La rente viagère

La rente viagère
I. Définition et principes
1. La vente en viager est un contrat aléatoire
La vente en viager est la vente d'un bien dont le vendeur (le crédirentier) cède la pleine ou la
nue-propriété à un acheteur (le débirentier) et dont le paiement du prix, en tout ou en partie,
est converti en une rente viagère qui ne s'éteindra qu'au décès du crédirentier ou après une
période prédéterminée.
La vente en viager est un contrat aléatoire. Elle implique pour chacune des parties, une
chance de gain ou de perte, dépendant de la survie ou du prédécès de celui qui doit
percevoir la rente. L'aléa est donc un élément essentiel du contrat. À défaut de retrouver au
contrat cet élément aléatoire, la vente en viager pourrait être annulée.
Le plus souvent, deux parties uniquement se retrouveront dans le contrat : d'une part le
propriétaire vendeur qui bénéficie de la rente et sur la tête duquel celle-ci a été calculée et
d'autre part, le débirentier.
2. La rente peut être constituée au profit d'un tiers
Celui qui vend un bien en viager peut convenir que la rente sera versée au profit d'un tiers.
Ce tiers qui doit être précisément identifié, n'est cependant pas partie au contrat. Il s'agira
donc d'une libéralité dans le chef du «tiers bénéficiaire». De ce fait, il convient d'être attentif
aux conséquences fiscales générées par ce type de contrat. En effet, cette stipulation
effectuée à son profit représente une «donation» pour laquelle des droits devront être payés.
Selon le texte légal, la rente peut valablement être créée sur la tête de plusieurs personnes.
Causes de nullité
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Constitution des rentes sur la tête d'une personne déjà décédée: le défaut de
comporter le moindre élément aléatoire rend le contrat nul.
Constitution d'une rente sur la tête d'une personne malade et qui décède dans les
vingt jours. Dans cette hypothèse, le législateur considère aussi que le contrat ne
comporte pas d'élément aléatoire suffisant.
II. Calcul de la rente
1. Paramètres essentiels
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la valeur vénale de l'immeuble vendu ;
l'espérance de vie de la personne sur la tête de laquelle la rente a été constituée ;
le taux d'intérêts, librement défini par les parties.
Autres paramètres utiles
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l'existence ou non d'un «bouquet» (étant une somme versée immédiatement à la
vente et qui constitue un paiement pour une partie du capital) ;
la réversibilité ou non de la vente ;
l'existence ou non d'une réserve d'usufruit (lorsque le crédirentier maintient son
occupation dans les lieux) ;
l'indexation de la rente ;
l'existence d'un terme : habituellement la rente sera due jusqu'au jour du décès du
vendeur (le crédirentier), mais les parties peuvent également prévoir un terme fixe :
par exemple, la rente sera éteinte le jour du décès du vendeur avec un maximum de
20 ans, à partir du jour de l'acte de vente.
2. Espérance de vie
Il existe des «tables de mortalité» destinées à calculer l'espérance de vie de la personne sur
laquelle la rente doit être constituée. Ces tables diffèrent d'un secteur d'activités à l'autre
(assurances, banques, etc.) et aboutissent à des chiffres différents. En outre, aucune table
de mortalité ne sera jamais à jour. Chaque année, on constate en effet selon les statistiques
que la durée de vie moyenne s'allonge et que les tables antérieures étaient inexactes.
3. Pour calculer les mensualités
1. Déterminer la valeur vénale du bien en pleine propriété (VVPP).
2. Déduire l'éventuel bouquet (B) de la valeur en pleine propriété. Le solde représente
le capital (K) auquel doit correspondre la rente viagère.
3. Calculer la rente viagère que ce capital (K) permet de payer en le divisant par le
coefficient (C) correspondant à l'âge du vendeur.
4. Diviser le résultat obtenu par 12, pour définir ainsi la rente viagère mensuelle que
l'acheteur pourra payer avec la valeur d'achat convenue compte tenu des risques de
décès du vendeur conformément à la table MR-FR (Homme/rente - femme/rente,
«Constantes de Makeham»).
Selon le texte légal, les parties sont libres de convenir du taux. Deux cas courants :
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le taux auquel le vendeur aurait pu investir le prix de vente selon le marché financier
du jour ;
le taux auquel l'acheteur aurait dû conclure un emprunt hypothécaire.
Si le vendeur se réserve le droit d'habiter le bien, les parties doivent déterminer la valeur
locative nette qui sera déduite de la rente.
4. L'éventuelle réserve d'usufruit
Lorsque le propriétaire vendeur souhaite rester dans son immeuble, il peut s'en réserver
l'usufruit jusqu'à son décès. Dans ce cas, le vendeur ne cède que la nue-propriété et la rente
ne sera calculée que sur la valeur de cette nue-propriété. Dans le contrat, les parties
peuvent même convenir d'une double rente : une rente faible lorsque le vendeur occupe son
immeuble, et une rente plus forte lorsqu'il viendrait à l'abandonner.
Les impôts et taxes tel que le précompte immobilier, de même que les réparations
d'entretien, restent à charge de l'usufruitier (code Civil 605). Ce dernier prendra soin de
contracter une police d’assurances pour couvrir sa responsabilité d'usufruitier. Les grosses
réparations qui sont limitativement énumérées par le code Civil 606 sont à sa charge.
III. Effets du contrat
1. Obligations des parties
1. Pour le vendeur/crédirentier
Toutes les obligations qui existent dans le chef de toute personne qui vend un bien
immeuble, à savoir délivrance du bien, garantie des vices cachés, garantie d'éviction.
2. Pour le débirentier
Le débirentier doit payer les frais de la vente, prendre possession du bien, et surtout payer le
prix
(les
rentes
aux
échéances
convenues).
L'acquéreur/débirentier devient propriétaire de l'immeuble. De ce fait et à défaut de
dispositions contraires au contrat, il peut disposer librement du bien vendu. Il peut donc
vendre le bien, à moins que le contrat ne contienne une clause d'inaliénabilité. Par ailleurs,
le débirentier reste libre de louer le bien acquis en rente viagère. Notons que le débirentier
devra toutefois respecter les droits du crédirentier qui occuperait le bien.
3. Pour les héritiers du crédirentier
Les héritiers du crédirentier n'ont logiquement aucun droit à faire valoir, puisque le droit à la
rente s'éteint au décès de leur ayant cause, sur la tête duquel, par hypothèse, la rente a été
constituée. En fait, le bien vendu a définitivement quitté le patrimoine du crédirentier. Les
héritiers du crédirentier ont seulement le droit d'exiger les rentes dues au jour du décès et
qui n'ont pas encore été payées.
4. Pour les héritiers du débirentier
Les héritiers du débirentier doivent poursuivre le paiement de la rente aussi longtemps que
la personne sur la tête de qui a été constituée la rente est en vie.
2. Garanties du vendeur impayé
Comme dans toute autre vente d'immeuble, le vendeur en viager bénéficie d'un privilège qui
lui confère un droit de suite sur le bien vendu. L'inscription d'office de ce privilège sera prise
par le Conservateur des hypothèques compétent au moment de la transcription du titre
d'acquisition.
D'autre part, le crédirentier peut exiger d'autres garanties au débirentier, comme par
exemple une inscription hypothécaire complémentaire, une clause de cession-délégation de
rémunérations ou de loyers, ou la souscription d'une assurance-vie en cas de décès.
3. Cas de résolution du contrat
Lorsque le débirentier n'offre pas, de son fait, les sûretés conventionnelles auxquelles il s'est
engagé, le crédirentier peut poursuivre la résolution de la vente pour manquement aux
obligations du contrat. Il en sera de même, lorsque le débirentier diminue par son fait les
sûretés promises.
On peut valablement convenir au contrat de l'existence d'un droit de résolution en cas de
non-paiement des rentes, mais cette résolution ne jouera pas d'office.
4. Conséquences fiscales
Le droit d'enregistrement est dû sur le montant du capital représentatif de la rente au jour de
la convention, à estimer par les parties. Le prix consistant en une rente viagère doit donc
faire l'objet d'une déclaration estimative du capital. On peut déterminer la valeur en capital
d'une rente viagère soit en recherchant quel est le montant qui aurait dû être versé à une
compagnie d'assurances pour constituer une rente du même montant, soit en capitalisant à
un taux d'intérêt normal, compte tenu de la durée de vie probable du crédirentier, le montant
de la rente.
On applique le taux habituel en matière de vente d'immeuble: 12,5 % (Région de BruxellesCapitale et Région wallonne) et 10 % (Région Flamande), sous réserve des taux réduits
éventuels.