Immobilier n°13

août 2011
#
13
Votre avocat vous informe
immobilier
dans ce numéro
Transaction immobilière
Copropriété
#TRANSACTION IMMOBILIÈRE
Civ. 3e, 11 mai 2011,
n° 10-14.536
Réalisation de la condition suspensive de prêt
En pratique, il y a un décalage de quelques jours entre
le moment où la banque informe l’emprunteur qu’elle
consent à un prêt et celui où l’offre est expédiée selon
les formes requises. Lorsqu’un contrat est conclu sous
la condition de l’obtention d’un prêt, faut-il considérer que la condition est réalisée dès l’émission de
l’offre par l’établissement de crédit ou au moment
de la réception de cette offre de prêt par les acquéreurs ? Les conséquences pratiques sont importantes
puisque selon les termes de l’article 1176 du Code
civil, lorsqu’un contrat est conclu sous condition suspensive, celui-ci est caduc si la condition ne
s’est pas réalisée dans le délai imparti.
Dans une espèce jugée par la Cour de cassation le 11 mai 2011, un prêt avait été consenti par la
banque deux jours avant l’extinction de la promesse, mais n’avait été notifié aux acquéreurs que
huit jours après le terme prévu. Le vendeur a refusé de signer l’acte authentique de vente au motif
que la promesse était caduque. La cour d’appel lui a donné tort, en estimant que la condition
était réalisée à la date de l’autorisation du prêt, nonobstant la notification tardive de l’offre aux
acquéreurs. Au visa de l’article 1176 du Code civil, cet arrêt est censuré par la Cour de cassation
qui rappelle que la condition n’a été réalisée que par la transmission de l’offre à l’acquéreur. La
Cour précise en effet depuis longtemps que l’offre doit être ferme et sans réserve, caractérisant
l’obtention d’un prêt conforme aux stipulations contractuelles. Cependant, il n’est pas nécessaire que cette offre satisfasse les exigences formelles du code de la consommation, dont seul
l’emprunteur peut se prévaloir. Dès lors, une simple attestation établie par la banque donnant un
accord de principe ne constitue pas une offre.
#COPROPRIÉTÉ
Civ. 3e, 28 avril 2011,
n° 10-15.264
Omission des mentions relatives à l’élection du président de séance dans le procèsverbal d’assemblée
L’absence dans le procès-verbal du nom et du nombre de voix de tous les copropriétaires opposants, entraîne, dès lors qu’elle concerne l’élection du président de séance, la nullité de l’assemblée générale, sans que le copropriétaire soit tenu de justifier de l’existence d’un grief. C’est le
sens de l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 28 avril 2011. Elle casse ce faisant la décision des
juges du fond, qui avaient décidé que l’absence de la mention des votes relatifs à l’élection du
président de deux copropriétaires opposants était indifférente, dans la mesure où l’addition de
leurs voix au nombre des votes « contre » n’était pas de nature à modifier la nature du scrutin.
La précision est désormais classique : les mentions impératives de l’article 17 du décret de 1967
constituent des formalités substantielles, si bien que la nullité qui découle de leur absence n’est
pas subordonnée à la preuve d’un préjudice par le demandeur. C’est sur ce point que péchait le
raisonnement des juges d’appel : l’omission du vote et du nombre de voix des copropriétaires
opposants ne s’assimile pas à une simple erreur matérielle. Elle constitue un véritable vice de fond.
S’agissant de l’élection du président de séance, la nullité encourue dépasse cette simple désignation pour s’étendre à l’assemblée générale toute entière. La solution est logique, dans la
mesure où aucune décision ne peut valablement être prise par l’assemblée générale avant que
soit désigné son président. En découle une conséquence importante : l’action en nullité échappe
au délai de forclusion de deux mois de l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet
1965. Le copropriétaire bénéficie dès lors du délai de prescription de dix ans pour agir de ce chef
(L. 10 juill. 1965, art. 42, al. 1er).
Rép. Min. n° 101155, JOAN Q,
24 mai 2011, p. 5539
Civ. 3e, 8 juin 2011,
n° 10-15.891
Affichage des dépenses des syndics de copropriété
Un député observe que certains administrateurs de biens adressent des relevés généraux, sans les
éléments nécessaires à l’information complète des copropriétaires et indispensables aux bailleurs
pour établir et justifier leurs comptes de charges locatives. Il demande, par le biais d’une question
au secrétaire d’État chargé du logement, de modifier le décret n° 2005-40 du 14 mars 2005 relatif
aux comptes des syndics de copropriété afin d’imposer plus de clarté aux syndics dans l’affichage
de leurs dépenses.
Il lui est répondu que les copropriétaires qui souhaitent obtenir l’état détaillé des dépenses peuvent, en application de l’article 18-1 de la loi de 1965, consulter les pièces justificatives de charges
dans le délai séparant la convocation de l’assemblée générale devant se prononcer sur les comptes
et la tenue de celle-ci. Il a par ailleurs été observé que le droit de la copropriété en général, et
les textes relatifs à la présentation des comptes des syndicats de copropriétaires en particulier, ne
concernent que la relation entre le syndicat, collectivité des copropriétaires, et les copropriétaires
pris individuellement. Par conséquent, ils n’ont pas vocation à connaître des relations entre les
copropriétaires bailleurs et leurs locataires. C’est pourquoi les textes n’imposent ni la distinction
dans les comptes entre charges récupérables et non récupérables par les copropriétaires bailleurs
auprès de leurs locataires, dans la présentation des comptes des syndicats, ni la communication
aux copropriétaires de l’état détaillé des dépenses avec individualisation de la part des charges
récupérables auprès de leurs locataires.
Au final, le ministère du logement conclut qu’il n’est pas envisagé de modifier les textes pour
imposer la communication à tous les copropriétaires de l’état détaillé des dépenses du syndicat,
ce qui représenterait par ailleurs un coût supplémentaire important pour les syndicats de copropriétaires.
Immeuble bourgeois et activité de location meublée
La clause du règlement de copropriété qui soumet la location en meublé à autorisation du syndicat sous le contrôle du juge doit être réputée non écrite, dès lors que ce règlement autorise
expressément l’exercice d’une profession libérale qui entraîne des inconvénients similaires à ceux
dénoncés pour la location de courte durée, laquelle n’a d’ailleurs provoqué aucune nuisance.
Dans une espèce jugée par la Cour de cassation le 8 juin 2011, le règlement de copropriété conditionnait la faculté de louer les appartements en meublés à l’autorisation de l’assemblée générale
sous le contrôle du juge. Bailleur d’une chambre de service meublée, un copropriétaire entendait faire juger que cette clause était non écrite. Il obtint gain de cause en appel, au motif, tout
d’abord, que le règlement autorisait expressément l’exercice d’une profession libérale, secteur
d’activité générant le même type d’inconvénients, telles les allées et venues importantes de personnes étrangères à l’immeuble. La cour d’appel considère par ailleurs qu’une telle clause restreint
les droits du demandeur sur ses parties privatives en les soumettant au pouvoir discrétionnaire de
l’assemblée pour pouvoir louer son bien, sans que cette restriction soit justifiée par la destination
de l’immeuble. Cette position est approuvée par les Hauts magistrats, qui se retranchent par
ailleurs derrière l’appréciation souveraine des juges du fond, lesquels ont estimé que l’activité de
loueur n’avait engendré aucune nuisance.
Conditions d’utilisation :
L’ensemble des articles reproduits dans la présente newsletter sont protégés par le droit d’auteur.
Les Éditions DALLOZ sont seules et unique propriétaires de ces articles dont le droit de reproduction et de représentation n’est concédé au CNB qu’à titre
temporaire et non exclusif, en vue d’une exploitation au sein de Newsletters thématiques.
Cette autorisation d’exploitation n’entraîne aucun transfert de droit de quelque sorte que ce soit au bénéfice du destinataire final. Ce dernier est néanmoins
autorisé à re-router la lettre, sous réserve de respecter son intégrité (en ce compris la présente notice), vers sa clientèle, liberté lui étant laissée pour faire œuvre de
communication dans le corps du mail envoyé, en fonction de la clientèle visée.
Votre avocat vous informe
août 2011
Civ. 3e, 8 juin 2011,
n° 10-18.220
La modification du règlement de copropriété est une prérogative de l’assemblée générale
Le jour de l’acquisition par une société civile immobilière d’un ensemble de trois bâtiments avec
dépendances, à la demande de tous les copropriétaires de l’ensemble immobilier, le notaire modifie le règlement de copropriété de manière à créer un droit de passage grevant le lot en question
et un autre, acquis quelques mois plus tard par la même société. Au motif que des clauses particulières ont été reproduites aux actes de vente et que, par voie de conséquence, l’acquéreur a
acheté en pleine connaissance de cause, les juges du fond ont débouté ce dernier de son action
visant à voir déclarées non écrites les clauses incriminées du règlement. La décision est censurée
au triple visa des articles 14, alinéa 3, 17 et 43 de la loi de 1965 : la modification aurait dû être
votée par une assemblée générale. Organe délibérant du syndicat des copropriétaires, l’assemblée
générale est en effet le seul lieu de prise de décision, spécialement lorsqu’il s’agit de modifier le
règlement de copropriété.
#
13