Cet article en PDF

Gamme étendue de services pour investisseurs immobiliers aux Etats-Unis
Quatrième trimestre 2010, Vol. 19, Numéro 4
Le marché du logement aux États-Unis
Le marché américain de l’immobilier résidentiel et celui de l’immobilier commercial sont foncièrement
différents. La plupart de leurs fondamentaux sont complètement indépendants et sur une même période,
l’offre et la demande, les taux de vacances, les taux de location et les prix de vente peuvent y évoluer
dans des directions opposées. Aujourd’hui, à l’orée du dernier trimestre 2010, ces marchés affichent des
différences substantielles.
Bien qu’en règle générale, la plupart des investisseurs comprennent ces différences, il est rare que les
médias fassent la distinction entre les deux marchés. Par conséquent, la presse a souvent tendance à décrire
les problèmes graves que connaît actuellement le marché du logement américain comme étant ceux du
marché immobilier américain, donnant ainsi l’impression que tout l’immobilier, qu’il soit résidentiel
ou commercial, souffre des mêmes problèmes. Cette idée s’étant largement répandue, en particulier à
l’étranger, il peut être bon d’analyser de plus près le marché résidentiel pour essayer de comprendre ses
problèmes spécifiques et de prévoir quand ils commenceront à s’atténuer.
À l’heure actuelle, la presse peint un tableau très sombre du marché du logement et l’association des agents
immobiliers américains (National Association of Realtors) indique qu’au cours des trois derniers mois, les
ventes de logements ont été les plus basses de ces 15 dernières années. L’année dernière, 2,8 millions de
propriétaires ont reçu un avis de saisie et récemment, ce nombre record a augmenté d’environ 300 000 par
mois. Vu la chute brutale des prix des habitations, le nombre de logements « underwater », c’est-à-dire dont
la valeur est inférieure au montant de la dette hypothécaire, est extrêmement élevé. En outre, il est presque
impossible d’estimer le temps qu’il faudra pour réduire le stock de 4 millions de logements invendus
actuellement sur le marché. Cependant, nous sommes désormais dans la troisième année de l’effondrement
du marché résidentiel et quelques timides indices semblent indiquer que le pire est derrière nous.
Le parc de logements
Depuis 2007, les raisons de l’effondrement du marché du logement
ont été étudiées de manière exhaustive. La volonté du gouvernement
fédéral d’encourager l’accès à la propriété, en particulier pour les
familles à revenus modestes, a été l’une des raisons principales de ce
désastre. Les deux géants du crédit immobilier résidentiel parrainés
par le gouvernement, la Federal National Mortgage Association
(Fannie Mae) et la Federal Home Loan Mortgage Corporation
(Freddie Mac) ont sensiblement assoupli leurs normes de prêt. Des
personnes n’ayant aucun apport personnel ou presque, ont souvent
été autorisées à acheter un logement, avec des hypothèques à hauteur
de 90 à 95 %, sur la base d’hypothèses fantaisistes, même si leurs
revenus à venir suffisaient tout juste à assurer le service de leur dette.
D’autre part, de grandes banques commerciales et d’investissements
ont commencé à acheter des prêts au logement, souvent selon les
mêmes normes, en les réorganisant pour la revente à des investisseurs
du monde entier. Les agences de notation Moody’s, Standard &
Poor’s et Fitch ont attribué à ces produits des notes de « catégorie
investissement » extraordinaires. Vu la facilité d’obtention du crédit,
la demande de logements a explosé et l’industrie du logement a réagi
en mettant en chantier un nombre record de maisons individuelles et
de condominiums. Pour ajouter à l’euphorie du marché du logement,
les prix des maisons individuelles augmentaient d’une façon
vertigineuse. L’indice des prix des logements S&P/Case-Schiller a
commencé à grimper fortement en 1998 et, en 2006, il augmentait
à un taux annuel de plus de 15 %.
Toutefois, après l’apogée de 2006, la bulle du logement a éclaté et au
cours des deux années suivantes, les prix ont plongé à un taux annuel
de plus de 20 %. L’achat d’un logement a cessé d’être un fait acquis ;
les ventes se sont taries et les saisies se sont multipliées, la récession
économique empêchant un grand nombre de propriétaires de
rembourser leur hypothèque. Les constructeurs d’habitations se sont
retrouvés avec d’énormes stocks d’invendus et les propriétaires se sont
rendu compte qu’il leur faudrait peut-être entre un et deux ans pour
vendre une maison individuelle et ce, seulement à des prix très réduits.
Par conséquent, il existe aujourd’hui un parc de plus de 4 millions de
logements invendus, l’un des niveaux les plus élevés jamais enregistrés.
Pour aggraver le problème, l’association américaine des banquiers
spécialisés dans le crédit immobilier (Mortgage Bankers Association)
pense qu’il existe un « marché gris » estimé à 4 600 000 logements.
Il s’agit là de logements qui sont déjà saisis ou qui doivent l’être
prochainement et qui devraient donc être mis en vente à court terme.
Le département des études économiques de BNP Paribas souligne
que chaque année, la population américaine s’enrichit d’un million
de nouveaux ménages et que cela correspond à peu près au nombre
minimum d’unités résidentielles qu’il faut construire pour répondre aux
besoins à long terme de la population. À l’heure actuelle, comme on
peut s’y attendre, le secteur de la construction de logements neufs est
plutôt déprimé, avec seulement plusieurs centaines de milliers d’unités
construites annuellement. D’autre part, la demande de permis de
construire reste faible, ce qui laisse prévoir que le nombre de mises en
chantier de logements neufs va demeurer très bas. Par conséquent, une
croissance normale des ménages devrait entraîner une certaine réduction
du stock de logements au cours des deux ou trois prochaines années.
Toutefois, cette réduction sera plus que compensée par l’arrivée sur le
marché de nouveaux biens saisis, ce qui indique que le stock de
logements restera anormalement élevé dans un avenir prévisible.
Les prix des logements
Malgré le stock excédentaire, les prix des logements sur l’ensemble du
pays se sont stabilisés ou ont commencé à remonter. L’indice S&P/
Case-Schiller montre que les prix des logements ont rebondi par rapport
à ceux constatés au plus fort de la crise économique. Des données de fin
juin 2010 indiquent que les prix sont désormais de 3,6 % supérieurs à
leur niveau d’il y a un an, après un gain de 4,4 % au cours du second
trimestre de l’année. S&P/Case-Schiller indique également qu’en juin,
17 des 20 zones métropolitaines couvertes affichaient des gains.
Phoenix et Seattle n’avaient pas évolué et Las Vegas était le seul marché
affichant une baisse. Il souligne également qu’après 16 mois consécutifs
d’amélioration des taux de rendement annuels, les chiffres de juin ont
été les premiers à signaler un ralentissement, suggérant une décélération
potentielle des rendements de l’immobilier résidentiel. Vu le nombre
toujours très élevé des saisies, l’expiration du crédit d’impôt accordé
aux acheteurs de logement par le gouvernement américain, la grande
faiblesse des ventes de logements en juillet et un ralentissement de la
reprise économique générale, la remontée des prix des logements risque
fort de s’arrêter brusquement.
Le parc immobilier commercial
Pour diverses raisons, les marchés de l’immobilier commercial aux
États-Unis n’ont rien subi de comparable à ce qui s’est passé sur le
marché résidentiel. D’abord, bien qu’il soit devenu relativement facile
d’obtenir un crédit, des normes rationnelles ont été généralement
maintenues et les promoteurs ont dû se baser sur des hypothèses
raisonnables pour se voir accorder des prêts à la construction. Parallèlement, à cause du boom de la construction en Chine, en Inde, dans le
Golfe et dans d’autres régions du monde, les coûts de construction ont
explosé. Les taux de location aux États-Unis n’étaient tout simplement
pas assez élevés pour justifier économiquement la construction
d’immeubles de bureaux neufs. Par conséquent, alors que les grues se
dressaient dans le ciel de Dubaï, Shanghai et Sao Paulo, très peu de
chantiers de construction d’immobilier commercial ont vu le jour
aux États-Unis. Durant la dépression de l’immobilier qu’ont connu
les États-Unis entre 1988 et 1992, le problème principal était le stock
excédentaire d’immeubles de bureaux récemment construits et
inoccupés. Ce n’est pas le cas dans cette récession : aujourd’hui, c’est
la récession elle-même qui pose problème.
Il existe cependant un domaine où le marché résidentiel et le marché
commercial se rejoignent : celui des biens qui risquent d’être saisis.
Plusieurs milliards de dollars d’hypothèques commerciales arriveront
à échéance au cours des deux prochaines années. Bien que le marché
hypothécaire ait commencé à se débloquer au cours des dernier mois,
il demeurera difficile de refinancer toute la dette à échéance. Sur le
marché commercial, le problème n’est généralement pas l’impossibilité
de couvrir le service de la dette d’une hypothèque existante (comme
c’est le cas sur le marché résidentiel), mais plutôt la baisse des valeurs
immobilières et les normes de prêt beaucoup plus strictes actuellement
en vigueur. La combinaison de ces facteurs force les investisseurs à
fournir des volumes conséquents de capitaux propres pour pouvoir
refinancer. Or, ces capitaux ne sont pas forcément disponibles. Par
conséquent, Falcon s’attend à une certaine augmentation du nombre
de biens commerciaux saisis mis en vente aux cours des deux
prochaines années.
Les prix de l’immobilier commercial
Sur le marché commercial américain, les prix sont allés dans deux
directions opposées. Sur un nombre limité de marchés importants, tels
que New York, Washington DC, Boston et San Francisco, les prix ont
très bien résisté et sont en fait remontés aux niveaux d’avant la récession
pour les biens de première qualité. Nombre d’investisseurs, principalement étrangers, mesurent les avantages inhérents à ces marchés et,
puisqu’il y a très peu de biens à vendre, ces investisseurs ont fait
remonter les prix aux niveaux antérieurs.
Parallèlement, sur d’autres grands marchés du pays, les prix sont de 20
à 25 % en dessous des niveaux d’avant la récession et sont revenus à ce
qui peut être considéré comme le niveau normal à long terme. Par
contre, sur le marché résidentiel, les prix sont actuellement en moyenne
à environ 40 % en dessous des prix normaux à long terme. À cause de
la disparité des prix sur le marché commercial, un immeuble situé
« midtown » Manhattan s’échangera probablement sur la base d’un taux
de capitalisation de 5,5 %, contre un taux de 7,5 % pour un immeuble
abritant le siège d’une société, situé à une soixantaine de kilomètres sur
l’autre rive de l’Hudson, dans un parc d’affaires de premier choix du
New Jersey. On peut également observer ces taux de capitalisation
élevés dans de grandes agglomérations telles que Chicago, Houston et
Atlanta. Chez Falcon Real Estate, nous pensons que les investisseurs qui
cherchent à maximiser leur taux de rendement élargiront leurs critères
géographiques de façon à pouvoir profiter d’un éventail complet
d’opportunités d’investissement.
Pour de plus amples informations veuillez consulter
www.falconreal.com ou contacter Falcon Real Estate:
570 Lexington Avenue, New York, New York 10022
www.falconreal.com