Politique du logement: effets de manches en France Votes aux

Immobilier 3
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C’est votre droit
Votes aux assemblées de PPE:
de combien de voix je dispose?
Vous êtes locataire ou
propriétaire? Vous avez
une question en lien avec
votre logement? Posez-la
à [email protected].
Des avocats spécialisés
y répondent chaque mardi.
Sidonie
Morvan
Avocat, Etude
Morvan & Fabjan
Question de Marie B., à Genève:
«Je suis copropriétaire d’un appartement en PPE. Le règlement de notre
copropriété prévoit que chaque copropriétaire dispose aux assemblées
d’autant de voix qu’il possède de mil-
lième de la valeur du bien-fonds.
Qu’est-ce que cela signifie?»
En matière de droit de vote des copropriétaires d’étages, la loi consacre le
principe du «vote par tête». Selon
celui-ci, chaque copropriétaire aura, en
principe, une voix, même s’il est titulaire de plusieurs unités d’étage et
quelle que soit leur valeur. Il convient
de préciser qu’en cas de propriété commune (par exemple, conjoints copropriétaires) sur une unité d’étage, les
copropriétaires n’ont qu’une voix. En
outre, en cas d’usufruit sur une unité
d’étage, le copropriétaire et l’usufruitier doivent s’entendre sur le droit de
vote à défaut de quoi l’usufruitier
pourra voter sur toutes les questions
d’administration, exception faite des
travaux de construction utiles à l’embellissement ou à la commodité.
Un copropriétaire d’étage peut se
faire représenter à l’assemblée par un
tiers extérieur à la communauté, par un
autre copropriétaire ou par l’administrateur de la PPE. Il lui suffira d’établir
une procuration écrite en faveur de son
représentant.
Mais le principe du «vote par tête»
n’est pas impératif. Le Règlement d’administration de la copropriété peut prévoir une solution contraire. Dans le cas
de notre lectrice, le Règlement d’administration prévoit précisément une règle différente du régime légal. Selon la
disposition à laquelle Marie B. fait référence, chaque copropriétaire dispose
aux Assemblées d’autant de voix qu’il
possède de millièmes de la valeur du
bien-fonds. Cela signifie en réalité que le
copropriétaire disposera d’une voix par
unité d’étages. Rappelons que, dans
une PPE, la quote-part ou millième de
copropriété indique la valeur de chaque
unité d’étage par rapport à la valeur
totale du bien-fonds. L’indication des
millièmes figure dans l’acte constitutif.
Ainsi, le copropriétaire disposant de
156/1000e aura 156 voix à l’assemblée
générale. Pour les décisions devant être
prises à la majorité simple, elles seront
adoptées dans ce cas à la majorité des
millièmes, soit au moins 501 millièmes.
Le Règlement d’administration et la
loi peuvent néanmoins prévoir
d’autres règles de majorité en fonction
de la nature des décisions à adopter.
Par exemple, la double majorité est nécessaire pour la modification du règlement d’administration. Cette double
majorité, appelée aussi majorité qualifiée, nécessite la majorité des voix des
propriétaires présents ou représentés
ainsi que la majorité des millièmes. Enfin, l’unanimité est prévue pour les actes importants qui concernent l’ensemble de la copropriété (par exemple,
constitution de droits réels portant sur
l’immeuble ou modification de la valeur des quotes-parts).
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La chronique de la Fnaim
Politique du logement:
effets de manches en France
Grégory
Monod
Président de la Fnaim
des Pays de Savoie
Lors de la conférence de presse du
29 août, le premier ministre français
Manuel Valls a présenté le plan de
relance du logement qui devrait permettre à un secteur sinistré de retrouver quelques couleurs.
La problématique récurrente et
non résolue de la libération du foncier
est l’un des points fondamentaux de
ce plan, et particulièrement en HauteSavoie. En effet, ce département,
frontalier à la Suisse, subit la
deuxième plus forte croissance
démographique de France métropolitaine, derrière la Seine-et-Marne
(+174% depuis 1950).
Pérenniser la fiscalité applicable
aux plus-values sur les terrains à bâtir
est aujourd’hui une bonne mesure,
permettant ainsi qu’aux propriétaires
desdits biens de bâtir une vraie stratégie patrimoniale et successorale.
D’autres dispositions ont été annoncées comme, par exemple, le renforcement du soutien au primo accédant par le biais d’un rallongement de
la période de différé de remboursement du prêt à taux zéro (PTZ). Le
Genevois français était situé en zone
dite tendue (zone A). Il sera impacté
par cette disposition et devrait per-
mettre de resolvabiliser une partie de
notre jeune clientèle.
Un dernier point qui semble également important est la réforme de la
loi ALUR. Après de multiples annonces concernant cette loi dite «révolutionnaire», le gouvernement a décidé
de «simplifier et recentrer les dispositions de la Loi ALUR pour rétablir la
confiance des investisseurs et combattre l’attentisme». Là encore, les dirigeants de l’Hexagone ont fait preuve
d’un syndrome typiquement français:
«le détricotage». A grand renfort de
communication, l’ancienne ministre
du Logement Cécile Duflot annonçait
que cette loi allait changer le quotidien de millions de Français. Il n’en
sera rien. Manuel Valls revient sur cer-
tains fondamentaux de celle-ci. La
suppression de l’obligation de la mise
en place des observatoires locaux des
loyers (l’agglomération d’Annemasse,
aux portes de Genève, était concernée), qui était annoncée comme une
mesure phare de cette loi, en est la
parfaite illustration. Aujourd’hui, la
profession est en attente depuis de
nombreux mois des décrets d’application ou des instructions fiscales permettant l’application de l’ensemble
des mesures annoncées dans le cadre
de la Loi ALLURE. Une fois de plus, la
communication et les effets d’annonce ont pris le pas sur l’urgence de
la situation.
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