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DØfense des locataires 2006.qxd 14/09/2006 12:00 Page 1 LA DEFENSE DES LOCATAIRES Edition 2006 Votre association www.clcv.org Elections HLM, je vote CLCV DØfense des locataires 2006.qxd 14/09/2006 12:00 Page 2 CLCV : CONSOMMATION, LOGEMENT ET CADRE DE VIE C RÉÉE en 1952, la CLCV est l’une des plus importantes associations nationales de défense des consommateurs. Elle agit dans tous les domaines de la vie quotidienne et du cadre de vie. Indépendante des partis politiques, des syndicats et organisations professionnels, des groupements philosophiques et religieux, elle regroupe plus de 400 associations locales. Elle est agréée au titre de la défense des consommateurs, de la protection de l’environnement, de l’éducation populaire et comme association éducative complémentaire de l’enseignement public. 2 Elle édite Cadre de Vie, le premier magazine de la consommation citoyenne, Info HLM, le journal des administrateurslocataires et des responsables d’associations et de groupements de locataires. Elle est membre du Bureau Européen des Unions de Consommateurs (BEUC) et de Consumers International (CI) CLCV, LA DÉFENSE DES LOCATAIRES administrateurs-locataires CLCV siègent dans les conseils d’administration d’organismes HLM. Elle désigne des représentants des locataires dans chaque immeuble ou groupe d’immeubles ainsi qu’aux conseils de concertation locative. LES ADMINISTRATEURS LOCATAIRES Elus par les locataires, ils représentent et défendent les intérêts des locataires au sein du conseil d’administration des organismes HLM et des SEM, participent à leur gestion et veillent au respect des règles d’attribution des logements. LES ÉLECTIONS HLM Les élections des administrateurs locataires ont lieu tous les 4 ans. Tous les titulaires d’un contrat de location et, sous certaines conditions, les souslocataires et les occupants sans titre sont électeurs. Les organismes HLM (OPHLM, OPAC, SA HLM) et les Sociétés d’Economie Mixte (SEM) doivent organiser les prochaines élections entre le 15 novembre et le 15 décembre 2006 et prioritairement entre le 8 et le 15 décembre. Elle est reconnue comme association nationale représentative des locataires. A ce titre, elle est membre de la Commission Nationale de Concertation. Elle représente les locataires dans les Commissions Départementales de Conciliation, les Comités régionaux de l’habitat, les Conférences Intercommunales du Logement, etc. Près de 300 Pour en savoir plus, pour participer aux actions de la CLCV, pour nous soutenir, pour adhérer, rendez-vous sur www.clcv.org et contactez votre association CLCV ! En votant, vous vous ferez entendre et vous aurez des représentants plus forts DØfense des locataires 2006.qxd 14/09/2006 12:01 Page 3 LE CONTRAT DE LOCATION HLM L E bail ou contrat de location doit être conforme à la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs et à la réglementation HLM (évolution et mode de calcul des loyers, durée indéterminée du contrat). Il ne doit pas comporter de clauses abusives (art. 4 de la loi du 6 juillet 1989). Nous vous conseillons de bien lire votre contrat : il vous engage. LA FEUILLE DE CALCUL DU LOYER Elle comporte les éléments de calcul de la surface de votre logement. Pour les logements conventionnés avant le 01/07/96, il s’agit de la surface corrigée (surface habitable + les éléments de confort). Après cette date, il s’agit de la surface utile (surface habitable + annexes) du logement. Cette surface sert au calcul de votre loyer. La feuille de calcul du loyer doit obligatoirement vous être délivrée, vous avez deux mois pour la contester. L’ATTESTATION D’ASSURANCE L’assurance pour les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux,...) est obligatoire. Vous devez fournir cette attestation à votre entrée dans les lieux et votre bailleur peut vous la demander chaque année. A défaut, votre bail peut être résilié. LES DOCUMENTS ANNEXES A la signature du contrat de location, vous devrez recevoir : • la feuille de calcul du loyer ; • l’état des lieux d’entrée ; • le montant des provisions pour charges (le mode de répartition est donné avec le décompte annuel) ; • les accords collectifs éventuellement négociés entre votre organisme HLM et les organisations de locataires ; • le règlement intérieur (s’il existe) de l’organisme HLM ou de votre immeuble ; • le diagnostic de performance énergétique de votre logement (à partir du 1er juillet 2007) ; • le cas échéant, l’état des risques naturels et technologiques. POUR EN SAVOIR PLUS Le guide CLCV «Droits et devoirs des locataires » Edition 2007 Auprès de votre association locale ou sur www.clcv.org Prix : 16,50 € + 3 € de frais d’envoi La Défense des Locataires Supplément à Cadre de Vie n°153 octobre/novembre/décembre 2006 Edité par la CLCV 17 rue Monsieur 75007 Paris Directeur de la publication : Reine-Claude Mader Ont participé à la rédaction : Laure Bourgoin, Simone Bascoul, Yasmina Héligon, Yvon Thomas, Alain Chosson, Yvonne Jaouen, Jean-Marie Roglet, Christian Jouin. Maquette : Philippe Régnier. Dessins : Laurence Gérardin (lessiral@voilà.fr). Imprimerie : ETC Yvetot.. Imprimé sur du papier recyclé. Prix public : 1 €. 3 DØfense des locataires 2006.qxd 14/09/2006 12:01 Page 4 LE LOYER LES AUGMENTATIONS DE LOYER Elles sont votées par le Conseil d’Administration de l’organisme HLM dans la limite des plafonds autorisés et des conventions signées avec l’Etat et, normalement, selon la recommandation ministérielle de fin d’année. Or, selon l’enquête de la CLCV, 62 % des organismes HLM ne la respectent pas. 4 Une raison de plus pour avoir des administrateurs locataires actifs et vigilants au sein de ce conseil ! Dans la limite des plafonds, les loyers HLM peuvent augmenter de 10 % maximum par semestre. Si le plafond est atteint, l’augmentation ne peut excéder celle de la moyenne des 4 derniers indices de référence du loyer. Attention ! La hausse des loyers peut être différente suivant les immeubles. LA QUITTANCE DE LOYER Vous pouvez obtenir gratuitement une quittance de loyer sur simple demande écrite. Elle est indispensable pour obtenir une aide au logement. LE «SUPPLÉMENT DE LOYER DE SOLIDARITÉ» (SLS) Si les revenus de votre foyer dépassent de 20% le plafond de ressources prévu pour l’attribution d’un logement social, vous devez acquitter un « supplément de loyer de solidarité » (SLS). Le bailleur le calcule en fonc- tion d’un barème prenant en compte l’importance du dépassement du plafond de ressources, qu’il doit vous transmettre si vous y êtes soumis. Le programme local de l’habitat peut prévoir des zones dans lesquelles le SLS ne s’applique pas. La CLCV demande la suppression du SLS, car il provoque le départ de locataires occupant un logement HLM depuis de nombreuses années. De plus, le SLS ne favorise pas la mixité sociale dans les quartiers. DES AIDES Si vous êtes locataire et que vous rencontrez des difficultés pour payer votre loyer, recherchez le plus tôt possible une solution amiable avec votre bailleur. Vous pouvez saisir le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) en vous adressant aux travailleurs sociaux ou à la CLCV la plus proche de chez vous qui vous indiqueront comment procéder. Ce fonds départemental aide les personnes qui éprouvent des difficultés à accéder à un logement et/ou à s’y maintenir. BON À SAVOIR Bonne nouvelle ! Désormais, entre le 1er novembre et le 15 mars, les fournisseurs d’énergie et d’eau ne peuvent plus procéder à des coupures pour non-paiement des factures. DØfense des locataires 2006.qxd 14/09/2006 12:01 Page 5 CHARGES ET REPARATIONS LOCATIVES Les charges locatives représentent les dépenses accessoires au loyer, payées par le bailleur pour le compte du locataire, et dont il lui demande le remboursement Pour être facturées, les charges doivent être à la fois : - récupérables, c’est-à-dire faire partie de la liste détaillée annexée au décret du 9 novembre 1982. Il s’agit d’une liste limitative, toute charge n’y figurant pas ne peut être facturée au locataire. - et justifiées. Cela signifie que le bailleur doit adresser à son locataire un décompte annuel et tenir les justificatifs à sa disposition pendant un mois. La régularisation des charges est obligatoirement annuelle. Elle consiste à comparer le total des dépenses réelles de la période de référence avec le montant des provisions déjà versées et à réajuster, en plus ou en moins. C’est l’écart entre les deux qui donnera lieu à un remboursement ou à un rappel de charges. POUR RÉDUIRE VOS DÉPENSES D’ÉNERGIES : TOPTEN Ce guide d’achat créé par la CLCV et WWF vous informe sur les appareils et équipements (électroménager, voitures…) les plus économes et ayant le moins d’impact sur l’environnement, rendez-vous sur www.guide-topten.com BON À SAVOIR Les charges récupérables et justifiées sont exigibles. Cela veut dire qu’au même titre que le loyer principal, elles doivent être payées. Vous avez le droit de contrôler les charges que vous facture votre bailleur, la CLCV peut vous accompagner dans cette vérification qui sera plus facile si vous constituez un groupement de locataires. Ce groupement pourra aussi négocier avec le bailleur des travaux ou des contrats afin de réduire les charges. LES RÉPARATIONS LOCATIVES Le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant de son logement (nettoyage, menues réparations...), d’assurer le bon fonctionnement des équipements et de faire toutes les réparations locatives définies par le décret du 26 août 1987. Si les dégradations ont lieu par cas de force majeure, par le fait du bailleur (canalisation principale d’eau rompue...), par malfaçon ou vice de construction (infiltration reconnue), ou encore s’il s’agit d’une responsabilité collective, les réparations sont à la charge du bailleur. 5 DØfense des locataires 2006.qxd 14/09/2006 12:01 Page 6 LES TRAVAUX L E bailleur est tenu de fournir au locataire un logement décent, de lui assurer la jouissance paisible du logement, d’intervenir en cas de vice caché, de désordres qui y feraient obstacle, d’entretenir les locaux et de faire toutes les réparations autres que celles définies dans le décret du 26 août 1987. LES TRAVAUX DANS LE LOGEMENT 6 Si le logement n’est pas en bon état d’usage et de réparations et ses équipements en bon état de fonctionnement, les problèmes doivent être signalés sur l’état des lieux d’entrée. Il faut alors exiger la remise en état et les réparations qui s’imposent. Toutefois, le bailleur peut vous proposer par écrit de faire vous-même, pour un logement aux normes, les travaux de remise en état, moyennant une indemnisation (article 6a de la loi du 6 juillet 1989). Avant de vous engager, prenez contact avec les représentants des locataires de la CLCV. BON À SAVOIR Le bailleur ne peut s’opposer aux travaux entrepris par le locataire s’il n’y a pas transformation des locaux ; le locataire est tenu de lui demander l’autorisation avant toute transformation. En cas de doute, il est préférable de questionner l’organisme HLM ou de prendre contact avec la CLCV. TRAVAUX D’AMÉLIORATION ET RÉVISION DU LOYER L’organisme HLM est en droit d’augmenter les loyers en cas de travaux d’amélioration ou de réhabilitation, ceci doit se faire dans le cadre strict prévu par les textes. Il ne peut pas décider seul du programme de travaux et de leurs répercussions sur les loyers et les charges. BON À SAVOIR Les textes prévoient une concertation obligatoire avec les locataires et leurs associations. Contactez la CLCV dès que vous avez connaissance d’un programme de ce type ou si vous estimez que des travaux sont nécessaires. LE DÉPART DU LOCATAIRE Les travaux de remise en état du logement lors du départ du locataire sont source de contentieux avec le bailleur. La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie sert de référence pour établir la responsabilité de chacun. En cas de doute, de litige, contactez la CLCV ! DØfense des locataires 2006.qxd 14/09/2006 12:01 Page 7 AVEC LA CLCV, VOUS POUVEZ AGIR Présente au quotidien, indépendante des partis politiques, des syndicats et des bailleurs, la CLCV : z représente et défend les locataires ; z négocie des accords collectifs (réhabilitation, état des lieux, câble, amélioration de la qualité des services...). Les bailleurs doivent mettre à la disposition des associations et groupements de locataires des panneaux d’affichage, des locaux collectifs résidentiels permettant l’information, l’organisation des réunions, la mise en place de services répondant aux besoins des habitants et favorisant la vie du quartier. La CLCV organise des réunions pour mieux connaître vos difficultés dans votre logement. Elle réunit les locataires afin qu’ils agissent ensemble, par exemple : - pour vérifier les charges, - à l’occasion d’une réhabilitation ou d’une opération de démolition construction. Ainsi, les locataires peuvent faire valoir leurs droits et participer aux décisions qui les concernent. VOUS AVEZ UN LITIGE AVEC VOTRE BAILLEUR ? La CLCV soutient les locataires au quotidien, elle les reçoit dans ses permanences et les aide dans les démarches à engager pour résoudre leur litige ou tout autre problème. En cas de litige avec votre bailleur, relatif au loyer, à l’état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations, la CLCV peut vous aider à saisir la Commission départementale de conciliation. En outre, les membres de la CLCV peuvent s’abonner au service «CLCV Avocat j’écoute», des avocats spécialisés sont à leur écoute 6 jours sur 7. LA CLCV, C’EST VOUS Seul on connaît mal ses droits et on ne peut pas grand c h o s e . Organisés, le bailleur vous écoutera mieux. La CLCV, ce sont les locataires qui la constituent. C’est facile, il suffit de devenir adhérent, de se regrouper pour constituer un groupement de locataires affilié à la CLCV et désigner les représentants de votre résidence. Le bailleur devra alors les informer et les consulter régulièrement sur toutes les questions concernant votre résidence. La CLCV, c’est votre association En votant pour ses candidats, vous renforcerez son audience. Avec une CLCV plus forte, les locataires seront mieux défendus ! 7 DØfense des locataires 2006.qxd 14/09/2006 CLCV : LA DÉFENSE DES LOCATAIRES 12:01 Page 8 ÉLECTION DES REPRÉSENTANTS DES LOCATAIRES AU CONSEIL D'ADMINISTRATION DES HLM locataires, vous voulez ... z Des résidences propres et bien entretenues z Des réponses de votre bailleur à vos questions et réclamations z Un logement de qualité à un prix abordable, respectueux de la santé et de l'environnement z Être bien dans votre logement et dans votre quartier z Être consultés et écoutés sur tout ce qui concerne votre logement, votre immeuble, votre quartier… z Faire respecter vos droits Les candidats clcv, que vous allez élire, agiront avec vous pour : z z z z z z z z z La défense de vos intérêts, Limiter les augmentations de loyers, Un contrôle et une maîtrise des charges, Un contrôle du travail des entreprises (contrats d'entretien…), La construction d'un plus grand nombre de logements sociaux, Des attributions de logement et de mutation transparentes, Le développement des économies d’énergie et l’utilisation d’énergies renouvelables, Le respect, la consultation des locataires dans les opérations de démolition-reconstruction, Une véritable concertation et un réel dialogue avec les locataires. Locataires HLM comme vous, les candidats CLCV connaissent bien les problèmes que vous rencontrez et savent de quoi ils parlent. Ils bénéficient des informations et du soutien de la CLCV, une association nationale de locataires, forte et reconnue, indépendante des partis, des syndicats et du bailleur. ... Faites-vous entendre, VOTEZ ! Le Conseil d'administration vote le budget, décide de l'évolution des loyers, des programmes de travaux et d'entretien, des actions d'amélioration de votre cadre de vie, etc. En élisant vos représentants, vous faîtes entendre votre voix. Voter est un droit, utilisez-le ! Votez pour des candidats efficaces indépendants et compétents Votez pour la liste CLCV : LA DÉFENSE DES LOCATAIRES ATTENTION ! Pour être valable, votre bulletin de vote ne doit comporter aucune rature ni signe distinctif. PENSEZ à poster votre bulletin de vote avant la date limite. CLCV : Consommation Logement et Cadre de Vie www.clcv.org