LA SOCIéTé CIVILE IMMOBILIèRE (SCI)

LA SOCIéTé CIVILE IMMOBILIèRE (SCI)
Fiche rédigée par le département Juridique et Fiscal de LCL Banque Privée.
Mise à jour en mars 2013
La société civile est un précieux outil de gestion patrimoniale
susceptible de très nombreuses applications puisque toutes les
activités qui n’ont pas de caractère commercial peuvent être
exercées sous cette forme. Elle permet également de répondre
à divers objectifs, de détention, de gestion ou de transmission
de ce patrimoine.
La présente fiche vise exclusivement le cas des SCI détenues
par des associés personnes physiques.
1. CARACTÉRISTIQUES ET INTÉRÊTS
JURIDIQUES DE LA SOCIÉTÉ CIVILE
● 1.1 caractéristiques de la société civile immobilière
L’un des avantages de la société civile consiste en une grande
liberté dans la rédaction des statuts.
En effet :
P aucun capital minimal n’est fixé par la loi,
P la répartition des résultats n’est pas forcement égalitaire,
P les associés déterminent librement dans les statuts les
pouvoirs des gérants,
P les statuts peuvent fixer des règles de quorum et de majorité, à défaut desquelles les règles de majorité prévues par la loi s’appliquent.
Toutefois, cette liberté implique un certain nombre de conséquences :
P les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à
proportion de leur part dans le capital social,
P à l’égard des tiers, le gérant engage la société par les actes
qui entrent dans l’objet social. Ce dernier constituant la seule
limite au pouvoir du gérant, il importe donc de le définir avec
assez de précision, tout en veillant à ne pas trop le restreindre.
P à l’égard des associés et en l’absence de clause statutaire
limitant ses pouvoirs, le gérant peut accomplir tous les actes de
gestion que demande l’intérêt de la société et qui entrent dans
l’objet social.
Le choix de la constitution d’une SCI, implique la tenue d’une
comptabilité et le respect du formalisme inhérent à ce type de
structure (tenue régulière des assemblées et registres sociaux).
Un autre avantage de la société civile est que la capacité juridique
des associés n’est pas indispensable. Il est possible de constituer
une société civile avec un mineur ou un majeur incapable (sous
réserve qu’ils ne prennent pas la qualité de commerçant, et qu’ils
soient représentés pour agir au sein de la société).
Concernant le mineur, la doctrine dominante considère que cela
constitue un acte grave qui nécessite l’autorisation du juge des
tutelles, ce qu’en pratique ce dernier peut refuser. Il conviendra
ainsi de rédiger très précisément les statuts en définissant les
pouvoirs du gérant et des associés et en prévoyant par exemple
que les engagements des associés seront solidaires afin d’éviter
les poursuites sur les biens du mineur.
Enfin, une société civile pourra être valablement constituée entre
époux, en prenant soin de réaliser cette société à l’aide d’un acte
authentique afin de clarifier les éventuelles incidences du contrat
de mariage sur la société elle-même.
La rédaction des statuts revêt donc une importance capitale
dans la vie de la société civile naissante.
● 1.2 Intérêts juridiques de la société civile immobilière
P SCI / Indivision
La société civile permet d’écarter l’indivision qui présente de
nombreux inconvénients : les principes d’unanimité ou de majorité
des 2/3 pour certains actes et de retrait d’indivision par exemple.
P SCI / Transmission à titre gratuit
Le recours à la société civile facilite la gestion de l’actif (notamment en cas de démembrement de propriété), en définissant
statutairement les pouvoirs du gérant (souvent l’usufruitier).
Toutefois, la détention par une personne morale (la société civile)
de la seule nue-propriété de l’immeuble laisse une incertitude
quant à la possible application de la présomption édictée par
l’article 751 du CGI eu-égard à la notion de personne interposée.
La constitution d’une société civile peut permettre notamment de
transmettre un actif net si l’emprunt n’est pas encore intégralement remboursé et la transmission de parts sociales permet de
« calibrer » plus facilement le montant transmis.
P SCI / Démembrement
La société civile peut favoriser le maintien d’un démembrement
en permettant statutairement l’accroissement des droits pécuniaires de l’usufruitier (via la définition de la notion de résultats
et sa répartition). Aussi, l’usufruitier peut être le gérant afin de
conserver le pouvoir de décision.
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Les statuts peuvent aménager le principe de répartition du droit
de vote entre usufruitier et nu-propriétaire prévu par l’article
1844-3 du Code civil. Cet aménagement génère toutefois un
important contentieux. Il convient donc de recourir à vos conseils
(notaire, avocat) pour la rédaction des statuts sur ce point.
2. INTÉRÊTS ET ENJEUX DES CHOIX FISCAUX
● 2.1 SCI à l’IR
En principe, la société civile immobilière relève du régime fiscal
des sociétés de personnes : les associés sont personnellement
imposables sur leur quote-part des résultats de la société civile,
(même s’ils ne sont pas distribués), dans la catégorie de revenus
correspondant à l’activité de la société (revenus fonciers s’il s’agit
d’une société civile immobilière de location nue).
Pour appréhender les revenus de la société, l’assemblée générale
des associés devra décider d’une distribution du résultat, les
associés personnes physiques n’étant pas à nouveau fiscalisés.
La société peut constater des amortissements mais ils ne seront
pas déductibles fiscalement.
Les intérêts d’emprunt sont déductibles et les déficits fonciers
non générés par les intérêts d’emprunt sont imputables sur le
revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € (l’excédent
est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes).
Enfin, selon la qualité des associés, la société pourra être tenue
de pratiquer une double comptabilité (par exemple BIC pour
partie et revenus fonciers pour le solde).
● 2.1.1 Droits d’apport
P Droit d’enregistrement
Les apports purs et simples par une personne physique sont
exonérés de tout droit d’enregistrement. Les apports d’immeubles
ou de droits immobiliers (usufruit, nue-propriété, droit d’usage
et d’habitation) à titre onéreux (avec prise en charge par la SCI
d’un passif incombant à l’apporteur) sont soumis à une taxation
spécifique globale de 5 %.
P Impôt sur la plus-value consécutive à l’apport
Un impôt sur la plus-value d’apport sera dû par l’apporteur en
cas d’apport en nature de droits et biens immobiliers, qui sera
soumise au régime des plus-values immobilières.
● 2.1.2 Impôt sur les plus-values consécutif à une cession
Lors de la revente, un choix sera possible :
- soit la SCI cède l’immeuble,
- soit le ou les associés cèdent les parts de la SCI propriétaire
de l’immeuble.
P Droit d’enregistrement
Les droits d’enregistrement s’élèvent à :
- 5 % sur les cessions de parts de SCI,
- 5,09 % sur les cessions d’immeubles.
P Plus-values
- Cession de l’immeuble :
C’est le régime des plus-values immobilières des particuliers.
Pour les cessions réalisées depuis le 1er septembre 2013, le
montant de la plus-value imposable à l’IR est réduit de :
- 6 % par année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e,
- 4 % par année de détention au-terme de la 22e.
Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements
sociaux des plus-values immobilières, l’abattement pour durée
de détention est de :
- 1,65 % par année au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e,
- 1,60 % pour la 22e année de détention,
- 9 % pour chaque année au-delà de la 22e.
L’exonération au titre de l’IR est donc totale après 22 ans de
détention et au titre des prélèvements sociaux après 30 ans.
Dans le cas contraire, la plus-value nette est imposée au taux
proportionnel de 19 % auquel il convient d’ajouter 15,5 % de
prélèvements sociaux.
De plus, une taxe supplémentaire(1) est due à raison des plusvalues imposables d’un montant supérieur à 50 000 €, dont le
taux varie en fonction du montant de ladite plus-value imposable :
Montant de la plus value
imposable
Montant de la taxe
(PV = montant de la PV
imposable)
De 50 001 à 60 000 €
2 % PV – (60 000 - PV) x 1/20
De 60 001 à 100 000 €
2 % PV
De 100 001 à 110 000 €
3 % PV – (110 000 - PV) x 1/10
De 110 001 à 150 000 €
3 % PV
De 150 001 à 160 000 €
4 % PV – (160 000 - PV) x 15/100
De 160 001 à 200 000 €
4 % PV
De 200 001 à 210 000 €
5 % PV – (210 000 - PV) x 20/100
De 210 001 à 250 000 €
5 % PV
De 250 001 à 260 000 €
6% PV – (260 000 - PV) x 25/100
Supérieur à 260 000 €
6% PV
(1) Cette taxe ne s’applique pas sur les plus-values afférentes aux terrains à bâtir.
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- Cession de parts :
C’est également le régime des plus-values immobilières des
particuliers. Toutefois, selon la jurisprudence du Conseil d’Etat
(CE 9 mars 2005 n°248825), le prix de revient des parts devra
être corrigé afin d’éviter une double imposition des résultats non
distribués, ou une double déduction des pertes non comblées.
Le champ d’application du régime des plus-values immobilières
est limité aux seules cessions occasionnelles de parts de SCI
(ou de parts de sociétés à prépondérance immobilière) soumises
à l’IR.
- Cas particulier : la résidence principale détenue par la SCI :
La plus-value réalisée sur la cession des parts ou de l’immeuble
est exonérée uniquement pour l’associé personne physique occupant le bien à titre de résidence principale.
P Contribution sur les hauts revenus
Le contribuable doit déclarer dans la déclaration d’ensemble des
revenus (formulaire 2042 C) le montant net imposable des plusvalues immobilières (sur cession d’immeubles ou parts de sociétés à prépondérance immobilière) réalisées au titre de l’année
afin de permettre le cas échéant le calcul de la contribution sur
les hauts revenus de 3 % puis 4 %, assise sur le revenu fiscal
de référence.
● 2.2 SCI à l’IS
Les associés peuvent opter, de manière irrévocable, pour l’impôt
sur les sociétés. Les revenus sont alors calculés et fiscalisés
selon le régime de droit commun de l’IS.
L’imposition à l’IS permet de déduire des frais d’acquisition
(droits d’enregistrement et autres frais de notaire acquittés lors
de l’acquisition), d’amortir les frais de construction, de reconstruction et, agrandissement, frais exclus de toute déduction dans
le cadre des revenus fonciers.
En outre, elle permet de bénéficier d’un amortissement de l’immeuble beaucoup plus favorable qu’à l’IR où, sauf exception,
aucun amortissement fiscal n’est possible.
La structure de l’immeuble à usage d’habitation est fiscalement
amortissable sur la base d’un taux fonction de la durée réelle
d’utilisation.
Hormis la structure de l’immeuble, les autres composants de
l’immeuble sont amortissables tant au plan comptable que fiscal
sur leurs durées réelles d’utilisation, par essence plus courtes.
Les bénéfices sont soumis à l’IS au taux de 33,33 % ou au taux
réduit de 15% dans la limite de 38 120 € lorsqu’ils sont réalisés
par des petites et moyennes entreprises.
Par ailleurs, si la société réalise des déficits, ceux-ci seront
imputables sous conditions, sur les bénéfices futurs sans limite
de durée. Cependant, l’option pour l’IS fait perdre aux associés
la possibilité d’imputer immédiatement leurs déficits sur leurs
autres revenus.
Si l’on se situe dans une stratégie de capitalisation et tant que
le résultat est bénéficiaire, l’imposition à l’IS est intéressante.
Cependant, si les résultats sont distribués, ils deviennent des
revenus de capitaux mobiliers imposables entre les mains de
l’associé à l’impôt sur le revenu au barême progressif après abattement de 40 %, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux et
éventuellement la contribution sur les hauts revenus (cf 2.1.2). Par
ailleurs, la société est en principe redevable d’une contribution
additionnelle à l’IS, qui est égale à 3% des revenus distribués,
voire, sous certaines conditions à la contribution sur les revenus
locatifs de 2,50 %.
● 2.2.1 Droits d’apport
Les apports en espèces (numéraire, créances…) sont exonérés
de droits d’enregistrement.
Les apports purs et simples faits à des SCI à l’IS par une personne physique ou une société à l’IR d’immeubles ou de droits
immobiliers, sont soumis à un droit de mutation de 5 %.
Toutefois, lorsque ces apports sont réalisés lors de la constitution
de la société, ils sont exonérés si l’apporteur s’engage à conserver pendant 3 ans les titres reçus en contrepartie de l’apport.
Les apports d’immeubles ou droits immobiliers (usufruit, nuepropriété, droit d’usage et d’habitation) à titre onéreux (avec
prise en charge par la SCI d’un passif incombant à l’apporteur)
sont soumis à une taxation spécifique globale de 5 %.
Une plus-value d’apport sera également due en cas d’apport en
nature de droits et biens immobiliers, qui sera soumis au régime
des plus-values immobilières.
Le choix du régime fiscal doit tenir compte des conséquences
à court et moyen terme mais également du sort fiscal de la
cession à terme.
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LA SOCIéTé CIVILE IMMOBILIèRE (SCI)
● 2.2.2 Impôt de sortie
P Cession de l’immeuble par la SCI
La plus-value est calculée par la société selon le régime des plusvalues professionnelles. Quelle que soit la durée de détention de
l’immeuble, la plus-value est taxable au titre du résultat courant
de la société, au taux de droit commun de l’IS (ou au taux réduit
en faveur des PME).
Ainsi, plus l’immeuble est détenu longtemps, plus la taxation est
lourde car le prix de revient pris en considération est la valeur
nette comptable du bien (valeur d’acquisition diminuée des amortissements déduits fiscalement). Les droits d’enregistrement dus
lors de la cession de l’immeuble s’élèvent à 5,09 % (en principe
à la charge de l’acquéreur).
P Cession des parts de SCI
Les plus-values réalisées par une personne physique à l’occasion
de ces cessions relèvent exclusivement du régime d’imposition
des plus-values de cession de valeurs mobilières et de droits
sociaux prévu aux articles 150-0 A et s. du CGI.
La plus-value est imposable au barème progressif de l’impôt sur
le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 15.5%
.Elle est également prise en compte dans le calcul du revenu
fiscal de référence et par conséquent éventuellement soumise à
la contribution sur les hauts revenus si le contribuable a dépassé
le seuil d’assujettissement (cf 2.1.2).
De plus, le régime fiscal à l’IS de la SCI constitue un frein pour
le repreneur car l’option pour l’IS est irrévocable (fiscalité latente
s’il envisage de faire céder l’immeuble par la SCI) et les intérêts
d’emprunt en cas d’acquisition à crédit de la SCI ne sont pas
déductibles.
Les droits d’enregistrement dus lors de la cession des parts
de SCI s’élèvent à 5 % (en principe à la charge de l’acquéreur).
Montant capital
Avantages
Inconvénients
Capital initial
faible
• facilite l’accès au
capital, avantageux en
terme de transmission.
• entraîne la création d’un
compte courant d’associé
ce qui à terme permet de
«transmettre de la plus
value».
• La revente des parts,
obtenues lors de la
constitution de la société,
pourra donner lieu à de
fortes plus values.
• le compte courant
éventuellement créé
entre dans la base de
l’ISF, ainsi que dans la
base de calcul de l’actif
successoral.
Capital initial
fort
• limite la plus value
à terme lors de la
revente des parts reçues
initialement à la création
de la société.
• les associés n’auront
pas alors à constituer de
compte courant,
• cela peut constituer un
gage de confiance vis à
vis des tiers.
• le prix élevé des parts
pourra constituer un
handicap tant pour la
transmission à titre
gratuit que pour la
revente de ces parts, pour
lesquelles on pourra avoir
des difficultés à trouver
acquéreur.
3. INCIDENCES STRATÉGIQUES DE QUELQUES
CHOIX INITIAUX
● 3.1 Éléments de reflexion sur le choix du montant
du capital :
Le montant du capital initial de la SCI peut être librement fixé
(voir tableau ci-contre).
● 3.2 Éléments de réflexion sur l’opportunite de
l’option a l’IS :
La question est à étudier en fonction d’une part du caractère
bénéficiaire ou déficitaire des résultats et d’autre part des besoins
de trésorerie des associés :
P Il est intéressant d’imputer un déficit sur des revenus fonciers
ou le revenu global le cas échéant : cela procure une économie immédiate d’impôt sur le revenu. En revanche, un déficit de
société à l’IS est reportable uniquement sur les futurs bénéfices
de la même société, mais sans limite dans le temps.
P En cas de revenus bénéficiaires, l’option à l’IS permet de
choisir la capitalisation et d’éviter une imposition de revenus
supplémentaires.
Capital fort non
entièrement
libéré
• les statuts sont libres
de décider des modalités
de libération du capital.
• la créance de la société
sur les associés et un
éventuel compte courant
peuvent se compenser.
• la non-libération
immédiate n’a pas
d’incidence sur le calcul
de la plus value qui
tiendra compte de la
valeur nominale des parts
(supposées acquises à la
date de souscription).
• S’il y a donation, on
se basera sur l’actif
brut (immobilisations +
créance de libération) afin
de valoriser les parts.
• il est normalement
possible de déduire les
intérêts d’emprunt ayant
permis l’acquisition de
parts à titre personnel.
Toutefois, cette
déductibilité pourra être
remise en cause par
l’Administration fiscale
si le capital initial tarde à
être libéré.
• ce type de pratique
peut être constitutif
d’un abus de droit si par
exemple une libération du
capital intervenait la veille
de la cession.
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LA SOCIéTé CIVILE IMMOBILIèRE (SCI)
● 3.3 Comparaison des régimes fiscaux
Événements
Sociétés à l’IR
Sociétés assujetties à l’IS
(Option irrévocable)
CONSTITUTION DE LA SCI
Apports en
numéraire
Exonération de droit
d’enregistrement
Exonération
Apports
immobiliers
purs et simples
Exonération de droit
d’enregistrement
Exonération si conservation
des parts pendant 3 ans.
Apports
immobiliers à
titre onéreux
5%
Plus-value sur
les apports
immobiliers
Imposable
Option pour
la TVA sur
la location
d’immeubles
nus à usage
commercial,
industriel ou
professionnel.
Possible
Détermination
du résultat
Revenus fonciers
Bénéfices industriels &
commerciaux
Recettes
Loyers encaissés
Loyers dus (créances
acquises)
Evénements
Sociétés à l’IR
Sociétés assujetties à l’IS (Option irrévocable)
VIE DE LA SCI
Intérêt d'emprunt
Déductibles
Déductibles
Frais d'acquisition d'immeubles par la SCI
Non déductibles
Déductibles
Travaux déductibles
Entretien et amélioration (immeuble d’habitation)
Tous travaux (mais déduction ou amortissement selon leur nature)
Frais de gestion, primes d’assurances et
taxes foncières
Déductibles
Déductibles
Amortissement
Non déductible fiscalement sauf exception
Oui
Plus-values sur cession d'immeuble
Régime des PV. immobilières des particuliers :
- taxation au taux forfaitaire de 19 % + PS + éventuellement
taxe supplémentaire de 2 à 6 % + éventuellement contribution
sur les hauts revenus
- les immeubles ne sont pas réévalués
-abattement progressif par année de détention au- delà de la
5ème avec exonération après 22 ans (30 ans pour les PS)
Régime des entreprises commerciales :
- plus-value déterminée avec un prix de revient retraité des
éventuels amortissements
- imposition au taux normal de l’IS (33 1/3 %) +
éventuellement contribution sociale sur les bénéfices (3,3%
de l’IS)
•Taxation du résultat
Taxation à l’IR et aux PS dans la catégorie des revenus
fonciers, qu’il y ait ou non distribution de bénéfice +
éventuellement contribution sur les hauts revenus.
- Taxation à l’IS du résultat BIC
- En cas de distribution aux actionnaires personnes physiques
: IR selon le régime des dividendes + PS + éventuellement
contribution sur les hauts revenus + contribution additionnelle
à l’IS de 3 % sur les revenus distribués
5%
Imposable
VIE DE LA SCI
Possible
SORTIE D’UN ASSOCIE - Cession de parts
Pour l’acquéreur
x
x
droits d’enregistrement
5%
5%
Déductibilité des intérêts d’emprunt
Oui
Non
Pour le vendeur
Régime des plus-values immobilières des particuliers
(cf supra). Dans certaines conditions, exonération pour
résidence principale
Régime des plus-values mobilières (Barème progressif
de l’IR + PS + éventuellement contribution sur les hauts
revenus)
Imposition des plus-values
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LA SOCIéTé CIVILE IMMOBILIèRE (SCI)
4. PRÉCISIONS SUR LA NOTION D’ABUS
DE DROIT
● 4.1 Risque de fictivité
Au terme de l’article L 64 du livre des procédures fiscales, il
appartient à l’administration fiscale d’établir, lorsqu’est mis en
place le mécanisme de répression de l’abus de droit, que les
actes ont un caractère fictif ou que, recherchant le bénéfice d’une
application littérale des textes ou de décisions à l’encontre des
objectifs poursuivis par leurs auteurs, ils n’ont pu être inspirés
par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges
fiscales. Il est donc indispensable que le recours à la société
civile ne soit pas constitutif d’un abus de droit.
Le fonctionnement de toute personne morale (tenue des assemblées, d’une comptabilité) permettra à l’administration fiscale
d’établir le caractère fictif ou non de la société.
● 4.2 Critères visant à démontrer le but exclusivement
fiscal et une application litterale des textes à l’encontre
des objectifs poursuivis par leurs auteurs
P Rachat à soi-même d’un immeuble par le recours à une SCI
dans l’unique but de déduire les intérêts d’emprunt.
Un montage, même non fictif, qui aurait pour seule finalité d’éluder ou d’atténuer la charge fiscale, pourrait être contesté par
l’administration fiscale à ce titre. Donc, le choix d’une société
civile doit être accompagné d’une autre finalité que fiscale. La
transmission du patrimoine est le plus souvent l’objectif retenu.
P Déductibilité des charges via un bail afférent à la résidence
principale.
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