en toute légalité

octobre 2012 edition 3
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en toute
légalité
le montant du loyer
Editorial1
A priori, le bailleur est libre de fixer le
I. introduction
montant du loyer afférent à la chose louée.
Cependant, par souci de protection de la
Notre système juridique distingue fondamentalement trois catégories de loyers:
a)
Les loyers absolument libres
b)
Les loyers relativement libres
c)
Les loyers contrôlés
Nous consacrerons notre exposé essentiellement à cette seconde catégorie, dont relève la grande
majorité des loyers dans notre pays, tout en délimitant le champ d‘application des dispositions
protectrices.
Ainsi seront essentiellement citées des dispositions légales issues du Code des obligations suisse
(CO) et de l‘Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF).
II. Critères de fixation du loyer
Sont en vigueur à ce jour deux types de critères de fixation des loyers antinomiques conformément aux art. 269 et 269a CO, soit, le groupe des loyers fondés sur les coûts et celui des
loyers usuels du quartier; critères qu‘a peaufinés la jurisprudence au travers de ses arrêts.
Ainsi sont nées la méthode relative et la méthode absolue de fixation de loyers. En vertu
de cette première méthode, seules des modifications du loyer en cours du bail entre les
parties sont prises en compte alors que la deuxième, surtout applicable pour la fixation du
loyer initial, permet d‘apprécier le loyer pour lui-même sans référence à l‘accord antérieur
entre les parties, au regard soit du rendement de la chose louée soit des loyers usuels du
quartier.
partie faible, le locataire en l‘espèce, le législateur a introduit des mécanismes propres à
combattre les abus, notamment des critères
de fixation du loyer, à l‘aune desquels, on peut
mesurer la conformité du loyer. Depuis le 1er
juillet 1990, notre ordre juridique consacre
donc un système de surveillance par opposition à celui du contrôle des loyers.
Isabelle van den Berg
Master of Law
Juriste Junior
Lausanne, BDO SA
[email protected]
Lachat David, Commentaire Romand CO I, Intro art. 269-270e
CO N 1-2
1
EN TOUTE LÉGALITÉ
Cette interprétation, soit un certain alignement des deux critères,
a justement pour but de, premièrement, maintenir une cohérence entre la méthode relative, qui se fonde surtout sur des
coûts standardisés, et la méthode absolue, qui tient d‘ordinaire
compte des coûts réels; et deuxièmement, d‘appliquer un
raisonnement uniforme à l‘ensemble des locataires. Cela étant,
l‘antinomie persiste quand même dans certains cas, où la partie
qui se prévaut de l‘un ou autre critère devra bel et bien choisir
son camp. Prenons l‘exemple du bailleur qui veut majorer son
loyer en invoquant les loyers usuels. Celui-ci devra renoncer à se
prévaloir d‘autres critères fondés sur les coûts, sous réserve, bien
sûr, d‘une motivation principale et subsidiaire3. Il sied ici de relever que le critère fondé sur les coûts constitue la règle primant
dans un cas d‘espèce celui des loyers usuels4. Dans ce même sens,
la marge de manœuvre du défendeur est limitée notamment par
la méthode choisie par le demandeur. Ainsi si le bailleur se prévaut valablement de la méthode absolue pour majorer le loyer, le
locataire n‘est pas en mesure de lui opposer la méthode relative;
l‘inverse étant en revanche admis!
• Les loyers fondés sur les coûts
La ratio legis des loyers fondés sur les coûts est d‘éviter que le
bailleur retire un rendement excessif de son investissement au
détriment du locataire. Ces critères sont concrétisés aux art. 269
et 269a let. b, c, d et e CO, à savoir rendement net de la chose
louée (art. 269 CO), hausse des coûts et prestations supplémentaires du bailleur (art. 269a let. b CO), rendement brut
(art. 269a let. c CO), plan de hausse de loyer (art. 269a let. d
CO) et compensation du renchérissement art. 269a let. e CO.
L‘on met ainsi en relation le rendement net que procure le bien
immobilier loué au bailleur avec toutes ses dépenses et charges
liées avec ledit bien loué.
• Les loyers usuels du marché
Les loyers du marché tendent à fixer le loyer de manière objective
(partiellement concrétisé à l‘art. 269a let. a). Ils dépendent de
l‘offre et de la demande, jeu qui détermine la valeur marchande
de l‘objet loué.
Selon la conjoncture, le bailleur, respectivement le locataire,
préférera certains critères. En basse conjoncture, le locataire a
intérêt à ce que les prix soient fixés selon la loi du marché. En
revanche, lorsque sévit la pénurie de logements et que la
demande surpasse l‘offre, le locataire préférera un loyer exclusivement fondé sur les coûts supportés par le bailleur; la situation
étant inverse pour le bailleur2.
Mais lesdits critères sont-ils réellement antinomiques? En réalité,
ces critères sont souvent largement imbriqués dans leur application car pour déterminer le prix d‘achat admissible d‘un bien
immobilier (charge du bailleur), le juge va le comparer au prix du
marché (art. 10 OBLF). C‘est en se basant sur les loyers comparatifs, qu‘il apprécie le prix de revient des immeubles anciens
servant au calcul du rendement (coût). Le taux hypothécaire
dont il va tenir compte pour déterminer une hausse de coûts du
bailleur est également celui du marché (art. 1a et 13 OBLF) et non
pas celui qui figure dans le contrat de prêt entre le bailleur et la
banque. La jurisprudence a en réalité opéré une objectivisation ou
standardisation des coûts en se référant à des moyennes.
2
Lachat David, Le bail à loyer, Lausanne 2008, S. 524 ff.
2
La distinction entre les loyers du marché et les loyers fondés sur
les coûts, d‘une part, et les critères absolus et relatifs, d‘autre
part, ne se recoupe pas forcément; les critères fondés sur les
coûts pouvant être relatifs dans le cas où le bailleur se prévaut
d‘une hausse de coûts et prestations supplémentaires selon l‘art.
269a let b CO ou du renchérissement de la vie (let e), ou alors
absolus si le locataire invoque un rendement excessif de la chose
louée selon les art. 269 et 269a let c.
3
4
ATF 121 III 6c.3c
Lachat David, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 523-527
EN TOUTE LÉGALITÉ
3
III. la Méthode absolue et la méthode relative
IV. application de la méthode relative et absolue
En toute logique, les critères absolus conduisent à l‘application
de la méthode absolue, et les critères relatifs à l‘application de la
méthode relative.
En présence d‘une législation qui n‘indique pas quand il convient d‘appliquer les loyers fondés sur les coûts ou des loyers du
marché, la méthode absolue ou relative, il revient aux juges de concrétiser l‘application du droit. C‘est ainsi, qu‘ont été distinguées les
trois situations suivantes:
La méthode absolue s‘applique à l‘objet loué en tant que tel alors
que la méthode relative prend en considération le contrat de bail
liant les parties. La méthode relative impose au bailleur de justifier
une hausse de loyer car le locataire s‘est, en emménageant dans ses
locaux, fié aux termes du contrat de bail. Ainsi le bailleur n‘est autorisé à modifier le loyer contractuel que si les critères de fixation ont
évolué à la hausse. Il en va de même, inversement, pour le locataire
qui entend solliciter une baisse de loyer (cf. principe de confiance).
La méthode relative interdit au bailleur de faire valoir des motifs
de hausse intervenus avant la dernière fixation du loyer, sauf s‘il
a expressément formulé une réserve à cet effet. Une telle clause
doit, pour être valide, être rédigée sans équivoque de manière à ce
que le locataire sache pertinemment que le bailleur pourra exiger
une hausse de loyer fondée sur des critères expressément élucidés
et préalablement communiqués à celui-ci. En outre, le montant
réservé doit être chiffré. Ces réserves ne sont pas objet à contestation, mais une formule générale, selon laquelle une hausse partielle
du loyer demeure réservée, n‘est pas opposable au locataire. Dans
tous les cas, le locataire ne peut saisir l‘autorité de conciliation
qu‘au moment de notification de hausse du loyer (art. 270b CO).
Ces réserves ne valent en outre qu‘entre les parties au contrat, sous
réserve du reprenant dans le cadre d‘un transfert de bail commercial
ou reprise de bail. Le bailleur doit d‘ailleurs réactualiser les réserves
à l‘occasion de la fixation suivante du loyer s‘il ne les fait pas valoir.
Valablement formulée, une réserve de hausse ne permet au bailleur
que de remonter à la fixation précédente du loyer. Or, l‘art. 13 al.
4 OBLF permet au bailleur de remonter au-delà de la fixation du
loyer quant à une hausse de loyer justifiée par une variation du
taux hypothécaire. D‘autre part, l‘OBLF ne prévoit pas la possibilité d‘une réserve de baisse en faveur du locataire. Illustrons cette
théorie par un cas pratique: Le bailleur loue pour la première fois un
appartement, dont il fixe le loyer en fonction du rendement brut de
la chose afin de couvrir ses frais (art. 269a let. c CO; critère de couverture des coûts). En vertu de ce critère, le loyer annuel admissible
est de CHF 650‘000.- (prix de revient) x 5.5 % (taux hypothécaire
contractuel) = CHF 35‘750.-. Or au regard du marché local, un
tel loyer serait qualifié d‘abusif, raison pour laquelle le bailleur l‘a
réduit à CHF 30‘000.- par an, en insérant une clause de réserve de
majoration de CHF 5‘750.- l‘an, correspondant au montant manquant afin de lui procurer un rendement brut qui couvrirait ses frais
au sens de l‘art. 269a let. c CO.
1.
La contestation du loyer initial (art. 270 CO):
Application de la méthode absolue. Ainsi, il convient encore
de résoudre le rapport entre les deux critères, rendement de la
chose louée et les loyers du quartier. S‘il est démontré simultanément que le rendement de la chose louée excède
la norme et que le loyer est supérieur au prix du quartier, le
loyer initial est déclaré abusif et doit être réduit au montant
admissible. Or, si le loyer dépasse seulement les prix usuels
du quartier, le bailleur est encore en mesure d‘invoquer
l‘insuffisance du rendement net des fonds propres. En effet,
dans la hiérarchie des critères de fixation du loyer, le rendement de la chose louée constitue la règle alors que les loyers
comparatifs ne représentent qu‘une présomption réfragable.
A noter qu‘en l‘état de la jurisprudence, le locataire dispose
encore de la possibilité, face à un loyer correspondant aux loyers du quartier, de requérir l‘examen d‘un rendement excessif
de la chose louée, ce uniquement en présence d‘indices d‘abus.
EN TOUTE LÉGALITÉ
2. La majoration du loyer (art. 269d CO):
En principe le bailleur doit se fonder sur la méthode relative
pour fonder une majoration unilatérale du loyer.
Cela étant, il est admis que le bailleur puisse se prévaloir de
critères absolus de hausse dans les cas suivants:
∙
∙
∙
∙
si les circonstances se sont modifiées depuis la dernière fixation du loyer (soit le rendement est devenu insuffi-
sant, soit les loyers du quartier ont augmenté),
s‘il en a fait une réserve de hausse expresse dans le cont-
rat de bail,
s‘il s‘agit de fixer un loyer suite à la sortie de l‘immeuble du contrôle administratif des loyers
si l‘immeuble est vendu en cours de bail ou encore dans le cas où le bailleur a épuisé toutes les facultés y relatives. L‘application de cette dernière exception dé-
pend cependant de la durée du bail.
En ce sens la méthode absolue sert à soupeser et corriger les
résultats obtenus sur la base de la méthode relative5. A noter
cependant que si le bailleur justifie la hausse par un rendement
insuffisant de l‘immeuble (relativisé ou pas), le locataire ne
dispose pas de moyen de contestation au vu de la hiérarchie de
ce critère imposée par l‘art 269 CO.
Face à des arguments relatifs du bailleur, le locataire peut
opposer d‘autres facteurs relatifs. Il peut en ce sens aussi lui
opposer un rendement abusif de la chose louée en démontrant
des indices d‘abus (269, 269a let c) 6.
3. La demande de baisse de loyer (270a):
Pour juger d‘une demande de baisse de loyer le locataire se
fondera sur des motifs relatifs (baisse du taux hypothécaire,
baisse des frais, diminution des prestations du bailleur); les
preuves y relatives lui incombant. Le bailleur peut alors
invoquer la compensation de la baisse du taux hypothécaire
par l‘augmentation de l‘indice suisse des prix à la consommation (IPC) et/ou par l‘augmentation des charges de l‘immeuble
(13 al. 1 in fine OBLF). En outre, même que controversé, le TF
admet que le bailleur est libre de contrer les arguments
relatifs par des facteurs absolus du rendement de la chose
louée. En l‘occurrence la méthode absolue pose ici des limites
à la méthode relative car si le principe de confiance, à l‘origine
de la méthode relative, protège le locataire contre une modification défavorable, celle-ci n‘a pas pour but de lui garantir
une évolution favorable du loyer7.
4
V. rendement du bailleur8
Au sens de l‘art. 269 CO, un loyer est caractérisé comme abusif
lorsqu‘il procure au bailleur un rendement net excessif, calculé sur
les fonds investis dans la chose louée. Le rendement se calcule sur
la chose louée, et non pas sur l‘immeuble en entier. Les fonds
propres investis par le bailleur correspondent au coût de revient
initial de la chose louée (prix d‘achat, prix de construction, y
compris les frais annexes, tels que frais de démolition, notaire,
droits de mutation, etc., déduction faite des fonds étrangers
(emprunts). En outre, pour tenir compte du coût de la vie (cf art.
269a CO), les fonds propres sont, jusqu‘à 40 % de la valeur
de la chose louée, réévalués de la totalité de l‘évolution de
l‘indice suisse des prix à la consommation (IPC) depuis la date
d‘achèvement des travaux de construction ou depuis l‘acquisition
du bien en question.
Les travaux de plus-value sont comptés dans les fonds-propres dans
la mesure où ils sont autofinancés, de même que les amortissements des emprunts contractés par le bailleur.
Une fois la valeur des fonds propres (réévalués) arrêtée, ils sont rentés à un taux n‘excédent pas 0.5 % le taux de l‘intérêt hypothécaire
de premier rang pratiqué pour les anciennes hypothèques par la
banque cantonale du lieu de situation de l‘immeuble, lorsqu‘elle
tient une part significative du marché, soit par exemple un taux de
rendement de 4.5 % pour un taux hypothécaire du marché de 4 %.
Afin de chiffrer le loyer admissible, il convient d‘ajouter au montant
nécessaire à renter équitablement les fonds propres:
•
•
•
Les charges financières (intérêts hypothécaires) pour autant
que leur taux ne soit pas surfait,
Les charges courantes (frais d‘exploitation) non facturées au
locataire sous la forme de frais accessoires, notamment les
impôts fonciers, les primes d‘assurance liées à l‘immeuble, les
honoraires de gérance,
Les frais d‘entretien exécutés et payés (en l‘état actuel la
jurisprudence n‘admet pas les provisions pour travaux périodiques, leur affectation ne pouvant pas suffisamment être
vérifiée).
Retenons encore que seul le montant effectif des frais d‘entretien
et charges courantes est pris en compte pour le calcul du loyer
admissible. Partant, il est fait une moyenne calculée sur 3 à 5 ans
lorsqu‘ils sont fluctuants. En aucun cas, ceux-ci peuvent être facturés sous forme de forfaits.
Au vu de ce qui précède la comparaison entre le loyer admissible
(montant rentabilisant équitablement les fonds propres, plus
charge financières, courantes et d‘entretien) et le loyer réel permet
de déterminer si, et dans quelle mesure, une majoration ou réduction du loyer est justifiée.
Lachat David, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 538
Lachat David, Commentaire Romand CO I, Intro art. 269-270e CO N 5.
7
SJ 1996 p.137 c.6
5
6
8
Lachat David, Commentaire Romand CO I, art. 269 OR N 1-7.
EN TOUTE LÉGALITÉ
Le calcul du rendement s‘avère fastidieux lorsque la chose louée a
été acquise il y a longtemps. Le montant économique retenu est
alors souvent sans significative économique. Or, la jurisprudence
exclut à ce jour le recours à la valeur vénale, fiscale, d‘assurance ou
intrinsèque (valeur de construction actuelle déduit de la vétusté).
Dans ce cas, il est alors recommandé d‘appliquer le critère des
loyers comparatifs, soit directement, soit pour en déduire par capitalisation la valeur de la chose louée.
5
Ne sont en revanche pas pris en considération:
•
•
•
•
Les loyers des appartements sis dans l‘immeuble en cause ou
propriétaire du bailleur concerné
Les loyers résultant d‘une position dominante que le bailleur
ou un groupe de bailleurs occupe sur le marché
Les loyers artificiellement réduits par des subventions étatiques
Si les loyers comparatifs ne sont pas eux-mêmes suffisamment
homogènes, on examinera s‘ils ne sont eux-mêmes pas abusifs
VI. calcul des loyers usuels
Selon l‘art. 269a let a CO et 11 OBLF, n‘est en règle générale pas
abusif le loyer qui se situe dans les limites des loyers usuels dans la
localité ou le quartier. Comme nous l‘avons vu préalablement, ce
critère est absolu et, en principe, non cumulable avec les autres
éléments de fixation du loyer.
b)Soit en se référant à des statistiques pour autant qu‘elles soient
officielles et suffisamment détaillées pour prendre en compte les
critères de l‘art. 11 OBLF al. 1 (cités ci-dessus)9.
La tendance des loyers du quartier ou de la localité peut être démontrée sous deux volets:
a) Soit en produisant un nombre suffisant d‘exemples (au moins
5) comparables quant à l‘emplacement (situation analogue
dans la même localité ou le même quartier dans des immeubles
appartenant à des propriétaires différents), la dimension (nombre
de pièces, surface, volume), l‘équipement (impression d‘ensemble
avec des installations similaires et un confort analogue), l‘état
d‘entretien et l‘année de construction (époque de construction
ou de la rénovation intégrale) (art. 11 OBLF).
9
Lachat David, Commentaire Romand CO I, art. 269a CO N 1-3.
EN TOUTE LÉGALITÉ
VIi. exception10 - loyers absolument libres
La protection contre les loyers abusifs, abordée ci-dessus, est
limitée aux baux d‘habitation et de locaux commerciaux. Les art.
253a, 253b CO et 2 OBLF excluent de la protection sociale les
établissements suivants:
•
•
•
appartements et maisons de luxe;
appartements de vacances loués pour trois mois ou moins;
immeubles qui ne sont ni des maisons d‘habitation, ni des
locaux commerciaux, ni des objets dont l‘usage est cédé avec
une habitation ou un local commercial: terrains nus, places de
parc indépendantes, etc.
Sont visés les appartements et les maisons sociales d‘au moins 6
pièces (au minimum 9-12 m2). La cuisine, les salles de bain, les
corridors, les réduits, loggias, terrasses ne sont pas compris dans le
calcul.
10
Lachat David, Commentaire Romand CO I, art. 253b N 4-5 et Intro art. 269-270e CO N 9.
6
En outre, les logements doivent être de luxe afin que la réglementation concernant le montant du loyer admissible ne s‘applique pas.
Il s‘agit là d‘une notion qu‘il faut interpréter de manière restrictive.
On évalue le bien-fonds objectivement, dans son ensemble. Un
bien-fonds de luxe présuppose un excellent état d‘entretien, assumé par le bailleur, ainsi qu‘un confort et raffinement certains,
hors du commun. La société se trouvant en constante évolution,
la notion de luxe ne peut revêtir qu‘un caractère relatif. Avec
l‘évolution du progrès, certaines installations, notamment le lavevaisselle, deviennent courantes et ne constituent plus un indice de
luxe.
Le bailleur d‘objets immobilier correspondant à la description cidessus, c‘est-à-dire dont le montant du loyer est librement définissable, dispose, en principe, de la liberté de résilier le contrat en vue
d‘une majoration du loyer11.
Pour toute question ou information complémentaire, nos conseillers juridiques et/ou fiscaux de BDO SA se tiennent à votre disposition et se feront un plaisir de vous répondre.
11
Lachat David, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 370.
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