loi ALUR, loi ACTPE

Urbanisme commercial
2014, année riche en évolutions législatives
(loi ALUR, loi ACTPE)
1er décembre 2014
Présentée par :
Elsa Sacksick
avocate à la cour - associée
Introduction
Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme
rénové (ALUR) publiée au JORF le 26 mars 2014
Les enjeux de la loi : un texte fleuve qui affecte tous les maillons de la
chaîne du logement
La loi ALUR et l’urbanisme : une évolution plus qu’un bouleversement
Loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux
très petites entreprises publiée au JORF le 19 juin 2014
Les enjeux de la loi : poursuivre et durcir la réforme de l’urbanisme
commercial engagée par la LME de 2008
Intégrer l’autorisation d’exploitation commerciale au permis de
construire
Prendre acte de l’autonomisation de l’autorisation d’aménagement
cinématographique
Entrée en vigueur à une date fixée par décret d’application et au plus
tard le 18 décembre 2014
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LA LOI ACTPE
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Loi ACTPE et nouveautés urbanisme commercial
Permis de construire (PC) tenant lieu d’autorisation d’exploitation
commerciale (AEC)
Auto-saisine de la CNAC pour projets > ou = à 20 000 m² de
surface de vente
Conditions pour une nouvelle demande après un refus de la
CNAC
Critères pris en considération par CDAC/CNAC
PCM et modifications substantielles avant ouverture au public
Principe d’incessibilité de l’AEC avant ouverture au public
Distinction commerce et activité de service où s’effectue l’accueil
d’une clientèle
Composition de la CDAC et de la CNAC
Observation de l’aménagement commercial
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PC tenant lieu d’AEC (1/3)
Si un projet n’est pas soumis à PC : le régime reste inchangé
AEC délivrée avant réalisation du projet
Si un projet est soumis à PC : le PC tient lieu d’AEC
Avis conforme de la CDAC et/ou de la CNAC
Avis CDAC
Recours administratif préalable obligatoire (RAPO) en
CNAC
Délivrance du PC si avis favorable
Compétence des cours administratives d’appel pour
connaître du contentieux de ces PC tenant lieu d’AEC
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PC tenant lieu d’AEC (2/3)
Saisine de la CNAC dans le délai d’un mois
En cas d’avis défavorable, saisine de la CNAC par le pétitionnaire
En cas d’avis favorable, saisine de la CNAC par :
Le préfet
Tout membre de la CDAC
Tout professionnel dont l’activité, exercée dans les limites de la
zone de chalandise est susceptible d’être affectée par le projet
Toute association représentant ces professionnels
Avis de la CNAC se substitue à celui de la CDAC
Avis réputé confirmé celui de la CDAC en l’absence d’avis exprès
dans le délai de 4 mois à compter de la saisine de la CNAC
Seul le maire de la commune d’implantation et le préfet
ne sont pas
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tenus d’exercer ce RAPO
PC tenant lieu d’AEC (3/3)
Amendement Labetoulle : limitation des moyens à l’intérêt à agir (L.
600-1-4 code urbanisme)
Le juge administratif est saisi d’un recours contre le PC tenant lieu
d’AEC
Lorsqu’il est saisi par un concurrent (personnes mentionnées à
l’article L. 752-17 du code de commerce), le juge ne peut être saisi
de conclusions tendant à l’annulation du permis qu’en tant qu’il
tient lieu d’AEC. Les moyens relatifs à la régularité du permis
en tant qu’il vaut autorisation de construire sont irrecevables
Lorsqu’il est saisi par un voisin dont le bien est directement
affecté (personnes mentionnées à l’article L. 600-1-2 du code de
l’urbanisme) le juge ne peut être saisi de conclusions tendant à
l’annulation du permis qu’en tant qu’il vaut autorisation de
construire. Les moyens relatifs à la régularité du permis en tant
qu’il vaut autorisation d’exploitation commerciale sont
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irrecevables.
Auto-saisine de la CNAC
La CDAC informe dès le dépôt de la demande, la CNAC de tout projet
de tout projet « dont la surface de vente est supérieure à 20 000 m² ou
ayant déjà atteint le seuil de 20 000 m² ou devant le dépasser par la
réalisation du projet »
Attention deux alinéas quasiment identiques (III et IV de L. 752-17
du code de commerce)
La CNAC peut se saisir de tout projet dont la surface de vente atteint
au moins 20 000 m²
dans le délai d’un mois suivant l’avis ou la décision de la CDAC
Décision de la CNAC dans les 4 mois (exprès ou tacite)
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Nouvelle demande après un refus en CNAC
Refus pour motif de fond en CNAC
Avant ACTPE : délai d’un an pour une nouvelle demande par le
même pétitionnaire pour le même projet sur le même terrain
Après ACTPE : le pétitionnaire ne peut pas déposer de nouvelle
demande sur le même terrain « à moins d’avoir pris en compte les
motivations » de CNAC
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Critères pris en considération par la commission (1/6)
Nouvelle rédaction de L. 752-6 du code de commerce
AEC compatible avec le DOO du SCOT ou, en l’absence de SCOT,
avec les OAP du PLU intercommunal portant sur le commerce
Loi ALUR : nouvelle rédaction de l’article L. 122-1-9 C. urb. sur le
SCOT
Le document d’aménagement commercial (DAC) et les zones
d’aménagement commercial (ZACom) sont supprimés…
Si le débat sur les orientations du PADD a eu lieu avant le 26
mars 2014 alors application des dispositions antérieures
… et remplacés par les orientations relatives à l’équipement
commercial du document d’orientation et d’objectif (DOO) du
SCOT et les localisations préférentielles de commerce
Loi ACTPE : réintègre un DAAC facultatif
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Critères pris en considération par la commission (2/6)
Localisations préférentielles des commerces du DOO prennent en compte
les objectifs de revitalisation des centres-villes
de maintien d'une offre commerciale diversifiée de proximité permettant de répondre aux
besoins courants de la population tout en limitant les obligations de déplacement et les
émissions de gaz à effet de serre
de cohérence entre la localisation des équipements commerciaux et la maîtrise des flux de
personnes et de marchandises
de consommation économe de l'espace et de préservation de l'environnement, des paysages
et de l'architecture
DOO peut comprendre un document d’aménagement artisanal et
commercial (DAAC) qui détermine les conditions d'implantation des
équipements commerciaux qui, du fait de leur importance, sont
susceptibles d'avoir un impact significatif sur l'aménagement du territoire
(idem DAC) en privilégiant
la consommation économe de l'espace, notamment en entrée de ville, par la compacité des
formes bâties, l'utilisation prioritaire des surfaces commerciales vacantes et l'optimisation
des surfaces dédiées au stationnement
la desserte de ces équipements par les transports collectifs et leur accessibilité aux piétons et
aux cyclistes
11 de la
La qualité environnementale, architecturale et paysagère, notamment au regard
performance énergétique et de la gestion des eaux
Critères pris en considération par la commission (3/6)
Le DAAC localise les secteurs d’implantation périphérique et
centralités urbaines, qui peuvent inclure tout secteur, notamment
centre-ville ou centre de quartier, caractérisé par un bâti dense
présentant une diversité des fonctions urbaines dans lesquels se
posent des enjeux spécifiques
Le DAAC peut prévoir des conditions d’implantation des
équipements commerciaux spécifiques aux secteurs ainsi identifiés
Problème en cas d’incohérence entre localisations préférentielles
de commerce et localisations des secteurs du DAAC
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Critères pris en considération par la commission (4/6)
Nouvelle rédaction de l’article L. 752-6 du code de commerce
Les 3 critères sont inchangés mais précisés
En matière d’aménagement du territoire
La localisation du projet et son intégration urbaine
La consommation économe de l’espace, notamment en termes de
stationnement
L’effet sur l’animation de la vie urbaine, rurale et dans les zones de
montagne et du littoral
L’effet du projet sur les flux de transports et son accessibilité par les
transports collectifs et les modes de déplacement les plus économes
en émission de dioxyde de carbone
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Critères pris en considération par la commission (5/6)
En matière de développement durable
La qualité environnementale du projet, notamment du point de vue
de la performance énergétique, du recours le plus large qui soit aux
énergies renouvelables et à l’emploi de matériaux ou procédés écoresponsables, de la gestion des eaux pluviales, de
l’imperméabilisation des sols et de la préservation de
l’environnement
Même pour les bâtiments existants
L’insertion paysagère et architecturale du projet, notamment par
l’utilisation de matériaux caractéristiques des filières de production
locales
Même pour les bâtiments existants
Les nuisances de toute nature que le projet est susceptible de
générer au détriment de son environnement proche
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Critères pris en considération par la commission (6/6)
En matière de protection des consommateurs
L’accessibilité, en termes, notamment, de proximité de l’offre par
rapport aux lieux de vie
La contribution du projet à la revitalisation du tissu commercial,
notamment par la modernisation des équipements commerciaux
existants et la préservation des centres urbains
La variété de l’offre proposée par le projet, notamment par le
développement de concepts novateurs et la valorisation de filières
de production locales
Les risques naturels, miniers et autres auxquels peut être exposé le
site d’implantation du projet, ainsi que les mesures propres à
assurer la sécurité des consommateurs
Nouveauté : à titre accessoire, la commission peut prendre en
considération la contribution du projet en matière sociale
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PCM et modifications substantielles avant ouverture (1/2)
Nouvelle demande de PC valant AEC si le projet subit une
modification substantielle avant ouverture
Plus de nouvelle demande en cas de changement d’enseigne
dénoncée
Plus de nouvelle demande en cas de modification substantielle des
natures de commerce
Reste la modification substantielle de la nature des surfaces
(répartition des surfaces de vente)
Contrôle de la modification substantielle en matière
d’aménagement du territoire, de développement durable et de
protection du consommateur (les critères de la commission)
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PCM et modifications substantielles avant ouverture (2/2)
Le dépôt d’un PCM n’impose pas forcément une nouvelle saisine pour
avis de la CDAC
Ce n’est que s’il y a une modification substantielle de la CDAC que
l’avis est à nouveau demandé
Donc PCM sans avis MS possible
Nouveau PC + avis MS possible
Problème : PCM + avis MS impossible
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AEC incessible / intransmissible
Depuis la loi Royer de 1973, l’AEC est incessible et intransmissible
Ce qui signifie que le pétitionnaire doit garder jusqu’à ouverture au
public la qualité en laquelle il a fait sa demande
La loi Pinel durcit la règle
Rappel du principe : « le permis de construire, le permis
d’aménager ou la décision prise sur la déclaration préalable valant
autorisation d’exploitation commerciale est incessible et
intransmissible »
Seule exception : la VEFA
Insconstitutionnel ?
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La destination commerce
Aujourd’hui l’article R. 123-9 du code de l’urbanisme prévoit 9
destinations dont une destination commerce et une destination
artisanat
Pinel prévoit qu’un décret viennent ajouter(affiner) les destinations en
matière d’urbanisme pour donner un outil aux collectivités locales
pour interdire certaines activités
Liste des destinations des constructions que les règles édictées par
les PLU peuvent prendre en compte avec une distinction des locaux
de
Bureaux
Commerces
Destinés à des activités de services où s’effectue l’accueil d’une
clientèle
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Composition de la CDAC (1/2)
Actuellement : 5 élus
Maire de la commune
d’implantation
Président EPCI compétent en
matière d’aménagement de l’espace
et de développement ou à défaut le
conseiller départemental du canton
Maire de la commune la plus
peuplée de l’arrondissement
Président du conseil général ou son
représentant
Président de l’EPSCOT
Après entrée en vigueur loi Pinel : 7 élus
Maire de la commune d’implantation ou
son représentant
Président de l’EPCI ou son représentant
Président de l’EPSCOT ou son
représentant ou, à défaut, le maire de la
commune la plus peuplée de
l’arrondissement ou, à défaut, un membre
du conseil général
Président du conseil général ou son
représentant
Président du conseil régional ou son
représentant
Membre représentant les maires au niveau
départemental
Membre représentant les
intercommunalités au niveau départemental
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Composition de la CDAC (2/2)
Actuellement :
3 personnalités qualifiées
1 en matière de
consommation
1 en matière de
développement durable
1 en matière
d’aménagement du
territoire
Après l’entrée en vigueur loi Pinel
4 personnalités qualifiées
2 en matière de
consommation et de
protection des
consommateurs
2 en matière de
développement durable et
d’aménagement du
territoire
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Composition de la CNAC
Actuellement
8 membres
Membre Conseil d’Etat
Membre Cour des comptes
Membre Inspection générale des
finances
Membre corps des inspecteurs
généraux de l’administration du
développement durable
4 personnalités (désignées par le
président de l’Assemblée nationale,
président du Sénat, ministre du
commerce et ministre de
l’urbanisme) pour leur compétence
en matière de distribution,
consommation, urbanisme,
développement durable,
aménagement du territoire ou
emploi
Après l’entrée en vigueur loi Pinel
12 membres
Les mêmes
+ 4 représentants des élus locaux
1 représentant les communes
1 représentant les EPCI
1 représentant les
départements
1 représentant les régions
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Observation de l’aménagement commercial
Nouveau rôle de la CNAC
elle rend public, chaque année, un rapport intégrant les données
relatives à l’activité des CDAC et CNAC
Ce rapport comprend également des informations relatives à la
connaissance des territoires en matière commerciale
Le service de l’Etat chargé de la réalisation d’études économiques en
matière de commerce élabore une base de données recensant
l’ensemble des établissements dont l’activité principale exercée relève
du commerce de détail et comportant, notamment, l’indication de la
surface de vente de ces établissements
Dans les limites du secret statistique et du secret fiscal, le service de
l’Etat chargé de la réalisation d’études économiques met à la
disposition des collectivités territoriales et de leurs groupements ainsi
que du réseau des chambres de commerce et d’industrie les données
les concernant
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LA LOI ALUR
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Loi ALUR et les évolutions urbanisme et commerce
OAP et commerce
Durcissement des règles sur l’emprise au sol des stationnement
annexes d’un commerce
Soumission des drives à CDAC
Obligation de démantèlement en fin d’exploitation
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PLU : OAP et commerce
Dans le respect des orientations définies par le projet
d’aménagement et de développement durable (PADD), les
orientations d'aménagement et de programmation (OAP) du plan
local d’urbanisme (PLU) comprennent des dispositions portant sur
l'aménagement, l'habitat, les transports et les déplacements.
En ce qui concerne l'aménagement, les OAP « peuvent favoriser
la mixité fonctionnelle en prévoyant qu'en cas de réalisation
d'opérations d'aménagement, de construction ou de
réhabilitation, un pourcentage de ces opérations est destiné à la
réalisation de commerces »
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Durcissement sur l’emprise des stationnements (1/2)
Modification de l’article L. 111-6-1 code urbanisme au 1er janvier 2016
Emprise au sol des surfaces, bâties ou non, affectées aux aires de stationnement,
annexes d'un commerce soumis à CDAC ou CDACi ne peut excéder un plafond
correspondant aux ¾ de la Surface Plancher des bâtiments affectés au commerce
Le PLU peut augmenter ce plafond pour le fixer à un niveau compris entre les ¾
et la totalité de la Surface Plancher affectée au commerce.
Sont déduits de l’emprise au sol des surfaces affectées au stationnement
dans leur totalité
espaces paysagers en pleine terre
surfaces réservées à l'auto-partage (« auto-lib »)
places de stationnement dédiées à l'alimentation des véhicules électriques
ou hybrides rechargeables
Pour la moitié
surface des places de stationnement non imperméabilisées
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Durcissement sur l’emprise des stationnements (2/2)
Nouvel article L. 111-6-1 s’appliquera aux bâtiments dont le PC a
été déposé à compter du 1er janvier 2016
Ancienne disposition abrogée au 27 mars 2014
Ne s’applique pas aux travaux de réfection et d'amélioration ou
à l'extension limitée des bâtiments commerciaux existant le 15
décembre 2000
En attente de la jurisprudence sur le caractère limité d’une extension
N.B : Lorsqu'un établissement de spectacles cinématographiques soumis à CDACi
n'est pas installé sur le même site qu'un commerce soumis à CDAC, l'emprise au
sol des surfaces, bâties ou non, affectées aux aires de stationnement annexes de
cet établissement de spectacles cinématographiques ne doit pas excéder 1 place
de stationnement pour 3 places de spectateur
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Soumission des drives à CDAC (1/2)
La catégorie des drives est créée et soumise à autorisation
d’exploitation commerciale (AEC) (C. com., art. L. 752-1 et L. 752-3)
La création ou l’extension d’un « point permanent de retrait par la
clientèle d’achats au détail commandés par voie télématique organisé
pour l’accès en automobile » est soumise à CDAC
Ne sont pas soumis à autorisation :
les drives intégrés à un magasin de détail ouvert au public le 26
mars 2014 et n’emportant pas la création d’une SP de plus de 20 m²
(L. 752-1)
les drives pour lesquels une autorisation d’urbanisme (permis, DP)
est intervenue avant le 27 mars 2014
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Soumission des drives à CDAC (2/2)
Sont pris en compte, dans le cadre de la demande
les installations, aménagements ou équipements conçus pour le
retrait des marchandises
les pistes de ravitaillement attenantes
L'autorisation est accordée par piste de ravitaillement et par mètre
carré d'emprise au sol des surfaces, bâties ou non, affectées au
retrait des marchandises (L. 752-16 C. com.)
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Obligation de démantèlement en fin d’exploitation
Le propriétaire du site d'implantation bénéficiant de l‘AEC est
responsable de l'organisation de son démantèlement et de la remise
en état de ses terrains d'assiette s'il est mis fin à l'exploitation et
qu'aucune réouverture au public n'intervient sur le même
emplacement pendant un délai de 3 ans
Nécessite un décret pour la mise en œuvre et la constatation de la
carence des propriétaires
Intégré au projet de décret ACTPE à entrer en vigueur au 18 décembre 2014
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Merci de votre attention
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