fiscalite immobiliere genevoise – elements cles

F ISCALITE IMMOBILIERE GENEVOISE – ELEMENTS CLES
Rédigé par Nicolas Candaux et Arnaud Cywie, avocats
Lors de l’acquisition, la détention ou la vente d’un bien
immobilier (que ce soit en nom ou travers une société),
différents impôts sont susceptibles d’être prélevés. La présente
contribution n’a pas pour but de présenter de manière exhaustive
la fiscalité immobilière dans le Canton de Genève, mais se
concentrera sur quelques aspects clés devant être connus de
toute personne participant à une transaction liée à un bien
immobilier.
A.
Détention en nom
1.
Acquisition
Au moment de l'acquisition en nom, des droits d'enregistrement sont dus par l'acheteur. Ils s'élèvent à 3%
de la valeur d'acquisition du bien immobilier, sans déduction des éventuelles dettes hypothécaires ou
chirographaires. Il convient encore d'ajouter les émoluments du Registre foncier (0.3%) ainsi que ceux du
notaire, lesquels varient selon un tarif dégressif.
2.
Détention
Au niveau de l'impôt sur le revenu, le propriétaire est imposé sur la valeur locative nette du bien
immobilier qu'il occupe. Cette valeur est censée représenter le loyer correspondant à l'utilisation que fait
le contribuable de la propriété lui appartenant ou dont il a l'usufruit. Elle est déterminée par les autorités
fiscales sur la base d'un formulaire prenant en compte divers critères objectifs, à savoir la surface
habitable, le type d'habitation, l’aménagement de l'immeuble, la vétusté, la situation du bien et les
éventuelles nuisances environnantes.
La valeur locative de la résidence principale sise à Genève ne peut en principe dépasser 20% des revenus
bruts totaux du contribuable. En outre, celui-ci bénéficie, sur le plan cantonal et communal, d'une
réduction de 4% de la valeur locative par année d'occupation continue, jusqu'à concurrence d'un
maximum de 40%.
Le contribuable peut déduire intégralement de son revenu imposable les frais d'entretien du bien
immobilier ainsi que les intérêts hypothécaires, à concurrence d’un certain montant.
Au niveau de l'impôt sur la fortune, le propriétaire est imposé sur la valeur fiscale nette de son bien
immobilier, correspondant en principe à sa valeur vénale, déduction faite des dettes hypothécaires et
chirographaires, et ce au taux maximum de 1%. Sur le plan cantonal et communal, le contribuable
bénéficie également d'un abattement de 4% par année d’occupation, jusqu'à un maximum de 40%.
Enfin, pendant toute la durée de la détention, un impôt immobilier complémentaire est prélevé. Il se
calcule sur la valeur fiscale de l’immeuble sis dans le canton appartenant à des personnes physiques (y
compris les personnes au bénéfice d’un forfait fiscal) et est prélevé au taux de 0.1%. Il n'est pas tenu
compte ni de l'abattement de 4%, ni des dettes grevant l'immeuble.
3.
Vente
Sur le plan fédéral, les gains générés lors de l'aliénation d'un bien immobilier détenu dans la fortune
privée sont exonérés. Genève prélève toutefois un impôt sur la plus-value, appelé impôt sur les bénéfices
et gains immobiliers. Cet impôt est aussi prélevé pour les personnes au bénéfice d’un forfait fiscal. Aucun
centime additionnel n'est toutefois perçu sur le plan communal.
Cet impôt est dû par l'aliénateur, même s'il est domicilié hors du Canton de Genève ou à l'étranger. Il est
perçu sur la différence entre le prix de vente et la valeur d'acquisition du bien, soit le prix d'achat,
augmenté des impenses qui comprennent les frais d'acquisition et les dépenses engagées par le
propriétaire qui ont augmenté la valeur du bien (travaux à plus-value).
Le taux de l'impôt est dégressif en fonction de la durée de détention de l'immeuble et s'élève ainsi à :
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50% si le bien a été détenu pendant moins de 2 ans;
40% lorsqu'il l'a été pendant 2 ans au moins, mais moins de 4 ans;
30% lorsqu'il l'a été pendant 4 ans au moins, mais moins de 6 ans;
20% lorsqu'il l'a été pendant 6 ans au moins, mais moins de 8 ans;
15% lorsqu'il l'a été pendant 8 ans au moins, mais moins de 10 ans;
10% lorsqu'il l'a été pendant 10 ans au moins, mais moins de 25 ans;
0% lorsqu'il l'a été pendant 25 ans et plus.
Si lors de la vente de son bien le propriétaire réalise au contraire une moins-value, il ne peut faire valoir
aucune déduction correspondante.
Un sursis à l'imposition (remploi), est toutefois possible. Ainsi, l’impôt ne sera pas dû immédiatement
lorsque i) le bien aliéné a servi au propre usage de l’aliénateur, ii) ce bien a servi durablement et
exclusivement à l’usage de son propriétaire jusqu’à la date de son aliénation, iii) le produit de l’aliénation
est réinvesti dans un bien de même nature et iv) l’achat de l’immeuble de remplacement intervient en
Suisse dans un délai approprié (cinq ans).
Un remploi total est possible si la valeur du bien de remplacement est égale ou supérieure au prix du
logement vendu. Un remploi partiel est envisageable si la valeur du bien de remplacement est inférieure
au prix du logement vendu mais supérieure à la valeur d'acquisition du bien vendu.
Un remploi du gain immobilier peut également être admis lorsque l'achat ou la construction du bien
immobilier acquis en remplacement intervient avant la vente du premier bien (remploi anticipé). Pour en
bénéficier, l'aliénateur doit en outre apporter la preuve que le premier bien immobilier a été mis en vente
avant l'achat du second. De plus, la vente du premier bien immobilier doit intervenir dans un délai
approprié après l'acquisition ou la construction du second. En pratique, l'Administration fiscale genevoise
admet un délai de 18 mois entre les deux opérations.
Si le transfert du bien immobilier intervient pour cause de mort ou par donation, l'impôt sur les gains
immobiliers n'est pas prélevé. Il le sera en cas d'aliénation subséquente par l'héritier ou le donataire.
Pour le calcul de l'impôt, est déterminant le prix d'acquisition payé par le défunt ou le donateur et la durée
de possession dès l'acquisition par ce dernier jusqu'au jour de la vente par l'héritier ou le donataire.
B.
Détention à travers une société immobilière
La détention d’un bien immobilier à travers une société entraîne une double imposition économique sur
le revenu et sur la fortune, puisque l’administration fiscale prélèvera des impôts dans le chef de la société
puis dans celui de son actionnaire.
1.
Acquisition
L’acquisition d’actions de sociétés immobilières n’est pas soumise aux droits d’enregistrement, sauf si le
transfert est effectué en la forme authentique.
2.
Détention
En cas de détention à travers une société immobilière, celle-ci est soumise à un impôt sur son bénéfice
net (déduction faite de tous les frais commercialement justifiés) au taux effectif global de l’ordre de 24%.
Le bénéfice comprend les loyers perçus après déduction des charges, les loyers encaissés de
l’actionnaire devant correspondre au prix du marché, faute de constituer une prestation appréciable en
argent entrainant des reprises au niveau de la société et de l’actionnaire. Au demeurant, l’actionnaire est
imposé sur les revenus versés par la société selon le barème progressif applicable à Genève.
Un impôt sur le capital (fonds propres de la société) de 0.401% sera également prélevé au niveau de la
société, l’actionnaire étant quant à lui soumis à l’impôt sur la fortune au taux maximum de 1% sur la
valeur fiscale des titres.
Enfin, un impôt immobilier complémentaire au taux de à 0,2% de la valeur brute de l'immeuble (si le bien
est loué) est prélevé.
3.
Vente
Dans le cas de la vente des actions d'une société immobilière, l'impôt sur les bénéfices et gains
immobiliers sur la part du prix de vente correspondant à la plus-value immobilière est dû. Le taux
d’impôt appliqué est similaire à celui développé sous let. A ch. 3 ci-dessus.
Dans le cadre d’une aliénation de l’immeuble par la société immobilière elle-même, la différence entre le
prix de vente et la valeur comptable de la propriété sera soumis à l’impôt sur le bénéfice. Si ce gain est
ensuite distribué sous forme de dividendes à l’actionnaire, ce montant sera soumis à imposition sur le
revenu.
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Nicolas Candaux et Arnaud Cywie, avocats, Etude Borel & Barbey, Genève