€ HT HC/m²/an) au 31/12 (€ HT HC/m²/an)
145/200
145/225
135/190
125/176
125/180
115/145
110/135
140/180
120/150
116/200
135/280
140/250
120/156
140/152
110/160
125/145
135/175
180/215
160/205
120/150
160/220
125/190
125/170
125/150
120/170
80/195
80/150
80/150
70/120
75/135
80/120
80/130
90/120
80/160
110/210
110/230
75/130
105/142
50/150
85/160
110/150
110/160
110/150
58/130
125/175
75/160
100/150
90/130
N.C. : Non Communiqué
4
EVOLUTION DE L’OFFRE IMMÉDIATE ET DE LA DEMANDE PLACÉE DANS LES
15 PRINCIPALES MÉTROPOLES RÉGIONALES
Une demande exprimée faible au 1er semestre
(En millions de m²)
2010 a été marquée par une demande exprimée en retrait par rapport à
2009. Cette faiblesse a néanmoins été compensée par une qualité des
demandes en hausse notable. La vague des renégociations de baux ne
s’est pas prolongée en 2010, notamment en raison de la stabilisation de la
conjoncture économique et du recul de l’indice du coût de la construction.
Les projets immobiliers des entreprises ont donc gagné en solidité.
Ils correspondaient à des stratégies bien déterminées, (re)pensées dans le
contexte économique actuel, et reflétaient l’attention portée aux coûts et à
la rationalisation des établissements. En conséquence, le taux de
transformation de cette demande a été plus élevé que par le passé.
Pour les petites entreprises, l’intérêt toujours marqué pour l’acquisition des
locaux a surmonté la difficulté accrue d’accès au crédit dans un
environnement de taux d’intérêts très attractifs.
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
99
00
01
02
Demande placée
03
04
05
06
07
08
09
10
Offre immédiatement disponible au 31/12
Un marché plus homogène et plus actif
Le marché des bureaux en régions* a été plus homogène en 2010
qu’en 2009, où de grandes disparités avaient été observées entre les
métropoles. Dès le 1er semestre, les volumes commercialisés ont affiché
une hausse de 34 % par rapport au 1er semestre 2009. Cette reprise
s’est confirmée au 2nd semestre et la demande placée a progressé en
2010 de 22 % par rapport à 2009 pour atteindre 1,32 million de m²,
un volume comparable à 2006 (1,37 million de m²) mais inférieur à
2007 (1,43 million de m²).
La reprise de l’activité immobilière a dépassé la croissance
économique. A défaut de reprendre immédiatement leur croissance, les
entreprises ont retrouvé une visibilité, une capacité à se projeter dans
l’avenir. Les besoins non satisfaits en 2009 n’avaient pas disparu, voire
même s’étaient accrus. Un effet de glissement a pu être observé,
certaines grandes transactions qui n’avaient pu aboutir en 2009 ont été
signées en 2010.
2010 a offert aux utilisateurs une « fenêtre de tir » leur permettant de
se positionner sur un choix encore large d’offres de qualité à des conditions
rendues avantageuses par la crise. Nombre d’entreprises ont su saisir
cette opportunité que la remontée des loyers, même mesurée, et la rareté
croissante de l’offre sont venues progressivement limiter.
BUREAUX • ANALYSE 2010
RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE PAR ÉTAT DES LOCAUX DANS LES
1,50
1,25
1,00
0,75
0,50
0,25
99
00
01
02
03
04
05
Seconde main
06
07
08
09
10
Neuf
QUELQUES TRANSACTIONS 2010
Adresse - programme
Rennes - Les Champs Blancs
Grenoble
Lille - Euralille
Marseille - Capelette
Lyon - Monolithe
Lille - Lys les Lannoy
Montpellier - centre-ville
Mulhouse - centre-ville
Clermont-Ferrand - Dunant
Nancy - Rives de Meurthe
Marseille - Meyreuil
Nice - Nice Plaza
Sources : CB Richard Ellis
Preneur
Surface
(en m²)
Type de
Contrat
État des
locaux
Loyer / Prix
(€ HT HC/m²/an ou HD/m²)
Technicolor
Atos
SNCF
Pôle Emploi
GDF
Kiabi
RSI
UIOSS
Euromaster & Chu
Acticall
Softway
Groupe Zénith
18 000 m²
11 100 m²
8 500 m²
8 400 m²
8 300 m²
8 000 m²
5 300 m²
4 250 m²
3 500 m²
3 300 m²
3 150 m²
2 100 m²
Location
Location
Location
Location
Location
Location
Location
Location
Location
Location
Location
Location
Neuf
Neuf
Neuf BBC
Neuf
Neuf
Seconde main
Seconde main
Rénové
Neuf
Neuf
Neuf
Neuf
165
145
200
195
210
N.C.
135
90
110
125
Conf.
190
5
600
400
OFFRE NEUVE ET DEMANDE PLACÉE NEUVE DANS LES 15 PRINCIPALES MÉTROPOLES
RÉGIONALES
700
600
500
400
300
200
100
05
Stock stabilisé et chute de l’offre neuve
06
07
Offre immédiate neuve (fin d'année)
100
80
60
40
Livraisons 2011
Clermont-Ferrand
Rouen
Grenoble
Livraisons 2012
6
Nice / Sophia
Bordeaux
Metz
Nancy
Lille
20
Aix / Marseille
• la hausse de la fiscalité et notamment de la taxe foncière qui aura
un impact proportionnellement plus important sur les immeubles dont
la valeur locative est basse. Les utilisateurs essayeront d’économiser
sur le loyer ce qu’ils paieront en impôts ;
10
L’OFFRE FUTURE CERTAINE
Montpellier
2 phénomènes sont susceptibles d’impacter cette situation :
09
Rennes
A l’inverse, le stock de seconde main a connu une croissance de
10 %. Selon les secteurs, et particulièrement dans les quartiers
périphériques et peu accessibles, 20 % à 35 % de l’offre apparaît « hors
marché ».
08
Offre certaine livrable dans l'année
Lyon
En revanche, la chute de l’offre neuve est une tendance nationale
à l’exception des marchés nantais et grenoblois. 458 000 m² neufs et
restructurés sont disponibles à fin 2010, presque 200 000 m² de
moins qu’à fin 2009. Le neuf/restructuré ne représente plus que
23 % du stock contre 32 % à fin 2009.
Offre future
probable
Offre future certaine
livrable en 2012
Demande placée neuve
2 millions de m² de bureaux étaient disponibles en régions* à fin
2010, soit une baisse annuelle de 3 %. Les évolutions ont été très
contrastées entre les métropoles, allant d’une croissance de 50 % comme
à Nantes à une chute de 36 % comme à Bordeaux.
Demande placée
neuve 2010
200
Nantes
Les utilisateurs restent sensibles à la qualité des immeubles.
Le neuf/restructuré a représenté 41 % du volume commercialisé.
Cette part est en baisse de 3 points par rapport à 2009 mais cette
évolution traduit plus la raréfaction de l’offre neuve dans les localisations
les plus demandées. L’attractivité du neuf ne se dément pas.
800
Strasbourg
La quasi-totalité des marchés a progressé, dont certains de plus de
70 % (Rennes, Grenoble). 5 marchés régionaux ont dépassé les
100 000 m² placés. Bordeaux a rejoint Lyon, Lille, Toulouse et Aix-enProvence/Marseille dans ce club. Ces marchés ont affiché des hausses
annuelles de 24 % à 34 %, à l’exception de Toulouse dont la demande
placée n’a crû que de 4 %.
1 000
Toulouse
Le regain d’activité du secteur privé a été mené par la banqueassurance, l’informatique et le conseil au sens large. A la différence du
secteur public, ils se sont positionnés sur toutes les tranches de surfaces.
Offre future certaine
livrable en 2011
Comme en 2009, le secteur public et parapublic a animé le
marché avec 13 grandes transactions représentant 55 % de la
demande placée supérieure à 5 000 m². La Révision Générale des
Politiques Publiques a continué de pousser les services déconcentrés de
l’Etat à se regrouper sur des implantations communes, plus
modernes, et permettant une organisation plus efficace. Des
acteurs parapublics, dont Pôle Emploi est le meilleur exemple, ont
également poursuivi en 2010 la consolidation de leurs implantations
déjà largement entamée en 2009.
ETAT DE L’OFFRE ET DE LA DEMANDE PLACÉE AU 31/12/10 DANS LES
Offre immédiate
neuve
Les grandes transactions, supérieures à 5 000 m², ont été
particulièrement nombreuses en régions en 2010 avec
27 mouvements recensés représentant un total de 240 000 m². Les
11 opérations de cette envergure en 2009 ne totalisaient que
80 000 m². Compte-tenu de la faiblesse de l’offre neuve, nombre de
ces signatures sont des pré-commercialisations d’immeubles dont
certains n’auraient pas été mis en chantier sans que ces investissements
ne soient sécurisés par des baux fermes.
ÉVOLUTION DU DÉLAI THÉORIQUE D’ÉCOULEMENT DANS LES 15 PRINCIPALES
MÉTROPOLES RÉGIONALES
Les emplacements les plus pertinents, centraux et accessibles, capables
de créer de la valeur justifieront sans doute aux yeux des propriétaires
des travaux, même lourds. La reconversion des autres sites dépendra
des valeurs atteignables pour les autres produits immobiliers,
particulièrement en commerce et en résidentiel.
2,00
L’offre future certaine livrable à deux ans représentait 478 000 m²
de bureaux, en baisse de 15 % par rapport à fin 2009. 213 000 m²
sont livrables en 2011, ce qui sera insuffisant pour répondre à la
demande neuve (qui s’élevait à 545 000 m² en 2010). La raréfaction
de l’offre neuve est donc appelée à perdurer et à s’aggraver en
2011 et 2012. Lyon et Rennes sont les deux seules métropoles à
disposer d’une offre future certaine importante à deux ans avec
respectivement 95 000 m² et 78 000 m². Aucun autre marché, y
compris Lille, Aix-en-Provence/Marseille, Toulouse et Bordeaux ne
dispose d’une offre future certaine à deux ans supérieure à 30 000 m².
(en € HT HC/m²/an et en années)
1,75
1,50
1,25
1,00
0,75
0,50
0,25
96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10
• les obligations issues des décrets d’application de la loi
Grenelle II forceront les propriétaires à décider de la mise aux
normes ou de la reconversion de leurs immeubles.
Progression des loyers
Le loyer moyen des bureaux neufs et restructurés en régions a
progressé de 5,2 % sur un an pour s’inscrire à 168 € HT HC/m²/an.
Une part de cette évolution peut être mise au crédit de transactions sur
des immeubles neufs et verts qui ont permis dans plusieurs métropoles de
franchir des seuils psychologiques. Ainsi, à Euralille, le loyer facial d’un
immeuble BBC a atteint 200 €. A Lyon, des bureaux dans la Tour
Oxygène ont été signés à 280 €. Ces transactions sont à prendre en
compte car ces bâtiments sont les prototypes des immeubles
« prime » à développer dans les métropoles régionales bien que le
nombre de ces transactions reste marginal.
Le loyer moyen pour les surfaces de seconde main affiche également
une hausse de 6,1 % pour atteindre 134 € HT HC /m²/an. Les surfaces
de seconde main en bon état ont tiré parti de la rareté du neuf dans
certaines localisations recherchées.
Après avoir servi à préserver le loyer facial des pressions baissières, les
avantages commerciaux sont désormais en recul, particulièrement dans
les marchés où l’offre est tendue.
ÉVOLUTION DES LOYERS DANS LES 15 PRINCIPALES MÉTROPOLES RÉGIONALES
(En € HT HC/m²/an)
300
250
200
150
100
50
99
00
01
02
03
04
05
Loyer moyen seconde main
06
07
08
09
10
Loyer moyen neuf
Loyer « prime »
LOYERS « PRIME » ET MOYENS PAR VILLE
(en € HT HC/m²/an)
Aix-en-Provence / Marseille
Bordeaux
Lille
Lyon
Nantes
Nice / Sophia-Antipolis
Strasbourg
Toulouse
Loyer
« prime »
Évolution
annuelle
Loyer moyen
neuf/restructuré
Évolution
annuelle
Loyer moyen
seconde main
Évolution
annuelle
250 €
176 €
200 €
280 €
175 €
220 €
190 €
170 €
stable
+7%
+8%
+ 14 %
stable
-4%
-5%
stable
195 €
151 €
158 €
208 €
155 €
190 €
158 €
148 €
+3%
+4%
+5%
+9%
+5%
-7%
-3%
stable
170 €
115 €
120 €
160 €
130 €
145 €
118 €
145 €
+ 17 %
- 6%
+9%
+3%
+6%
stable
+3%
+ 18 %
7
POSITIONNEMENT DES MARCHÉS DE BUREAUX EN RÉGIONS FIN 2010
Loyer moyen du neuf en € HT HC/m2/an
220
Lyon
Aix-en-Provence /
Marseille
Nice /
Sophia-Antipolis
190
Rennes
Lille
Nantes
Grenoble
160
Strasbourg
Montpellier
Metz
Bordeaux
Nancy
130
Toulouse
Rouen
Clermont-Ferrand
Offre immédiate en m2
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
350 000
400 000
La taille des bulles est proportionnelle au volume de la demande placée
BUREAUX • TENDANCES 2011
Demande placée élevée mais en baisse
Les facteurs qui ont permis les forts niveaux de commercialisation
enregistrés en 2010 sont appelés à s’estomper en 2011. Dans ce
contexte, malgré des fondamentaux sains, la demande
placée, tout en restant à un niveau élevé, devrait s’inscrire à
la baisse en 2011.
Les grandes mutations du secteur public et parapublic
touchent à leur fin. La Révision Générale des Politiques Publiques
a déjà porté l’essentiel de ses fruits en termes immobiliers ; les
regroupements des principales administrations en régions qui ont
animé le marché devraient se faire plus rares. Parmi les grands
acteurs publics, Pôle Emploi et les agences régionales de santé ont
mené à bien leur réorganisation et satisfait la plus grande part de
leurs besoins immobiliers. Dans le secteur privé, la croissance
économique seule ne devrait pas suffire à faire croître la
demande. Le retour attendu des fusions-acquisitions sera source
de regroupements.
Tensions sur l’offre neuve
La forte baisse de l’offre neuve et de l’offre future certaine va
compliquer la recherche des utilisateurs en quête de qualité. Les
grands utilisateurs, s’ils ont la visibilité nécessaire, peuvent se
positionner très en amont via des VEFA/BEFA. A défaut, les
entreprises devront choisir entre des immeubles neufs dans des
localisations moins attractives ou des surfaces rénovées ou de
seconde main bien situées. La reprise des lancements en blanc,
trop timide jusqu’à présent, devrait s’accentuer.
Interrogations
l’obsolescence
sur
le
traitement
En parallèle à la raréfaction de l’offre neuve, l’offre de seconde main
continue de croître. Une part significative de cette offre est
obsolète. Dans un contexte économique stabilisé avec des obligations
réglementaires précisées, 2011 devrait permettre de tester de
multiples approches pour le traitement de l’obsolescence et
d’apporter des éléments de réponse. Quelles techniques
économiquement réalisables pour la mise aux normes des immeubles
obsolètes ? Quels bureaux transformer en logements ?
Evolution contrastée des valeurs
Sur les offres de qualité les négociations devraient évoluer en 2011
en faveur des mandants. L’émergence d’une offre neuve
labellisée « verte » pourrait permettre de justifier une
augmentation des valeurs « prime ». Dans certaines
localisations très recherchées, les loyers des surfaces de seconde
main pourront justifier des loyers élevés en l’absence d’offres neuves
concurrentes. En revanche, le volume global d’offre de seconde
main reste important et pourrait tirer les valeurs vers le bas
dans les localisations plus périphériques.
8
de
BUREAUX • TENDANCES 2011
Légende :
D
L
O
Demande placée 2011
Loyers 2011
Offre future livrable en 2011 et 2012
En hausse
Stable
Lille
D
Le Havre
En baisse
L
O
D
L
O
Brest
D
L
D
L
Rennes
O
O
D
D
L
L
O
O
Rouen
Caen
Dijon
D
L
O
Lyon
Aix-en-Provence/Marseille
1er trimestre 2011 décevant avec
16 000 m² placés (moitié moins qu’au
1er trimestre 2010). Aix reste un secteur clé
avec un tiers du volume commercialisé.
Malgré ces chiffres, les perspectives restent
optimistes pour l’année 2011 pendant
laquelle le ralentissement des livraisons
devrait conduire à une réduction du stock
et soutiendra les valeurs locatives.
Cependant la situation déjà tendue de
l’offre neuve à Marseille pourrait peser sur
l’activité. L’offre de seconde main
progresse, alimentée par des libérations de
surfaces en voie d’obsolescence. Le
volume d’offre future certaine est limité mais
l’offre future probable est conséquente. Les
valeurs locatives sont stables. Le « prime »
reste à 250 € HT HC/m²/an.
D
D
L
L
O
D
O
L
D
Clermont-Ferrand
L
O
O
Grenoble
Bordeaux
D
L
O
D
D
L
L
O
O
Toulouse
D
L
O
Avignon
Nice
Sophia Antipolis
Aix-en-Provence
Marseille
Lille
Après une très bonne année 2010, le marché des
bureaux lillois affiche des performances en demiteinte. 21 000 m² ont été commercialisés au
1er trimestre 2011 contre 34 000 m² au 1er trimestre
2010. Le faible niveau de commercialisation des
bureaux neufs (3 100 m²) contraste avec le succès
qu’avaient rencontré ces offres en 2010. L’offre
immédiate décroît de - 5 % pour atteindre
227 000 m². Les disponibilités immédiates et
prochaines de bureaux neufs sont relativement limitées
et laissent apparaître des tensions sur certains secteurs
comme les grands boulevards. Le « prime » est stable
à 200 € HT HC/m²/an.
Lyon
Soutenues par une reprise plus solide qu’ailleurs et
par la diversité de son économie, les perspectives
2011 du marché immobilier lyonnais sont positives.
La demande placée s’inscrit à 43 000 m² au
1er trimestre 2011, stable par rapport au même
trimestre l’an passé. La rareté croissante de l’offre
neuve n’est pas compensée par des lancements
« en blanc ». De ce fait, le marché de l’utilisation
devrait être animé par des pré-commercialisations.
Les valeurs hors IGH sont en hausse avec une
transaction observée à 260 € HT HC/m²/an rue
de la République.
Toulouse
Excellent 1er trimestre à Toulouse avec 31 400 m²
placés en 60 transactions dont 14 000 m² neufs.
1ère transaction sur Andromède à Blagnac, les
commercialisations devraient y bénéficier de la
reprise du secteur aéronautique. L’offre continue de
croître mais à un rythme plus faible, l’offre neuve
baisse et, compte-tenu de la faiblesse de l’offre future
certaine, cette baisse devrait continuer pendant toute
l’année 2011. Les valeurs locatives sont relativement
stables mais, particularité toulousaine, c’est pour les
surfaces de seconde main les mieux localisées du
centre-ville que sont signés les loyers les plus élevés.
Le « prime » reste à 200 € HTHC/m²/an mais le
neuf ne dépasse pas 160 €.
9
LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS • INDICATEURS 2010
INDICATEURS SYNTHÉTIQUES DU MARCHÉ DES LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS DES RÉGIONS*
Demande placée
Part du neuf
Offre immédiate
Part du neuf
2009
2010
2 600 000 m²
2 400 000 m²
39 %
25 %
4 080 000 m²
4 260 000 m²
22 %
19 %
Évolution
-8%
- 14 points
+4%
- 3 points
Offre future « en blanc »
270 000 m²
150 000 m²
- 46 %
Offre future « en gris »
800 000 m²
1 600 000 m²
+ 100 %
110 €
125 €
+ 14 %
57 €
62 €
+9%
Loyer « prime »
Loyer moyen neuf
LES MÉTROPOLES RÉGIONALES DE L’ÉCHANTILLON
*15
PRINCIPALES MÉTROPOLES
:
Aix-en-Provence/Marseille, Bordeaux, Clermont-Ferrand, Grenoble,
Lille, Lyon, Metz, Montpellier, Nantes, Nancy, Nice/Sophia-Antipolis,
Rennes, Rouen, Strasbourg, Toulouse.
LE MARCHÉ DES LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS VILLE PAR VILLE EN 2010
Métropoles régionales
Aix-en-Provence
Annecy
Avignon
Bordeaux
Caen
Chambéry
Clermont-Ferrand
Grenoble
Le Havre
Lille
Lyon
Marseille
Metz
Montpellier
Mulhouse
Nancy
Nice
Rennes
Rouen
Sophia Antipolis
Strasbourg
Toulouse
Offre immédiate
au 31/12 (en m²)
392 000 95 000 23 600 N.D.
185 100 170 000 51 000 85 000 180 000 187 900 595 000 1 102 000 108 000 210 000 42 000 252 400 165 000 75 000 145 000 88 500 40 000 =
615 400 132 300 Part du neuf dans
l'offre immédiate
26 %
N.S.
N.S.
77 %
5%
N.S.
1%
4%
48 %
30 %
15 %
14 %
4%
15 %
4%
20 %
N.S.
20 %
5%
N.S.
11 %
19 %
Demande placée
en 2010 (en m²)
102 000 95 600 12 800 N.D.
179 900 50 000 58 000 45 000 65 320 165 500 404 600 564 300 74 000 80 000 =
25 900 131 800 77 000 50 000 123 000 127 000 22 000 228 800 128 500 Part du neuf dans
la demande placée
45 %
19 %
25 %
42 %
28 %
40 %
16 %
9%
19 %
37 %
11 %
11 %
30 %
31 %
31 %
22 %
N.S.
7%
20 %
7%
33 %
34 %
Loyers neufs / restructurés
Loyers de seconde main
au 31/12 (€ HT HC/m²/an) au 31/12 (€ HT HC/m²/an)
41 / 100
70 / 90
40 / 80
43 / 75
45 / 55
55 / 75
60 / 70
70 / 85
57 / 72
40 / 55
42 / 76
60 / 120
50 / 70
75 / 85
45 / 130
42 / 75
N.S.
35 / 70
40 / 60
100 / 125
46 / 95
45 / 75
N.S. : Non Significatif
30 / 70
42 / 67
25 / 60
35 / 69
30 / 50
30 / 65
40 / 55
35 / 65
30 / 60
28 / 45
28 / 55
40 / 60
25 / 55
50 / 80
20 / 100
25 / 65
65 / 100
25 / 60
25 / 60
70 / 100
25 / 85
33 / 75
N.D. : Non Déterminé
10
Des marchés encore à la peine
Le marché des locaux d’activités et entrepôts enregistre une fois de plus une
performance en baisse. En effet, en 2010, la demande placée s’élève
à 2 400 000 m², soit - 8 % par rapport à 2009 et - 27 % par rapport
au pic de 2008. Ce marché reste fragile et continue de s’adapter à la
situation économique encore difficile en 2010.
ÉVOLUTION DE L’OFFRE IMMÉDIATE ET DE LA DEMANDE PLACÉE DANS LES 15
PRINCIPALES MÉTROPOLES RÉGIONALES
5
4
3
Néanmoins, il convient de modérer cette baisse de la demande
placée puisque, globalement, les tendances s’inversent. Alors que
la quasi-totalité des marchés affichait une baisse de leur demande placée
en 2009, huit seulement sont encore en baisse en 2010 parmi lesquels
Lyon, Aix-en-Provence, Lille, Caen, Nice. Les diminutions annuelles en
2010, sont comprises entre - 9 % à Lille (404 600 m² en 2010) et - 49 %
à Montpellier (25 900 m² en 2010). Les hausses annuelles sont comprises
entre + 11 % à Rennes et Strasbourg (respectivement 123 000 m² et
228 800 m²) et + 74 % à Annecy (95 600 m²).
Malgré le recul de la demande placée à Lyon et à Lille, le
classement des principaux marchés est inchangé avec, dans l’ordre
décroissant, Lyon (564 600 m²), Lille (404 600 m²), Strasbourg
(228 800 m²), Bordeaux (179 900 m²) et Le Havre (165 500 m²).
RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE PAR ÉTAT DES LOCAUX DANS LES
Bien que la légère embellie économique permette une meilleure visibilité
aux entreprises, il n’y a pas eu de phénomène de rattrapage des besoins
préexistants. L’activité demeure caractérisée par la recherche
d’économies et la densification des espaces. Par ailleurs, les
déménagements peuvent être motivés par la volonté d’intégrer des locaux
neufs ou de seconde main normés à des valeurs compétitives, surtout
lorsqu’il s’agit d’acquisition. Alors que les conditions bancaires sont moins
favorables, les stratégies patrimoniales des utilisateurs restent d’actualité
en 2010. Cela est d’autant plus vrai que les mises en chantier se sont
raréfiées diminuant ainsi l’offre de qualité en régions.
En 2010, la commercialisation de locaux neufs ou restructurés en
régions, représente 25 %. En baisse depuis deux ans, elle s’élevait à
39 % en 2009 et 43 % en 2008. La perte de 14 points en moyenne en
2010 pour les 15 métropoles régionales dissimule des disparités importantes
entre, d’une part, les plus gros marchés qui accusent de fortes baisses
tels que Lyon ou Lille (respectivement - 77 % et - 53 %) et, d’autre part, les
marchés dits « secondaires » tels que Nancy ou Clermont-Ferrand qui ont vu
augmenter leur part du neuf (respectivement + 54 % et + 39 %).
Les difficultés d’accès au foncier, notamment sa rareté et son prix,
constituent toujours un frein pour l’activité du neuf aussi important que
la disparition progressive de l’offre « en blanc » du stock disponible
ou future. La plupart des zones d’activités prisées par les utilisateurs ne
disposent plus d’offre neuve alors que les locaux de seconde main aux
normes ou bien localisés, même dans les secteurs secondaires,
retrouvent de fait une certaine attractivité.
2
1
00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
Offre immédiatement disponible au 31/12
Demande placée dans l'année
LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS • ANALYSE 2010
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
05
06
07
08
09
Seconde main
10
Neuf
ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE DES PRINCIPAUX MARCHÉS
1
0,8
0,6
0,4
L’offre
Fin 2010, l’offre immédiatement disponible atteint 4 260 000 m². Avec
+ 4 % par rapport à fin 2009, elle tend à la stabilisation. 4 marchés
se distinguent par l’importance de leur stock disponible : Lyon
(1 102 000 m²), Strasbourg (615 400 m²), Lille (595 000 m²) et Aixen-Provence/Marseille (500 000 m²). Leur évolution annuelle est
comprise entre + 3 % (Aix-en-Provence/Marseille) et + 16 % (Lille).
0,2
Lyon
07
Lille
08
Strasbourg
09
Aix-en-Provence /
Marseille
10
11
Si ce parc vacant continue légèrement sa croissance, sa qualité continue
également de se dégrader, cette tendance étant renforcée par l’arrêt
des lancements « en blanc » et la libération de locaux obsolètes.
En 2010, faute de neuf, les utilisateurs se tournent vers des locaux de
seconde main de qualité. Dans un contexte d’après-crise, ces derniers
redeviennent une vraie cible alors que les locaux libérés tendent à faire
augmenter le nombre de « friches ». Les propriétaires de locaux
anciens, pour éviter les pertes qu’entraîne une vacance longue,
sont de plus en plus souvent enclins à transiger : vendre en l’état un
bien peu valorisé, réaliser des travaux, parfois très onéreux, pour ensuite
relouer ou vendre ou encore, envisager une reconversion de leur usage.
Cette réalité deviendra de plus pesante avec l’application progressive
des normes et contraintes environnementales. 2012 représentera à cet
égard une année charnière avec le début de la mise en application de
la loi du Grenelle de l’environnement concernant les locaux dits
« existants ».
L’offre disponible neuve, qui représente 19 % de ce stock, affiche une
baisse pour la 2ème année consécutive (- 3 points par rapport à fin 2009).
L’insuffisance, voire l’absence, d’offres neuves ou aux normes devient
problématique pour les parcs d’activités les plus recherchés dans
l’ensemble des régions. Parmi les 15 métropoles de l’échantillon, seules
5 ont un stock neuf supérieur à la moyenne, Nancy et Rennes
(20 % chacune), Aix-en-Provence/Marseille (23 %), Lille (30 %) et
Bordeaux (77%). Lorsque cela est possible, des projets de comptespropres sont envisagés (un certain nombre devrait être signé en 2011,
notamment en logistique) afin de pallier ce manque et de satisfaire la forte
volonté patrimoniale des utilisateurs.
L’offre future « en blanc » des 15 métropoles a de nouveau chuté en
2010, de 44 % en un an, pour atteindre en fin d’année 150 000 m². Aixen-Provence regroupe plus de la moitié de cette offre avec près de
90 000 m².
Ce niveau faible d’offre « en blanc » en régions entraînera un décalage
entre l’offre et la demande exprimée lorsque la reprise économique se
fera ressentir plus concrètement, notamment sur les marchés les moins
réactifs. L’élément positif est l’importance des projets « en gris » et leur
localisation. Ils ont doublé en un an (1 600 000 m² fin 2010) et sont
mieux répartis sur le territoire que l’offre « en blanc », notamment
entre les principaux marchés.
De fait, 2011 devrait enregistrer une part significative de clés-en-main.
PART DES CLÉS-EN-MAIN ET COMPTES-PROPRES DANS LA DEMANDE PLACÉE 2010
Aix-Marseille
Grenoble
Toulouse
Lyon
Clermont-Ferrand
Le Havre
Nancy
Montpellier
Annecy
Metz
Strasbourg
Lille
Mulhouse
0
5%
10 %
15 %
20 %
25 %
30 %
OFFRE ET DEMANDE PLACÉE NEUVES DANS LES 15 PRINCIPALES MÉTROPOLES
RÉGIONALES
1,75
1,50
1,25
1,00
0,75
0,50
0,25
09
10
09
10
09
Offre
« en blanc »
Offre
immédiate
10
09
10
Demande
placée
Offre
« en gris »
LOYERS « PRIME » ET MOYEN PONDÉRÉ DES LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS
NEUFS DANS LES 15 PRINCIPALES MÉTROPOLES RÉGIONALES
(En € HT HC/m²/an)
140
Les valeurs locatives
35 %
125 €
120
La rareté des locaux neufs a entraîné une hausse des valeurs.
Ainsi, fin 2010, le loyer « prime » affiche une progression de
100
+ 14 % par rapport à fin 2009, pour atteindre 125 € HT HC/m²/an
60
(Sophia-Antipolis), contre + 7 % entre 2008 et 2009. Le loyer moyen
40
des locaux neufs ou restructurés, également en progression (+ 9 %), s’élève
20
80
62 €
à 62 €, juste au-dessus du niveau de 2008.
Les mesures d’accompagnement restent d’actualité concernant
00
01
02
04
05
06
07
08
Loyer « prime »
12
09
Loyer moyen pondéré du neuf ou restructuré
notamment les biens de seconde main. Ils tendent toutefois à disparaître
pour les locaux de qualité, bien placés.
03
10
Adresse - programme
Aix-en-Provence/Marseille - St Martin de Crau
Lyon - Isle d’Abeau
Le Havre - boulevard Jules Durand
Grenoble - Tulin
Mulhouse - Saint-Louis
Strasbourg - Illkirch
Nancy - Ludres Dynapôle
Nice/Sophia -Antipolis- Carros ZI 4ème av.
Annecy - ZI de Balve
Rouen - Cirquebeuf sur Seine
Caen - Mondeville
Preneur
Surface
(en m²)
Type
des locaux
État
des locaux
Type
Loyer / Prix
de contrat (€ HT HC/m²/an ou HD/m²)
Recall
Decathlon
Privé
Delire
Agility
Clestra
Sogetrel
Laboratoires Ineldea
Techniwood
Vente Unique
Transport Deret
6 100
42 000
2 300
5 200
10 800
20 000
1 800
1 600
35 500
22 300
1 000
Entrepôts
Entrepôts
Locaux d’activités
Entrepôts
Entrepôts / Bureaux
Entrepôts
Entrepôts
Neuf
Neuf
Seconde main
Ancien
Ancien
Neuf
Récent
Ancien
Ancien
Neuf
Etat d’usage
Location
N.C.
N.C.
Vente
Location
N.C.
Location
Vente
Vente
Location
Location
N.C.
N.C.
N.C.
220
31
N.C.
60
1 062
225
111
36
Sources : CB Richard Ellis et veille Explore
QUELQUES TRANSACTIONS 2010
LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS • TENDANCES 2011
Légende :
D
L
O
Demande placée 2011
Loyers 2011
Offre future livrable en 2011 et 2012
En hausse
Stable
Activités
Lille
D
En baisse
D
D
L
L
Rouen
O
O
D
Le Havre
Entrepôts
Brest
D
D
L
L
O
O
Rennes
D
D
O
L
O
O
D
L
L
O
O
Caen
L
D
L
Dijon
D
L
L
D
O
O
L
L
O
O
D
Lyon
D
D
D
L
L
O
O
D
D
D
L
L
L
L
O
O
O
O
D
Clermont-Ferrand
Grenoble
L
O
O
Bordeaux
D
D
L
L
O
O
Toulouse
D
Avignon
D
D
L
L
O
O
D
L
L
O
O
D
L
D
D
L
L
O
O
Nice
Sophia Antipolis
Aix-en-Provence
Marseille
13
ZOOM : LE MARCHÉ DE LA LOGISTIQUE EN FRANCE (ENTREPÔTS > 10 000 M²)
Un faible niveau de demande exprimée
En 2010, la demande exprimée est restée faible en France, peinant à
retrouver son dynamisme. Dans toutes les régions, notamment en Ilede-France, le marché a surtout été animé par les sociétés issues
de la grande distribution et les logisticiens, ceux-ci ayant été
particulièrement actifs au cours du dernier trimestre. En effet, un nombre
croissant de chargeurs cherche à externaliser leur fonction logistique, dans des
objectifs de réduction des coûts et de recentrage sur leur activité principale.
Les demandes portent pour l’essentiel sur des entrepôts
très fonctionnels, bénéficiant d’une localisation optimale par rapport
aux bassins de consommation et aux flux de circulation, et de dernière
génération (c'est-à-dire regroupant des caractéristiques techniques
supérieures aux standards actuels). Tant que le marché sera
sur-offreur et qualitatif, les demandes resteront exigeantes.
En outre, l’importance des développements futurs « en gris » permet
de répondre à ces besoins précis, au travers de clés-en-main,
en recrudescence en 2010.
Enfin, en régions, les chargeurs se sont beaucoup positionnés
sur de petites et moyennes surfaces (par exemple entre 6 000 m²
et 12 000 m² dans la région lyonnaise).
Des résultats en demi-teinte
L’année 2010 affiche un paysage plutôt contrasté en termes de demande
placée. À l’échelle nationale, avec 1 679 500 m² commercialisés, le
marché est en légère hausse de 5 % par rapport à 2009,
mais d’un point de vue régional, les résultats sont très hétérogènes.
En effet, alors que l’Ile-de-France a performé, les autres marchés
régionaux ont peiné à rebondir.
Ainsi, en Ile-de-France, 571 300 m² ont été transactés en 2010,
soit une hausse de 50 % en un an. Plus de la moitié des volumes a été
échangée sur les 3 premiers mois de l’année, le 4ème trimestre ayant été
moins performant que prévu, en raison de décalages de projets dans
le temps. Le dynamisme du 1er trimestre a été favorisé par la bonne
qualité des produits disponibles, dont le « repricing » était acté,
et par le report de projets entrepris dès 2009.
Sur les 28 transactions réalisées en 2010 dans la région capitale, 36 %
ont été signés dans le secteur nord, phénomène traditionnel. L’est de
la région a également été très bon, puisqu’avec 29 % des
commercialisations (contre 12,5 % en 2009), il dépasse le sud (25 %,
- 5 points en un an).
Les autres régions étant à la peine depuis la crise, leur poids dans
le marché logistique français a reculé. En 2010, l’Ile-de-France
a concentré 34 % de la demande placée (contre 24 % un an
auparavant), le grand nord 13 % (contre 20 %) et le grand sud 12 %
(contre 13 %). Parmi les grands pôles logistiques régionaux, seul
le couloir rhodanien a vu sa part stagner à 15 %. Effectivement,
avec 255 900 m² commercialisés, le marché y est à peu près équivalent
ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE EN FRANCE
(en millions de m²)
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
00
01
02
03
04
05
Régions
06
07
09
10
Ile-de-France
Sources : CB Richard Ellis et Immostat
RÉPARTITION DES TRANSACTIONS PAR TRANCHE DE SURFACES EN FRANCE
(en nombre)
100 %
80 %
60 %
40 %
20 %
2008
2009
10 000 m² - 20 000 m²
2010
20 000 m² - 50 000 m²
> 50 000 m²
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE EN FRANCE EN 2010
(en volume)
Ouest
3%
Grand centre
3%
Bourgogne / Franche-Comté
3%
Normandie
3%
Grand est
7%
Grand sud ouest
7%
Grand sud
12 %
Ile-de-France
34 %
Couloir rhodanien
15 %
Grand nord
13 %
14
08
ÉVOLUTION DE L’OFFRE IMMÉDIATE EN FRANCE
que c’est le département de l’Isère qui a permis au marché de se tenir,
(en millions de m², en fin de période)
suivi de celui de la Drôme, alors que le secteur lyonnais est en souffrance.
4,0
En ce qui concerne le grand nord, c’est surtout la région Nord-Pas de
Calais qui a marqué le pas, ses volumes placés reculant de 49 % en un
an (134 000 m²), alors que ceux de Picardie ont progressé (+ 49 %,
3,6
3,2
2,8
2,4
85 800 m²). Le marché du grand sud, avec un 4ème trimestre
2,0
dynamique, affiche 208 300 m² commercialisés (+ 2 % en un an).
1,6
Enfin, il est à noter que, globalement cette année, la surface moyenne des
transactions a diminué. Un plus grand nombre de signatures
a porté sur des petites et moyennes surfaces (près des deux tiers entre
10 000 m² et 20 000 m²), au détriment de celles comprises entre
20 000 m² et 50 000 m². Ce phénomène est lié au passage de plus
en plus fréquent des entreprises d’une logistique de stock vers
une logistique de flux, afin de réduire leurs coûts, ce qui a un impact
0,8
1,2
0,4
05
06
07
Un stock élevé et dont la qualité se dégrade
Île-de-France
Couloir rhodanien
Grand nord
Grand sud
Normandie
Grand est
Bourgogne / Franche-Comté
Ouest
Grand sud ouest
Les loyers : un marché contrasté
Les valeurs locatives faciales se sont repositionnées en 2009
et se sont stabilisées en 2010, pour les produits de qualité,
bien situés. Pour ceux de seconde main, ne bénéficiant pas d’une
situation géographique favorable, les loyers économiques sont parfois
encore attaqués, les propriétaires consentant à des avantages
commerciaux élevés. Ces derniers sont, en moyenne, compris entre
1,5 et 2 mois de franchise par année de bail ferme.
10
LOYERS EN FRANCE AU 1ER JANVIER 2011
Du côté de l’offre « en blanc », elle est toujours quasi-inexistante
au 1er janvier 2011 (54 000 m² répartis entre le couloir rhodanien
et le grand sud). Elle ne devrait pas reprendre à court ou moyen terme,
le marché n’étant pas encore prêt pour que des investisseurs se positionnent
sur ce type d’actifs. Ces derniers se tournent plutôt vers des stratégies
de développement clés-en-main, investissements plus sécurisés dans
un contexte économique encore fragile. L’offre « en gris », très élevée
(4,4 millions de m², dont 18 % dans le grand nord et 17 % en Ile-deFrance), a ainsi légèrement diminué en 3 mois.
09
Île-de-France
direct sur les surfaces.
Au 1er janvier 2011, le stock disponible est toujours relativement élevé en
France (plus de 3,9 millions de m²), malgré un ralentissement
de la hausse depuis plusieurs mois. Bien qu’il soit composé à 60 % de
bâtiments de classe A, sa qualité se détériore au fil des mois.
En effet, le gel des mises en chantier ne permet plus de l’alimenter
en produits neufs. Ceux de seconde main, libérés pour des produits de
meilleure qualité, viennent alimenter le stock et peinent à retrouver
preneur. De surcroît, la recrudescence des clés-en-main en 2010 freine
la diminution du stock existant. Les objectifs du Grenelle
de l’Environnement vont avoir un impact non négligeable sur une partie
de ce stock vieillissant et constituent les enjeux d’avenir du marché
de la logistique : remise aux normes du parc, réhabilitation
des friches industrielles, logistique de proximité, etc., tout cela dans le
respect des individus, de leur sécurité et de leur environnement.
08
Régions
à 2009, mais reste toutefois moitié moins élevé qu’en 2008. Notons
(valeurs faciales, en € HT HC/m²/an, classe A neuf)
46 € / 52 €
43 € / 45 €
40 € / 45 €
40 € / 45 €
37 € / 49 €
37 € / 53 €
30 € / 35 €
40 € / 42 €
42 € / 50 €
P REMIÈRES
TENDANCES
2011
Alors que la demande exprimée progresse au
1er trimestre 2011, la demande placée diminue en
un an (- 51 %). Les régions sont encore à la peine
et c’est essentiellement l’Ile-de-France qui a porté
le marché, avec 43 % des volumes commercialisés.
Le grand nord en recense 22 % (uniquement dans
le Nord-Pas de Calais). Le couloir rhodanien et
le grand sud sont devancés par l’ouest et le grand sud
ouest qui se sont bien tenus. Compte-tenu du nombre
significatif de dossiers actuellement en cours
d’instruction, la demande placée pourrait atteindre un
bon niveau fin 2011, tant en Île-de-France que dans les
autres régions.
L’offre immédiate atteint près de 3,8 millions de m²
au 1er avril 2011 et est en légère baisse trimestrielle
(- 3 %). Les lancements « en blanc » n’ont toujours pas
repris. Le volume des offres « en gris », en revanche, est
toujours relativement élevé (plus de 4 millions de m²).
Les valeurs locatives faciales se tiennent sur le marché
national. Toutefois, pour des emplacements exceptionnels,
des utilisateurs sont prêts à dépasser les valeurs de
marché. En outre, sur quelques secteurs sur-offreurs et
excentrés, dont les bâtiments anciens disposent de
prestations standards moyennes, certains acteurs
acceptent encore de revoir leurs loyers à la baisse.
15
LES INVESTISSEMENTS
ENGAGEMENTS EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE BANALISÉ EN RÉGIONS
(En milliards d’euros)
Une amélioration réelle mais partielle
5
30 %
En 2010, près de 2,8 milliards d’euros ont été échangés en régions
4
24 %
3
18 %
2
12 %
1
6%
sur le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise banalisé, soit
une progression de 48 % sur un an. Après une année 2009 difficile où
la crise financière avait touché de plein fouet les régions, le rebond
apparaît notable, permettant aux volumes transactés de se rapprocher
des niveaux enregistrés avant la crise. Le 4ème trimestre a notamment
bénéficié de la traditionnelle pression à la conclusion des négociations
en fin d’année, même si elle a été moins forte qu’en Ile-de-France. Près
00
d’un milliard d’euros a été engagé sur les 3 derniers mois de 2010, ce
qui en fait le meilleur trimestre enregistré depuis début 2008. Ainsi,
depuis 3 ans, le poids des régions se maintient au-dessus de la barre des
01
02
03
04
05
06
Volumes annuels
07
08
09
10 1T 11
Part dans le total France
20 %. Cette situation atteste de leur statut désormais établi d’alternative
crédible à la capitale auprès des investisseurs, notamment
internationaux, qui y trouvent un marché de diversification moins cyclique.
Cette amélioration s’explique par l’intérêt retrouvé des investisseurs
pour l’immobilier d’entreprise, notamment de la part des
institutionnels. Face à un environnement financier particulièrement
bousculé et incertain (crise de la dette publique européenne, marché
boursier instable, incertitudes sur l’évolution des taux d’intérêt à moyen
terme…), l’immobilier, actif réel et tangible, apparaît de nouveau comme
ÉVOLUTION TRIMESTRIELLE DES ENGAGEMENTS EN IMMOBILIER D'ENTREPRISE
BANALISÉ
(En milliards d'euros)
5
4
un placement protecteur sur le long terme. Corollaire de ce statut de
valeur refuge, les acquéreurs se sont focalisés sur les actifs sécurisés,
assortis de baux long terme signés avec des locataires solides à des
loyers de marché. La vigueur incertaine de la reprise économique a
également fortement contribué à faire perdurer cette aversion au risque
3
2
1
du risque sur ce type d’investissement particulièrement élevé que les
1T 11
4T 10
3T 10
2T 10
1T 10
4T 09
3T 09
2T 09
Régions
vendeurs, en l’absence de contrainte à la vente, refusent d’acter.
Le marché a cependant retrouvé en 2010 davantage de profondeur
1T 09
4T 08
3T 08
De fait, les rares acquéreurs potentiels exigent un niveau de rémunération
2T 08
des actifs secondaires, pour lesquels la décote n’a toujours pas eu lieu.
1T 08
des acteurs immobiliers. Il en résulte la persistance du blocage du marché
Île-de-France
et de liquidité, grâce notamment à un certain assouplissement des
conditions de crédit (apports en « equity » légèrement réduits, conditions
financières attractives grâce à la faiblesse des taux courts) dès lors que
l’actif sous-jacent est sécurisé. Aussi, le poids des petites transactions, qui
avait été très important en 2009 en raison des difficultés de financement
RÉPARTITION PAR TAILLE DES OPÉRATIONS EN 2010
pour les volumes unitaires plus importants, est en recul notable.
(En volumes)
Les produits : confirmation de la primauté des
commerces
> 50 M€
41 %
< 10 M€
17 %
10 M - 25 M€
19 %
Face à un environnement économique incertain, et dans un contexte de
forte aversion au risque, les investisseurs ont focalisé leur intérêt sur
les immeubles de qualité, bien situés, sécurisés sur le long terme à
des valeurs locatives pérennes. Les acquéreurs se sont donc détournés
25 M - 50 M€
23 %
des produits et localisations secondaires. Les commerces, actifs réputés
très défensifs et qui constituent traditionnellement le produit de diversification
16
ÉVOLUTION DE LA TYPOLOGIE DES PRODUITS
des investisseurs. Ils ont concentré 61 % des engagements annuels, tirant
(En volumes)
en particulier les volumes du 1er semestre. Il s’agit du seul marché qui a
100 %
15 %
retrouvé et même dépassé les niveaux d’activité d’avant la crise. Avec près
de 1,7 milliard d’euros échangé, le secteur enregistre en effet une
croissance annuelle de 63 %, permettant à 2010 de se positionner comme
la meilleure année jamais atteinte en régions en termes de volumes
transactés « retail ». Une performance qui s’explique par quelques
grandes cessions de centres et de galeries commerciales (plus des
2/3 des engagements), à l’image de l’Espace St Georges à Toulouse, de
80 %
60 %
61 %
40 %
20 %
24 %
St Martial à Limoges ou de l’Heron Parc à Villeneuve d’Ascq. Surtout, le
03
segment a été dynamisé par une signature phare, la vente par les Galeries
04
Lafayette de Cap 3000 à St Laurent du Var pour 450 M€, qui constitue
Bureaux
la plus importante transaction de 2010 en France. A l’inverse, les
05
06
07
08
Commerces
09
10
Activités / Logistique
investissements en murs d’enseignes ont continué de pâtir des difficultés
de cessions de portefeuilles et du ralentissement de la consommation dans
phare en régions, ont particulièrement bénéficié de l’exigence de sécurité
les zones périphériques, phénomène qui impacte également négativement
le marché des « retail parks ».
Les investissements en bureaux ont quant à eux souffert de
l’effondrement depuis 2009 des VEFA, les actifs en développement étant
toujours difficilement finançables. Ainsi, seulement 650 millions d’euros
RÉPARTITION DES VENTES / ACQUISITIONS PAR TYPE D’ACTEURS EN 2010
(En volumes)
ont été échangés l’an dernier sur le marché des bureaux en régions, qui
a connu une reprise très molle (+ 10 % sur un an). Toutefois, le segment
Foncières
Fonds d'investissement
Institutionnels
Promoteurs
Privés
Utilisateurs
Ventes
a bénéficié d’un rebond significatif au 4ème trimestre, qui concentre
Acquisitions
20,5 %
plus de la moitié des engagements 2010. Par ailleurs, sur la fin de
l’année les acquéreurs ont élargi leurs cibles d’intérêt. En effet, sur le
7%
facteur de choix essentiel et l’offre de produits récents de qualité apparaît
31 %
58 %
1%
très restreinte, particulièrement en régions. Les investisseurs
4%
recommencent donc à s’intéresser aux VEFA, en particulier dans les
grandes métropoles comme Lille ou Lyon avec le retour de transactions
Après un début d’année difficile, le 4ème trimestre 2010 a marqué le
30 %
11 %
10 %
marché des bureaux, la qualité technique de l’immeuble constitue un
« en blanc », même si leur poids demeure pour l’instant anecdotique.
28 %
19 %
11 %
27,5 %
60 %
40 %
20 %
0%
20 %
40 %
60 %
redémarrage du marché des entrepôts et des locaux d’activités,
permettant le doublement des volumes engagés sur les 9 mois
précédents. Au final, 400 millions d’euros d’engagements, dont 70 % de
logistique, ont été recensés en régions en 2010 sur ce segment (+ 72 %
sur un an).
Les acquéreurs : des acteurs aux stratégies « core »
RÉPARTITION DES ACQUISITIONS PAR NATIONALITÉ EN 2010
(En volumes)
Malgré l’assouplissement des conditions de financement, les
investisseurs en fonds propres ont dominé le marché tout au long de
Français
65,5 %
l’année, avec en première ligne les institutionnels. Les SCPI,
Autres Européens
8%
boostées par un excellent niveau de collecte, se sont positionnées sur un
volume d’engagements record en régions. Elles ont été particulièrement
Autres
1%
actives sur le segment des bureaux. Les fonds ouverts allemands,
traditionnellement focalisés sur les bureaux franciliens, ont réalisé, quant
Allemands
17 %
à eux, une percée notable en régions grâce à l’acquisition de quelques
beaux actifs commerciaux. Enfin l’intérêt des privés pour l’investissement
Britanniques
8,5 %
17
immobilier, perçu comme une valeur refuge suite aux déconvenues subies
TAUX DE RENDEMENT LOCATIF « PRIME » AU 01/01/2011
sur les marchés boursiers, est resté très fort. Il a trouvé à se concrétiser tout
particulièrement en régions où les actifs sont particulièrement accessibles
aux acteurs disposant de capacités d’engagement limitées en raison de
leur valeur unitaire plus faible, à l’image de petits actifs industriels ou
logistique.
Bureau
Régions
Ile-de-France
6,30 % - 8,25 %
4,75 % - 5,50 %
Logistique classe A
7,15 % - 8,00 %
7,15 % - 8,00 %
Local d’activités
8,75 % - 10,50 %
8,75 % - 10,50 %
Parc d’activités
8,50 % - 10,00 %
8,50 % - 10,00 %
Les foncières, qui dominent traditionnellement le marché de
Boutique centre-ville
5,25 % - 9,75 %
4,50 % - 8,25%
l’investissement en régions, ont été comme en 2009 en retrait. C’est
Centre commercial
5,00 % - 6,90 %
4,75 % - 5,75 %
particulièrement vrai des foncières SIIC, qui ont poursuivi leur politique
Retail Park
6,50 % - 9,60 %
6,25 % - 8,00 %
de désendettement et ont été clairement désinvestisseurs nets en régions
(19 % des ventes pour 8 % des acquisitions). Les foncières non côtées,
notamment étrangères (britanniques essentiellement), ont été plus actives,
en particulier durant le 2nd semestre.
ÉVOLUTION DES TAUX DE RENDEMENT LOCATIF « PRIME » BUREAUX
Enfin, dans un contexte où la dette était peu disponible, notamment
10 %
pour les actifs non « core », les investisseurs plus opportunistes faisant
appel à l’effet de levier ont continué à être pénalisés. Les fonds
d’investissement ont donc été peu présents en régions. Seuls quelques
acteurs britanniques et surtout allemands, avec les fonds spéciaux, se
8%
6%
sont positionnés sur de gros actifs commerces et logistique.
4%
Les taux de rendement : généralisation de la baisse
2%
correspondante largement insuffisante. Le marché pour les actifs
secondaire est quant à lui resté quasiment au point mort. Il en a résulté
une accentuation de la baisse des rendements locatifs « prime »
Régions
1T 11
Fin 10
Fin 09
Fin 08
Fin 07
Fin 06
Fin 05
Fin 04
Fin 03
qui est restée limitée aux actifs sécurisés de qualité et une offre
Fin 02
Fin 00
situation de fort déséquilibre entre une demande croissante mais
Fin 01
En 2010, le marché de l’investissement immobilier s’est trouvé dans une
Paris QCA
enclenchée fin 2009, dans un contexte de recul des taux long terme.
Les bons actifs tertiaires (bureaux, commerces) des meilleures localisations
en régions ont été les premiers touchés. Ainsi, le « prime » bureau à Lyon
LES TAUX DE RENDEMENT LOCATIF « PRIME » EN NEUF /RESTRUCTURÉ
s’établissait dès début 2010 à 6,40 %.
Au 01/01/2011 dans les15 villes de l’échantillon CBRE
Puis le mouvement s’est généralisé, la qualité du produit (neuf ou
récemment livré et répondant aux nouvelles normes environnementales)
et de son bail (engagement ferme de longue durée avec un bon
locataire) tendant à primer sur les critères traditionnels de
sectorisation géographique et de typologie. Ainsi, le recul des taux
de rendement a été rapide ces derniers mois pour la logistique classe A
(jusqu’à 90 points de base dans le couloir rhodanien) et s’est propagé
pour les bureaux à la plupart des grandes métropoles régionales.
Aix-Marseille, Bordeaux, Lille et Toulouse ont rejoint début 2011 Lyon
sous la barre des 6,5 %.
Métropoles régionales
Bureaux
Logistique et locaux d’activités
Aix-en-Provence / Marseille
6,30 % - 7,75 %
7,50 % - 9,50 %
Bordeaux
6,60 % - 8,50 %
7,50 % - 10,50 %
Clermont-Ferrand
7,00 % - 8,00 %
8,00 % - 9,00 %
Grenoble
7,30 % - 8,00 %
9,00 % - 9,50 %
Lille
6,30 % - 7,75 %
7,90 % - 8,50 %
Lyon
6,30 % - 6,80 %
7,15 % - 9,00 %
Metz
6,80 % - 7,70 %
ND
Montpellier
6,80 % - 7,70 %
ND
Nancy
7,50 % - 8,20 %
ND
Nantes
6,50 % - 7,75 %
ND
Les perspectives : 2011, année de stabilisation
Nice / Sophia-Antipolis
6,75 % - 8,00 %
8,00 % - 9,00 %
Rennes
6,90 % - 8,50 %
ND
Certes, le marché « core » a retrouvé de la profondeur, nombre
Rouen
7,00 % - 8,50 %
ND
d’institutionnels ayant revu en faveur de l’immobilier leur allocation
Strasbourg
7,10 % - 8,30 %
7,50 % - 9,50 %
Toulouse
6,50 % - 7,50 %
ND
d’actifs. La prime de risque immobilière est importante et la classe
d’actifs « immobilier » demeure attractive. Par ailleurs, la spéculation
est pour l’instant absente du marché, les acteurs se positionnant dans
une logique de sécurisation de leurs capitaux sur le long terme.
* Selon la conjoncture, et en l’absence de transaction représentative, ces taux peuvent être
estimés
N.D. : Non Déterminé
18
prudents et sélectifs. Ils commencent à anticiper l’inéluctable hausse
du coût de l’argent suite à la remontée du taux directeur européen.
Par ailleurs, ils s’interrogent de façon croissante sur les coûts induits par
la future mise en application de la loi Grenelle II, tout
particulièrement en régions où la problématique de l’obsolescence du
parc se pose avec une acuité forte. Enfin, dans un contexte de reprise
économique molle, les perspectives du marché locatif en régions
ne sont que modérément encourageantes. Ainsi, les valeurs
locatives faciales devraient se stabiliser et certains marchés très tendus
pourraient au mieux connaître une réduction des avantages commerciaux
pour l’offre de qualité. Mais, dans le même temps, la progression de la
vacance pour les produits secondaires devrait se poursuivre.
Dans ces conditions, les investisseurs risquent de se montrer réticents
vis-à-vis d’un infléchissement sensible de leurs exigences de
sécurité, ce qui ne leur permettra de s’intéresser que marginalement à
une partie plus large de l’offre. Le marché des actifs non sécurisés ou
LES LOCALISATIONS
Si 2010 a été l’année de la reprise pour l’investissement en
régions, toutes les métropoles régionales n’ont pas connu la
même dynamique. Nice-Sophia s’est distinguée par son
niveau d’activité exceptionnel (600 millions d’euros
engagés). Certes, Cap 3000 pèse lourd dans ce volume
mais l’agglomération a bénéficié d’autres signatures
significatives en commerces (65 Croisette) mais aussi dans
une moindre mesure en bureaux (Palace Center à
Mandelieu et les Triades/Oréades à Sophia-Antipolis). Les
métropoles lilloise et bordelaise enregistrent également une
belle performance, 2010 se positionnant dans les deux cas
comme la meilleure année recensée depuis 2005, en raison
là aussi de deals « retail » importants (Heron Parc à
Villeneuve d’Ascq, le CC Douai à Flers, le Megastore rue
Ste Catherine à Bordeaux). Par ailleurs, la fin de l’année a
été active en bureaux sur Lille, avec notamment la cession
en état futur d’achèvement de l’immeuble Perspective. En
revanche, Lyon a connu une année difficile (seulement 333
millions d’euros échangés). La métropole a particulièrement
souffert de l’atonie du marché des bureaux. Toutefois, la fin
de l’année a été meilleure, le 4ème trimestre représentant
55 % des volumes annuels, grâce notamment à 3 VEFA
(L’adresse, le Sunway et Atrium Gerland).
Toutefois, les investisseurs se montrent dans leur ensemble très
secondaire risque donc de rester durablement bloqué. Par ailleurs, les
taux de rendement devraient commencer à se stabiliser après la
ÉVOLUTION DES ENGAGEMENTS DANS LES 8 PRINCIPALES MÉTROPOLES RÉGIONALES
baisse enregistrée depuis mi-2009. Certes, en régions, ce recul a été
(En millions d’€ - hors portefeuilles multi-sites)
moins fort et rapide qu’en Ile-de-France, ce qui laisse encore à court
900
terme un faible potentiel de compression pour les meilleurs
800
produits des plus importantes métropoles. Ainsi, le « prime » bureau
700
est descendu à 6,15 % à Marseille au cours du 1er trimestre 2011 et les
600
semaines à venir devraient voir la conclusion de deals aux alentours de
500
6 % à Lyon. Mais les taux ne devraient pas descendre en-dessous car à
400
ces niveaux de prix, les acquéreurs deviennent extrêmement vigilants et
300
logistique.
2006
2007
2008
Lille
2009
Grand Lyon
2011, avec cependant un rééquilibrage en faveur des bureaux et de la
Strasbourg
volumes investis en régions devraient au mieux se stabiliser en
Nantes
Nice-Sophia
des acquéreurs et les prétentions des vendeurs. C’est pourquoi les
Bordeaux
100
Toulouse
Face à ce coup d’arrêt, l’écart pourrait se creuser entre les positions
200
Marseille
exigeants quant à l’analyse des états locatifs et des audits techniques.
2010
LES PRINCIPALES OPÉRATIONS D’INVESTISSEMENT EN 2010
Immeuble / localisation
Acquéreur
CAP 3000 / ST LAURENT DU VAR
ALTAREA / ABP / PREDICA
COAT AR GUEVEN & ESPACE JEAN JAURES / BREST
JESCO
SAINT MARTIAL / LIMOGES
UNION INVESTMENT
HERON PARC / VILLENEUVE D'ASCQ
GROSVENOR
ESPACE SAINT GEORGES / TOULOUSE
COMMERZ REAL
MC ARTHUR GLEN / TROYES
RESOLUTION REAL ESTATE FUND 3
65 CROISETTE / CANNES
KANAM
RUE SAINTE CATHERINE / BORDEAUX
WESTINVEST
LE CASTEL / CASTELNAUDARY
SHOPPING PROPERTY FUND 1
PERSPECTIVE / EURALILLE
ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL VIE
Vendeur
Surface (m²)
Usage principal
Montant
GALERIES LAFAYETTE
ALTAREA COGEDIM
UNIBAIL RODAMCO
65 000
19 140
15 000
42 307
13 000
30 000
1 800
16 700
37 760
13 500
Centre commercial
Centre commercial
Centre commercial
Centre commercial
Centre commercial
Centre commercial
Galerie commerciale
Galerie commerciale
Parc d'activité commerciale
Bureaux
450 M€
100 M€
99 M€
95 M€
90 M€
85 M€
75 M€
67 M€
55 M€ *
46 M€
ALTAREA COGEDIM
HENDERSON
CODINVEST
CORIO
SODERIP PROMOTION
* Estimation
19
LEXIQUE
Absorption nette
Evaluation du solde net entre la demande placée et l’ensemble des surfaces
libérées sur le marché au cours de la même année.
Clés-en-main
Transaction réalisée alors que l’immeuble est encore un projet ou en cours de
construction, mais dont la structure sera modifiée pour les besoins de la société
bailleuse.
Indice du Coût de la Construction
Elément de référence calculé et publié trimestriellement par l’INSEE qui mesure
l’évolution des prix par des matériaux de construction. Cet indice était
notamment utilisé par les bailleurs pour l’indexation annuelle du montant du
loyer. Il est maintenant remplacé par l’indice de référence des loyers.
Institutionnels
Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des
utilisateurs finaux, y compris les clés-en-mains.
Les investisseurs institutionnels regroupent l’ensemble des organismes chargés
de collecter les capitaux des particuliers afin de les placer, en vue d’en dégager
une rentabilité à long terme. Leur fonction consiste à assurer la liaison entre
l’épargne et l’investissement. Compte-tenu de la provenance des capitaux
(épargne des particuliers, fonds de pension, assurances…) et des obligations
contractuelles de distribution, les institutionnels ont généralement une aversion
pour le risque.
Disponibilité immédiate
Loyer facial
Compte-propre
Projet entrepris et réalisé pour le propre compte d’une société, propriétaire ou
non du terrain.
Demande placée
Ensemble des surfaces vacantes aujourd’hui, proposées à la commercialisation.
Disponibilités futures certaines
Les locaux en cours de construction, de restructuration ou de rénovation ;
Les locaux dont les travaux n’ont pas commencé, mais pour lesquels la date de
début du chantier est définie ;
Les libérations certaines.
Disponibilités probables
Les locaux pour lesquels les autorisations administratives ont été obtenues, mais
dont les travaux ne débuteront qu’après engagement d’un ou plusieurs utilisateurs
pour tout ou partie des surfaces ;
Les locaux pour lesquels une demande de permis de construire a été déposée
ou pour lesquels le délai de recours des tiers, après l’obtention du permis de
construire, n’a pas encore été purgé ; Les libérations probables.
Foncière
Une société foncière est une entreprise dont l’objet social est la détention d’un
parc immobilier dans le but de le louer et/ou de l’utiliser afin d’en maximiser le
rendement et la rentabilité. Le cœur de métier d’une foncière est la gestion d’un
parc immobilier.
Fonds d’investissement
Ce sont des véhicules de placement souvent collectifs (en multipropriété). Ils ont
pour objectif la détention d’actifs financiers ou immobiliers gérés selon des
modalités connues à l’avance (type d’actifs financiers, politique de gestion,
objectifs recherchés, frais, montant de la part, rythme de calcul de sa valeur,...).
Il existe des fonds d’investissements fermés (qui n’émettent plus de nouvelles
actions après leur lancement et qui ne rachètent pas d’actions précédemment
émises) et les fonds d’investissement ouverts (qui émettent quotidiennement des
nouvelles actions et qui achètent des actions précédemment émises).
Fonds de pension
Ces organismes investissent les capitaux d’épargnants particuliers en valeurs
mobilières et immobilières afin d’assurer les pensions des futurs retraités. Dans
ce cadre, ces organismes présentent une certaine aversion pour le risque.
Lorsque le choix d’investissement se tourne vers des actifs immobiliers, les fonds
de pension s’orientent généralement vers des actifs sécurisés (bon état, bien
situés, loués…).
Immeuble ancien
Immeuble de plus de 10 ans non rénové ou restructuré.
Immeuble neuf
Immeuble nouvellement construit, de moins de 5 ans et n’ayant jamais été
occupé. Cette catégorie d’immeuble est fiscalement assujettie à la TVA en cas
de vente.
Immeuble récent
Immeuble de moins de 10 ans, non rénové ou restructuré et ayant déjà été
occupé ou immeuble nouvellement construit de plus de 5 ans jamais occupé.
Le loyer facial correspond à la valeur figurant sur le bail acté entre les deux
parties.
Loyer économique
Le loyer économique correspond au loyer effectivement payé par le locataire,
déduction faite des franchises et remises commerciales.
Loyer moyen pondéré
Milieu de la fourchette des loyers, pondéré par la demande placée.
Organisme de Placement Collectif dédié à l’Immobilier (OPCI)
Les OPCI sont des sociétés non cotées destinées à drainer l’épargne publique
ou institutionnelle vers des actifs immobiliers qui pourraient prendre le relais des
SCPI. Le patrimoine des OPCI doit être composé d’un minimum de 60 % d’actifs
immobiliers et d’au moins 10 % de liquidités ou d’instruments financiers. Les
OPCI sont exonérés d’impôt sur les sociétés sous condition de contribution à
hauteur d’au moins 85 % des produits nets des actifs corrigés d’un amortissement
théorique d’au minimum 50 % des plus-values de cession d’immeuble.
Projet « en blanc »
Bâtiment destiné à la location ou à la vente, dont la construction est lancée sans
qu’il ait été loué ou vendu à l’avance à un ou plusieurs utilisateurs.
Projet « en gris »
Projet pour lequel l’ensemble des démarches préalables au lancement de la
construction est déjà réalisé : acquisition du foncier, études préparatoires,
définition du projet, obtention du permis de construire purgé de tous les recours
et, le cas échéant, des autres autorisations administratives nécessaires. Ne reste
plus que la construction proprement dite, ce qui réduit considérablement le délai
d’emménagement pour un utilisateur. Le chantier est prêt à débuter.
Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)
Les SCPI sont des sociétés d’investissement de placement collectif qui ont pour
objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Le
patrimoine de la SCPI doit être composé d’un minimum de 90 % d’actifs
immobiliers. Leur objet consiste à la vente de parts des immeubles acquis à des
associés. Les SCPI ne sont pas cotées en bourse mais font appel à l’épargne
publique. Ces organismes ne sont pas soumis à l’impôt sur les sociétés. Chaque
associé détenant une part sociale est personnellement imposé sur les revenus
qu’il perçoit.
Société d’Investissements Immobiliers Cotées (SIIC)
Le régime français des SIIC a été créé afin de favoriser la détention, le
développement et l’arbitrage d’actifs destinés à la location (immobilier
d’entreprise, de services, d’exploitation ou d’habitation). L’option pour ce statut
est valable pendant une durée minimale de 10 ans. Il permet à la société de
bénéficier d’une double exonération fiscale : une exonération de l’impôt sur les
sociétés ainsi qu’une exonération sur les plus-values. En contrepartie, les sociétés
ont l’obligation de distribuer au moins 85 % du résultat courant, 50 % des plusvalues réalisées ainsi que 100 % des dividendes reçus de leurs filiales.
Taux de rendement net immédiat
Immeuble ayant déjà été occupé et ayant fait l’objet d’une rénovation légère non
assujettie à l’obtention d’un permis de construire.
Il exprime en pourcentage le rapport existant entre le revenu net (HT HC) d’un
immeuble et le capital engagé par l’acquéreur (prix d’acquisition + frais et droits
de mutation).
Immeuble restructuré
Taux de vacance
Immeuble rénové
Immeuble ayant fait l’objet d’une restructuration lourde avec passage en TVA,
avec ou sans conservation de la façade principale.
Ratio mesurant le rapport entre le stock immédiat et le parc total de bureaux
existant (sources : diverses).
20
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