Point Marché Immobilier d`entreprise France

Point de conjoncture économique et immobilier
Richard Malle
Directeur Research France
BNP PARIBAS REAL ESTATE
Pierre Schoeffler
Réunion du 21 avril 2016
Senior Advisor
IEIF
Point de conjoncture
La croissance est elle suffisante pour soutenir
les loyers ?
Quelle conséquence de l’assouplissement quantitatif de la BCE
sur le taux de capitalisation de l’immobilier ?
Réunion du 21 avril 2016
Croissance mondiale
 La croissance mondiale en 2016 est révisée à la baisse à 3,0% par le FMI, l’OCDE, la
Banque Mondiale, au même niveau qu’en 2015
 Plus bas rythme de croissance depuis la reprise de 2010
 Le commerce mondial continue de ralentir, la production industrielle reste atone,
le prix des matières premières se stabilise à un bas niveau
 Les politiques monétaires et budgétaires contra-cycliques sont moins efficientes
 Aux USA, la croissance reste à 2,0% en tendance
 La consommation des ménages reste soutenue par la faiblesse du prix de l’énergie,
le retour à la moyenne de long terme du ratio d’endettement et les pressions à la
hausse sur les salaires
 L’inflation annuelle core (hors énergie et alimentation) atteint 2%
 Attentisme de la Fed sur une future hausse des taux
 En zone euro, les indicateurs conjoncturels s’infléchissent et la croissance ne devrait pas
excéder 1,7% en 2016
 Le soutien de la consommation des ménages est néanmoins robuste
 l’investissement repart légèrement avec le bon niveau de marge des entreprises
 L’inflation est nulle
 Sur les marchés émergents: pas d’atterrissage brutal de l’activité en Chine, le Brésil
s’enfonce dans la récession, la situation se stabilise en Russie
IEIF Réunion Adhérents - 21 Avril 2016
3
Le cas désespéré du Japon
 Le Japon est en phase de déflation depuis 1998, soit près de vingt ans
 Les premiers programmes d’assouplissement quantitatif ont été mis en place en
2001
 L’arrivée au pouvoir de Shinzo Abe fin 2012 se fait sous le signe d’une volonté politique
délibérée de reflation de l’économie
 Relance budgétaire massive
 Assouplissement monétaire quantitatif sans précédent
 Les réformes structurelles : dérégulation du marché du travail, développements
des accords de libre-échange avancent au compte-gouttes
 Fin 2014, devant le manque de résultat, le programme d’assouplissement quantitatif
est intensifié afin d’affaiblir le yen et reflater ainsi l’économie
 La base monétaire passe de 20% à 70% du PIB
 Le yen baisse initialement mais l’inflation ne repart pas, les salaires stagnent
malgré un chômage très bas et la raréfaction de la main d’œuvre liée au
vieillissement de la population. 18 mois après, sous l’effet d’un excédent record de
la balance courante, le yen est revenu à son niveau original
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4
Le taux de change effectif nominal du yen
Intensification du QE
Abenomics
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Le marché immobilier d’investissement au Japon
 Dans ce scénario déflationniste sur le long terme qui ne peut être exclu pour la zone
euro, quel a été le comportement de l’immobilier d’investissement institutionnel? *
 L’écart entre le rendement locatif des bureaux et le taux des emprunts d’état à 10 ans
est restée stable au Japon et a progressé en France
 L’absence de perspectives favorables de croissance des loyers en France a
augmenté le poids du rendement locatif dans la performance globale relative par
rapport aux emprunts d’état au détriment du rendement en capital
 Malgré cela, le rendement en capital a été plus élevée en France qu’au Japon jusqu’en
2013
 Depuis cette date les rendements en capital sont alignés
 Le gigantesque fonds de réserve des retraites publiques GPIF avec 1 000 milliards
d’euros d’actifs est autorisé à intensifier ses investissements en actions et à se
diversifier dans l’immobilier
* Analyse à partir des données MSCI IPD sur un échantillon de 100 milliards d’euros d’investissement en
bureaux au Japon et de 80 milliards en France
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Le marché immobilier d’investissement au Japon
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7
Le marché immobilier d’investissement au Japon
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Quelle évolution pour l’indexation des loyers en France?
 A partir de septembre 2014, l’ICC ne fait plus partie des indices proposés comme indice
de référence pour un bail commercial. Il est remplacé par :
 L’indice des loyers d’activité tertiaire ILAT pour l’immobilier de bureaux
ILAT =
25% ICC + 50% Inflation + 25% PIB en valeur
 L’indice des loyers commerciaux ILC pour l’immobilier de commerce
ILC =
25% ICC + 50% Inflation + 25% Chiffre d’affaires du commerce de détail
 De 2009 à 2015, l’ILAT progresse un peu plus vite que l’ILC
 La corrélation entre les deux indices est de 99%
 Les deux indices sont bien moins volatiles que l’ICC
 Le comportement de l’ICC peut être estimé à partir de l’inflation et du PIB en volume
 Corrélation de 77% entre l’ICC observé et l’ICC estimé sur le période 1999 - 2015
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Evolution de l’ICC, de l’ILAT et de l’ILC
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Estimation de l’ICC à partir de l’inflation et du PIB en volume
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Quelle évolution pour l’indexation des loyers en France?
 A partir de cette estimation, les évolutions de l’ILAT et l’ILC peuvent être
simulés en fonction de scénarios économiques
Scénario
Reflation
Trappe
déflationniste
Prix à la consommation
1,5%
0,0%
PIB en volume
1,5%
1,0%
ILAT
2,2%
0,0%
ILC
2,1%
-0,4%
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Le nouvel assouplissement quantitatif de la BCE
 Fin 2015, l’inflation anticipée dans 5 ans en zone euro connaît un nouvel accès de
faiblesse, simultanément l’intégration bancaire dans la zone ne repart pas malgré la
relative convergence des taux de crédit aux entreprises, la BCE annonce en
conséquence une intensification de son programme d’assouplissement quantitatif
 L’enveloppe mensuel d’achats d’actifs passe de 60 à 80 milliards d’euros
 Les achats touchent les obligations d’entreprises Investment Grade
 Le taux de refinancement baisse de 5 points de base à 0%, le taux de dépôt baisse
de 10 points de base à -0,4%
 Un programme de refinancement à long terme (4 ans) de la part des crédits à
l ’économie au-delà de 2,5% d’augmentation des encours permet de réduire la
pression à la baisse sur la profitabilité des banques
 Les conséquences
 Le bilan de la BCE va monter à 20% du PIB de la zone euro
 Près de 70% de la dette souveraine allemande passe en territoire de taux négatif
 Les taux des OAT deviennent négatifs jusqu’à 7 ans, le taux de l’OAT 50 ans est de
1,7%
 Les primes de risque de crédit se contractent
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L’inflation anticipée à 5 ans dans 5 ans en zone euro
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Taux sur les obligations d’entreprise en zone euro
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Vers une poursuite de la contraction du taux de capitalisation?
 La prime de risque actuelle, écart entre le taux de capitalisation des Bureaux
Prime Paris QCA augmenté de l’inflation et le taux des OAT 10 ans, est de 2,6%,
relativement correcte sur une base historique
 Depuis le lancement de l’euro, cette prime a oscillé entre 0,5% et 5,1% avec une
moyenne à 3,1%
 En restant dans un écart-type autour de la moyenne, la prime pourrait descendre
encore de 0,4%, soit par compression du taux de capitalisation, soit par hausse du
taux de l’OAT 10 ans
 Si, au lieu du taux de l’OAT 10 ans supposé artificiellement réprimé, on utilise
le taux « naturel » (règle d’or de Phelps) estimé comme la moyenne lissée sur
3 ans du taux de croissance du PIB nominal, la prime de risque tombe à 2,0%,
proche du plus bas historique
 Cette prime a oscillé entre 1,6% et 5,7% avec une moyenne à 3,7%
 Pour rester dans un écart-type autour de la moyenne, cette prime devrait monter
de 0,6%, soit par décompression du taux de capitalisation, soit par baisse du taux
naturel
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Une prime de risque immobilière artificiellement élevée?
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L’immobilier et la multiplication des « flash crash »
 Depuis la crise financière globale de 2008, les périodes de corrélation positive entre
actions et emprunts d’état sont de plus en plus fréquentes
 La corrélation long terme entre actions et emprunts d’état est sur une pente
haussière
 Sur un an, en avril 2015 et en janvier 2016, les marchés financiers ont été secoués par
des « flash crash » pendant lesquels la volatilité des actifs et les corrélations entre
actifs ont brusquement augmenté
 L’explication généralement avancée de ces phénomènes est la confrontation
entre des marchés d’actifs déséquilibrés par les taux zéro sur les emprunts d’état
et des mouvements violents de réajustement de paramètres économiques clés
(prix du pétrole, taux de change du yuan, etc.) liées au ralentissement
économique mondial
 Mais d’autres causes sont en jeu, en particulier la réglementation financière qui,
au travers de Bâle III et Solvabilité II, ont supprimé les contreparties
institutionnelles contra-cycliques et réduit la profondeur des marchés
 Dans quelle mesure, l’immobilier est-il affecté par ces phénomènes?
 La corrélation long terme entre bureaux et emprunts d’état reste stable
 Si le marché des taux et des actions est global, le marché locatif reste local
 Si les flash crash se reproduisent fréquemment, ils finiront par avoir un impact
sur l’économie réelle
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18
Évolution de la corrélation entre actions et obligations
IEIF Réunion Adhérents - 21 Avril 2016
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Évolution de la corrélation entre actions et obligations
IEIF Réunion Adhérents - 21 Avril 2016
20
Point de conjoncture
économique et immobilier
LES MARCHÉS DE L’IMMOBILIER EN FRANCE
TENDANCES ET PERSPECTIVES
BNP PARIBAS REAL ESTATE
Paris, 21/04/2016
Le marché des bureaux en Régions
22
Transactions de bureaux en Régions – 16 villes - 2015
RÉGIONS
>+5%
-5 à +5%
<-5%
Lille
1 440 000 m²
CLASSEMENT
Rouen
Metz
Lyon
273
Lille
172
Aix/Marseille
155
Toulouse
116
Nantes
111
Bordeaux
109
Rennes
89
Montpellier
78
Rouen
63
Strasbourg
57
Nice/Sophia
53
Grenoble
48
Metz
34
Nancy
33
Dijon
28
Orléans
Rennes
Strasbourg
Nancy
Orléans
Nantes
Dijon
Lyon
Bordeaux
Grenoble
Toulouse
Nice/
Sophia
Montpellier
Aix/
Marseille
23
23
Transactions de bureaux en Régions – 2015
milliers m²
EDF SEPTEN 21 200 m²
RTE 14 100 m²
ADECCO 12 600 m²
CAPGEMINI 7 500 m²
SUEZ ENVIRONNEMENT 6 500 m²
300
273
JULES 6 400 m²
LA REDOUTE 12 600 m²
RECTORAT 5 600 m²
250
35
155
5
28
59
100
116
14
50
109
CONSULAT DE TURQUIE 9 000 m²
EUROMETROPOLE 6 200 m²
FORTINET 3 600 m²
CREDIT AGRICOLE 10 000 m²
CHAMBRE DES METIERS
ET DE L'ARTISANAT 6 000 m²
FDI 5 200 m²
43
106
MATMUT 17 000 m²
LE DUFF 7 000 m²
REGION BRETAGNE 5 900 m²
172
80
Seconde main
CAISSE D'EPARGNE 11 500 m²
REGAZ 7 500 m²
200
150
Neuf
Moyenne 10 ans
RTE 11 900 m²
EUROFINS 6 000 m²
AUDENCIA 5 800 m²
EUROFINS 5 400 m²
ERDF 10 000 m²
87
Comptes propres et clé en main locatifs
RECTORAT 15 500 m²
AIRBUS 10 600 m²
THALES 10 000 m²
AIRBUS GROUP 6 800 m²
TOULOUSE HABITAT 5 800 m²
111
109
30
27
30
28
89
52
54
ETABLISSEMENT FR
DU SANG 5 800 m²
CPAM 9 300 m²
22
21
90
59
BPLC 4 000 m²
46
78
SEPHORA 4 400 m²
28
63
57
8
24
17
3 11
43
36
29
53
7 3
43
48
17
29
34
2
14
15
33
5
8
19
28
6
10
3
16
24
23
7 1
15
Transactions de bureaux 6 villes - Prévisions T1 2016
2016 T1
210 000 m²
vs. moyenne
vs. 2015 T1 5 ans T1
+ 30 %
2016 T1
+ 25 %
47 000 m²
vs. 2015 T1
vs. moyenne
5 ans T1
+ 45 %
+ 45 %
LILLE
SIX VILLES
2016 T1
17 000 m²
vs. 2015 T1
vs. moyenne
5 ans T1
+ 45 %
- 10 %
N AN T E S
2016 T1
25 000 m²
vs. 2015 T1
+0%
2016 T1
vs. moyenne
5 ans T1
+ 15 %
B O R D E AU X
2016 T1
38 000 m²
vs. moyenne
vs. 2015 T1 5 ans T1
- 15 %
60 000 m²
vs. 2015 T1
vs. moyenne
5 ans T1
+165%
+ 40 %
LY O N
+ 20 %
TOULOUSE
2016 T1
23 000 m²
vs. 2015 T1
vs. moyenne
5 ans T1
+ 15 %
+0%
AI X / M AR S E I L L E
25
Transactions de bureaux en Régions
milliers m²
300
Neuf
Lyon
Seconde main
+12%
Moyenne 10 ans
250
Lille
+4%
200
Aix/Marseille
+22% Toulouse
-17%
150
Nantes Bordeaux
+27%
+19%
100
Strasbourg
Rennes
-7%
+27% Montpellier
+10% Rouen
Nice/Sophia
+178%
-19%
Grenoble
+37%
50
Metz
Nancy
-7%
-22%
Orléans
Dijon
+25%
-38%
1415
1415
0
1415
1415
1415
1415
1415
1415
1415
1415
1415
1415
1415
1415
1415
1415
26
Offre à un an de bureaux en Régions (16 villes )
milliers m²
3 000
2 500
2 000
19 %
Neuf
4%
Restructuré
12 %
Rénové
12 %
Très bon état
47 %
1 500
1 000
46 %
Etat d’usage
8%
A rénover
500
0
S1 S2 S1 S2 S1 S2 S1 S2 S1 S2 S1 S2 S1 S2 S1 S2 S1 S2 S1 S2
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
27
Équilibre des marchés par secteur d’affaires (moyenne 5 ans)
milliers m²
90
Offre à un an (au 31 décembre 2015)
80
70
Aix / Marseille
Bordeaux
Grenoble
Lille
Lyon
Montpellier
Nantes
Nice / Sophia
Rennes
Strasbourg
Toulouse
Offre > 2 fois les transactions
Sur-offre
Toul. O.
Gerland
Toul. S.-O.
Aix
Part-Dieu
St. Herblain
60
Equilibre
Sophia Antipolis
50
Lyon N.-O.
Mérignac
Prado
Lyon E.
40
Confluence
Lille Ctre
Euromed
Toul. S.-E.
Villeneuve d'Ascq
Grenoble Ctre
Montpellier E.
Euronantes
Bordeaux Ctre
+ Ile de Nantes
Rennes N.
Lyon 5/9 Vaise
Rennes E.
Carré de Soie
Toul. E.
20
Esp. Euro. de l'E.
Gds Boulevards
Bassins à Flot
Euralille
10
Arénas & Méridia
Euratlantique
30
Sous-offre
Offre < transactions
5
10
15
20
25
30
35
40
Moyenne annuelle sur 5 ans des transactions (comptes propres inclus)
45
50
milliers m²
28
Nantes
29
Arénas & Méridia
Sophia Antipolis
Grenoble Ctre
Nice/Sophia
Grenoble
Strasbourg
50 000
Esp. Eur. de l'Entreprise
Bordeaux
Montpellier
Rennes
Montpellier E.
Aix/Marseille
Rennes N.
300 000
Rennes E.
milliers m²
Bordeaux Ctre
Euratlantique
Bassins à Flot
Bordeaux O.
Euronantes + Ile de Nantes
Lille
Nantes O.
Toulouse S.-E.
Toulouse E.
Toulouse S.-O.
150 000
Toulouse O.
Marseille S.
Aix
Euromed
Euralille
Gds Boulevards
100 000
Villeneuve d'Ascq
Lille Ctre
Lyon 5/9 (Vaise)
Lyon E.
Villeurbanne (dont Car. de Soie)
200 000
Confluence
Lyon N.-O.
Gerland
Part-Dieu
Offre neuve future par secteur d’affaires – 1er janvier 2016
PC obtenu, lancement en gris
PC obtenu, lancement en blanc
Chantier en cours
Offre neuve livrée
250 000
Lyon
Toulouse
Taux de rendement "Prime" Bureaux - Régions
%
9,0
8,5
8,0
Tendance
fin 2016
7,5
7,0
6,5
Aix / Marseille
6,0
6,00
5,75
Toulouse
5,5
5,25
Lille
5,0
4,80
Lyon
4,5
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
T1
Source : BNP Paribas Real Estate
30
Taux de rendement "Prime" Bureaux - Régions
%
9,0
8,5
Tendance
fin 2016
8,0
7,5
Strasbourg
7,0
6,5
6,40
6,0
Nantes
Bordeaux
5,75
5,5
Nice / Sophia
Antipolis
5,0
4,5
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
T1
Source : BNP Paribas Real Estate
31
Le marché des bureaux en Île-de-France
32
Le marché des bureaux en Île-de-France - Évolution à 3 mois 2015 / 2016
PAR TRANCHES DE SURFACE
PAR SECTEURS GÉOGRAPHIQUES
> 5 000 m²
+ 23 %
Île-de-France
1 000 – 5 000 m²
+ 26 %
Paris intra-muros
+ 10 %
0 – 1 000 m²
+ 19 %
-7%
+ 59 %
Hors Paris
33
Transactions > 5 000 m² en 2016 en IDF
4/6 Kleber
Paris 16
7 384m²
700 €
6 923m²
790 €
A
PARIS QCA
Carré
St-Honoré
Paris 08
(19 opérations – 236 000 m²)
PARIS HORS QCA
Conf.
189
Millénaire 4
15 Diderot
Malesherbes
Paris 19
Paris 12
Paris 17
Season
Paris 17
Vivacity
Paris 12
6 145m²
Vente
14 271m²
530€
11 830m²
530€
24 096m²
350 €
5 416m²
450€
LA DEFENSE
Transactions
BNPP RE
Transactions
Directes
Tour W
Majunga
Between
D2
M2
La
Défense La Défense
La Défense La Défense La Défense
7 193m²
30 494m²
5 986m²
11 381m²
49 000m²
390 €
550 €
372 €
460 €
Loyer ND
13 413m²
525 €
9 000m²
240 €
Atrium
Défense
La Garenne-C.
5 309m²
Loyer ND
CityZen
Rueil
5 000m²
250 €
SUD
OUEST
41 Ybry Pointe Métro
Neuilly/Seine Gennevilliers
Askia
Fairway
Cœur d’Orly Montrouge
9 508m²
250 €
5 414m²
260 €
NORD & EST
Conf
Pré-Sablière
Créteil
8 330m²
CP
34
Le cycle des bureaux en Île-de-France
milliers m²
6 000
4 900
5 000
Offre à un an
4 700
4 000
3 000
2 400
2 300
Transactions
800
700
Mises en chantier
2 000
1 000
0
90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16
35
Offre de bureaux en Île-de-France
Offre à un an
milliers m²
18% des offres immédiates sont
disponibles depuis plus de 4 ans
Offre immédiate
Offre > 4 ans
6 000
5 000
4 000
3 000
4 779
2 000
3 791
1 000
856
0
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
16
Source : BNP Paribas Real Estate
36
Offre à un an
Les locaux neufs, restructurés, rénovés et en très
bon état représentent 62 % de l'offre à un an
milliers m²
5 000
Neuf
4 500
4 000
Restructuré
3 500
Rénové
3 000
2 500
Très bon état
2 000
1 500
Etat d'usage
1 000
À rénover
500
0
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4
09
10
11
12
13
14
15
16
Source : BNP Paribas Real Estate
37
Taux de vacance
%
Au 1er avril 2016
Neuf
20
Seconde main
Croissant Ouest
13%
moyenne 2006-2016
2,6
1ère Couronne
9,6%
15
Paris
4,4%
2ème Couronne
6,5%
2,9
La Défense
8,4%
3,1
10
2,7
1,1
1,3
1,1
1,9
1,3
1,6
0,0
14,5
0,1
11,3
5
0,8
0,0
0,3
0,3
6,2
0,1
4,7
3,1
0,6
3,8
0,3
1,7
9,1
0,6
10,2
9,3
8,9
8,1
8,6
7,2
7,1
6,9
5,8
4,2
3,8
2,5
0
Source : BNP Paribas Real Estate, Immostat
38
Offre future
La baisse du volume de PC obtenus depuis fin 2014 résulte :
- de la sortie d'opérations ayant perdu leur PC
- de mises en chantier
milliers m²
3 000
2 500
PC obtenus
Offre disponible en chantier
2 000
1 706
1 500
1 000
850
500
0
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
16
Source : BNP Paribas Real Estate
39
Date prévisionnelle de livraison des offres en chantier
2ème Couronne
au 1er avril
janvier
2016
2016
Bellini
Quadrants
milliers m²
516
18
62
147
21/23 rue de la Vanne
Influence
Quai Ouest
United
Edo
Aquarel
Ecowest
Thais
Le Hub
Spring +
Neon
West Park
1ère Couronne
Croissant Ouest
La Défense
Paris hors QCA
Paris QCA
Window
38
165
10
45
34
7
59
11
2016
Green Valley
Resonance
White
Lautrec
Cristalin
Allure
Mozaik
Ampère E+
Greenelle
Arc Ouest
Metropolitan
55 Amsterdam
Source : BNP Paribas Real Estate
187
62
2017
Coeur Marais
Fhive
7 Haussmann
Vivacity
Bercy Cristal
Elements
Ilot des Mariniers
10 Grenelle
Season - Lot O5
Java - Lot O7
Tempo
40 Louvre
79 Champs-Élysées
40/42 Colisée
14 Londres
Intown Square Budapest
121 Malakoff
76 Prony
169
11
20
49
M Campus
Altais Evolution
Trinity
55
Austerlitz A9A1
Qu4drans
35
Ilot St Lazare
51 La Boétie
2018
NB : seuls les noms des programmes > 5 000 m² sont indiqués
40
Loyer facial moyen – bureaux neufs sur 12 mois
Tendance
€ HT HC / m² / an
800
700
693*
652
Paris QCA Opéra
674
600
627
500
477
400
421
336
Paris QCA Étoile
485
417
La Défense
Boucle Sud
341
300
292
Péri Défense
266
200
Boucle Nord
100
T1
T1
T1
T1
T1
T1
T1
T1
T1
T1
T1
T1
T1
T1
T1
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
16
le pic de QCA Opéra est du
aux opérations dans #Cloud
et Place Vendôme
Source : BNP Paribas Real Estate
41
Loyer facial moyen – seconde main sur 12 mois
Tendance
€ HT HC / m² / an
600
550
544
500
506
Paris QCA Étoile
Paris QCA Opéra
450
400
401
350
355*
La Défense
Boucle Sud
300
261
250
Péri Défense
200
178
150
Boucle Nord
100
T1
T1
T1
T1
T1
T1
T1
T1
T1
T1
T1
T1
T1
T1
T1
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
16
Source : BNP Paribas Real Estate
* Le pic en Boucle Sud
est dû à l’opération
Accor Hôtels dans la
Tour Sequana
42
Mesures d’accompagnement – 2016 T1 (12 derniers mois)
Boucle Nord
26%
1ère Couronne Nord
La Défense Neuilly/
18%
Levallois
29%
20%
Paris QCA élargi
Péri Défense
Île-de-France
2016 T1
20%
2015
20%
2014
20%
2013
15%
19%
Paris Centre Est
19%
Paris Rive Gauche
Boucle Sud
1ère Couronne Est
21%
16%
22%
1ère Couronne Sud
17%
28%
2012
16%
2011
15%
2ème Couronne
22%
Source : BNP Paribas Real Estate
43
Mesures d’accompagnement – 2016 T1 (12 derniers mois)
Global Île-de-France
20 %
par tranche de surface
par période ferme d’engagement
par état des locaux
23%
18%
20%
14%
22%
Neuf
Clé en
main
22%
23%
23%
9 ans
12 ans
13%
18%
Neuf
Seconde
location
main
classique
< 1 000 m²
1000 - 5 000 m²
> 5 000 m²
3 ans
6 ans
Source : BNP Paribas Real Estate
44
Taux de rendement "prime" - Bureaux en Île-de-France
%
9
8
7
2ème Couronne
6
La Défense
5,50
1ère Couronne
5
4,90
4,50
Croissant Ouest
Paris hors QCA
4
3,65
3,50
3,25
Paris QCA
3
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
T1
Source : BNP Paribas Real Estate
45
Taux de rendement moyen - Bureaux en Île-de-France
%
10
9
8
2ème Couronne
7,42
7
La Défense
5,75
5,67
5,67
6
5
1ère Couronne
Croissant Ouest
4,99
Paris Hors QCA
4
3,98
Paris QCA
3
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Source : BNP Paribas Real Estate.
46
Prévisions Bureaux Île-de-France
Absorption nette
milliers m²
1 200
Taux de vacance
Livraisons (net)
Rendement en capital
%
%
10
25
1 000
9
20
800
8
15
600
7
10
400
6
5
200
5
0
0
4
-5
3
-10
Prévisions
-200
06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17
Rendement locatif
Rendement global
Prévisions
06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17
Source : BNP Paribas Real Estate (février 2016).
47
Prévisions Bureaux Paris QCA
Absorption nette
milliers m²
200
Taux de vacance
Livraisons (net)
Rendement en capital
%
%
10
30
150
9
25
100
8
20
50
7
15
0
6
10
-50
5
5
-100
4
0
-150
3
-5
2
-10
Prévisions
-200
06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17
Rendement locatif
Rendement global
Prévisions
06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17
Source : BNP Paribas Real Estate (février 2016).
48
Prévisions Bureaux La Défense
Absorption nette
milliers m²
200
Taux de vacance
Livraisons (net)
Rendement en capital
%
%
16
30
150
14
25
100
12
20
50
10
15
0
8
10
-50
6
5
-100
4
0
-150
2
-5
0
-10
Prévisions
-200
06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17
Rendement locatif
Rendement global
Prévisions
06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17
Source : BNP Paribas Real Estate (février 2016).
49
Loyer moyen des bureaux en Île-de-France
€
Base 2015
%
30
Variation annuelle du loyer économique
Prévisions
Loyer facial
25
550
500
Loyer économique
20
450
15
400
381
10
350
309
5
300
0
250
-5
231
200
-10
150
-15
100
98
99
00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
16
17
Source : BNP Paribas Real Estate (février 2016).
50
Valeurs vénales de l’immobilier d’investissement en France
Indice
(base 100 en 2007)
120
116
Résidentiel
110
108
Commerce
100
100
92
Bureaux
79
Activité /
Entrepôts
90
80
70
60
07
08
09
10
11
12
13
14
15
Source : IPD MSCI, BNP Paribas Real Estate.
51