pierre investissement

PIERRE
INVESTISSEMENT
Rapport annuel
7
INTERGESTION
C R É AT E U R D E PAT R I M O I N E
InterGESTION
C R É AT E U R D E PAT R I M O I N E
InterGestion
C R É AT E U R D E PAT R I M O I N E
2013
I NTER G ESTION
C R É AT E U R D E PAT R I M O I N E
2013
PIERRE INVESTISSEMENT
7
Rapport Annuel
Gilbert RODRIGUEZ
Président Inter Gestion
ORGANES DE DIRECTION ET DE CONTRÔLE
> Société de gestion Inter Gestion
Société anonyme au capital de 240 000 euros
Siège social : 2, rue de la Paix-75002 PARIS
RCS PARIS 345 004 436
Agrément AMF n°GP 12000008 du 29 février 2012
Direction de la société :
Président Girecteur Général : Monsieur Gilbert RODRIGUEZ
Directeur Général délégué : Monsieur Jean-François TALON
> SCPI Pierre Investissement 7
Société Civile faisant offre au public
Siège Social :
2, rue de la Paix - 75002 PARIS
Tél. : 01.43.12.52.52 - Fax : 01.43.12.52.53
RCS Paris 528 663 552
La note d’information qui a reçu de l’AMF le visa SCPI n° 10-44 en date
du 10 décembre 2010 peut vous être adressée gratuitement.
Conseil de Surveillance :
Monsieur Michel CATTIN, Président
Monsieur Franco TELLARINI, secrétaire
Monsieur Jean GUILLOU
Monsieur Cédric DELORME
Monsieur Didier FAIVRE
Monsieur Hervé SYLVESTRE
Monsieur Guillaume DEWAEL
Monsieur Frédéric ALGOUD
Monsieur Laurent BOREL
Leurs mandats expireront à l’issue de l’Assemblée qui statuera en 2014
sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2013.
Commissaires aux Comptes :
Titulaire : FIDORG AUDIT SA, représenté par Madame Kahina AIT-AOUDIA
Suppléant : Monsieur Manuel LEROUX
Leurs mandats expireront à l’issue de l’Assemblée qui statuera en 2016
sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2015.
Expert immobilier :
La société BNP Paribas Real Estate Valuation France a été nommée en qualité
d’expert immobilier de la SCPI pour une durée de quatre années.
Son mandat expirera à l’issue de l’Assemblée Générale de 2015 appelée
à statuer sur les comptes de l’exercice 2014.
--- 2 ---
PIERRE
INVESTISSEMENT 7
Un marché immobilier
à la recherche d’un nouveau souffle
Rapport annuel
Le manque de confiance dans l’avenir, la crainte sur
l’impôt, sur la plus-value, le climat d’incertitude sur
l’évolution de la fiscalité, une économie au ralenti…
Les « bonnes » raisons ne manquent pas pour expliquer
le blocage actuel du marché immobilier.
Les perspectives du marché immobilier global ne sont
donc guère encourageantes et les difficultés croissantes
des primo-accédants pour rentrer dans la boucle ne font
que contracter davantage encore le marché. Seuls les
biens d’exception ou les mieux situés tirent leur épingle
du jeu.
L’année 2013 a effectivement été marquée par une
nouvelle baisse du volume des transactions immobilières
(moins de 700 000 pour la première fois depuis près de
15 ans) et ce en raison d’un attentisme des vendeurs
auquel s’ajoute une faiblesse chronique de la construction
de logements neufs. S’agissant de l’immobilier ancien,
même si les prix sont attendus à la baisse en 2014, il
est loin d’être sûr que cela soit suffisant pour amorcer
un redémarrage du marché.
La faiblesse des taux d’intérêt reste le seul indicateur
favorable dans ce contexte de morosité générale, encore
faudrait-il que les établissements de crédit consentent à
assouplir à nouveau leurs conditions d’octroi…
Le double défi des SCPI
Si le marché immobilier dans son ensemble, après des
années d’euphorie, a bien manqué le pas, la confiance
des investisseurs dans les SCPI quant à elle ne faiblit
pas. A cela plusieurs raisons, comme notamment une
rentabilité toujours attractive et une réelle sécurisation
de l’investissement.
Volatilité accrue des marchés boursiers, inquiétudes sur
l’assurance-vie, prix de l’immobilier résidentiel au plus
haut… autant de facteurs qui encouragent les investisseurs à se tourner vers les SCPI dont la capitalisation
totale (28,5 milliards d’euros à mi-2013) a progressé
de plus de 10 milliards d’euros en seulement 4 ans.
Comment dans un contexte économique bardé d’incertitude les SCPI peuvent-elles continuer à satisfaire les
investisseurs ? Pour continuer à maintenir la collecte
dans un environnement instable, les SCPI se doivent de
relever un double défi, celui de la confiance et celui du
rendement attractif au niveau actuel des taux.
Et c’est grâce au professionnalisme reconnu des acteurs
de ce marché que ce placement poursuit sur la voie du
satisfecit et des résultats.
Avec, l’an dernier un rendement moyen de 5,27%
(avant prélèvement sociaux et fiscaux), la SCPI reste un
investissement séduisant, une parade à la lourdeur de la
gestion locative directe avec en prime, une mutualisation
des risques… Dans de telles conditions, les perspectives
des SCPI restent bien orientées et l’année 2014 devrait
conforter les investisseurs dans leur choix face à une
politique fiscale de plus en plus confiscatoire.
--- 3 ---
PIERRE INVESTISSEMENT
7
Rapport Annuel
Rapport de gestion
Capital et prime d’émission
Les perspectives 2014
31/12/2012
La collecte du capital est fermée depuis le 1er janvier
2013.
Le patrimoine de la SCPI Pierre Investissement 7 est
au 31/12/2013 partiellement constitué. L’objectif pour
2014 est multiple :
•finaliser la réalisation des acquisitions immobilières. Il
s’agit principalement de lever les conditions suspensives prévues dans les compromis de vente signés
par votre SCPI,
•rénover les immeubles après leur acquisition,
•mettre tout en œuvre pour pérenniser le patrimoine
en exploitation et le rendre le plus performant possible d’un point de vue locatif, en tenant compte des
contraintes qui s’imposent (contraintes du dispositif
Malraux, conventionnement ANAH).
Mouvements
2013
31/12/2013
Nombres de parts
3 802
0
3 802
Nominal des parts
3 802
6 400 e
24 332 800 e
Prime
d’émission par
part de fondateur
138
1 200 e
165 600 e
Prime d’émission
par part
3 664
1 600 e
5 862 400 e
30 360 800 e
Montants
du capital
24 332 800 e
24 332 800 e
24 332 800 e
Prime d’emission
6 028 000 e
0e
6 028 000 e
Imputation frais
- 4 484 464 e
864 e
- 4 483 600 e
1 543 536 e
864 e
TOTAL
.L’affectation du résultat
L’exercice 2013 fait apparaître un déficit comptable de
57 830 €, que la société de gestion propose d’affecter au
report à nouveau, portant ainsi ce poste à 256 094 €.
1 544 400 e
L’évolution de la collecte
La collecte de l’année 2012 s’est élevée à 15 987 200 € par création de 2 498 parts nouvelles, soit une capitalisation au
dernier prix de souscription de 19 984 000 €.
Au 31 décembre 2013, le capital de la SCPI Pierre Investissement 7 se répartissait en 3 802 parts détenues par 886 associés,
pour une capitalisation au dernier prix de souscription de 30 360 000 €, et un capital social de 24 332 800 €.
Le marché des parts
Durant l’exercice écoulé, le marché des parts fut non significatif.
Aucun ordre n’est enregistré dans le registre au cours de l’exercice.
A titre d’information :
En période de collecte, l’article 11 des statuts de la SCPI prévoit que s’il existe des demandes de souscription pour un montant
équivalent ou supérieur à la demande de retrait, la valeur de retrait correspondra au nominal majoré de la prime d’émission
seulement diminuée des frais de collecte de capitaux.
Placements immobiliers
Récapitulatif des placements
immobiliers
EXERCICE 2013
Valeurs bilantieles
Valeurs estimées
Valeurs bilantieles
Valeurs estimées
8 601 534 e
6 562 679 e
2014500 e
2 203 097 e
8 601 534 e
6 562 679 e
2 014 500 e
2 203 097 e
2 882 749 e
2 882 749 e
143 123 e
142 123 e
TOTAL
2 882 749 e
2 882 749 e
143 123 e
142 123 e
TOTAL GENERAL
11 484 283 e
9 445 428 e
2 156 623 e
2 345 220 e
Terrains et constructions locatives
La distribution de revenus
Habitations
La première distribution de dividendes consécutive à la souscription n’est pas envisagée avant l’acquisition des immeubles,
la réalisation des travaux et la mise en location des immeubles
Locaux commerciaux
Commerces
TOTAL
Immobilisation en cours
Le développement de la société
Habitations
Locaux commerciaux
L’évolution du capital
Commerces
La SCPI Pierre investissement 7 a été immatriculée le 23 novembre 2010 avec un capital de 883 200 €
entièrement libéré par les associés fondateurs.
Le capital social maximum statutaire a été fixé à 25 600 000 €.
Le Visa AMF a été accordé à la société le 10 décembre 2010.
Rémunération
H.T. de la sté
de gestion à
l’occasion des
souscriptions
(au cours
de l’année)
Prix
d’entrée au
31/12 (2)
88
354 336 e
8 000 e
1 304
294
890 880 e
8 000 e
19 984 000 e
2 122
886
2 398 077 e
8 000 e
24 332 800 e
0e
3 802
886
0e
8 000 e
24 332 800 e
30 360 800 e
3 802
886
3 643 293 e
8 000 e
Montants
du capital
nominal
au 31/12
Montants des
capitaux apportés à la
SCPI par les associés
lors des souscriptions
au cours de l’année (1)
Prime incluse
Nombres
de parts
au 31/12
2010
2 406 400 e
2 952 800 e
376
2011
5 939 200 e
7 424 000 e
2012
15 987 200 e
2013
TOTAL
Années
EXERCICE 2012
(1) A diminuer des retraits réalisés pour les sociétés à capital variable
(2) Prix payé par le souscripteur ou l’acquéreur
--- 4 ---
Nombres
d’associés
au 31/12
Evolution du marché secondaire des parts
RENTABILITÉ BRUTE (3)
Années
Prix
d’entrée (1)
Prix
de sortie (2)
Prix d’entrée
Prix de sortie
2010
8 000 e
6 388 e
0,00 %
0,00 %
2011
8 000 e
6 732 e
0,00 %
0,00 %
2012
8 000 e
6 804 e
0,11 %
0,13 %
2013
8 000 e
6 172 e
0,11 %
0,14 %
(1) Prix payé par le souscripteur ou l’acquéreur au 1 janvier
(2) Somme revenant à l’associé en cas de retrait dans le cadre du capital variable
(3) Total des revenus bruts par parts rapportés au prix de celle-ci (en %)
(4) Dividende versé au titre de l’année par part rapporté au prix de celle-ci (en %)
er
--- 5 ---
RENTABILITÉ NETTE (4)
Prix d’entrée
Prix de sortie
PIERRE INVESTISSEMENT
7
Rapport Annuel
La répartition géographique des immeubles
Evolution et évaluation
du patrimoine immobilier
Les immeubles
Au cours de sa période de constitution de patrimoine la SCPI
s’attache à acquérir un parc immobilier résidentiel dans le
cadre de la Loi Malraux conformément aux dispositions de
l’article 199 tervicies du Code Général des Impôts modifié
par la loi du 30 décembre 2009.
Les spécificités des acquisitions de la SCPI :
La SCPI privilégie l’acquisition et la restauration d’immeubles
d’habitation ou parties d’immeubles situés dans un secteur
sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé délimité,
lorsque la restauration a été déclarée d’utilité publique ouvrant
droit à la réduction d’impôt (36 % en 2011, 30 % en 2012).
Au-delà de leur intérêt architectural, les immeubles sont
sélectionnés pour leur potentiel de valorisation attaché à la
localisation en centre ville dans les grandes agglomérations
régionales, principalement dans les villes où la demande
locative est positive et les perspectives de valorisation à long
terme suffisamment significatives (activité économique, tendances démographiques et migratoires entre autres critères).
Les acquisitions au cours de l’exercice
Au cours de l’exercice 2013, cinq immeubles ont été acquis,
conformément à la liste précédemment établie dans un ordre
chronologique :
•Bordeaux - 11, 13, 15, Quai Bourgeois (acte du18/04/2013),
•Blois - 17, rue de Sermon (acte du 22/05/2013),
•Vannes - 14, rue Saint Vincent (acte du 11/06/2013),
•Bordeaux - 17, rue Emile Duployé (acte du 24/09/2013),
•Colmar - 9, 11, rue des Clefs (acte du 18/10/2013).
Par ailleurs, les acquisitions de quatre immeubles sont sous
compromis :
•Poitiers - 11, rue Saint Hilaire,
•Besançon - 40, rue d’Aréne,
•Colmar - 2, rue du Mouton,
•Metz - 3 rue de la Hache.
La réalisation de ces transactions est soumise à la levée préalable des conditions suspensives, notamment celle relative à
l’obtention du permis de construire.
Liste des immeubles détenus par Pierre Investissement 7
au 31 décembre 2013 :
Villes
Immeubles
m2
Acquisitions hors droits
VANNES
25 rue Saint Vincent
572
1 140 000 e
VANNES
8 place Maurice Marchais
366
830 000 e
BORDEAUX
11, 13, 15 Quai Bourgeois
362
807 125 e
BLOIS
17, rue de Sermon
1 648
1 198 000 e
VANNES
14, rue Saint Vincent
373
1 231 446 e
BORDEAUX
17, rue Emile Duployé
414
1 103 250 e
739
2 180 000 e
4 464
8 489 821 e
COLMAR
9, 11 rue des Clefs
TOTAL
--- 6 ---
11-13-15,Quai Bourgeois - Bordeaux
Immeubles acquis
Immeubles sous compromis
L’avancement des travaux
Vannes, 26 rue Saint Vincent
Les travaux étaient, à la fin du mois de novembre, avancés à plus de 60% lorsqu’un sinistre incendie est survenu.
Les assurances ont été saisies et Inter Gestion met tout en
œuvre pour reprendre le chantier au plus vite. Toutefois, la
date de livraison prévue, en mars 2014, sera reportée probablement de six mois.
Vannes, 8 Place Maurice Marchais
Le projet a été remanié afin d’optimiser les surfaces, ce qui
a conduit au dépôt d’un nouveau permis de construire en
octobre 2013. L’administration a porté le délai d’examen de
la demande à six mois, repoussant la date limite d’instruction
du dossier à avril 2014.
Bordeaux, 11, 13, 15, Quai Bourgeois
L’installation du chantier a été réalisée. La purge de l’intérieur
du bâtiment est en cours. Un échafaudage doit être monté au
début du mois de janvier 2014 en vue du ravalement, de la
couverture et de la pose des nouvelles menuiseries extérieures.
Blois, 17 rue de Sermon :
Le chantier a démarré avec la purge des bâtiments.
Vannes, 14 rue St Vincent :
Le chantier touche à sa fin.
La réception de l’ouvrage est prévue pour le mois de
janvier 2014.
Bordeaux, 17 rue Emile Duployé :
L’installation du chantier a été réalisée. La purge de l’intérieur
du bâtiment est en cours.
Colmar, 9, 11, rue des Clefs :
Le chantier n’a pas encore commencé. Le dossier de
consultation des entreprises est en cours d’élaboration.
Ce chantier devrait être mené de front avec celui de l’immeuble
de la rue du Mouton, situé à toute proximité et encore sous
compromis.
--- 7 ---
PIERRE INVESTISSEMENT
7
Rapport Annuel
La gestion locative
En 2013, tous les immeubles acquis étaient engagés dans
un processus de rénovation. Aucun d’entre eux n’était
dans une phase d’exploitation.
Toutefois, trois locaux commerciaux en pieds d’immeuble
sont déjà loués :
•Local commercial à Bordeaux, Quai Bourgeois qui génère
des revenus locatifs depuis le 18/06/2013 (date de
prise d’effet du bail),
•Local commercial à Bordeaux, rue Emile Duployé qui
La Fiscalité
génère des revenus locatifs depuis le 24/09/2013 (date
d’acquisition de l’immeuble),
•Local commercial à Colmar, rue de Clefs qui génère des
revenus locatifs depuis le 18/10/2013 (date d’acquisition de l’immeuble).
Le montant des réductions
d’impôts
Les loyers appelés de l’année 2013 se sont élevés
à 32 340 €.
L’etat de l’actif immobilisé
IMMEUBLES
Années
Acquis
N°
Ordre
Adresses
Amodiation parkings Quai Bourgeois
Bordeaux et 14 St Vincent Vannes
TOTAL I
TERRAINS ET CONSTRUCTIONS
IMMOBILISATION EN COURS
Travaux
au
31/12/2012
Dépenses
2013
Total
travaux au
31/12/2013
Total actifs
immobilisés
au
31/12/2013
Valeurs
d’achat
Acquisitions
2013
Total au
31/12/2013
0e
116 198 e
116 198 e
116 198 e
119 049 e
- 2 851 e
116 198 e
116 198 e
0e
0e
0e
0e
0e
0e
0e
1 140 000 e
126 574 e
592 243 e
718 817 e
1 858 817 e
- 25 000 e
830 000 e
15 549 e
54 371 e
69 920 e
899 920 e
A. Immeubles restaurés
TOTAL II
B. Immeubles en cours de construction
2011
1
26 rue St Vincent
VANNES
1 140 000 e
2011
2
Place Maurice
Marchais
VANNES
855 000 e
2013
4
Quai Bourgeois
BORDEAUX
807 125 e
807 125 e
0e
159 849 e
159 849 e
966 974 e
2013
5
Rue Emile
Duploye
BORDEAUX
1 103 250 e
1 103 250 e
0e
264 948 e
264 948 e
1 368 198 e
2013
6
Rue du Sermon
BLOIS
1 198 000 e
1 198 000 e
0e
1 424 607 e
1 424 607 e
2 622 607 e
2013
7
Rue des Clefs
COLMAR
2 180 000 e
2 180 000 e
0e
63 206 e
63 206 e
2 243 206 e
2013
8
14 rue St Vincent
VANNES
1 231 446 e
1 231 446 e
0e
0e
0e
1 231 446 e
1 995 000 e
6 494 821 e
8 489 821 e
142 123 e
2 559 225 e
2 701 348 e
11 191 168 e
19 500 e
10 764 e
30 264 e
0e
26 858 e
26 858 e
57 122 e
TOTAL III
La réduction d’impôt est calculée sur
l’assiette constituée par les dépenses
liées aux travaux de rénovation qui
représentent 65 % de la souscription
et dans la limite annuelle de 100 000 €
par associé.
Les coups de rabots successifs des
lois de finances ont impacté le taux
de la réduction d’impôt. En fonction
de l’année de souscription, le taux de
réduction sera différent.
•Ainsi, pour les souscriptions réalisées
en 2010, la réduction d’impôt a été
calculée au taux de 40 % et s’impute
en totalité sur l’impôt dû au titre de
l’année de souscription.
•Pour les souscriptions réalisées en
2011, la réduction d’impôt est calculée au taux de 36 % et s’impute
en totalité sur l’impôt dû au titre de
l’année de souscription. L’excédent
de réduction d’impôt non imputé sur
le montant de l’impôt ne donne pas
droit à restitution.
•Pour les souscriptions réalisées en
2012, la réduction d’impôt est calculée au taux de 30 %. L’excédent
de réduction d’impôt non imputé sur
le montant de l’impôt ne donne pas
droit à restitution.
Les associés doivent veiller à prendre
en compte chaque année le plafond de
100 000 € de base de calcul par foyer
fiscal ainsi que la limite générale des
réductions d’impôts.
Information fiscale 2013
La nouvelle loi de finances pour 2012
(n°2011-1977 du 28 décembre
2011) a porté un nouveau « coup de
rabot » au taux de réduction d’impôt.
* TVA sur les travaux de rénovation dans les logements (art 68 de la troisième loi de finance rectificative
pour 2012) : le taux de TVA applicable dépend de la distinction faite entre les travaux de rénovation
énergétique et les travaux de rénovation « classique ». Les travaux qui permettent de réaliser des
économies d’énergies bénéficient en 2014 d’une TVA réduite à 5,5 %; Pour les travaux de rénovation
« classique », le taux de TVA passe de 7 % à 10 % (excepté le cas où le devis signé en 2013 a fait
l’objet d’un versement d’au moins 30 % avant le 1er janvier 2014). La TVA de 7 % est maintenue si
les travaux sont achevés avant le 1er mars 2014.
C. Versements sur compromis d’achat
2012
3
Rue Saint Hilaire
POITIERS
2013
9
Acompte
Rue Arenes
BESANCON
25 000 e
25 000 e
0e
78 082 e
78 082 e
103 082 e
2013
10
Acompte Rue
du Mouton
COLMAR
26 750 e
26 750 e
0e
29 715 e
29 715 e
56 465 e
2013
11
Acompte Rue de
la Hache - METZ
29 700 e
29 700 e
0e
46 746 e
46 746 e
76 446 e
TOTAL IV
19 500 e
92 214 e
111 714 e
0e
181 401 e
181 401 e
293 115 e
TOTAL ACTIF IMMOBILISE
(I + II + III + IV)
2 104 500 e
6 703 233 e
8 717 732 e
142 123 e
2 740 626 e
2 882 749 e
11 600 481 e
--- 8 ---
8, Place Maurice Marchais - Vannes
--- 9 ---
Ainsi pour les souscriptions réalisées
en 2012, la réduction d’impôt est
désormais calculée au taux de
30 % (au lieu de 36 % en 2011)
sur l’assiette des travaux admis et
s’impute en totalité sur l’impôt dû au
titre de l’année de souscription.
Le plafonnement annuel de dépenses
éligibles pour 2012 est de 100 000 €.
La loi de finances rectificatives pour
2011 (n° 2011-1978 du 28 décembre
2011) a relevé le taux réduit de la taxe
sur la valeur ajoutée de 5,5 % à 7 %
sur les opérations de travaux portant
sur des locaux à usage d’habitation.
En conséquence, les budgets travaux
de la SCPI ont augmenté à partir du
1er janvier 2012.
L’incidence de l’augmentation de la
TVA* sur la SPCI PI7 est de environ
162 000€.
PIERRE INVESTISSEMENT
7
Rapport Annuel
Le prix des parts
Au 31 décembre 2013 aucune demande de retrait et/ou de cession
n’est inscrite sur les registres de la société.
L’évaluation du patrimoine immobilier
Pierre Investissement 7
Au 31 décembre 2013, la valeur vénale* du patrimoine
immobilier issue des expertises réalisées par BNP PARIBAS
s’élève à 16 210 000 €.
La valeur d’expertise est corrigée du montant des travaux
restant à immobiliser (en moins), et des subventions à recevoir pour chaque immeuble (en plus), pour la comparer au
coût historique des immeubles tel qu’il apparaît au poste
« Placements Immobiliers » de « l’État du Patrimoine » pour
11 600 481 €.
NB : La valeur vénale proposée par l’expert immobilier découle
de deux approches complémentaires, à savoir la méthode par
comparaison directe et la méthode par capitalisation du revenu :
•La méthode par comparaison directe consiste à déterminer
la valeur des immeubles considérés en partant directement
des références de transactions effectuées sur le marché
immobilier pour des biens présentant des caractéristiques
et une localisation comparables à celle du produit expertisé.
•La méthode par capitalisation du revenu consiste à déterminer la valeur d’un immeuble à partir d’un revenu brut ou net
et à lui appliquer un taux de capitalisation ou de rendement
approprié. Ce revenu sera un revenu constaté dès lors
qu’il est estimé stable et durable ou théorique dans le cas
contraire ou s’il s’agit d’un local vide dont la probabilité de
relocation prochaine est forte.
Lorsque les immeubles sont en cours de rénovation, l’expert
immobilier considère l’immeuble :
•En pleine propriété,
•A usage d’habitation,
•En son état futur, après réhabilitation, d’entretien et
d’aménagement,
•Ne faisant l’objet d’une quelconque servitude pouvant grever
sa valeur telle qu’appréciée.
* L’article R214-157-1 du Code Monétaire et Financier prescrit à chaque
SCPI de faire procéder à l’estimation de la valeur vénale des immeubles.
L’arrêté du 26 avril 1995 (JORF n° 110 du 11 mai 1995 page 7823) article
3.1 précise que la valeur d’un immeuble locatif détenu par une SCPI « est
le prix présumé qu’accepterait d’en donner un investisseur éventuel dans
l’état et le lieu où se trouve l’immeuble, à l’arrêté des comptes. L’immeuble
sera normalement considéré comme devant continuer d’être à usage locatif :
cette valeur est déterminée hors droits d’acquisition. »
Les valeurs de réalisation
et de reconstitution
La valeur de réalisation est égale à la somme de la valeur
vénale des immeubles et de la valeur nette des autres
actifs de la société, diminuée des dettes figurant au bilan
(art. L 214-109 du Code Monétaire et Financier).
La valeur de reconstitution est déterminée à partir de la valeur
de réalisation augmentée de la commission de souscription
au moment de la reconstitution, multipliée par le nombre de
parts émises, ainsi que l’estimation des frais qui seraient
nécessaires pour l’acquisition du patrimoine de la société
à la date de clôture de l’exercice (art. R 214-109 du Code
Monétaire et Financier).
Valeur de réalisation
•La valeur de réalisation de la société s’élève à 23 466 052 €
soit 6 172 € par part.
Valeur de reconstitution
•La valeur de reconstitution s’élève à 29 096 941 €
soit 7 653 € par part.
Tableau comparatif : prix de revient et expertise
Travaux
budgets
actualisés
Subvention
estimée ou
accordées
Prix de
revient final
prévisionnel
immeubles Hd
Expertise
H.D au
31/12/13
20 000 e
2 457 682 e
2 600 000 e
Villes
Immeubles
Acquisition hors
doits et taxes
VANNES
26 rue Saint Vincent
1 140 000 e
1 337 682 e
VANNES
Place Maurice Marchais
830 000 e
1 244 789 e
2 074 789 e
1 830 000 e
BORDEAUX
Quai Bourgeois
926 174 e
618 727 e
1 544 901 e
1 300 000 e
BORDEAUX
Rue Emile Duployé
1 103 250 e
755 473 e
1 858 723 e
1 600 000 e
BLOIS
Rue de Sermon
1 198 000 e
3 680 577 e
4 878 577 e
4 400 000 e
COLMAR
Rue des Clefs
2 180 000 e
1 721 570 e
3 901 570 e
3 080 000 e
VANNES
14 rue Saint Vincent
1 228 595 e
127 102 e
1 355 697 e
1 400 000 e
8 606 019 e
9 485 920 e
18 071 939 e
16 210 000 e
TOTAL
20 000 e
Le prix de souscription et valeur ISF de la part
Le prix de souscription
Les parts de la SCPI Pierre Investissement 7 ne font plus
l’objet d’une offre au public depuis le 1er janvier 2013.
Le prix de souscription au titre de l’exercice 2012 s’élevait
à 8 000 €.
La valeur ISF
Les parts de SCPI entrent dans le champ d’application de
l’ISF. Conformément à l’article 885 S du Code Général des
Impôts la valeur servant de base à l’impôt est déterminée par
la déclaration détaillée et estimative souscrite par le contribuable. La valeur à déclarer est la valeur vénale déterminée
au 1er janvier de chaque année. La valeur des biens est déterminée suivant les règles d’évaluation prévues en matière de
mutation par décès, sauf règle d’évaluation propre à l’ISF.
La valeur de la part de la SCPI est évaluée par l’enregistrement
des ordres de vente et d’achat sur le marché secondaire, à
ce jour inexistant pour Pierre Investissement 7.
Toutefois, la SCPI n’ayant pas de marché secondaire, chaque
porteur de parts peut déterminer une autre valeur en considération des éléments propres à son investissement qui lui
restent personnels et sous sa responsabilité.
17, Rue du Sermont - Blois
--- 10 ---
--- 11 ---
PIERRE INVESTISSEMENT
7
Rapport Annuel
Les conventions visées par l’article L214-106
du Code Monétaire et Financier
Nouvelle convention
La société de gestion informe avoir conclu en 2011, une
convention de révision comptable avec la société PROMOGERE
pour un montant de 5 980 €.
Les honoraires alloués statutairement à la Société de Gestion
étant considérés comme relevant des conventions visées par
l’article L 214-106 du Code Monétaire et Financier, nous
Annexe
rappelons qu’ils se sont élevés à :
•Administration de la société : 71 760 €
•Commission sur produits financiers : 5 534 €
Ancienne convention
Les honoraires comptabilisés au titre de l’assistance à maîtrise
d’ouvrage à la société ACTIGERE s’élève à 513 805,65 €
dont 461 889,38 € en 2013.
Liste des contrats d’assistance à maître d’ouvrage entre la SCPI et ACTIGERE
au 31/12/2013
L’annexe ci-dessous est la dernière partie des
documents de synthèse exigés par la loi du
30 avril 1983, dont le décret d’application est paru en février
1985, et présenté conformément à l’arrêté du 14 décembre
1999, applicable à partir des comptes de l’exercice 2000.
1. Méthodes de présentation
des comptes annuels
Conformément aux dispositions de l’arrêté du
14 décembre 1999, les documents se décomposent donc
ainsi :
•Etats financiers
•Annexe qui renferme un certains nombre de tableaux •Détail des comptes pour faciliter la lecture de l’état du
patrimoine et du compte de résultat.
Immeubles
Villes
ACTIGERE
Contrat amo
Payé amo
Rap amo
% Avancement
26 rue St Vincent
VANNES
VALENCIENNES
104 533,88 e
67 867,58 e
36 666,30 e
65 %
Place Maurice
Marchais
VANNES
VALENCIENNES
65 519,23 e
9 800,02 e
55 719,21 e
15 %
Quai des
Bourgeois
BORDEAUX
SAUMUR
23 960,00 e
11 960,00 e
12 000,00 e
50 %
- Présentation des comptes annuels : néant
- A la méthode du coût historique : néant
3. Transfert de charges d’exploitation
Rue Saint Hilaire
POITIERS
SAUMUR
52 331,94 e
10 438,45 e
41 893,49 e
20 %
40 Rue d'Arene
BESANCON
VALENCIENNES
166 134,55 e
59 609,08 e
106 525,47 e
36 %
2 Rue du mouton
COLMAR
VALENCIENNES
87 636,65 e
27 980,09 e
59 656,56 e
32 %
9 Rue des Clefs
COLMAR
VALENCIENNES
170 356,35 e
61 172,80 e
109 183,55 e
36%
Rue Emile
Duployé
BORDEAUX
SAUMUR
75 675,60 e
37 774,63 e
37 900,97 e
50 %
Rue du Sermon
BLOIS
SAUMUR
361 518,04 e
180 457,25 e
181 060,79 e
50 %
Rue de la Hache
METZ
VALENCIENNES
195 425,38 e
46 745,75 e
148 679,63 e
24 %
1 303 091,62 e
513 805,65 e
789 285,97 e
39 %
2. Dérogations
Conformément aux dispositions statutaires et à la note d’information, les commissions de prospection de recherche de capitaux et d’immeubles ont été imputées sur la prime d’émission
par voie de transfert de charges.
4. Plan d’entretien des immeubles locatifs
Il n’a pas été constitué des provisions pour gros entretien en
2013, compte tenu de la réhabilitation en cours des immeubles.
5. Valeurs des terrains
Renouvellement des membres du Conseil de Surveillance
Les membres du Conseil de Surveillance ont été nommés par
l’Assemblée Générale Constitutive du 2 novembre 2010 pour
une durée de trois exercices sociaux complets, soit jusqu’à
l’Assemblée Générale approuvant les comptes de l’exercice
clos le 31 décembre 2013.
Recours à l’emprunt
Conformément à l’article 422-13 du Réglement général de
l’AMF, le Conseil sera renouvelé en totalité afin de permettre
la représentation la plus large possible d’associés n’ayant pas
de lien avec les fondateurs.
Suite à l’acquisition sous compromis de l’immeuble sis à Metz, rue de la Hache, ainsi qu’aux différents dépassements
budgétaires concernant les travaux, la société de gestion vous propose d’emprunter à hauteur de maximum 3 000 000 e.
Le plan comptable préconise, lorsque la valeur du terrain ne
peut être distinguée de la construction, de regrouper la comptabilisation de ces deux éléments. C’est la méthode retenue par
la Société qui achète des immeubles construits par des tiers.
6. Frais d’acquisition des immeubles
Ces frais sont inscrits à l’actif et dépréciés par voie d’amortissement en totalité dès la première année qui suit celle de
leur constatations, quand leur montant est définitivement
arrêté ; l’équivalent de la dotation étant constaté en transfert
de charges pour imputation sur la prime d’émission.
7. Méthodes d’évaluation appliquées
aux divers postes des comptes annuels
• Immeubles locatifs : ils sont inscrits à l’actif du bilan
pour leur coût d’acquisition augmenté s’il y a lieu, du
--- 12 ---
montant des gros travaux de réhabilitation et diminué des
subventions accordées.
•Pour l’exercice clos, aucune dépréciation n’a été constatée
conformément aux dispositions du plan comptable des SCPI.
8. Valeur vénale des immeubles locatifs
Selon les dispositions comptables applicables aux
Société Civiles de Placement Immobilier à compter du
1er Janvier 2000, la deuxième colonne dite « valeurs estimées » de l’état du patrimoine présente, à titre d’information,
la valeur vénale des immeubles locatifs et la valeur de réalisation définie à l’article L 214-109 du Code Monétaire et
Financier et à l’article 14 du décret n° 71524 du 1er juillet 1971
modifié.
La valeur vénale des immeubles locatifs résultera d’une
expertise réalisée par la société ATIS REAL en qualité d’expert immobilier indépendant nommé pour
4 ans par l’Assemblée Générale Ordinaire des associés de
la SCPI, après acceptation de sa candidature par l’Autorité
des Marchés Financiers (AMF).
Les expertises et actualisations sont établies dans le respect des
règles stipulées par la charte professionnelle des experts immobiliers et conformément à la recommandation commune de l’AMF
et du Conseil National de la Comptabilité (CNC) d’octobre 1995.
La mission d’expertise et d’actualisation pour l’exercice clos au 31 décembre 2013 a été menée dans le
respect des préconisations contenues dans le rapport
du groupe de travail sur l’expertise immobilière réuni par
l’AMF et la Charte de l’Expertise publié le 3 février 2000.
Le patrimoine locatif fait l’objet d’une expertise quinquennale et d’une actualisation des
valeurs sans visite systématique les autres années.
La valeur vénale proposée par l’expert immobilier découle de deux approches complémentaires, à
savoir la méthode par comparaison directe avec des
transactions récentes comparables et la méthode par capitatlisation du revenu.
Cette dernière consiste à appliquer aux revenus bruts un taux
de capitalisation conduisant à une valeur hors droits et hors
frais. Pour apprécier ce revenu, il a été remis à l’expert la
situation locative de chaque immeuble.
Valeur d’expertise au 31 décembre 2013 pour
l’ensemble des immeubles locatifs : 16 210 000 e.
9. Autres informations
Les engagements hors bilan s’élévent au reste à payer sur la
VEFA du 14 St Vincent à Vannes soit 93 502 e.
--- 13 ---
PIERRE INVESTISSEMENT
7
Bilan actif 31 décembre 2013
Rapport Annuel
EXERCICE N
EXERCICE N-1
Brut
Corrections de valeur
1 178 €
- 1 178 €
Net
Net
ACTIF IMMOBILISE
Frais de constitution
IMMOBILISATIONS LOCATIVES ET AUTRES
Etat du patrimoine
EXERCICE 2013
Valeurs
bilantielles
Valeurs
estimées
Valeurs
bilantielles
Valeurs
estimées
PLACEMENTS IMMOBILIERS
Immeubles en cours de réhabilitation
8 601 534 €
8 601 534 €
2 014 500 €
Amodiation
119 049 €
2 882 749 €
142 123 €
Terrains et constructions locatives
8 601 334 €
6 562 679 €
2 014 500 €
2 203 097 €
2 882 749 €
142 123 €
142 123 €
11 716 679 €
9 445 428 €
2 155 759 €
2 345 220 €
Autres créances
9 828 €
9 828 €
Valeurs mobilières de placement
13 589 244 €
13 589 244 €
12 875 159 €
12 875 159 €
Autres disponibilités
55 257 €
55 257 €
12 685 210 €
12 685 210 €
2 038 056 €
2 038 056 €
23 522 314 €
23 522 314 €
Travaux en cours
2 882 749 €
Amodiation parkings
119 049 €
- 2 851 €
116 198 €
Immobilisations en cours
2 882 749 €
TOTAL I
11 604 510 €
- 4 029 €
11 600 481 €
2 156 623 €
Amortissement
- 2 851 €
9 828 €
0€
AUTRES ACTIFS & PASSIFS D’EXPLOITATION
13 644 500 €
25 560 369 €
ACTIF CIRCULANT
TOTAL I
CREANCES D’EXPLOITATION
Débiteurs divers
EXERCICE 2012
9 828 €
DISPONIBILITES
Banque
55 257 €
VMP
13 589 244 €
TOTAL II
13 654 329 €
DETTES
0€
13 654 329 €
25 560 369 €
Dettes financières
11 772 €
11 772 €
41 799 €
41 799 €
Comptes de régularisation
547 041 €
125 043 €
421 998 €
- 864 €
Dettes d’exploitation
TOTAL III
547 041 €
125 043 €
421 998 €
- 864 €
Dettes diverses
TOTAL GENERAL
25 805 880 €
129 072 €
25 676 808 €
27 716 128 €
TOTAL II
Charges à répartir sur plusieurs exercices
Bilan passif 31 décembre 2013
EXERCICE N
Brut
EXERCICE N-1
Net
Net
24 332 800 €
24 332 800 €
1 544 400 €
1 543 536 €
2 131 €
2 131 €
13 598 627 €
13 598 627 €
421 998 €
421 998 €
TOTAL III
421 998 €
421 998 €
CAPITAUX PROPRES COMPTABLES
25 621 106 €
25 678 073 €
VALEURS ESTIMEES DU PATRIMOINE
23 466 053 €
25 867 534 €
CAPITAUX PROPRES
CAPITAL
Capital souscrit
24 332 800 €
PRIMES D’EMISSION
Primes d’émission
6 028 000 €
Prélèvements sur primes d’émission
- 4 483 600 €
REPORT A NOUVEAU
- 198 263 €
RESULTAT DE L’EXERCICE
Résultat de l’exercice
- 57 830 €
TOTAL I
25 621 106 €
DETTES
Dettes financieres
- 198 263 €
- 120 215 €
- 57 830 €
- 78 049 €
25 621 106 €
25 678 073 €
11 772 €
0€
43 930 €
2 038 056 €
Fournisseurs
2 131 €
FNP
41 799 €
TOTAL II
55 702 €
55 702 €
2 038 056 €
TOTAL GENERAL
25 676 808 €
25 676 808 €
27 716 128 €
--- 14 ---
EXERCICE 2013
Produits (hors taxes)
11 772 €
Dettes d’exploitation
Compte de résultat - produits
Montants
PRODUITS DE L’ACTIVITE IMMOBILIERES ET ACTIVITES ANNEXES
Loyers et charges facturées
EXERCICE 2012
Montants
Totaux
33 783 €
33 783 €
AUTRES PRODUITS D’EXPLOITATION
- 864 €
Transfert de charges d’exploitation
- 864 €
PRODUITS FINANCIERS
Produits financiers
Totaux
2 994 008 €
2 994 008 €
60 818 €
60 818 €
34 301 €
34 301 €
TOTAL DES PRODUITS
93 737 €
3 028 308 €
Solde débiteur = perte
57 830 €
78 049 €
TOTAL GENERAL
151 568 €
3 106 357 €
--- 15 ---
PIERRE INVESTISSEMENT
7
Rapport Annuel
Compte de résultat - charges
EXERCICE 2013
Charges (hors taxes)
Montants
CHARGES IMMOBILIERES
Totaux
EXERCICE 2012
Montants
13 801 €
Charges ayant leur contrepartie en produits
1 094 €
Autres charges immobilières
12 706 €
697 €
697 €
CHARGES D’EXPLOITATION DE LA SOCIETE
138 631 €
Diverses charges d’exploitation
94 485 €
Dotations aux amortissements d’exploitation
2 851 €
Autres charges
41 294 €
CHARGES EXCEPTIONNELLES
2 979 753 €
Mesdames, Messieurs,
2 969 368 €
- 864 €
125 907 €
125 907 €
TOTAL DES CHARGES
151 568 €
3 106 357 €
TOTAL GENERAL
151 568 €
3 106 357 €
Analyse de la variation des capitaux propres
Capitaux propres comptables
Evolution au cours de l’exercice
Situation
d’ouverture
Affectation
résultat 2013
Autres
mouvements
Situation
de clôture
0€
24 332 800 €
CAPITAL
Capital souscrit
Rapport du Conseil de Surveillance
du 18 mars 2014 à l’assemblée générale
10 385 €
- 864 €
Dotation aux amortissements et aux provisions
Totaux
24 332 800 €
PRIME D’EMISSION
Primes d’émission
6 028 000 €
0€
6 028 000 €
Prélèvement sur primes d’émission
4 484 464 €
- 864 €
4 483 600 €
Report à nouveau
- 120 215 €
- 78 049 €
0€
- 198 264 €
RESULTAT DE L’EXERCICE
- 78 049 €
- 57 830 €
- 78 049 €
- 57 830 €
TOTAL GENERAL
25 678 073 €
- 135 879 €
- 77 185 €
25 621 106 €
Conformément aux dispositions légales et statutaires
nous vous présentons notre rapport relatif à l’exercice
clos le 31 décembre 2013. Pour accomplir notre mission nous avons bénéficié du concours de la société
de gestion et du commissaire aux comptes qui nous
ont régulièrement communiqué toutes les informations
pouvant nous être nécessaires en répondant à toutes
nos questions. Au cours de notre dernière réunion qui
s’est tenue le 18 mars 2014 nous avons examiné les
comptes de l’exercice écoulé ainsi que le marché des
parts, leur valeur, la situation et la valeur du patrimoine
et les projets de résolutions qui nous ont été soumises.
CAPITAL ET MARCHE DES PARTS
Notre S.C.P.I. est fermée à la souscription et nous
n’avons constaté aucune variation du capital social,
le marché des parts étant resté nul sans aucune part
en attente de cession.
PATRIMOINE
Notre patrimoine immobilier a enregistré une hausse
importante par rapport à l’exercice précédent sur la
base de l’expertise immobilière réalisée par la société
BNP PARIBAS REAL ESTATE VALUATION France,
en raison de la constitution du patrimoine de la SCPI.
Vous trouverez les résultats de cette expertise dans
le rapport de la société de gestion ainsi que dans le
dernier bulletin trimestriel diffusé par la société de
gestion. La Valeur du patrimoine immobilier résultant
des expertises réalisée ressort au 31 décembre 2013 à
17 215 020 € (droits compris) à confronter à la valeur au
31 décembre 2012 à 4 545 360 € (droits compris).
Il convient de relativiser ces valeurs en tenant compte,
d’une part du caractère prudentiel des expertises et,
d’autre part, des dates auxquelles il sera procédé aux
ventes de ces immeubles et qui sont relativement
lointaines.
Etat des amortissements et des provisions
Libéllé
Montant au
31/12/2013
IMMOBILISATIONS INCORPORELLES
Amortissements de constitution
Montant au 12/31/2012
1 178 €
Dotation 2013
Reprises 2013
Montant au 12/31/2013
1178 €
VALEURS DES PARTS
Au cours de notre dernière réunion nous avons
pris connaissance de la valeur de réalisation
de la société qui s’élève à 23 466 052 € soit à
6 172 € pour une part. La valeur de reconstitution s’élève à 29 096 940 € soit à 7 653 € pour
une part. La valeur comptable de la société s’élève
à 25 621 106 € soit à 6 739 € pour une part.
COMPTES ET RESULTAT
Notre dernière réunion a plus particulièrement
été consacrée à l’examen du projet des comptes
sociaux sur lesquels vous êtes appelés à statuer en
Assemblée Générale. Le résultat de l’exercice ressort déficitaire au 31 décembre 2013 à - 57 830 €
à confronter au résultat de l’exercice clos le 31
décembre 2012 de 78 049 € et ce résultat sera
affecté au report à nouveau.
CONVENTIONS VISEES PAR L’ARTICLE
L214-106 DU CODE MONETAIRE ET
FINANCIER
Toutes les conventions éventuellement conclues au
cours de l’exercice ainsi que celles statutaires existant ultérieurement figurent sur le rapport de notre
Commissaire aux Comptes dont nous vous demandons
de bien vouloir prendre connaissance et qui n’a suscité
de notre part aucune remarque particulière.
PROJET DE RESOLUTIONS
Les projets des résolutions qui sont soumises à votre
approbation lors de l’Assemblée Générale n’appellent
pas d’observations particulières de notre part et nous
vous invitons donc à les approuver dans leur ensemble.
Tels sont, Mesdames, Messieurs, les commentaires
relatifs à l’exercice clos le 31 décembre 2013 que
nous avons estimés devoir porter à votre connaissance.
LE CONSEIL DE SURVEILLANCE
Représenté par son Président,
M. Michel CATTIN
11-13-15,Quai Bourgeois - Bordeaux
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PIERRE INVESTISSEMENT
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Rapport Annuel
Rapport du commissaire aux comptes sur les comptes annuels
Exercice clos le 31 décembre 2013
Mesdames, Messieurs les associés,
En exécution de la mission qui nous a été confiée
par vos statuts, nous vous présentons notre rapport
relatif à l’exercice clos le 31 Décembre 2013, sur :
- le contrôle des comptes annuels de la SCPI PIERRE
INVESTISSEMENT 7, tels qu’ils sont joints au présent rapport,
- la justification de nos appréciations,
- les vérifications spécifiques et informations prévues
par la loi.
Les comptes annuels ont été arrêtés par la société de
gestion. Les valeurs vénales des immeubles présentées dans ces comptes, ont été déterminées par la
société BNP PARIBAS REAL ESTATE EXPERTISE,
expert indépendant nommé par votre assemblée
constitutive du 2 novembre 2010. Il nous appartient,
sur la base de notre audit, d’exprimer une opinion
sur ces comptes.
I. OPINION SUR LES COMPTES ANNUELS
Nous avons effectué notre audit selon les normes
d’exercice professionnel applicables en France ;
ces normes requièrent la mise en œuvre de diligences
permettant d’obtenir l’assurance raisonnable que les
comptes annuels ne comportent pas d’anomalies
significatives. Un audit consiste à vérifier par sondages
ou au moyen d’autres méthodes de sélection, les éléments justifiant des montants et informations figurant
dans les comptes annuels. Il consiste également à
apprécier les principes comptables suivis, les estima-
tions significatives retenues pour l’arrêté des comptes
en coûts historiques et la présentation d’ensemble des
comptes. Nos travaux sur les informations relatives
aux valeurs vénales des immeubles déterminées
par l’expert indépendant, ont consisté à en vérifier
la concordance avec le rapport de l’expert. Nous
estimons que l’intervention de l’expert indépendant
et nos contrôles fournissent une base raisonnable à
l’opinion exprimée ci-après.
Nous certifions que les comptes annuels sont, au
regard des règles et principes comptables français,
réguliers et sincères et donnent une image fidèle
du résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi
que de la situation financière et du patrimoine de la
société à la fin de cet exercice.
II. JUSTIFICATION DES APPRECIATIONS
En application des dispositions de l’article L. 823-9
du code de commerce relatives à la justification de
nos appréciations, nous portons à votre connaissance
les éléments suivants :
Dans le cadre de notre appréciation des règles et
principes comptables suivis par votre société, nous
avons vérifié le caractère approprié des méthodes
comptables précisées en annexe page 6 et 7 au
regard des règles spécifiques édictées par le plan
comptable des SCPI et nous nous sommes assurés
de leur correcte application (avis n°98-06 du CNC
et règlement CRC n°99-06). Dans le cadre de notre
appréciation des estimations significatives retenues
pour l’arrêté des comptes, nos travaux ont notamment
porté sur la vérification de la concordance du calcul
des valeurs estimées, issues du rapport de l’expert
indépendant, tel que décrit dans l’annexe 8 « Valeur
vénale des immeubles locatifs » avec les valeurs présentées dans l’état du patrimoine.
Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans
le cadre de notre démarche d’audit des comptes
annuels, pris dans leur ensemble, et ont donc contribué à la formation de notre opinion exprimée dans la
première partie de ce rapport.
III.VERIFICATIONS ET INFORMATIONS
SPECIFIQUES
Nous avons également procédé, conformément
aux normes d’exercice professionnel applicables en
France, aux vérifications spécifiques prévues par la loi.
À l’exception de l’incidence des faits exposés dans
la première partie de ce rapport, nous n’avons pas
d’observation à formuler sur la sincérité et la concordance avec les comptes annuels des informations
données par la société de gestion dans le rapport de
gestion et dans les documents adressés aux associés
sur la situation financière et les comptes annuels.
Fait à Paris, le 28 avril 2014
Le Commissaire aux Comptes
SA FIDORG AUDIT
Kahina AIT-AOUDIA
Rapport special du commissaire aux comptes sur les conventions et engagements reglementés
Assemblée générale d’approbation des comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2013
Mesdames, Messieurs les associés,
En notre qualité de commissaire aux comptes de
votre société, nous vous présentons notre rapport
sur les conventions réglementées.
Il nous appartient de vous communiquer, sur la base
des informations qui nous ont été données, les caractéristiques et les modalités essentielles des conventions dont nous avons été avisés ou que nous aurions
découvertes à l’occasion de notre mission, sans avoir
à nous prononcer sur leur utilité et leur bien-fondé ni
à rechercher l’existence d’autres conventions. Il vous
appartient, selon les termes de l’article L.214-106
du Code monétaire et financier, d’apprécier l’intérêt
qui s’attachait à la conclusion de ces conventions en
vue de leur approbation.
Par ailleurs, il nous appartient, le cas échéant, de
vous communiquer les informations prévues à l’article
L.214-106 du Code monétaire et financier relatives
à l’exécution, au cours de l’exercice écoulé, des
conventions déjà approuvées par l’assemblée.
Nous avons mis en œuvre les diligences que nous
avons estimé nécessaires au regard de la doctrine
professionnelle de la Compagnie nationale des commissaires aux comptes relative à cette mission. Ces
diligences ont consisté à vérifier la concordance
des informations qui nous ont été données avec les
documents de base dont elles sont issues.
I-CONVENTION SOUMISE A
L’APPROBATION DE L’ASSEMBLEE
GENERALE
Nous avons été avisés de la convention suivante visée
à l’article L.214-106 du code monétaire et financier
qui est intervenue au cours de l’exercice écoulé :
Honoraires de révision comptable versés à la société
PROMOGERE
Administrateur concerné : Gilbert RODRIGUEZ,
Président,
Nature et Objet : Votre société a versé à la société
PROMOGERE des honoraires correspondant au coût
du personnel qui révise vos comptes.
Modalités : Les honoraires sont facturés sur une
base forfaitaire.
Au cours de l’exercice 2013, le montant des honoraires versés à la société PROMOGERE s’élève à
5 980€ TTC.
II-CONVENTIONS DEJA APPROUVEES PAR
L’ASSEMBLEE GENERALE
Nous avons été informés que l’exécution des conventions suivantes, déjà approuvées par l’assemblée
générale au cours d’exercices antérieurs, s’est poursuivie au cours de l’exercice écoulé.
II-1 CONVENTIONS APPROUVÉES AU
COURS D’EXERCICES ANTÉRIEURS DONT
L’EXÉCUTION S’EST POURSUIVIE AU
COURS DE L’EXERCICE
II-1-1 HONORAIRES ALLOUÉS À LA
SOCIÉTÉ DE GESTION, INTER GESTION
Conformément à l’article 18 des statuts, la société
de Gestion est rémunérée pour ses fonctions moyennant : • une commission de gestion fixée à 8 % hors taxes
des produits locatifs encaissés sans être inférieur à
15 000 euros HT par trimestre pendant les cinq
exercices suivant celui de l’acquisition du premier
immeuble.
• une commission de gestion de trésorerie de 12 %
hors taxe sur les produits financiers nets de frais
de gestion.
Au cours de l’exercice 2013, les honoraires alloués
à la société INTER GESTION s’élèvent à :
• 71 760 € TTC au titre de la commission de gestion,
• 5 534 € TTC au titre de la gestion de trésorerie.
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II-1-2 Honoraires alloués à la société ACTIGERE
Votre société a conclu avec la société ACTIGERE une
convention d’assistance à maitrise d’ouvrage dans le
cadre de la rénovation de son patrimoine immobilier.
Les honoraires versés à la société ACTIGERE sont
fixés en fonction de la nature des travaux à réaliser.
Les modalités de calcul de cette rémunération sont
indiquées dans le contrat propre à chaque projet de
rénovation.
Au cours de l’exercice 2013, le montant des honoraires versés à la société ACTIGERE s’élève à
461 889 € TTC.
II-2 CONVENTION APPROUVÉE AU
COURS D’EXERCICES ANTÉRIEURS SANS
EXÉCUTION AU COURS DE L’EXERCICE
ÉCOULÉ
Autres Honoraires alloués à la société de gestion,
INTER GESTION
Conformément à l’article 18 des statuts, la société
de Gestion est rémunérée de ses fonctions moyennant : • une commission de souscription de 12 % hors taxes
du prix d’émission des parts, à titre de remboursement
de tous les frais exposés pour les études, recherches
et démarches en vue de la constitution et de l’extension du patrimoine immobilier de la société et de la
prospection des capitaux.
• Une commission de cession de part.
Au cours de l’exercice 2013, aucun honoraire n’a été
facturé au titre de commission de cessions de part et
de prospection de capitaux par la société de gestion.
Assemblée Générale Ordinaire du 19 juin 2014
Exercice clos le 31 Décembre 2013
Projet de résolutions agréées par la Société de gestion
Première résolution
L’Assemblée Générale, après avoir pris connaissance du rapport de gestion, du rapport du Conseil
de Surveillance, des rapports du Commissaire aux
Comptes, du bilan, du compte de résultat et de
l’annexe de l’exercice clos le 31 décembre 2013,
approuve lesdits rapports, bilans, et comptes de résultat et annexe, ainsi que les opérations résumées dans
ces rapports et traduites dans ces comptes, et donne
à la société de gestion quitus entier et sans réserve
de son mandat au titre de l’exercice écoulé.
arrive à expiration le jour de l’Assemblée Générale
Ordinaire Annuelle d’approbation des comptes annuels
de l’exercice clos le 31 décembre 2013.
Les membres du Conseil de Surveillance sont nommés
pour une durée de trois ans, soit jusqu’à l’Assemblée
Générale Ordinaire statuant sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2016.
Les membres du Conseil de Surveillance exerceront
leurs fonctions conformément aux dispositions légales
et statutaires.
Sixième résolution
L’Assemblée Générale, après avoir entendu la lecture
du rapport de Conseil de Surveillance et du Commissaire
aux Comptes sur les conventions visées par l’article
L 214-106 du code Monétaire et Financier, approuve
les conclusions desdits rapports et les conventions qui
y sont mentionnées pour l’exercice 2013.
L’Assemblée Générale prend acte que le mandat de
l’Expert Immobilier, BNP Paribas Real Estate Valuation
France, arrive à expiration au jour de l’Assemblée
Générale d’approbation des comptes annuels de
l’exercice clos le 31 décembre 2013 et décide de
renouveler son mandat pour une durée de cinq années
soit jusqu’à l’Assemblée Générale approuvant les
comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2018.
Troisième résolution
Septième résolution
Deuxième résolution
L’Assemblée Générale, sur proposition de la société
de gestion, décide que la perte de l’exercice s’élevant
à la somme de 57 830 € est affectée au poste de
report à nouveau, portant ainsi ce poste au montant
déficitaire de 256 094 €.
Quatrième résolution
L’Assemblée Générale prend acte des valeurs de
réalisation, de reconstitution et comptable de la
société s’élevant respectivement, au 31 décembre
2013, à 23 466 052 € soit 6 172 € pour une part
et 29 096 941 €, soit 7 653 € pour une part, et
25 621 106 € soit 6 739 €.
Cinquième résolution
Le mandat des membres du Conseil de Surveillance
Fait à Paris, le 28 avril 2014
Le Commissaire aux Comptes
SA FIDORG AUDIT
Kahina AIT-AOUDIA
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L’Assemblée Générale, sur proposition de la société
de gestion, décide d’autoriser la SCPI Pierre
Investissement 7 à recourir à un emprunt bancaire,
pour un montant maximum de 3 000 000 €.
Huitième résolution
L’Assemblée Générale, sur proposition de la société
de gestion, fixe le montant des jetons de présence
alloués au Conseil de Surveillance à 3 500 e, pour
toute la durée des mandats des membres en fonction.
Neuvième résolution
L’Assemblée Générale délègue tous pouvoirs au porteur d’une copie ou d’un extrait des présentes à l’effet
d’accomplir toutes les formalités légales.
INTERGESTION
C R É AT E U R D E PAT R I M O I N E
InterGESTION
C R É AT E U R D E PAT R I M O I N E
InterGestion
C R É AT E U R D E PAT R I M O I N E
I NTER G ESTION
C R É AT E U R D E PAT R I M O I N E
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