EN MOUVEMENT - GrandLyon Habitat
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EN MOUVEMENT - GrandLyon Habitat
TOUT UN MONDE EN MOUVEMENT RAP IMM PO RT O D’ A R 14 E I L ITÉ 20 I B TIV C Bien vivre sa ville durablement EDITO Élue Présidente en mars 2015, je découvre encore l’activité de GRANDLYON HABITAT dont la belle mission est de loger, de bien loger et de participer à la qualité d’habiter dans la Métropole de Lyon. À l’écoute des locataires, des salariés sur le terrain, en agence comme au siège et de nos divers partenaires, nous œuvrons chaque jour pour progresser en lien étroit avec la Métropole et en complémentarité avec les autres bailleurs sociaux. Dans un contexte où les ressources se raréfient et où le vivre ensemble est bien chahuté, ce n’est pas si simple et pas si facile. Mais, les équipes de GRANDLYON HABITAT ont à cœur de bien exercer leurs métiers et ceux-ci sont particulièrement divers depuis le développement de l’offre, l’entretien du parc existant en passant par la gestion des attributions des logements, les relations avec les locataires et bien sûr, les multiples actions qui améliorent la vie dans les immeubles et les résidences. D’année en année, les résultats présentés dans le cadre des bilans annuels témoignent de leur forte implication et de leur indéfectible volonté de progresser pour, sans cesse, améliorer la qualité de vie dans le parc social de notre belle agglomération. GRANDLYON HABITAT s’affirme comme le premier bailleur social lyonnais. Attribuer, construire, gérer, entretenir et réhabiliter sont ses missions premières, à quoi s’ajoutent aujourd’hui de plus en plus de services, tant le lien social est nécessaire dans une société de plus en plus individualiste. GRANDLYON HABITAT se mobilise pour produire des logements abordables et respectueux de l’environnement dans un contexte de repli de la promotion privée et en soutien au BTP. Soucieux de l’avenir de ses locataires et de ses résidences, GRANDLYON HABITAT innove, expérimente et investit sur les territoires prioritaires de la Métropole pour proposer des logements diversifiés plus économes en énergie et pour développer une offre en accession sociale sécurisée facilitant les parcours résidentiels. Attentif à capter toutes les opportunités foncières qui se présentent, GRANDLYON HABITAT diversifie ses modes de maîtrise d’ouvrage et actionne tous les leviers dont il dispose pour maîtriser les coûts de sa production. Daniel GODET, Directeur Général Catherine PANASSIER, Présidente 1 LES ENGAGEMENTS DE GRANDLYON HABITAT La mission du Pôle Immobilier de GRANDLYON HABITAT est de produire et d’améliorer des logements locatifs sociaux pour apporter une réponse la plus adaptée possible aux besoins de la clientèle dans son parcours de vie avec un objectif permanent de développement durable dans tous les investissements de l’organisme. Dans ce cadre, GRANDLYON HABITAT : développe une offre abordable, économe et durable, sur tous les secteurs de la Métropole qui en manquent, pour contribuer à la mixité sociale, diversifie ses produits logement pour répondre aux différentes attentes de la clientèle sociale, du produit d’intégration à l’accession sociale, requalifie le parc existant pour plus de sécurité, plus de confort, moins de consommations (c’est-à-dire de charges) et une meilleure adaptation des logements aux nouvelles attentes de sa clientèle, réalise le Renouvellement Urbain des grands ensembles en diversifiant l’offre de logements dans les quartiers. Le développement durable, c’est l’ADN de GRANDLYON HABITAT, qui guide l’ensemble de ses activités. La Direction du Développement de GRANDLYON HABITAT est le seul service sur l’agglomération lyonnaise à avoir organisé tous ses processus métiers de façon à obtenir le Label SMEO (Système Management Environnemental Opérationnel) de CERQUAL et cela depuis 2013. UN RECORD DE PRODUCTION En 2014, la production de nouveaux logements de GRANDLYON HABITAT s’est caractérisée par une très importante activité de chantier, puisque ce sont 34 chantiers représentant 694 logements, qui ont été ouverts, avec un pic total de logements en chantier en décembre 2014 qui s’élevait à 1 283 logements. 694 logements mis en chantier en 2014. 34 chantiers ouverts en 2014. 1 283 logements en chantier en décembre 2014. Cette activité chantier très importante se poursuit en 2015 où l’on prévoit : 1 044 logements mis en chantier, 1 041 logements livrés. Cette production de nouveaux logements sociaux, à loyer abordable et avec des performances énergétiques élevées limitant les charges locatives, est majoritairement localisée dans des secteurs aux marchés locatifs tendus de l’agglomération. Elle peut ainsi favoriser la mixité dans la ville et offrir de nombreuses commodités comme les commerces, services publics et transports collectifs. Pour capter les meilleures opportunités de développement, GRANDLYON HABITAT réalise des opérations de toute nature : de la construction en maîtrise d’ouvrage directe, de l’achat et de la rénovation d’immeubles anciens ou de logements en diffus dans des copropriétés, de l’achat de logements en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) à des promoteurs. EHPAD - Les Soleillades - Rillieux-la-Pape 3 L’activité de production est ainsi adaptée à la diversité des besoins issus de populations spécifiques. C’est ainsi que l’organisme a pu développer des compétences pour : produire des logements adaptés aux gens du voyage, produire des résidences pour étudiants, jeunes sportifs ou jeunes travailleurs en relation avec des partenaires, à qui est confiée la gestion de ces résidences, produire systématiquement 10 % de logements adaptés aux handicaps dans chacune des résidences neuves construites en maîtrise d’ouvrage directe, produire des EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) ou des foyers pour personnes âgées. DES COMPORTEMENTS QUI ÉVOLUENT GRANDLYON HABITAT construit des programmes immobiliers en quantité mais aussi de Qualité Environnementale, qui nécessitent de la performance dans l’exploitation et des évolutions de comportement de la part des locataires. Au-delà des constructions ou réhabilitations performantes mettant en œuvre l’isolation renforcée, les énergies renouvelables et une production performante de chauffage et d’eau chaude sanitaire (ECS), GRANDLYON HABITAT concentre désormais ses efforts sur la performance de l’exploitation de ses immeubles et sur l’accompagnement de ses locataires au bon usage de leurs logements sur le plan énergétique. Il s’agit d’une action qui est à mener de façon constante dans le temps, pour mettre en place un accompagnement et un suivi très réactif des exploitants de chauffage et des autres systèmes techniques installés, dont le personnel n’a pas encore acquis les réflexes professionnels, qui optimiseraient l’exploitation de ces nouvelles résidences HQE (Haute Qualité Environnementale). Pour l’accompagnement des locataires dans le bon usage de leurs logements, l’ensemble du personnel de proximité de GRANDLYON HABITAT a bénéficié en 2014 d’une formation pour comprendre les spécificités des nouvelles résidences HQE et les bons gestes que les locataires doivent acquérir. En 2014, des missions spécifiques de MOS Énergie (Maîtrise d’Œuvre Sociale) ont été mises en place, de façon expérimentale, sous le pilotage des agences de proximité. Il s’agit de missions d’accompagnement des locataires qui emménagent dans des immeubles HQE. Ces derniers sont formés aux gestes verts dans leurs logements pendant 2 ans après la livraison de l’immeuble, afin que leurs bons comportements deviennent de réels réflexes. DES EXPÉRIMENTATIONS EXEMPLAIRES Enfin, GRANDLYON HABITAT s’est surtout distingué en 2014 en menant dans ses résidences des expérimentations exemplaires visant à apporter aux locataires une meilleure maîtrise de leur consommation d’énergie. Pour cela, l’organisme est partenaire d’entreprises à la pointe du développement de la nouvelle économie des SMART GRID : L’EXPÉRIMENTATION WATT&MOI EN LIEN AVEC LE DÉPLOIEMENT DES COMPTEURS COMMUNICANTS LINKY (Partenaires : ERDF et ALE) L’expérimentation est terminée. Elle a porté sur 1 116 locataires, disséminés sur l’agglomération lyonnaise. Il s’agissait de mettre à disposition d’un panel très diversifié, un site internet pour que les locataires puissent suivre leur consommation d’électricité. Ils pouvaient se comparer à leurs voisins. Ce dispositif a été réalisé sur 18 mois et suivi par des sociologues (pour mieux comprendre les comportements des clients face aux dépenses énergétiques). Des animations ont été également mises au point pour leur permettre une meilleure implication et des outils de communication ont été construits pour l’occasion. Aujourd’hui, cette expérimentation est présentée dans de nombreuses instances, comme les journées internationales de sociologie de l’énergie (qui ont eu lieu du 1er au 3 juillet 2015 à Tours) ou comme récemment au Citizen’s Energy Forum de Londres (European Commission), qui s’est déroulé les 12 et 13 mars derniers. WATT&MOI a vocation à être développée sur la France entière. 1 116 locataires concernés par Watt&moi L’EXPÉRIMENTATION VISUCONSO (Partenaires EDF et ALE) Lancée en avril 2014, l’expérimentation est actuellement en cours. Elle concerne 27 pavillons sociaux à Écully. Après avoir bénéficié d’une réhabilitation performante, les locataires peuvent suivre leurs consommations d’électricité sur un site internet développé pour Lyon Smart Community. L’opération est accompagnée par une Maîtrise d’Œuvre Sociale (EDELIA, filiale d’EDF) missionnée par GRANDLYON HABITAT. Pour l’occasion, une villa témoin a été aménagée afin de donner aux résidents les conseils de comportement pour un usage économique de leur logement. 27 pavillons réhabilités et accompagnés L’EXPÉRIMENTATION CONSOTAB (Partenaires Métropole de Lyon, TOSHIBA, le NEDO) L’expérimentation, lancée en juin 2014, concerne le quartier de la Confluence à Lyon dans le cadre de Lyon Smart Community. Elle a pour objectif de faire de ce quartier un modèle en matière d’efficience énergétique. GRANDLYON HABITAT y réalise actuellement une réhabilitation exemplaire de rénovation thermique et propose avec TOSHIBA aux 275 locataires de la Cité Perrache (Lyon2e), une expérimentation très innovante : visualiser en euros toutes les dépenses énergétiques des ménages sur une tablette numérique (eau, gaz et électricité) offerte par le partenaire. Les locataires de la résidence sont une population fragile : l’expérimentation va ainsi permettre de mieux comprendre les comportements et les usages de chacun et d’apprécier leur possible implication. Cette expérimentation a été présentée au Solar Décathlon les 3 et 5 juillet 2014. 275 locataires impliqués et connectés 5 UNE POLITIQUE DE RÉHABILITATION ÉCO-RESPONSABLE Le Développement Durable pour GRANDLYON HABITAT, c’est aussi adapter, moderniser et valoriser son patrimoine ancien. Avec 9 résidences comprenant 3 156 logements de types HBM (Habitat Bon Marché) construits dans les années 1920-1930, GRANDLYON HABITAT dispose d’un parc à la valeur patrimoniale reconnue (exemple, le quartier Tony Garnier sur le Boulevard des États-Unis, Lyon 8e), bien localisé dans la ville et présentant des loyers très faibles particulièrement bien adaptés aux besoins des populations les plus précaires économiquement. 3 156 logements de types HBM Ce parc de logements nécessite cependant des travaux lourds d’adaptation pour qu’il devienne plus confortable, économe en énergie et attractif compte tenu des exigences actuelles de la population. En 2014, GRANDLYON HABITAT a conduit en concertation avec les habitants et les services patrimoniaux (ABF) les études de réhabilitation sur 6 résidences HBM, soit 1 610 logements, dont une partie (Résidence Montchat à Lyon 3e : 247 logements) a été mise en chantier en 2014. Après réhabilitation, ces résidences bénéficieront majoritairement d’une étiquette énergie B (très performante) où les objectifs liés à la préservation du patrimoine limiteront les possibilités d’isolation thermique. Dans ce dernier cas, GRANDLYON HABITAT respectera cependant les objectifs du Grenelle de l’Environnement avec une étiquette C après travaux. DES OPÉRATIONS D’ACCESSION SOCIALE Pour GRANDLYON HABITAT, répondre aux attentes du parcours résidentiel des familles économiquement modestes, c’est aussi pouvoir leur proposer une sortie du parc social pour accéder à la propriété, libérant ainsi leur logement locatif pour une autre famille. C’est avec cet objectif central que GRANDLYON HABITAT s’est engagé en 2012 dans une nouvelle activité : l’accession sociale, avec un objectif de vente de 50 logements par an en moyenne à partir de 2015. Résidence Tony Garnier - Lyon 8e 25 compromis de vente signés En 2014, GRANDLYON HABITAT a signé 25 compromis de vente pour des logements neufs sur 2 programmes en cours de chantier : Les 4 Temps à la Duchère (Lyon 9e), Les Jardins d’Adèle Pépin à Chassieu. Ces premières ventes permettent déjà de constater que la cible de clientèle visée est bien au rendez-vous avec cette nouvelle activité, puisque 68 % des acquéreurs sont issus du logement social, 4 % sont des personnes actuellement hébergées et 28 % proviennent du locatif privé. 100 % des acquéreurs correspondent au plafond du logement social UN SOUTIEN ÉCONOMIQUE LOCAL GRANDLYON HABITAT, conscient de sa responsabilité sociétale en ces temps de crise économique, contribue pleinement au soutien économique des entreprises du BTP et participe par son engagement à l’insertion professionnelle de publics écartés du monde du travail. LE SOUTIEN À L’ÉCONOMIE DU BTP POUR LA PRÉSERVATION DES EMPLOIS à noter Dans cette période de crise économique, le dynamisme des investissements immobiliers de GRANDLYON HABITAT, tant en réhabilitation qu’en développement immobilier, est au plus haut avec des mises en chantier massives, qui permet de répondre très concrètement non seulement aux besoins en logement des populations les plus modestes, mais aussi en partie, aux besoins d’activité économique des entreprises du BTP et ainsi limiter la « casse sociale » des réductions d’effectifs ou des liquidations d’entreprises. Pour 1M€ HT investis, il est généré*: 7 Équivalents Temps Plein (ETP) en construction, 12,5 Équivalents Temps Plein (ETP) dans la rénovation. * Ce calcul est fait à partir de ratios de la FFB fournis par le CERA – Observatoire régional du BTP. 37 682 heures d’insertion professionnelle L’ACCOMPAGNEMENT VERS L’EMPLOI DE PUBLICS EN INSERTION En 2014, GRANDLYON HABITAT aura fait réaliser environ 37 682 heures d’insertion professionnelle à des publics actuellement éloignés du monde du travail, grâce à l’intégration de clauses d’insertion dans ses contrats de travaux ou d’embellissement des parties communes. GRANDLYON HABITAT se positionne largement en tête de tous les bailleurs sociaux de l’agglomération concernant cette contribution sociétale majeure. Pour comparaison, le conseil général du Rhône aura produit en 2014, 43 207 heures d’insertion. 7 2 LE DÉVELOPPEMENT DU PATRIMOINE LA PROGRAMMATION L’année 2014 a vu une baisse du nombre de logements financés. Cette évolution programmée tient compte des volumes exceptionnels réalisés en début du contrat de plan de 2011 à 2012. Néanmoins, aux 318 logements « nets » subventionnés, il faut ajouter 54 logements issus d’un rachat du patrimoine à la SAHLMAS, déjà conventionnés, rue Louis Blanc dans le 6e arrondissement de Lyon. La programmation en nombre de logements 792 800 700 698 600 500 547 585 493 419 400 374 318 300 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 La programmation effective est portée à 372 logements et se décompose ainsi : PAR TERRITOIRE 31 % PAR TYPE D’OPÉRATION 32 % 69 % 69 % à Lyon intra-muros (soit 257 logements) 31 % sur le reste du territoire de la Métropole (soit 115 logements) 68 % 68 % en maîtrise d’ouvrage directe (soit 253 logements) dont 52% d’acquisition-amélioration (192 logements) et 16% dans le cadre d’une opération de construction directe à Meyzieu, « Les Embelles » 32 % achetés en VEFA (soit 119 logements) à noter Ces répartitions illustrent parfaitement l’action prioritaire de GRANDLYON HABITAT sur le « Centre-Ville» et son savoir-faire éprouvé dans le domaine des opérations d’acquisitions améliorations (AA). LES OPÉRATIONS PHARES DE CETTE PROGRAMMATION : En neuf : Les Embelles à Meyzieu (61 logements) En acquisition-amélioration (AA) : Le Marquis à Lyon 3e (13 logements) et le rachat de patrimoine à la SAHLMAS, dans le 6e arrondissement (103 logements) E n VEFA : O² à Lyon 7e (achat de 28 logements à DIAGONALE) Les Embelles - Meyzieu Le Marquis - Lyon 3e 9 LES ORDRES DE SERVICES Le nombre de chantiers lancés en 2014 est important et accroît la dynamique enclenchée en 2013, en réponse aux fortes années de programmations 2011 et 2012. Ce sont donc 694 logements au total dont les chantiers ont été lancés en 2014. Les ordres de services en nombre de logements 800 739 600 400 694 613 502 442 517 444 317 200 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 L’ Arterra - Lyon 3e Le Stade - Caluire Abbé Boisard - Lyon 3e Les mises en chantier se décomposent ainsi : PAR TERRITOIRE PAR TYPE D’OPÉRATION 6% 36 % 64 % 64 % à Lyon (soit 443 logements) 36 % sur le reste du territoire de la Métropole (soit 251 logements) 94 % 94 % en maîtrise d’ouvrage directe (soit 649 logements) dont 83 % en AA (soit 577 logements) et 11 % en opérations de constructions (soit 72 logements) 6 % achetés en VEFA (soit 45 logements) LES OPÉRATIONS PHARES DES MISES EN CHANTIER : En neuf : L’ Arterra à Lyon 3e (21 logements et une bibliothèque au RDC pour la Ville de Lyon), St Irénée à Lyon 5e (24 logements) En AA : 3 opérations importantes de rachat de patrimoine : Abbé Boisard (100 logements à Lyon 3e) et Hénon (94 logements achetés à GECINA) à Lyon 4e, le Stade (160 logements acheté à l’OPAC du Rhône) à Caluire (Le chantier de réhabilitation de JD Trait sera lancé en 2015) En VEFA : Villa des Arts à Meyzieu (achat de 18 logements à PROMOGIM) 11 LES LIVRAISONS L’évolution à la hausse du nombre de chantiers lancés depuis 2013 n’impacte pas encore les livraisons de logements enregistrées en 2014. Avec 320 logements mis en location, cette année marque un repli par rapport aux six dernières années et un « répit » par rapport à l’année exceptionnelle 2011. Les livraisons en nombre de logements 800 607 600 531 452 400 426 488 418 320 252 200 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Les 320 logements mis en location se répartissent de la façon suivante : PAR TERRITOIRE 46 % PAR TYPE D’OPÉRATION 51 % 49 % 54 % 54 % à Lyon (soit 173 logements) 46 % sur le reste du territoire de la Métropole (soit 147 logements) 51 % en maîtrise d’ouvrage directe (soit 163 logements) dont 36 % en AA (soit 114 logements) et 15 % en opérations de constructions (soit 49 logements) 49 % en VEFA (soit 157 logements) L’Escale - Confluence - Lyon 2e Le Hameau des Mugets - Saint-Priest L’Oikos - Lyon 5e LES OPÉRATIONS PHARES LIVRÉES : En neuf : - L’Oikos, situé 84, rue du Commandant Charcot à Lyon 5e. Premier collectif passif conçu par GRANDLYON HABITAT sur l’agglomération lyonnaise. Cette résidence de 10 appartements (7 PLUS et 3 PLAI) sur 3 étages a été inaugurée le 19 septembre 2014. La conception de ce bâtiment passif repose sur l’utilisation passive du soleil, une isolation très performante, une forte étanchéité à l’air et l’absence de ponts thermiques. Pour se chauffer, le logement passif utilise toutes les sources disponibles : soleil, habitants, électroménager… Cette résidence a obtenu le label Minergie P et Qualitel. Architectes : Antoine BERNADAL et Guillaume SUPPLY – Prix de revient : 2,3 M€. - Le Hameau des Muguets à Saint-Priest pour les gens du voyage sédentarisés (13 familles). GRANDLYON HABITAT inscrit sa stratégie dans un acte citoyen : celui de proposer un toit pour chacun et notamment pour les gens du voyage sédentarisés. L’organisme va, au-delà de la simple production de logements, puisqu’il y associe un panel de services aidant ces habitants à s’appropier leur logement et son fonctionnement. GRANDLYON HABITAT a déjà construit, toujours en associant les familles, 3 autres résidences pour les gens du voyage: « Les Platanes » à Saint Genis-Laval, (18 logements livrés en mai 2011), « Le Hameau du soleil » à Chassieu (10 villas livrées en septembre 2011) et « Les Iris » à Pierre Bénite (6 logements livrés en 2012). Le prochain projet « Surville » est situé à Lyon 8e avec 14 logements qui seront livrés en 2016. En AA : - Le Résistant, 23 rue Leynaud à Lyon 1er (15 logements) - Le Masséna, 81 rue Masséna à Lyon 6e (5 logements). Ces deux opérations illustrent parfaitement l’action de l’organisme dans le tissu urbain existant dans le cadre de Déclaration d’Intention d’Aliéné (DIA). En VEFA : - L’Escale (26 logements) acheté à Rhône-Saône Habitat à la Confluence (Lyon 2e), - L’Esplanade 1ère tranche (21 logements) achetés à la SIER à Mermoz (Lyon 8e). 13 3 L’ACTIVITÉ D’INVESTISSEMENT SUR LE PATRIMOINE EXISTANT LES RÉHABILITATIONS CONTEXTE NATIONAL ET LOCAL En 2014, la France comptait près de 34 millions de logements, dont plus de la moitié (19 millions) a été construite avant la première réglementation thermique de 1975. La réhabilitation des logements anciens représente donc un fort enjeu national, notamment en matière de consommation d’énergie et d’émissions de Gaz à Effet de Serre. L’objectif du Grenelle de l’environnement était de réduire la consommation moyenne du parc de logements de 38 % d’ici à 2020. En 2010, le parc de logements sociaux représentait environ 4,5 millions de logements (14 % des résidences principales) et d’après l’Union Sociale pour l’Habitat (USH), 51 % de ce parc datent d’avant 1979. Dans le cadre du Grenelle, l’ensemble du parc de logements sociaux devra être rénové à terme, en commençant par les 800 000 logements sociaux dont la consommation énergétique est supérieure à 230 kWh/m².an (étiquettes E, F, G) qui devront faire l’objet d’une rénovation énergétique d’ici 2020 pour atteindre une consommation inférieure à 150 kWh/m².an (étiquette C voire B ou A). Au-delà des enjeux environnementaux, la rénovation énergétique constitue également un enjeu crucial sur le plan de la situation économique des ménages et cela est évidemment encore plus vrai dans le logement social. On estime la dépense moyenne des ménages à 1 700 € / an pour le chauffage et l’électricité, soit le salaire net médian de 2011, dans un contexte d’évolution inévitable des tarifs. Au niveau local, la région Rhône-Alpes a adopté en 2011 sur la rénovation du parc social, 3 référentiels énergétiques correspondant à 3 niveaux de performance et d’aides financières. La rénovation devrait pouvoir bénéficier de l’affectation des fonds structurels européens sur la prochaine période. Dans le cadre du plan climat, la Métropole de Lyon a mis en place entre 2012 et 2014 en partenariat avec ABC HLM (Association des Bailleurs et Constructeurs), une première expérimentation sur l’aide à la rénovation énergétique performante (niveau BBC rénovation) et financé dans ce cadre une quinzaine d’opérations dont 2 pour GRANDLYON HABITAT, Châteauroy à Fontaines sur Saône et le Stade à Caluire. CONTEXTE ET ENJEUX POUR GRANDLYON HABITAT Pour GRANDLYON HABITAT, le patrimoine s’élève à 23 804 logements fin 2014 et le parc construit avant 1975 représente une proportion très importante : environ 80 % du total. Ce chiffre élevé s’explique par : la part élevée des logements construits avant 1975 : HBM dès les années 1920/1930 et grands ensembles entre 1955 et 1975. le nombre important d’acquisition-amélioration d’immeubles anciens depuis le début des années 90. 23 804 logements gérés fin 2014 Répartition du patrimoine par grande catégorie HBM 16 % 13 % 4% 10 % 11 % Patrimoine construit après la seconde guerre et avant la première réglementation thermique (RT) (mais non apparenté aux grands ensembles) - 1950/1975 environ Grands ensembles - barres et tours construites entre 1955 et 1975 ou résidences apparentées 46 % Groupes construits après la première RT 1974 et avant la RT 2000 Patrimoine construit avant 1930 (issu d’acquisition amélioration) Patrimoine récent construit après RT 2000 Compte tenu de ces éléments, les enjeux sont très forts et GRANDLYON HABITAT poursuit ses efforts pour améliorer et mettre aux normes son patrimoine en mobilisant d’importants moyens. L’amélioration de la performance énergétique et la maîtrise des charges locatives qu’elle permet d’envisager est actuellement le principal objectif de la réhabilitation, mais d’autres enjeux sont systématiquement intégrés lors des réhabilitations, tels que : Patrimoniaux et architecturaux : faire évoluer le parc en respectant ses qualités : secteurs sauvegardés (ABF) / labels patrimoine remarquable XXe siècle, … Économiques et sociaux : maîtriser les charges, mais aussi prévenir la précarité des résidents, répondre à leurs attentes et à leurs caractéristiques actuelles et futures, anticiper le vieillissement de la population, … Réglementaires : mettre aux normes, sécuriser les logements des résidents, suivre la solidité des ouvrages, l’acoustique, l’accessibilité, … Urbains : intégrer les quartiers à la ville (renouvellement urbain), faciliter les usages et l’appropriation des espaces, … en resumé Environnementaux : diminuer les consommations d’énergie et les rejets de Gaz à Effet de Serre (GES), mais aussi intégrer les différentes dimensions de la qualité environnementale : qualité de l’air intérieure, gestion des déchets, … L’activité de réhabilitation menée par GRANDLYON HABITAT répond à l’enjeu principal de maintenir l’attractivité du parc en intégrant les 3 dimensions du développement durable : l’économie, le social et l’environnemental. 15 LA RÉNOVATION URBAINE CONTEXTE NATIONAL La France est le seul des pays libéraux occidentaux à avoir choisi massivement au lendemain de la seconde guerre mondiale, de construire des barres et des tours pour résoudre la crise du logement. En France, entre 1950 et 1975, les grands ensembles ont été conçus, en particulier dans les ZUP et les villes nouvelles, en rupture avec leur environnement. Depuis, ces formes urbaines ont été le symbole de la relégation urbaine et font l’objet des politiques de la ville afin de banaliser ces quartiers et de les intégrer complètement à la ville. Ces rénovations sont menées en prenant en compte les habitants et toutes les dimensions d’un vrai développement économique, éducatif, culturel ou encore de santé, afin de favoriser une vraie cohésion sociale. L’ Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU) Le 1er août 2003, la loi d’orientation et de programmation lançait la création de l’ANRU pour donner une nouvelle dimension et une impulsion forte à la politique de la ville. A l’époque, l’ANRU comprenait 180 quartiers hébergeant 4,7 millions d’habitants. Dix ans après, la part de parc social construit entre 1946 et 1979 représente 47 %. Au 31 décembre 2013, le PNRU représente un investissement de plus de 46,5 milliards d’euros et 27 600 opérations réparties sur 398 conventions (490 quartiers). En moyenne, les bailleurs sociaux financent 44 % (dont 6 % de fonds propres), les collectivités 23 % et l’ANRU 25 %. Cela concerne pour 61 % l’habitat (démolition, construction, réhabilitation et résidentialisation) et pour 30 % l’aménagement et les équipements. Le Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU) L’État a marqué sa volonté de poursuivre le travail engagé et la loi de Programmation pour la Ville et la Cohésion urbaine promulguée le 21 février 2014 et a confié à l’ANRU, la réalisation du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU). 247 « contrats de ville » signés en France en 2000 portant sur 1 500 quartiers à risques ou sensibles Mermoz Nord - Lyon 8e 45 % du patrimoine géré, en ZUS La loi NPNRU met en place un contrat de ville unique : il traitera dans un même cadre des enjeux de cohésion sociale, de renouvellement urbain et de développement économique. L’objectif est de favoriser la mobilisation de l’ensemble des politiques publiques d’éducation, d’emploi, de justice, de sécurité, de transport, de santé pour rétablir l’égalité républicaine dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville. Cette réforme propose de revoir en profondeur les instruments de la politique de la ville : inscription pour la première fois du principe fondamental de co-construction de la politique de la ville avec les habitants, redéfinition des quartiers prioritaires à partir d’un critère unique (la concentration en pauvreté), instauration d’un contrat urbain global à l’échelle intercommunale, engagement d’une nouvelle étape de rénovation urbaine (NPNRU) indissociable du volet social, avec 5 milliards d’euros inscrits dans la loi. CONTEXTE ET ENJEUX POUR GRANDLYON HABITAT GRANDLYON HABITAT, compte tenu des caractéristiques de son parc, est fortement concerné par la rénovation urbaine. 45 % de son patrimoine géré est situé en ZUS et les grands ensembles ou les résidences, qui s’apparentent à cette catégorie, représentent près de la moitié du parc. Répartition ZUS/Hors ZUS en nombre de logements 55 % 45 % 45 % ZUS (soit 10 567 logements) 45 % hors ZUS (soit 12 867 logements) 17 GRANDLYON HABITAT travaille depuis de nombreuses années avec l’État, l’ANRU et les collectivités sur cette problématique. Le premier Plan National de Rénovation Urbaine est aujourd’hui largement engagé voire en phase d’achèvement sur tous les territoires où l’organisme est engagé depuis plus de 10 ans, à savoir à : Vénissieux : les dernières actions sur les espaces extérieurs ont été achevées en mars 2013. Vaulx-en-Velin : deux opérations de résidentialisation/ aménagement d’espaces extérieurs ont été achevées en 2015 : le Mas du Taureau (mars 2015) et la Grappinière (octobre 2015). Lyon La Duchère : la résidentialisation de l’Alizé dans le cadre du programme des 4 Temps devrait être livrée mi 2016. Les travaux sur La Sauvegarde sud sont eux terminés depuis fin 2012. Lyon Mermoz Nord : la dernière démolition (le bâtiment B et le bâtiment commercial, soit 90 logements au total) est en cours d’achèvement. Il reste également à réaliser le traitement des abords de la tour Charlie et de la partie ouest de l’Alpha après démolition du bâtiment commercial. Hors reconstitution, le PNRU1 aura représenté au total pour GRANDLYON HABITAT environ 63 M€ d’investissement dont approximativement 18,5 M€ d’aide de l’ANRU (30 %) toutes natures d’opérations confondues (démolitions, réhabilitations, résidentialisations, équipements). En 2014, en lien avec ses partenaires, GRANDLYON HABITAT a engagé, dans le cadre du NPNRU, la réflexion sur les différents sites où des enjeux encore importants subsistent : Mermoz Sud et Maurice Langlet à Lyon 8e, Les Minguettes à Vénissieux (quartier la Darnaise et Léo Lagrange pour GRANDLYON HABITAT), La Sauvegarde à Lyon 9e (quartier Duchère), Vaulx-en-Velin. L’objectif était de définir des orientations concernant les plans de composition urbaine afin de préparer les prochaines conventions qui devraient être signées en 2016. Tour Charlie - Lyon 8e Châteauroy - Fontaines sur Saône LES PRINCIPAUX CHIFFRES LES CHANTIERS 2 321 logements ont été concernés par des travaux pendant l’année 2014, qu’il s’agisse de réhabilitation, de démolition ou encore d’aménagements extérieurs, et ce pour un investissement total prévisionnel de 50,38 M€ TTC. Répartition des chantiers par principaux volets thématiques : Prix de Revient Prévisionnel € Nombres de logements Réhabilitation avec volet énergétique 36 635 715 920 Autres réhabilitations 1 796 253 Espaces extérieurs / stationnements 7 804 697 Démolition PNRU 3 345 446 VOLETS THÉMATIQUES Activité tertiaire ou commerciale TOTAL 239 1 072 90 795 003 50 377 114 2 321 Répartition des chantiers par période de construction : PÉRIODE CONSTRUCTION 1ère RT RT 2000 Prix de Revient Prévisionnel € Nombres de logements 10 898 312 221 369 860 111 Grands ensembles ZUP 18 665 889 1 438 HBM 18 477 558 523 Immeuble ancien issu d’AA 1 965 495 28 TOTAL 50 377 114 2ème guerre 1ère RT 2 321 19 LES ORDRES DE SERVICE 13 opérations ont été engagées en 2014 soit 1 625 logements concernés par des travaux pour un investissement total prévisionnel de 33,47 M€ TTC. Répartition des ordres de service par volets thématiques : Prix de Revient Prévisionnel € Nombres de logements Réhabilitation avec volet énergétique 24 595 493 682 Autres réhabilitations 1 796 253 239 Espaces extérieurs / stationnements 3 490 456 614 Démolition PNRU 2 800 446 VOLETS THÉMATIQUES Activité tertiaire ou commerciale TOTAL 90 795 003 33 477 651 1 625 Répartition des ordres de service par période de construction : PÉRIODE CONSTRUCTION 1ère RT Prix de Revient Prévisionnel € Nombres de logements RT 2000 2ème guerre 1ère RT 369 860 111 Grands ensembles ZUP 14 614 206 1 255 HBM 17 670 000 248 823 585 11 33 477 651 1 625 Immeuble ancien issu d’AA TOTAL Montchat - Lyon 3e (esquisse du projet de réhabilitation) Sur les mises en chantier, la tendance se confirme et la réhabilitation de la résidence Montchat à Lyon 3e constitue le principal investissement engagé en 2014. LES LIVRAISONS 6 opérations ont été livrées en 2014 soit 431 logements concernés par des travaux pour un investissement total prévisionnel de 4,07 M€ TTC. Répartition des livraisons par volets thématiques : VOLETS THÉMATIQUES Réhabilitation avec volet énergétique Prix de Revient Prévisionnel € Nombres de logements 2 350 222 45 Autres réhabilitations 369 860 111 Espaces extérieurs / stationnements 807 558 275 Démolition PNRU 545 000 Activité tertiaire ou commerciale TOTAL 4 072 640 431 La Grappinière - Vaulx-en-Velin Répartition des livraisons par période de construction : PÉRIODE CONSTRUCTION 1ère RT RT 2000 2ème guerre 1ère RT Prix de Revient Prévisionnel € Nombres de logements 1 208 312 28 369 860 111 Grands ensembles ZUP 545 000 HBM 807 558 275 Immeuble ancien issu d’AA 1 141 910 17 TOTAL 4 072 640 431 L’ Alizé - Lyon 9e LES OPÉRATIONS MARQUANTES : Aménagement du nouveau point contact Perrache (Lyon 2e) Démolition du bâtiment B et commerces Mermoz Nord (Lyon 8e) Résidentialisation des bâtiments C, C’, D, E, F, G La Grappinière (Vaulx-en-Velin) Aménagement des espaces extérieurs Mas du Taureau (Vaulx-en-Velin) Réhabilitation de la résidence Montchat (Lyon 3e) Réhabilitation de L’ Albatros, Mermoz Nord (Lyon 8e) Réhabilitation de Châteauroy (Fontaines-sur-Saône) Réhabilitation de Champvert Tranche 2 (Lyon 5e) Réhabilitation de la Résidence Personnes Agées Vermeil (Rillieux-la-Pape) Résidentialisation de L’ Alizé (Lyon 9e) 21 4 L’ ACCESSION SOCIALE PAR LE NEUF Depuis plusieurs années, GRANDLYON HABITAT permet à ses locataires d’acheter un logement dans certaines de ses résidences et depuis 2013, l’organisme s’est engagé dans l’Accession Sociale à la propriété. Cette activité de vente, complémentaire à celle du locatif, a pour principaux objectifs de : fluidifier le parcours résidentiel dans le logement social en permettant aux familles les moins contraintes financièrement d’accéder à la propriété dans un cadre sécurisé, libérer des logements locatifs sociaux pour des ménages économiquement plus modestes, favoriser la mixité des statuts d’occupation. Les Jardins d’Adèle Pépin - Chassieu Les 4 Temps - Lyon 9e LE VOLUME D’ACTIVITÉ 2014 L’objectif de production attendue à terme, en matière de logement en accession sociale, est d’environ 50 logements par an. En 2014, l’activité compte 6 programmes d’accession sociale à la propriété en cours, totalisant 149 logements livrables entre 2015 et 2017. La marge attendue sur ces programmes représente en moyenne 5 840 € par logement, soit environ 3 % du prix de vente total prévisionnel. En parallèle, 4 programmes, représentant 110 logements, sont en étude de faisabilité. 149 logements livrables en accession sociale à la propriété entre 2015 et 2017 LA CIBLE DE PRIX ET LE PROFIL CLIENTÈLE Les prix de vente moyens par programme se situent entre 2 400 et 2 700 € TTC/ m² de surface habitable hors garage, soit en moyenne environ 20 % en-dessous des prix plafonds réglementaires par zone. Le cœur de cible clientèle vise les familles sous plafonds de ressources PLUS + 10 %. Par ailleurs, l’ensemble des programmes d’accession sociale situés dans le périmètre du Grand Lyon sont labellisés Plan 3A garantissant un prix abordable et permettant aux acquéreurs de bénéficier de primes allant de 3 000 € à 4 000 € selon les plafonds de ressources et la composition familiale. 110 logements en cours d’étude de faisabilité UNE BANQUE PARTENAIRE Un accord a été signé par GRANDLYON HABITAT en juin 2014 avec La Banque Postale, afin de faciliter l’accès des services de La Banque Postale aux candidats à l’accession à la propriété et renforcer le devoir de conseil lié à l’activité. LES COMMERCIALISATIONS 2014 44 logements ont été commercialisés en 2014 et seront livrés en 2015 : Les 40 logements du programme Les 4 Temps, situés dans le 9e arrondissement de Lyon, dont 50 % sont réservés et les premiers actes de vente signés. Il s’ agit d’un programme mixte qui comporte également 17 logements locatifs : - Prix de vente moyen : 2 425 € TTC/ m² de SHAB hors garages. - Livraison prévisionnelle : fin novembre 2015. 44 logements commercialisés en 2014 Les 4 maisons des Jardins d’Adèle Pépin à Chassieu qui ont connu un vif succès. C’est un programme mixte intégrant 4 maisons en locatif : - Prix de vente moyen : 2 773 € TTC/ m² de SHAB. - Livraison prévisionnelle : septembre 2015. 23 Crédit Photo : DR / GRANDLYON HABITAT - Direction de la Communication et de la promotion - 2015 TBWA\CORPORATE Bien vivre sa ville durablement Le Terra Mundi I 2, place de Francfort I CS 13754 I 69444 Lyon Cedex 03 www.grandlyonhabitat.fr TOUT UN MONDE EN MOUVEMENT Bien vivre sa ville durablement EDITO Élue Présidente en mars 2015, je découvre encore l’activité de GRANDLYON HABITAT dont la belle mission est de loger, de bien loger et de participer à la qualité d’habiter dans la métropole de Lyon. À l’écoute des locataires, des salariés sur le terrain, en agence comme au siège et de nos divers partenaires, nous œuvrons chaque jour pour progresser en lien étroit avec la métropole et en complémentarité avec les autres bailleurs sociaux. Dans un contexte où les ressources se raréfient et où le vivre ensemble est bien chahuté, ce n’est pas si simple et pas si facile. Mais, les équipes de GRANDLYON HABITAT ont à cœur de bien exercer leurs métiers et ceux-ci sont particulièrement divers depuis le développement de l’offre, l’entretien du parc existant en passant par la gestion des attributions des logements, les relations avec les locataires et bien sûr, les multiples actions qui améliorent la vie dans les immeubles et les résidences. D’année en année, les résultats présentés dans le cadre des bilans annuels témoignent de leur forte implication et de leur indéfectible volonté de progresser pour, sans cesse, améliorer la qualité de vie dans le parc social de notre belle agglomération. Catherine PANASSIER, Présidente 1 GRANDLYON HABITAT s’affirme comme le premier bailleur social lyonnais. Attribuer, construire, gérer, entretenir et réhabiliter sont ses missions premières, à quoi s’ajoutent aujourd’hui de plus en plus de services, tant le lien social est nécessaire dans une société de plus en plus individualiste. Au cours des dernières années, le niveau de production locale de logements sociaux a atteint des records. Pourtant, près de 48 000 demandeurs sont enregistrés dans le Fichier Commun du Rhône sur l’agglomération lyonnaise, dont 20 000 d’entre eux sont déjà locataires du parc HLM et 5 000 en situation de sous-occupation. Le dispositif actuel d’attribution des logements mérite d’être modernisé pour plus d’efficacité et plus de transparence au profit des familles en attente d’un logement répondant à leur besoin. En assurant depuis 2 ans la présidence de l’Association du Fichier Commun du Rhône et d’ABC HLM, GRANDLYON HABITAT a activement contribué à ce projet ambitieux en cohérence avec la loi ALUR et expérimentera dès 2016 la location choisie et le portail d’information local. Il sera partie prenante du réseau des lieux labellisés pour l’accueil et l’enregistrement des demandeurs, tout en poursuivant son action partenariale en faveur des publics prioritaires. Daniel GODET, Directeur Général ENGAGEMENTS DE GRANDLYON HABITAT GRANDLYON HABITAT inscrit sa stratégie d’attributions et de peuplement dans un acte citoyen pour répondre à la demande de chaque population, en fonction de son parcours de vie. Outre une offre de logements diversifiée (du centre-ville aux communes de la Métropole, du studio au 5 pièces, du neuf ou de l’ancien, du collectif ou de l’individuel), l’organisme propose des accompagnements adaptés à chaque public. Il s’engage au quotidien à : garantir la transparence dès la demande de logement assurer un accompagnement personnalisé de l’accès au logement proposer un habitat adapté, tout au long de la vie du locataire GRANDLYON HABITAT est soucieux d’apporter une réponse la plus adaptée possible aux demandeurs de logements et cela dans la plus grande transparence. La Commission d’Attributions des Logements (composée de 8 membres administrateurs de l’organisme, titulaires et suppléants) est soucieuse des équilibres de peuplement. Afin d’apporter une réponse fine et très adaptée à certaines problématiques, l’organisme a choisi : de mettre en place un système de cotation de priorité de la demande de mutation (logement trop grand, trop petit, problème de santé…). d’informer le mieux possible les demandeurs par un centre d’appels intégré afin de leur faire connaître l’état d’avancement de leurs demandes. de travailler sur une piste innovante : la location choisie, qui permettra aux demandeurs de se positionner sur les secteurs de la Métropole selon leur urgence d’hébergement. à noter GRANDLYON HABITAT accompagne ses locataires depuis leurs demandes jusqu’à l’obtention de leurs logements. Dix-neuf gestionnaires relocation et onze conseillères sociales sont à leur écoute, pour une demande classique ou en cas de problèmes complexes. En lien avec les dispositifs existants (DALO, Accord collectif d’attribution intercommunal et départemental, prévention des expulsés, …), GRANDLYON HABITAT s’est engagé auprès de tous ses partenaires pour une meilleure prise en charge des publics en difficulté. De nombreuses conventions ont par ailleurs été signées avec des centres hospitaliers. Enfin, une équipe d’experts est au service du locataire. Chaque ménage doit pouvoir évoluer au sein du parc social. GRANDLYON HABITAT propose un logement adapté à la taille et aux revenus des ménages, ce qui lui permet également de renouveler son offre. Un véritable parcours résidentiel positif est proposé au locataire qui peut se loger à la mesure de ses moyens, à chaque étape de sa vie. Il peut également devenir propriétaire d’un logement dans l’une des 18 résidences actuellement mises en copropriété, représentant plus de 1 000 logements. Depuis 2013, l’organisme s’est également lancé dans l’accession sociale à la propriété, permettant à des locataires de devenir propriétaires dans des programmes neufs sur le territoire de la Métropole de Lyon. En cas d’accident de la vie, GRANDLYON HABITAT est également présent auprès des familles qui rencontrent des difficultés pour se loger en leur proposant des logements adaptés à leur situation. 19 gestionnaires relocation. 11 conseillères sociales. 18 résidences en copropriété, représentant plus de 1 000 logements. Les 4 temps - Lyon 9e L’Hippiatre - Lyon 9e 3 2 BILAN 2014 L’ACTIVITÉ DE LA COMMISSION D’ATTRIBUTION DES LOGEMENTS (CAL) 35 séances (12 commissions) 5 50 refus sur plus de 2000 dossiers examinés et traités. MOTIFS PRINCIPAUX DE REFUS 34 % en raison de l’inadaptation du logement à la composition du ménage, 28 % en raison du taux d’effort trop important sur le logement proposé. pré-commissions pour des livraisons de programmes neufs de plus de 10 logements et d’acquisitions améliorations de plus de 10 logements proposés à la relocation. LE PATRIMOINE GÉRÉ Au 31 décembre 2014, GRANDLYON HABITAT gère au total 25 727 logements. Dans cet ensemble, 1 000 logements sont gérés pour le compte de tiers (Ville de Lyon et CCAS) et 953 équivalents logements sont situés dans des résidences spécialisées. GRANDLYON HABITAT est donc propriétaire de 23 804 logements (hors foyers), répartis de la façon suivante : 17 810 logements dont 20 villas sur Lyon. 5 994 logements dont 355 villas hors Lyon. 44 % du patrimoine est situé en Zone Urbaine Sensible soit 10 565 logements. De plus, GRANDLYON HABITAT gère 582 locaux commerciaux et 7 887 places de parkings ou garages. Le Bois d’Argent - Lyon 8e Les Contalias - Tour de Salvagny LE TAUX DE ROTATION Le taux de rotation est en légère baisse, 6,9 % soit 1 636 départs contre 1 669 en 2013. Hors mutation, ce taux se situe à 5 %. L’évolution de la rotation : Baisse progressive du nombre de départs pour l’agence Centre (-1 % en 2 ans) ainsi que l’agence Presqu’Île qui passe de 6,1 % en 2013 à 5,3 % pour 2014. 7,3 % 7,3 % 7% 7,2 % 2009 2010 7,2 % 2011 2012 6,9 % 2013 2014 Des disparités selon les secteurs gérés 10 9 8 7 6 8,1 % 8,3 % 8,7 % 5,7 % 6% 7,6 % 5,3 % 6,1 % 5,4 % 7,8 % 7,5 % 7,1 % 7,1 % 7,9 % 7,6 % 5 4 3 2 1 0 Agence Grand Ouest 2012 Agence 8e 2013 2014 Agence Presqu’Île Agence Centre Agence Sud Est Taux global 2014 5 LE FICHIER COMMUN DE LA DEMANDE DU RHONE (FCR) 52 281 demandes actives de logement sur le département au 31 décembre 2014 : 21 393 demandes de mutation soit 41 % de la demande totale. 46 904 demandes actives sur le territoire de la métropole (89 % de la demande active). 19 209 demandes actives pour la commune de Lyon soit 37 % de la demande totale. À l’échelle de GRANDLYON HABITAT : 6 684 demandes créées ou renouvelées par GRANDLYON HABITAT soit 9 % du fichier au 31 décembre 2014 : 3 228 demandes de mutation actives soit 6 % de la demande totale du FCR. ne demande de mutation exprimée principalement sur les T3 et T4 avec U comme motif principal l’inadéquation entre la typologie et la composition familiale. LES ATTRIBUTIONS 2 041 baux ont été signés en 2014 contre 2 026 en 2013 soit une légère hausse (0,7 %). La part des mutations reste stationnaire avec un niveau de 21 %. Ces mutations traduisent la volonté de GRANDLYON HABITAT de favoriser les parcours résidentiels en proposant à ses locataires des logements correspondant à l’évolution des familles. Les contractualisations en 2014 : Relogements urbains et opérationnels : 51 relogements Accords collectifs : 97 attributions Mutations : 426 attributions dont 27 reconnues prioritaires DALO Sur réservations Préfecture : 98 relogements Engagements partenariaux avec les hôpitaux psychiatriques : 4 signatures de baux glissants Conventions en droit unique avec Action Logement : 103 attributions 32 % des attributions au profit des locataires HLM (tous bailleurs confondus) 1584 1615 65 % 1456 1560 1595 1684 L’évolution du nombre d’attributions par an des attributions : t2 et t3 390 367 2010 2011 2012 à noter Entrées nouvelles 858 426 417 2009 442 413 ancienneté moyenne de la demande attribuée : 2013 2014 23 mois Mutations attributions ont été réalisées au titre des réservataires contre 862 en 2013, ce qui représente 42 % du total des attributions. Cette part est stationnaire par rapport à 2013, ceci est dû aux nombreuses livraisons des deux dernières années. Les attributions par contingent depuis 2010 925 logements 789 logements 800 logements 862 logements 858 logements 95 272 217 224 231 179 415 367 366 390 383 238 205 210 241 201 2010 2011 2012 2013 2014 1% Préfecture Communauté Urbaine Autres réservataires 7 LE PROFIL SOCIAL DES NOUVEAUX MÉNAGES 41 ans La répartition par âge : une sur-représentation des 30/40 ans < 30 ans 30 - 40 ans 40 - 50 ans 2012 50 - 65 ans 2013 5% 4% 4% 15 % 13 % 14 % 22 % 20 % 19 % 32 % 36 % 35 % 27 % 27 % 28 % Âge moyen du cHef de Ménage > 65 ans 2014 La composition familiale : une part importante des isolés nombre moyen d’enfants Isolés Couple sans enfant 2012 Couple avec enfants 2013 21 % 18 % 20 % 24 % 25 % 27 % 19 % 21 % 16 % 36 % 36 % 37 % 1 Monoparentaux 2014 2,38 Le niveau des ressources 72 % demandes des nouveaux entrants ont des ressources imposables qui se situent en dessous de 60 % du plafond PLUS (contre 70 % en 2014) dont 39 % à moins de 20 %. nombre moyen de personnes dans le ménage 7% perçoivent des ressources supérieures aux plafonds PLUS. 2012 2013 7% 8% 7% 22 % 22 % 20 % 70 % 73 % 72 % de 60 % à 100 % du plafond PLUS < 60 % du plafond PLUS > 100 % du plafond PLUS 2014 43 % des ménages ont un emploi stable LES OBJECTIFS DE RELOGEMENT 97 L’ACCORD COLLECTIF DÉPARTEMENTAL Relevant de la loi contre l’exclusion (1998), l’Accord Collectif Départemental d’Attribution (ACDA) favorise l’accès à un logement à des ménages défavorisés. relogements Ces relogements se font sur 2 volets : Les ménages sortants de CHRS (Centre d’Hébergement et de Réadaptation Sociale) et des dispositifs ALT (Allocation Logement Temporaire). Ces situations sont portées par la Maison de la Veille Sociale (MVS). Les ménages dits « réfugiés statutaires », programme ACCELAIR. Ces situations sont portées par Forum Réfugiés. Au total, pour l’année 2014, GRANDLYON HABITAT a effectué 97 relogements pour un engagement total de 102 relogements soit un objectif réalisé à 95 %. Cet accord collectif représente près de 5 % de nos attributions annuelles. un objectif réalisé à 95 % L’évolution de la réalisation des objectifs par an 2014 95 % 2013 98 % 2012 96 % 2011 79 % 2010 2009 105 % 66 % 9 LE DROIT AU LOGEMENT OPPOSABLE (DALO) Au total, 98 relogements ont été réalisés dans le cadre du Droit Au Logement Opposable, ce qui représente 5 % des attributions de GRANDLYON HABITAT. 90 % des attributions DALO ont été réalisées sur la ville de Lyon. Pour la grande majorité (80 %), ces relogements se sont faits sur le contingent des réservataires (Préfecture, collecteurs…). L’évolution du nombre de logements relevant de la loi DALO 2014 98 2013 51 2012 70 2011 54 2010 81 62 2009 2008 17 20 % des attributions DALO ont été réalisées en direct et concernent les locataires de GRANDLYON HABITAT en demande de mutation. Le Voltaire - Pierre Benite 51 % des relogements ont été réalisés hors ZUS. Le Louksor - Lyon 7e 98 relogements ont été réalisés dans le cadre du Droit Au Logement Opposable LE CONTINGENT PRÉFECTORAL EN FLUX En plus de la gestion en stock des réservations du Préfet, GRANDLYON HABITAT doit réaliser 104 relogements en flux pour le compte de l’État. Cet objectif a été atteint à hauteur de 94 % pour l’année 2014. Ces relogements concernent trois catégories de publics prioritaires : #1 #2 #3 57 29 12 Les ménages sortant de résidences sociales ou de foyers du Rhône, afin de fluidifier les sorties de logements temporaires : Les locataires HLM menacés d’expulsion, en impayés ou ayant un reste à charge trop élevé afin de prévenir les impayés locatifs et les expulsions : relogements réalisés relogements réalisés 2014 57 2013 73 2012 47 2011 Les ménages sortant du programme « ANDATU » (opération de relogement et d’insertion sociale de publics « ROMS ») : relogements réalisés 29 Soit un total de 98 relogements 12 34 1 13 0 20 40 Sorties de foyer 60 80 100 Mutations/Impayés ANDATU 120 11 Crédit Photo : DR / GRANDLYON HABITAT - Direction de la Communication et du Marketing - 2015 TBWA\CORPORATE Bien vivre sa ville durablement Le Terra Mundi I 2, place de Francfort I CS 13754 I 69444 Lyon Cedex 03 www.grandlyonhabitat.fr TOUT UN MONDE EN MOUVEMENT TIV C A D’ RT SERV ICE S RAPP O & OIRES T I R R E T ITÉ 2014 Bien vivre sa ville durablement EDITO Élue Présidente en mars 2015, je découvre encore l’activité de GRANDLYON HABITAT dont la belle mission est de loger, de bien loger et de participer à la qualité d’habiter dans la Métropole de Lyon. À l’écoute des locataires, des salariés sur le terrain, en agence comme au siège et de nos divers partenaires, nous œuvrons chaque jour pour progresser en lien étroit avec la Métropole et en complémentarité avec les autres bailleurs sociaux. Dans un contexte où les ressources se raréfient et où le vivre ensemble est bien chahuté, ce n’est pas si simple et pas si facile. Mais, les équipes de GRANDLYON HABITAT ont à cœur de bien exercer leurs métiers et ceux-ci sont particulièrement divers depuis le développement de l’offre, l’entretien du parc existant en passant par la gestion des attributions des logements, les relations avec les locataires et bien sûr, les multiples actions qui améliorent la vie dans les immeubles et les résidences. D’année en année, les résultats présentés dans le cadre des bilans annuels témoignent de leur forte implication et de leur indéfectible volonté de progresser pour, sans cesse, améliorer la qualité de vie dans le parc social de notre belle agglomération. GRANDLYON HABITAT s’affirme comme le premier bailleur social lyonnais. Attribuer, construire, gérer, entretenir et réhabiliter sont ses missions premières, à quoi s’ajoutent aujourd’hui de plus en plus de services, tant le lien social est nécessaire dans une société de plus en plus individualiste. Faire de la mixité la clé de voute des équilibres sociaux comme durable suppose d’en assumer la complexité de gestion au quotidien. La diversité sociale induit des modes de vie, des comportements et des attentes différenciés, qu’il faut accorder et satisfaire pour atteindre l’objectif d’une vie collective harmonieuse et durable. Ainsi GRANDLYON HABITAT développe des services adaptés avec les particularités des publics et de territoires, s’appuyant pour cela sur un réseau d’agences locales à l’écoute des locataires et en synergie avec les partenaires de proximité. La culture et l’organisation de l’organisme stimulent la réactivité, les initiatives et l’autonomie, garantes de l’efficience et de la pertinence des actions. Daniel GODET, Directeur Général Catherine PANASSIER, Présidente 1 LES ENGAGEMENTS DE GRANDLYON HABITAT GRANDLYON HABITAT MET TOUT EN ŒUVRE POUR SATISFAIRE TOUS SES CLIENTS : 75 000 500 locataires copropriétaires 2 000 résidents en foyers ou en EPHAD Avec plus de 350 collaborateurs hommes et femmes, répartis sur l’ensemble de la métropole, ses engagements sont d’apporter le meilleur service technique et social dans une relation de bienveillance vis-à-vis de ceux qui en ont le plus besoin. Cela nécessite de la proximité, un attachement intransigeant à la qualité et à la rigueur dans tous les actes professionnels accomplis quotidiennement. Satisfaction de ses clients, efficacité et performance vont de pair et représentent les objectifs de l’organisme sur le terrain. L’année 2014 a été l’occasion d’une profonde réorganisation avec un renforcement de l’autonomie des territoires. Les agences territoriales ont acquis une capacité à se concerter avec les partenaires locaux pour définir des plans d’action adaptés à chaque quartier de la métropole et à les mettre en œuvre avec l’appui des services du siège. La proximité pour GRANDLYON HABITAT, c’est une capacité de réaction plus rapide et plus fine. La réorganisation touche ainsi les cinq agences de GRANDLYON HABITAT, puisqu’elle élargit leurs domaines d’intervention opérationnels. Cela modifie profondément le mode de fonctionnement des services et des directions du siège. Par ce choix stratégique, GRANDLYON HABITAT veut entrer dans l’ère du travail collaboratif. Les directeurs d’agence ont, durant cette année, réalisé une analyse stratégique à 3 ans afin d’adapter les services de l’organisme aux contextes particuliers de chaque territoire. En effet, même si GRANDLYON HABITAT assure à tous ses locataires les mêmes services, ils peuvent nécessiter des adaptations en fonction de nombreux paramètres : population : séniors, handicapés, …. patrimoine : villa, copropriété, collectif locatif,… environnement : quartier inscrit dans la politique de la ville, … attente des partenaires qui se trouvent sur les territoires : associations, régie de quartier, … Les directions du siège doivent par leur expertise apporter ainsi au terrain un soutien efficace, qui permettra aux agences de proximité de tenir le cap de leurs engagements. 2 LE BILAN 2014 UN SERVICE DE COPROPRIÉTÉ RENFORCÉ La gestion de copropriété est un enjeu majeur qui ouvre la voie du parcours résidentiel au plus grand nombre de locataires. Une nouvelle équipe (d’environ 6 personnes) a été dédiée à la gestion de chacune des copropriétés de GRANDLYON HABITAT dans le but d’offrir une gestion patrimoniale transparente et un accompagnement total auprès des conseils syndicaux et copropriétaires avec un support technique de haut niveau. C’est, en quelque sorte, l’alliance de la force de la proximité et celle de la compétence. L’activité syndic est gérée directement par deux gestionnaires de syndic issus d’entreprises privées de gestion de biens pour garantir aux propriétaires un meilleur suivi de leur résidence. L’apport de la proximité permet aux locataires, qui habitent dans des résidences gérées par des syndics de copropriété tiers, d’avoir la même qualité de service dans leur logement que ceux qui habitent dans les résidences gérées en pleine gestion par GRANDLYON HABITAT. Comme GRANDLYON HABITAT développe de plus en plus l’accession à la propriété, le service syndic est associé très en amont (c’est-à-dire dès la conception de la résidence). Sa contribution au travail du chargé d’opérations ou à celle du responsable d’opérations foncières permet de simplifier la gestion administrative des futures charges de copropriété. Les propriétaires auront ainsi une vision claire et transparente de leur bien. Dès qu’il a été possible de le faire, GRANDLYON HABITAT a cherché à éviter les servitudes, les partages d’activité au sein de ses copropriétés, ce qui complique le contexte foncier, juridique et administratif de la gestion de ces résidences. En 2014 SYNDIC : 28 copropriétés et assimilées gérées par GRANDLYON HABITAT soit 2 800 lots COPROPRIÉTAIRE BAILLEUR : 130 copropriétés et assimilées gérées par des syndics externes soit 2 917 lots 3 UN SERVICE RELATION CLIENT BIEN RÔDÉ Véritable tour de contrôle à l’écoute 24H/24, 7J/7, le Service Relation Client créé il y a plus de dix ans, apporte une réactivité sur les dysfonctionnements des équipements, qui peuvent se produire dans les logements ou les parties communes. Les téléconseillers de GRANDLYON HABITAT sont formés régulièrement pour répondre à toutes les questions administratives, qui se posent aux locataires. Ils facilitent la relation en transmettant les demandes aux collaborateurs de proximité, lorsqu’une expertise est nécessaire dans les logements. Il est, par ce fait, un véritable trait d’union entre les locataires et les référents de proximité. L’engagement de l’organisme dans ce service est de trouver une solution définitive, dès le premier appel du locataire, qu’il s’agisse de question administrative (gestion du compte du locataire, par exemple) que de prise de rendez-vous (organisée immédiatement par audioconférence à trois avec les entreprises). Le nombre de réclamations, sans relance de la part des locataires, a progressé ces trois dernières années et se situe aujourd’hui à un niveau supérieur à 90 %, ce qui est un indice excellent dans le domaine du logement social. En 2014 145 286 appels ont été enregistrés (contre 79 410 en 2003) soit plus de 588 appels servis par jour. 35 % de ces appels sont pris en charge en moins de 30 secondes. GRANDLYON HABITAT a également amélioré sa réactivité ces dernières années, puisque les commandes de prestations, qui ne sont pas couvertes par des contrats, sont réalisées dans un délai de cinq jours. Ce délai tient compte de la disponibilité des locataires pour dépêcher une expertise technique dans leur logement. DES AGENCES DE PROXIMITÉ RESPONSABLES Pour permettre à chaque locataire d’être reçu au plus près de chez lui et partout dans l’agglomération avec la même écoute et le même professionnalisme, le personnel d’accueil est formé à la communication positive, seule garante d’une bonne relation entre le bailleur et ses clients. La relation humaine, l’écoute active, l’échange sont privilégiés et sont favorisés également entre les locataires entre eux, car c’est la meilleure manière d’apporter de la cohésion sociale dans les quartiers. Les gardiens, souvent en première ligne, jouent évidemment un rôle primordial et bienveillant, afin que vive le lien social dans les résidences. L’entretien des allées est assuré généralement par les gardiens de GRANDLYON HABITAT, qui sont les plus proches interlocuteurs des locataires. Lorsque la mise en place de gardien n’est pas une solution économiquement satisfaisante pour les locataires, GRANDLYON HABITAT fait alors appel à des entreprises spécialisées. En 2014, le contrôle des prestations a été renforcé par la mise en place à titre expérimental de tablettes informatiques, qui facilitent les constats contradictoires avec les manageurs des entreprises et qui permettent d’objectiver le travail réalisé. La généralisation de ce dispositif est prévue progressivement. Toujours dans le souci de proposer aux demandeurs de logements plus de logements disponibles, GRANDLYON HABITAT a renforcé ses équipes technico-commerciales. Un nouveau service de relocation a été créé dans chaque agence. Sous le pilotage d’un cadre, qui a la charge d’optimiser le délai de relocation, assistants techniques et gestionnaires de relocation travaillent ainsi dans un même objectif : celui de réduire le délai entre locataire parti et locataire entrant. Et cela, en dépit de la nouvelle réglementation parue en 2014 concernant l’amiante, qui est venue renforcer la protection des locataires et a entraîné de ce fait un allongement des délais dû au diagnostic obligatoire. Au 31 juillet 2015 239 collaborateurs travaillent à la proximité, dont 189 gardiens et assimilés 5 agences se partagent la gestion de l’agglomération 85 % de locataires de GRANDLYON HABITAT sont satisfaits de leur bailleur UNE DIRECTION DE LA VIE SOCIALE AU SIÈGE POUR FACILITER LE MAILLAGE AVEC LES PARTENAIRES ET DÉVELOPPER LA POLITIQUE SOCIALE Vieillissement de la population, évolution des modèles familiaux, fragmentation des parcours professionnels... face aux mutations structurelles qui caractérisent la société française, l’offre de logement social évolue en permanence. La spécificité de GRANDLYON HABITAT est d’associer à ces évolutions un accompagnement spécifique. La Direction de la vie sociale (composée de 7 collaborateurs) est chargée d’anticiper toutes ces évolutions sociétales pour adosser aux offres de logements spécifiques, des services adaptés : prévention, adaptation des logements, solidarité entre les générations, santé mentale, gens du voyage, autant d’approches, qui facilitent la vie au quotidien de ces publics fragilisés. En effet, le volet purement technique ne suffit pas à lui seul à rompre l’isolement et la précarité. Les objectifs stratégiques de cette direction sont, tout en continuant de s’adapter aux évolutions de la société, de recentrer les équipes sur leur cœur de métier pour éviter une trop grande dispersion des ressources. Il devient important pour cette direction de pouvoir délimiter le périmètre des services proposés par GRANDLYON HABITAT et de clarifier les frontières avec les acteurs locaux. La politique d’action sociale de GRANDLYON HABITAT se décline suivant quatre grands axes : la tranquillité résidentielle des sites, le handicap, le vieillissement et la précarité, l’insertion sociale et économique, et l’action collective, pour lutter contre l’isolement et favoriser la solidarité. LA TRANQUILLITÉ RÉSIDENTIELLE DES SITES, UN DROIT POUR TOUS GRANDLYON HABITAT se positionne comme un acteur de la tranquillité résidentielle et comme un partenaire de la sécurité publique. Cette implication au sein des réseaux de partenaires est essentielle car elle permet la mobilisation de ressources et la résolution de difficultés que seul l’organisme ne pourrait réaliser. Inversement, les partenaires, moins en proximité que le bailleur, seraient démunis seuls face aux difficultés rencontrées au cœur des quartiers. Ce partenariat se matérialise notamment au sein des dispositifs mis en place pour les quatre Zones de Sécurité Prioritaires de l’agglomération lyonnaise (Duchère, Vénissieux, Vaulx-en-Velin et Lyon 8e). D’autres situations complexes existent en dehors de ces zones (par exemple, à Lyon dans le 5e arrondissement ou à Saint-Genis-Laval). En 2014, un poste de chargé de projet tranquillité-sûreté a été créé au sein de la direction de la vie sociale. Le chargé de projet tranquillité apporte ainsi un appui fonctionnel et opérationnel aux équipes des agences confrontées aux situations d’insécurité ou de troubles de la tranquillité résidentielle. Il analyse et propose des solutions permettant d’améliorer de manière continue l’efficacité globale de la gestion de la tranquillité des sites (partenariats, dispositifs de médiation et de sécurité privée, prévention situationnelle…). Il développe et optimise, par ailleurs, les processus et procédures internes. 5 GRANDLYON HABITAT a, également, participé à la création du Kit Tranquillité conçu par ABC HLM. L’objet de ce kit Tranquillité est d’accompagner, soutenir le personnel de proximité (gardiens, agents de résidence) et leurs encadrants dans leurs missions quotidiennes. Ce kit, composé d’un « guide » pédagogique et de « l’essentiel pour agir », doit permettre aux professionnels de tenir leur rôle d’acteurs responsables de la tranquillité au quotidien. Enfin, les dispositifs de vidéo protection ont continué à se développer avec plus ou moins de succès. A Lyon 8e, sur les résidences Tango – Bravo- Charlie, ils ont très clairement contribué à lutter contre les trafics de drogue, suite aux réquisitions de la police. Deux dossiers de demandes de financements ont été déposés auprès du FIPD (l’un concerne La Darnaise : il a été accepté - et l’autre Paul Santy : il est en cours d’analyse). GRANDLYON HABITAT s’est, par ailleurs, engagé dans un processus de renforcement professionnel de ses équipes pour faire face à la complexité croissante des questions relatives à la tranquillité des sites et au manque de sécurité de certaines zones urbaines. Dans cet objectif, une formation d’envergure a été organisée auprès des cadres de proximité, comme de certains services du siège sur le thème du « management de la tranquillité ». Il s’agissait de faire connaître le cadre d’actions et les bonnes pratiques pour agir le plus efficacement et le plus sereinement possible. Les gardiens sont également tous formés (fin de la formation mai 2015) sur le thème de « La tranquillité au quotidien ». Les ZSP 8, 9 mobilisent de nombreux partenaires (Police, Justice, Préfecture, action sociale institutionnelle et associative). Dans ce contexte, pas toujours facile, GRANDLYON HABITAT a su prendre sa place et tenir ses positions. Il reste nécessaire d’être vigilant pour ne pas être impliqué au-delà de ses responsabilités de bailleur social. L’ALTM reste le principal partenaire de GRANDLYON HABITAT. Il faut, cependant, noter la difficulté rencontrée en fin d’année en ce qui concerne le montage financier de ce dispositif. L’organisme a opté pour une possibilité de mobiliser ce dispositif en cas de conflit de voisinage et pour certaines missions à l’échelle du patrimoine. Sur le 8e arrondissement, une convention est en cours de formalisation avec AMELY. Formation de l’encadrement au «management de la tranquilité» En 2014 20 cadres formés sur les bonnes pratiques de management de la tranquillité 34 chargés de secteurs et chargés de clientèle formés au management de la tranquillité 154 gardiens formés à la gestion de la tranquillité au quotidien LE HANDICAP, LE VIEILLISSEMENT ET LA PRÉCARITÉ L’année 2014 a été consacrée, dans ce domaine, à identifier les partenaires potentiels et les attentes de La Métropole, afin de pouvoir aligner la stratégie de GRANDLYON HABITAT avec celle de la Métropole. Ce premier diagnostic a été réalisé, à travers les actions et implications suivantes : identification de partenaires associatifs fiables et avec lesquels il conviendra de contractualiser, suivi de la convention « Santé psychique et logement », signée avec le Vinatier, réponse à l’appel à projet « USH 10 000 logements accompagnés », m ise en place de conventions pour les instances « santé psychique et logement » à Lyon 3e et Lyon 8e, r encontres avec le GIHP (Groupement pour l’Insertion des personnes Handicapées Physiques) dans le cadre de l’évaluation réalisée pour la résidence intergénérationnelle « Le Victoria » à Lyon 8e, m ise en œuvre de la charte vieillissement de la ville de Lyon. (première phase de la démarche qui a consisté à identifier sur 3 territoires pilotes les logements adaptés et le niveau d’accessibilité des résidences). La domotique au service du handicap résidence Victoria - Lyon 8e L’accompagnement des précarités Les dossiers traités par les agences sont de plus en plus complexes, mais les seuls éléments, qui sont donnés à voir tant en interne qu’en externe, portent sur le nombre de dossiers ASLL suivis, ce qui est loin d’être représentatif de tous les dossiers gérés. A titre d’exemple, l’Agence du 8e a instruit 34 dossiers ASLL, pour plus de 350 accompagnements et plus de 800 entretiens… Sur ces 350 suivis, seul 1/3 porte sur la question des impayés. 30 % concernent plutôt la question de l’occupation des logements, ce qui signifie souvent un cumul de difficultés. Au-delà, il devient de plus en plus évident que le travail des conseillères sociales ne suffira pas pour prendre en compte les précarités rencontrées et que seul un travail partenarial le permettra. D’où la réponse à l’appel à projet « 10 000 logements accompagnés ». La prise en compte du vieillissement de la population En 2014, celle-ci a été importante et (fait nouveau) de nombreux T4 ont dû également être adaptés. Ceci s’explique par les besoins des locataires occupant ces logements, pour qui la mobilité n’est pas toujours possible (âge, entourage, vie de quartier). En 2014 350 accompagnements 80 logements adaptés au vieillissement 7 L’intergénérationnel La gestion des résidences de type « Victoria », « Castors » et « Costes » (basées sur la solidarité entre générations) impose par leur spécificité la mise en place d’un projet social dédié. Ce projet social doit prévenir les situations à risques, peu impacter les charges locatives et être porté en grande partie par les résidents. Ceci nécessite une ingénierie de projet et là encore la mobilisation de partenariats. En 2014 12 conseillers en vie sociale et familiale à GRANDLYON HABITAT 47 familles de gens du voyage sédentarisés, logées dans des résidences sur-mesure. Résidence Victoria - Lyon 8e Résidence Castors - Lyon 5e Zoom sur le Victoria – Lyon 8e Ce type de résidence intergénérationnelle, livré en mai 2012, basé sur un « nouvel esprit de famille » et évoqué dans le cadre de la loi d’adaptation de la société au vieillissement, reste encore une innovation à ce jour. La gestion des engagements partenariaux Le respect de ces engagements nécessite non seulement l’attribution de logements, mais aussi un travail d’accompagnement social. La mise en place d’une convention avec le VINATIER a montré que ceci était loin d’être simple. Un processus transverse se doit d’être formalisé et strictement respecté par l’ensemble des parties pour permettre la fluidité et la réactivité. La question du handicap et la perte de mobilité Les logements construits à GRANDLYON HABITAT respectent la charte « Rhône + », même si l’organisme a des difficultés pour attribuer un logement handicapé à une personne qui en a besoin (difficulté d’identification des personnes concernées, ajustement entre l’offre et les souhaits des personnes) L’INSERTION SOCIALE ET ÉCONOMIQUE En 2014, GRANDLYON HABITAT a fait le choix de mettre en place un marché d’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage (AMO) pour assurer le suivi de l’application de la clause sociale. Il s’agit : de faire en sorte que le suivi et le contrôle des entreprises soient pris en charge par un tiers, de manière à pouvoir centrer les ressources internes sur le développement de la politique d’action sociale, de mobiliser pleinement tous les rouages territoriaux liés à l’insertion, d ’avoir une vision qualitative de l’impact social de la mobilisation de la clause sociale, d e maximiser la politique d’achat socialement responsable de GRANDLYON HABITAT, en mobilisant la clause sociale sur les marchés de travaux comme sur ceux d’exploitation. Le marché confié après appel d’offres, au groupement ALLIES – UNIEST EMPLOI, a été mis en œuvre à compter d’avril 2014. Il inclut plusieurs natures de prestations : l’inscription de la clause sociale lors du montage de l’opération, du marché en vue de l’appel d’offres, l a mise en œuvre et le suivi de l’application de la clause sociale durant le chantier, en lien avec les entreprises, le bilan et l’évaluation de l’emploi ou des sorties positives générées, suite à l’application de la clause sociale. En cohérence avec sa zone géographique d’intervention, GRANDLYON HABITAT a choisi d’orienter l’application de la clause sociale, pour que celle-ci puisse bénéficier aux demandeurs d’emplois présents sur chacun des territoires concernés. Cette orientation se traduit dans la volonté de donner aux différents facilitateurs présents sur les communes, l’information relative à l’application de la clause sociale au sein des marchés de GRANDLYON HABITAT, afin de promouvoir l’emploi sur ces communes. Ainsi, les heures d’insertion des opérations de GRANDLYON HABITAT sont « mises à disposition » des territoires en cohérence avec les politiques de l’emploi mises en place par les communes. Les prestataires (GEIQ, ETTI, SIAE, PLIE…) présents sur ces territoires doivent pouvoir avoir connaissance de cette clause, sur les opérations de GRANDLYON HABITAT et ainsi se positionner comme une solution auprès des entreprises concernées. En 2014 1 453 K€ de commandes réalisées auprès des structures d’insertion 37 682 heures d’insertion réalisées via les entreprises attributaires des marchés de travaux et d’hygiène et de propreté 18 170 heures d’insertion réalisées via des chantiers spécifiques d’insertion (contrats de travail portés par des structures d’insertion) L’objectif de GRANDLYON HABITAT est aussi de mobiliser ce dispositif sur ses marchés de services ou autres actions « politique de la ville ». En 2015, l’AMO sera notamment mobilisée sur les marchés Hygiène et Propreté et de gestion des espaces extérieurs. Ces marchés seront attribués à des entreprises privées comme d’insertion. Ce dispositif s’inscrit pleinement dans une démarche qui consiste à mobiliser l’ensemble des ressources d’un territoire (MDEF – PLIE – Politique de la ville/Mairie, EI, ETTI, GEIQ, AI, Régie de Quartier et maîtres d’ouvrage) afin de maximiser l’emploi d’insertion. A l’instar de ce qui se fait sur le 8e arrondissement de Lyon, par exemple. Parmi les 243 salariés embauchés 46 % habitent en ZUS 90 % sont des hommes 32 % étaient au RSA 9 En ce qui concerne les chantiers jeunes et d’insertion, il est important aussi de signaler le renforcement partenarial en ce domaine, puisque GRANDLYON HABITAT s’oriente vers la mise en place d’une convention cadre. Un chantier réalisé par les jeunes A noter, la sollicitation récente des missions locales, qui envisagent également un partenariat pour la mise en place de chantiers école, à forte dimension « éducative ». GRANDLYON HABITAT agit ainsi en tant que contributeur à l’action socio-éducative, mise en place sur les quartiers. Les jardins partagés - Lyon 8e En 2014, la contribution à l’action socio-éducative c’est : Les chantiers jeunes 5 388 140 65 37 heures de chantiers jeunes par 205 jeunes garçons filles Les services civiques 4 jeunes ont travaillé dans le pôle social de l’agence 8e (actions de sensibilisation à la gestion des déchets) chantiers jeunes réalisés dont 30 en quartier politique de la ville 144 621 € Budget total L’ACTION COLLECTIVE 2014 a permis de consolider les acquis des années précédentes. Ceux-ci ont notamment été déployés sur le territoire de l’agence du 8e mais également sur celui des agences Grand Ouest et Sud –Est. En 2014, le savoir-faire de GRANDLYON HABITAT s’est centré sur : la participation des habitants, les actions de sensibilisations, les économies d’énergie, la gestion des déchets et le tri, le comportement des locataires, la participation active et visible aux actions d’intérêt collectif engagées par les partenaires de GRANDLYON HABITAT. En 2014 12 résidences engagées dans des démarches participatives Faire des choix collectivement pour améliorer sa résidence 15 jardins partagés, plaçant GRANDLYON HABITAT comme le bailleur social le plus engagé dans cette démarche, en région Rhône-Alpes 3 Les jardins partagés de la résidence Paul Santy (Les Pré-Santy) - Lyon 8e expérimentations pédagogiques concernant la sensibilisation énergétique des locataires (Consotab, Visuconso et WATT&MOI) dont certaines à visée internationale ou démonstrateur pour un développement national 11 UNE CELLULE « HABITAT SPÉCIALISÉ » GRANDLYON HABITAT ne peut à lui seul assurer tout le spectre des différents modes d’habiter dans le parcours résidentiel. C’est pour cela qu’il s’associe avec des partenaires spécialisés et leur confie la gestion de résidences, où l’accompagnement des résidents est plus (voire très) spécifique : étudiant, foyer, EPHAD. En 2014 29 Soit un nombre total de lits de foyers et résidences spécialisées gérés par 15 gestionnaires 2 127 unités Plusieurs projets d’opérations de logements foyers en cours pour les années à venir, dont le foyer de 198 logements sur l’ancienne friche RVI (Lyon 3e) et le Projet Parmentier (80 à 100 logements). LES FAITS MARQUANTS DE 2014 our apporter un service adapté à chaque gestionnaire, GRANDLYON HABITAT est en P cours d’étude d’une prestation « contrats de maintenance » à la carte. L’organisme propose ainsi aux gestionnaires, qui ne sont pas dotés d’une équipe technique en propre, de s’appuyer sur les équipes de GRANDLYON HABITAT pour mieux assurer la maintenance de leur patrimoine. ’accélération et l’achèvement de la mission de diagnostics techniques du patrimoine. L Ces diagnostics permettent la mise en place d’un plan pluriannuel de travaux de gros entretien. L’intégration du plan pluriannuel de travaux Habitat Spécialisé au Plan moyen terme de GRANDLYON HABITAT et dans la base de données techniques de l’organisme. La participation du chargé d’Habitat Spécialisé au comité d’engagement de GRANDLYON HABITAT, pour permettre une intégration des travaux dans le suivi de chaque territoire comme le reste du patrimoine locatif. a délégation aux agences territoriales de GRANDLYON HABITAT de gérer les L relations techniques avec les gestionnaires, avec appui si nécessaire de la direction de la maintenance. U ne analyse des actions préventives réglementaires réalisée de la même façon que pour les immeubles en pleine gestion (DAAF, accessibilité handicapés…). En 2014 Cette activité représente un peu plus de 3% du chiffre d’affaires de GRANDLYON HABITAT avec un montant de redevance d’environ 4 Me. LA DIRECTION DE LA MAINTENANCE, UNE EXPERTISE TECHNIQUE AU SERVICE DE LA PROXIMITÉ Le fait le plus marquant de l’année 2014 dans ce domaine est, sans aucun doute, la mise en place d’une démarche en mode support fortement contractualisée avec les agences territoriales. En effet, pour chaque unité : énergie, espace vert, ascenseur, hygiène, … un contrat d’appui a été passé entre les acteurs responsables de l’activité opérationnelle en agence et les services supports, en cas de difficultés techniques importantes. GRANDLYON HABITAT en espère une meilleure synergie au bénéfice des locataires. LES ÉVÈNEMENTS NOTABLES RÉALISÉS EN 2014 SONT LES SUIVANTS : ÉNERGIE : Rénovation des chaufferies Chevreul et Jaboulay à Lyon 7e (nouveau concept de chaufferie hybride associant des générateurs gaz et pompes à chaleur). Réalisation effectuée dans le cadre d’un Field Test sur deux ans (premiers résultats attendus pour l’été 2015). Remplacement des chaudières gaz du groupe Millon (Lyon 8e) pour des chaudières à condensation. Chauffage individuel : Les Résidences « les Deux Amants » et « Lortet » (Lyon 7e) avec la rénovation du système de chauffage électrique par des convecteurs équipés d’un pilotage intelligent, qui s’adapte au rythme de vie des locataires (détecteurs de présence et d’ouverture des fenêtres). Les convecteurs déploient une chaleur la plus douce possible entraînant un confort optimisé et une économie de charge sur le poste électricité pouvant aller jusqu’à 30 %. BÂTI : Mise en place de marchés et suivis de travaux pour le réaménagement des agences territoriales, Mise en place de marchés et suivis de travaux de la résidence universitaire Paradin (Lyon 8e), Suivi de l’exécution du marché de pose des détecteurs autonomes des fumées, Mise en place de marchés et suivis de travaux de la résidence universitaire Croix du Sud (Lyon 9e), Mise en place de marchés et suivis des travaux de la tranche 1 de Cazeneuve (Lyon 8e), Mise en place de marchés et suivis de travaux de réfection des colonnes électriques de Mermoz (Lyon 8e), Mise en place des marchés de protections collectives toiture et terrasse, Recensement des ravalements de façade à réaliser pour rester en conformité avec les règles de La Métropole, Mise en place de processus de gestion de la réglementation sur l’amiante. Chaufferie de la résidence Jaboulay - Lyon 7e 13 ESPACES VERTS : Installation de ruches aux abords de la résidence Joseph Kessel et au siège (en toiture du Terra Mundi), Aménagement des abords du centre social de Santy, Aménagement de deux parcelles de jardin à Mermoz. Les ruches de la résidence Joseph KESSEL - Saint-Genis-Laval Les nouveaux abords du centre social Santy ASCENSEURS : Renouvellement des marchés de portes automatiques de garage, de gestion de l’astreinte sur le patrimoine, de domotique et des appels des ascensoristes, en cas de personne incarcérée. Finalisation des travaux des 24 ascenseurs de la résidence JD Trait à Caluire. Réhabilitation des groupes Montchat (Lyon 3e), Mas du Taureau (Vaulx-en-Velin). Le Stade (Caluire), Perrache (Lyon 2e) et Champlong (Saint-Genis-Laval), gérés par la direction du patrimoine et du renouvellement urbain. Les jardins partagés - Mermoz Engagement de la rénovation des ascenseurs du groupe Gerland (Cité Jardin à Lyon 7e) pour le compte de la Ville de Lyon. En 2014 + de 21 millions d’euros ont été consacrés à la maintenance près de 2 millions d’ euros liés aux ascenseurs (panne, rénovation, remplacement) 1,3 million d’ euros à la rénovation des chaudières 5 Réhabilitation de la résidence Perrache en cours - Lyon 2e jardins ou espaces de jeux ont été créés (à Lyon 8e et à Vaulx-en-Velin). 15 Crédit Photo : DR / GRANDLYON HABITAT - Direction de la Communication et de la promotion - 2015 TBWA\CORPORATE Bien vivre sa ville durablement Le Terra Mundi I 2, place de Francfort I CS 13754 I 69444 Lyon Cedex 03 www.grandlyonhabitat.fr TOUT UN MONDE MARKETING, FO RC ED E EN MOUVEMENT COMMUNICATIO & E N T N VE Bien vivre sa ville durablement EDITO Élue Présidente en mars 2015, je découvre encore l’activité de GRANDLYON HABITAT dont la belle mission est de loger, de bien loger et de participer à la qualité d’habiter dans la Métropole de Lyon. À l’écoute des locataires, des salariés sur le terrain, en agence comme au siège et de nos divers partenaires, nous œuvrons chaque jour pour progresser en lien étroit avec la Métropole et en complémentarité avec les autres bailleurs sociaux. Dans un contexte où les ressources se raréfient et où le vivre ensemble est bien chahuté, ce n’est pas si simple et pas si facile. Mais, les équipes de GRANDLYON HABITAT ont à cœur de bien exercer leurs métiers et ceux-ci sont particulièrement divers depuis le développement de l’offre, l’entretien du parc existant en passant par la gestion des attributions des logements, les relations avec les locataires et bien sûr, les multiples actions qui améliorent la vie dans les immeubles et les résidences. D’année en année, les résultats présentés dans le cadre des bilans annuels témoignent de leur forte implication et de leur indéfectible volonté de progresser pour, sans cesse, améliorer la qualité de vie dans le parc social de notre belle agglomération. GRANDLYON HABITAT s’affirme comme le premier bailleur social lyonnais. Attribuer, construire, gérer, entretenir et réhabiliter sont ses missions premières, à quoi s’ajoutent aujourd’hui de plus en plus de services, tant le lien social est nécessaire dans une société de plus en plus individualiste. La politique de vente s’inscrit dorénavant dans la durée et constitue une fonction pérenne de notre organisme. Elle permet de contribuer à un équilibre durable par la mixité sociale de nos résidences et de constituer des ressources financières propres indispensables à la production de nouveaux logements économes et à la réhabilitation énergétique du parc existant. Que ce soit par la vente aux locataires ou par l’accession sociale, la commercialisation des logements, la recherche du juste équilibre entre le prix, l’attractivité du produit et les attentes des acheteurs ne s’improvisent pas. C’est un vrai métier, qui nécessite beaucoup de professionnalisme et une organisation sans faille, et qui allie le « savoir-faire » et le « faire savoir ». Le « faire savoir » (la Communication) comme le « faire agir » (la Promotion) sont pour l’un comme pour l’autre des domaines d’excellence de GRANDLYON HABITAT, sollicité régulièrement par les associations professionnelles régionale et nationale. Depuis la création de la direction de la communication, une douzaine de prix ou récompenses professionnelles lui ont été, d’ailleurs, attribuée. Daniel GODET, Directeur Général Catherine PANASSIER, Présidente 1 ENGAGEMENTS DE GRANDLYON HABITAT En 2014, le pôle Marketing et Communication de GRANDLYON HABITAT a été créé et a rassemblé sous un pilotage unique : - d’une part la ligne complète de commercialisation des biens, à savoir le marketing, la force de vente et la promotion, - d’autre part, la communication. Cette organisation complémentaire assure une transversalité très forte. Elle vitalise ainsi chacune des parties prenantes, notamment la force de vente dans la mise en œuvre des stratégies et des plans de marketing à développer. En subordonnant hiérarchiquement les vendeurs à l’autorité du directeur de pôle, GRANDLYON HABITAT s’assure ainsi que les activités des commerciaux s’intègrent bien dans la politique adoptée et que la fluidité nécessaire entre ces différentes activités est assurée au maximum. MARKETING : CHACUN SON RÔLE DANS UNE CHAÎNE BIEN HUILÉE En 2014, GRANDLYON HABITAT a mis en place les synergies des différents services composant ce pôle, réfléchi sur les procédures à développer, tout en continuant une activité importante de vente (accession sociale et vente HLM) et de location (garages, parkings, logements dits PLS). La force de vente gère également les baux, reprise de baux, recherche commerciale des locaux professionnels (commerces et bureaux). Une véritable chaîne commerciale a été initiée en 2014. C’est une force pour l’organisme et chacun y a un rôle précis : L E MARKETING ÉTUDES : le chargé d’études marketing de GRANDLYON HABITAT a un rôle situé très en amont dans l’entreprise. Il est à la fois expert et conseil. Son travail repose sur la réalisation d’études (du marché, des cibles, des produits, de la concurrence, de l’environnement), la préconisation d’une stratégie (politique des prix, rachat foncier ou immobilier), le suivi des indicateurs de satisfaction (études et tables rondes), l’aide à la décision pour les différents services de GRANDLYON HABITAT (cahier des charges immobilier, etc.). L E MARKETING OPÉRATIONNEL OU PROMOTION : le communicant opérationnel dépendant de la direction de la communication est le stratège pour faire agir. Les plans de promotion sont des prévisions sur les comportements et appartiennent, par conséquent, au domaine privilégié de l’erreur. Ils ne doivent pas être le prétexte du commercial pour se dédouaner d’un quelconque résultat. Le résultat commercial est l’affaire de toute l’entreprise. LA FORCE DE VENTE : les commerciaux de GRANDLYON HABITAT ont un travail de prospection active (travail de fichiers, recherche de partenariats, visites sur site, tractage, diffusion d’outils promotionnels, opérations coup de poing, implication des commerçants, institutionnels…) et s’inscrivent dans les valeurs de l’organisme. GRANDLYON HABITAT mise, même dans ces activités commerciales, sur l’accompagnement social, l’écoute et la primauté de ses clients. 3 L’ARCHITECTURE DE MARQUES : OPTIMISER LA VISIBILITÉ La marque AXIMMO créée en 2009 a disparu. Cette marque très dynamique s’est révélée très éloignée des valeurs fondatrices de GRANDLYON HABITAT. Sous un prétexte commercial, elle servait à effacer le label « logement social » auprès du grand public, surtout pour la location PLS. Après une étude d’image effectuée auprès de tous les publics de GRANDLYON HABITAT (locataires, institutionnels, fournisseurs, grand public), il s’est avéré que la marque GRANDLYON HABITAT est porteuse de valeurs très fortes et reconnues par tous, comme le professionnalisme et le savoir-faire. En 2014, il apparait important de capitaliser sur la marque mère GRANDLYON HABITAT et de la nourrir de tous ces produits. GRANDLYON HABITAT a, par conséquent, abandonné son portefeuille de marques et sa marque AXIMMO pour ré-ancrer ses produits et ses services sous le nom de sa marque mère et autour de ses valeurs : solidarité, transparence et intégrité. COMMUNICATION : UN PROFESSIONNALISME POUR DONNER DU SENS La communication de GRANDLYON HABITAT, reconnue par les professionnels du secteur, couvre les domaines corporate, locataires, interne et relations presse. En 2014, la stratégie de communication a donné une grande part à l’événementiel comme l’année précédente avec le Village de la proximité. Après la récompense « Coup de Cœur » du jury professionnel de Stratégies remise en 2013, cet événement a reçu en 2014, le trophée d’Or du cadre de vie en démarche de communication primé par Fimbacte. GRANDLYON HABITAT s’est également beaucoup investi dans le projet inter-organisme de l’ARRA (Association Régionale Rhône-Alpes Habitat) : « Le Village de l’innovation solidaire », tenu lors du Congrès HLM à Lyon Eurexpo en septembre 2014, reprenant les principes de base de son Village de la proximité. Trophée Or du cadre de vie en démarche de communication « Le village de l’innovation solidaire » - congrès nationnal des HLM 2 BILAN 2014 MARKETING ETUDES Les études marketing chez GRANDLYON HABITAT concernent un grand nombre de services et directions. Elles touchent principalement l’Accession sociale, la Force de Vente, la Direction de la Communication et le Pôle Immobilier (opportunités foncières, développement, réhabilitations). Une cinquantaine d’études ont été réalisées en 2014 : d es enquêtes afin de mieux connaître nos locataires et les attentes de nos prospects d es études de marché (ou d’opportunité en amont) en accession sociale, en vente HLM et en locatif intermédiaire d es études d’analyse de la vacance c réations d’outils marketing (fichiers contacts, fichiers clients) u n important travail sur les garages (étude, enquête, groupe de travail) d es études d’attractivité du produit dans le cadre de projets de renouvellement urbain et de réhabilitation d es études de marché sur les produits immobiliers d’entreprises. FORCE DE VENTE La direction de la force de vente est une direction créatrice de fonds propres. En 2014, le chiffre d’affaires généré par la direction de la force de vente a été de plus de 17 Millions d’euros. Il est constitué des ventes HLM, vente accession, des loyers des commerces, des logements PLS, des loyers de garages et parkings et de produits divers (antenne relais, affichage). 5 LES VENTES HLM L’objectif annuel est d’environ 40 ventes (qui passeront à 50 en 2016). Ce sont plus de 80 dossiers qui ont permis de réitérer 36 actes de vente en 2014. En 2015, l’accent sera mis sur la vente de biens aux locataires en place, afin de pallier à la baisse du nombre de logements vacants proposés à la vente, estimée à 20 % environ. Chaque année, un bilan des acquéreurs est réalisé, pour mieux suivre les cibles concernées. actes de vente en 2014 Nature des acquéreurs en 2014 7% 100 % 26 % 90 % 38 % 80 % 70 % 31 % 60 % 50 % 55 % 30 % 20 % 44 % 40 % 10 % Locataire GRANDLYON HABITAT occupant Locataire GRANDLYON HABITAT non occupant Externe 0% Candidat sans suite Signature de compromis 10 % 3% Répartition des acquéreurs par statut d’occupation en 2014 5% Hébergé Locataire HLM autre bailleur 26 % 56 % Locataire HLM GRANDLYON HABITAT Locataire parc privé Propriétaire Répartition des acquéreurs par situation familiale en 2014 Seul sans enfant 10 % 26 % Seul avec 1 ou 2 enfants 23 % Couple sans enfant Couple avec 1 ou 2 enfants 28 % 13 % Couple avec 3 enfants et + Vente HLM - Les Haut de Saône - Lyon 9e L’ACCESSION SOCIALE PAR LE NEUF En 2014, GRANDLYON HABITAT a commercialisé deux programmes totalisant 44 logements. La résidence « Les Jardins d’Adèle Pépin » est intégralement commercialisée, tandis que l’organisme poursuit les ventes sur les « 4 Temps » à Lyon 9ème. De nombreux programmes sont d’ores et déjà en prévision pour 2015 (« L’Adamantin » à Meyzieu) et les années suivantes, avec une vitesse de croisière plutôt située aux alentours de 50 ventes / an comme pour les ventes HLM. Le profil des acquéreurs en accession sociale pour la période 2013-2014 est le suivant : 4% Statut d’occupation actuel des acquéreurs de GRANDLYON HABITAT Hébergé 28 % Locataire GRANDLYON HABITAT Locataire HLM autre bailleur 52 % Locataire parc privé 16 % Composition familiale des acquéreurs en accession sociale de GRANDLYON HABITAT 16 % Seul sans enfant 32 % 40 % Seul avec 1 ou 2 enfants 40 % 4% 24 % 0% Profil des ressources des acquéreurs en accession sociale de GRANDLYON HABITAT PLS Seul avec 3 enfants et + PLUS Couple sans enfant Couple avec 1 ou 2 enfants 16 % PLAI 28 % Couple avec 3 enfants et + Accession sociale, les Jardins d’Adèle Pépin - Chassieu 7 LES LOCAUX PROFESSIONNELS (COMMERCES ET/OU BUREAUX) GRANDLYON HABITAT commercialise 746 commerces et bureaux et 31 en gestion pour des tiers. L’objectif 2014 de cette activité était de 20 locations de commerce par an. Il devrait passer à 40 l’an prochain. GRANDLYON HABITAT a, en effet, réorienté sa stratégie commerciale en ne faisant plus de ces équipements des locaux accessoires, mais en les plaçant comme de véritables outils de la politique de la ville, répondant aux attentes des habitants et aux besoins de mettre de la vie dans la ville. Les études marketing permettent sur ce point, de mieux rapprocher l’offre de la demande. LES LOCATIONS DE GARAGES ET LOGEMENTS PLS (Logement social à destination des classes moyennes supérieures) – En 2014, 631 garages et parkings ont été loués et 158 appartements PLS. Les logements PLS (logement social à destination des classes moyennes supérieures) sont destinés à des ménages soumis à des plafonds et planchers de ressources. Ils permettent à la fois d’apporter de la mixité à nos résidences et de loger des ménages qui rencontrent eux aussi de plus en plus de difficulté à se loger dans la Métropole lyonnaise. En 2014, le profil des ménages ayant signé un bail PLS chez GRANDLYON HABITAT est le suivant : Répartition par catégorie de ressources 6% 12 % PLAI PLUS 31 % 51 % PLS PLI Répartition par situation familiale Répartition par typologie 7% 6% 17 % T1 32 % 24 % T2 T3 T4 31 % 46 % 6% T5 Seul sans enfant Seul avec enfants Couple sans enfant 31 % Couple avec enfants Exposition de peinture - Corinne Hurlus Inauguration de l’Oïkos - Lyon 5e COMMUNICATION ET PROMOTION Informer, communiquer et promouvoir sont au cœur des métiers de la direction de la communication et de la promotion de GRANDLYON HABITAT. Elle définit les orientations globales et pilote les actions les plus emblématiques. Son objectif : toujours plus de visibilité des services et des engagements de GRANDLYON HABITAT. LES FAITS MARQUANTS DE L’ANNÉE 2014 Événementiel Le succès populaire des expositions artistiques des locataires (il s’agit de permettre aux locataires artistes d’avoir un lieu pour exposer, de les aider à se faire connaître et de nouer des liens différents avec l’organisme ou leurs voisins). 3 expositions : - De slam avec Philippe Bouchet-Flochet, locataire à Lyon 8e - De photographie avec Sébastien Roure, locataire à Lyon 3e - De peinture avec Corinne Hurlus, locataire à Lyon 5e Des événements partenaires plébiscités : - 5 inaugurations dont celle de l’emblématique « Oïkos » (premier bâtiment passif) - 2 Matinales, des petits-déjeuners débats réunissant tous les professionnels de l’habitat social sur des thématiques particulières : Mars 2014 : « Enjeux énergétiques de l’habitat : comportements des locataires et économies de charges sont-ils en contradiction ? » Novembre 2014 : « L’intégration par le logement : sur-mesure ou prêt-à-porter ? » Doit-on diversifier l’habitat pour s’adapter aux différences ou réaliser des standards pour intégrer la diversité ? 9 Le déploiement d’expérimentations énergétiques permettant aux habitants de suivre en direct leurs consommations d’énergie (eau, gaz électricité) : - Avril 2014 : Lancement de VisuConso avec EDF (Résidence Malraux à Ecully) sur 28 pavillons. Aménagement d’une maison témoin pédagogique. Budget consacré au lancement : 8 300 € TTC. - Juin 2014 : Inauguration de ConsoTab avec Toshiba (Résidente Perrache à Lyon 2e) qui concerne 206 logements. Réalisation de 5 fiches « Bonnes pratiques » et organisation de tables rondes avec les locataires pour tester le site internet. Budget consacré au lancement : 12 300 € TTC. - Septembre 2014 : Fin de Watt & Moi avec ERDF (1116 locataires concernés). Organisation d’une soirée de clôture pour les participants et conférence de presse pour présenter les résultats finaux. Une communication interne « thématisée » via 2 séminaires - « L’Amiante » : 204 collaborateurs présents. - « L’évolution de la stratégie de proximité et du métier de gardien » : 120 personnes concernées. Séminaire « L’ évolution de la stratégie de proximité et du métier du gardien » Lancement de l’expérimentation VisuConso Édition D es plaquettes thématiques à forte teneur pédagogique en lien avec des actions de proximité gérées par les agences territoriales de GRANDLYON HABITAT : - « Guide des éco-gestes » pour les locataires de la résidence Malraux à Ecully -« Consignes de tri pour la collecte de pain » à destination des locataires de la Darnaise à Vénissieux -3 plaquettes dans le cadre d’un accompagnement des locataires de la tour Charlie à Lyon 8e : « Locataire-bailleur : nos engagements réciproques » ; « J’adopte les éco-gestes pour faire des économies » ; « J’aime mon quartier, j’agis pour lui » -« Les encombrants : bon débarras, oui mais au bon endroit ! » pour la résidence Mermoz à Lyon 8e -« Mon éco-mémo pour rendre mon logement plus économe » pour l’Alizé à Lyon 9e 6 manuels d’utilisation pour sensibiliser les locataires des résidences environnementales aux bons gestes : Les Contalias, Le Mistral, Le Natura, Le Bois d’Argent, le Charlie et l’Oïkos. L e lancement d’une lettre d’informations immobilières « 100% Immo » envoyée chaque mois, avec la lettre d’informations, à tous les locataires. Des conseils pour réussir son projet de vie, toutes les informations sur les programmes neufs, des astuces déco, un lexique et toutes les petites annonces de vente diffusées en avant-première. Digital Composée de 8 personnes, l’équipe s’est étoffée et a accueilli en fin d’année un webmaster éditorial chargé de la production de contenus sur le web et de l’animation des réseaux sociaux. Relations presse 2 6 communiqués et 5 dossiers de presse diffusés 1 46 articles recensés dans la presse locale et nationale Promotion commerciale immobilière S uccès commercial : 4 pavillons en accession sociale à la propriété vendus en 1 journée. La campagne promotionnelle prévoyait : un courrier personnalisé aux locataires, une information dans la lettre mensuelle aux locataires, un article dans le journal de la commune, un panneau sur le site de construction, une annonce dans le plan immobilier du Grand Lyon… 8 personnes à la direction de la communication dont 1 webmaster éditorial ET DEMAIN, EN 2015 ? U n développement du digital : lancement d’un blog pour les partenaires, mise en ligne d’un nouveau site internet dédié en priorité aux locataires de l’organisme, création d’un compte twitter… U ne communication Corporate renforcée par la mise en valeur des services proposés par l’organisme auprès de ses partenaires : Attributions, Vie Sociale… D e plus en plus d’actions de communication communes avec les habitants. D e nouvelles expositions individuelles et une exposition collective sur le thème du partage. 1 directeur promu chevalier de l’ordre national du mérite U ne collaboration renforcée avec l’Union Sociale pour l’Habitat ou l’ARRA : - Participation à des groupes de travail à l’USH sur la communication, l’amiante, l’espace collaboratif des communicants de l’USH. - Animation de journées professionnelles : - « Communication commerciale, quand les HLM veulent séduire », table ronde (Intégrer une démarche marketing et développer une communication commerciale offensive : impact au plan organisationnel, managérial et sur la stratégie de communication) à Paris le 15 janvier 2015, - « Marketing et Communication commerciale : quelles pratiques en HLM ? » intervention Catherine Isabel Baudry : « Marketing, communication et force de vente : quelle complémentarité ? Exemple d’une organisation intégrée », le 9 juin 2015 en région. 11 Crédit Photo : DR / GRANDLYON HABITAT - Direction de la Communication et de la promotion - 2015 TBWA\CORPORATE Bien vivre sa ville durablement Le Terra Mundi I 2, place de Francfort I CS 13754 I 69444 Lyon Cedex 03 www.grandlyonhabitat.fr TOUT UN MONDE EN MOUVEMENT ’AC RES RAP SO PO RT U D S E C 4 1 0 2 R ITÉ V TI Bien vivre sa ville durablement EDITO Élue Présidente en mars 2015, je découvre encore l’activité de GRANDLYON HABITAT dont la belle mission est de loger, de bien loger et de participer à la qualité d’habiter dans la Métropole de Lyon. À l’écoute des locataires, des salariés sur le terrain, en agence comme au siège et de nos divers partenaires, nous œuvrons chaque jour pour progresser en lien étroit avec la Métropole et en complémentarité avec les autres bailleurs sociaux. Dans un contexte où les ressources se raréfient et où le vivre ensemble est bien chahuté, ce n’est pas si simple et pas si facile. Mais, les équipes de GRANDLYON HABITAT ont à cœur de bien exercer leurs métiers et ceux-ci sont particulièrement divers depuis le développement de l’offre, l’entretien du parc existant en passant par la gestion des attributions des logements, les relations avec les locataires et bien sûr, les multiples actions qui améliorent la vie dans les immeubles et les résidences. D’année en année, les résultats présentés dans le cadre des bilans annuels témoignent de leur forte implication et de leur indéfectible volonté de progresser pour, sans cesse, améliorer la qualité de vie dans le parc social de notre belle agglomération. Catherine PANASSIER, Présidente GRANDLYON HABITAT s’affirme comme le premier bailleur social lyonnais. Attribuer, construire, gérer, entretenir et réhabiliter sont ses missions premières, à quoi s’ajoutent aujourd’hui de plus en plus de services, tant le lien social est nécessaire dans une société de plus en plus individualiste. L’avenir se prépare aujourd’hui. Avec près d’un siècle d’existence, GRANDLYON HABITAT sait ce que durer veut dire. Notre action quotidienne ne peut se développer que sur un terrain sain et solide et il n’est pas question de compromettre l’avenir en bradant le présent. Toute notre politique « ressources » s’ordonne donc autour de 4 axes : - des pratiques professionnelles préventives et curatives qui préservent nos intérêts tout en privilégiant des relations de confiance courtoises et respectueuses avec nos partenaires, - des outils fiables et bien renseignés. Notre système d’information est en recherche permanente d’optimisation des résultats. Il répond aux demandes de plus en plus émergentes en matière de développement durable et de base de données sur le patrimoine avec la contrainte amiante, - des méthodes et une orchestration générale efficientes. À chaque nouveau challenge (accession sociale, amélioration de la qualité de service), notre direction de la performance s’attache à analyser les processus transverses et à trouver le chemin de l’efficience, - une politique de Ressources Humaines ouverte et inventive s’appuyant sur une culture d’entreprise partagée,qui donne du sens à nos actions. Daniel GODET, Directeur Général 1 LES ENGAGEMENTS DE GRANDLYON HABITAT À GRANDLYON HABITAT, toutes les ressources ont été regroupées dans un pôle dédié. Celui-ci représente l’ensemble des directions concourant au bon fonctionnement de l’organisme et à son efficience : les moyens humains, avec une Direction des Ressources Humaines très professionnalisée, qui met en œuvre toute la palette des politiques de ressources humaines, pour installer un personnel compétent (636 collaborateurs), motivé et mobile, en lien avec de nombreux partenaires, les moyens informatiques et logistiques qui permettent aux collaborateurs de travailler dans des conditions optimales de confort, de sécurité et d’efficacité, avec la gestion d’un parc de 465 ordinateurs, une « intelligence collective » avec la Direction de la Performance et de la Qualité, qui intervient en conseil auprès de la Direction Générale pour optimiser les organisations internes, et enfin, trois directions opérationnelles, les marchés, le recouvrement et le juridique, qui sécurisent nos procédures d’achat et de recouvrement des impayés avec un apport permanent et polyvalent en conseil juridique. Le pôle ressources est, de ce fait, à la croisée de tous les chemins de l’entreprise. Il est à la fois l’assise opérationnelle de GRANDLYON HABITAT, le garant de sa pérennité et de son avenir. 2 BILAN 2014 LES RESSOURCES HUMAINES UNE CONTRIBUTION ACTIVE SUR LE MARCHÉ DE L’EMPLOI GRANDLYON HABITAT mène sur la Métropole de Lyon une politique active en matière d’emploi, pour renouveler ses effectifs, actualiser ses compétences, répondre aux besoins émergents et lutter contre toutes formes de discriminations, notamment celles liées aux situations de handicap. Effectif total au 31 décembre 2014 : 636 personnes 636 salariés 110 dont 371 femmes et 265 hommes. 10 recrutement réalisés en 2014 dont 43 embauches en CDI. emplois d’avenir recrutés. Clôture du projet « Handi’ressources » Ce projet a permis de développer de nombreuses actions de sensibilisation et de prévention des discriminations à l’encontre des personnes en situation de handicap (affiches, ateliers découverte, réalisation d’un guide à destination des salariés, …). Des salariés ont participé à des ateliers : un goûter et un parcours réalisés les yeux bandés UN ATTACHEMENT FORT À LA MOBILITÉ PROFESSIONNELLE Si le recrutement externe reste incontournable, GRANDLYON HABITAT accorde une attention particulière au développement des parcours professionnels et stimule la mobilité interne de son personnel par des dispositifs d’accompagnement adaptés. 47 mutations professionnelles dont 9 promotions en 2014 6 gardiens tuteurs 3 90 % UN EFFORT DE FORMATION CONSTANT Fort d’un engagement sociétal profond, relayé par un management structuré, GRANDLYON HABITAT accompagne ses salariés dans le développement de leurs compétences, pour leur permettre de s’adapter aux évolutions de l’environnement. de l’effectif a bénéficié d’au moins une action de formation en 2014 Effort de formation 1 M€, soit 6,1 % de la masse salariale 90 % de l’effectif a bénéficié d’au moins une action de formation en 2014 Séminaire gardiens Formation tranquilité UNE POLITIQUE DE PRÉVENTION OFFENSIVE L’organisme renforce également ses moyens de prévention des risques professionnels par une politique volontariste d’amélioration des conditions de travail. 130 k€ Budget « Prévention – Sécurité ». 65 k€ Formations « Sécuritéconditions de travail ». Séminaire amiante 10o% des personnels sensibilisés au risque amiante en 2014. LA PRÉVENTION DES RISQUES PSYCHO – SOCIAUX Les gardiens sont les premiers personnels exposés aux risques psycho-sociaux (RPS) croissants, inhérents à la relation client. En 2014, GRANDLYON HABITAT a mené une table ronde sur les « RPS », puis élaboré un plan d’actions approuvé en CHSCT à l’unanimité. Pour cerner tous les enjeux, 10 objectifs ont été définis, dont notamment : clarifier les cadres d’intervention des personnels, notamment les gardiens, optimiser les méthodes collectives de travail, sensibiliser sur la notion de « bien-être au travail », prévenir et traiter le risque « agressions », travailler sur la culture d’entreprise. LA VALORISATION DES MÉTIERS DE PROXIMITÉ Dans le prolongement de ses orientations stratégiques, GRANDLYON HABITAT a lancé, en 2014, un projet d’évolution des missions des gardiens, afin de s’appuyer davantage sur la richesse de ses ressources humaines au premier contact des locataires. 175 gardiens incarnent le cœur de métier de GRANDLYON HABITAT et les services fondamentaux en matière de gestion locative. GRANDLYON HABITAT veut poursuivre ses efforts pour valoriser leurs compétences, rendre plus lisible et améliorer ainsi leur contribution à la qualité des services de proximité. Signature compte épargne temps Séminaire proximité UN DIALOGUE SOCIAL AFFIRMÉ Trois négociations principales abouties en 2014 : Compte Épargne Temps (accord du 18/02/2014), NAO pour 2014 (accord du 18/03/2014), Égalité professionnelle Homme/Femme (accord du 4/06/2014). 5 UN ENGAGEMENT COMPLÉMENTAIRE AU SEIN DE LA FÉDÉRATION DES OPH Depuis 2014, l’organisme participe en tant que conseiller à la préparation des Commissions Paritaires Nationales de fédération des OPH, pour apporter son expérience, dans le domaine des ressources humaines, aux membres de la délégation Employeur de la fédération. Membre actif de l’association des DRH d’OPH, GRANDLYON HABITAT contribue à développer le réseau des professionnels en ressources humaines des Offices Publics de l’Habitat (création d’un site internet dédié, forum d’échanges de pratiques, base documentaire, …). LA PERFORMANCE ET LA QUALITÉ La Direction de la Performance et de la Qualité a commencé à déployer son activité au 2e semestre 2014. Son objectif : aider tous les secteurs de l’entreprise à améliorer leur efficience pour viser l’excellence. Elle agit comme un consultant interne, avec un rôle d’évaluation, de conseil et d’aide à la décision auprès de la direction générale pour le pilotage global de l’entreprise. Sa première mission : optimiser des interfaces entre le processus de gestion de la demande et la location des logements pour réduire les délais de relocation et simplifier la gestion administrative. Ses axes de travail : élaborer des indicateurs clés de performance liés à notre projet d’entreprise, piloter des actions d’amélioration des processus et de l’organisation, évaluer nos prestations et préparer la formalisation d’engagements de service auprès de nos locataires et copropriétaires. LES MARCHÉS La Direction des Marchés a pour missions de gérer la passation des marchés, d’assurer la sécurité juridique sur ce domaine d’activité, d’initier et de participer à l’élaboration des procédures d’achat et d’assister l’ensemble des directions de GRANDLYON HABITAT sur toutes les problématiques liées aux marchés. Depuis 2012, GRANDLYON HABITAT applique les règles de l’ordonnance du 6 juin 2005 et de son décret d’application du 30 décembre 2005. L’organisme s’est doté de procédures internes d’achat qui visent à assurer la transparence, rechercher le meilleur achat et à garantir la sécurité juridique. Les marchés supérieurs aux seuils communautaires (5 186 000 € HT de travaux et 207 000 € HT de fournitures ou de services) sont passés selon les procédures formalisées de l’ordonnance. Pour l’attribution de ces marchés et des avenants afférents, GRANDLYON HABITAT a mis en place des instances consultatives associant des membres du Conseil d’Administration et des membres du Comité de Direction Élargi : la commission d’appel d’offres ou le jury (selon la procédure menée). En-dessous des seuils communautaires, différentes procédures sont mises en œuvre. Ces procédures intègrent une phase de négociation dont l’objectif est d’optimiser l’achat. L’attribution des marchés de travaux compris entre 1 000 000 € HT et 5 186 000 € HT est systématiquement soumise, pour avis, à la Commission des Marchés, instance présidée par le Directeur Général, assisté des directeurs concernés par les projets. Cette Commission est également consultée sur les projets d’avenants des marchés inférieurs aux seuils communautaires. LES ENGAGEMENTS DE LA DIRECTION DES MARCHÉS La Direction des Marchés s’engage au côté du pôle immobilier pour atteindre les objectifs de production et de réhabilitation fixés par le conseil d’administration et respecter les engagements vis-à-vis des partenaires (Contrat de Plan, CUS, PNRU). Elle s’engage au côté du pôle services et territoires pour mettre en place les marchés destinés à l’entretien du patrimoine et répondre aux objectifs de services aux locataires. La Direction des Marchés contribue à la professionnalisation des acteurs internes en dispensant de nombreuses formations. Elle fait sans cesse progresser les outils informatiques et évoluer ses pratiques pour gérer efficacement les marchés. Les marchés 2014 en chiffres 120 procédures de consultation correspondant à des achats supérieurs à 100 000 euros hors taxes ont été lancées. 1 600 réponses ont été enregistrées. 530 marchés ont été notifiés aux entreprises représentant un engagement juridique de 66 000 000 euros. En 2014, la Commission d’Appel d’Offres s’est réunie 16 fois. La Commission des Marchés s’est, quant à elle, réunie 18 fois. LE RECOUVREMENT GRANDLYON HABITAT est fortement engagé dans l’accompagnement des familles en difficulté financière et met tout en œuvre pour que celles-ci ne perdent pas leur logement. Une part très importante du travail mené par la Direction du Recouvrement consiste à rechercher des solutions amiables contractualisées notamment par des plans d’apurement ou des recherches d’aides financières comme le FSL, l’activation de la garantie LOCAPASS… Des commissions de prévention des impayés se tiennent avec les services sociaux dans certaines communes ou arrondissements de Lyon. Les situations des familles en difficulté sont étudiées dans le respect des règles de confidentialité afin de trouver des solutions en coordination avec tous les partenaires sociaux. GRANDLYON HABITAT a participé activement à ces commissions tout au long de l’année 2014. 4 733 locataires en impayés en fin d’année 2014 Malgré cela, 383 locataires ont été assignés en résiliation de bail en 2014. 130 locataires ont signé un protocole de cohésion sociale au 31/12/2014 comprenant un engagement à la résorption de la dette en contrepartie du maintien (ou du rappel) d’APL éventuel et du maintien dans les lieux. 82 locataires ont pu régulariser leur situation et signer un nouveau bail au cours de l’année dernière suite au respect de ces protocoles ou des plans judiciaires. Des solutions sont recherchées tout au long des procédures y compris contentieuses mais néanmoins dans certains cas, l’expulsion est parfois inévitable. En 2014, 33 familles ont été expulsées, dont la moitié environ n’était plus dans les lieux au moment des opérations. 7 LE JURIDIQUE La Direction Juridique opère une gestion des risques juridiques liés aux activités d’OPH. Par la prévention des risques juridiques et leur gestion rationnelle, elle assure la maîtrise du risque juridique et contient, autant que faire se peut, le risque pénal ainsi que les hypothèses de responsabilité civile liées notamment aux activités de constructeur et de gestionnaire de parc immobilier de GRANDLYON HABITAT. LA PRÉVENTION DES RISQUES JURIDIQUES Conseils et consultation En 2014, en dehors des consultations réalisées par le biais d’un avocat et des conseils oraux prodigués, de nombreuses consultations écrites ont été réalisées par la direction juridique pour ses clients internes dans des domaines tels que : la gestion locative, les marchés publics, la gestion technique, les assurances, la vente HLM, les baux commerciaux, l’urbanisme, le montage d’opérations, les copropriétés, l’accession sociale. Des interventions ont été sollicitées sur des dossiers précontentieux (notamment gestion locative et technique, marchés publics) avec recherche d’argumentaire et solution au litige. Veille juridique La Direction Juridique assure une veille ciblée et commentée permettant d’informer les services internes des modifications des textes et de leurs conséquences. Élaboration ou validation des documents contractuels La Direction Juridique élabore, modifie ou valide les documents contractuels (baux d’habitation et commerciaux, contrats et conventions diverses). Participation aux projets internes Elle contribue aux projets internes (accession sociale, troubles de jouissance, tranquillité, GPA, Pack CNIL…) ou participe en qualité de chef de projet (gestion des sinistres multirisques, gestion des sinistres dommages-ouvrages). Formation du personnel La Direction Juridique réalise des formations internes (gestion des sinistres multirisques) ou y participe (procédure troubles de jouissance). 311 consultations écrites internes en 2014 LA GESTION DES RISQUES JURIDIQUES La Direction Juridique suit le contentieux général de l’organisme : affaires pendantes devant les tribunaux judiciaires et administratifs (hors procédures de recouvrement d’impayés) ceci en lien avec les avocats prestataires et les services et directions concernés. Elle est l’interlocutrice des avocats, constitue les dossiers, réunit en interne les preuves écrites et étudie les moyens de défense. Elle élabore avec l’avocat un argumentaire pour la défense de l’organisme et vérifie l’opportunité d’exercer une voie de recours. Elle informe en interne et organise les réunions de suivi. La Direction Juridique participe également aux expertises judiciaires. 60 affaires en contentieux général en 2014 9 LES SYSTÈMES D’INFORMATION La Direction des Systèmes d’Information pilote l’informatisation des différents services de GRANDLYON HABITAT. Elle gère l’ensemble des ressources matérielles informatiques et assure la veille technologique informatique. LES GRANDS OBJECTIFS roposer des solutions de matériels et de logiciels en alignement avec la stratégie de P GRANDLYON HABITAT. Couvrir le périmètre le plus large possible des besoins de stockage et de gestion de l’information de l’organisme. Être garant de l’unicité et du partage de l’information. LA MAINTENANCE DE L’EXISTANT, DES LOGICIELS ET DU MATÉRIEL L’exploitation informatique Elle concerne les serveurs, les équipements réseaux et de sécurité, les équipements bureautiques et de téléphonie, la messagerie. 2 042 appels référencés sur la ligne téléphonique SOS info. 465 182 PC fixes recensés et 71 portables. postes migrés de Windows XP vers Windows 7. Les études et le développement Ils couvrent plus particulièrement les logiciels en place : la maintenance, les évolutions réglementaires et spécifiques, les mises à jour de versions, le référencement et le suivi des corrections d’anomalies. LOGICIELS CONCERNÉS : - Estia (gestion locative), - Abel Ouvrages (gestion budgétaire des opérations), - Conso+ (logiciel de gestion du centre d’appels), - Abyla (base de données techniques du patrimoine), - Basware pour la dématérialisation des factures, - Advantage RH pour la partie SIRH, - E-temptation pour la gestion du temps. 334 installations et mouvements de postes informatiques. LES PROJETS À L’ÉTUDE Analyse et recherche de solutions La gestion SI des diagnostics Amiante, DPE, électricité. La dématérialisation des factures d’eau. L’évolution de notre système de gestion locative : étude de scénarios et impacts. En appels d’offres Le nouveau site Internet. Le logiciel de gestion des opérations d’investissements. Une solution décisionnelle pour le contrôle de gestion (quittancement, gestion de la vacance, gestion de la rotation et rapport social pour la DCL). Un système d’information géographique (cartographie). En test avant mise en production La mise en place d’une solution externalisée pour la gestion de la lutte contre le travail illégal (relances fournisseurs tous les 6 mois pour la fourniture de pièces justificatives). Les nouvelles applications terminées Mise en place des nouvelles normes européennes de paiement SEPA/IBAN. Mise en place d’un nouveau module de gestion de l’accession. Mise en place d’une nouvelle éditique. Mise en place d’un développement spécifique pour le suivi de la relocation. Mise en place du module de gestion des recrutements. Mise en place d’une GED pour les diagnostics Amiante. Application en mode SaaS du suivi commercial. Mise en place d’une photothèque pour le service communication. Expérimentation d’une documenthèque au niveau des agences de proximité. Mise en place d’une GED pour la gestion des copropriétés (login). 11 Crédit Photo : DR / GRANDLYON HABITAT - Direction de la Communication et de la promotion - 2015 TBWA\CORPORATE Bien vivre sa ville durablement Le Terra Mundi I 2, place de Francfort I CS 13754 I 69444 Lyon Cedex 03 www.grandlyonhabitat.fr TOUT UN MONDE F EN MOUVEMENT GESTION T E ES C NCIER 2014 A N N I F A RT N I PO P A R Bien vivre sa ville durablement EDITO Élue Présidente en mars 2015, je découvre encore l’activité de GRANDLYON HABITAT dont la belle mission est de loger, de bien loger et de participer à la qualité d’habiter dans la Métropole de Lyon. À l’écoute des locataires, des salariés sur le terrain, en agence comme au siège et de nos divers partenaires, nous œuvrons chaque jour pour progresser en lien étroit avec la Métropole et en complémentarité avec les autres bailleurs sociaux. Dans un contexte où les ressources se raréfient et où le vivre ensemble est bien chahuté, ce n’est pas si simple et pas si facile. Mais, les équipes de GRANDLYON HABITAT ont à cœur de bien exercer leurs métiers et ceux-ci sont particulièrement divers depuis le développement de l’offre, l’entretien du parc existant en passant par la gestion des attributions des logements, les relations avec les locataires et bien sûr, les multiples actions qui améliorent la vie dans les immeubles et les résidences. D’année en année, les résultats présentés dans le cadre des bilans annuels témoignent de leur forte implication et de leur indéfectible volonté de progresser pour, sans cesse, améliorer la qualité de vie dans le parc social de notre belle agglomération. GRANDLYON HABITAT s’affirme comme le premier bailleur social lyonnais. Attribuer, construire, gérer, entretenir et réhabiliter sont ses missions premières, à quoi s’ajoutent aujourd’hui de plus en plus de services, tant le lien social est nécessaire dans une société de plus en plus individualiste. La démarche de développement durable de GRANDLYON HABITAT s’inscrit aussi dans sa stratégie financière. « Satisfaire le présent sans compromettre l’avenir » suppose faire des choix de gestion et d’investissement qui s’appuient sur des montages optimisés et robustes, permettant de faire durer dans le temps des équilibres solides et contribuant ainsi à la solidité financière pérenne de l’organisme. Durant l’année 2014, les engagements pris avec la Métropole et l’Etat dans le cadre du Contrat de Plan et de la Convention d’Utilité Sociale se sont poursuivis. Ils sont tenus pour le développement de l’offre, l’amélioration de la performance énergétique du parc existant, l’exploitation et la gestion sociale. Daniel GODET, Directeur Général Catherine PANASSIER, Présidente 3 SOMMAIRE 1 PRÉAMBULE 2 L’ANALYSE SYNTHÉTIQUE DE L’EXPLOITATION 6 LA FORMATION DU RÉSULTAT 6 LES PRODUITS D’EXPLOITATION 14 5 les loyers 14 les charges locatives 14 les autres produits d’activité et de gestion 15 les impayés locatifs 15 les pertes de loyers et charges dues à la vacance 16 la vacance 16 LES CHARGES D’EXPLOITATION 17 la fiscalité 17 la politique d’entretien 18 les charges de structure 19 les coûts de gestion 20 les dotations 20 les annuités d’emprunts 22 LES PRODUITS FINANCIERS 23 LE RÉSULTAT EXCEPTIONNEL 23 3 LA CAPACITÉ D’AUTOFINANCEMENT 4 L’ ANALYSE DU BILAN 25 L’ ÉVOLUTION DU FONDS DE ROULEMENT EN K€ 26 L’ ÉVOLUTION DU BESOIN EN FONDS DE ROULEMENT EN K€ 26 LA TRÉSORERIE EN FIN D’ANNÉE EN K€ 26 LES ÉQUILIBRES STRUCTURELS 27 L’ ÉVOLUTION DU FONDS DE ROULEMENT 27 LE BESOIN EN FONDS DE ROULEMENT 27 5 L’ INVESTISSEMENT 6 L’ AFFECTATION DU RÉSULTAT 7 LES COMPTES ANNUELS 29 26 32 33 1 PRÉAMBULE 2014 s’inscrit dans la continuité des objectifs fixés par la Métropole dans le cadre du Contrat de Plan et déclinés dans la Convention d’Utilité Sociale signée avec l’État. Pour GRANDLYON HABITAT ces objectifs sont atteints pour 2014 sur les trois axes du contrat, tout en conservant une bonne maîtrise de sa gestion : le développement de l’offre l’amélioration de la performance énergétique du parc existant les engagements liés à l’exploitation et la gestion sociale. Ainsi, le développement de l’offre est assuré avec la mise en chantier de 476 nouveaux logements familiaux (hors foyers) en 2014 permettant de viser un total de 2 464 nouveaux logements sur la période du Contrat de Plan (5 ans) mais également la poursuite sur le même rythme jusqu’en 2016 au terme de la Convention d’Utilité Sociale conclue avec l’État (20112016). La livraison effective de 320 nouveaux logements sur l’année 2014 et 1 112 prévus sur 2015 montre combien GRANDLYON HABITAT est actif sur le développement de l’offre de qualité répondant aux normes les plus abouties sur le plan environnemental. Au sujet de l’amélioration de la performance thermique du parc existant, notre organisme a lancé en 2014 plusieurs réhabilitations de très grandes envergures concernant la rénovation de 913 logements afin d’offrir aux locataires une issue à la précarité énergétique. Au total, les dépenses d’investissement sont très importantes puisqu’elles s’élèvent en 2014 à 104,3 M€. Pour l’exploitation et la gestion sociale, GRANDLYON HABITAT a continué ses actions sur le fichier commun de la demande et la fiabilisation des données liées aux attributions, poursuivi l’objectif de favoriser les mutations, maintenu la politique envers les personnes âgées, contribué à la tranquillité via des dispositifs de partenariat et réuni de nombreuses fois le Conseil de Concertation Locative pour entendre, répondre et soutenir les associations de locataires. Cette solidité financière est confirmée en 2014 avec un résultat net qui s’élève à 17,7 Me obtenu grâce à une bonne gestion tirée par le haut par le résultat courant (12,8 M€ avant intéressement) et consolidé par le résultat exceptionnel (5,5 M€). Au niveau de l’activité courante, nous pouvons noter plusieurs résultats positifs : la vacance commerciale nette et les impayés sont maîtrisés. l e taux d’endettement est favorable avec un taux d’annuité d’emprunt représentant 31,9 % des loyers contre 35,1 % en 2013. l e coût de gestion CUS est en diminution avec 1 363 €/logt et en dessous du plafond maximum. l a politique d’entretien est maintenue avec 18,5 M€ représentant 748 € par logement, au-dessus de la médiane nationale des O.P.H. (605 €). De son coté, le résultat exceptionnel de 5,5 M€ provient principalement des ventes de logements aux locataires. Cette stratégie financière de vente de patrimoine continue de contribuer au financement de logements sociaux supplémentaires. Au final, le potentiel financier à terminaison de 44 M€ (1 778 €/logement) permet à l’organisme de faire face à son ambitieux plan de développement et de rénovation du parc. Avec cette robustesse financière, l’organisme conserve les moyens d’assurer ses missions tournées vers son objectif global du « bien vivre sa ville durablement » tant sur le plan de l’offre de logements que du mieux vivre ensemble. Pour accompagner ces réalisations et les inscrire dans le temps, GRANDLYON HABITAT s’appuie sur une bonne solidité financière. 5 Le Bravo - Lyon 8e L’ANALYSE SYNTHÉTIQUE DE L’EXPLOITATION LA FORMATION DU RÉSULTAT Les résultats de l’exercice Pour l’exercice 2014, le résultat net comptable excédentaire s’élève à 17,7 M€. Ce résultat est composé d’un résultat courant de 12,8 M€ (avant déduction de l’intéressement de 0,65 M€) et d’un résultat exceptionnel de 5,5 M€ provenant principalement de la vente de patrimoine et permettant ainsi le financement à moyen terme de logements sociaux supplémentaires. Pour mémoire, le résultat net 2013 de 16,1 M€ comprenait un résultat exceptionnel de 8,5 M€. Résultat net de l’exercice en M€ Les intérêts d’emprunts, liés aux investissements locatifs, atteignent 13,4 M€ en 2014 pour 17 M€ en 2013 (-3,6 M€, soit -21,2 %). Cette diminution s’explique par la baisse du Livret A (passage de 1,25 % à 1 %) et par la limitation du volume de nouveaux emprunts souscrits, en utilisant notre trésorerie pour faire face aux investissements toujours importants. Les dotations aux amortissements des investissements locatifs représentent 33,3 M€ et sont stables par rapport à 2013 (33,0 M€), dans un contexte de maintien d’un haut niveau d’investissements. 25,2 16,1 17,7 2010 12 Dans le même temps, les reprises de subventions d’investissement virées au résultat représentent 6,2 M€ (6,2 M€ en 2013). 17 2 2011 2012 2013 2014 L’analyse des soldes intermédiaires de gestion (document ci-après) permet de comprendre la formation du résultat net. La marge brute totale s’élève à 70,4 M€ et progresse de 5,5 M€ par rapport à 2013 (64,9 M€). A la bonne progression des loyers (+2,5 M€) s’ajoutent la baisse des charges financières et la maîtrise de l’ensemble des coûts d’exploitation et des dotations aux amortissements. L’augmentation des recettes nouvelles de loyers représente 2,5 M€ (+2,37 %), soit une progression liée notamment à la hausse des tarifs de loyers (0,8 %) mais aussi au développement du parc locatif, avec la mise en gestion de 383 logements supplémentaires (détail Variation du patrimoine en page 30). Les charges locatives récupérables représentent 29,1 M€ et sont en baisse de -5,8 % par rapport à 2013 en raison d’une faible froidure engendrant moins de charges de chauffage. La récupération des charges locatives représente un taux de 93,1% des charges récupérables. La part résiduelle non récupérée est essentiellement liée à la vacance brute. La valeur ajoutée s’élève à 36,9 M€ et s’améliore logiquement de 4,9 M€ par rapport à 2013 (soit + 15,3 %). Les charges externes nettes de subventions augmentent de 0,4 M€ d’un exercice à l’autre. Cela est lié pour l’essentiel à l’augmentation de la taxe foncière alors que les autres charges externes sont très bien maîtrisées. L’excédent brut d’exploitation s’élève à 13,9 M€ augmentant de 4,5 M€ par rapport à 2013. Les frais bruts de personnel et les taxes liées représentent 22,8 M€ en 2014 pour 22,7 M€ en 2013 (+0,9 %). Dans ce cadre, le coût de gestion CUS est contenu à 1 363 €/logement (1 356 € en 2013) en-dessous du seuil d’objectif maximum de 1 422 €. Le Bois d’Argent - Lyon 9e Le résultat d’exploitation qui s’élève à 11,9 M€ (7,2 M€ en 2013), comprend des variations de provisions : litiges, clients douteux, gros entretien et dépréciation des actifs immobilisés. Le résultat courant représente 12,8 M€ pour 8,2 M€ en 2013. Cette remontée résulte donc de la stabilité retrouvée des dotations aux amortissements, de la baisse des charges financières et de la maîtrise du coût de gestion. 2014 Le résultat exceptionnel s’élève à 5,5 M€ et est inférieur à celui de 2013 (8,5 M€) qui comprenait une vente d’immeuble. 2010 èsE En synTh 5,5 2013 8,5 12,8 2012 22,4 8,2 2011 Résultat exceptionnel en M€ 7,2 3,4 2010 5,2 11,5 Résultat courant en M€ Le résultat exceptionnel 2014 comprend notamment la poursuite des ventes de logements diffus mis en copropriété (36 ventes en 2014 pour 40 en 2013) qui ont généré des plus-values à hauteur de 5 M€ (4,4 M€ en 2013). 6 Le résultat financier, hors emprunts locatifs, ressort positif de 0,9 M€ (contre 1,1 M€ en 2013) traduisant ainsi l’excellente optimisation des mouvements de trésorerie tout au long de l’année. 2011 2012 2013 2014 L’intéressement du personnel s’élève à 0,65 M€ en 2014 (0,56 M€ en 2013). Le résultat net 2014 est positif grâce à : 12,8 M€ 5,5 M€ résultat courant positif résultat exceptionnel lié à la stratégie de mise en vente d’une partie du patrimoine 7 7 SOLDES INTERMÉDIAIRES DE GESTION (EXERCICE 2014) CHARGES 2 PRODUITS 1 7011 Ventes d’immeubles construits 7012 Ventes de terrains lotis 70471 601 Achats de terrains (net de 6091) 0.00 6031 Variation des stocks : terrains Loyers des logements en location-accession 0.00 604-608 Achats liés à la production de stocks immobiliers (net de 6 094, 6 098) 7063 Autres produits des activités d’accession 0.00 607 Imm. acquis par résolution de vente ou par adjudication 72232 Transferts d’éléments de stock en immobilisation 0.00 6037 Variation des stocks - Immeubles acquis par résolution de vente ou par adjudication 66114 Accession à la propriété (crédit-relais et préfinancement) 19 809.02 SOLDES INTERMÉDIAIRES (1-2) 3 N N-1 3 063 152.04 Variation des stocks : 19 809.02 Total 7062 Rémunération sur gestion de prêts 0.00 76241 76242 Revenus des prêts accession 0.00 Total 7041 0.00 7133 Immeubles en cours (inverser le signe) 7135 Immeubles achevés (inverser le signe) Total 66115 7043 Loyers des logements conventionnés 87 068 687.07 681122 Autres 704 Autres loyers 13 358 408.76 681123 et 681124 (sauf 68112315, 6811235, 68112415 et 6811245) Constructions locatives 742 Primes à la construction 743 Subventions d’exploitation 777 Subventions d’investissement virées au résultat de l’exercice 7963 Intérêts compensateurs 0.00 7222 Production immobilisée - Immeubles de rapport (frais financiers externes) 0.00 78725 Reprises d’amortissements dérogatoires 0.00 703 7732 Récupération et réduction de charges locatives Total 27 145 832.74 141 375 344.39 72 sauf 7222 et 72232 Production immobilisée 7064 - 7065 - 7066 - 7067 - 7068 Autres prestations de service 708 Produits des activités annexes Total 63 174.02 0.00 Marge sur prêts 0.00 Dotations aux amortissements : 681112 - 681113 - 681114 - 681115 : Baux emphytéotiques, à construction, à réhabilitation, droit d’usufruit locatif social 261 824.12 Marge sur accession Total 7 336 330.01 6 204 261.69 (43 365.00) 62 544.00 Intérêts liés à la gestion de prêts accession Loyers des logements non conventionnés 0.00 (3 106 517.04) 0.00 1 120 005.07 Agencements et aménagements de terrains 68725 Amortissements dérogatoires 6863 Intérêts compensateurs à répartir Charges d’intérêts nettes de bonifications (C. 669) : 661121 Opérations locatives Crédits relais et avances 661122 Opérations locatives Financements définitifs (net de 6691) 661123 Intérêts compensateurs 661124 Intérêts de préfinancement consolidables 6….2 et 6732 charges locatives récupérables et réduction de récupération de charges locatives Total 32 134 896.51 690 204.42 12 786 432.71 (36 204.06) 29 094 086.99 75 789 421.64 Marge sur 65 585 922.75 locatifs 60 037 029.29 2 644 029.74 812 808.53 1 331 025.69 Productions diverses 4 787 863.96 4 787 863.96 4 834 438.79 MARGE 70 436 960.73 64 934 012.08 BRUTE TOTALE 744 Total Subventions pour travaux de gros entretien 379 624.01 379 624.01 Consommations de l’exercice en provenance de tiers (1) : 602 Achats d’approvisionnements (net de 60921) 6032 Variation des stocks des approvisionnements 606 Achats non stockés de matières et fournitures (net de 60961) 611 Sous-traitance générale 612 Redevances de crédit-bail et loyers des baux 6151 Entretien et réparations courants sur biens immobiliers 6152 Gros entretien sur biens immobiliers 6156 Maintenance 6158 Autres travaux d’entretien 628 Divers 1 071 324.52 Autres 61 et 62 Autres, part non récupérable (net de 6191, 6291) 4 013 119.24 635-637 Autres impôts, taxes et versements assimilés (net de 63591) 9 565 651.22 Total 5 225.79 964 770.10 3 995 622.30 252 691.39 2 555 219.56 10 774 437.94 743 056.34 33 941 118.40 (33 561 494.39) (32 842 542.60) VALEUR AJOUTÉE 36 875 466.34 32 091 469.48 SOLDES INTERMÉDIAIRES DE GESTION (EXERCICE 2014) PRODUITS 1 CHARGES 2 Charges de personnel (1) : 631-633 Impôts, taxes et versements assimilés sur rémunérations (net de 63191, 63891) 641-6481 Rémunérations (net de 64191, 64891) 645-647 Charges sociales (net de 64591, 64791, 64895) et 6485 Total 3 SOLDES INTERMÉDIAIRES (1-2) N N-1 1 896 026.72 14 481 281.07 6 565 266.42 22 942 574.21 EXCÉDENT (ou INSUFFISANCE) BRUT(E) D’EXPLOITATION Reprises : Dotations : 7811 Sur amortissements 681118 78157 Sur provisions pour gros entretien 2 009 632.00 68112315 - 6811235 et 68112415 - 6811245 : Amortissements des autres constructions 575 513.10 Autres 7815 Sur autres provisions d’exploitation 291 837.00 681125 - 681128 Amortissements des autres immobilisations 383 086.69 7816 Sur provisions pour dépréciation des immobilisations 6812 Amortissements des charges d’exploitation à répartir 78173 Sur provisions pour dépréciation des stocks / en-cours 68157 Provisions pour gros entretien 78174 Sur provisions pour dépréciation des créances Autres 6815 Autres provisions d’exploitation 791 Transferts de charges d’exploitation 6816 Dotations pour dépréciations des immobilisations 68173 Dotations pour dépréciations des stocks et en-cours 68174 Dotations pour dépréciations des créances 1 727 342.12 134 007.92 75 Autres produits de gestion courante sauf 755 Amortissements des autres immobilisations incorporelles 654 Pertes sur créances irrecouvrables 651-658 Redevances et charges diverses de gestion courante (1) Total 755 4 162 819.04 655 Quotes-parts de résultat sur opérations faites en commun Total Total 0.00 Produits des participations 762 sauf Produits des autres immob. finance. 76241 et 76242 763-764 Produits versés par les établissements financiers et revenus des valeurs mobilières de placement 765 Autres produits financiers 766-768 767 Produits nets sur cessions de VMP 786 Reprises sur provisions financières 796 sauf 7963 Autres transferts de charges financières Total 1 340 286.09 54 691.57 55 000.00 2 555 582.17 531 624.27 6 217 940.16 (2 055 121.12) (2 182 572.40) RESULTAT D’EXPLOITATION 11 877 771.01 7 210 457.97 0.00 0.00 0.00 0.00 945 553.42 1 019 276.24 12 823 324.43 8 229 734.21 5 537 890.44 8 468 703.38 Quotes-parts de résultat sur opérations faites en commun Total 0.00 Autres 661 Autres charges d’intérêts 667 Charges nettes sur cessions de VMP 666-668 Autres charges financières 591 538.35 287 285.76 686 sauf Autres dotations aux amortissements, aux dépréciations et 6863 aux provisions financières 55 625.87 Total 878 824.11 123 941.15 671-6731 Charges exceptionnelles sur opérations de gestion Résultat financier 297 610.75 775 Produits des cessions d’éléments d’actif 6 542 712.99 675 Valeurs comptables des éléments d’actif cédés, démolis, remplacés 1 480 743.40 778 Autres produits exceptionnels 2 136 514.95 678 Autres charges exceptionnelles 3 251 832.28 2 194 265.69 687 sauf Autres dotations aux amortissements, aux dépréciations et aux provisions 68725 exceptionnelles 797 Total 9 393 030.37 1 806 499.00 RESULTAT COURANT 787 sauf Autres reprises sur prov. et deprec. exception. 78725 13 932 892.13 373 774.00 1 824 377.53 771-7731 Produits exceptionnels sur opérations de gestion (22 698 439.11) 310 634.93 QUOTE-PART DE RÉSULTAT SUR OPÉRATIONS FAITES EN COMMUN 761 (22 942 574.21) 429 357.91 Transferts de charges exceptionnelles 10 997 434.78 Total 69 Total 5 459 544.34 Participations des salariés Impôts sur les bénéfices et assimilés Résultat exceptionnel 652 238.74 652 238.74 RESULTAT DE L’EXERCICE (652 238.74) (564 986.41) 17 708 976.13 16 133 451.18 La comparaison au budget recadré 2014 Le résultat net 2014 ressort à 17,7 M€ contre14,8 M€ prévu au budget recadré. Le résultat courant 2014 est au-dessus des prévisions du budget recadré de +2,1 M€ en raison de l’amélioration de la marge brute locative provenant d’une meilleure maîtrise que prévu, des intérêts sur emprunts et des dotations aux amortissements. De son côté, le résultat exceptionnel est supérieur au budget recadré (+0,9 M€). Cela s’explique par des marges sur ventes légèrement au-dessus des attentes et aux compléments de ventes de terrains dans le cadre du renouvellement urbain. Résultat net 2014 en M€ 12,8 5,5 10,7 4,6 14,8 17,7 -0,5 budget recadré -0,65 budget réalisé Résultat courant Intéressement total Résultat exceptionnel ThèsE n y s n E Les recettes et les dépenses varient favorablement par rapport au budget recadré et au final, le résultat est de : 17,7 m€ contre 14,8 M€ prévu initialement Le Charlie - Lyon 8 e 11 7 COMPARAISON AU BUDGET RECADRÉ 2014 – RECETTES EN K€ Comptes Désignation Budget recadré 2014 Réalisé au 31/12/2014 Ecarts en K€ 70 PRODUIT DES ACTIVITÉS 701 VENTES D’IMMEUBLES 140 021 137 072 - 2 949 0 20 20 703 7031 Récupération des charges locatives 29 627 27 146 - 2 481 Charges et prestations communes 12 009 12 291 282 7032 Impôts, taxes locatives et droits 7033 Fournitures individuelles 3 141 2 812 -329 13 836 11 459 - 2 377 7034 Frais de poursuites 326 326 0 7035 Réparations locatives 315 258 - 57 7036 Refacturation locataires 704 Loyers 7041 Loyers des logements non conventionnés 7042 SLS 0 0 0 108 231 107 763 - 468 8 872 7 357 - 1 515 614 557 - 57 7043 Loyers des logements conventionnés 85 905 87 156 1 251 7044 Loyers commerciaux 5 827 5 715 - 112 7045 Garages et parkings 3 228 3 288 60 7046 Résidences universitaires et foyers 3 843 3 798 - 45 7049 Réduction de loyers -58 - 108 - 50 706 Prestations de service 924 813 - 111 7064 Prestations de service : aménagement 7065 Prestations de service : autres 7067 Refacturation autres organismes 708 Produit des activités annexes 7081 7083 7084 Activités annexes : Ventes d’énergie 7085 Remboursement Ville 7088 Remboursement CCAS 7089 Remboursement Masse HIJ 71 VARIATION DES IMMEUBLES ACHEVÉS 72 PRODUCTION IMMOBILISÉE 2 2 0 663 501 - 162 259 310 51 1 239 1 331 92 Panneaux publicitaires 103 111 8 Locations diverses 804 856 52 50 73 23 255 254 -1 7 21 14 20 16 -4 65 3 107 3 042 2 328 2 644 316 74 SUBVENTIONS D’EXPLOITATION DIVERSES 791 641 - 150 743 Subventions d’exploitation diverses 218 262 44 744 Subventions pour travaux GR 76 PRODUITS FINANCIERS 77 PRODUITS EXCEPTIONNELS 771-772 Produits except. sur opérations de gestion 7750 7770 573 379 - 194 1 198 1 451 253 15 792 15 007 - 785 70 124 54 Produits de cession d’élément d’actif 7 280 6 543 - 737 Quote-part des subventions d’investissement 6 200 6 204 4 7784 Indemnités d’assurances 1 042 210 - 832 7788 Produits exceptionnels divers 1 200 1 926 726 78 REPRISES / AMORTISSEMENTS ET PROVISIONS 4 848 6 596 1 748 78151 Reprise provision pour risques 0 291 291 7815 Reprise provision pour grosses réparations 1 041 2 010 969 7817 Reprise provision créances douteuses 1 750 1 727 -23 786 Reprise provision dépréciation 787 Reprise sur provision démolition et exception. 373 374 1 1 684 2 194 510 79 REMBOURSEMENTS 162 134 - 28 791 Transfert de charges (rembt ijss sytral div) 162 134 - 28 796 Transfert de charges financières Total général 0 165 204 0 166 652 1 448 COMPARAISON AU BUDGET RECADRÉ 2014 – CHARGES EN K€ Comptes Désignation 60 603 604 606 61 611 612 613 615 6151 ACHATS VARIATION DE STOCK ACHAT D’ETUDES ET DE PRESTATIONS FOURNITURES NON STOCKEES SERVICES EXTERIEURS SOUS-TRAITANCE REDEVANCE CREDIT BAIL LOCATIONS TRAVAUX D’ENTRETIEN ET G.R. Entretien courant non récupérable Entretien courant récupérable Gros entretien Grosses réparations Autres travaux d’entretien PRIMES D’ASSURANCES ETUDES ET RECHERCHES DIVERS AUTRES SERVICES EXTERIEURS PERSONNEL EXTERIEUR REMUN.D’INTERMEDIAIRES ET HONOR PUBLICITE, PUBLICATION TRANSPORTS DE BIENS DEPLACEMENTS, MISSIONS FRAIS POSTAUX ET TELECOM. SERVICES BANCAIRES AUTRES CHARGES D’EXPLOITATION IMPOTS TAXES ET ASSIMILES TAXES SUR LES SALAIRES AUTRES IMPOTS ET TAXES SUR REMUN. AUTRES IMPOTS TAXES CONTRIBUTIONS CHARGES DE PERSONNEL REMUNERATION DU PERSONNEL CHARGES SOCIALES AUTRES CHARGES SOCIALES AUTRES CHARGES DE PERSONNEL AUTRES CHARGES DE GESTION PERTES SUR CREANCES CHARGES FINANCIERES CHARGES D’INTERETS AUTRES CHARGES FINANCIERES BONIFICATIONS CHARGES EXCEPTIONNELLES CHARGES EXCEP.SUR OPER. DE GEST CHARGES SUR EXERCICES ANTERIEURS VALEUR NETTE COMPTABLE SINISTRES ET TRAVAUX DEMOLITION DOT. AUX AMORT. ET PROVISIONS DOT. AUX AMORT. ET PROV D.A.P charges exceptionnelles Intéressement Sous-total Résultat 6152 6153 6158 616 617 618 62 621 622 623 624 625 626 627 628 63 631 633 635 637 64 641 645 647 648 65 654 66 661 668 669 67 671 672 675 678 68 681 687 69 Budget recadré 2014 Réalisé au 31/12/2014 Ecarts en K€ 15 865 0 0 15 865 31 830 13 105 244 78 16 169 2 724 1 338 11 207 0 900 1 314 68 852 3 558 188 1 743 600 6 224 683 114 0 15 105 1 519 646 12 940 0 23 716 16 481 5 781 382 1 072 800 800 14 450 14 173 277 0 6 661 290 0 2 546 3 824 37 939 37 939 0 500 150 424 14 781 17 200 5 3 063 14 132 29 507 12 197 253 68 15 808 2 555 1 586 10 774 0 893 1 120 61 0 4 245 184 1 443 559 6 205 652 125 1 071 14 710 1 566 554 12 590 0 23 377 16 344 5 670 379 984 532 532 14 319 14 032 287 0 5 030 298 0 1 481 3 251 39 371 38 942 429 652 148 943 17 709 1 335 5 3 063 - 1 733 - 2323 - 908 9 - 10 - 361 - 169 248 - 433 0 -7 - 194 -7 - 852 687 -4 - 300 - 41 0 - 19 - 31 11 1 071 - 395 47 - 92 - 350 0 - 339 - 137 - 111 -3 - 88 - 268 - 268 - 131 - 141 10 0 - 1 631 8 0 - 1065 - 573 1 432 1 003 429 152 - 1 481 2 928 383 107,8 m€ LES PRODUITS D’EXPLOITATION Les loyers Les produits des loyers totaux 2014 s’établissent à 107,8 M€ et progressent de + 2,5 M€, soit +2,37 %. nouveaux logements mis en gestion en 2014 produits des loyers totaux 2014 Les charges locatives Loyers en M€ 102,3 105,3 107,8 2010 98,3 95,4 Les charges récupérables comptabilisées au titre de l’exercice 2014 s’élèvent à 29,1 M€ pour 30,9 M€ en 2013 (soit - 5,8 %). 2011 2012 2013 2014 Les loyers logements s’élèvent à 95,0 M€ et progressent de 2,4 M€ par rapport à 2013 (+2,6 %) compte tenu : des nouveaux logements mis en gestion en 2014 : 383 logements (+ 0,6 M€) (hors foyers) Cette baisse des charges récupérables est essentiellement liée au chauffage avec notamment une froidure inférieure de 30 % par rapport à 2013 et un nombre de jours de chauffage en diminution de 10 % (moins 20 jours par rapport à 2013). Les provisions ont été revues en juin et septembre 2014 mais malgré cela, notre régularisation des charges 2014 sera fortement créditrice. La récupération des charges locatives est estimée, après déduction de la vacance et des locaux improductifs de revenus, à 27,1 M€ pour 2014, soit un taux de récupération de 93,1 %. Charges récupérables en M€ Progression loyers logements +2,4 M€ 1,2 0,6 0,6 Mise en service 2013 année pleine Mise en service 2014 Hausse des loyers 30,9 29,1 2010 29,1 Cette augmentation de 0,8 % se situe légèrement en-dessous de l’indice de référence des loyers (IRL) du 3ème trimestre 2013 de 0,9 % (seuil maximum autorisé par l’article 51 de la Loi ALUR). 28,2 de l’augmentation de loyers approuvée par le Conseil d’Administration de GRANDLYON HABITAT : +0,8 % au 1er janvier 2014 (environ 0,6 M€). 27,9 de l’impact en année pleine des mises en service 2013 (+ 1,2 M€). 2011 2012 2013 2014 Les autres produits d’activité et de gestion Les autres produits s’élèvent à 5,42 M€ en 2014 contre 6,01 M€ en 2013 et sont constitués par : Prestations de services : 2,14 M€ (2,30 M€ en 2013) Activités de promotion, rémunérations sur opérations de gestion et prestations de service, activités annexes et contributions versées par EDF pour valoriser les travaux d’exploitation ayant conduit à générer des économies d’énergie. Production immobilisée : 2,64 M€ Les admissions en non-valeurs (annulation de créances anciennes de locataires partis) ont porté sur l’apurement de 0,53 M€ de créances irrécouvrables en 2014 contre 0,56 M€ en 2013 et sont couvertes par des provisions antérieurement constituées. Conformément au plan comptable, les autres annulations de dettes imposées par les tribunaux dans le cadre des procédures de désendettement ont été comptabilisées au niveau des charges exceptionnelles pour un montant de 0,25 M€ en 2014 (contre 0,19 M€ en 2013) et ne sont plus intégrées au coût des impayés. Impayés en M€ 7,3 6,88 6,87 3,37 3,53 3,46 2010 2011 2012 6,33 8,23 (2,54 M€ en 2013) Rémunération interne des services pour la part relative à la conduite d’opérations. Le taux de 4 % est appliqué au montant des investissements (sauf les VEFA ayant un taux de 1,3 %). Ce poste est significatif en raison du nombre important d’opérations suivies. Subventions d’exploitation : 0,64 M€ Ces subventions diminuent d’une année sur l’autre, notamment sur la part du Gros Entretien subventionné au travers des actions de GSUP (0,38 M€ en 2014 pour 0,72 M€ en 2013). 2013 4,11 2014 Impayés totaux après admissions en non valeurs (1,17 M€ en 2013) Subventions pour travaux de Gros Entretien, gestion de proximité, EDF, GDF, etc.. 3,79 Impayés de l’exercice La dotation pour créances douteuses de l’exercice a été effectuée conformément au calcul réglementaire et augmente de 17,54 % d’une année sur l’autre. Combinée à la reprise pour admission en non-valeur et pour recouvrement, elle a contribué à augmenter la provision totale de 6,03 à 6,92 M€. Les impayés locatifs Les impayés de l’exercice 2014 s’élèvent à 4,11 M€ contre 3,79 M€ en 2013, soit un taux de 3,29 % des loyers et charges, en augmentation par rapport à 2013 (3 %). Les impayés totaux s’établissent quant à eux, à 8,23 M€ fin 2014. Les jardins de la République - Décines COÛT DES IMPAYÉS 2010 2011 2012 2013 2014 Dotations de l’exercice 1,79 1,95 1,85 2,11 2,48 Non-valeur 0,94 0,35 0,68 0,56 0,53 Reprises sur provisions 1,94 1,37 1,87 1,75 1,59 Coût des impayés 0,79 0,93 0,66 0,92 1,42 Provision disponible 5,11 5,68 5,66 6,03 6,92 Taux de couverture des impayés 80,71 % 82,51 % 82,4 % 82,65 % 84,15 % Coût réel des impayés en % des loyers 0,83 % 0,95 % 0,65 % 0,87 % 1,32 % Le coût des impayés a augmenté et est à présent de 1,42 M€ soit 1,32 % des loyers tout en restant en-dessous de la médiane nationale des OPH de 2013 (1,5 %). 15 7 Les pertes de loyers et charges dues à la vacance Le coût de la vacance totale (logements, IDR, garages, commerces et activités) en 2014 est en hausse avec 10,5 M€ (loyers + charges) contre 9,5 M€ en 2013. Ce coût de la vacance brute totale s’explique par le nombre de logements bloqués toujours plus élevé pour renouvellement urbain, réhabilitations lourdes et travaux d’amélioration suite à acquisitions d’immeubles mais aussi de ventes aux locataires. En pourcentage des produits locatifs, ce coût augmente puisqu’il passe de 7,10 % en 2013 à 7,77 % en 2014. Par ailleurs, les logements improductifs de revenus (IDR) représentent 1,11 M€ (loyers + charges), montant légèrement moins élevé que celui de 2013 (1,16 M€). Cette hausse des coûts de la vacance montre une lente remontée du nombre de logements vacants sur 2014, en lien avec plusieurs opérations de réhabilitation. Il reste ainsi encore 425 logements bloqués (en grande partie pour renouvellement urbain) sur un total de 775 logements vacants. Vacance totale : 775 logements Logements bloqués Coût total de la vacance 350 Loyers + charges en % des produits locatifs (703 et 704) Vacance nette 7,33 % 7,10 % 7,77 % 2010 7,75 % 7% 425 2011 2012 2013 2014 La vacance sur logements Le manque à gagner sur les loyers des logements s’établit à 5,9 M€, soit 5,88 % des loyers théoriques logements. Le manque à gagner induit sur les charges récupérables des logements s’élève à 1,5 M€. Au total, sur les logements, le poids de la vacance (loyers + charges) représente 7,4 M€ : ce manque à gagner augmente de 0,7 M€ par rapport à 2013. Ce coût représente 6,87 % des loyers pour 6,36 % en 2013, se plaçant au-dessus de la médiane nationale des OPH 2013 à 5,4 %. 2010 7,4 7 6,8 6,7 2011 2012 2013 En moyenne, la vacance nette a représenté 1,46 % du patrimoine sur l’année 2014. Ratio CUS La vacance est l’un des indicateurs financiers suivi dans la Convention d’Utilité Sociale (C.U.S.). Il s’agit du taux de vacance - hors vacance technique supérieure à trois mois. LE TAUX DE VACANCE Objectif fixé dans la CUS Évolution de la vacance logements loyers + charges en millions d’euros 6 La vacance nette représente 350 logements (soit 1,50 % du patrimoine) au 31/12/2014, pour 323 logements en 2013. 2014 Réalisation 2012 2013 2014 1% 1% 1% 0,40 % 0,62 % 0,53 % LES CHARGES D’EXPLOITATION La fiscalité La charge non récupérable de taxe foncière s’établit donc à 9,3 M€ et progresse ainsi de 0,2 M€ par rapport à 2013. La taxe foncière 2014 représente 8,64 % des loyers, comme en 2013. 8,1 8,6 9,1 9,3 7,9 460 470 2011 2012 2013 2014 Les autres taxes Les taxes sur les rémunérations sont en légère diminution d’une année sur l’autre et s’élèvent à 2,12 M€ (dont 1,90 M€ non récupérables) pour 2,19 M€ en 2013, soit -3,2 %. La taxe d’ordures ménagères s’élève à 3,12 M€ dont 0,23 M€ non récupérable. TFPB en million d’euros 2010 2010 432 Malgré tout, celle-ci a poursuivi sa progression régulière, compte tenu de l’imposition des nouveaux immeubles après 15 ans d’exonération et des acquisitions d’immeubles non encore conventionnés et donc sans exonération de taxe pour l’instant. 410 Depuis 2001, les dégrèvements de 30 % liés aux immeubles situés en ZUS (impact 1,4 M€) ont permis à GRANDLYON HABITAT d’avoir un taux de taxe foncière inférieur à la moyenne nationale. TFPB en euros en logement 405 La Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties (TFPB) 2011 2012 2013 2014 La TFPB porte en 2014 sur 19 788 logements. Elle représente 470 € par logement soumis (460 € en 2013). 9,3 M€ charge non récupérable de taxe foncière 17 7 La politique d’entretien La maintenance du patrimoine s’élève, en 2014 à 18,5 M€ (contre 18,2 M€ en 2013), soit 748 €/ logement*, représentant 17,2 % des loyers. Évolution de la politique d’entretien en M€ 16,5 Il s’agit des dépenses d’entretien courant et de gros entretien, non récupérables. 17,7 18,3 18,2 2011 2012 2013 18,5 La progression régulière des budgets de maintenance sur plusieurs années (voir graphique ci-après) témoigne de la volonté de l’organisme à bien entretenir son patrimoine. Exprimé en € par logement, soit 748 €, le niveau de GRANDLYON HABITAT se situe au-delà de la médiane des OPH (605 € en 2013). 2010 L’entretien courant non récupérable au sens du DIS de l’Union Sociale pour l’Habitat (1) reste stable d’une année sur l’autre avec 7,7 M€. Le principal poste de dépenses concerne les petites réparations et petits entretiens notamment auprès des locataires en place (2,6 M€ en 2014). Le poste surveillance du patrimoine demeure élevé en 2014 avec un budget de 0,5 M€. Le gros entretien s’élève à 10,8 M€ contre 10,4 M€ en 2013. L’effort important de remise en état des logements au moment de la relocation continue d’être un axe fort de la stratégie pour lutter contre la vacance. Cette enveloppe financière est maintenue et contribue ainsi à la rénovation progressive du patrimoine (2,7 M€ soit 25 % des dépenses de Gros Entretien) et tient compte du taux de rotation des locataires (7,2 % pour 2014). Gros entretien EN M€ 2010 2011 2012 2013 2014 Entretien courant (1) 7,0 7,1 7,8 7,8 7,7 Gros Entretien 9,5 10,6 10,5 10,4 10,8 Total maintenance notion DIS 16,5 17,7 18,3 18,2 18,5 En € au logement 691 728 758 743 748 Médiane ensemble OPH 556 578 580 605 NC 2012 2013 2014 Objectif CUS 612 612 612 Réalisation 608 586 588 (en € /logements) Entretien courant En € au logement, la politique d’entretien de GRANDLYON HABITAT place toujours notre organisme largement au-dessus des moyennes nationales. Ratio CUS La maintenance est l’un des indicateurs financiers suivi dans la Convention d’Utilité Sociale (C.U.S.). Cette maintenance est calculée en € par logement hors foyers en regroupant seulement : l’entretien courant, le gros entretien et le coût de la régie (mais hors contrats de maintenance). LE COÛT DE MAINTENANCE 2014 Ainsi, pour 2014, la réalisation est de 588 € pour un objectif de 612 €. La réalisation reste en-dessous de l’objectif notamment parce que le poste entretien des copropriétés n’est finalement pas inclus dans cet indicateur mais dans celui du coût de gestion. (1) y compris régie d’entretien et contrats de maintenance *Les ratios au logement du présent rapport ont été établis sur la base de 24.757 logements gérés en compte propre, foyers compris, au 31 décembre 2014 (24. 502 en 2013). Le Natura - Lyon 9e Les charges de structure Inclues dans le coût de gestion Les frais de personnel (hors intéressement) L’ensemble des dépenses de personnel toutes charges sociales et fiscales comprises (comptes 63 + 64 hors intéressement) s’établit à 25,50 M€ en 2014 pour 25,38 M€ en 2013. Frais de personnel NR en Me La partie non récupérable brute s’élève à 22,9 M€ en 2014 pour 22,7 M€ en 2013 (+0,9%). Les frais de personnel non récupérables nets s’élèvent en 2014 à 19,56 M€, pour 19,27 M€ en 2013, soit une hausse de +1,50 %. Ramenés au logement, les frais de personnel non récupérables nets représentent 790 € à comparer à 786 €/logement en 2013 (+0,5 %). Pour obtenir ce coût net, nous déduisons les éléments suivants : conduite d’opération (2,64 M€), 18.81 19.61 16.38 16.26 2010 2011 21 18.12 2012 22.7 22.9 19.27 19.56 2013 2014 Frais de personnel NR (63 + 64 hors 69) Frais de personnel NR - subventions (74 + 79) - CO subventions liées au personnel (0,12 M€), r emboursements directs frais personnel (0,13M€ : CPAM, décharges syndicales, Sytral, etc…) r efacturations de prestations honoraires Syndic, Ville, CCAS, Masse HIJ (0,48 M€). La conduite d’opération (CO) représentant la part interne de travail liée aux opérations d’investissement atteint 2,64 M€ en 2014 (contre 2,54 M€ en 2013). Ce produit compense les charges de personnel concernées par les travaux d’investissement et contribue à calculer le ratio de frais de personnel net ci-dessus. La conduite d’opération 2014 revient à son niveau connu en 2011 du fait du rattrapage du retard dans le lancement des opérations d’investissement. Les frais de fonctionnement divers (hors entretien) avec intéressement Ils sont constitués des achats administratifs, des contrats de maintenance informatique, des baux, locations, assurances, honoraires et autres services extérieurs, des impôts (hors TFPB et taxes sur les salaires) et de l’intéressement. Pour 2014, les frais de fonctionnement non récupérables sont très stables et s’élèvent à 6,30 M€ contre 6,47 M€ en 2013. Les principales variations de l’exercice se compensent entre elles : cotisations CGLLS (+ 0,34 M€) La cotisation CGLLS 2014 tient compte de la mutualisation pour un montant de 0,34 M€. es principales autres variations sont les L assurances (-0,27 M€), les honoraires (-0,09 M€) et l’intéressement du personnel (+0,09 M€). 19 7 Les coûts de gestion au logement Les coûts de gestion incluent : les achats, les frais d’entretien courant, les contrats de maintenance (mais hors GE), les frais de personnel, les frais de fonctionnement divers (dont on déduit les subventions liées au personnel), les produits des activités annexes, la production immobilisée (conduite d’opérations). En 2014, le coût de gestion est maîtrisé puisqu’il représente 1 321 €/logement, soit -0,4 % par rapport à 2013 (1 327 €). Coût de gestion en €/logement 790 254 276 786 277 264 281 750 668 259 253 266 1 321 686 1 180 1 327 255 247 1 188 1 297 2010 2011 2012 2013 2014 Entretien courant Frais fonctionnement Frais personnel Les dotations et reprises aux amortissements et provisions Indépendamment de la provision pour créances douteuses (détaillée au paragraphe « impayés locatifs »), les dotations ou reprises ont été effectuées au titre de : les dotations aux amortissements des immobilisations locatives, sont d’un montant net de 33,3 M€ pour 33,04 M€ en 2013. Cette stabilité s’explique, malgré les mises en service de nombreux nouveaux logements, par la fin des fortes dépréciations de certains composants d’immeubles acquis récemment et qui feront l’objet de travaux de remplacement dans les toutes prochaines années. Ces amortissements respectent la norme comptable d’affectation par composant. Les durées d’amortissement sont de 15, 20, 25 et 55 ans selon la nature des composants. Les dotations aux amortissements des autres immobilisations corporelles (véhicules, matériel, mobilier, siège social) sont également stables avec 1,3 M€ en 2014. Une moitié de ces dotations représente l’amortissement du siège social Terra Mundi. la provision pour risques liée à des litiges est égale à 1,3 M€ et diminue légèrement (1,54 M€ en 2013). Cette provision résulte de dénouements de plusieurs anciens litiges compensés par de nouveaux, nés au cours de l’année 2014 et de la provision pour propre assureur liée aux cotisations chômage. la provision pour démolition, est revue à la baisse pour passer de 2,8 M€ en 2013 à 0,9 M€ en 2014 (-1,9 M€). Cette reprise de provision concerne le dossier MermozNord, et permet d’ajuster la provision aux dépenses restantes non entièrement couvertes par les subventions ANRU. Ratio CUS Le coût de fonctionnement est l’un des indicateurs financiers suivi dans la Convention d’Utilité Sociale (C.U.S.). Ce coût est calculé en € par logement hors foyers en regroupant : les frais de structure, les frais de personnel net et hors régie, la perte de récupération des charges locatives mais non l’entretien courant. Ainsi, pour 2014, la réalisation est de 1 363 € en-dessous du seuil d’objectif maximum de 1 422 € hors activités annexes (ventes, syndic). LE COÛT DE FONCTIONNEMENT EN €/LOGEMENT 2012 2013 2014 Objectif CUS actualisé 1 337 1 384 1 422 Réalisé hors activités annexes (ventes, syndic, accession…) 1 375 1 356 1 363 EN M€ 2010 2011 2012 La Sauvegarde 0,5 0,7 0,3 0 Mermoz-Nord 0 4,8 4,8 2,8 0,9 Total provision 0,5 5,5 5,1 2,8 0,9 (Explications détaillées en annexe page 40) coût de gestion au logement, Maîtrisé : 1 321€/logement 2013 2014 Avec le maintien d’une provision moyenne d’environ 3 M€ sur les 3 dernières années, l’organisme démontre tout de même sa capacité à maîtriser et prioriser ses actions à moyen terme. EN K€ Provision pour Gros Entretien (PGE) Les normes comptables nous autorisent à constater au passif une provision pour Gros Entretien équivalente à 3 années environ de dépenses. Il convient de ne conserver en provision que les dépenses de Gros Entretien clairement identifiées en montant, affectées à des immeubles précis et planifiés dans le temps. 31 déc. 2014 Travaux 2015 1 124 Travaux 2016 983 Travaux 2017 735 PGE 2 842 Le Zéphyr- Lyon 3e Depuis 2011, la PGE est arbitrée par un Comité d’Engagement qui a priorisé les opérations de Gros Entretien et les a provisionnées. Ainsi, nous avons comptabilisé, au 31 décembre 2014, une PGE de 2,84 M€ représentant trois ans de travaux clairement identifiés. 2,97 3,05 2,84 2010 1,98 1,65 Evolution de la dotation et du stock PGE en million d’euros 2011 2012 2013 2014 L’enveloppe de travaux programmables constituant la PGE est modérée au regard des dépenses annuelles de gros entretien (10,8 M€ en 2014), car cela permet de conserver la possibilité d’être davantage réactif sur les travaux non programmables. 21 7 34,4 m€ Les annuités d’emprunts d’annuités d’emprunts pour 2014 Pour l’exercice 2014, les annuités d’emprunts représentent 34,4 M€ contre 37 M€ en 2013 soit une baisse de -2,6 M€ (-7 %). 1,51 1,39 2011 2012 2013 2014 20,1 19 20,5 1,70 34,4 1,62 20,55 17,84 37 2010 21,64 19,7 15,1 34,8 1,46 41,1 14,3 39,5 Annuités d’emprunts en k€/logement 18 Annuités d’emprunts en millions d’euros Le Bravo - Lyon 8e 2010 2011 2012 2013 2014 Amortissements Intérêts Les annuités des emprunts baissent en 2014 en raison : de la baisse du taux du Livret A passant de 2,25% en 2012, 1,25 % en 2013 à 1 % au 1er août 2014, du différé de souscription et d’encaissement des prêts locatifs. Nous avons, en effet, privilégié le ralentissement des souscriptions d’emprunts au détriment de notre trésorerie et ainsi contribué à limiter chaque fois que cela était possible nos frais financiers. Taux du Livret A 3% 4% 1,25 % 2,25 % 2,25 % 1,25 % 1,25 % 1% 1,75 % 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Janv.2014 Août 2014 Le taux d’endettement est de 31,9 % pour 2014. Taux d’endettement en pourcentage des loyers 35,1 % 31,9 % 2010 40,1 % Il faut noter aussi que le taux d’endettement de l’organisme passe en-dessous du niveau de la médiane nationale : ainsi en 2013, la médiane nationale des autres organismes était de 37,7 % pour 35,1 % à GRANDLYON HABITAT (source D.I.S 2013). 40,2 % Ce taux diminue logiquement compte tenu de la maîtrise des souscriptions des nouveaux emprunts et de la baisse du taux du Livret A. 36,4 % Le taux d’endettement représente les annuités rapportées aux loyers de l’année et permet ainsi de mesurer la bonne capacité de l’organisme à rembourser ses emprunts avec ses propres ressources. 2011 2012 2013 2014 LES PRODUITS FINANCIERS Les produits financiers de placement représentent 1,45 M€ en 2014 pour 2,19 M€ en 2013. Ce résultat, même en diminution, représente un montant significatif dans un contexte de baisse aussi bien des taux courts que du Livret A. Comme sur les deux années précédentes, une part importante de ces placements a été obtenue par l’optimisation au jour le jour des flux de trésorerie en utilisant principalement le Livret A comme outil de placement. LE RÉSULTAT EXCEPTIONNEL Le résultat exceptionnel s’élève à 5,5 M€ (notion Soldes Intermédiaires de Gestion OPH) grâce essentiellement aux plus-values vente de patrimoine. Examen analytique du résultat exceptionnel : Plus value sur la vente de 36 logements + 4,1 M€ GRANDLYON HABITAT poursuit sa stratégie de vente d’une partie du patrimoine permettant de dégager les fonds propres nécessaires au développement de l’activité (+ 4,1 M€ avec 36 ventes d’appartements pour 40 en 2013). Plus value s/vente terrains et divers + 1,2 M€ +/- values diverses et sorties composants - 0,3 M€ Sous-total plus-values 5 M€ pour méMoire La vente de terrains principalement à Mermoz-Nord dans le cadre du renouvellement urbain a permis de dégager une plus value de 1,5 M€. Le résultat exceptionnel 2013 s’élevait à 8,5 M€ et comprenait la vente d’un immeuble en sus des plus values sur ventes d’appartements (Total des plus-values = 7,7 M€). Sinistres - 0,8 M€ Dégrèvements d’impôts + 1,4 M€ Divers autres produits et charges - 0,1 M€ TOTAL (selon SIG OPH page 8) 5,5 M€ 23 7 CAPACITÉ D’AUTOFINANCEMENT (EXERCICE 2014) Exercice N Exercice N-1 * 13 932 892.13 9 393 030.37 * (36 204.06) (42 489.28) * 33 254 901.58 33 035 423.73 * (6 204 261.69) (6 249 456.91) * * 134 007.92 240 502.33 * * (531 624.27) (557 017.59) * 1 824 377.53 * (373 774.00) 1 450 603.53 1 450 603.53 2 187 925.07 * (878 824.11) * (878 824.11) (878 824.11) (928 220.64) (19 842 439.15) (18 773 981.72) 21 279 051.88 18 305 715.36 123 941.15 191 926.44 2 136 514.95 2 363 505.78 EXCÉDENT BRUT D’EXPLOITATION (OU INSUFFISANCE BRUTE D’EXPLOITATION) + ou - Variations intérêts compensateurs (c/16883) (1) + Dotations aux amortissements des immobilisations locatives et baux à long terme (c/681112-681113-681114-681115-681122-681123 (sauf 68112315 et 6811235)-681124 (sauf 68112415 et 6811245) ) + Dotations aux provisions réglementées (c/6872) (Amortissements dérogatoires) - Reprises sur provisions réglementées (78725 ) - Quote-part des subventions d’investissement virées au résultat de l’exercice (c/777) + Autres produits d’exploitation * * Autres transferts de charges d’exploitation (c/791) Autres produits de gestion courante (c/75 sauf 755) - Autres charges d’exploitation Pertes sur créances irrécouvrables (c/654) Redevances et charges diverses de gestion courante (651 et 658) + ou - Quotes-parts de résultat des opérations faites en commun + Produits financiers Sous-total Sauf reprises sur provisions et dépréciations financières (c/786) Charges financières Sous-total Sauf dotations aux amortissements, aux dépréciations et aux provisions (c/686, sauf 6863) * REMBOURSEMENT D’EMPRUNTS LOCATIFS (Etat du passif code 2.21 «Financements définitifs») (3) AUTOFINANCEMENT COURANT - HLM + Produits exceptionnels Produits exceptionnels sur opérations de gestion (c/771) Mandats annulés (sur exercices antérieurs) (c/7731) (4) Autres produits exceptionnels (c/778) Transferts de charges exceptionnelles (c/797) * * * * Charges exceptionnelles Charges exceptionnelles sur opérations de gestion (c/671) Titres annulés (sur exercices antérieurs) (c/6731) Autres charges exceptionnelles (678) * * * (297 610.75) (264 505.12) (3 251 832.28) (3 614 288.00) Participation des salariés - Impôts sur les bénéfices et assimilés (c/69) * (652 238.74) (564 986.41) AUTOFINANCEMENT NET HLM 19 337 826.21 16 417 368.05 RÉSULTAT DE L’EXERCICE 17 708 976.13 16 133 451.18 Reprises sur amortissements, dépréciations et provisions (c/78) Valeurs comptables des éléments d’actif cédés, démolis, remplacés (c/675) Produits des cessions d’éléments d’actifs (c/775) Quote-part des subventions d’investissement virées au résultat de l’exercice (c/777) + - 39 370 575.38 (6 596 850.81) 1 480 743.40 (6 542 712.99) (6 204 261.69) 38 440 681.72 (5 405 915.79) 3 214 300.85 (10 899 222.00) (6 249 456.91) CAPACITÉ D’AUTOFINANCEMENT (PCG) (2) 39 216 469.42 35 233 839.05 (19 842 439.15) (36 204.06) (18 773 981.72) ( 42 489.28) + Dotations aux amortissements, aux dépréciations et aux provisions (c/68) - Remboursements emprunts locatifs (Etat du passif code 2.21 «financements définitifs») (3) + ou - Variations intérêts compensateurs ou différés (c/16883) (1) - Dotations aux amortissements des charges intérêts compensateurs à répartir (c/6863) AUTOFINANCEMENT NET HLM (*) A partir du tableau des soldes intermédiaires de gestion (annexe XII du compte financier). (1) Cette variation n’est à renseigner que pour les intérêts compensateurs non inscrits au compte 4813. (2) A reporter au tableau de financement. (3) Hors remboursements anticipés (Annexe VIII - Fiche 1 - code 2.21 colonne 10). 19 337 826.21 16 417 368.05 LA CAPACITÉ D’AUTOFINANCEMENT La capacité d’autofinancement (CAF) représente le flux financier qui reste à disposition de l’entreprise lorsqu’elle a encaissé tous ses produits et décaissé toutes ses charges. L’autofinancement net constitue un dégagement de ressources permettant d’assurer la pérennité économique et financière de l’entreprise après déduction des remboursements d’emprunts locatifs. L’autofinancement net s’établit à 19,3 M€ en 2014, représentant 17,9 % des loyers (médiane nationale OPH 2013 = 9,7 %). Ce bon résultat 2014 s’explique principalement par l’amélioration du résultat courant qui, avec 12,8 M€ (pour 8,2 M€ en 2013), est bonifié par la progression des nouveaux loyers quittancés, associé à une maîtrise des principaux coûts (gestion, entretien, taxes foncières, endettement). Ces excédents vont participer au financement de l’ambitieux plan d’investissement prévu au Plan Moyen Terme (PMT) notamment en matière de réhabilitations fortement consommatrices de fonds propres. (voir ci-contre). Au 31 décembre 2014, l’organisme se situe au-dessus du double niveau d’alerte financière : 12 % sur l’année 2014 à zéro 8,3 % en moyenne sur 3 ans à 3 %. Pour rappel, en 2012, la CAF est amputée de 3,2 M€ destinés à rembourser les intérêts compensateurs d’emprunts CDC et contribuer ainsi à assainir notre dette. 2014 2010 17,9 % 2013 15,6 % 19,3 2012 7,26 % 16,4 2011 10,7 % 7,4 2010 Le décret n°2014-1151 du 7 octobre 2014 instaure un nouveau dispositif d’alerte basé sur l’atteinte ou non d’un certain taux d’autofinancement net exprimé en pourcentage des produits d’activité et des produits financiers, (modalités de calcul fixées à l’article R423-1-4 du CCH), et qui diffère du ratio habituellement suivi en % des seuls loyers Autofinancement net sur loyers en pourcentage 10,5 14,3 Autofinancement net en millions d’euros Nouveau seuil d’alerte réglementaire 15 % 3 2011 2012 2013 2014 25 7 4 L’ ANALYSE DU BILAN L’ ÉVOLUTION DU FONDS DE ROULEMENT EN K€ Actif immobilisé Dépenses opérations préliminaires 2014 2013 1 068 069 999 134 Capitaux propres -19 386 -28 221 Provisions (1) hors amortissements et intérêts courus non échus (considérés à Court Terme) compris dépôts de garantie locataires (considérés Long Terme) compris intérêts compensateurs car non différés et donc associés à la dette financière (norme DIS) (2) Les subventions classées en comptes 13 mais restant à recevoir sur les opérations terminées non soldées et en cours sont retraitées en BFR (Position de l’USH dans le D.I.S.). 2014 2013 454 427 427 735 5 099 7 758 Dettes financières (1) 628 017 597 358 Part des subventions à recevoir reclassées (2) -39 539 -44 464 Financement des opérations préliminaires -19 661 -11 312 Fonds de roulement -20 340 6 162 L’ ÉVOLUTION DU BESOIN EN FONDS DE ROULEMENT EN K€ Actif Circulant (3) Dépenses des opérations préliminaires 2014 2013 76 133 77 823 19 386 28 221 2014 2013 Dettes à court terme (4) 63 843 62 609 Part des subventions à recevoir reclassées (2) 39 539 44 464 Financement des opérations préliminaires 19 661 11 312 27 524 12 341 Diminution du Besoin en fonds de roulement (=ressource) (3) y compris les intérêts courus à recevoir sur placements financiers (4) y compris les intérêts courus à payer sur placements financiers LA TRÉSORERIE EN FIN D’ANNÉE EN K€ 2014 2013 Fonds de roulement -20 340 6 162 Diminution du besoin en fonds de roulement 27 524 12 341 Trésorerie fin d’année 7 184 18 503 Cité Perrache - Lyon 2e LES ÉQUILIBRES STRUCTURELS Nous avons appliqué la méthode de calcul du fonds de roulement et du besoin en fonds de roulement telle que préconisée par la Fédération Nationale des OPH pour l’analyse financière comparative des organismes. Ce niveau de fonds de roulement d’une vingtaine de millions traduit davantage le niveau régulier de l’organisme et représente un potentiel de ressources suffisant pour supporter les dépenses des opérations d’investissement en cours et à venir, surtout lorsqu’on tient compte du taux très favorable d’endettement. Ainsi, les emplois et ressources liés aux opérations préliminaires et réserves foncières sont pris en compte dans le besoin en fonds de roulement et non pas dans le fonds de roulement. Le besoin en fonds de roulement est constitué par l’écart entre l’actif circulant et les dettes à court terme. De même, les subventions notifiées sur les opérations terminées non soldées ou en cours (comptes 13) sont retraitées en BFR et neutralisent une partie des subventions à recevoir parce que non encore exigibles (opérations non terminées). Il s’agit pour la troisième année consécutive d’une diminution du Besoin en fonds de roulement ce qui représente une ressource en trésorerie de 27,5 M€ en 2014 contre 12,3 M€ en 2013. LE BESOIN EN FONDS DE ROULEMENT L’ ÉVOLUTION DU FONDS DE ROULEMENT Le fonds de roulement qui constitue généralement un excédent de ressources permanentes sur les emplois stables, s’élève au 31 décembre 2014 à - 20,3 M€ et diminue de 26,5 M€ par rapport à celui de l’année précédente (6,2 M€). Évolution du besoin en fonds de roulement en millions d’euros Cette baisse provient des remboursements de prêts relais pour 40 M€ en décembre 2014, sans pour autant enclencher les souscriptions des prêts CDC prévus pour ces opérations d’acquisitions–améliorations et réalisés début 2015. à noter En effet, nous avons préféré utiliser notre trésorerie pour différer la souscription de ces emprunts et ainsi optimiser le coût financier. -20,34 Précisons qu’il s’agit d’une photographie au 31 décembre 2014 et que sans cet arbitrage limité dans le temps (décembre 2014 à janvier 2015), nous aurions un fonds de roulement supplémentaire de 40 M€ soit : -20,3 M€ + 40 M€ = 19,7 M€. Fonds de roulement en millions d’euros 2014 52,3 2012 16,5 2011 37,8 2010 -22 -2 18 2010 12,3 27,5 2012 2013 2014 -3,4 2011 Cette diminution du besoin en fonds de roulement d’une année sur l’autre de + 15,2 M€, favorise ainsi la trésorerie. Les grands équilibres du besoin en fonds de roulement sont assurés (niveau des créances locataires, des subventions à recevoir, des dettes fournisseurs) mais nous assurons en 2014 un moindre portage de trésorerie pour nos opérations préliminaires (avant chantier), ce qui explique une variation favorable sur la trésorerie de 17 M€. Le délai de paiement des factures aux fournisseurs reste constant avec 29 jours, soit en-dessous du délai légal de 30 jours pour les marchés publics. 6,2 2013 -3,6 0,7 38 Les créances locataires sont stables en dehors d’une régularisation des charges davantage créditrice en 2014 (-4,7 M€) qu’en 2013 (- 2,3 M€). Quant aux subventions à recevoir nettes (subventions totales à recevoir – subventions reclassées), elles diminuent de 1,4 M€ et favorisent le BFR au 31/12/2014. 27 7 La trésorerie La trésorerie au 31 décembre 2014 s’élève à 7,18 M€. Composition de la trésorerie au 31 décembre 2014 M€ Elle représente 290 € par logement, ce qui l’éloigne beaucoup de la médiane nationale qui était en 2013 de 2 109 €/logement. Bons Moyen Terme Négociables (BMTN) 3 et 4 ans + 1,25 Livret A et comptes sur Livret + 17,43 Trésorerie en millions d’euros Dépôt à Terme 2 ans et 5 ans (DAT) + 2,96 SICAV + 0,19 Soldes de banques - 14,65 34,8 13,1 52,9 18,5 7,18 Soit un total de 2010 2011 2012 2013 2014 La trésorerie est depuis deux ans assez faible, notamment en fin d’exercice, essentiellement en raison du différé de souscription d’emprunts et du remboursement par anticipation de plusieurs emprunts, afin d’optimiser les charges financières. Plus particulièrement fin 2014, des prêts relais venant à échéance pour 40 M€, liés à d’importantes acquisitions améliorations, ont été remboursés alors que la souscription des prêts CDC correspondants intervient seulement en 2015. Sans ce différé de souscription, la trésorerie aurait été plus importante de 40 M€, soit : 7,18 M€ + 40 M€ = 47,18 M€. Le Natura - Lyon 9e 7,18 Nous avons opté, en cette fin d’année 2014, pour un découvert bancaire afin de supporter le remboursement des prêts relais (voir ci-contre) plutôt que de perdre le bénéfice d’intérêts de placement en Livret A. 7,18 m€ trésorerie au 31 décembre 2014 5 L’INVESTISSEMENT Investissement locatif Les dépenses d’investissement réalisées en 2014 s’élèvent à 104,3 M€ dont : • 83,3 M€ pour l’activité constructions neuves et acquisitions améliorations, • 21 M€ au titre de l’adaptation du parc. Ces 21 M€ se partagent en 14,1 M€ pour les réhabilitations classiques d’immeubles et 6,9 M€ pour les réhabilitations thématiques (personnes âgées, ascenseurs,...). Dépenses d’investissement en millions d’euros 104,3 80 83,7 13,4 14 15,4 14,1 54,2 21 2011 2012 2013 2014 Réhabilitation AA 24,4 19,1 24,4 2010 52,6 23,4 44,7 58,9 100,2 56,7 83,5 151,6 Neuf Avec ce rythme très élevé de dépenses, GRANDLYON HABITAT se donne les moyens d’atteindre ses objectifs et respectera ses engagements pris avec la Communauté Urbaine, via le Contrat de Plan (2011-2014), et l’Etat, via la Convention d’Utilité Sociale (CUS 2011-2016). La livraison en 2014 de 320 nouveaux logements concoure à atteindre l’objectif de 1 800 logements sur 4 ans fixés au Contrat de Plan. De même, les livraisons des travaux de réhabilitations qui participent à l’amélioration de la performance énergétique, prévus au contrat de plan, suivent, également, un bon rythme d’avancement. Les constructions neuves avec 58,9 M€ sont assez stables. M€ 2011 2012 2013 2014 Neuf hors VEFA Neuf VEFA 34,5 22,2 26,2 26,4 22,4 31,8 34,6 24,3 Total 56,7 52,6 54,2 58,9 Les acquisitions amélioration s’élèvent en 2014 à 24,4 M€. Elles sont constituées de quelques très grosses opérations (JD.Trait, Le Stade, Abbé Boisard) et de nombreuses petites opérations situées principalement sur Lyon. Cette activité représente 1/3 du développement et est souvent une adaptation coûteuse de travaux longs et « sur-mesure » qui participent ainsi à davantage de mixité sociale en centre ville. Les dépenses d’adaptation du parc s’élèvent à 21 M€ en 2014. A l’intérieur de ce montant, les dépenses de réhabilitations classiques représentent 14,1 M€ : Château Roy, Fontaines-sur-Saône Résidence Vermeil, Rillieux La Pape Garages résidentialisation Alizé, Lyon 9e A. Malraux, Écully Jean Gay, Lyon 5e. Les dépenses de réhabilitations thématiques (remplacement de composants) représentent 6,9 M€ et concernent la poursuite des travaux de rénovation d’ascenseurs, ainsi que de nombreux travaux de remise en état sur le groupe Tony Garnier. De multiples opérations de rénovation viennent compléter ces dépenses. Les livraisons de logements, au sens mises en gestion, s’élèvent à 383 en 2014 contre 533 en 2013. Ce chiffre est à mettre en perspective avec les livraisons de travaux d’investissement en neuf et acquisitions améliorations, représentant 320 équivalents logements en 2014 (1 112 prévus sur 2015). 29 7 Financement de l’investissement Variation du patrimoine 2013 2014 24 165 24 502 371 206 3 0 Acquisition amélioration 159 177 Total augmentation brute 533 383 Vente accession -40 -36 Ventes diverses -137 0 -2 -90 Divers -17 -2 Total augmentation nette 337 255 Nombre de logements au 31 décembre 24 502 24 757 Nombre de logements au 1er janvier Constructions neuves Foyers (équivalents logements) Démolitions Fin Bail Réhabilitation Les subventions d’investissement perçues se répartissent comme suit : État : Conseil Régional : Communauté Urbaine : Ville : Autres : 1 % : 4,30 M€ 1,40 M€ 5,10 M€ 2,19 M€ 0,93 M€ 1,28 M€ Soit un total de : 15,20 M€ Les financements encaissés en 2014 portent sur : 67 M€ d’emprunts, 15,20 M€ de subventions 3,31 M€ de dotation du Grand Lyon. L’encours des prêts en fin d’exercice auprès des établissements financiers s’élève à 631,86 millions d’euros dont 454,57 millions d’euros contractés auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) et de la Caisse de Garantie du Logement Social (CGLS). Aide financière du GRAND LYON La répartition de l’encours par prêteur au 31 décembre 2014 est la suivante : En millions d’euros 2013 2014 CDC/CGLS 466,02 454,57 Collecteur 1 % 34,22 44,39 Caisse d’Épargne 12,84 12,62 Crédit Foncier de France 1,57 1,50 Dexia 34,17 32,97 Natexis 0,10 0 Société Générale 20,34 20,08 Crédit Agricole 1,79 18,27 ARKEA 25,18 25,05 Crédit Coopératif 5,96 7,49 0 13,38 Divers 1,11 1,54 TOTAL 603,30 631,86 Banque Postale La Communauté Urbaine du GRAND LYON apporte un fort soutien financier à l’organisme sous trois formes (sommes perçues) : 1 Subvention d’investissements pour financer directement des opérations de constructions neuves et d’amélioration du parc 2 Financement des acquisitions-améliorations via une minoration du droit au bail emphytéotique 3 Dotation en fonds propres pour soutenir le développement et l’amélioration du patrimoine Contrat de plan 2011-2014 2013 2014 6,23 M€ 5,10 M€ 0,7 M€ 3,9 M€ 3,1 M€ 3,31 M€ 10,03 M€ 12,31 M€ L’organisme s’endette de 30 M€ supplémentaires fin 2014 de la manière suivante : Souscription de prêts pour 91 M€ (67 M€ pour des opérations immobilières courantes et 24 M€ de préfinancement pour diverses acquisitions), Remboursements à hauteur de 61 M€ (21 M€ d’échéances courantes et 40 M€ de préfinancement contractualisé en 2009 pour les acquisitions améliorations Abbé Boisard et Caluire). Le potentiel financier à terminaison Le potentiel financier s’obtient en retranchant du fonds de roulement les provisions pour risques et charges (dont PGE) et les dépôts de garantie des locataires. Il constitue le reliquat de fonds propres et/ou de ressources externes potentiellement affectable au financement des immobilisations. Pour avoir une vision plus juste, il convient de projeter le potentiel financier « à terminaison », en intégrant les dépenses restant à payer et les fonds à encaisser sur les opérations d’investissement non soldées et en cours. Potentiel financier à terminaison en M€ Potentiel en €/ logement 2011 2012 2013 2013 23,3 50,0 44,9 44,0 956 2 070 1 834 1 778 Le Charlie - Lyon 8e Le potentiel financier représente 44,0 M€, soit 1 778 € par logement. Ce ratio se situe au-dessus de la médiane nationale qui représente 995 € fin 2013. Le haut niveau du potentiel financier s’explique par les bons résultats dégagés chaque année mais aussi par la politique de vente d’immeubles qui a permis en 2012 de dégager 22,2 M€ de plus-values de cession d’actifs. Cette politique se poursuit chaque année via les ventes de logements réalisées auprès des locataires. A présent, le potentiel financier décroît progressivement au fur et à mesure que d’importantes opérations d’investissement sont lancées, tel que prévu à notre Plan Moyen Terme (P.M.T.). Il s’agit d’un pilotage financier sur plusieurs années. Ainsi, GRANDLYON HABITAT utilise progressivement les ressources exceptionnelles mises en place et nécessaires au financement de sa forte activité d’investissement prévue au Plan Moyen Terme (P.M.T), pour financer notamment les réhabilitations de plusieurs groupes d’immeubles très fortement consommatrices de fonds propres (groupes d’immeubles HBM à Perrache, Dauphiné, Montchat et Clos Jouve). le potentiel financier représente 44 me 1 778 e soit par logement 31 7 6 L’ AFFECTATION DU RÉSULTAT Conformément à l’article L.443.13 alinéa 4 du Code de la Construction et de l’Habitation, et aux règles comptables relatives à l’affectation du résultat, le surplus des sommes perçues lors de ventes d’immeubles de rapport doit être affecté en priorité au financement de programmes nouveaux de construction ou d’acquisition de logements locatifs, ou encore à des travaux destinés à améliorer de façon substantielle les habitations. C’est pourquoi le compte 10685 est crédité obligatoirement lors de l’affectation du résultat du montant des plus-values réalisées sur la cession des biens immobiliers locatifs de GRANDLYON HABITAT. En 2014, les cessions de patrimoine locatif ont généré des plus-values nettes. Ainsi, il est proposé au Conseil d’Administration d’affecter le résultat 2014, d’un montant de 17.708.976,13 € : au compte 10685 à hauteur des plus-values nettes immobilières locatives réalisées sur l’exercice, soit 4.253.385,10 €, au compte 119000 « report à nouveau » le surplus, soit + 13.455.591,03 €. A contrario, lorsque ces cessions ont dégagé des moins-values, elles doivent impacter le même compte 10685 de façon négative. Montant avant affectation Affectation proposée Montant après affectation c/106720 Excédents d’exploitation affectés à l’investissement 4 570 621.73 / 4 570 621.73 c/10685 Plus-values nettes sur cessions immobilières 60 484 259.73 4 253 385.10 64 737 644.83 c/119000 Report à nouveau créditeur 83 964 607.77 13 455 591.03 97 420 198.80 c/120000 Résultat de l’exercice 17 708 976.13 -17 708 976.13 / 166 728 465.36 0 166 728 465.36 En euros Totaux 7 LES COMPTES ANNUELS 2014 Le Zéphyr - Lyon 3e 8 Le Charlie - Lyon 8 e COMPTES ANNUELS 2014 33 7 BILAN - ACTIF (EXERCICE 2014) N° de compte Brut 2 3 ACTIF IMMOBILISÉ 1 20 201 2082 2083-2084 203-205-2085-2088 232-237 21 2111 2112-2113 - 2115 212 213 (sauf 21315, 2135 et 21318) 214 (sauf 21415, 2145 et 21418) 21315-213521415-2145 21318-21418 215-218 22 23 2312 2313-2314 2318-235 238 26-27 261-266-267 (sauf 2672 et 2678) 2672 271-272 2781-2782 274-275-2761 2678-2768 1 161 816.09 31 (net 319) 33 ACTIF CIRCULANT 35 sauf 358 (net 359) 358 37 32 409 411 (sauf 4113) 412-4113 414-417 415 416 418 42-43-44 (sauf 441) 441 COMPTES DE RÉGULARISATION 46 (sauf 461) 461 (sauf 4615) 4615 47 (sauf 476 4781) 50 Exercice N ACTIF Amortissements et dépréciations 4 Exercice N-1 Net Totaux partiels 5 = (3) - (4) 6 IMMOBILISATIONS INCORPORELLES Frais d’établissement 49 726 363.90 Baux emphytéotiques, à construction et à réhabilitation Autres (1) Immobilisations incorporelles en cours/ avances et acomptes IMMOBILISATIONS CORPORELLES Terrains nus Terrains aménagés, loués, bâtis Agencements et aménagements de terrains Constructions locatives (sur sol propre) Constructions locatives (sur sol d’autrui) Bâtiments administratifs Autres ensembles immobiliers Installations techniques, matériel et outillage et autres immo.corporelles Immeubles en location-vente, reçus en affectation IMMOBILISATIONS CORPORELLES EN COURS Terrains Constructions et autres immobilisations corporelles en cours Avances et acomptes versés sur immobilisations corporelles IMMOBILISATIONS FINANCIERES (2) Participations et créances rattachées à des participations Prêts participatifs Titres immobilisés Prêts pour accession Autres Intérêts courus TOTAL ( I ) STOCKS ET EN-COURS Terrains à aménager Immeubles en cours Immeubles achevés : Disponibles à la vente Temporairement loués Immeubles acquis par résolution de vente ou adjudication Approvisionnements FOURNISSEURS DÉBITEURS CRÉANCES D’EXPLOITATION (sauf 4113) Locataires et organismes payeurs d A.P.L Créances sur acquéreurs Clients - autres activités Emprunteurs et locataires-acquéreurs Clients douteux ou litigieux Produits non encore facturés Autres Subventions à recevoir CRÉANCES DIVERSES (3) Débiteurs divers Opérations pour le compte de tiers Opérations d’aménagement 511 515 516 5188 Autres 51 53-54 Comptes transitoires ou d’attente VALEURS MOBILIERES DE PLACEMENT DISPONIBILITES Valeurs à l’encaissement Compte au Trésor Comptes de placement court terme Intérêts courus à recevoir Comptes courants – Autres que le Trésor Caisse, régies d’avances et accréditifs 486 Charges constatées d’avance 48 993 089.63 680 004.75 53 269.52 216 826.95 93 186 127.73 177 190.20 39 636.75 93 186 127.73 48 363 013.56 684 513.50 13 749.03 871 684 867.63 39 636.75 81 621 079.93 1 009 313 778.10 361 598 374.94 647 715 403.16 627 296 841.69 118 083 244.66 35 692 821.89 82 390 422.77 77 645 278.04 22 202 903.65 84 902 852.56 4 063 456.74 4 016 605.84 21 516 154.15 2 764 894.42 18 186 297.81 63 386 698.41 1 298 562.32 18 589 711.39 65 163 083.67 1 329 236.16 906 203 148.95 111 122 474.05 17 866 426.42 94 240 673.52 984 625.89 17 866 426.42 77 588 481.36 20 362 742.17 93 256 047.63 57 225 739.19 1 016 982.36 169 Primes de remboursement des obligations (IV) 476-4781 TOTAL (IV) Différences de conversion ou d’indexation - Actif (V) TOTAL (V) 799 477.86 197 197.75 197 197.75 20 328.25 819 784.61 819 784.61 779 149.61 1 501 986 132.90 433 917 163.64 1 068 068 969.26 1 068 068 969.26 999 134 102.94 4 050 489.21 949 197.96 3 897 684.43 3 897 684.43 152 804.78 313 911.90 152 804.78 313 911.90 10 239 849.79 310 490.55 10 239 849.79 310 490.55 8 064 639.37 683 332.05 6 924 538.78 791 167.39 313 911.90 69 301 654.07 223 208.53 1 104 845.71 347 612.80 1 855 491.19 55 072 389.90 631 422.87 61 499 051.67 2 106 148.85 1 996 453.74 68 749.81 0.00 2 285 815.39 38 879.14 191 765.35 38 879.14 191 765.35 4 205 000.00 70 283.44 18 251 137.24 4 205 000.00 70 283.44 18 251 137.24 72 407.34 105 929 090.39 7 147 747.31 158 030.57 708 676.71 73 684 336.48 10 101 403.43 1 140 100.59 683 332.05 2 324 694.53 Charges à répartir sur plusieurs exercices 49 061 276.09 4 939 859.78 2 226 636.53 2 509 023.92 481 7 53 932 949.41 2 906 641.28 53 269.52 1 855 491.19 55 072 389.90 TOTAL (II) Net 191 765.35 22 526 420.68 40 945.3 208 886.74 20 483 508.18 10 205 000.00 301 657.66 9 976 850.52 72 407.34 98 781 343.08 72 407.34 98 781 343.08 72 723.31 98 213 478.23 1 166 850 312.34 1 166 850 312.34 1 097 347 581.17 TOTAL (III) TOTAL GENERAL (I + II + III + IV + V) 1 607 915 223.29 441 064 910.95 (1) Dont droit au bail (2) Dont à moins d’un an (3) Dont à plus d’un an 40 380.46 81 807.53 34 660.46 142 318.25 BILAN - PASSIF - AVANT AFFECTATION DU RÉSULTAT (EXERCICE 2014) N° de compte 1 DETTES PROV. R&C CAPITAUX PROPRE 10 102 103 106 1067 10685 10686 10687 10688 11 12 13 131 132 138 14 145 Exercice N PASSIF Détail 3 2 DOTATIONS ET RESERVES Dotations Autres fonds propres - autres compléments de dotation, dons et legs en capital Réserves : Excédents d’exploitation affectés à l’investissement Plus-values nettes sur cessions immobilières Réserve de compensation Réserve pour couverture du financement des immobilisations non amortissables Réserves diverses Report à nouveau (a) Résultat de l’exercice (a) Montant brut Inscrit au résultat Subventions d’investissement 256 926 262.24 Subventions d’équipement 73 044 886.27 18 145 695.53 Participation employeurs à l’effort de construction Autres subventions d’investissement PROVISIONS RÉGLEMENTÉES Amortissements dérogatoires TOTAL I 15 151-152 1572 153-158 PROVISIONS Provisions pour risques Provisions pour Gros Entretien Autres provisions pour charges 16 162 163 164 1641 1642 1643 1644 1645 1646 1648 165 1651 1654 1658 DETTES FINANCIERES (1) (2) Participation des employeurs à l’effort de construction Emprunts obligataires Emprunts auprès des Etablissements de Crédit : Caisse des dépôts et Consignations C.G.L.L.S. Crédit Foncier de France Caisse d’Epargne Crédit Agricole Crédit Local de France - Dexia Autres établissements de crédit Dépôts et cautionnements reçus : Dépôts de garantie des locataires Redevances (location-accession) Autres dépôts Emprunts et dettes financières diverses : Participation des salariés aux résultats Emprunts assortis de conditions particulières Dettes consécutives à la mise en jeu de la garantie des emprunts Autres emprunts et dettes assimilées Intérêts courus non échus sur emprunts en cours d’amortissement Intérêts courus capitalisables Intérêts compensateurs Crédits et lignes de trésorerie Droits des locataires acquéreurs, droits des affectants Locataires, acquéreurs, emprunteurs, locataires-acquéreurs et organismes payeurs d’APL Avances Locataires - Excédents d’acomptes DETTES D’EXPLOITATION TOTAL II 166 167 (sauf 1677) 1677 168 (sauf 1688) 16881 16882 16883 5181 - 519 229 419 4191 4195 COMPTES DE RÉGULARISATION Produits constatés d’avance Au titre de l’exploitation et autres Produits des ventes sur lots en cours Rémunération des frais de gestion PAP 477-4782 Différences de conversion ou d’indexation - Passif 4 150 726 406.17 Exercice N-1 5 85 671 524.71 139 642 342.72 82 357 324.71 4 570 621.73 60 484 259.73 4 570 621.73 52 714 396.28 83 964 607.77 17 708 976.13 83 964 607.77 17 708 976.13 202 027 071.50 75 601 020.04 16 133 451.18 196 358 688.85 180 583 113.79 15 745 695.53 29 879.53 454 427 061.57 427 735 502.79 5 099 571.00 7 758 315.00 4 702 632.00 3 045 683.00 10 000.00 7 758 315.00 183 881 375.97 18 145 695.53 454 427 061.57 2 247 021.00 2 842 550.00 10 000.00 5 099 571.00 5 099 571.00 645 046 677.94 44 389 526.29 617 589 130.25 34 221 841.84 453 862 944.92 703 316.26 1 502 918.36 12 617 560.55 18 272 939.80 32 969 989.19 66 000 454.08 463 179 862.70 2 837 409.45 1 565 999.46 12 835 615.91 1 791 804.00 34 174 050.57 51 583 400.28 7 203 236.91 6 953 277.49 1 541 379.08 5 925 732.99 1 111 081.88 7 241 903.10 56 679.51 15 507 653.11 15 507 653.11 5 233 964.75 499 237.03 4 734 727.72 21 882 170.02 401-4031-4081 40711 (b) Fournisseurs 40721 (b) 402 4032-4082-40712 (b)- Fournisseurs de stocks immobiliers 40722 (b) 42-43-44 Dettes fiscales, sociales et autres DETTES DIVERSES Dettes sur immobilisations et comptes rattachés : 404-405-4084 40714 (b) Fournisseurs d’immobilisations 40724 (b) Autres dettes : 46 (sauf 461) Créanciers divers 461 (sauf 4615) Opérations pour le compte de tiers 4615 Opérations d’aménagement 47 (sauf 477 et 4782) Comptes transitoires ou d’attente 487 4871-4878 4872 4873 Totaux partiels 11 180 043.16 92 883.57 2 088 891.10 2 821 697.96 536 599.60 2 285 098.36 18 023 979.33 9 762 872.68 55 131.75 10 646 995.11 15 327 404.48 8 261 106.65 19 678 238.73 11 359 937.61 16 164 730.76 953 909.23 2 944 046.27 624 350.21 2 849 907.19 69 511.37 39 250.57 4 325 809.47 1 651 826.01 1 651 826.01 4 325 809.47 TOTAL III TOTAL IV 707 323 679.77 707 323 679.77 661 853 763.38 TOTAL GENERAL (I + II + III + IV) (a) Montant entre parenthèses (ou précédé du signe moins) lorsqu’il s’agit de déficit. (1) Dont à plus d’un an (b) Montant précédé du signe moins lorsque le compte est débiteur. (2) Dont à moins d’un an 1 166 850 312.34 616 956 054.49 28 090 623.45 1 166 850 312.34 1 097 347 581.17 549 564 727.79 68 024 402.46 COMPTE DE RÉSULTAT- CHARGES (EXERCICE 2014) N° de compte CHARGES 1 2 Exercice N CHARGES D’EXPLOITATION (1) 60-61-62 Consommations de l’exercice en provenance des tiers 60 (net de 609) Achats stockés : 601 - Terrains 602 - Approvisionnements 607 - Immeubles acquis par résolution de vente ou adjudication 603 Variation des stocks (a) : 6031 - Terrains 6032 - Approvisionnements 6037 - Immeubles acquis par résolution de vente ou adjudication 604-608 Achats liés à la production de stocks immobiliers 606 Achats non stockés de matières et fournitures 61-62 (nets de 619 et 629) Services extérieurs : 611 Travaux relatifs à l’exploitaton 6151 Entretien et réparations courants sur biens immobiliers locatifs 6152 Gros Entretien sur biens immobiliers 6156 Maintenance 6158 Autres travaux d’entretien 612 Redevances de crédit bail et loyers des baux à long terme 616 Primes d’assurances 621 Personnel extérieur à l’organisme 622 Rémunérations d’intermédiaires et honoraires 623 Publicités, publications, relations publiques 625 Déplacements, missions et réceptions 6285 Redevances Autres comptes 61 et 62 Autres 63 (net de 6319, 6339 et 6359) Impôts, taxes et versements assimilés 631-633 (net de 6319, 6339) Sur rémunérations - 63512 Taxes foncières Autres 635-637 (net de 6359) Autres 64 (net de 6419, 6459, 6479 et 6489) Charges de personnel 641-6481 (net du 6419 et 64891) Salaires et traitements 645-647-6485 (net du 6459, 6479 et 64895) Charges sociales 681 Dotations aux amortissements, aux dépréciations et aux provisions Dotations aux amortissements : 68111 sauf 681118, 681122 à 681124 sauf 68112315, 68112318, - Immobilisations locatives 6811235, 68112415, 68112418 et 6811245 Autres 6811 - Autres immobilisations 6812 Charges d’exploitation à répartir 6816 Dotations aux dépréciations des immos. incorporelles et corporelles 6817 Dotations aux dépréciations des actifs circulants 6815 Dotations aux provisions d’exploitation : 68157 - Provisions pour Gros Entretien Autres 6815 - Autres provisions 65 (sauf 655) Autres charges de gestion courante 654 Pertes sur créances irrécouvrables 651-658 Redevances et charges diverses de gestion courante 655 Quotes-parts de résultat sur opérations faites en commun 66 (net du 669) CHARGES FINANCIÈRES 6863 Dotations aux amortissements des intérêts compensateurs à répartir Autres 686 Autres dotations aux amortissements et aux provisions Charges d’intérêts : 661121 - Intérêts sur opérations locatives - crédit-relais et avances 661122 (net de 6691) - Intérêts sur opérations locatives - financement définitif 661123 - Intérêts compensateurs 661124 - Intérêts de préfinancement consolidables 66114 - Accession à la propriété - crédit-relais et avances 66115 - Gestion de prêts - Accession à la propriété Autres 661 - Intérêts sur autres opérations 667 Charges nettes sur cessions de valeurs mobilères de placement 666-668 Autres charges financières 67 CHARGES EXCEPTIONNELLES 671 Sur opérations de gestion 673 Titres annulés (sur exercices antérieurs) 6731 Hors réduction de récupération des charges locatives 6732 Réduction de récupération des charges locatives Sur opérations en capital : 675 Valeurs comptables des éléments d’actifs cédés (b) : 6751 - Immobilisations incorporelles 6752 - Immobilisations corporelles 6756 - Immobilisations financières 6758 - Autres éléments d’actifs 678 Autres 687 Dotations aux amortissements, aux dépréciations et aux provisions : 6871 - Dotations aux amortissements des immobilisations 68725 - Dotations aux provisions réglementées (amortiss. dérogatoires) Autres 687 - Dotations aux autres provisions 69 Participations des salariés aux résultats - Impôts sur les bénéfices et assimilés 691 Participations des salariés aux résultats 695 Impôts sur les bénéfices et assimilés TOTAL DES CHARGES (a) Stock initial moins stock final = montant de la variation négative entre parenthèses. (b) À l’exception des valeurs mobilières de placement. Totaux partiels Charges récupérables 3 Charges non récupérables 4 29 094 086.99 23 515 622.58 99 419 686.39 27 438 619.22 128 513 773.38 50 954 241.80 126 399 969.43 50 002 066.73 5 225.79 5 225.79 (17 914.58) 3 063 152.04 964 770.10 3 063 152.04 14 132 324.36 728 623.39 16 251 702.94 8 201 706.53 1 585 518.57 3 995 622.30 2 555 219.56 10 774 437.94 12 197 328.83 4 140 738.13 10 774 437.94 11 782 373.73 4 244 665.61 10 390 196.37 150 323.83 1 565.56 743 056.34 252 691.39 1 079 870.56 182 620.39 1 073 931.83 558 897.55 211 294.08 893 380.17 252 691.39 1 079 870.56 184 185.95 1 073 931.83 558 897.55 211 294.08 825 658.88 239 185.53 1 351 294.68 176 647.01 1 171 200.88 598 178.29 215 270.60 408 953.83 1 977 829.35 2 386 783.18 2 044 983.40 3 248 002.29 11 461 677.94 14 709 680.23 14 707 959.04 223 225.32 139 852.00 1 896 026.72 9 318 652.66 2 119 252.04 9 458 504.66 2 193 678.44 9 354 451.89 2 884 924.97 246 998.56 3 131 923.53 3 159 828.71 13 167 554.26 5 Exercice N-1 6 2 330 462.12 21 046 547.49 23 377 009.61 23 190 751.71 1 861 746.17 14 481 281.07 16 343 027.24 16 240 242.55 468 715.95 6 565 266.42 38 941 217.47 7 033 982.37 38 941 217.47 6 950 509.16 37 942 174.36 31 197 114.97 31 197 114.97 30 940 073.24 3 327 021.33 3 327 021.33 3 362 223.86 2 555 582.17 2 555 582.17 2 218 790.26 1 806 499.00 55 000.00 531 624.27 531 624.27 1 806 499.00 55 000.00 531 624.27 531 624.27 1 098 237.00 322 850.00 557 017.59 557 017.59 14 319 257.18 14 319 257.18 18 215 611.87 240 428.19 690 204.42 12 786 432.71 (36 204.06) 690 204.42 12 786 432.71 (36 204.06) 564 636.15 16 524 816.17 (42 489.28) 591 538.35 591 538.35 586 292.43 287 285.76 5 459 544.34 297 610.75 287 285.76 5 459 544.34 297 610.75 341 928.21 7 351 173.14 264 505.12 2 741.83 1 478 001.57 1 480 743.40 2 741.83 1 478 001.57 3 214 300.85 0.92 3 214 299.93 3 251 832.28 3 251 832.28 429 357.91 3 614 288.00 258 079.17 429 357.91 652 238.74 652 238.74 429 357.91 652 238.74 652 238.74 258 079.17 564 986.41 564 986.41 29 094 086.99 119 850 726.65 Solde créditeur = Excédent TOTAL GÉNÉRAL 148 944 813.64 17 708 976.13 166 653 789.77 152 531 740.85 16 133 451.18 168 665 192.03 (1) Dont charges afférentes à des exercices antérieurs (compte 672) c/6721 (part non récupérable) c/6722 (part récupérable) 427 198.82 176 331.11 COMPTE DE RÉSULTAT- PRODUITS (EXERCICE 2014) Exercice N PRODUITS N° de compte 1 2 Détail Totaux partiels 3 4 Exercice N-1 5 PRODUITS D’EXPLOITATION (1) 147 627 715.77 144 407 933.53 70 701 7011 7012 703 704 7041 7042 7043 7046 7047 Autres 704 706 7062-7063 Autres 706 708 71 Produits des activités Produits des ventes : - Ventes d’immeubles construits - Ventes de terrains lotis Récupération des charges locatives Loyers : - Loyers des logements non conventionnés - Suppléments de loyers - Loyers des logements conventionnés - Résidences pour étudiants, foyers, résidences sociales - Logements en location - accession et invendus - Autres Prestations de services : - Activités de gestion de prêts et d’accession - Autres Produits des activités annexes Production stockée (ou destockage) (a) 137 072 901.82 136 624 806.87 72 7222 72232 Autres 72 74 742 743 744 781 78157 78174 Autres 781 791 75 sauf 755 755 Production immobilisée Immeubles de rapport (frais financiers externes) Transferts d’éléments de stocks en immobilisations Autres productions immobilisées Subventions d’exploitation Primes à la construction Subventions d’exploitation diverses Subventions pour travaux de Gros Entretien Reprises sur amortissements et provisions Reprises sur provisions pour gros entretien Reprises sur dépréciations des créances Autres reprises Transferts de charges d’exploitation Autres produits de gestion courante Quotes-parts de résultat sur opérations faites en commun 76 761 762 76241-76242 Autres 762 763-764 765-766-768 786 796 7963 7961 767 PRODUITS FINANCIERS De participations D’autres immobilisations financières : - Revenus des prêts accession - Autres Produits versés par les établissements financiers et revenus de VMP Autres Reprises sur provisions Transfert de charges financières : - Intérêts compensateurs - Pénalités de renégociation de la dette Produits nets sur cessions de VMP 77 771 773 7731 7732 PRODUITS EXCEPTIONNELS Sur opérations de gestion Mandats annulés (sur exercices antérieurs) Mandats hors charges récupérables Mandats relatifs aux charges récupérables Sur opérations en capital : Produits des cessions d’éléments d’actif (b) : - Immobilisations incorporelles - Immobilisations corporelles - Immobilisations financières - Autres éléments d’actifs Subventions d’investissements virées au résultat de l’exercice Autres Reprises sur provisions Reprises sur provisions réglementées (amortissements dérogatoires) Autres reprises Transferts de charges exceptionnelles 775 7751 7752 7756 7758 777 778 787 78725 - Autres 787 797 TOTAL DES PRODUITS (a) Stock final moins stock initial = montant de la variation négative entre parenthèses dans le cas de déstockage de production. (b) À l’exception des valeurs mobilières de placement. 19 809.02 27 145 832.74 29 030 497.31 7 336 330.01 556 563.29 87 068 687.07 3 798 568.67 7 436 326.70 569 524.67 84 664 929.89 3 930 769.35 9 003 276.80 8 697 374.84 812 808.53 1 331 025.69 3 106 517.04 3 106 517.04 957 953.12 1 337 430.99 791 167.39 2 644 029.74 2 539 054.68 641 448.13 2 539 054.68 1 171 708.77 2 644 029.74 261 824.12 379 624.01 134 007.92 445 350.27 726 358.50 3 040 693.49 1 023 791.00 1 961 352.49 55 550.00 240 502.33 1 824 377.53 2 187 925.07 4 028 811.12 2 009 632.00 1 727 342.12 291 837.00 134 007.92 1 340 286.09 54 691.57 373 774.00 1 681 812.69 64 471.41 55 625.87 441 640.97 123 941.15 17 201 696.47 22 069 333.43 191 926.44 6 542 712.99 10 899 222.00 6 204 261.69 2 136 514.95 6 249 456.91 2 363 505.78 2 194 265.69 2 365 222.30 168 665 192.03 166 653 789.77 166 653 789.77 Solde débiteur = Déficit 0.00 0.00 166 653 789.77 168 665 192.03 2 344 309.40 2 590 730.98 TOTAL GÉNÉRAL (1) Dont produits afférents à des exercices antérieurs (compte 772) c/7721 (hors récupération de charges locatives) c/7223 (complément de récupération de charges locatives) 37 7 Le Terre de Bannière - Lyon 3e L’ ANNEXE DES COMPTES ANNUELS AU 31 DÉCEMBRE 2014 Les faits caractéristiques de l’année Néant. Les principes, règles et méthodes comptables Les états financiers de GRANDLYON HABITAT sont présentés et évalués conformément aux règles et principes généraux de la comptabilité commerciale et aux dispositions particulières applicables aux Offices Publics de l’Habitat (O.P.H.). Les conventions générales comptables ont été appliquées dans le respect du principe de prudence et le respect des obligations de régularité et de sincérité, conformément aux hypothèses de base : c ontinuité de l’exploitation, permanence des méthodes comptables d’un exercice à l’autre, indépendance des exercices. Dérogation aux principes comptables Néant. Changements comptables ou circonstances qui empêchent de comparer Néant. Notes sur le bilan Actif immobilisé : ventilation par composants et durées d’amortissement Les immeubles inscrits à l’actif sont ventilés par composants conformément à l’avis n° 2004 -11 du Conseil National de la Comptabilité du 23 juin 2004. Les durées d’amortissements sont basées sur les durées d’utilisation de chacun des composants. Le mode d’amortissement unique est linéaire. A compter de 2010, nous avons introduit un composant supplémentaire intitulé « structure moyen terme ». Ce composant permet d’affiner la ventilation des coûts des acquisitions-améliorations et des réhabilitations en appliquant, pour certaines dépenses, une durée de vie de 20 ans (certains espaces extérieurs, tri sélectif …). Pourcentage de ventilation par composant et durée d’amortissement : Composants Logements individuels Logements collectifs Avec ascenseur Sans ascenseur Durée d’amortissement Composants principaux : Structure Structure moyen terme 80,8 77,7 80,5 55 ans 20 ans Menuiseries extérieures 5,4 3,3 3,3 25 ans 3,2 3,2 Chauffage collectif Chauffage individuel / 3,2 25 ans 15 ans / 1,1 1,1 15 ans 2,7 2,1 2,1 15 ans Électricité 4,2 5,2 5,2 25 ans Plomberie/ sanitaire 3,7 4,6 4,6 25 ans / 2,8 / 15 ans Étanchéité Ravalement avec amélioration Composants supplémentaires : Ascenseurs Les durées et taux d’amortissement des postes de l’actif sont ainsi les suivants : Durée Taux Immeubles neufs de 15, 25 et 55 ans* 6,67-4 et 1,8 % L Réhabilitations avant 2005 de 15 à 20 ans 5 à 6,67 % L Agencements des constructions 20 ans 5%L Installations techniques matériels et outillages 10 ans 10 % L Matériels de transport 5 ans 20 % L Petits matériels 3 ans 33,3 % L Gros matériels 5 ans 20 % L Mobilier 10 ans 10 % L Logiciels et licences 5 ans 20 % L Logiciels bureautiques 3 ans 33,3 % L Matériel de bureau 8 ans 12,5 % L * selon les composants Dépréciation des créances locataires Traitement des subventions GRANDLYON HABITAT applique les règles de l’instruction comptable pour l’évaluation des créances douteuses et des provisions correspondantes. Les subventions d’investissement représentent 202,03 M€ au passif du Bilan au 31/12/2014. Elles sont inscrites en compte 13 lorsqu’elles sont notifiées par Déclaration d’Attribution (DAS). Les taux retenus sont les suivants : Partis Présents – Dette entre 4 et 6 mois Présents – Dette entre 6 et 12 mois Présents – Dette de plus d’un an Provisionné à 100 % 25 % 50 % 100 % Le montant de la provision pour locataires douteux s’élève au 31 décembre 2014 à 6 924 K€. Capitaux propres : dotation communautaire Un Contrat de Plan a été signé en décembre 2011 avec la communauté urbaine de LYON pour la période 2011 à 2014. Ce contrat nous engage à développer l’offre en lançant 1 800 nouveaux logements et à améliorer la performance énergétique de 1 776 logements existants, tout en respectant les critères de gestion fixés dans la C.U.S. En contrepartie, la communauté urbaine s’est engagée à nous verser une dotation en fonds propres de 14 M€ sur quatre ans dont 3,3 M€ sont inscrits au titre de cette année 2014. Elles sont virées au compte de Résultat via le compte de produits exceptionnels 777 au rythme des plans d’amortissement des composants des immobilisations qu’elles financent. La quote-part de subvention virée au compte de résultat 2014 s’élève à 6,2 M€. Intérêts compensateurs L’article 38 de la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 autorise les organismes visés à l’article L.411-2 du C.C.H. à constater en charges différées le montant des intérêts compensateurs des prêts définis aux 2°, 3° et 5° de l’article L.351-2 du C.C.H. Mais afin d’obtenir une meilleure information financière, comme cela est préconisé par les instances nationales de la comptabilité, ce différé de charges a été supprimé en 2005 via une diminution des réserves comme prévu par la réglementation relative aux changements de méthodes comptables. De plus, la quasi-totalité des intérêts compensateurs courus a été remboursé en 2012 pour 3,2 M€. Il reste seulement 57 K€ d’intérêts compensateurs courus au 31/12/2014 (part des résidences foyers). 39 7 Le programme de travaux prévu pour 2014, Provision pour Gros Entretien La Provision pour Gros Entretien respecte les préconisations fixées par le règlement n° 2004-11 du 23 juin 2004 relatif aux organismes de logement social. 1 012 ke a été totalement effectué Cette provision pour gros entretien, correspond à un programme de travaux détaillés et affectés par immeuble sur une période de trois ans représentant 2 842 K€ au 31 décembre 2014. En K€ 01 janv. 2014 Reprise PGE Utilisée / non utilisée Dotation PGE 31 déc. 2014 Travaux 2014 1 012 Travaux 2015 1 051 - 556 629 1 124 Travaux 2016 983 - 442 442 983 735 735 1 806 2 842 - 1 012 Travaux 2017 PGE 3 046 - 2010 Le programme de travaux prévu pour l’année 2014, 1 012 K€, a été totalement effectué. Provisions pour démolition Afin de respecter au mieux le règlement n° 2000-06 du Comité de la Réglementation Comptable relatif aux passifs, nous avons, depuis 2005, scindé en deux parties l’incidence des frais de démolitions à venir : D ’une part, la valeur nette comptable de la partie à démolir, et les subventions d’investissements rattachées, sont constatées en charges. Un amortissement exceptionnel est calculé en fonction de la valeur nette comptable de l’année précédant la démolition, et réparti sur le temps restant à courir jusqu’à cette date. Au 31 décembre 2014, les valeurs nettes comptables des actifs à démolir sont, soit déjà ramenées à zéro, soit celles-ci correspondent à la durée restante jusqu’à la date de démolition. D ’autre part, les frais de démolition et de relogement, après déduction des subventions liées, sont inscrites au 31 décembre 2014 en provision pour risques pour 943 K€. La provision de 2 788 K€ fin 2013 a été ramenée à 943 K€ au 31/12/2014 (-1 845 K€) pour tenir compte de l’avancement de l’opération Mermoz Nord. En K€ 31 déc. 2013 Dotations 2014 Reprises 2014 31 nov. 2014 Mermoz Nord 2 788 1 845 943 Total provision pour démolitions 2 788 1 845 943 Le Céladon - Lyon 3e Par ailleurs, il est tenu compte de la position de l’ANRU (et de l’Administration fiscale) qui considèrent ces programmes soumis à la TVA (à collecter sur les recettes et à déduire sur les dépenses). De ce fait, nous avons constaté une TVA à reverser sur les subventions de 810 K€ pour Mermoz Nord. Provision pour risque financier Contrat d’échange de taux L’organisme est détenteur de plusieurs contrats d’échange de taux, souscrits en 2014, pour une valeur nominale totale de 11 M€ et venant à échéance en mars 2017. Ces contrats ont le caractère de micro couverture parfaite, ce qui revient à transformer le taux variable du financement initial (Euribor 3 mois) en taux fixe sécurisé (0,3041%). Ces contrats ont les caractéristiques suivantes : Contrats Notionnel N°1 N°2 N°3 Total 3 M€ 5 M€ 3 M€ 11 M€ Taux emprunt initial Taux moyen des 3 couvertures Échéances Euribor 3 mois 0,3041 % 30.03.17 Prêt structuré L’organisme est détenteur depuis 2006 d’un prêt structuré pour 8,3 M€ sur 30 ans, pour financer divers investissements locatifs (classés E3 selon la charte européenne GISSLER). Le capital restant dû au 31 décembre 2014 est de 6,01 M€. Le taux d’intérêt est déterminé par référence au différentiel entre le CMS 10 ans et le CMS 2 ans. Même si le risque d’une inversion de courbe n’est pas nul, les taux d’intérêts sont depuis le début, constamment bien orientés. Ce prêt ne nécessite pas la constitution d’une provision pour risque. 41 7 Diverses autres provisions pour risques et charges Donnent lieu à constitution de provisions, les risques et les charges, nettement précisés quant à leur objet, que des événements survenus ou en cours rendent probables. Les provisions sont évaluées pour le montant correspondant à la meilleure estimation de la sortie de ressources nécessaires à l’extinction des obligations, et selon le principe de l’hypothèse la plus probable. Les risques induits par les contentieux avec les tiers (fournisseurs, locataires, le personnel, etc) sont provisionnés en fonction de l’estimation du risque total encouru, et du taux de probabilité de réalisation de ce risque. Toutes les informations disponibles à la date d’établissement des comptes sont retenues pour estimer le montant probable de la sortie de ressources. Ainsi, nous retenons, lorsqu’elles existent, les conclusions des rapports d’experts qui évaluent un risque auquel nous appliquons un taux moyen d’imputabilité des responsabilités. Récapitulatif des provisions pour risques et charges au 31 décembre 2014 : P.G.E. Risques démolitions 2 842 Ke Risques financiers Risques contentieux 0 Ke 392 Ke Risques Personnel 912 Ke 943 Ke (Entreprises et locataires) (indemnités chômage, licenciements) Provision pour charges TOTAL comptes 15 10 Ke 5 099 Ke La part de provision liée au personnel comprend principalement la provision pour propre assureur pour versement des allocations chômage pour 760 K€. Le Tango - Lyon 8e Notes sur le résultat Autres informations et engagements hors bilan Conduite d’opération Indemnités de départ à la retraite La conduite d’opération représente le travail réalisé par le personnel de l’organisme pour mener à bien les dossiers d’investissements locatifs. Ce coût interne est incorporé au coût des immobilisations par la contrepartie d’un produit d’exploitation en compte 722 représentant pour 2014 : 2 644 K€. GRANDLYON HABITAT détient depuis 2003 un contrat d’assurance vie géré actuellement par BNP Paribas et CARDIF pour financer une partie de notre engagement en matière d’indemnités de fin de carrière. Le produit est calculé à partir d’un taux de 4 % appliqué aux dépenses HT des travaux et honoraires des investissements locatifs au rythme de 50 % à l’Ordre de Service (OS) et 50 % au fur et à mesure jusqu’au solde de l’opération (taux de 1,3 % seulement pour les acquisitions en VEFA). Ce taux de 4 % est déterminé sur la base des données historiques de coûts des différents services intervenant dans la conduite d’opération (taux plafonné). Résultat exceptionnel Le résultat exceptionnel s’élève à 11,7 M€ au 31/12/2014 pour 14,7 M€ en 2013 et est composé des éléments suivants : Plus-values s/cession de 36 logements Plus-values s/vente terrains et divers 4,1 M€ 1,2 M€ +ou- values diverses, sorties composants -0,3 M€ Ss-total Marge s/cession actif immobilisé +5,0 M€ Produits liés aux démolitions +1,8 M€ Charges liées aux démolitions -2,0 M€ Sinistres -1,0 M€ Indemnités d’assurances perçues +0,2 M€ Dégrèvements d’impôts (TFPB) perçus +1,4 M€ Créances effacées surendettement -0,2 M€ Divers autres éléments exceptionnels +0,3 M€ Résultat exceptionnel (présentation SIG OPH) 5,5 M€ Quote-part subventions virée au Résultat +6,2 M€ RÉSULTAT EXCEPTIONNEL 2014 11,7 M€ GRANDLYON HABITAT ne comptabilise pas de provision au titre des indemnités de retraite et fait figurer le montant de l’engagement net (engagement hors bilan) dans les notes annexes. Le fonds est évalué au 31 décembre 2014 à 765 K€ et couvre une partie du passif social de l’organisme estimé à 1 669 K€, à cette date. Ce passif social, c’est-à-dire la dette de l’organisme vis-àvis de ses salariés, est évalué sur la base des hypothèses techniques suivantes (OPH – décret 8/6/2011) : Age prévu de départ à la retraite : 62 ans Taux charges patronales : 50 % Taux revalorisation des salaires (inflation comprise) : 2 % Taux de rendement net estimé : 2,5 % (il correspond au taux d’actualisation : 2,50 %) Taux de démission : 2,60 %. Engagements liés aux opérations d’investissements en cours Les Fiches de Situation Financières et Comptables (FSFC) permettent d’évaluer les engagements pris au sujet des opérations d’investissements tant en matière d’emprunts restant à contracter, que de dépenses restant à opérer : coût de production prévisionnel des opérations non liquidées : 213 293 K€ (dépenses à venir pour les opérations en cours). contrats d’emprunts locatifs et autres signés et non portés à l’encaissement : 36 889 K€, auxquels se rajouteront des subventions et emprunts restant à contracter et à appeler en cohérence avec les plans de financement des opérations d’investissement. résultat exceptionnel 11,7 M€ au 31/12/14 43 7 Crédit Photo : DR / GRANDLYON HABITAT - Direction de la Communication et de la promotion- 2015 TBWA\CORPORATE Bien vivre sa ville durablement Le Terra Mundi I 2, place de Francfort I CS 13754 I 69444 Lyon Cedex 03 www.grandlyonhabitat.fr