Qu`est qu`un prêt conventionné pour l`achat d`un bien immobilier ?

Fiche Pratique - Édition MyAvocat 2016
QU'EST QU'UN PRÊT
CONVENTIONNÉ POUR
L'ACHAT D'UN BIEN
IMMOBILIER ?
Fiche Pratique - Édition MyAvocat 2016
Le prêt immobilier conventionné
Introduction
De plus en plus de ménages souhaitent accéder à la propriété immobilière, soit par l'acquisition d'un
appartement, soit par l'achat d'une maison. Mais comment financer cette acquisition ? C'est la raison pour
laquelle de nombreux prêts ont été mis à leur disposition. Parmi ces prêts, on peut trouver le prêt
conventionné. Toutefois, ce prêt ne sert pas uniquement à financer des acquisitions. Il peut également
financer des travaux et plus particulièrement des travaux d'amélioration et visant à réduire les dépenses
d'énergie. Ce dernier est un prêt immobilier consenti par toutes les banques ou établissements financiers
ayant passé une convention avec l'Etat. Il correspond à un prêt à taux plafonné en fonction de la durée
d'emprunt, et accordé sans condition de ressources. De ce fait, quel que soit le montant des ressources du
ménage, faibles ou non, il est possible de bénéficier d'un prêt conventionné. Le principal avantage de ce
prêt conventionné est qu'il donne droit à l'aide personnalisée au logement. Afin de bénéficier d'un tel prêt,
il convient de remplir des conditions. La réglementation de ce prêt est prévue aux articles R331-66 et
suivants du code de la construction et de l'habitation. L'Etat garantit les prêts conventionnés qui sont
accordés par les banques aux personnes en accession à la propriété en fonction de différents facteurs
comme le niveau des ressources, la composition du foyer ou encore la nature du logement. Un arrêté du 31
mai 2011 vient toutefois de modifier l'arrêté du 4 octobre 2001 relatif aux conditions d'octroi des prêts
conventionnés.
1. Les conditions d'obtention du prêt immobilier conventionné
Tout comme le prêt à taux zéro, le prêt conventionné est un prêt immobilier. Souscrit auprès de certains
organismes prêteurs ayant passé une convention avec l'Etat (banque, etc.), il ouvre droit sous certaines
conditions, à l'aide personnalisée au logement (APL). C'est la raison pour laquelle, il est soumis à une
réglementation particulière.
Le prêt conventionné doit être destiné à financer certaines opérations. L'article R331-63 du code de la
construction et de l'habitation définit ces opérations :
- L'acquisition d'un terrain destiné à la construction d'une maison individuelle, à condition que la
construction soit achevée dans les 3 ans qui suivent l'achat du terrain,
- La construction d'une maison individuelle,
- L'achat d'un logement neuf,
- L'achat d'un logement ancien,
- La réalisation de travaux d'amélioration dans la résidence principale à la condition que le logement soit
achevé depuis au moins 10 ans et que le montant soit au moins égal à 4 000 euros.
- La réalisation de travaux visant à réduire les dépenses d'énergie, à condition que le montant soit au
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moins égal à 4 000 euros.
- L'aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l'habitation (grange, garage, local
commercial, etc.).
Afin de bénéficier d'un prêt conventionné, le logement financé doit répondre à des conditions. En effet,
qu'il s'agisse de l'acquisition d'un logement ou de la réalisation de travaux dans un logement, deux
conditions sont à respecter.
Dans un premier temps, le logement doit être destiné à la résidence principale du bénéficiaire ou de sa
famille (conjoint, ascendant, descendant, ou ceux de son conjoint) ou du locataire.
Selon la législation en vigueur, sont considérés comme résidence principale, les logements occupés au
moins huit mois par an. De ce fait, le logement financé par le prêt, doit être occupé au minimum 8 mois par
an pendant toute la durée du prêt, sauf en cas d'obligation professionnelle, de raison de santé ou en cas de
force majeure.
Toutefois, lorsque les bénéficiaires de prêts conventionnés ne peuvent plus destiner le logement à leur
résidence principale, ils peuvent le donner en location pour une période maximale de six ans. Ils doivent
alors en informer l'établissement de crédit de ce changement de destination.
De plus, le bénéficiaire doit prendre possession du logement l'année qui suit l'acquisition ou la réalisation
des travaux. Une exception existe à ce principe. En effet, le délai pourra être porté à 6 ans si le logement a
été acquis pour être occuper lors de la mise à la retraite du bénéficiaire ou de son retour de l'étranger.
Enfin, le logement construit ou acheté, doit avoir une surface habitable minimale. Cette surface dépend de
la situation familiale du bénéficiaire du prêt.
Composition du ménage
Surface habitable minimale
Personne seule
9 m²
Deux personnes
16 m
Par personne supplémentaire
9 m²
Lorsque le prêt est destiné au financement de travaux d'agrandissement, l'agrandissement doit aboutir à la
création d'une surface habitable de 14m².
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Pour toute acquisition d'un logement achevé depuis plus de vingt ans, et destiné le cas échant à des
travaux d'amélioration, un état des lieux relatif aux conditions d'habitabilité et de surface doit être établi
par un professionnel et annexé au contrat de prêt.
Aucune condition n'existe quant au bénéficiaire. L'obtention du prêt conventionné n'est pas soumise à des
conditions de ressources minimales. De ce fait tous les ménages ont la possibilité de demander un tel prêt
à n'importe quel organisme de crédit dès lors qu'il a signé une convention avec l'Etat.
Pour pouvoir bénéficier d'un tel prêt, le bénéficiaire doit s'engager à ce que, pendant toute la durée
d'amortissement du prêt, le logement financé au moyen de ce prêt ne soit :
- ni transformé en local commercial et professionnel,
- ni affecté à la location saisonnière ou en meublé plus de quatre mois par an,
- ni utilisé comme résidence secondaire,
- ni occupé à titre d'accessoire à un contrat de travail.
Lorsque le bénéficiaire ne respecte pas cet engagement, il doit rembourser le prêt immédiatement (article
R331-70 du code de la construction et de l'habitation).
Les plafonds de ressources d'éligibilité à la garantie de l'Etat au titre du fonds de garantie de l'accession
sociale à la propriété prévus à l'article R312-3-1du Code de la construction et de l'habitation sont fixés en
tenant compte du nombre de personnes destinées à occuper le logement et de la localisation du logement
selon les zones prévues à l'article R 304-1 du même code.
Les plafonds de ressources à prendre en compte sont égaux au produit du coefficient familial calculé selon
les dispositions de l'article L 31-10-12du Code de la construction et de l'habitation, retenu en fonction du
nombre de personnes destinées à occuper le logement, par les montants figurant à l'article R31-10-11 du
même code :
pour les logements situés en zone A, au titre de la tranche n°5 applicable aux logements neufs de la même
zone ; pour les logements situés en zone B1, au titre de la tranche n°6 applicable aux logements neufs de
la même zone ; pour les logements situés en zone B2, au titre de la tranche n°8 applicable aux logements
neufs de la même zone ; pour les logements situés en zone C, au titre de la tranche n°8 applicable aux
logements neufs de la même zone.
Ces dispositions sont applicables aux offres de prêt émises depuis le 1er juin 2011.
2. Les caractéristiques du prêt immobilier conventionné
En ce qui concerne la durée du prêt, celle-ci est fixée à 5 ans au minimum et 30 ans au maximum. Les
contrats de prêt peuvent prévoir que la durée pourra être rallongée au cours de la période de
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remboursement sans toutefois pouvoir dépasser 35 ans. Il est également possible de réduire la durée en
cours de remboursement (article R331-76 du code la construction et de l'habitation).
Depuis peu, le prêt conventionné peut financer l'intégralité du coût de l'opération. Ce coût de l'opération
comprend :
- la charge foncière y compris les honoraires de géomètre et les taxes y afférentes, à l'exclusion des frais
d'acte notariés et des droits d'enregistrement pour les terrains à bâtir ou les immeubles anciens,
- les honoraires de négociation,
- le coût des travaux y compris les honoraires liés à leur réalisation,
- les frais relatifs à l'assurance de responsabilité ou à l'assurance dommage-ouvrage,
- certaines taxes afférentes à la construction (taxe local d'équipement),
- les frais de l'état des lieux
En ce qui concerne le taux du prêt, celui-ci est différent selon s'il s'agit d'un taux fixe ou d'un taux
variable. Le taux est fixé par les banques et les établissements financiers en fonctions du type de taux (fixe
ou variable) et de la durée du prêt conventionné. Toutefois, les taux pratiqué par les établissements de
crédit ne peuvent excéder certains plafonds.
Taux maximum des prêts conventionnés au 1er janvier 2014:
Durée
Prêt à taux fixe
Prêt à taux variable
Durée égale ou inférieure à 12 ans
5,80 %
5,80 %
Durée supérieure à 12 ans et inférieure ou
égale à 15 ans
6%
Durée supérieure à 15 ans et inférieure ou
égale à 20 ans
6,15 %
Durée supérieure à 20 ans
6,25%
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Ce type de prêt peut être cumulé avec d'autres prêts et aides, notamment :
- un prêt à taux zéro,
- un prêt d'épargne logement,
- une subvention de l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH),
- un prêt 1% logement sous réserve de remplir les conditions d'obtention,
- un crédit à court terme consenti dans l'attente de la vente du précédent logement (type prêt-relais),
- un complément de prêt accordé aux Français rapatriés d'outre-mer titulaires d'un titre d'indemnisation,
- un prêt à taux fixe dont le taux est inférieur ou égal à celui des prêts des comptes d'épargne logement en
vigueur à la date d'émission de l'offre du prêt,
- un prêt pour les fonctionnaires en complément du prêt conventionné uniquement,
- l'aide personnalisée au logement.
Le prêt conventionnel a une particularité, il ouvre droit à l'aide personnalisée au logement. L'aide
personnalisée au logement (APL) est une allocation versée aux propriétaires pour réduire leurs dépenses
de remboursement de prêt lorsqu'ils accèdent à la propriété.
Cette allocation est versée sous certaines conditions à toute personne :
- quelle que soit sa situation familiale, mariée, célibataire, en concubinage, pacsée,
- avec ou sans personne à charge,
- quelle que soit sa nationalité, sous réserve de pouvoir justifier être en situation régulière par la
production d'un titre de séjour pour les personnes de nationalité étrangère,
- qui exerce ou non une activité professionnelle.
Cette aide n'est versée à toute personne que sous certaines conditions de ressources. Les revenus pris en
compte sont ceux :
- du demandeur,
- de son conjoint et des personnes vivant habituellement au foyer.
Sont considérées comme vivant habituellement au foyer :
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- les personnes y résidant plus de 6 mois au cours de l'année précédant la période de paiement de la
prestation,
- les personnes qui y résident encore au moment de la demande ou au début de la période de paiement de
la prestation.
Attention, les modalités d'obtention d'un prêt à l'accession sociale sont identiques à celle d'un crédit
classique. Une offre préalable de crédit est nécessaire, l'emprunteur bénéficie d'un délai de réflexion de 10
jours, etc.
Pour plus d'information sur les modalités d'obtention d'un prêt immobilier, nous vous invitons à
télécharger gratuitement la fiche sur le crédit immobilier : étude d'ensemble sur notre site .
L'avantage du prêt conventionné ne réside plus dans son taux d'intérêt. Celui-ci a atteint voire dépassé les
taux d'intérêts des crédits classiques proposés par les banques et organismes financiers. Désormais, le seul
avantage de ce prêt est qu'il ouvre droit à l'APL.
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