Analyse d`impact fiscal - Montréal métropole culturelle

Transcription

L’ANALYSE D’IMPACT FISCAL
COMME OUTIL DE FINANCEMENT
DU LOGEMENT SOCIAL
François Des Rosiers, Ph.D., Université Laval
Avec la collaboration de la Ville de Québec
Forum sur l’habitation
dans l’arrondissement Sud-Ouest,
Montréal, Lundi, 14 mars 2005
Les contextes fiscal et financier
La loi 170 qui régit les nouvelles villes issues des
regroupements municipaux à Montréal, Québec et dans
l’Outaouais a profondément modifié l’environnement
administratif de même que les cadres fiscal et budgétaire
des municipalités
À Montréal, les arrondissements disposent d’une forte
autonomie de gestion, et notamment d’un pouvoir de
taxation et de tarification des services
En contrepartie, ils doivent s’accommoder pour leur
fonctionnement de la dotation budgétaire qu’ils reçoivent de
l’administration centrale, tout déficit budgétaire devant être
comblé par une hausse du fardeau fiscal de leurs
2
contribuables
Les contextes fiscal et financier (suite)
Si certains arrondissements de Montréal considèrent cette
dotation budgétaire comme adéquate – voire plus
qu’adéquate –, d’autres sont par contre pénalisés par la
formule actuelle de financement qui sous-estime l’ampleur
de leurs besoins et responsabilités en matière de fourniture
de services publics
Avec une dotation annuelle de fonctionnement de 43,3M$
en 2004 et de 45,5 M$ en 2005, l’arrondissement Sud-Ouest
arrive à peine à équilibrer son budget, sa situation financière
s’étant détériorée depuis 2001
3
Arrondissement Sud-Ouest –
Surplus / Déficit budgétaire, 2001-2005
2,0 $
1,5 $
Surplus /
Déficit en M$
1,2 $
1,7 $
1,0 $
0,5 $
0,0 $
0,0 $
0,0 $
-0,5 $
-0,6 $
-1,0 $
1
Années
2
3
S1
4
5
4
Budget d’opération en % du potentiel
fiscal – Arrondissements centraux, 2004
70,0%
60,0%
50,0%
40,0%
30,0%
20,0%
10,0%
0,0%
69,2%
35,0%
48,7%
44,0%
39,7%
33,3%
48,7%
40,7%
43,0%
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7
M
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a
t
To
36,1%
S1
5
L’arrondissement Sud-Ouest –
Un fort potentiel de développement
Si la santé financière de l’arrondissement Sud-Ouest est
fragilisée par son assiette fiscale actuelle, on y retrouve
toutefois l’un des plus forts potentiels de développement
sur l’Île de Montréal
En effet, selon l’Atlas économique de Montréal 2001, le
Sud-Ouest compte 1 625 000 m2 de terrains vagues,
vagues ce qui
le place en troisième position derrière les arrondissements
de RDP-PAT (3 655 000 m2) et de Saint-Laurent (2 688
000 m2)
Selon une autre source de la Ville de Montréal,
l’arrondissement Sud-Ouest, qui ne représente que 3,2% de
la superficie totale de la Ville, regroupe 4,9% des terrains
vacants
6
L’arrondissement Sud-Ouest –
Un fort potentiel de développement (suite)
Le développement des sites vacants constitue une solution tout
indiquée pour augmenter l’assiette fiscale et les revenus de
l’arrondissement de façon à soutenir les usages socialement
désirables tels le logement social
En d’autres termes, l’une des façons de financer le logement
social – ou toute autre activité jugée socialement désirable –
est de favoriser l’atteinte d’une rentabilité maximale sur
certains sites et d’utiliser une partie des surplus ainsi générés à
des fins de redistribution
Une telle approche requiert de recourir à des outils d’aide à la
décision visant à optimiser les choix de développement sur la
base de critères économiques et fiscaux; c’est le cas de
7
l’analyse d’impact fiscal
L’analyse d’impact fiscal - Définition
L’analyse d’impact fiscal cherche à établir le portrait le
plus clair possible de la rentabilité fiscale d’un projet en
évaluant, du point de vue municipal, les impacts
monétaires et les conséquences budgétaires d’initiatives
visant la mise en valeur du territoire.
territoire
L’analyse d’impact fiscal est un outil de travail, un
instrument d’aide à la prise de décision, un cadre
d’analyse pour émettre une opinion motivée sur l’impact
fiscal net d’un projet sur les finances municipales.
8
L’analyse d’impact fiscal – Applications
Calculer la rentabilité fiscale d’un plan d’ensemble ou d’un
projet de développement immobilier.
Sélectionner une option parmi plusieurs alternatives de
développement pour un même site.
Procéder à l’analyse de programmes et de politiques
d’intervention immobilière.
Aider à l’élaboration du plan directeur d’aménagement et
de développement ( PDAD ) et de la réglementation
d’urbanisme.
Établir le seuil de rentabilité fiscale des différents types de
logement.
Évaluer tout autre type d’intervention nécessitant un
investissement de la Ville et l’apport de services
municipaux.
9
L’analyse d’impact fiscal - Limites
L’analyse d’impact fiscal se limite aux considérations de
nature monétaire qui ont un impact sur les revenus et les
dépenses de la municipalité.
L’analyse d’impact fiscal ne tient pas compte des
conséquences budgétaires d’une intervention municipale
sur les finances des autres paliers de gouvernement
(fédéral, provincial, réseaux routiers et équipements de
santé, commissions scolaires, organismes parapublics).
L’analyse d’impact fiscal ne tient pas compte des coûts et
des bénéfices non monétaires d’une initiative municipale
sur l’ensemble de la collectivité (ex: impact sur
l’environnement)
10
Les paramètres du système –
Évaluation des revenus
L’évaluation des revenus générés par un projet s’effectue
selon la méthode des recettes marginales,
marginales en vertu de
laquelle on ne tient compte que des nouveaux revenus
ajoutés à l’assiette fiscale municipale pour un projet ou une
initiative quelconque.
La valeur imposable d’un projet sera obtenue par
l’estimation de différents paramètres. Pour un projet à
vocation résidentielle, il faudra évaluer entre autre:
les valeurs foncières des unités à construire
les valeurs foncières des terrains desservis
le nombre et la typologie des unités de logement
le rythme de réalisation du projet
11
le taux d’augmentation des valeurs dans le temps
Les paramètres du système –
Évaluation des dépenses
Il y a 2 méthodes d’évaluation des dépenses:
la méthode des coûts moyens qui établit le niveau de
dépenses pour chaque poste d’un projet donné au prorata
des coûts observés au niveau de l’ensemble de la
municipalité
la méthode du coût marginal qui identifie de façon
spécifique les coûts réels du nouveau projet
Bien la seconde approche soit plus précise, elle requiert
une parfaite connaissance de la structure des coûts d’un
projet, une information rarement disponible
Pour cette raison, c’est généralement la méthode du coût
moyen qui est utilisée
12
Le coefficient d’attribution des dépenses
Définition:
finition
C’est la proportion de la dépense totale inscrite au budget
municipal pour une fonction donnée qui est attribuée à un
projet dans le cadre d’une analyse d’impact fiscal, le critère
d’attribution variant selon la fonction considérée
Exemple:
Exemple Arrondissement Sud-Ouest
Fonction Voirie – Budget 2004: 4 337 300$
Longueur du réseau local et artériel : 172 150 m.
Longueur requise par le projet: 5 000 m.
Coefficient d’attribution du projet = 5 000 / 172 150 = 2,9%
Dépense « Voirie » attribuée au projet : 4 337 300$ * 2,9%
= 126 000$
13
Le facteur de pondération des dépenses
Les dépenses imputables à un projet dépendent en grande
partie de la nature du projet.
projet Un développement résidentiel
n’exigera pas les mêmes services qu’un projet non
résidentiel
La pondération de la dépense nous permet de mieux
refléter cette réalité et ainsi éviter de surévaluer l’impact
réel d’un projet sur les dépenses de l’arrondissement
Le facteur de pondération utilisé est en général fondé sur la
part relative du secteur résidentiel (ou non résidentiel) dans
l’évaluation foncière totale de la Ville ou sur un taux fixe
préétabli après consultation
Par exemple, si la part relative du résidentiel est de 60%,
on affectera ce pourcentage au coût d’un projet résidentiel
14
Évaluation des dépenses d’immobilisation
La méthode utilisée est celle du coût marginal,
marginal où l’on
détermine, après consultation des services municipaux, les
besoins en infrastructures générés directement par le projet.
La participation financière de la Ville est déterminée selon les
caractéristiques des investissements à réaliser ( parcs, réseaux
d’aqueduc et égout, etc.) selon les dispositions du Règlement
sur les ententes relatives à des travaux municipaux ( R.R.V.Q.
chapitre E-2 ).
Si la Ville doit investir dans la mise en œuvre d’un projet, le
coût de cet investissement est intégré au modèle d’évaluation
par le biais des frais de financement et traité comme une
dépense d’opération via le service de la dette.
15
Actualisation des revenus et dépenses
Afin d’interpréter adéquatement les résultas obtenus pour des
projets qui se déroulent sur une longue période, les valeurs
doivent toutes être ramenées en dollars d’aujourd’hui
Cet exercice s’effectue en utilisant la méthode d’actualisation
du flux des revenus et dépenses généré par le projet à l’aide
d’un taux approprié
D’une manière générale, le choix du taux dépendra de
plusieurs facteurs: taux de financement; durée de réalisation du
projet; risque relié au projet
Ce choix a un impact considérable sur les résultats de
l’analyse, car plus le taux d’actualisation est élevé, plus la
rentabilité d’un projet a tendance à diminuer et inversement
Dans le cas d’un organisme municipal, ce taux correspond au
taux des emprunts à long terme de la Ville majoré de 2 points
16
de %
Les principaux indicateurs de performance
Contribution fiscale nette actualisée ( CFNA )
Présente la valeur actuelle nette de l’excédent des revenus
sur les dépenses généré par le projet,
projet incluant le service de
la dette relié aux investissements municipaux
Pour qu’un projet soit jugé rentable pour la Ville, la
contribution fiscale nette actualisée (CFNA) doit être
positive
Ratio recettes/dépenses totales ( R/D )
Présente le rapport qui existe entre les revenus et les
dépenses générés par un projet
Le projet est rentable si le ratio recettes / dépenses totales
est supérieur à 1, et non rentable si le ratio est inférieur à 1
17
Un exemple d’application –
Le Faubourg Le Raphaël
Le Faubourg Le Raphaël est un projet de développement
résidentiel situé dans la partie Centre-Nord-Ouest de
l’agglomération de Québec, dans le quartier Lebourgneuf,
à l’intersection des boulevards St-Jacques et Chauveau
Il comporte quelque 2 000 unités résidentielles
unifamiliales, en grande partie détachées, d’une valeur
moyenne de 175 000$
18
Un exemple d’application –
Le Faubourg Le Raphaël à Québec
Sommaire par usage
Recettes
Usages
Habitation
Commerces
Bureaux
Industries
Total
Contribution fiscale
Dépenses nette actualisée Ratio R/D
36 066 277 $
559 399 $
(24 298 533) $
(227 617) $
11 767 744 $
331 782 $
1,48
2,39
n/a
n/a
36 625 676 $
(24 526 150) $
12 099 526 $
1,48
Sommaire par phase
Unités de
voisinage
A
D
F
B et C
H
G
E
année de
réalisation
Recettes
2004-2006
2007-2008
2009-2011
2012-2016
2016-2019
2019-2021
2021-2023
10 880 512
7 402 680
9 102 038
6 556 659
1 505 512
584 801
593 474
Total
Dépenses
$
$
$
$
$
$
$
36 625 676 $
Sommaire par tranche quinquennale
2008
Recettes annuelles
2 055 283 $
Dépenses annuelles
(1 347 988) $
Contribution fiscale nette
707 295 $
Sommaire par tranche quinquennale-cumulatif
Ratio R/D
1,52
1 859 517 $
actualisée (CFNA)
1 408 664 $
Contribution fiscale
nette actualisée Ratio R/D
(7 788 775) $
(4 792 733) $
(5 816 971) $
(4 312 490) $
(1 030 530) $
(392 543) $
(392 108) $
(24 526 150) $
2013
3 091 737
2 609 947
3 285 067
2 244 169
474 982
192 258
201 366
$
$
$
$
$
$
$
12 099 526 $
1,40
1,55
1,57
1,53
1,47
1,49
1,52
1,48
2018
2023
4 784 956 $
(3 181 397) $
1 603 559 $
6 598 971 $
(4 448 019) $
2 150 952 $
8 931 861 $
(6 032 056) $
2 899 805 $
1,50
8 088 932 $
1,48
17 718 851 $
1,48
30 648 803 $
4 844 942 $
8 593 365 $ 12 099 526 $
19
Analyse de sensibilité des résultats
Ces analyses de sensibilité permettent de mesurer le risque
d’un projet en précisant l’impact sur les résultats d’une
modification à certains paramètres:

Valeur foncière des unités
Rythme d’écoulement des unités
Rythme des investissements de la Ville
Taux d’augmentation des valeurs au rôle
Taux d’inflation
Nombre de personnes par logement
Cette approche permettra de bonifier le projet s’il y a lieu,
de modifier certaines de ses composantes ou encore de
revoir la séquence des investissements municipaux
qu’impliquent sa mise en œuvre, voire même d’effectuer
une recommandation négative.
20
Analyse de sensibilité
Variation du taux d’actualisation
2 000 000 $
6%
8%
1 500 000 $
10%
11054
054975$
975$
1 000 000 $
862
862271$
271$
500 000 $
Plus le
taux
d’actualisation
est faible,
plus la CFNA
du projet
est élevée.
695
695792$
792$
s
15
an
s
an
10
5a
(500 000) $
ns
- $
0
C o n tr ib u tio n fisc a le n e tte a c tu a lisé e
2 500 000 $
années
21
Variation de la valeur foncière moyenne
5 000 000 $
4 000 000 $
3 000 000 $
100 000 $
120 000 $
Une hausse de
la valeur foncière
moyenne des
unités fait
augmenter
la CFNA
22485
485497$
497$
2 000 000 $
11054
054975$
975$
1 000 000 $
s
an
-376
-376302$
302$
15
s
an
10
5a
(1 000 000) $
ns
- $
0
C o n tr ib u tio n fisc a le n e tte
a c tu a lisé e
80 000 $
(2 000 000) $
années
22
Variation du rythme de réalisation
3 000 000 $
5 ans
10 ans
2 500 000 $
20 ans
Plus le
rythme
est rapide,
plus la CFNA
est élevée
11974
974120$
120$
2 000 000 $
1 500 000 $
11054
054975$
975$
1 000 000 $
500 000 $
-$
63
63519$
519$
(1 000 000) $
s
15
an
s
an
10
5a
(500 000) $
ns
0
C o n tr ib u tio n fis c a le n e tte
a c tu a lis é e
3 500 000 $
années
23
Variation du nombre de personnes par logement
3 500 000 $
3 000 000 $
2 500 000 $
2 personnes
3 personnes
4 personnes
11721
721519$
519$
Plus il y a de
personnes
par logement
plus la CFNA
est basse
2 000 000 $
1 500 000 $
11054
054975$
975$
1 000 000 $
500 000 $
20
20590$
590$
-$
(1 000 000) $
s
15
an
s
an
années
10
5a
(500 000) $
ns
0
C o n tr ib u tio n F is c a le n e tte
a c tu a lis é e
4 000 000 $
24
Conclusion
Dans un contexte d’autonomie des arrondissements et de
rationalisation des opérations, l’analyse d’impact fiscal
s’impose comme un outil de plus en plus incontournable
pour planifier le développement des projets tant
résidentiels que non résidentiels et l’affectation des
ressources budgétaires
En permettant une mesure des retombées fiscales des
projets de développement, cet outil favorise la
canalisation des surplus ainsi générés vers des usages
moins rentables, mais socialement souhaitables
25