ISF : biens professionnels loués par une société immobilière (2de

Juin 2002
Rubrique
Titre
Références
DROIT FISCAL
ISF : BIENS PROFESSIONNELS LOUÉS PAR UNE SOCIÉTÉ
IMMOBILIÈRE (II) (1)
• CGI – Art. 885-0 – Quater.
• Documentation de base, série E, division S, 7S3312 § 12
• Réponse de la DGI au comité fiscal de la MOA (séance du 29 mars 2000).
La problématique
Elle est relativement simple lorsque le redevable est directement associé de la société d’exploitation et
de la société immobilière.
Qu’en est-il lorsqu’il détient sa participation dans la société d’exploitation au travers d’une holding ?
Le schéma suivant a été étudié à ce comité : Monsieur X remplit les conditions de fonctions de dirigeant
de société et de rémunération lui permettant de bénéficier de l’exonération d’ISF.
L’organigramme du groupe est le suivant :
Monsieur X
90 %
99 %
4%
Holding A
95 %
SCI
Filiale B
Location des actifs
La filiale B est la société “opérationnelle”. La holding et elle sont des SARL ou des SA.
La réponse
de l’administration
Cette réponse, commentée ci-après, appelle plusieurs remarques.
1 re hypothèse : la holding A est animatrice du groupe.
Selon l’administration, la participation de 90 % de monsieur X dans la holding A est exonérée. Par contre,
sa participation directe de 4 % dans B ne l’est pas, car seule la holding A a le caractère professionnel.
Cette solution a de quoi surprendre car se trouve ainsi assujettie à l’ISF une partie de la société opérationnelle B.
Mais elle suppose que monsieur X n’est dirigeant (au sens de l’ISF) que de la holding A. Par contre, s’il était
également dirigeant de la filiale B, il y aurait exonération puisqu’il en détiendrait 4 % en direct, et 85,5 %
au travers de la holding A interposée, dépassant ainsi le seuil de 25 %.
De même, toujours selon l’administration, les parts de monsieur X dans la société civile immobilière ne sont
pas exonérées, car les actifs étant loués à la société B, cette dernière n’a pas le caractère professionnel.
On peut penser, ici encore, qu’il y aurait exonération si monsieur A était dirigeant de B et en détenait,
comme indiqué ci-dessus, plus de 25 % (au prorata, comme indiqué ci-après).
2 e hypothèse : la société holding A n’est pas animatrice.
Les 4 % de détention directe, et les 85,5 % de détention au travers de la holding bénéficient de l’exonération
(si monsieur X est le dirigeant de B).
Les parts de la SCI sont exonérées puisque les biens sont loués à la société B qualifiée de “bien professionnel”,
mais à hauteur du produit de la quote-part des droits de monsieur X dans B par la valeur de l’ensemble des
biens loués ou mis à disposition par la SCI à B.
Si la totalité est louée à B, les 99 % de la SCI de monsieur X sont exonérés à hauteur de 89,5 % de détention
dans B.
La différence, soit 9,5 % est assujettie.
Si 40 % seulement des biens sont loués à B, l’exonération sera de 89,5 % x 40 % = 35,8 % et le surplus
sera assujetti, soit 99 % - 35,8 % = 63,2 %.
Conclusion
Ces exemples mettent en évidence les différences de traitement des titres de la holding suivant que
celle-ci est animatrice de groupe ou non.
Dans le 1 er cas, la participation directe éventuelle du dirigeant dans les filiales opérationnelles ne sera
pas exonérée alors qu’elle l’est dans le second.
1.
Voir précédent article dans la RFC n° 344, mai 2002.
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De même, en ce qui concerne la société propriétaire de l’immeuble loué à la société opérationnelle :
dans le premier cas, ses parts ne sont pas exonérées, alors qu’elles le sont dans le second.
On ne peut qu’être surpris de ces différences de traitement alors que l’exonération des titres de la holding
animatrice conduit à l’exonération indirecte de ses actifs, au nombre desquels, bien sûr, les titres de ses
filiales.
Quoi qu’il en soit, il est prudent de tenir compte de cette solution administrative et de concevoir
l’organigramme du groupe de façon à éviter que la solution de la holding animatrice n’entraîne des
assujettissements à l’ISF qui pourraient être évités, semble-t-il, en veillant à ce que les actifs soient bien
loués, ou mis à disposition de la société dont les titres sont exonérés, et à ce que l’actionnaire dirigeant
soit bien désigné comme tel dans la filiale dans laquelle il détient une participation minoritaire directe,
mais où il dépasse le seuil de 25 % grâce à sa participation au travers de la holding.
Remarques
La réponse de la DGI à la MOA confirme des précisions utiles :
- il n’est pas exigé que la société propriétaire des biens loués ait pour objet exclusif la location ou la mise
à disposition de biens professionnels au profit de la société locataire ;
- les règles ci-dessus ne sont pas subordonnées à une condition d’identité entre les associés de la société
immobilière et ceux de la société professionnelle ;
- elles ne sont pas subordonnées à la forme de la société immobilière.
Jean ROSENBAUM
Expert-comptable honoraire
DROIT SOCIAL
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Rappels
sur la durée
du travail
INCIDENCES COMPTABLES DE L’ANNUALISATION
DU TEMPS DE TRAVAIL
La nouvelle durée légale du temps de travail a été fixée à 35 h hebdomadaire par les lois Aubry, ce qui
correspond à un horaire mensuel de 151,67 h. Cette durée légale s’applique à toutes les entreprises
depuis le 1 er janvier 2002, étant entendu que des dispositions transitoires permettent aux entreprises qui
ne seraient pas encore passées à un horaire de 35 h hebdomadaire de le faire au cours de l’année 2002.
Le passage aux 35 h peut se faire en gardant un horaire de travail hebdomadaire supérieur à 35 h avec, à
titre de compensation, des jours de récupération appelés jours RTT. Ainsi, pour un maintien de l’horaire
à 39 h par semaine, le nombre de jours RTT attribués à chaque salarié doit être égal à 23 jours au minimum.
Si l’horaire de travail est par exemple réduit à 37 h par semaine, le nombre de jours RTT est alors égal
à 12 jours. Cette façon de mettre en œuvre la réduction du temps de travail, qui est souvent proposée
dans les différents accords de branche signés par les partenaires sociaux, correspond de fait à une
annualisation du temps de travail. Celle-ci doit respecter les limites suivantes :
• 1 600 heures de travail maximum annuellement pour les salariés soumis à un horaire collectif ;
• 217 jours de travail par an maximum pour les cadres non soumis à un horaire collectif et dont la rémunération fait l’objet d’une convention de forfait.