Domaine du Parc » à VERVIERS

AVIS
Réf. : CWEDD/16/AV.339
Date : 04/04/2016
Permis d’urbanisme « Domaine du Parc » à VERVIERS – plans
modifiés
1.
DONNEES DE BASE
Demande : - Permis d’urbanisme – plans modifiés
- Rubrique :
70.11.01
- Le CWEDD n’a pas été consulté dans le cadre de la procédure initiale
Projet :
- Aménagement d’un parc, construction d’un ensemble MR/MRS/RS et de 4 résidences à
appartements, rénovation de la villa Peltzer et travaux connexes
- Localisation : rue de Liège, Avenue Peltzer, rue Grétry et rue de Franchimont
- Situation au plan de secteur : zone de parc
- Catégorie : n°1 - Aménagement du territoire, urbanisme, activités commerciales et de
loisirs
Demandeurs : Habilis Management & Real Estate, Verviers & Jomo Build, Malmedy
Auteur de l’étude : Pissart Architecture et Environnement, Trooz
Autorité compétente : Fonctionnaire délégué
Date de réception du dossier :
09/03/2016
Visite de terrain : 31/03/2016, en présence de l’auteur d’étude, de l’auteur de projet et des
demandeurs
Audition : 4/04/2016, en présence de l’auteur d’étude, de l’auteur de projet et des demandeurs
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Le projet et son contexte : Le périmètre (4,67 ha) se trouve à proximité du centre de Verviers. Il est
limité par les rues suivantes : rue de Liège et Avenue Peltzer à l’ouest, rue Grétry au nord et rue de
Franchimont (R61) au sud. La majeure partie du périmètre correspond au parc Peltzer. Le projet se
trouve à proximité du CHPLT et de l’autoroute E42. Il consiste notamment en : l’aménagement d’un
parc (actuellement privé) et son ouverture au public ; la construction d’un bâtiment maison de
repos/maison de repos et de soins/résidence-service (MR/MRS/RS - 151 lits et 26 RS) afin de
regrouper 3 sites MR/MRS existants (121 lits et pas de RS) ; la rénovation de la villa Peltzer en
restaurant, 4 salles de séminaire et 2 appartements ; la construction de 4 résidences à appartements
(48 logements) nécessitant la démolition d’une maison d’habitation ; l’abattage d’un arbre
remarquable malade ; l’aménagement d’un rond-point.
2.
AVIS SUR LA QUALITE DE L'ETUDE D’INCIDENCES
Le CWEDD estime que l’étude d’incidences contient les éléments nécessaires à la prise de décision.
Au niveau du contenu
Le CWEDD apprécie particulièrement :
-
l’inventaire des projets d’urbanisation connexes dans les environs du projet ;
-
la qualité du chapitre relatif au sol et sous-sol ;
-
la qualité du chapitre consacré à l’hydrologie et l’égouttage, dont notamment le point précis (et
cartographié) sur l’état du réseau d’égouttage existant ;
-
l’inventaire biologique très complet comprenant une cartographie précise de tous les arbres du
site. Toutefois le conseil regrette que l'étude n'intègre pas le risque de perte à court et à moyen
termes de certains hêtres, essence dont la sensibilité à toute atteinte, même légère, du réseau
racinaire (section, tassement) est très élevée. Il s’agit d’arbres dont la zone de protection est
traversée ou longée par une voie de desserte. Parmi eux, trois sont inscrits sur la liste des arbres
remarquables : un hêtre pourpre en bordure du futur accès de la résidence à l’angle N-O du
projet, un hêtre pourpre et un hêtre pleureur en bordure de la voie de sortie de la MR/MRS/RS,
en limite sud du projet. Le bilan en termes de perte de sujets remarquables pourrait dès lors
s’avérer supérieur à la suppression annoncée d’un seul arbre ;
-
l’analyse du projet au regard du « Référentiel Quartiers Durables » du SPW ;
-
la qualité des recommandations.
Cependant, le CWEDD regrette l’absence des informations suivantes :
-
la balance déblais/remblais ;
-
des données récentes relatives à la qualité de l’air du site considérant que le projet se trouve en
bordure d’une autoroute et d’une route très fréquentées.
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Au niveau de la forme
Le CWEDD apprécie particulièrement la structuration générale de l’étude, la mise en page soignée, la
présence de résumés ainsi que la grande qualité des cartes et figures présentées.
Dans le chapitre hydrologique, le conseil regrette une formulation qui donne à penser que le bureau
recommanderait l'utilisation des bassins de rétention (« citernes ») pour la réutilisation domestique
des eaux pluviales alors que ce dernier usage n’est pas compatible avec la fonction de rétention. Lors
de sa rencontre avec le CWEDD, le bureau a précisé que la valorisation domestique des eaux
pluviales qu’il préconise requerrait l’installation de citernes supplémentaires propres à cet usage.
3.
AVIS SUR L'OPPORTUNITE ENVIRONNEMENTALE DU PROJET
Préliminaire
Ce projet d'urbanisation n'étant pas conforme à l'affectation du terrain en zone de parc au plan de
secteur, le demandeur vise l'obtention d'une dérogation sur base de l'article 127 du CWATUP.
L'argument avancé est que le projet prévoit le développement de services publics et
d'équipements communautaires. L'argument est recevable pour ce qui est de l'immeuble
accueillant la résidence services et la maison de repos et de soins. Par contre, pour le Conseil, la
question de cette recevabilité reste posée pour ce qui concerne les quatre immeubles à
appartements. Ceux-ci ne présentent pas a priori le caractère de service public ou d’équipement
communautaire. Selon le demandeur ces immeubles répondraient à ces caractéristiques en ce
qu’ils participent à un projet inter-générationnel visant une mixité sociale et fonctionnelle. Il cite à
l’appui : des conventions assurant la reprise de la partie non urbanisée du parc par la Ville de
Verviers et le partage du financement de sa gestion par les habitants des appartements et les
résidants de la MR/MRS/RS, la création d’une asbl concrétisant le lien fonctionnel entre ces
acteurs, la réservation de quelques appartements pour des personnes à revenu médian et des
personnes trisomiques autonomes, la création d’un local associatif et d’une plaine de jeux adaptée
aux personnes handicapées.
Il ajoute que les immeubles à appartements seraient économiquement nécessaires à la réalisation
de l'immeuble MR/MRS/RS. Cette assertion n'est toutefois pas démontrée dans le dossier de
demande. Pour le conseil, l’argument économique ne pourrait seul justifier une dérogation de
cette ampleur.
Il appartient donc à l’autorité compétente d’apprécier la pertinence de l’argumentation appuyant
la demande de dérogation pour les immeubles à appartements et, le cas échéant, de fixer les
conditions garantissant la concrétisation de cette mixité sociale et fonctionnelle.
Avis
Sous réserve de l’obtention d’une dérogation au plan de secteur pour la totalité du projet, le
CWEDD remet un avis favorable sur l’opportunité environnementale de celui-ci dans la mesure où
les recommandations de l’auteur et les remarques du Conseil expliquées ci-dessous sont prises en
compte.
Le CWEDD constate que le projet intègre diverses recommandations importantes formulées par la
DGO1 et la DGO3, notamment :
-
implantation des bâtiments revue de manière à préserver les nombreux arbres remarquables
présents sur le site ;
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-
accessibilité revue de manière à éviter toute sortie débouchant sur la rue de Franchimont (R61) ;
-
mise en place d’une VMC et pose de panneaux photovoltaïques en toiture du bâtiment
MR/MRS/RS.
Il relève aussi que le demandeur suit ou s’est engagé à suivre un grand nombre de recommandations
pertinentes de l’auteur d’étude dans la demande de permis, relatives notamment aux essais
géotechniques, au réseau d’égouttage séparatif, aux bassins de rétention, à la gestion différenciée du
parc arboré et des espaces verts, au traitement des espèces invasives, à la protection de l’intégrité
des arbres durant le chantier, au gabarit R+2 des immeubles « Marronnier » et « Chêne », à la
création d'un rond-point au carrefour avenue Peltzer et rue de Liège, à l'accessibilité PMR.
Le CWEDD soutient toutes ces recommandations. Il rappelle de plus l'importance de définir
rapidement en concertation avec la Ville de Verviers le débit maximal admissible dans le réseau
d'égouttage public en intégrant les rejets d'eaux usées afin de déterminer les ajutages des futurs
bassins de rétention des eaux pluviales.
Enfin le CWEDD recommande de mettre en place avec le DNF un suivi de l’état sanitaire des trois
hêtres remarquables en position vulnérable mentionnés au point 2 ci-dessus.
Le CWEDD demande qu'avant le démarrage du chantier de construction, deux conditions soient
rencontrées :
- D'une part, le dépôt pour approbation auprès de l'autorité compétente d'un plan détaillé
localisant :
•
tous les arbres intéressants à conserver identifiés par le DNF ainsi que leur zone de
protection définie conformément à la circulaire du 14 novembre 2008 ;
•
toutes les surfaces touchées par le chantier à savoir les emprises des bâtiments, des parkings,
des voiries et des cheminements piétons, des bassins de rétention, des tranchées
d'égouttage et des impétrants ainsi que les zones réservées aux manœuvres des engins
autour de ces emprises, les zones de stockage temporaire des déblais, des déchets, des
matériaux et celles affectées aux abris de chantier, au parcage des engins et des véhicules de
chantier.
Ce plan sera le référentiel organisant le partage entre l'espace dévolu au chantier et celui nécessaire
à la protection du parc et de ses arbres.
- D'autre part, la pose sur le périmètre de chaque zone de protection des mêmes arbres, d'une
clôture ou d'une barrière matérialisant celui-ci et leur contrôle par le DNF.
4.
REMARQUES AUX AUTORITES COMPETENTES
Le CWEDD a constaté lors de sa visite des lieux que le hêtre pourpre remarquable situé à l’angle S-O
de la villa Peltzer présente les symptômes d’une contamination avancée par le Ganoderme d’Europe
(Ganoderma adspersum) dont plusieurs carpophores sont visibles sur le tronc. Ce champignon
atteste d’un état sanitaire dégradé et susceptible d’évoluer vers un dépérissement complet plus ou
moins rapidement. Considérant son implantation dans un espace qui sera fréquenté par le public, il
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est dès lors indispensable d’assurer une surveillance régulière de l’état sanitaire de cet arbre pour
prévenir tout risque d’accident.
L’étude renseigne qu’il existe un projet d’installer des panneaux anti-bruit le long de l’autoroute E42
voisine. Etant donné le milieu urbain traversé par cette infrastructure, le CWEDD souhaite que ce
projet soit mise en œuvre au plus vite.
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