Le marché du foncier en Guyane

Transcription

Direction
Départementale
de l'Équipement
Guyane
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DE L'ÉQUIPEMENT
Département de la Guyane
Le marché du Foncier en Guyane
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1
TABLE DES MATIÈRES
INTRODUCTION
4
CHAPITRE PRÉLIMINAIRE - MÉTHODOLOGIE ET GÉNÉRALITÉS
6
1.1. METHODOLOGIE
6
1.2. GENERALITES
7
CHAPITRE 1 - LA GRANDE ÎLE DE CAYENNE (GROUPE 1)
11
1.1. COMMUNE DE CAYENNE
1.1.1. Centre ville de Cayenne
1.1.2. Quartier Sud
1.1.3. Quartier Sud-Est
1.1.4. Quartier Est
1.1.5. La Madeleine
1.1.6. Raban et Cabassou
1.1.7. Trou Biran, Suzini et Baduel
1.1.8. Zéphir, Bourda et Montabo
1.1.9. Marengo - Collery
1.1.10. Récapitulatif
12
13
14
16
16
17
18
19
19
20
21
1.2. COMMUNE DE REMIRE-MONTJOLY
1.2.1. Montagne du Mahury et Route des Plages
1.2.2. Montagne du Tigre
1.2.3. Bourg de Rémire
1.2.4. Montravel
1.2.5. Route de Montjoly
1.2.6. Montagne des Maringouins et Mont Cabassou
1.2.7. Bourg de Montjoly
1.2.8. Grand Beauregard
1.2.9. Z.A.C. de Dégrad-des-Cannes
25
26
27
27
28
28
29
30
30
31
32
1.3. COMMUNE DE MATOURY
1.3.1. Stoupan, Macrabo, Mogès
1.3.2. Bourg de Matoury, La Levée, La Désirée et Gibelin
1.3.3. Cotonnière, Chaumière, Balata, Cogneau
1.3.4. Zones à dominante d’activités industrielles et économiques
1.3.5. Conclusion
35
37
38
39
40
41
1.4. COMMUNE DE ROURA
1.4.1. Bourg de Roura
1.4.2. Village de Cacao
1.4.3. Village de Dacca
1.4.4. La Comté
1.4.5. Mission Saint Antoine
1.4.6. Crique Pain
1.4.7. Autres sites
44
44
46
46
46
47
48
48
49
Le marché du foncier en Guyane - Juin 99
2
1.5. COMMUNE DE MACOURIA
1.5.1. Zone de Soula
1.5.2. Bourg de Tonate
1.5.3. La Carapa
1.5.4. Lotissement Les Lauriers
1.5.5. ZA Rivière et Sablance
1.5.6. Autres
52
53
53
54
55
55
55
56
1.6. MONTSINÉRY-TONNÉGRANDE
58
1.7. RÉCAPITULATIF DES TRANSACTIONS DANS L’ÎLE DE CAYENNE
59
CHAPITRE 2 - LES AUTRES COMMUNES DE GUYANE (GROUPE 2)
63
2.1. COMMUNE DE KOUROU
2.1.1. Centre Ville de Kourou
2.1.2. Zones industrielles et artisanales (Pariacabo - La Carapa, Cabalou).
2.1.3. Zones agricoles
64
64
65
65
65
2.2. COMMUNE DE SAINT LAURENT
2.2.1. Les Sables Blancs
2.2.2. Centre ville de Saint Laurent
2.2.3. La RN1 et la CD11
2.2.4. Saint Maurice, Saint Louis et Balaté
2.2.5. En résumé…
66
67
68
68
68
69
2.3. AUTRES COMMUNES DU LITTORAL
2.3.1. Sinnamary
2.3.2. Iracoubo
2.3.3. Mana
71
71
71
72
2.4. LES COMMUNES ISOLÉES
73
CONCLUSION GÉNÉRALE
74
ANNEXE
77
3
INTRODUCTION
La présente étude a été réalisée dans le cadre du contrat d’objectif de l’année 1998 entre
l’ARUAG et la Direction Départementale de l'
Équipement de la Guyane. Elle a pour objet
l’analyse du marché du foncier en Guyane.
Ses objectifs sont :
de proposer un état de l’offre de terrains nus en Guyane (situation, superficie,
viabilisation) ;
§ de mettre en lumière les prix pratiqués par zone, l’évolution de ces prix dans le temps et
en fonction des caractéristiques du terrain (viabilisation, hypothèques, type de
transaction….) ;
§ d’apporter des informations sur la répartition géographique des transactions de terrains
nus.
§
Nous avons été confrontés à quelques difficultés au moment de la réalisation de l’étude. Elles
sont décrites ci-après.
§
§
L’analyse des hypothèques n’a pas pu être effectuée car les éléments dont disposait
Monsieur le Receveur Conservateur des Hypothèques en Guyane ne permettaient pas de
distinguer les actes de mutation correspondants à des ventes des autres actes (voir courrier
en annexe).
Toute vente de parcelles de terrains appartenant à une personne privée, physique ou
morale, à une commune, à un établissement public doit être notifiée par acte notarié. Trois
études de notaire se partagent cette mission en Guyane. Nous nous sommes donc tout
naturellement adressés à elles pour connaître le détail des transactions de parcelles nues
effectuées ces dernières années en Guyane.
Les références cadastrales, les superficies, les prix de ventes, l’année de la transaction
nous ont été communiquées par deux études sur trois (nous les appellerons Etude n°1 et
Etude n°2), pour la période allant de 1994 à 1997 ou 1998 selon les cas. Une de ces études
(l’Etude n°2) nous a également indiqué l’état de viabilisation des parcelles et les
caractéristiques de la vente (vente par la commune ou non). Ces informations
complémentaires, nous ont permis de définir si, d’une manière générale, les terrains sont
viabilisés dans une zone donnée et de quel type de vente il s’agit. C’est à partir de ces
informations qu’a été constituée notre base de données brute sur laquelle repose l’essentiel
de notre analyse chiffrée.
Nous n’avons pas pu obtenir le même type de renseignements auprès de la troisième
Etude (nous l’appellerons l’Etude n°3). Cependant, à l’occasion de divers entretiens avec
le personnel de cette Etude, des éléments d’information sur le marché du foncier nous ont
été communiqués. Ces éléments nous ont permis de valider nos résultats issus de l’analyse
des données communiquées par les deux autres études.
4
Les superficies des parcelles ont été vérifiées sur les bases de données et fichiers de
l’ARUAG (POS, fichiers du cadastre). Elles ont été corrigées chaque fois que cela s’avérait
nécessaire. Dans certain cas, lorsque l’adresse de la parcelle, la date d’achat, le numéro du
cadastre, la superficie ou le prix de vente ne coïncidaient pas, nous avons supprimé la
transaction de notre base de données. Par ailleurs, l’analyse a été complétée, au besoin, par
des informations provenant de nos propres fichiers et études.
Outre l’analyse chiffrée, le présent rapport propose également des documents graphiques sous
forme de plans cartographiés sur lesquels des informations synthétiques ont été reportées.
Après quelques commentaires d’ordre général relatif à la méthodologie et au marché du
foncier en Guyane, une analyse par communes regroupées en deux grands groupes
géographiques (la Grande Île de Cayenne, d’une part, le reste du littoral et les communes du
centre, d’autre part) a été réalisée.
5
CHAPITRE PRÉLIMINAIRE - MÉTHODOLOGIE ET GÉNÉRALITÉS
1.1. METHODOLOGIE
Notre base de données brute constitue une population globale composée d’individus (ou
unités statistiques) que sont les transactions de parcelles. Cette population est décrite par les
caractères suivants : date ou année de la transaction, référence cadastrale de la parcelle,
superficie, viabilisation, prix de vente, type de transaction.
Il convient de ne pas confondre la notion de « transactions » et la notion de « parcelles »
vendues.
Nous entendons par « transaction » l’opération de vente conclue entre un acheteur et un
vendeur.
La « parcelle » désigne le bien qui a fait l’objet de cette vente. Une même parcelle peut donc
faire l’objet de plusieurs transactions si elle a été vendue à plusieurs reprises. Dans ce cas, les
caractères « référence cadastrale » et « superficie » demeurent inchangés. En revanche, le prix
de vente et l’année de la transaction peuvent varier.
Pour rendre l’information plus lisible et l’interprétation des données plus compréhensible
(notamment, l’information relative aux superficies et aux prix de vente), nous avons choisi de
synthétiser et de résumer cette information par des valeurs appelées « caractéristiques ».
Selon la configuration des sous populations (ou zones) que nous définirons ci-après, nous
avons retenu les caractéristiques suivantes :
§ la moyenne et la médiane comme caractéristiques de valeur centrale,
§ l’écart-type et la fourchette des valeurs comme caractéristiques de dispersion.
La moyenne désigne le rapport de la somme des valeurs observées par le nombre
d’observations de la série étudiée. La moyenne n’est pas significative lorsque l’influence des
valeurs extrêmes est trop forte.
La médiane est la valeur du caractère qui partage la série en deux sous ensemble égaux, les
individus de la population étant rangés dans un ordre croissant. Il y a donc autant
d’observations supérieures à la médiane que d’observations inférieures à la médiane. Lorsque
le nombre d’observations est pair, on définit un intervalle médian à l’intérieur duquel la
médiane n’est pas déterminée.
La notion de dispersion correspond à la fluctuation autour d’une valeur centrale ou dans
un intervalle. En effet, la médiane et la moyenne ne donnent pas d’indications sur la façon
dont sont groupées les informations. L’objectif des caractéristiques de dispersion est de mettre
en relief des écarts mesurables entre les valeurs observées.
6
La « fourchette des valeurs » désigne l’intervalle de valeur dans lequel varie les valeurs
(prix et superficie) de notre échantillon. Elle donne les deux valeurs extrêmes (la plus grande
et la plus petite) de la variable étudiée.
L’écart-type, notée σx est la racine carrée de la variance notée V(x), celle-ci étant définie
comme la moyenne arithmétique des carrées des écarts à la moyenne arithmétique.
Ainsi,
V(x) = 1/n Σ (xi - X)2 et σx = √(V(x)
où n désigne le nombre d’observations de la série, xi la valeurs de l’observation i, X la
moyenne arithmétique des observations. « i » varie de 1 à « n » et « i » et « n » sont des
valeurs entières positives.
L’écart-type est mesuré dans la même unité que la variable.
D’une manière générale, nous avons choisi de calculer des moyennes de prix et de superficie
par zones. Lorsque ces moyennes n’étaient pas significatives (grande dispersion de valeurs
autour de la moyenne), nous avons indiqué les fourchettes de valeur et les écart-type.
Lorsqu’un individu de l’échantillon étudié faisait apparaître une valeur de superficie ou de
prix extrême par rapport aux autres éléments de l’échantillon (ex : une parcelle vendue pour
un franc symbolique, etc…), nous avons choisi de l’exclure de nos calculs de caractéristiques.
Notre objectif étant d’obtenir des valeurs de tendance centrale et de dispersion qui résument
au mieux la série, il nous a semblé opportun d’épurer la série des valeurs extrêmes présentant
un caractère exceptionnel.
Enfin, les caractéristiques de superficie ont été calculées par rapport au nombre de parcelles
différentes vendues (les parcelles vendues à plusieurs reprises n’ont donc été prise en compte
qu’une seule fois). Mais les caractéristiques de prix ont été calculées par rapport au nombre de
transactions. En effet, une parcelle ayant fait l’objet de plusieurs transactions n’est pas
forcément vendue au même prix, mais deux parcelles différentes peuvent être vendues au
même prix.
1.2. GENERALITES
L’observation des plans cadastraux de la Guyane découpée en commune fait ressortir les
éléments suivants (voir Cartographie n°1).
§
Les parcelles cadastrées, bâties ou nues, se situent, en grande majorité, dans la Grande Île
de Cayenne (Macouria, Cayenne, Montsinery-Tonnégrande, Rémire-Montjoly, Roura,
Matoury) et, dans une moindre mesure, sur la zone littorale (Saint-Laurent, Mana,
Iracoubo, Sinnamary, Kourou).
7
8
§
Quelques parcelles isolées ont été délimitées dans les communes de l’intérieur (Saint Elie,
Apatou, Grand Santi, Régina, Saül, Saint Georges, Maripasoula, Ouanary, Régina).
L’ensemble de ces parcelles représente une superficie infime par rapport à celui formé par
la Grande Île de Cayenne et le Littoral.
Le tableau et le graphique ci-dessous donnent :
§ la répartition par commune des transactions effectuées par les Études n° 1 et n° 2,
§ la superficie de chaque commune et sa part dans le département,
§ la population estimée fin 1997 de chaque commune et sa part dans le département.
Communes
Transactions
nombre Part (en %)
Superficies
en km² Part (en %)
Population *
nombre
Part (en %)
Cayenne
Rémire-Montjoly
Matoury
Macouria
Roura
Montsinéry-Tonnégrande
Grande Île de Cayenne
154
80
63
124
134
18
573
24 %
12 %
10 %
19 %
21 %
3%
88 %
24
49
148
378
3 685
627
4 911
0,03 %
0,1 %
0,2 %
0,5 %
4,4 %
0,7 %
5,9 %
51 000
18 000
19 500
4 400
1 900
700
95 500
31 %
11 %
12 %
3%
1%
0,4 %
57 %
Kourou
Sinnamary
Iracoubo
Mana
Awala Yalimapo
Saint-Laurent
Autres communes du littoral
5
3
2
10
0
48
68
1%
0%
0%
2%
0%
7%
10 %
2 305
1 262
2 582
6 574
219
4 281
17 223
3%
2%
3%
8%
0%
5%
21 %
17 000
4 000
2 000
5 200
1 000
25 000
54 200
10 %
2%
1%
3%
1%
15 %
33 %
Apatou
Grand-Santi
Papaïchton
Maripasoula
Saül
Camopi
Saint-Georges
Ouanary
Régina
Saint-Elie
Communes isolées
0
0
0
2
1
0
4
0
0
0
7
0%
0%
0%
0,3 %
0,2 %
0%
0,6 %
0%
0,0 %
0%
1,1 %
2 167
2 139
2 684
18 682
4 438
10 445
2 845
1 039
11 472
5 811
61 722
3%
3%
3%
22 %
5%
12 %
3%
1%
14 %
7%
73,6 %
3 600
2 800
1 800
3 600
180
1 100
2 400
80
600
250
16 410
2%
2%
1%
2%
0,1 %
1%
1%
0,05 %
0,4 %
0,2 %
10 %
648
100 %
100 %
166 110
100 %
Total Guyane
* population estimée fin 1997
Source : enquêtes ARUAG
83 856
Nous constatons que sur moins de 6 % de la superficie du territoire (la Grande Île de
Cayenne), près de 90 % des transactions effectuées entre 1994 et 1998 ont été réalisées.
9
Rép artition des transactions, superficies et p o pulatio ns
p ar zo nes géog rap hiq ues
90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
Transactions (en % )
Superficies (en % )
Population (en % )
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
G rande Ile
de Cayenne
A utres
com m unes
du littoral
Com m unes
isolées
Les autres communes du littoral représentent près de 11 % des transactions et un peu moins
de 21 % de la superficie du territoire. Enfin, à peine 1 % des transactions ont été réalisées
dans les communes isolées qui représentent pourtant près de 75 % de la superficie de la
Guyane. Cette inégalité entre la fréquence des transactions de terrains et les superficies
des communes est compatible avec les niveaux de populations observées en Guyane.
Nous retiendrons le plan suivant pour la suite de notre analyse :
1. La Grande Île de Cayenne (Groupe 1),
2. Les autres communes du littoral et les communes de l’intérieur (Groupe 2).
Lorsque cela s’avérait nécessaire, au sein des communes, nous avons définis des sous groupes
géographiques. Ces groupes peuvent correspondre à une ou plusieurs sections cadastrales
entières ou partielles, à des quartiers ou à des lotissements.
10
CHAPITRE 1 - LA GRANDE ÎLE DE CAYENNE (GROUPE 1)
Cette seconde partie de l’étude est consacrée à l’analyse des transactions de parcelles nues
relatives aux communes suivantes :
Cayenne,
Rémire-Montjoly,
Matoury,
Roura,
Macouria,
Montsinery-Tonnégrande.
Nous rappelons que ce groupe représente, à lui seul, 88 % des transactions de notre base de
données et environ 57 % de la population.
Les ventes de parcelles de terrains nus seront analysées, ci-après, selon un critère
géographique.
11
1.1. COMMUNE DE CAYENNE
Avec ses 2 368 hectares, Cayenne est la plus petite commune du Département.
Le dernier Plan d’Occupation des Sols de la commune de Cayenne modifié en octobre 1995,
prévoit l’affectation suivante des zones du territoire communal.
ZONES
Zones urbaines
équipées
UA, UB, UC, UD
et UF
Zones d’extension
urbaines
INA, IINA et IIINA
SUPERFICIE
EN HECTARE
1594
460
Zones naturelles à
conserver
ND
TOTAL
2 368
SITUATION - AFFECTATION - COMMENTAIRES
Centre ville (logements, commerces, bureaux), zone proche du
centre ville (Montabo, Baduel, Bourda - habitat à densité moyenne,
individuel groupé ou petits collectifs), périphérie de Cayenne
(habitat à faible densité, individuel ou petits collectifs), installations
commerciales, industrielles ou artisanales (ZA Galmot, ZI Collery,
Vieux Port).
Zones réservées au développement de l’urbanisation, à l’habitat ou
en partie urbanisées mais mal équipées (Cabassou, Baduel
Montabo, Leblond).
Zones destinées à recevoir des constructions à usage artisanal,
industriel ou commercial en extension de zones industrielles ou
artisanales (Leblond, ZI Collery et Maringouins).
Mont Lucas, Mont Baduel, Mont Bourda, Montabo, Anse de
Bourda, Marais Leblond - sites naturels à sauvegarder ou terrains
inondables situés en bordure du littoral, en bordure de la Crique
Fouillée ou sur des massifs boisés.
Ce POS ne prévoit presque essentiellement que des zones urbaines ou zone zones d’extension
urbaines. Il comprend quatre types de zones à vocation d’habitat et une zone destinée aux
activités commerciales, industrielles et artisanales. Les zones à vocation agricole ont
complètement disparues du territoire communal pour laisser la place aux zones urbaines ou
aux zones d’extension urbaines. Par ailleurs, les reliefs collinaires possédant des espaces
boisés intéressants ont été classés en zones naturelles dans le but de les préserver.
En définitive, 87 % de la superficie du territoire communal est destinée à la construction
de logements ou à l’exercice d’une activité artisanale, industrielle, commerciale.
Nous l’avons vu précédemment, seule l’étude de notaire n°2 nous a indiqué l’état de
viabilisation des parcelles vendues. La quasi totalité des transactions effectuées par cette étude
dans la commune de Cayenne concernent des parcelles viabilisées. Nous en déduisons donc
qu’il existe une forte probabilité pour que la quasi totalité des parcelles nues vendues
dans la Commune de Cayenne soient viabilisées.
De plus, étant donné la répartition du territoire prévue dans le POS, il semble très probable
que l’essentiel des parcelles vendues dans la commune soient destinées à des constructions
pour l’habitat ou pour des activités du tertiaire et de l’industrie, donc non viabilisées.
12
L’analyse de notre échantillon de transactions nous permet de proposer un découpage de la
commune en 9 zones géographiques. Dans certains cas, lorsque cela s’avérait utile (pour
isoler certains quartiers ou cités particuliers), nous avons proposé un second découpage des
zones. Ces zones sont les suivantes :
Zone 1 Centre ville de Cayenne,
Zone 2 Quartier Sud (ZA Digue Galmot, Village Chinois, Rénovation
Urbaine…),
Zone 3 Quartier Sud-Est (Cités Thémire, Anatole, Brutus, Césaire …),
Zone 4 Quartier Est (Avenue Voltaire, Cité Rebard, Jardin Botanique, Cité
Pasteur …),
Zone 5 La Madeleine (Cité Mortin, Cité Eau Lisette, Route de la Madeleine,
Lot Sainte Thérèse…),
Zone 6 Raban - Cabassou (Cités Bonhomme, Marcy, Pascaline, Victor,…),
Zone 7 Trou Biran -Suzini - Baduel (Chemin saint Antoine, Lot Prévot, Lot
Toussaint, Route de Baduel…),
Zone 8 Zéphir - Bourda - Montabo (Lot Colibri, Lot Jean-Baptiste-Edouard,
Cité Zunève…),
Zone 9 Marengo -Collery (Zone Collery).
Le découpage de la commune par zone est représenté sur la cartographie n° 2.
1.1.1. Centre ville de Cayenne
Cette zone correspond à l’espace situé entre le Vieux Port de Cayenne (Nord-Ouest de la
Ville) , la rue Saint Lubin et le Jardin Botanique (non compris) à l’Est. Elle est limitée au Sud
par l’Avenue de la Liberté et le Boulevard de la République.
Les parcelles peuvent être des terrains libres ou des parcelles avec des maisons vétustes à
démolir.
4 à 8 transactions seraient réalisées annuellement dans cette zone. Les superficie des parcelles
généralement observées sont les suivantes :
§ 12 x 28 m², soit 336 m² ;
§ 9 x 28 m², soit 252 m² ;
§ 6 x 28 m², soit 168 m² ;
§ 6 x 25 m², soit 150 m² ;
§ 12 x 12 m² (angle de voies), soit 144 m²
§ 9 x 12 m² (angle de voies), soit 108 m².
Comme nous pouvons le constater, les parcelles sont de superficies très réduites (moins de
350 m²). Les parcelles situées aux angles des voies mesurent moins de 150 m².
Les ventes concernent souvent des propriétés en indivision et sont opérées par des familles.
Les acheteurs sont souvent des commerçants d’origine libanaise ou chinoise. Les rues les plus
sollicitées sont celles du Général de Gaulle, de Léopold Héder, de Christophe Colomb et du
Lieutenant Beker.
13
Les prix de ventes sont particulièrement élevés mais aussi très dispersés. Ils peuvent varier de
550 à 2 600 F le m², mais rares sont les parcelles dont le prix de vente est inférieur à 1 000 F
le m². La superficie des parcelles n’est pas un élément déterminant du prix de vente. Les prix
varient en fonction de la localisation du terrain, de la proximité de la parcelle avec les édifices
publics et les services et de la solvabilité de l’acheteur. Les parcelles d’angles sont
généralement plus chères à la vente que les parcelles ne donnant accès qu’à une seule voie.
L’analyse de notre échantillon semble corroboré les informations précédentes. En effet :
le nombre de parcelles vendues dans le centre ville est très faible (7 transactions entre
1994 et 1997, dont une parcelle vendue à deux reprises) ;
§ les prix pratiqués sont très élevés (1 200 F le m² en moyenne) et sont soumis à de grandes
disparités d’une parcelle à l’autre (550 à 2 000 F le m²) ;
§ les superficies des parcelles sont très faibles (313 m² en moyenne).
§
Remarque : une parcelle vendue en mars 96 a été revendue presque à moitié prix, 9 mois plus
tard.
Le tableau ci-dessous présente les caractéristiques de l’échantillon :
Effectif
Zone 1
Fourchette de valeur
Moyenne
Ecart-type
Centre ville
7 transactions - 6 parcelles
Superficie en m²*
Prix en F/m² *
185 à 661
555,56 à 1938,53
335
1 201,15
167
472,33
(*) les calculs de superficies portent sur le nombre de parcelles différentes et les calculs de prix sur le nombre
de transactions.
1.1.2. Quartier Sud
Cette portion de la ville correspond à la partie située au Sud de la ville. Elle est limitée au
Nord par l’Avenue de la Liberté et comprend, entre autre, le Village Chinois, la Rénovation
Urbaine, la Zone Artisanale de Galmot. Elle est délimitée à l’Est par la rue du 14 au 22 juin
1962.
Notre échantillon est composé de 21 transactions. Deux d’entre elles concernent une même
parcelle.
Nous distinguerons dans ce qui suit :
§ d’une part, les transactions de parcelles de la ZA Galmot (zone 2.2.), destinée à une
activité industrielle ou commerciale,
§ d’autre part, les transactions des autres parcelles de la zone (zone 2.1.), destinées à
l’habitat.
14
Le tableau ci-dessous présente les caractéristiques principales de la zone.
Zone 2
Effectif
Médiane ou intervalle médian
Moyenne
Ecart-type
Quartier Sud
Zone 2.1. Autres parcelles
Zone 2.2. ZA Galmot
11 transactions
10
10 parcelles
Superficie en m²* Prix en F/m²* Superficie en m² Prix en F/m²
242
354,82
930 - 975
/
83 à 457
11,97 à 1395,35
775 à 1501
/
273
433,34
979
75,00
121
460,38
188
0,00
de transactions.
• Les caractéristiques de la zone 2.1. sont les suivantes :
§
§
§
Ces parcelles sont situées pour la plupart au Quartier Chinois, à la Rénovation Urbaine, à
la Digue Ronjon ou encore à la Rue René Jadfard.
Les superficies des parcelles sont assez faibles (273 m² en moyenne, dans une fourchette
de valeur allant de 83 à 457 m²). Mais, les superficies sont assez bien réparties autour de
la moyenne, comme l’atteste la faible valeur de l’écart-type.
Les prix de vente sont très disparates et ne semblent pas cohérents. La moyenne des prix
est de 433 F/m², mais varient entre 12 et 1 400 F le m².
Ainsi, une parcelle non viabilisée située à la rue Barthélémi a été vendue dix fois plus
chères (à superficie égale) qu’un terrain viabilisé situé au village chinois. Certaines
parcelles ont été vendues 2 à 4 fois plus chères que d’autres parcelles situées dans la
même rue (constatation effectuée à la Rue Jadfard et à l’Avenue Ronjon).
Il faut noter que la moitié des parcelles a été vendue à un prix inférieur ou égal à 70 F le
m². L’autre moitié a été vendue à un prix supérieur ou égal à 335 F le m². Cette différence
de prix peut s’expliquer par le fait que certaines parcelles ont été vendues par la commune
(c’est le cas pour deux parcelles situées au le Village Chinois) et d’autres non. Mais les
éléments dont nous disposons ne nous ont pas permis de valider systématiquement cette
hypothèse.
• La zone Galmot est l’une des plus petite zones d’activités de la Guyane en terme de
surface, avec ses 11 hectares de superficie.
Selon l’étude des zones d’activités de la Guyane réalisée par l’ARUAG en mars 1998, le taux
d’occupation de la zone n’est que de 27 %. Il y aurait donc environ 3 hectares de parcelles
encore disponibles dans cette zone. Toujours selon cette étude, la zone est entièrement
viabilisée et le prix de vente des parcelles a été estimé à 75 F le m².
Nous avons recensé 10 ventes de parcelles toutes viabilisées entre 1994 et 1996, au prix
unitaire de 75 F le m². La superficie moyenne des parcelles s’établissait à 979 m² (3 à 4 fois
plus que celle de la zone 2.1.). L’observation des transactions de parcelles à la zone Galmot
semble donc corroborer les résultats de l’étude décrites ci-dessus.
15
Les parcelles de la zone Galmot sont 5 à 6 fois moins chères que celles de la zone 2.1. Enfin,
tout comme la zone 2.1., il n’y a pas de grandes disparités de superficie d’une parcelles à
l’autre (valeur de l’écart-type relativement faible : 188 m²).
Il existe une autre zone d’activité contiguë à la zone Galmot : la zone de la Madeleine. Cette
zone d’une superficie de 15,5 ha est occupée à 63 %. Notre échantillon de transaction ne
comprenait aucune transaction de parcelles de cette zone, mais il faut savoir que selon l’étude
des Zones d’Activités précédemment citée, le prix de vente des parcelles y est d’environ 72 F
le m².
1.1.3. Quartier Sud-Est
Cette zone située au sud-est de la ville est limitée au nord par la Boulevard de la République
et à l’ouest par le Boulevard Jubelin et la Route de la Madeleine.
40 transactions portant sur des parcelles toutes viabilisées ont été comptabilisées entre
1994 et 1997. Les superficies des parcelles sont relativement faibles (322,4 m² en
moyenne ). Le prix moyen de vente se fixe à 53 F le m².
Il semblerait que toutes les transactions soient des ventes par la commune.
A une ou deux exceptions près, toutes les transactions concernent des parcelles situées dans
les Cités Thémire, Brutus, Anatole et Césaire. A la Cité Anatole, la quasi totalité des parcelles
a été vendue à 60 F le m². Dans les autres Cités, les prix varient dans la fourchette des valeurs
indiquée dans le tableau ci-dessous.
Effectif
Zone 3
Moyenne
Ecart-type
Superficie en m²
312-313
135 à 715
322
139
Sud-Est
40
Prix en F/m²
Non significatif
17,5 à 90
52,80
19,43
1.1.4. Quartier Est
Cette zone concerne la portion de la ville située à l’Est de la Rue Saint-Lubin et de l’Avenue
du Général Virgile. Elle comprend entre autre le Lotissement Pasteur, la Rue Gustave
Charlery, l’Avenue Voltaire.
16
Seulement 4 transactions portant sur des parcelles de cette zone ont été recensées dans notre
liste.
La superficie moyenne des parcelles est d’environ 396 m² et le prix moyen de vente est de
238 F le m². Mais les prix pratiqués varient entre 35 et 732 F le m² (d’où une valeur
d’écart-type très élevée : 287,24 F/m²). Cette différence de prix pourrait s’expliquer par la fait
que certaines parcelles peuvent avoir été vendues par la commune et d’autres non. Mais les
informations dont nous disposons ne nous permettent pas de valider cette hypothèse.
Notre échantillon étant très faible, il nous paraît difficile d’avancer un niveau de prix de vente
significatif dans ce secteur.
Il ne semble pas y avoir de marché du foncier dans ce secteur.
1.1.5. La Madeleine
Il s’agit de la partie Sud de la ville située entre la RN1 et le Canal Leblond. Cette zone est
limitée au Sud par la Montagne des Maringouins et le Carrefour des Maringouins. Elle
comprend : la Cité Eau Lisette, la Cité Mortin, la Cité Bonhomme, le Lotissement Sainte
Thérèse, la Roseraie, la Route de la Madeleine, etc…
29 parcelles ont été vendues entre 1994 et 1997 dans cette zone.
L’observation des données disponibles sur cette zone nous amène à différencier deux
sous-secteurs :
la cité Bonhomme (zone 5.1.),
les autres parcelles de la zone (zone 5.2.).
En effet, l’ensemble des parcelles vendues à la Cité Bonhomme semblent avoir fait l’objet de
vente par la commune. Cela ne semble pas être le cas pour les autres parcelles de la zone.
Le tableau ci-dessous reprend les caractéristiques statistiques de la zone et pour chacun des
sous-secteurs.
Effectif
Fourchette de
valeur
Moyenne
Médiane ou
intervalle médian
Ecart-type
Zone 5.1.
Cité Bonhomme
11 transactions
Superficie
en m²
253 à 601
Prix en
F/m²
59,60 à 90
361
353
63,63
Non
significatif
8,81
104
Zone 5.2.
Autres parcelles Madeleine
18 transactions au total
16 pour les calculs
Superficie
Prix en F/m²*
en m²*
114 à 4276
70,18 à 300
Zone 5 - Madeleine
27 pour les calculs
Superficie
Prix en
en m²
F/m²
114 à 4276 59,60 à 300
1165
1012 - 1048
213,30
209,92 - 225,23
869,58
/
158,18
/
967
66,35
861,88
91,62
de transactions.
17
Remarque : le nombre de transactions effectuées dans cette zone entre 1994 et 1997 étaient de
29, mais nos calculs n’ont porté que sur 27 transactions. En effet, nous avons exclu de
l’échantillon deux transactions, pour les raisons suivantes :
§ une parcelle vendue était très grande par rapport aux autres parcelles (20 000 m² environ
contre moins de 4 500 m² pour les 27 autres parcelles),
§ une autre parcelles a été vendue pour un franc symbolique.
La prise en compte de ces deux transactions dans le calcul des moyennes et des écart-type
risquait d’affecter leur valeur.
Les valeurs des caractéristiques centrales et des caractéristiques de dispersion sont très
différentes d’un sous secteur à l’autre.
La dispersion des prix est beaucoup plus faible à la Cité Bonhomme (l’écart-type s’y établit à
8,81 F/m² contre 66,35 F/m² pour le reste de la zone). Le prix moyen observé à la Cité
Bonhomme est 3 à 4 fois inférieur au prix moyen pratiqué dans le secteur 5.2.
La taille moyenne des parcelles est 3 fois plus faible à la cité Bonhomme que dans le reste de
la zone (361 m² à la Cité Bonhomme contre 1165 m² pour les autres parcelles). La dispersion
des superficies est aussi beaucoup plus faible dans la zone 5.1. que dans la zone 5.2. (rapport
de 1 à 9 entre les écart-type de superficie des deux sous secteurs).
1.1.6. Raban et Cabassou
L’analyse qui suit porte sur la zone sud-est de Cayenne, située de part et d’autre de la Rocade
entre le Carrefour de la Madeleine et le Carrefour de Baduel. Cette zone est limitée au Sud par
le Mont Baduel.
Notre échantillon est composé de 19 transactions portant sur 19 parcelles différentes. Les
parcelles sont toutes viabilisées.
Le tableau ci-dessous présente les caractéristiques de notre échantillon.
Effectif
Zone 6
Moyenne
Ecart-type
Raban- Cabassou
19
Superficie en m²
Prix en F/m²
620
147,35
50 à 3 858
18,99 à 351,31
1 106
145,72
1097
88,65
Comme nous pouvons le constater, les prix et les superficies sont très variables d’une parcelle
à l’autre.
Sur la route de Raban, les superficies des parcelles varient de 60 m² à 3 858 m² et les prix vont
de 50 à 157 F le m².
A la Cité Marcy, pour des parcelles de 300 à 600 m², nous avons relevés des prix allant de 24
à 163 F le m².
18
L'
écart-type des prix est relativement faible et la médiane des prix est très proche de la
moyenne. En effet, les prix sont répartis à peu près équitablement dans la fourchette de prix.
1.1.7. Trou Biran, Suzini et Baduel
Cette zone comprend la portion de la commune située à l’Est du centre ville de part et d’autre
de la CD3 à partir du Carrefour de Baduel. Elle est limitée au Sud-Est par la commune de
Rémire-Montjoly.
Notre échantillon est composé de 17 transactions. Les parcelles semblent a priori toutes
viabilisées.
Une parcelle a fait l’objet de deux transactions la même année. Elle a été revendue un peu
plus cher la seconde fois.
Effectif
Zone 7
Moyenne
Ecart-type
Trou -Biran - Suzini
17 transactions - 16 parcelles
Superficie en m²*
Prix en F/m²*
1698
213,57
68 à 17 598
30 à 447,99
3672
235,18
4522
116,28
de transactions.
La superficie moyenne des parcelles est d’environ 3 500 m². Cependant, il existe de grandes
disparités de superficies d’une parcelle à l’autre, comme l’attestent les valeurs de la médiane
(médiane deux fois moins élevée que la moyenne) et de l’écart-type. Il faut noter cependant
que deux parcelles d’une superficie de 1 ha et plus figurent dans cet échantillon. Les ¾ des
autres parcelles de l’échantillon sont d’une superficie inférieure à 4 000 m².
Les prix sont d’un niveau moyen (235 F le m² en moyenne), mais la dispersion autour de la
moyenne est assez importante. Ainsi, au Chemin Saint Antoine, nous avons observés des prix
variant de 58 à 300 F le m². Aucune des parcelles ne semble avoir été vendue par la
commune.
1.1.8. Zéphir, Bourda et Montabo
Cette portion de la commune située au Nord-Est de la ville concerne toutes les parcelles
situées de part et d’autres de la CD1 entre le Mont Montabo et le Mont Bourda. Elle est
limitée au Sud-Est par la Commune de Rémire-Montjoly.
19
Selon les informations recueillies auprès de l’étude n°3 (celle qui ne nous a pas communiqué
le détail de ses transactions), les parcelles en vente dans cette zone sont relativement grandes
(700 à 3 400 m² de superficie). Le prix moyen de vente ne serait pas très élevé puisqu’il
avoisinerait les 165 F le m².
Cependant, les disparités de prix peuvent être très importantes : de 38 F le m², pour des
terrains à remblayer partiellement (notamment dans la partie sud de Montabo) à 450 F le m²,
pour des parcelles de tailles moyenne (600 à 700 m²) des lotissements situés à proximité du
quartier Zéphir (Lotissement Pacheco, par exemple).
Des parcelles du lotissement Pacheco (versant ouest du Mont Bourda) auraient été vendues
entre 310 et 450 F le m². Pourtant ces parcelles connaîtraient des difficultés à la vente en
raison de difficultés liées à leur équipement et à la construction.
Notre échantillon fait apparaître 11 transactions dans cette zone entre 1994 et 1997. Deux
parcelles non viabilisées ont été vendues à environ 13,50 F le m². Une autre parcelle a été
vendue par la commune à 60 F le m².
Le tableau ci-dessous présente les principales caractéristiques de l’échantillon. Afin d’obtenir
des éléments chiffrés significatifs et proches de la réalité, nous n’avons retenus que 8
transactions pour nos calculs (les deux parcelles non viabilisées et la parcelle vendue par la
commune ont été exclues des calculs).
Effectif
Zone 8
Moyenne
Ecart-type
Zéphir - Bourda - Montabo
11 transactions au total - 8 pour les calculs
Superficie en m²*
Prix en F/m²*
400 à 2762
200 à 543,08
1 077,63
328,96
703,80
108,83
de transactions.
Les parcelles de terrain dans cette zone sont relativement étendues et chères (1100 m²
environ, à 330 F le m² en moyenne). Il existe une assez grande dispersion des valeurs des prix
et surtout des superficies, comme l’attestent les écart-type calculés.
Ces éléments sont cohérents avec les informations obtenues auprès de l’Etude de notaire n° 3.
1.1.9. Marengo - Collery
Cette zone concerne la partie de la ville limitée au Sud par la Commune de Matoury, et au
Nord par le Carrefour et la Montagne des Maringouins. Les parcelles de cette zones sont
essentiellement destinées à une activité commerciale.
20
Ce secteur de la ville regroupe 4 secteurs d’activité :
la zone Collery 1,
la Zone Collery 3,
la zone Collery 5,
la zone Marengo.
Le tableau ci-dessous présente quelques caractéristiques de chacune des zones, selon l’étude
sur les zones d’activités en Guyane précédemment citée.
Nom de la
zone
Collery 1
Collery 3
Collery 5
Marengo
TOTAL
Superficie
en ha
12,4
20,2
20,9
9,6
63,1
Taux d’occupation
Superficie
Viabilisation
de la zone (%)
disponible en ha
75 (estimation)
3,1
oui
34
13,3
oui
3
20,3
oui
80
2
oui
/
38,7
/
Prix de vente des
parcelles en F/m²
42,5
346,5
352
170
/
Zone 9
Effectif
Moyenne
Ecart-type
Marengo - Collery
6
Superficie en m²
Prix en F/m²
928 à 7 345
95,24 à 331,81
2 753,33
184,99
2467,83
75,18
Les parcelles répertoriées sont relativement étendues. Les plus petites mesurent environ 900
m². Les plus grandes peuvent mesurer jusqu’à 7000 m². Elles sont toutes viabilisées.
Le prix moyen de vente (185 F le m² en moyenne) est très élevé par rapport à ceux pratiqués à
la ZA Galmot (2 à 3 fois plus cher).
Mais les prix pratiqués peuvent aussi connaître de fortes variations (rapport de 1 à 8) selon la
zone dans laquelle se situe la parcelle.
L’observation plus détaillée de l’échantillon et des résultats de l’étude sur les zones
d’activités, nous permet de penser que les parcelles répertoriées se situent plutôt dans les
zones Collery III et V et à la zone Marengo.
Le récapitulatif des transactions menées dans l’Île de Cayenne est donné dans le tableau
ci-dessous.
21
Commune de
Cayenne
Zone 1 - Centre ville
Zone 2 Quartier Sud
dont
Zone 2.1. ZA Galmot
Zone 2.2. - Autres
Nombre de
transactions
(part en %)
7
(6 parcelles)
(4,54 %)
21 (20
parcelles)
(13,63%)
10
(6,49%)
11
(10 parcelles)
(7,14%)
Zone 3 Quartier Sud-est
Zone 4 Quartier Est
40
(25,97%)
4
(2,6%)
Zone 5 - Madeleine
29 (27 pour les
calculs)
(18,83%)
11
(7,14%)
18 (dont 16
pour les
calculs)
(11,69%)
Zone 5.1. Cité Bonhomme
Zone 5.2. - Autres
Viabilisation
Superficie
Moyenne Ecart-type
Prix
Moyenne
Ecart-type
oui
335
167
1201,15
472,33
oui
979
188
75,00
0,00
Oui sauf au
moins une
273
121
433,34
460,38
oui
322
139
52,80
19,43
oui
396
64
238,08
287,24
oui
869,58
861,88
158,18
91,62
oui
361
104,47
63,63
8,81
oui
1165
967
213,30
66,35
1106,11
1096,52
145,72
88,65
3672
4522
235,18
116,28
1077,63
703,80
328,96
108,83
2753,33
2467,83
184,99
75,18
Zone 6 Raban - Cabassou
Zone 7 Trou Biran - Suzini Baduel
Zone 8 - Zéphir Bourda - Montabo
19
oui
(12,34%)
17
oui
(16 parcelles)
(11,04%)
11 (dont 8 pour Oui sauf 2
les calculs)
(7,14%)
Zone 9 Marengo - Collery
6
(3,9%)
oui
Observations
Une parcelle vendue
à deux reprises
moins de 70 F/le m²
pour Rénovation
Urbaine et Village
Chinois (vente par la
commune). La
parcelle non
viabilisée a été
vendues à environ
600 F le m²
Une parcelle vendue
à 2 reprises
Ventes par la
commune
Très grande disparité
de prix - écart-type
non significatif échantillon trop
faible
Ventes par la
commune
Une grande parcelle
de plus de 20 000 m²
et une autre parcelle
vendue pour 1 F
symbolique ont été
exclues des calculs
Une vente par la
commune et deux
parcelles non
viabilisées exclues
des calculs
Au total, notre échantillon comprend 154 transactions pour la commune de Cayenne. C’est le
chiffre le plus important du département.
La répartition par zone des transactions est très inégale. Le nombre de transactions est
important dans le quartier sud-est (Zone 3) ; moyennement important dans les zone 2.1.,
2.2, 5.1, 5.2., 6, 7 et 8 ; faible dans les zones 1 (centre ville), 4 (Est) et 9 (MarengoCollery).
22
Ces achats semblent pour la plupart motivées par la construction d’un habitat. En effet, les
parcelles, de taille petite à moyenne, sont très souvent situées dans des lotissements ou des
cités. Les grandes parcelles (plus de 1 ha) sont souvent acquises par des sociétés immobilières
de type SIGUY ou SA HLM.
D’une manière générale, les ventes de parcelles par la commune se font à des prix très bas.
Les parcelles concernées sont généralement de faible superficie (moins de 400 m²) et souvent
situées dans des cités ou des quartiers dits populaires. C’est le cas de la zone sud-est (zone 3),
où nous avons constaté le plus grand nombre de transactions (40), de la zone 5-1 (Cité
Bonhomme), d’une partie de la zone 2.2. (Quartier Chinois et Rénovation Urbaine).
Ces transactions concernent a priori des familles à revenus modestes à moyens.
Dans certaines zones, le nombre de transactions recensées est très faible (zone 1 et 4). Ce
faible nombre semble du à un faible niveau de l’offre.
Les zones 5.2, 6, 7 et 8 ont fait l’objet d’un nombre moyen de transactions (10 à 20
transactions sur la période). Elles concernent à priori des acquisitions pour la construction de
logements et semblent attirer des ménages de la classe moyenne à aisée. Les prix pratiqués
sont en moyenne 3 à 6 fois plus élevés que dans les zones 3 et 5-1 et les terrains, 3 fois plus
grands. Ces résultats doivent cependant être considérés avec précautions car les valeurs des
écart-type de superficie et de prix font apparaître des niveaux de dispersion très élevées dans
ces zones. Ainsi, au sein d’un même quartier ou d’une même cité, les prix peuvent varier dans
un rapport de 1 à 10, sans que les informations dont nous disposons nous permettent de
justifier ces différences (subvention par la commune, situation de la parcelle, d’une
viabilisation ou pas de la parcelle, ristourne…).
Les parcelles destinées à une activité artisanale ou commerciale sont disponibles dans deux
zones : la zones 2.2 (ZA Galmot) et la zone 9. (Marengo Collery ). Les parcelles de la zone 9
sont en moyenne 2 à 3 fois plus grandes et plus chères que celles de la zone 2.
Nous retiendrons qu’il peut exister de très grandes disparités de prix au sein d’un même
quartier ou d’une même zone dans la commune de Cayenne. Les prix pratiqués sont
faibles (de l’ordre de 15 F le m²) à très élevés (près de 2000 F le m²).
La plupart des parcelles disponibles sont viabilisées et semblent pour la plupart
destinées à la construction de logements individuels ou collectifs. Les parcelles vendues
sont très petites à grandes (70 m² à plus de 2 ha).
Une part non négligeable des parcelles est vendue par la commune de Cayenne, d’où des
prix pratiqués très bas sans rapport avec la valeur véritable du terrain (des parcelles
viabilisées sont vendues à moins de 100 F le m² alors que la viabilisation d’une parcelle
coûterait environ 160 à 180 F le m²). Nous avons aussi observé des prix assez aberrants dans
certains quartiers (ex : 600 F le m² pour des parcelles non viabilisées alors que dans l'
une des
rues adjacentes, des parcelles viabilisées ont été vendues à moins de 500 F le m²).
Enfin, certaines parcelles viabilisées, vendues entre particuliers, situées dans des quartiers
aisés ont été vendues à moins de 100 F le m².
23
24
1.2. COMMUNE DE REMIRE-MONTJOLY
Avec une superficie de 49 km² (soit le double de la superficie de la commune de Cayenne), la
commune de Rémire-Montjoly est la plus petite commune de Guyane après Cayenne.
Le dernier Plan d’Occupation des Sols de la Commune a été modifié en janvier 1992. Ce Plan
propose le zonage qui suit.
ZONES
Zones urbaines et
naturelles à vocation
urbaine
UC et UD
SUPERFICIE
EN HECTARE
2032,3
SITUATION - COMMENTAIRES - AFFECTATION
715,3
Bourgs de Rémire et de Monjoly et abords, Âmes Claires,
Montagne du Tigre - vocation : logements, équipements et
services
Port de Dégrad des Cannes, ZA DDC - vocation : artisanat,
industrie et port
Moulin à vent, Pointe Mahury - Zones soumises à un Plan
d’aménagement foncier - Maîtrise du foncier par la
Commune, l’État et le Département - zones d’extension
urbaines
Cabassou, Âmes Claires, Saint Martin, Rorota, Anse de
Rémire, Mahury (Route des Plages) - propriétés privées opération sous forme de lotissement ou d’habitations
Pas de maîtrise du foncier par la commune - zones soumises à
un plan d’aménagement - zones d’extension urbaines
UE
226,6
INA
347,5
IINA
742,9
Zones naturelles à
vocation durable
NC
2 501,2
549,4
IND
834,5
IIND
1117,3
Eaux libres et espaces
non comptabilisés
TOTAL
Morne Coco, Cabassou, Montagne du Tigre - Exploitations
agricoles
Anse de Rémire, Plage de Montravel, Étangs de Montjoly pas d’occupation : zones inondables ou zones à risques
(mangroves et zones littorales de risques naturels)
Massif du Mahury, Mont Saint Martin, Route des Plages,
autres reliefs, Îlets de Rémire - zones boisées et espaces à
préserver
77,5
4 611
Le Plan d’Occupation des Sols affecte 56 % de la superficie totale de la commune à la
construction de logements, d’équipements, de services ou à une activité agricole, industrielle
ou artisanale.
25
Notre échantillon de transactions compte 80 transactions réalisées entre 1994 et 1998 sur cette
commune.
Les transactions effectuées par l’étude de notaire n°2 portent sur des parcelles toutes
viabilisées. Nous en déduisons donc que la quasi totalité, voire la totalité des parcelles de
Rémire-Montjoly sont viabilisées. Parmi les transactions recensées, une seule parcelle a été
vendues par la commune. A priori, il y a donc peu de ventes effectuées par la commune à
Rémire-Montjoly, contrairement à Cayenne où des quartiers entiers peuvent être concernés
par ce type de transactions.
Beaucoup de parcelles n’ont pas pu être vérifiées sur les fichiers du cadastres (mise à jour des
fichiers incomplète, parcelles non répertoriées, confusion entre les références de certaines
parcelles, superficies erronées, …).
Les parcelles achetées semblent surtout destinées à la construction de villas ou d’immeubles
de logements. Seulement deux parcelles situées dans la ZAC de Dégrad des Cannes ont été
vendues en 1997.
9 zones ont été délimitées sur la commune.
Zone 1 : Montagne du Mahury, Route des Plages
Zone 2 : Montagne du Tigre
Zone 3 : Bourg de Rémire
Zone 4 : Montravel
Zone 5 : Route de Montjoly (portion comprise entre le Carrefour de Suzini et
la Mairie) - Lot. Saint Martin, Âmes Claires, Almaric, Poupon, …
Zone 6 : Mont Cabassou et Montagne des Maringouins
Zone 7 : Bourg de Montjoly
Zone 8 : Grand Beauregard
Zone 9 : ZAC de Dégrad des Cannes
1.2.1. Montagne du Mahury et Route des Plages
Cette portion de la ville correspond à la section AP des fichiers du cadastre. Elle comprend la
Montagne du Mahury et la Route des Plages.
Seulement quatre transactions de notre échantillon ont été recensées dans cette zone.
Les superficies des parcelles vendues varient entre 1 000 à 23 000 m². Les prix varient de
13,25 à 250 F.
Trois parcelles sur quatre ont été vendues à un prix inférieur à 90 F le m². Les éléments
d’information dont nous disposons ne nous permettent d’expliquer cette différence de prix
(absence de viabilisation ou vente par la commune).
Le calcul des caractéristiques centrales (moyenne, médiane) et des caractéristiques de
dispersion (écart-type, fourchette des valeurs) dans cette zone ne présente pas d’intérêt (trop
grande dispersion des valeurs, échantillon trop faible).
26
Selon les informations communiquées par l’étude de notaire n°3,
§ 21 parcelles ont été vendues de 1990 à 1994 entre 340 et 400 F le m². Ces ventes faisaient
suite à des partages familiaux.
§ Entre 1995 et 1998, quelques transactions ont été réalisées. Mais nous ne connaissons pas
les prix de vente des parcelles vendues.
§ Certains propriétaires souhaiteraient vendre des parcelles de lotissement créées sur de
grands terrains familiaux. Mais ces ventes ont du être stoppées pour des raisons diverses
(problèmes de saisie, réorganisations de sociétés détentrices de parcelles, aménagements
prévus dans le POS de la commune).
Au vu de ces éléments, il apparaît qu’il n’y a pas de véritable marché du foncier dans
cette zone (les ventes se limitent à quelques unités par an depuis 1995). Dans ce contexte,
il ne nous est pas possible d’avancer un prix représentatif du marché pour cette zone.
1.2.2. Montagne du Tigre
Une seule parcelle, d’une superficie supérieure à 60 ha, a été vendue à 3,63 F le m². Il s’agit
très probablement d’une parcelle non viabilisée.
Nous ne sommes pas en mesure de donner plus d’indications sur le marché du foncier
dans cette zone en raison de la faiblesse de l’échantillon.
1.2.3. Bourg de Rémire
Notre échantillon de transactions est composé de 5 individus.
Les superficies des parcelle varient de 20 à 1 090 m². Les prix varient entre 59 et 350 F le m².
Les parcelles sont à priori toutes viabilisées.
La parcelle la moins chère (environ 59 F le m²) est aussi la plus grande (plus de 1 000 m²).
Les autres parcelles de l’échantillon sont beaucoup plus petites (moins de 300 m²), mais aussi
plus chères (250 à 350 le m²).
Le prix moyen de vente des quatre parcelles les plus petites est de 288,00 FF le m².
Les transactions réalisées par l’étude de notaire n° 3, ces dernières années sont les suivantes :
en 1993, 16 parcelles vendues entre 180 et 230 F le m² ;
§ en 1994, 12 parcelles vendues entre 190 et 240 F le m² ;
§ en 1995, 10 parcelles vendues entre 190 et 240 F le m² ;
§ en 1996, 4 parcelles vendues (leurs prix de vente ne nous ont pas été communiqués) ;
§ depuis 1996, 10 transactions ont été enregistrées (les prix de vente ne nous ont pas été
communiqués).
§
Au vu de ces informations, nous en déduisons que le marché du foncier n’est pas très
important dans cette zone. Mais, les prix de vente de référence semblent varier entre 200
et 350 F le m².
27
1.2.4. Montravel
14 transactions ont été conclues dans cette zone. Les parcelles concernées sont toutes
viabilisées.
Une parcelle a été vendues à moins de 90 F le m². Les autres parcelles ont été vendues entre
200 et 380 F le m².
Le tableau suivant donne les caractéristiques de notre échantillon.
ZONE 4
Effectif
Médiane ou
intervalle médian
Moyenne
Ecart-type
Montravel
14
Superficie en m²
Prix en F/m²
1051 - 1144
250 - 310,88
795 à 2548
1343,57
608,19
85,14 à 377,36
274,86
83,09
La dispersion des prix est faible, comme l’atteste la valeur peu élevée de l’écart-type. Les
parcelles sont relativement grandes comme l’atteste la valeur de l’intervalle médian et
de la moyenne. Cependant, il peut exister des disparités de superficie assez importantes
d’une parcelle à l’autre, si l’on considère le niveau de l’écart-type.
1.2.5. Route de Montjoly
22 transactions ont été conclues dans cette zone. Les parcelles sont toutes viabilisées.
L’une d’entre elles a fait l’objet d’une vente par la commune. Cette parcelle d’une superficie
de 777 m² a été vendue à 20 F le m². Elle n’a pas été prise en compte dans nos calculs.
A noter que 18 parcelles (soit 86 % des transactions de l’échantillon) ont été vendues
entre 200 et 350 FF le m².
ZONE 5
Effectif
Médiane
Moyenne
Ecart-type
Route de Montjoly
21 (pour les calculs) - 22 au total
Superficie en m²
Prix en F/m²
1013
299,28
800 à 1921
140,55 à 452,65
1149
283,51
298
58,67
28
Les parcelles de terrains sont relativement grandes dans ce secteur (1 150 m² en moyenne). Le
prix moyen de vente est assez élevé (environ 280 F le m² en moyenne). La dispersion des prix
est faible comme en témoigne la valeur peu élevée de l’écart-type (moins de 60 F le m²).
Selon l’étude de notaire n° 3, le marché du foncier a connu trois phases successives dans ce
secteur.
§
§
§
Avant 1990, les parcelles de Montjoly étaient très recherchées par les acheteurs potentiels.
La croissance du marché a été favorisée, notamment, par les possibilités offertes par la loi
de réaliser des opérations en défiscalisation. On enregistrait alors 10 à 28 achats annuels
de parcelles à construire et les prix de vente variaient entre 75 et 310 F le m².
De 1990 à 1995, les prix de ventes ont grimpé pour atteindre 195 à 380 F le prix du m²,
voire 450 F le m² (pour certaines petites parcelles). Le nombre de transactions variaient
alors de 10 à 12 opérations annuelles. Les parcelles étaient souvent situées dans des
lotissements créés à la suite de découpages familiaux.
Depuis 1995, le marché a connu peu d’évolutions : les prix sont restés relativement stables
et varient aujourd’hui, entre 260 et 300 F le m². On enregistre environ 7 à 8 transactions
par an.
Enfin, il semblerait que beaucoup de parcelles de cette zone sont situées dans des
lotissements issus de découpages familiaux.
Au vu de ces éléments, il apparaît que le marché du foncier à Montjoly est stable, avec 7
à 8 transactions de parcelles par an et des prix de ventes qui varient entre 200 et 350 F le
m² environ. Ces caractéristiques sont proches du marché de foncier dans la zone de
Montravel.
1.2.6. Montagne des Maringouins et Mont Cabassou
Notre échantillon est composé de 9 parcelles, toutes viabilisées. Les transactions sont récentes
(entre 1996 et 1998).
Les caractéristiques de l’échantillon sont données dans le tableau ci-dessous.
ZONE 6
Effectif
Médiane
Moyenne
Ecart-type
Maringouins - Cabassou
9
Superficie en m²
Prix en F/m²
700 à 2604
96,01 à 230, 00
856
230 (non significatif) *
1258
191,23
660
55,41
* 5 parcelles sur 9 ont été vendues à 230 F le m².
29
La superficie des parcelles est relativement élevée (1258 m² en moyenne). Le prix de
vente est moyen à relativement bas (190 F le m² environ). L’écart-type des prix est faible
(55 F le m²). Celui des superficies est plus élevé (660 m²). Cela témoigne d’une grande
dispersion des superficies autour de la moyenne.
1.2.7. Bourg de Montjoly
Notre échantillon est très faible. Il n’est composé que de 4 éléments, ce qui signifie
probablement que l’offre est assez restreinte dans cette zone.
Les caractéristiques de cet échantillon sont données dans le tableau ci-dessous. Mais ces
valeurs doivent être interprétées avec précaution en raison de la faiblesse de l’échantillon.
ZONE 7
Effectif
Moyenne
Ecart-type
Bourg de Montjoly
4
Superficie en m²
Prix en F/m²
684 à 1369
189,92 à 386,52
958
295,33
266
70,23
Les parcelles sont de taille moyenne (950 m² en moyenne), mais assez étendues pour des
parcelles situées dans un bourg. Les prix de vente y sont un peu plus élevés que dans les
autres zones (300 F environ le m²). L’écart-type est faible 70 F le m².
1.2.8. Grand Beauregard
Cette portion de la commune intègre la zone dite du Grand Beauregard, les Hauts de Rémire
et le Lotissement Morne Coco.
19 transactions ont été recensées dans cette zone entre 1995 et 1998. Une parcelle de plus de
10 ha a été exclue de nos calculs en raison de sa superficie très grande par rapport au autres
parcelles (les autres parcelles mesurent toutes moins de 4000 m²). Cette parcelle a aussi été
vendue à un prix assez bas par rapport aux autres parcelles (73 F le m² contre 110 F minimum
pour toutes les autres parcelles).
30
Les caractéristiques de l’échantillon sont données dans le tableau ci-dessous.
Effectif
ZONE 8
Moyenne
Ecart-type
Grand Beauregard
18 pour les calculs - 19 au total
Superficie en m²
Prix en F/m²
1000
251,94 - 260,00
769 à 3642
109,83 à 312,09
1493
233,08
1010
73,54
Les parcelles sont grandes (1 500 m² en moyenne) et leur prix moyen est assez élevé (233 F le
m²). Nous observons une faible dispersion des prix (écart-type de prix faible et inférieur à 75
F le m²). Mais la dispersion des superficie est élevée (écart-type de superficie supérieure à
1000 m²). Si l’on excepte la parcelle de plus de 10 ha mentionnée ci-avant, nous constatons
que les parcelles les plus grandes parcelles ont été vendues au Lot Morne Coco (plus de 3500
m²).
Selon l’étude de notaire n°3, entre 1987 et 1995, la vente de certaines parcelles a été bloquée
par la mairie pour des raisons liées à la viabilisation des parcelles.
7 à 8 ventes de parcelles relativement grandes (750 à 1200 m² de superficie) ont néanmoins
été conclues annuellement pendant cette période. Les prix de vente variaient entre 240 et
330 F le m².
Depuis 1995, quelques parcelles en redécoupage partiel ont été vendues suite au blocage de la
Mairie et à des problème lié à la solvabilité des acheteurs.
Le marché du foncier paraît stable dans ce secteur, puisque le nombre de transactions
annuelles est de 7 à 8 unités, les prix de vente varient entre 230 et 330 F le m² pour des
parcelles de tailles moyenne.
Remarque : 120 maisons ont été vendues clés en main, dans la zone de Lindor et des Âmes
Claires, entre 1988 et 1997. Cet élément ne concerne pas le marché du foncier nu ; mais il faut
savoir que les terrains nus ont été estimés entre 210 et 240 F le m².
1.2.9. Z.A.C. de Dégrad-des-Cannes
Dégrad des Cannes est la zone d’activités la plus vaste de la Guyane (23 hectares environ).
Seulement deux transactions ont été comptabilisées dans cette zone. Les parcelles concernées
sont grandes (3 000 à 5 000 m²), viabilisées, et ont été vendues à un prix intéressant (100 F le
m²).
L’« Etude des zones d’activités de la Guyane » réalisée en Mars 1998, nous permet d’apporter
les précisions suivantes.
§ Le taux d’occupation de la zone est de 46 %. Il y aurait donc un peu plus de 12 hectares
encore disponibles dans la zone.
§ Les parcelles sont viabilisées et leur coût moyen est de 98 F le m².
31
A Rémire-Montjoly, les prix pratiqués sont moyens à relativement élevés et les parcelles
sont en moyenne plus étendues qu’à Cayenne. En effet, toutes transactions confondues,
les parcelles mesurent en moyenne 2 500 m² (contre 1 200 m² à Cayenne) et ont été
vendues à 235 F le m² (contre 206,50 F le m² à Cayenne).
Elles sont généralement destinées à la construction de villas et parfois d’immeubles de
logements (grande parcelles de plusieurs hectares).
Les parcelles sont généralement situées dans des lotissements « chics ou bourgeois ». Les
ventes par la commune ne semblent pas très répandues à Rémire-Montjoly (une, peutêtre deux parmi les transactions recensées).
En ce qui concerne le marché du foncier dans les zones d’activités, nous n’avons recensés que
deux transactions dans la zone de Dégrad-des-Cannes.
D’une manière générale contrairement à Cayenne, nous observons une plus faible
dispersion des prix et des superficies autour de la moyenne.
32
Le récapitulatif des transactions menées à Rémire-Montjoly est donné dans le tableau
ci-dessous.
Commune de
RémireMontjoly
Zone 1 Montagne du
Mahury,
Route des
Plages
Zone 2 Montagne du
Tigre
Zone 3 Bourg de
Rémire - CD2
Nombre de
transactions
(part en %)
4
(5,00 %)
Viabilisation
Superficie
moyenne
Non
disponible
Non
significatif
Non
significatif
Non
significatif
Non
significatif
1
(1,25%)
Non
disponible
Non
significatif
Non
significatif
Non
significatif
Non
significatif
5 (dont 4 pour
les calculs)
(6,25%)
oui
140
98
288,10
41,65
Zone 4 Montravel
14
(17,5%)
oui
1344
608,19
274,86
83,09
Zone 5 Montjoly
22 (dont 21
pour les
calculs)
(27,5%)
oui
1149
298
283,51
58,67
Zone 6 Mont
Cabassou Montagne des
Maringouins
Zone 7 Bourg de
Montjoly
Zone 8 Grand
Beauregard
9
(11,25%)
oui
1258
660
191,23
55,41
4
(5,00%)
oui
958
266
295,33
70,23
19 (dont 18
pour les
calculs)
(23,75%)
Oui
1493
1010
233,10
73,54
2
(2,5%)
oui
4000
982
100,00
0,00
Zone 9 ZAC DDC
Ecart-type
Prix
moyenne
Ecart-type
Observations
Une parcelle au
prix
anormalement
bas exclue des
calculs
une parcelle
vendue par la
commune
exclue des
calculs
Une parcelle au
prix
anormalement
bas exclue des
calculs
Les zones les plus demandées sont les suivantes :
§ Montravel,
§ Montjoly,
§ Mont Cabassou et Montagne des Maringouins,
§ Grand Beauregard.
Ces quatre zones représentent à elles seules 80 % des transactions répertoriées dans cette
commune.
C’est dans ces zones que nous retrouvons les parcelles les plus grandes (1 149 à 1 493 m²,
hors ZA de Dégrad-des-Cannes). Les parcelles sont viabilisées et les prix moyens varient de
191 F à 284 F le m².
33
34
1.3. COMMUNE DE MATOURY
Le territoire communal de Matoury couvre une superficie de 148 km² dont les ¾ sont occupés
par des zones naturelles.
Les zones urbaines se répartissent sur trois pôles :
§
§
§
le bourg ;
le Nord (Cogneau-Larivot, Balata, Abriba, Jean-Marie, Cotonnière et Cogneau Est,
Terca, Larivot, Port de pêche) ;
les zones naturelles où se développe une urbanisation illicite au caractère urbain peu
marqué (Cogneau-Larivot, Cotonnière). Il s’agit en fait d’anciennes zones agricoles
issues de vastes propriétés privées, souvent anciennes, et redécoupées au gré des
partages familiaux ou autres.
Le dernier Plan d’Occupation des Sols approuvé le 04/02/98 par le Conseil Municipal de
Matoury fait apparaître le zonage suivant pour le territoire communal.
35
Zones
Superficie
Situation - Observations - Commentaires
approximative
en hectare
Zones naturelles à protéger pour leur valeur (6 719 ha)
5 571
Quatre secteurs d’un seul tenant :
IND
- l’étendue entre Stoupan et la zone de l’aviation civile bordant la Crique du
Tour de l'
Île ;
- l’étendue entre Stoupan et la Crique Fouillée bordant la rivière Mahury ;
- l’étendue entre le pied du Mont Grand Matoury et le Port de pêche du
Larivot bordant la rivière de Cayenne ;
- le pripris de l’Amphithéâtre du Larivot bordant la Crique Fouillée à l’Ouest
de la RN1.
90
Mont de la Désirée - Source d’eau Eustache.
INDa
931
Mont Grand Matoury (projet de réserve naturelle).
IIND
En bordure de la rivière du Mahury : Dégrad la Levée, Dégras Stoupan, Fort
IINDa 110
Trio.
Ancienne carrière d’extraction et de matériaux de remblais située en bordure de
IINDb 17
la RN2, anciennement classée en zone NC, destinée à la construction du futur
hall omnisports régional.
Zones naturelles à protéger pour leur valeur agricole (3 669 ha)
3 669
Vaste étendue entre Stoupan, Paranama, Mogès - Zone tampon entre
NC et
l’agglomération du Bourg et Cogneau Est - Zone étroite au Larivot.
NCbr
Zones naturelles à urbanisation diffuse existante (588 ha)
588
La Chaumière, Mont Fortuné, Chemin La Levée, Bordure de la RN2 vers
Nba et
Paranama, Stoupan, Chemin Mogès, Bourg, Chemin Gibelin.
NBb
Zones naturelles d’urbanisation future - zones affectées à l’habitat (1 047 ha)
1 047
Cogneau-Larivot à proximité de la ZAC du même nom, Cogneau-Est, Cogneau
NA
Lamirande, Est du Bourg (terrains longeant le tissu urbain existant), ConcordeRochambeau, Ouest du Bourg, Sud du Bourg, secteur Sabrina à Stoupan.
Zones urbaines (498 ha)
17
Zone de type centre urbain située au centre ville ancien de l’agglomération du
UA
Bourg - Forte densité.
226
Zone dense à dominante d’habitat - résidences et lotissements du bourg,
UB
Lotissement Cogneau-Larivot, Balata, Abriba.
255
Zone faiblement dense à dominante d’habitat - Ouest de la RN2 du Bourg,
UC
lotissement SICAMA (chemin Gibelin), lotissement Samuel, Cogneau Est,
Cotonnière, plateaux de l’aviation civile.
Zones à dominante d’activités industrielles et économiques (1 408 ha)
79
Zones portuaires du Larivot (activités de la mer).
UFa
112
Zones d’activités Terca et Larivot (activités industrielles et économiques).
UFb
1 217
Zone aéroportuaire.
UFc
TOTAL
13 929 ha
52 % de la surface des sols gérés par la commune est destinée à l’habitat et à l’exercice
d’activité agricole, industrielle ou économique. Les 48 % restant sont des zones naturelles à
protéger pour leur valeur (remarque : la zone IINDb destinée à la construction d’un hall
omnisports a été considérée comme une zone naturelle).
36
Nous avons comptabilisé 63 transactions sur la commune de Matoury. Toutes les parcelles
concernées sont classées dans les zones de types NC, NB, NA, UA, UB et UC. Nous n’avons
repéré aucune parcelle située dans une zone de type UF.
En matière de foncier, cette commune se caractérise de la façon suivante :
§
§
§
§
§
les parcelles sont grandes à très grandes (9 164 m² en moyenne dans une fourchette
de valeur allant de 129 à 69 595 m²) ;
les prix de vente sont beaucoup plus faibles qu’à Cayenne ou à Rémire-Montjoly
(66 F le m² en moyenne) ;
il existe une très grande disparité de prix (fourchette de prix : 1 à 302,40 F le m²) ;
un grand nombre de transactions sont des ventes par la commune (une parcelle sur 7
est vendue par la commune) ;
la commune n’est pas totalement viabilisée (une parcelle sur 5 n’est pas viabilisée).
Nous proposons de définir trois zones sur cette commune :
§
§
§
Stoupan, Macrabo, Mogès (sud de la commune) ;
Le Bourg de Matoury, La Levée, La Désirée et Gibelin (centre de Matoury) ;
Cotonnière, la Chaumière, Dalmazir, Balata (nord de Matoury).
Nous analyserons dans un quatrième temps les zones à dominante d’activités industrielles et
économiques.
1.3.1. Stoupan, Macrabo, Mogès
8 transactions correspondant à 8 parcelles différentes portent sur cette zone. La plupart des
parcelles de cette zone ne sont pas viabilisées.
Les prix pratiqués sont très bas (2 à 20 F le m²).
Les parcelles sont grandes à très grandes ; les superficies varient entre 1 800 et 69 595 m²,
mais plus de la moitié des parcelles ont une superficie de plus de 10 000 m².
Le tableau suivant présente les caractéristiques de l’échantillon.
ZONE 1
Effectif
Moyenne
Ecart-type
Stoupan - Macrabo - Mogès
8
Superficie en m²
Prix en F/m²
1 800 à 69 595
2 à 20
16 106
8,71
20 232
5,96
Nous constatons qu’il existe une grande dispersion des valeurs au niveau des prix et
surtout des superficies (écart-type largement supérieur à la moyenne).
37
1.3.2. Bourg de Matoury, La Levée, La Désirée et Gibelin
Nous avons répertorié 17 transactions dans cette zone. Parmi elles :
§ deux transactions portent sur une même parcelle (En effet, une parcelle achetée en 1994 a
été revendue l’année d’après sans modification du prix de vente) ;
§ deux transactions portent sur des parcelles non viabilisées ;
§ deux autres transactions sont des ventes par la commune.
Les caractéristiques de valeur centrale de notre échantillon sont les suivantes :
§ superficie moyenne : 10 553 m² (pour 16 parcelles),
§ prix moyen de vente : 82,35 F / m² (pour 17 transactions).
Les caractéristiques de dispersion sont les suivantes :
fourchette de superficie : 796 à 52 095 m² (pour 16 parcelles),
§ fourchette de prix : 1 à 167,66 F le m² (pour 17 transactions),
§ écart-type de superficie : 16 672 m² (pour 16 parcelles),
§ écart-type de prix : 64,57 F/m² (pour 17 transactions).
§
Le tableau ci-dessous regroupe l’ensemble des caractéristiques de vente des parcelles de cette
zone :
Zone
Caractéristiques de la
transaction ou de la parcelle
Désirée
Viabilisées
Non viabilisée
Gibelin - Vente par la commune
Moucaya Transaction entre particuliers
La Levée Vente par la commune
Morthium Transaction entre particuliers
(1) moyenne - (2) fourchette de valeur
Superficie (moyenne ou
fourchette de valeur) en m²
2000 à 20 175 (2)
51 775 (1)
829 (1)
968 à 17 520 (2)
Prix (moy. ou fourchette
de valeur) en F/m²
5 à 100 (2)
5 (1)
60 (1)
80 à 170 (2)
1 (1)
32 à 160 (2)
L’échantillon dont nous disposons est très hétérogène, au niveau des prix pratiqués, des
superficies, de la situation géographique, des caractéristiques de la vente, du type de
parcelles. Il n’est donc pas aisé de proposer des caractéristiques qui résument au mieux
notre série.
38
1.3.3. Cotonnière, Chaumière, Balata, Cogneau
38 transactions ont été répertoriées dans cette zone. 5 d’entre elles portent sur des parcelles
non viabilisées (Cotonnière et Cogneau) et 6 autres sur des parcelles vendues par la commune
(Balata, Cité Jean-Marie).
Le nombre de parcelles vendues (35 au total) ne correspond pas au nombre de transactions.
En effet, trois parcelles ont été vendues à deux reprises dans notre échantillon de transaction.
L’une d’elles semble avoir fait l’objet de spéculation. En effet, cette parcelle vendue à 2 F le
m² par la commune en 1995, a été revendue un an et demi plus tard à 116 F le m².
Les caractéristiques de valeur centrale de l’échantillon sont les suivantes :
§ superficie moyenne : 7 284 m² (pour 35 parcelles) ;
§ Prix moyen : 68,89 F le m² (pour 38 transactions).
Les prix et les parcelles sont très variables d’une transaction à l’autre :
la fourchette de superficie est de 129 à 48 382 m² (pour 35 parcelles) ;
§ la fourchette de prix est de 1,82 à 302,40 F le m² (pour 38 transactions) ;
§ l’écart-type de superficie est de 12 406 m² (pour 35 parcelles) ;
§ l’écart-type de prix est de 63,27 F le m² (pour 38 transactions).
§
Les valeurs des caractéristiques ci-dessus font apparaître une très grande dispersion aussi bien
des prix que des superficies.
Le tableau ci-dessous constitue un récapitulatif des transactions
PRIX PRATIQUES
AU m²
NOMBRE DE
TRANSACTIONS
Moins de 10 F
6
De 10 à 50 F
8
De 50 à 100 F
13
De 100 à 150 F
De 150 à 200 F
Supérieurs à 200 F
7
0
3
OBSERVATIONS ET COMMENTAIRES
2 parcelles non viabilisées
4 parcelles viabilisées dont 3 vendues par la commune
Situées à Cogneau, Balata, Cotonnière
3 parcelles non viabilisées
5 parcelles viabilisées dont 2 vendues par la commune
Situées à Cotonnière, Balata, Cogneau
Viabilisées, dont une vendues par la commune. Situées
à Cotonnière, Balata, La Chaumière, Cogneau
Viabilisées situées à Cogneau, Cotonnière, Balata
Viabilisées dont transaction spéciale d’une
administration d’état à une autre
39
La répartition des parcelles de l’échantillon par classes de superficie est la suivante :
SUPERFICIE DES PARCELLES
EN m²
NOMBRE DE
PARCELLES
< à 300
> ou = à 300 < à 1000
1
6
> ou = 1000 < ou = à 5000
22
> 5000 et < 10 000
> ou = à 10 000
0
6
COMMENTAIRES ET OBSERVATIONS
Parcelle située à Balata et viabilisée
Parcelles situées à Balata et à la Cité JeanMarie, vendues par le commune et viabilisées
Parcelles toutes viabilisées sauf deux, situées à
Cogneau, Cotonnière et la Chaumière
Trois parcelles viabilisées, trois parcelles non
viabilisées, situées à Cogneau et Cotonnière
Les plus petites parcelles se situent à Balata et à la cité Jean-Marie. Elles ont dans presque
tous les cas fait l’objet d’une vente par la commune.
Nous observons également quelques incohérences au niveau des prix pratiqués.
Au sein d’une même quartier, certaines parcelles non viabilisées peuvent être vendues plus
chères que d’autres parcelles viabilisées.
Ainsi, la plus grande parcelle, située à Cogneau, mesure 4,8 ha. Elle est viabilisée et a été
vendue presque deux fois moins chère qu’une autre parcelle non viabilisée située également à
Cogneau.
D’une manière générale, nous retiendrons que notre échantillon est extrêmement
hétérogène et qu’il est difficile d’avancer des valeurs de superficie et de prix
représentatives de l’échantillon. Néanmoins, nous retiendrons les moyennes de prix et de
superficie indiqués ci-avant.
1.3.4. Zones à dominante d’activités industrielles et économiques
Comme indiqué précédemment aucune transaction de parcelle dans ce type de zones (classées
en UF) n’a été recensée. Mais il nous a semblé intéressant d’apporter quelques précisions sur
l’état du foncier de deux zones d’activités analysées dans le cadre de l’« Etude des zones
d’activités de Guyane » réalisée par l’ARUAG en mars 1998. Il s’agit des zones d’activités de
Cogneau-Larivot et du Port du Larivot.
La zone Cogneau-Larivot est située au nord de la commune. Le taux d’occupation de la zone
est de seulement 30 % pour une surface totale de 112 ha. Il aurait donc environ 79 ha de
surface disponible. Les parcelles sont viabilisées.
Cette zone est relativement proche des trois zones Collery. Le prix de vente des parcelles est
d’environ 194 F le m².
40
Le Port du Larivot est situé à l’extrémité Nord-Ouest de la Commune. Seulement 17 % de la
superficie de la zone est occupée, à savoir le Port lui-même et ses alentours immédiats (partie
ouest de la zone).
La superficie totale de la zone est de 79 ha ; 66 ha de parcelles seraient donc encore
disponibles à la vente. La zone est viabilisée. Le rapport d’étude ne fait pas apparaître de
prix indicatif pour cette zone.
1.3.5. Conclusion
Les parcelles de la zone située au Nord (Cotonnière, Cogneau, Dalmazir, Cité Jean-Marie, …)
de la Commune semblent plus recherchées par les acheteurs potentiels. C’est dans cette zone
que nous avons recensé le plus grand nombre de transactions (38 au total, soit 60 % des
transactions répertoriées sur le territoire communal). Matoury semble plutôt attirer des
ménages aux revenus modestes à moyens.
Nous retiendrons que les pratiques de prix à Matoury ne sont pas toujours cohérentes.
En effet, le fait que la parcelle soit viabilisée ou pas et le fait que la transaction soit une vente
par la commune ou pas ne semblent pas toujours influer sur le prix de vente de la parcelle.
Au sein d’un même quartier, coexistent aisément des parcelles vendues par la commune, de
parcelles vendues entre particuliers, des parcelles viabilisées et des parcelles non viabilisées.
Il en résulte un échantillon de transactions sur la commune très hétérogène. C’est
pourquoi les indicateurs de prix et de superficie doivent être interprétés avec
précaution, car il ne résument pas toujours notre série de manière satisfaisante (voir les
valeurs des écart-type dans le tableau ci-dessous).
Néanmoins, les prix de vente pratiqués à Matoury, sont relativement bas par rapport à
ceux pratiqués à Cayenne et à Rémire-Montjoly. Les parcelles y sont aussi plus grandes en
moyenne.
Le tableau ci-dessous propose un récapitulatif des caractéristiques de transactions par zones
pour la commune de Matoury.
ZONES
Stoupan, Macrabo, Mogès
La Levée, La Désirée, Gibelin
Cogneau, Cotonnière, Balata,
Chaumière
TOTAL
Effectif
8 transactions
8 parcelles
17 transactions
16 parcelles
38 transactions
35 parcelles
63 transactions
59 parcelles
Moyenne
Superficie Prix en
en m²
F/m²
16 106
8,71
Ecart-type
Superficie Prix en
en m²
F/m²
20 932
5,96
10 551
82,35
16 672
64,57
7 284
68,89
12 406
63,27
9 365
64,88
15 330
64,58
41
Dans tous les cas, les écart-type sont très élevés, voire supérieurs aux moyennes. Nous en
déduisons qu’il existe une très forte dispersion des prix et des superficies des parcelles
vendues à Matoury.
Nous retiendrons néanmoins que la transaction-type de parcelles à Matoury concerne
une parcelle relativement étendue (1 000 à 5 000 m²), viabilisée et située à Cogneau ou
Cotonnière. Son prix de vente est relativement bas (10 à 100 F le m²). Elle est destinée à
la construction d’un logement individuel.
42
43
1.4. COMMUNE DE ROURA
La commune de Roura est avec celle de Régina l’une des seules communes de Guyane
qui ne possèdent pas de document de planification, type POS ou carte communale, ou en
cours d’achèvement.
Sur cette commune d’une superficie de 3 685 km², nous avons définis 7 groupes de parcelles,
en fonction de leur situation géographique. Ces groupes ou zones sont les suivants :
le Bourg de Roura,
le Village de Cacao,
le Village de Dacca,
la Comté,
le lieu-dit Mission Saint Antoine,
le secteur Crique Pain,
les autres sites.
Les transactions étudiées portent sur la période allant de 1994 à 1997. L'
échantillon sur lequel
porte notre analyse est constitué de 124 transactions. Deux parcelles ont été vendues à deux
reprises. Les transactions portent donc sur un total de 122 parcelles. Environ 99 ha de
parcelles ont été vendues dans notre échantillon de transactions.
1.4.1. Bourg de Roura
L’analyse porte sur 26 transactions de parcelles toutes viabilisées. Les parcelles sont de taille
moyenne (1 072 m² en moyenne). Le prix de vente moyen est de 33,55 F/m². Ces moyennes
ne sont pas significatives car elles ne reflètent pas la dispersion des prix et des superficies. En
effet, comme nous pourrons le constater dans le tableau ci-après, les valeurs des écart-type de
superficie et de prix sont très élevées.
Sur les 26 transactions recensées, seulement quatre sont des transactions entre particuliers.
Toutes les autres transactions sont des ventes par la commune.
Deux parcelles ont été vendues à deux reprises.
§
§
La première a été vendue par la commune de Roura en 1996 pour un prix au m² d’environ
14 F. Elle a été revendue l’année suivante à environ 145 F le m² dans le cadre d’une
transaction entre particulier. Il s’agit là probablement d’un cas de spéculation.
La seconde a été achetée en 1994 à 132 F le m². Elle a été revendue 3 ans après à un prix
inférieur (environ 97 F le m²). Dans ce second cas, les transactions n’impliquaient pas la
commune.
44
Le tableau suivant propose un récapitulatif des caractéristiques de notre échantillon de
transaction.
Effectif
Moyenne
Médiane ou
intervalle
médian
Ecart-type
Fourchette
des valeurs
22 transactions
16,40
16,38 à 17,56
PRIX EN F/m²
TRANSACTIONS
ENTRE
PARTICULIERS
4 transactions
127,90
/
TOUT TYPE DE
TRANSACTIONS
CONFONDUES
26 transactions
33,55
19,20 - 20,00
8,00
4,30 à 30,83
/
97,35 à 145,49
41,52
4,30 à 145,49
SUPERFICIE EN m²
(toutes parcelles
confondues)
24 parcelles
1072
828 - 832
VENTE PAR LA
COMMUNE
1637,36
233 à 8759
Si nous comparons les prix des parcelles vendues par la commune et ceux des parcelles
vendues entre particuliers, nous constatons des différences notoires. En effet,
§
§
§
Les parcelles vendues par la commune l’ont été au prix moyen de 16,40 F le m². Tandis
que le prix des autres parcelles variait de 97 à 145 F le m².
Les prix pratiqués étant soit particulièrement faibles (vente par la commune), soit faibles
(vente entre particulier), il en résulte une valeur de l’écart-type de prix, pour toutes
transactions confondues, élevée.
Mais, les prix pratiqués à Roura (pour les ventes entre particuliers) restent faibles par
rapport à ceux pratiqués à Cayenne ou Rémire-Montjoly.
Les prix pratiqués dans le cadre de transactions de vente par la commune sont plus
réguliers, comme l’atteste la valeur de l’écart-type de prix pour les ventes par la commune
(8 F le m²).
Toutes les transactions entre particuliers concernent des parcelles situées au Bourg.
A une exception près, toutes les parcelles vendues ont une superficie inférieure à 1300 m². La
plus grande mesure près de 9 000 m², d’où une valeur de l’écart-type de superficie très élevée.
Les parcelles vendues par la commune se caractérisent de la façon suivante :
les parcelles les plus chères se situent au lotissement Dacca (environ 25 F le m²) ;
§ les parcelles du Lotissement Nord sont vendues entre 13 et 24 F le m² ;
§ les parcelles du lotissement Est sont vendues entre 7 et 8 F le m² ;
§ Les prix pratiqués pour les parcelles du Bourg sont plus variés (4 à 30 F le m² pour
les parcelles vendues par la commune, contre 100 à 150 F pour les autres parcelles).
§
45
1.4.2. Village de Cacao
35 parcelles toutes viabilisées ont été vendues dans le village de Cacao. Les transactions
portent sur des parcelles toutes différentes. L’essentiel des transactions a été réalisé entre
1996 et 1997.
Les parcelles vendues sont de taille moyenne (1 159 m² en moyenne). Le prix moyen de
vente est assez faible (19 F le m² ). Mais dans la pratique, les prix varient de 7 F à 32 F le
m². Il ne semble pas y avoir eu d’évolution de prix significative sur la période.
Le type de transaction (vente par la commune ou pas) ne semble pas avoir d’influence sur le
prix de vente des parcelles. En effet , les prix de ventes des parcelles entre particuliers sont
comparables à ceux des ventes par la commune. Mais, il faut cependant noter que seulement
deux transactions parmi les 35 sont des transactions entre particuliers.
Nombre de transactions
Village de Cacao
Moyenne
Fourchette de valeurs
Ecart-type
Superficie en m²
1 159
1 000
387 à 4599
782
35
Prix en F par m²
18,74
11,27
7,00 à 31,67
14,44
1.4.3. Village de Dacca
Nous n’avons recensé que 6 transactions au village de Dacca. Ces transactions portent sur des
parcelles toutes différentes, viabilisées et vendues par la commune
La superficie moyenne des parcelle est de 1 676 m². Les parcelles mesurent entre 1 000 et
2 500 m² et l’écart-type de superficie est de 436 m².
Le prix moyen de vente des parcelles est de 12,71 F le m² et l’écart-type est de 6,28. Il faut
noter que les prix observés varient entre 3 et 25 F le m².
1.4.4. La Comté
Ce secteur a fait l’objet de 22 transactions de parcelles non viabilisées. L’essentiel des ventes
s’est déroulée entre 1994 et 1995. Nous n’avons recensés aucune vente par la commune.
46
La superficie moyenne des parcelles est très élevée : 15 660 m² en moyenne. Les prix
appliqués dans cette zone sont relativement bas (7 F le m² en moyenne avec une
fourchette de prix allant de 5 à 10 F le m²). Les écart-type de superficie et de prix sont
faibles. Cela témoigne d’une faible dispersion des valeurs.
La Comté
Superficie en m²
15 663
Moyenne
Médiane ou intervalle médian 13 528 - 14 002
4695,12
Ecart-type
10 084 à 23 782
22
Prix en F/m²
7,17
6,97 - 7,00
1,62
5 à 9,77
1.4.5. Mission Saint Antoine
Les caractéristiques des transactions de ce secteur sont proches de celles du secteur de la
Comté. En effet :
§ les parcelles sont très étendues (14 200 m² en moyenne),
§ le prix de vente des terrains est relativement bas (6,55 F le m² en moyenne dans une
fourchette de prix allant de 3,40 F à 11 F le m²),
§ les parcelles ne sont pas viabilisées,
§ les écart-type de superficie et de prix sont faibles,
§ aucune des parcelles n’a été vendue par la commune.
Les transactions à la Mission Saint Antoine sont plus récentes que celles du secteur de la
Comté (les transactions de l’échantillon ont toutes été conclues entre 1995 et 1997). Il ne
semble pas y avoir eu d’évolutions particulières des prix pendant cette période.
Mission Saint Antoine
Moyenne
Ecart-type
Superficie en m²
14 199
11 162
5522
10 007 à 29 735
19
Prix en F/m²
6,56
7,00
2,06
3,37 à 11,00
47
1.4.6. Crique Pain
De 1994 à 1996, 10 transactions ont été conclues dans ce secteur. Les transactions portent sur
des parcelles toutes différentes.
Parmi ces 10 transactions :
l’une d’entre elles concernait une parcelle non viabilisée et a fait l’objet d’une vente par la
commune,
§ 8 d’entre elles concernaient des parcelles viabilisées vendues par la commune,
§ la dernière transaction portait sur une parcelle viabilisée mais n’a pas fait l’objet d’une
vente par la Commune.
§
Les parcelles viabilisées ont toutes été vendues entre 104 et 105 F le m². Il s’agit d’un
prix relativement élevé pour des ventes par la commune. La parcelle viabilisée qui n’a pas
fait l’objet d’une vente par la commune a même été vendue moins chère que les autres
parcelles vendues par la commune (environ 97 F le m²).
La parcelle non viabilisée, d’une superficie de 1,5 ha, a été vendue à un prix beaucoup plus
faible (26 FF le m² ). Les 9 autres parcelles sont de taille moyenne (1 000 à 1100 m²). Il ne
semble pas y avoir eu d’évolutions particulières des prix pendant la période.
Crique Pain
9 pour les calculs (parcelles viabilisées)
Superficie en m²
Prix en F/m²
1 039
103,96
Moyenne
1 008
104,96
51,11
2,39
Ecart-type
1
000
à
1
134
97,22
à 105,00
1.4.7. Autres sites
Six autres parcelles situées dans des sites autres que les zones analysées précédemment ont
été vendues un peu partout ailleurs dans la commune.
Il s’agit de parcelles non viabilisées de très grandes superficies (46 310 m² en moyenne).
Les prix de vente pratiqués sont très faibles (3,62 F le m² en moyenne).
Ces parcelles sont situées sur le route de l’Est, dans le Domaine Boulanger, etc..
Elles ont toutes fait l’objet de transactions directes entre particuliers sans l’intervention de la
commune.
48
Autres Sites
Moyenne
Ecart-type
6
Superficie en m²
46 310
50 003 - 50 071
12 887
22 152 à 64 157
Prix en F/m²
3,62
4,50 - 4,99
1,41
1,00 à 5,00
Le tableau ci-après constitue une synthèse des caractéristiques de transactions par zone
analysées ci-dessus.
ZONE
Bourg de
Roura
NOMBRE DE
TRANSACTIONS
VIABILISATION
SUPERFICIE EN m²
MOYENNE ECARTTYPE
PRIX EN F/m²
MOY. OU
FOURCHETTE
DE VALEURS
ECARTTYPE
8,00 pour les
ventes par la
commune
782
16,40 pour les
ventes par la
commune
127,90 pour les
transactions entre
particuliers
18,74
26 transactions
Oui
dont 22 ventes par la
commune
4 transactions entre
particuliers
(24 parcelles)
35
oui
1072
1637
1159
Village de
Cacao
Village de
Dacca
Secteur de la
Comté
Mission Saint
Antoine
Crique Pain *
6
oui
1676
436
12,71
6,28
22
non
15663
4695
7,17
1,62
19
non
14199
5522
6,56
2,06
10
104,96
2,39
6
1039
(parcelles
viabilisées)
46 310
51,11
Autres sites
Oui sauf 1
parcelle non
viabilisée
non
12 887
3,62
1,41
14,44
* Les calculs relatifs au secteur Crique Pain ne portent que sur les 9 parcelles viabilisés.
Ce tableau fait apparaître de grandes disparités de superficie et de prix selon les zones
considérées, selon le type de parcelles vendues et le type de transactions.
Il nous a paru également intéressant de faire ressortir les caractéristiques globales des
transactions de la commune de Roura sans distinction de zones. Les tableaux ci-après mettent
en évidence ces caractéristiques.
49
dont Ventes par la commune
Ventes entre particuliers
Prix moyen en F/m²
Ecart-type en F/m²
Effectif (%)
Superficie moyenne en m²
Ecart-type de superficie en m²
Parcelles
viabilisées
74 (61 %)
1 158
1 096
Parcelles Parcelles non Ensemble des
viabilisées viabilisées
transactions
76 (61%)
48 (39%)
124 (100 %)
69 (56%)
1 (0%)
70 (56%)
7 (6%)
47 (38%)
54 (44%)
6,88
23,12
33,38
27,57
90,68
3,50
31,91
36,99
29,42
52,09
Parcelles non
viabilisées
48 (39%)
18 907
12 274
Ensemble des
parcelles
122 (100%)
8 142
11 627
61 % des transactions concernent des parcelles viabilisées. Ces parcelles se retrouvent
principalement au Bourg de Roura, au Village de Cacao, à Crique Pain et au Village de
Dacca.
39 % des transactions concernent des parcelles non viabilisées. Elles se trouvent
principalement à la Comté, à la Mission Saint Antoine.
56 % des transactions sont des ventes par la commune et la plupart d’entre elles
concernent des parcelles viabilisées.
Si nous considérons les transactions de parcelles viabilisées, nous constatons que les prix
pratiqués sont très différents selon qu’il s’agit de ventes par la commune ou de ventes libres.
En effet, le prix moyen de vente des parcelles vendues par la commune (environ 30 F le m²)
est trois fois plus faible que le prix moyen de vente des parcelles vendues entre particuliers
(100 F le m² environ).
Nous constatons enfin, que les parcelles viabilisées sont d’une manière générale beaucoup
plus petites que les parcelles non viabilisées (rapport de 1 à 16).
50
51
1.5. COMMUNE DE MACOURIA
Sur cette commune d’une superficie de 378 km², nous avons recensés 134 transactions entre
1994 et 1998. A chaque transaction correspondait une parcelle différente. 12 à 13 % des
parcelles concernées (soit 16 à 17 parcelles) ne sont pas viabilisées. 6 ou 7 transactions, soit 4
à 5 % des transactions concernent des parcelles vendues par la commune.
Le dernier Plan d’Occupation des Sols de la Commune modifié en Mars 98 prévoit
l’affectation suivante des zones de la Commune.
TYPES DE ZONES
Zones urbaines
Zones d’extension urbaines
Zones naturelles
SURFACES EN HECTARE *
514 (1,4 %)
1 222 (3,2 %)
36 014 (95,4 %)
Dont zones littorales et sensibles à protéger
15 526 (41,1 %)
Dont zones destinées à un équipement touristiques, à
l’agriculture, à l’exploitation forestière ou à un habitat diffus
20 488 (54,3 %)
TOTAL
37 750 (100 %)
* Ces chiffres n’ont pas encore été approuvés par le Conseil Municipal, mais ont été soumis à enquête public.
Un peu moins de 60 % du territoire communal a été affecté à la construction d’un logement
ou d’un bâtiment à usage commercial, à une activité agricole ou à une activité d’exploitation
forestière.
La superficie moyenne des parcelles vendues est d’environ 1 ha (parcelles très étendues) et le
prix moyen de vente est d’environ 141 F le m² (prix relativement bas). Il convient
d’interpréter ces résultats avec précaution car les fluctuations autour des moyennes des
superficies et des prix sont importantes (les superficies observées varient entre 635 et
341 200 m² ; les prix observés varient entre 47 centimes et 210 F le m²). Cependant, d’une
manière générale, les parcelles sont plus grandes et moins chères qu’à Cayenne et RémireMontjoly.
69 % des transactions ont porté sur des parcelles situées dans la Zone de Soula (52 %) et au
Lotissement Les Lauriers (17 %).
Cinq zones d’études ont été définies :
la Zone de Soula,
le Bourg de Tonate (Les Flamboyants, Sainte Agathe),
la Carapa,
les ZA Rivière et Sablance,
le Lotissement les Lauriers,
diverses zones.
52
1.5.1. Zone de Soula
La zone de Soula est située à mi-chemin entre Tonate et Cayenne. L’objectif de la commune
est d’y constituer à terme, une zone entièrement équipée associant un pôle d’activité
économique et des zones résidentielles. Les parties urbanisées ou en cours d’équipement
représentent une superficie d’environ 75 hectares. Le pôle de développement de la zone
devrait à terme occuper une surface proche de 500 hectares. Près de 650 logements sont
actuellement en cours de réalisation. Mais le potentiel est estimé à plus de 4 000 logements.
70 parcelles ont été vendues dans cette zone entre 1994 et 1997. 68 d’entre elles ont été
vendues au Domaine de Soula et 2 autres au lieu dit Pripris de Soula. Ces parcelles sont toutes
viabilisées.
La superficie moyenne des parcelles vendues au Domaine de Soula est de 958 m² par
parcelles. A titre indicatif, le dernier POS de Macouria (modifié en Mars 98) prévoit une
superficie de 305 ha pour la construction de logements dans cette zone.
La fourchette des superficies est la suivante : 769 à 1 122 m². L’écart-type des superficies
est relativement faible (172 m²).
Au regard des superficies observées, il sembleraient que ces parcelles soient destinées à la
construction de logements. Les prix pratiqués au Domaine de Soula varient entre 69,00 et
200,00 FF le m². Mais la valeur la plus couramment observée est de 180,00 le m² (92 %
des transactions observées au Domaine de Soula). Quelques acheteurs semblent avoir
bénéficié de ristournes plus ou moins importantes. La dernière parcelle achetée (dans notre
liste) est la seule à avoir été vendue à plus de 180 F le m² (200 F le m²).
Au Pripris de Soula, seulement deux parcelles ont été vendues sur la période considérée.
Ces parcelles sont viabilisées et beaucoup plus étendues (7 000 à 10 000 m²). Il s’agit de
transactions entre particuliers et pourtant le prix de vente observé est de seulement 26,36 F
le m². Ce prix très faible reste à confirmer étant donnée le faible nombre d’individus de
l’échantillon (2 transactions).
La zone dite de Soula possède deux zones d’activités appelées « Domaine de Soula » et
« Zone artisanale de Soula ou Zone artisanale Rivière ». Nous n’avons recensés aucune vente
dans la première zone. En revanche, cinq transactions ont été recensées dans la Zone
Artisanale de Rivière. Elles seront analysées en 1.5.5.
1.5.2. Bourg de Tonate
Dans cette zone, nous avons regroupé les parcelles situées au Lotissement Les Flamboyants,
au Lotissement Sainte Agathe et au Bourg de Tonate. 14 transactions ont été recensées.
Environ la moitié d’entre elles sont des ventes par la commune.
Les parcelles vendues ne l’ont été qu’à une reprise dans la période considérée et, à une
exception près, elles sont toutes viabilisées.
53
Les parcelles viabilisées sont de taille moyenne (909 m² en moyenne ; fourchette de prix
allant de 812 m² à 995 m²).
Les prix de ventes sont très variables et pas toujours cohérents. Ils varient de 11 F à 185 F le
m², mais les prix les plus faibles ne correspondent pas toujours aux parcelles vendues par la
commune. Ainsi, au Bourg de Tonate, certaines parcelles ont été vendues entre particuliers à
moins de 12 F le m². Mais dans le même temps, d’autres parcelles vendues par la commune
appartenant à la même section cadastrale ont été vendues entre 50 et 100 F le m².
Cependant, à titre indicatif, le prix moyen de vente des parcelles viabilisées est de
78 F/m².
La parcelle, non viabilisée d’une superficie de 21 000 m² environ, a été vendue par la
commune à 4 F le m².
Il apparaît que dans cette zone, très peu de parcelles non viabilisées sont disponibles à la
vente. Cette vente présenterait donc un caractère tout à fait exceptionnel.
1.5.3. La Carapa
La Carapa regroupe généralement des parcelles destinées à une activité agricole vivrière.
Néanmoins, un lotissement à usage d’habitation « La Clairière Morphos » a été aménagé
depuis 1993.
Nous avons recensés 12 ventes de parcelles entre 1994 et 1997 dans cette zone. Aucune
d’entre elles n’a été vendues par la commune.
Ces parcelles sont relativement étendues. Elles mesurent pour la plupart entre 1 000 et 4 300
m². Mais l’une d’entre elles mesurent près de 15 hectares.
Quelques parcelles sont viabilisées (celles du lieu dit La Clairière aux Morphos et la parcelle
de 15 ha située à Grenouillet).
Si l’on excepte cette parcelle de 15 hectares, la superficie moyenne des parcelles s’établit à
2 500 m².
Les prix des parcelles ne sont pas élevés, mais relativement dispersés (fourchette de prix
allant de 2 à 32 F le m²).
Cependant, les parcelles viabilisées sont plus coûteuses que les autres parcelles (24 à
32 F le m² à « La Clairière aux Morphos »). Les parcelles non viabilisées (La Carapa) et la
parcelle viabilisée de 15 ha (probablement destinée à un usage agricole) ont été vendues entre
2 et 13 F le m². Le prix moyen de vente des parcelles non viabilisées est de 6,50 F le m².
Le prix moyen global de vente des parcelles pour l’ensemble de la zone est de 11,40 F le
m².
54
1.5.4. Lotissement Les Lauriers
22 parcelles ont été vendues en 1996 et 1997 au Lotissement les Lauriers au prix unique de
210 F le m². Les parcelles sont de taille moyenne dans l’ensemble (710 m² en moyenne ).
Les superficies varient dans une fourchette de valeur allant de 635 à 865 m². L’écart-type de
superficie est très faible 56 m².
1.5.5. ZA Rivière et Sablance
Dix parcelles ont été répertoriées dans cette zone. Les superficies observées sont très
variables (1 700 à 21 300 m² en moyenne). Il ne semble pas y avoir de corrélation entre la
superficie des parcelles et l’état de viabilisation du terrain. La superficie moyenne des
parcelles est de 8 800 m².
Le prix moyen de vente des parcelles est de 69 F le m². Mais, il convient de distinguer les
parcelles viabilisées des parcelles non viabilisées.
En effet, les parcelles viabilisées de l’échantillon sont vendues entre 60 et 125 F le m²
(cela représente un prix moyen de 93,50 F le m²). Les parcelles non viabilisées (exemple
au lieu dit Sablance) sont vendues entre 5 et 20 F le m².
La zone artisanale de Rivière est la seconde zone artisanale de Soula. Selon l’étude sur les
zone d’activités de Guyane, la surface totale des deux zones de Soula est de 41 hectares et le
taux d’occupation global des deux zones, de 17 % . La première zone étant entièrement
occupées il reste donc 34 hectares disponibles à la zone artisanale de Rivière.
Les parcelles de la ZA Rivière mesurent en règle générale 2000 à 3000 m², elle sont
viabilisées et coûtent en moyenne 105 F le m².
1.5.6. Autres
Les autres parcelles sont situées un peu partout ailleurs dans la commune. Nous en avons
recensés 6.
Ces parcelles sont très étendues. La plus petite mesure environ 1,5 ha et la plus grande,
environ 34 ha. La superficie moyenne des parcelles est de 11,5 ha environ.
Une seule parcelle, située à Providence est viabilisée ; les autres ne le sont pas.
Les prix de vente des parcelles sont très faibles (0,50 à 15 F le m²). Le prix moyen de vente
s’élève à 5 F le m². Une seule parcelle semble avoir fait l’objet d’une vente par la commune
étant donné son prix de vente exceptionnellement bas (0,50 F/m²).
La parcelle viabilisée située à Providence est aussi l’une des moins chères à la vente (2,24 F le
m²).
55
Le tableau suivant constitue un récapitulatif des transactions par zones de la commune de
Macouria
COMMUNE
DE
MACOURIA
Zone de
Soula
dont
Lot. Pav. de
Soula
Pripris de
Soula
Tonate
NBRE DE
TRANSACTIONS
VIABILISATION
DES PARCELLES
70 (52%)
68 (51%)
oui
Autres
(1)
TOTAL
769 à 1122
2 (1%)
7 209 à 10 000
14 (10,5%)
958
/
180 (1)
26,36
909
(parcelles
viabilisées)
11,75 à 184,73
(parcelles
viabilisées)
4,00 (parcelle
non viabilisée)
77,87
(parcelles
viabilisées)
710
/
210
22 (16,5%)
oui
812 à 995
(parcelles
viabilisées)
21 130
(parcelle non
viabilisée)
635 à 865
10 (7,5%)
Oui sauf 3
1 700 à 21 290
8 768
5,00 à 124,48
68,81
12 (9%)
Non sauf 4
35 703
2,33 à 31,00
11,37
6 (4,5%¨)
Non sauf 1
114 177
0,47 à 15,00
4,59
134 (100%)
/
10 000 à
150 525
15 000 à
341 183
/
10 016
/
140,52
Oui sauf une
Lot. Les
Lauriers
ZA Rivière
- Sablance
Carapa
SUPERFICIE EN m²
PRIX EN F/m²
FOURCHETTE MOYENNE FOURCHETTE MOYENNE
DE VALEUR
DE VALEUR
il s’agit ici du mode et non de la moyenne
Nous constatons que l’échantillon des transactions est très dispersé, au niveau des prix
pratiqués, des superficies et des types de parcelles vendues.
Les parcelles les plus vendues sont celles du Domaine de Soula (51 % des transactions).
La plupart des parcelles semblent destinées à un usage d’habitat - Lotissement
Pavillonnaire de Soula, Lotissement Les Lauriers, Tonate, la Clairière aux Morphos (La
Carapa).
Quelques parcelles semblent destinées à un usage agricole ou artisanal (La Carapa, ZA
Rivière, Sablance,…).
Il faut noter que le nombre de transactions est largement supérieur à celui de Matoury et de
Rémire-Montjoly.
56
57
1.6. MONTSINÉRY-TONNÉGRANDE
Avec une superficie de 627 km², la commune de Montsinéry Tonnégrande est encore l’une
des plus petites communes de Guyane.
Le dernier Plan d’Occupation des sols de la Commune étudié en janvier 1991 prévoit la
répartition suivantes des surfaces.
TYPES DE ZONES
Zones à vocation urbaine
(logements, activités industrielles ou artisanales)
Zones naturelles
SURFACES EN HECTARE
1 100 (2 %)
54 540 (98 %)
Dont zones naturelles à protéger
20 230 (36 %)
Dont zones destinées à un équipement touristiques, à
l’agriculture, à l’exploitation forestière ou à un habitat diffus
34 310 (62 %)
TOTAL
55 640 (100 %)
64 % de la superficie du territoire communal peut être affecté à des constructions diverses et
variées ou à des activités agricoles ou forestières. Il faut noter que seulement 2 % de la
superficie du territoire communal étudié par le POS a une vocation urbaine. Plus de la moitié
du territoire communal est destiné à une activité agricole ou forestière. Il apparaît que cette
commune, à l’inverse des autres communes de la Grande Île de Cayenne qui s’orientent vers
un développement de type urbain ou périurbain, est restée essentiellement rurale.
La demande de parcelle nue dans cette commune est assez faible. Nous y avons recensé
seulement 18 transactions de parcelles entre 1995 et 1997.
Les parcelles sont réparties un peu partout sur le territoire de la commune (Basse Terre
Nord, Cascades, Savane Lambert, lieu dit Banane, lieu dit Domaine, La Carapa).
A une exception près, toutes les parcelles sont très étendues (1 à 5 hectares). Une seule
d’entre elles, située au Bourg de Montsinéry, mesure moins de 200 m².
Si l’on excepte cette petite parcelle, la superficie moyenne des parcelles s’élève à 20 202 m²
et l’écart-type est de 11 700 m². Cela témoigne d’une grande dispersion des valeurs autour de
la moyenne. Toutes ces parcelles, à l’exception d’une seule, ne sont pas viabilisées. Les prix
de vente des parcelles varient entre 1 et 12 F le m². Le prix moyen s’élève à 7,10 F le m².
L’écart-type est faible (2,95 F le m²). Il n’y a donc pas de grandes disparités de prix d’une
parcelle à l’autre.
La petite parcelle située au Bourg de Montsinéry est la plus chère (plus de 300 F le m²). Ce
prix nous parait élevé au regard des prix de vente pratiqués dans des communes plus
importantes telles que Matoury ou Rémire-Montjoly. Mais il est difficile de tirer une
conclusion à partir d’une observation unique.
En dehors des Bourgs de Montsinéry et de Tonnégrande, d’une manière générale, les
parcelles ne sont pas viabilisées. Elles sont très étendues (1 à 5 hectares), et leur prix de
vente à l’achat est faible (7 F le m² en moyenne). Ces parcelles semblent surtout
destinées à une activité agricole.
Dans les bourgs, les prix seraient beaucoup plus élevés. Les parcelles, a priori viabilisées,
semblent aussi moins sollicitées et beaucoup plus petites.
58
1.7. RÉCAPITULATIF DES TRANSACTIONS DANS L’ÎLE DE
CAYENNE
Le tableau suivant constitue un récapitulatif des transactions répertoriées dans la Grande Île
de Cayenne. Ces résultats ont été obtenus à partir d’un échantillon de transactions pendant
quelques années. Ils doivent donc être interprétés comme des ordres de grandeur.
Commune
Cayenne
RémireMontjoly
Matoury
Roura
Macouria
Montsinéry(1)
Tonnégrande
Transactions
nombre
part
(en %)
154
80
27 %
14 %
Part des
transactions
ventes par la
commune
44 %
1%
63
124
134
18
11 %
22 %
23 %
3%
16 %
56 %
5%
0%
Nombre de Part des Superficie
Prix
parcelles parcelles moyenne
moyen
(2)
(3)
vendues viabilisées (en m²)
(en F/m²)
151
80
98 %
99 %
1 201
2 493
206,47
234,93
59
122
134
18
76 %
61 %
87 %
11 %
9 365
8 142
10 016
19 091
64,88
23,12
140,52
23,52 (7,1)
Grande Île de
573
100 %
27 %
564
82 %
Cayenne
(1) Le prix moyen de 23,52 F/m² porte sur les 18 transactions effectuées. Le prix moyen entre
parenthèse (7,10 F le m²) porte sur 17 transactions. En effet, l'une des parcelles à été vendues à plus de
300 F le m² alors que toutes les autres parcelles ont été vendues à moins de 12 F le m²
(2) calcul effectué pour toutes parcelles confondues
(3) calcul effectué pour toutes transactions confondues
573 ventes de parcelles nues, soit 91 % des transactions de notre base de données de départ
pour l’ensemble de la Guyane, ont été effectuées dans la Grande Île de Cayenne.
Cayenne est la commune la plus sollicitée. Elle est suivie de près par les communes de
Roura et de Macouria. Le niveau des ventes à Rémire-Montjoly et à Roura est assez bien
représenté. En revanche, la commune de Montsinéry-Tonnégrande est sous représentée
avec à peine 3 % des transactions.
Cayenne est aussi la commune où l’on trouve le plus fréquemment des petites parcelles. Elle
est suivie par la commune de Rémire-Montjoly où les parcelles y sont en moyenne deux fois
plus grandes. Les parcelles sont très grandes à Macouria, Roura et Matoury où elles atteignent
en moyenne 8000 à 10 000 m². C’est à Montsinery-Tonnégrande, où le niveau des ventes est
le plus faible en nombre, que l’on trouve les plus grandes parcelles (2 ha en moyenne).
Les prix moyens pratiqués sont les plus élevés à Cayenne et à Rémire-Montjoly pour tous
types de transactions confondues. Ils doivent cependant être interprétés avec précaution car
nous avons vu précédemment que les dispersions de prix au sein des quartiers peuvent être
très importantes. Les prix pratiqués à Macouria sont moyennement élevés. Les prix moyens
pratiqués à Roura, Matoury et Montsinéry-Tonnégrande sont assez faibles.
59
D’une manière générale, les parcelles viabilisées sont plus chères à l’achat que les parcelles
non viabilisées.
Répartition des transactions dans la Grande Ile de Cayenne
Macouria
23 %
MontsinéryTonnégrande
3%
Roura
22 %
Cayenne
27 %
Matoury
11 %
Rémire-Montjoly
14 %
Si l’on considère les taux de viabilisation des parcelles, nous constatons que ce taux et le prix
moyen de vente sont corrélés positivement. D’une manière générale, plus le taux de
viabilisation dans une commune donnée est élevé, plus le prix de vente est élevé.
Les communes de Rémire-Montjoly et de Cayenne sont presque totalement viabilisées.
Les taux de viabilisation des parcelles à Matoury et à Macouria sont assez élevés, mais
doivent encore être améliorés. Il est médiocre à Roura et très insatisfaisant à
Montsinéry-Tonnégrande avec seulement une parcelle sur 10 concernée.
Si l’on considère les ventes de parcelles par les communes, nous constatons que plus de la
moitié des ventes de parcelles sont réalisées par la commune à Roura. Le taux de vente par la
commune de Cayenne est également très élevé puisque 44 % des transactions sont
concernées.
Les ventes par la commune ne semblent pas être une pratique très répandues à
Rémire-Montjoly, Macouria et Montsinéry-Tonnégrande, vues les faibles taux obtenus
dans le tableau ci-dessus.
Le niveau des ventes par la commune peut affecter considérablement la valeur du prix moyen
de vente dans une commune donnée. En effet, les parcelles sujettes à des ventes par la
commune sont généralement vendues à un prix très inférieur à leur valeur réelle. Cela se
traduit par une très grande dispersion des prix au sein d’une même commune et une valeur
moyenne des prix de vente sans grande signification. C’est notamment le cas pour les
communes de Cayenne et de Matoury où le niveau des ventes par la commune et les
écart-type par zone sont très élevés..
60
Quelques cas de spéculation ont été relevés à Cayenne, Roura et Matoury. Certaines
parcelles vendues par la commune à un particulier et à des prix généralement très bas ont été
revendues, quelques mois plus tard, à des prix beaucoup plus élevés par l’acheteur à un autre
particulier.
Par ailleurs dans certains cas, des parcelles, bien situées et appartenant à des particuliers ont
été vendues à des prix bien en dessous de leur valeur réelle.
En conclusion, nous constatons que les parcelles les plus recherchées en Guyane sont
situées à Cayenne. Elle sont généralement plus petites en terme de superficie et plus
chères à la vente que les autres communes et presque toujours viabilisées. Elles
présentent l’avantage d’être situées dans le chef lieu donc proches des centres de décision et
des principale zones d’activités. Les parcelles de petite dimension semblent surtout destinées
à la construction de logements individuels. Les parcelles très grandes (1 ha et plus) vendues
dans l’Île de Cayenne ont souvent été acquises par des sociétés immobilières ou des
administrations. Cela laisse supposer qu’elles sont destinées à la construction d’immeubles de
logements collectifs ou de bâtiments administratifs (activités du tertiaire).
La commune de Cayenne est aussi celle où nous avons recensés le plus grand nombre
d’achats de parcelles destinées à une activité artisanale ou commerciale (17 au total
situées à la ZA Galmot, Collery ou Marengo). Quelques parcelles de ce type ont été recensées
également à Rémire-Montjoly (Dégrad des Cannes) et à Macouria (ZA Rivière).
Le Conseil Municipal de la Commune de Macouria souhaite dynamiser cette commune
et le niveau des transactions constatées à Macouria semble confirmer cette volonté. La
commune semble attractive pour les Guyanais, car elle présente l’avantage pour ses habitants
de demeurer à la campagne tout en restant assez proches du chef-lieu. De plus, les parcelles
disponibles y sont plus grandes et moins chères qu’à Cayenne. Le taux de viabilisation des
parcelles est satisfaisant.
Cette commune semble attirer principalement des ménages de la petite bourgeoisie ou à
revenu moyen. Macouria présente enfin l’avantage d’avoir plusieurs zones d’activité en pleine
expansion susceptibles de générer des emplois.
61
62
CHAPITRE 2 - LES AUTRES COMMUNES DE GUYANE (GROUPE 2)
Cette seconde partie de l’étude est consacrée à l’analyse des transactions de parcelles nues
dans les autres communes du littoral et dans celles de l’intérieur. Ces communes
représentent un peu plus de 85 % de la superficie de la Guyane, 43 % de la population,
mais seulement 11 % des transactions répertoriées.
Dans beaucoup de communes (Awala-Yalimapo, Apatou, Grand Santi, Papaïchton,
Camopi, Ouanary, Régina et Saint Elie), aucune transaction n’a été répertoriée.
Moins d’une dizaine de transactions ont été répertoriées à Kourou, Sinnamary,
Iracoubo, Saül, Maripasoula et Saint Georges.
Les communes les plus sollicitées sont Saint Laurent du Maroni (48 transactions) et
Mana (10 transactions).
Nous analyserons dans un premier temps la situation des deux communes les plus importantes
en terme de population (Saint Laurent et Kourou). Ces analyses seront suivies de celles des
autres communes du littoral, puis des communes isolées.
63
2.1. COMMUNE DE KOUROU
La commune de Kourou occupe une superficie de 216 000 ha. Elle est confrontée à une
croissance rapide et soutenue de sa population depuis 1974 du fait des flux migratoires liés à
la présence du CSG (Centre Spatial Guyanais) sur son territoire (entre 1974 et 1994, le niveau
de la population est passé de 4 800 hab. à près de 16 000 hab.). Il en a résulté une pression
importante sur le foncier pour le logement des habitants, la constructions d’infrastructures et
de superstructures (équipements communaux, locaux destinés à une activité commerciale,
artisanale ou industrielle).
Avec la fin des grands chantiers et la stagnation actuelle des programmes spatiaux, la
croissance de la population s’est ralentie ces dernières année. Mais la demande de logements
est restée importante en raison du retard accumulé dans ce domaine.
Les transactions de notre population portant sur la commune de Kourou sont au nombre de 5.
Mais d’autres sources d’informations nous ont permis de déterminer des prix de marché par
type de parcelles et par secteur géographique.
Les parcelles vendues peuvent être classées dans trois types de zones :
§
§
§
le centre ville (c’est à dire les sept grands quartiers de la ville : le Vieux Bourg, la
Ville « Diamant », les Roches, le quartier de l’Anse, le quartier Eldo, la Place de
l’Europe, le quartier Oulapa-Mocoyo-Monnerville,) ;
les zones artisanales et industrielles (Pariacabo - La Carapa , Cabalou) ;
les zones agricoles (le long de la route de Dégrad Saramaca, Guatemala, Matiti).
Les zones urbaines et les zones d’urbanisation future prévues dans la dernière mise à jour du
POS de Kourou (avril 1995) couvrent respectivement 380 et 717 ha (soit un total de 0,5% du
territoire communal).
Les parcelles sont généralement viabilisées dans le centre ville, les lotissements et les zones
d’activités périphériques. D’une manière générale, elles ne le sont pas dans les zones agricoles
(plus spécifiquement le long de la route de Dégrad Saramaca).
2.1.1. Centre Ville de Kourou
Au centre ville, les parcelles disponibles à la ventes sont relativement petites avec des
superficies allant de 250 à 700 m² environ. Les prix pratiqués sont relativement élevés et
varient entre 200 et 400 F le m². Ces prix n’ont pas évolué depuis le milieu des années 80.
Les lois de défiscalisation semblent avoir dopé le marché en 1984 et 1985 ; au cours de ces
deux années, 26 parcelles ont été vendues au total. Ce chiffre dépasse largement le total des
ventes réalisées de 1994 à 1997.
Enfin des ventes de parcelles par la commune ont été réalisées entre 1984 et 1986. Ces
parcelles situées au lotissement communal du Lac Bois Chaudat ont été cédées à 110 F le m².
64
Les transactions de parcelles nues sont assez faibles en nombre. Il semblerait, en effet, que les
acheteurs potentiels sont plutôt attirés par l’achat de terrains avec des maisons clé en main ou
des logements en accessions à la propriété, principalement dans la ville nouvelle de Kourou.
2.1.2. Zones industrielles et artisanales (Pariacabo - La Carapa, Cabalou).
La principale zone d’activités de Kourou est celle de Pariacabo - La Carapa.
Selon l’étude des zones d’activités de la Guyane réalisée en mars 1998, le taux d’occupation
de cette zone serait de 55 % pour une superficie totale de près de 80 ha. Il y aurait donc
environ 36 hectares encore disponibles dans la zone. Les parcelles sont viabilisées et environ
85 entreprises y étaient installées en mars 1998.
Toujours selon cette étude, le prix moyen de vente des parcelles serait de 156 F le m². Il s’agit
d’un prix moyen par rapport aux des prix des autres zones d’activités de la Guyane.
Une seule transaction de notre échantillon portait sur une parcelle de la zone artisanale. Cette
parcelle, petite par sa taille (500 m² environ), a été vendue à moins de 60 F le m² en 1997. Ce
prix ne correspond pas à au prix moyen annoncé dans l’étude précédemment citée, mais nous
ne pouvons pas tirer de conclusions hâtives à partir d’une seule observation.
Les ventes de parcelles dans les zones d’activités ne semblent pas très courantes, au vu de ces
éléments.
2.1.3. Zones agricoles
Kourou n’est pas une commune à vocation agricole. Néanmoins, quelques habitants y
exercent une activité agricole. La surface réservée à ce type d’activités est d’environ 30 000
ha (selon le dernier POS révisé en avril 1995).
En 1994, la surface agricole utilisée de la ville de Kourou était estimée à 1092 ha, soit 0,5%
du territoire communal. La taille moyenne des exploitations s’élevait à 8,5 ha et le nombre
d’exploitation recensées était de 128 unités.
Les éléments d’information dont nous disposons ne portent que sur des parcelles situées le
long de la route de Dégrad Saramaca. Celles-ci ne sont pas viabilisées et sont vendues à
environ 10 F le m².
A Kourou, il semblerait que la plupart des transactions de parcelles sont motivées par la
construction de logements. Le niveau des transactions de parcelles nues est cependant
assez faible. En effet, les acheteurs s’orientent de plus en plus vers des achats de
parcelles bâties avec des maisons clés en main ou en accession à la propriété.
Les prix de vente bien que plus faibles qu’à Cayenne ou Rémire-Montjoly restent
relativement élevés.
65
2.2. COMMUNE DE SAINT LAURENT
La commune de Saint Laurent du Maroni est confrontée à une forte pression
démographique. Entre 1990 et 1994, la population de Saint-Laurent est passée de 13 600
hab. à 16 200 hab., soit une croissance annuelle de 4,5 % par an.
Cette population, jeune de surcroît (puisque 83% des habitants de la commune avait moins de
40 ans en 1990, année du dernier recensement de l’Institut National de la Statistique et des
Études Economiques), exerce une pression soutenue sur le foncier. Il en résulte une forte
demande de la population en matière de logements et d’équipements communaux.
Entre 1982 et 1997, le parc de logements a cru de 58 %. Mais, dans le même temps, on
estimait qu’environ 19 % de la population n’était pas propriétaire du sol et résidait sur des
terrains squattés appartenant à l’État.
Le dernier Plan d’Occupation des Sols modifié en décembre 1996 prévoit la répartition
suivante du territoire communal :
Zone
UA,
UB,
UC et
UD
Caractère
Centre ancien, habitat diversifié, lotissements,
commerces, services, administrations et
équipements sportifs
UE
UF
UX
Activité artisanale, commerciale, industrielle
Activité aéroportuaires (terrain d’aviation)
Quartier ancien protégé (Quartier Officiel et ville
carcérale - sites inscrits et classés)
Sous Total Zones urbaines
NA, Habitat, commerces, services, industrie et
NAa et artisanat
NAe
NB
NCa et
NCb
NCc
NCe
NCf
ND et
NDa
Superficie
en hectare
787
133
73
33
1026
821
Sous Total zones d’urbanisation future
Occupation diversifiée
Agriculture sur petite parcelle (1 à 5 ha),
moyenne et grandes parcelles (> ou = à 5 ha)
Terrains réservés aux populations autochtones
821
77
28 600
Exploitation minière
Exploitation forestière
Zones protégées (qualité ou inondables)
75 200
117 680
254 996
Sous Total Zones naturelles
TOTAL DES SUPERFICIES
481 153
483 000
4 600
Situation
Centre ville (des Marinas à la zone artisanale
et portuaire) ; zone encadrée par le fleuve et
la crique Saint Laurent et 2 extensions
urbaines :
- axe de la route de Saint-Jean (vers Saint
Louis, le long de la CD11) ;
- axe le long de la RN1 (forêt des
Malgaches à l’entrée de la ville).
Prolongement sud du Centre ville et Est du
terrain d’aviation ; Quartier des Écoles le
long de la CD 53 ; arrière du Puit Gallot ;
prolongement de la Charbonnière ; zones
située de part et d’autres de la RN1 à
l’entrée de la ville
Plateau des Mines, au dessus de Saint-Jean
le long de la CD9 vers Mana
Zones situées entre Saint Laurent et Saint
Jean et au nord de la Commune jusqu’à la
Crique Sainte Marguerite.
Sites de Paul Isnard, Citron et Délices
Partie sud au delà du Plateau de Cascades
Territoire couvert par d’immenses forêts
vers les crique Sparouine et Voltaire ; au
nord du centre ville, zone humide allant de
la Crique Saint Marguerite à la Crique
Vache ; face au centre urbain, Berges du
fleuve Maroni
66
6,3 % de la superficie du territoire est destinée à la construction d’immeubles de logements ou
du tertiaire, à une activité industrielle, artisanale ou agricole.
Le reste du territoire communal a été classé en zone protégée, en zone destinée à une
exploitation minière ou forestière et en zone réservée aux populations autochtones.
La tendance d’évolution actuelle de la ville est celle d’une désertification du centre ville de
Saint Laurent (dépeuplement de la ville créole). La partie la plus dense du centre ville est
située sur les avenues principales (Eboué et de Gaulle) et autour du marché et du « Village
Chinois ». Les terrains libres du centre ville sont en friche ou squattés avec des constructions
hétéroclites.
En revanche, l’agglomération s’étire le long des voies d’accès (directions Cayenne, Saint
Jean, piste de Paul Isnard, piste des Vampires-Malgaches). Cette situation est favorisée par
l’existence de voies de canalisations d’eau et par l’attribution de concessions agricoles. Il en
résulte une multiplication des squats et des construction sans permis de construire.
La série de transactions recensées à Saint-Laurent du Maroni semble confirmer les
observations précédentes. En effet, 48 transactions ont été répertoriées entre 1994 et 1998.
Parmi elles,
§ 39 portaient sur des parcelles situées aux lieu-dit « Les Sables Blancs »,
§ une transaction portait sur une parcelle située au centre ville,
§ deux d’entre elles concernaient des parcelles situées le long de la CD11 et de la RN1,
§ les autres parcelles vendues (6 au total) sont situées dans des zones d’urbanisation futures
autres que Les Sables Blancs (Balaté, Saint Maurice, Saint Louis,…).
2.2.1. Les Sables Blancs
La zone des Sables Blancs est classées en zones NA, c’est à dire en zone d’urbanisation
future.
36 parcelles situées dans cette zone ont été vendues par la commune en septembre (16
parcelles) et en décembre (20 parcelles) 1997, pour 1 F symbolique.
Ces parcelles, d’une superficie moyenne d’environ 300 m² (petites parcelles), semblent
destinées à la construction de logements pour des familles défavorisées. Il est fort probable
qu’elles soient viabilisées.
Par ailleurs, trois autres parcelles, plus étendues que les précédentes (6000 à 16 000 m²), ont
été vendues aux Sables Blancs. L’une d’entre elles, au moins, est viabilisée. Leur prix de
vente varient de 80 centimes à 15 F le m².
67
2.2.2. Centre ville de Saint Laurent
Une seule parcelle (située dans l’une des voies les plus fréquentée de la ville) figure sur notre
liste. Il s’agit d’une parcelle de petite dimension (moins de 300 m²) et viabilisée. Son prix de
vente est très élevé (près de 1 000 F le m²).
Au vu de ces éléments, nous pouvons avancer l’hypothèse que le Centre Ville de Saint
Laurent du Maroni ne fait pas l’objet d’un marché du foncier.
2.2.3. La RN1 et la CD11
2 parcelles non viabilisées de 8000 à 10 000 m² ont été vendue le long de RN1 et de la CD11.
Ces parcelles ne sont pas viabilisées et ont été vendues entre 10 et 15 F le m².
Seulement 2 transactions ont été répertoriées dans cette zone en quatre ans, alors que, dans le
même temps, l’agglomération s’allongeait le long de ces voies. L’existence de squats
importants de part et d’autre de ces deux voies pourrait expliquer le faible nombre de
transactions (Pourquoi acheter une parcelle dans cette zone quand beaucoup d’autres familles
s’y installent librement sans autorisation ?).
2.2.4. Saint Maurice, Saint Louis et Balaté
5 autres parcelles ont été vendues à Saint Maurice, Balaté et Saint Louis. D’une manière
générale, il s’agit de grandes parcelles (6000 à 35 000 m²). Leurs prix de vente sont faibles
puisqu’ils varient entre 3 et 40 F le m². Ces parcelles pourraient être viabilisées.
Par ailleurs, une petite parcelle d’environ 700 m² a été vendue à 123 F le m². Cette parcelle
viabilisée est probablement destinées à la construction d’un logement individuel.
68
2.2.5. En résumé…
Nous constatons que les prix de vente des terrains sont très diversifiés au sein de la
sous-préfecture.
Ils sont très élevés dans le centre ville (de l’ordre du millier de Francs), d’un niveau moyen à
faible dans la périphérie du centre ville (zones d’urbanisation futures).
Les ventes semblent occasionnelles dans le centre ville.
La plupart des transactions concernent la périphérie du centre ville où les prix observés
connaissent de fortes variations d’une parcelle à l’autre (Ils varient de 1 F, pour les ventes par
la commune, à 150 F le m².).
Selon l’Etude de notaire n° 3, le prix de vente de référence à Saint Laurent du Maroni serait
de 150 F le m². Mais la liste des transactions dont nous disposions ne nous a permis de
vérifier cette affirmation.
On ne peut pas véritablement parler de marché du foncier à Saint Laurent du Maroni ;
le nombre de transactions est finalement assez faible (moins d’une cinquantaine en 4
années, dont 36 concernaient des ventes par la commune pour 1 Franc symbolique). Le
développement important des squats et des occupations illégales de terrains ne semblent
pas étranger à cette situation.
L’extension de la ville semble se faire de façon un peu anarchique sans véritable planification
de l’occupation des espaces.
69
70
2.3. AUTRES COMMUNES DU LITTORAL
En ce qui concerne les autres communes du littoral, nous n’avons recensé que quelques
transactions à Iracoubo, Sinnamary et Mana.
Ces trois communes occupent environ 13 % de la superficie du département, mais ne
représentent que 2 % des transactions de notre population.
Les parcelles sont pour la plupart viabilisées et situées dans des bourgs. D’autres se situent
dans des lotissements agricoles.
2.3.1. Sinnamary
A Sinnamary, nous n’avons recensé que trois ventes de parcelles. Situées dans le bourg, ces
parcelles ne mesurent que 400 m² environ. Leur prix de vente est relativement faible puisqu’il
varie entre 25 et 95 F le m².
Étant donné le peu d’informations dont nous disposons, nous en déduisons qu’il n’y a pas
véritablement de marché du foncier dans cette commune.
2.3.2. Iracoubo
Tout comme à Sinnamary, la plupart des parcelles vendues à Iracoubo sont des parcelles du
bourg. Elles sont viabilisées et de petite dimension (300 à 400 m²). Les prix pratiqués
semblent très variables. Ainsi :
§ une parcelle du bourg a été vendue à moins de 5 F le m² en 1995 ;
§ une dizaine d’autres ont été vendues par la commune à 64 F le m² dans le milieu des
années 80 ;
§ quelques parcelles ont été vendues entre 150 et 4175 F le m², de 1995 à 1996.
Pour finir, notons, qu’il est possible d’acheter des parcelles agricoles à Iracoubo entre 4 et 6 F
le m².
Le faible nombre de transactions ne nous permet pas de proposer un ou plusieurs prix
représentatifs du marché du foncier à Iracoubo.
71
2.3.3. Mana
La commune de Mana semble être plus sollicitée que celles de Sinnamary et d’Iracoubo en
matière de foncier.
De 1988 à 1997, une vingtaine de parcelles du bourg ont fait l’objet de transactions. Il s’agit
pour la plupart de parcelles de petite dimension (170 à 400 m²). Les niveaux de prix sont très
variables et peuvent évoluer dans une fourchette de valeur allant de 25 à 250 F le m². Le prix
moyen de vente des parcelles s’élève à 155 F le m².
Par ailleurs, des ventes par la commune de parcelles situées au Lotissement Communal ont
été réalisée en 1988. Ces parcelles, probablement destinées à la construction de logements
individuels ont été cédées à 70 F le m². Nous ne disposons pas d’informations relatives à la
taille de ces parcelles.
Enfin, à la fin de l’année 1998, des terrains agricoles (face aux rizières) ont été vendues par la
commune pour un montant variant entre 20 et 50 F le m². Mais en 1995, une parcelle
d’environ 5 hectares a été vendue à 1,50 F le m².
Le marché du foncier dans la commune de Mana semble un peu plus développé qu’à
Iracoubo ou Sinnamary. Mais il n’est pas suffisamment important pour nous permettre
de dégager un ou plusieurs prix représentatifs du marché. Cette situation est accentuée
par une dispersion des prix assez élevée.
72
2.4. LES COMMUNES ISOLÉES
Les communes isolées représentent près de 75 % de la superficie de la Guyane, mais
seulement 1 % des transactions de notre population (soit 7 transactions entre 1994 et
1997).
Nous en déduisons qu’il n’y a pas de marché du foncier dans ces communes.
Cette situation n’a rien de surprenant lorsque l’on sait que la quasi totalité des territoires
communaux sont la propriété privée de l’État français.
Les quelques terrains à bâtir vendues sont pour la plupart de taille petite à moyenne (300 à
1 500 m²) et ont été cédées entre 25 et 75 F le m². Ces parcelles se situent dans les bourgs de
Saül, Saint Georges et Maripasoula.
Les parcelles agricoles sont plus grandes en superficie et beaucoup moins chères à la vente,
puisqu’elles n’atteignent pas 1 F le m².
73
CONCLUSION GÉNÉRALE
Une répartition très inégale de la population guyanaise sur son territoire, et partant du
marché du foncier non bâti.
90 % de la population guyanaise se concentre sur 27 % du territoire correspondant à la bande
côtière. Cette population réalise 98 % des transactions de parcelles nues en Guyane, d’où un
marché du foncier très inégalement réparti sur le territoire.
Si nous considérons uniquement la Grande Île de Cayenne, cette inégalité est encore plus
marquée puisque 57 % de la population, regroupée sur à peine 6 % du territoire, réalise 88 %
des transactions de parcelles.
Un marché en crise depuis 1992.
La période allant de 1988 à 1992 a été une période faste pour le marché du foncier nu. A
partir de 1992, les ventes de terrains auraient chuté de 40 à 60 %, surtout celles impliquant
des particuliers. Ces derniers se dirigent de plus vers des promoteurs privés pour acquérir des
maisons clé en main.
Une situation paradoxale : un marché en crise, mais des prix qui restent globalement
élevés.
L’analyse détaillée du marché par zone et par commune a permis de constater que les prix des
terrains étaient généralement élevés, notamment en ce qui concerne les parcelles viabilisées.
Certaines parcelles se vendent plus chères en Guyane qu’aux Antilles alors que le territoire est
10 fois plus grand et que la population, 2 à 3 fois plus faible. Mais, on notera aussi que l’État
français détient 90 % des terres de la Guyane.
Par ailleurs, une récente étude publiée par l’INSEE (Antiane n°39 - novembre 1998) mettait
en évidence le fait que l’ambition de devenir propriétaire en Guyane n’avait pas la même
intensité qu’aux Antilles. Autrement dit, les natifs de Guyane ont recours dans une moindre
mesure à la propriété que ceux des Antilles. Les facteurs démographiques liés à la jeunesse de
la population (la part des propriétaire augmente avec l’âge des individus) et à une immigration
plus forte en Guyane (un individu sur deux résidant en Guyane est né hors du département)
constituent des facteurs aggravant de la situation.
En conséquence, les ventes diminuent. Mais, fait paradoxal, les prix ne diminuent pas pour
autant car beaucoup de propriétaires ont acheté des terrains au prix fort et ne souhaitent pas
les céder à bas prix.
La seule solution semble être la multiplication de l’offre de parcelles qui permettrait de
ramener les prix dans une fourchette comprise entre 150 et 180 F le m².
Suprématie de la Grande Île de Cayenne
Seule la Grande Île de Cayenne semble faire l’objet d’un véritable marché du foncier en
Guyane. En effet, 88 % des transactions sont réalisées dans cette portion du département. Les
communes les plus sollicitées sont Cayenne, Macouria et Roura.
74
Ce marché fait apparaître de grandes disparités de prix au sein des communes, mais aussi
d’une commune à l’autre. Ainsi,
§ le niveau moyen des prix est plus élevé à Cayenne et à Rémire-Montjoly et la dispersion
des prix est plus importante à Cayenne et à Matoury.
§
§
§
La superficie de parcelle la plus fréquemment rencontrées est de 1000 m² (25 x 45 m²). La
taille moyenne des parcelles est plus faible à Cayenne et à Rémire-Montjoly.
Le niveau moyen des ventes par la commune est relativement élevé ; 27 % pour
l’ensemble de la Grande Île de Cayenne. Mais il est très variable d’une commune à l’autre
(56 % à Roura, 1 % à Rémire-Montjoly).
Le taux de viabilisation moyen est satisfaisant (82 %), mais pourrait encore être amélioré.
Il est plus élevé à Cayenne, Rémire-Montjoly et Macouria (90 à 100 %), mais insuffisant
pour les autres communes (Matoury, Montsinery-Tonnégrande).
Enfin, nous avons relevé quelques cas de spéculation foncière dans la Grande Île de Cayenne
(parcelles vendues à bas prix par la commune à des particuliers et revendues peu de temps
après à un autre particulier avec une plus value conséquente). Il semblerait néanmoins que
cette pratique ne soit pas très répandue, mais il convient de rappeler que notre population de
départ n’est pas exhaustive.
Un marché quasi inexistant dans les autres communes de Guyane
Il n’y a pas véritablement de marché du foncier dans les autres communes de Guyane.
Les raisons sont variables d’une commune à l’autre :
§
§
§
§
A Kourou, la population est très mobile (forte immigration) et les ménages susceptibles
d’acquérir un logement s’orientent souvent vers des procédures d’accession à la propriété
ou acquièrent des maisons clé en main.
A Saint Laurent, la généralisation de squats a pour effet de décourager les acheteurs
potentiels (pourquoi acheter une parcelle de terrain alors qu’il est si facile de l’occuper
illégalement et que les contrevenants restent impunis ?).
Dans les autres communes du littoral, la population étant très faible en nombre, les
transactions sont forcément moins importantes. A cela s’ajoutent des problèmes de
multiplication des occupations illégales de terrains.
Dans les communes isolées, il y a peu de parcelles disponibles à la vente car les terres
appartiennent dans leur grande majorité à l’État. Les habitants squattent généralement le
terrain sur lequel ils résident.
75
Le marché du foncier à vocation économique : une demande atone concentrée
essentiellement à Cayenne, Macouria, Rémire-Montjoly, Matoury et Kourou et une
offre excédentaire.
Une étude sur les zones d’activités de la Guyane réalisée en mars 1998, nous a permis de
valider et de compléter les autres informations obtenues auprès des études de notaires.
Il existe 17 zones d’activités en Guyane. Parmi elles, les zones des communes de Sinnamary,
Mana, Saint Laurent et Montsinery-Tonnégrande sont quasi-innocupées. Seules les zones
d’activités de Cayenne (Marengo, Galmot, Madeleine, Calimbé, Collery 1, 3 et 5), RémireMontjoly (Dégrad-des-Cannes), Matoury (Cogneau-Larivot, Port de Pêche), Macouria
(Domaine de Soula - 2 zones), Kourou (Pariacabo - Carapa) ont été analysées.
L’offre foncière à vocation économique est de 1513 hectares dont 991 hectares de parcelles
sont réellement aménagés et 522 hectares de terrains ont été réservés au titre des extensions.
Le potentiel foncier des zones de Cayenne, Matoury, Rémire-Montjoly, Macouria, Kourou
représente 60 % de ce potentiel total, soit 907,6 ha (639,6 ha de zones d’activités
économiques et de 268 ha de zones d’extention).
Les parcelles sont viabilisées mais la qualité de leur aménagement est variable d’une zone à
l’autre. Néanmoins, d’une manière générale, l’état des voiries et réseaux divers est jugé
médiocre.
Le coût moyen des parcelles est très variables d’une zone à l’autre (de 72 F à la
ZA Madeleine à 352 F à la ZA Collery 5).
La grande majorité des parcelles a été acquise entre 1975 et 1986. De 1986 à 1992, les ventes
se sont ralenties. Depuis 93, le marché est en stagnation et le niveau des transactions se limite
à quelques unités par an.
L’analyse des transactions de notre échantillon relative aux parcelles à usage commercial ou
artisanal semble confirmer cette constatation.
Il en résulte qu’aujourd’hui, l’offre est nettement supérieure à la demande qui reste modeste.
76
ANNEXE
Réponse du Receveur Conservateur des Hypothèques de Guyane à la
demande d’information de l’ARUAG sur le marché du foncier.
77
78

Le marché du foncier en Guyane

Transcription

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