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Communiqué de presse - juin 2016 Bilan du marché de l'immobilier en Savoie Mont-Blanc Un 1er semestre 2016 positif Après avoir subi la crise économique avec retardement, et repris quelques couleurs en 2015, le marché de l’immobilier en Savoie Mont-Blanc poursuit sa lancée sur le 1er semestre 2016. Il va sans dire que les conditions de prêt extrêmement favorables aux ménages dynamisent indéniablement le rythme des transactions. Toutefois, l’ordre des choses a changé! Le marché de l’immobilier ne fonctionne plus selon le postulat que l’offre détermine la demande. Aujourd’hui, il est clair que le pouvoir d’achat des acquéreurs est devenu plus qu’un véritable indice, un critère de définition des prix du marché. « Le marché de l’immobilier a subi une grosse mutation, les acquéreurs sont plus forts sur le marché, ils sont plus nombreux et plus exigeants. Il faut donc adapter l’offre à la demande, la demande est vraiment le critère de définition des prix. « précise Olivier Bruchon, Responsable de ventes à l’agence Générale Immobilière, à Chambéry, et adhérent à la FNAIM Savoie Mont-Blanc. Un réel travail de pédagogie imposé par le marché en 2015, et opéré par les professionnels de l’immobilier, porte aujourd’hui ses fruits. En adaptant les biens immobiliers au budget des acquéreurs, le marché de l’existant connaît aujourd’hui une nouvelle dynamique : « des biens autrefois invendables du fait de leur vétusté et de leur prix trop élevé trouvent aujourd’hui acquéreur », constate Olivier Bruchon. Les primo-accédants reviennent en force sur ce marché. Bénéficiant de conditions d’emprunt attractives avec le PTZ+, ces ménages agés de 25 à 35 ans et dotés d’une enveloppe modeste, se positionnent sur des biens des années 1960 aux prix extrêmement agressifs, dans lesquels ils voient un vrai potentiel de rénovation. Les ménages ont envie d’investir! 2016 s’accompagne d’une envie de la part des ménages de construire leur projet de vie. Finie l’hésitation d’investir face à une conjoncture économique timide, les ménages veulent avancer, construire leur patrimoine, et vivre ! « L’envie d’investir prend le dessus sur l’économie », souligne Corinne Desmoulins, gérante de Canal Immobilier et viceprésidente du bassin d’Annecy et de l’Albanais à la Chambre. Sur le bassin annécien, on observe trois types d’acquéreurs qui sont au cœur de la dynamisation du rythme de commercialisation. D’un côté, il y a les investisseurs, séduits par la loi Pinel, qui bénéficient d’un régime de défiscalisation attractif, d’un autre côté, les séniors qui échangent volontiers leur maison contre un appartement à proximité des commerces. Enfin, les primo-accédants, qui bénéficient des conditions de financement actuelles extrêmement avantageuses : des taux d’emprunt très attractifs et la possibilité de profiter, selon leur niveau de revenu, du nouveau dispositif PTZ+ 2016. Nouveau PTZ+ Un coup de pouce indiscutable pour accéder à la propriété Sur l’agglomération d’Annecy, un couple avec 2 enfants disposant d’un revenu de 3 000€ par mois (base N-2) souhaite acquérir un T4 en VEFA à 280 000€. Appartenant à la tranche 1, le couple a droit à un prêt à taux zéro de 108 000€, soit 40% du plafond de 270 000€ (maximal pour 4 occupants en zone B1), sur 25 ans, dont un Achat Montant PTZ Mensualité Apport nécessaire Taux d’effort Sans PTZ 0€ 996 € 57 984 € 33,2 % PTZ 2016 108 000 € 996 € 20 000 € 33,2 % 1/3 Des écarts de prix notables dans les copropriétés Manifestement, une forte demande se dégage sur les biens rénovés, marquant un écart de prix significatif avec les biens vétustes à remettre aux normes. Effectivement, en sus d’être beaux et décorés, les appartements rénovés présentent l’avantage d’être immédiatement habitables. La conformité aux réglementations thermiques et énergétiques justifie d’autant plus des prix de vente élevés, puisque ces travaux assurent aux propriétaires une sécurité et une pérennité certaines au logement. Dépendant de la qualité des copropriétés, on peut trouver de grandes différences de prix dans un même quartier. Aussi, les acquéreurs sont plus regardant vis-à-vis de la qualité du logement. « « confirme Corinne Desmoulins, gérante de Canal Immobilier et vice-présidente du bassin d’Annecy et de l’Albanais à la Chambre Savoie Mont-Blanc. Incidence de l’année de construction sur les prix de vente : Exemples donnés pour un T3 de 65m2 sur la commune de Cran-Gevrier (secteur République) 272 500 € : appartement en VEFA (livraison prévue fin 2016) 239 000€ : appartement en copropriété de moins de 10 ans (vendu en 28 jours) 211 000€ : appartement en copropriété des années 1950 (vendu sous 4 mois) Des disparités sur le marché du neuf en Savoie Mont-Blanc Entre trop ou pas assez d’offre, quelle politique d’urbanisme choisir? Force est de constater que l’agglomération d’Annecy enregistre un retard sur sa politique de renouvellement urbain. Porteuses d’une véritable réflexion sur la dynamisation des commerces et la vie dans les quartiers, les communes de Cran-Gevrier et de Seynod se distinguent par leurs initiatives économiques et écologiques : Le quartier des Passerelles à Cran-Gevrier construit autour du nouveau Pôle de l’image et du multimédia, redonne vie à une ancienne zone industrielle. Composé de 570 logements (30 % du site est dédié aux logements sociaux, 5 % en accession sociale à la propriété), il fait la part belle aux espaces verts (60% de la surface) A contrario, l’agglomération de Chambéry jouit d’une effusion de programmes immobiliers neufs. Alors que l’objectif premier de cette politique était de moderniser le parc immobilier et de booster le volume des transactions, l’abondance de programmes neufs vient aujourd’hui freiner la dynamique du bassin. L’offre est extrêmement concurrentielle et reste bien trop généreuse face à la demande. Ainsi, bien que les avantages fiscaux soient nombreux, les prix de l’acquisition élevés rendent l’accès à la propriété inenvisageable pour la majorité des ménages. Seul un certain type de bien continue de séduire : les biens atypiques en termes de situation et de qualité, qui attirent une clientèle spécifique. Le quartier repensé de Periaz, à Seynod, joue, quant à lui, un rôle essentiel dans la dynamique de l’agglomération. Situé sur le bas de la commune, il fait le lien avec le centre-ville d’Annecy, par le quartier rénové du Pont-Neuf. 2/3 2/2 LOCATION : le neuf prend le dessus sur l’existant c’est ce qu’explique Caroline Pillet, Directrice de l’agence Générale Immobilière 73 et secrétaire adjoint de la FNAIM Savoie Mont-Blanc. « « La démarche est claire : les loyers ne peuvent plus être augmentés, il faut rénover ! Avec des appartements énergivores aux charges de copropriété élevées, le marché de l’existant ne peut plus concurrencer le neuf en termes de loyer et de confort. Le marché du neuf est effectivement plus attractif pour les locataires, d’autant plus qu’il correspond davantage à leurs attentes : qu’il s’agisse de l’accessibilité, de l’offre de stationnement, de l’isolation phonique et thermique, ou encore de la surface de l’espace de vie, ce marché répond davantage à leurs besoins. Force est de constater également, que d’un point de vue fiscal, celui-ci est nettement plus avantageux pour les investisseurs. « « Dès que l’on se rapproche du standard des normes d’aujourd’hui, on peut appliquer un loyer plus important. confirme Jean-Christian Bozon, gérant de Charmilles Immobilier et référent de la Commission Communication à la Chambre Savoie Mont-Blanc. Annecy vieille-ville, une exception Tandis que le marché de la location dans le neuf se porte bien, le centreville d’Annecy - site touristique incontournable de la région Savoie Mont-Blanc - reste encore et toujours très inaccessible. Les logements sont généralement meublés, réservés aux touristes de passage, ne laissant aux saisonniers le seul choix de se loger à l’extérieur du centre. Deux zones géographiques phares répondent aux demandes du plus grand nombre : • Annecy-le-vieux, Pringy, Metz-Tessy et Argonay ; des communes prisées par les frontaliers et le Genevois • Cran-Gevrier, Seynod, Meythet ; un marché plus accessible répondant à la demande du plus grand nombre Chambéry, ville étudiante Ville étudiante d’envergure, la ville de Chambéry vit au rythme des locations étudiantes (studios et petites surfaces). La demande, qui se concentre entre septembre et juin, revêtit deux aspects : l‘étudiant qui recherche la proximité immédiate avec le campus, et celui qui est en quête d’animations et de commodités. Le premier se penchera sur les logements de la résidence universitaire, tandis que le deuxième trouvera son bonheur dans le centre ville. Les secteurs prisés : • Campus Jacob-Bellecombette : des résidences universitaires récentes • La Motte-Servolex : convient aux cadres travaillant entre Annecy et Aix-les-Bains • L’hyper-centre quant à lui est délaissé par manque de stationnement… Contact presse : agence SOGO COM Marine Métaillier : [email protected] Sophie Gommé : [email protected] Tél. : +33 (0)4 50 45 69 15 3/3