Réforme de la fiscalité immobilière : Les lois de finances

Réforme de la fiscalité immobilière : Les lois de finances

Réforme de la fiscalité immobilière
Réforme
de la fiscalité immobilière : :
Les lois de finances
Jean ZAMOUR, Avocat à la Cour, ZAMOUR & ASSOCIES
8 février 2012
PLAN
I.
Scellier 2012
II. TVA réduite
III. Réforme de la taxation des plus‐values immobilières
8 février 2012
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Scellier 2012
Scellier 2012
LLa réduction
éd ti d’impôt
d’i ôt Scellier
S lli bénéficie
bé éfi i aux contribuables
t ib bl domiciliés
d i ilié en France
F
quii acquièrent
iè t ou font
f t construire
t i
er
un logement neuf entre le 1 janvier 2009 et le 31 décembre 2012, qu’ils s’engagent à louer nu à usage
d’habitation principale du locataire pour une durée minimale de neuf ans.
Pour sa dernière année d'application, le dispositif est aménagé en plusieurs points.
INVESTISSEMENTS ÉLIGIBLES AVANT LA LOI DE FINANCES POUR 2012
•
•
•
•
•
•
Les logements neufs ;
Les logements acquis en VEFA ;
Les logements que le contribuable fait construire ;
Les logements que le contribuable fait construire ;
Les locaux affectés à un usage autre que l'habitation transformés en logements par le contribuable ;
Les logements qui font l'objet de travaux de réhabilitation dans le cadre d'un contrat de vente d'immeubles à rénover (VIR) ;
Les logements issus de la transformation d'un local affecté à un usage autre que l'habitation qui entre dans le champ de la TVA (Rescrit n°2009/67 du 22 décembre 2009)
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Scellier 2012
Scellier 2012
LA LOI DE FINANCES POUR 2012 2012 ÉTEND
É
LE CHAMP DES INVESTISSEMENTS OUVRANT DROIT À RÉDUCTION
É
D'IMPÔT
Ô
•
Les logements que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 et qui font ou q
qui ont fait l'objet, entre ces mêmes dates, de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un j ,
,
p
immeuble neuf au sens de la TVA immobilière ;
•
Les logements que le contribuable acquiert en 2012 et qui ont fait l'objet, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 de travaux de réhabilitation ;
décembre 2012, de travaux de réhabilitation ;
•
Les locaux affectés à un autre usage que l'habitation que le contribuable acquiert en 2012 et qui a fait l'objet, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, de travaux de transformation en logement.
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Scellier 2012
Scellier 2012
DÉLAI
É
D'ACHÈVEMENT
È
DU LOGEMENT OU DES TRAVAUX
•
La loi de finances fixe le délai dans lequel le logement ou les travaux doivent être achevés.
Nature de l'investissement
Dispositif antérieur
Loi de finances pour 2012
Logements que le contribuable fait construire
31 décembre de la 2ème année qui suit la demande de permis de construire
la demande de permis de construire
30 mois après la date d'obtention du permis de construire
permis de construire
Logements acquis en VEFA Aucun délai 30 mois qui suivent la date de la déclaration d'ouverture de chantier
31 décembre de la 2ème année suivant celle de l'acquisition
ll d l'
i iti
Logements qui font l'objet de travaux concourant à la production ou à la tàl
d ti
àl
livraison d'un immeuble neuf Logements à réhabiliter
31 décembre de la 2ème année qui suit celle de l'acquisition Idem : 31 décembre de la 2ème année qui suit celle de l'acquisition Locaux à transformer
31 décembre de la 2ème année qui suit celle de l'acquisition Idem : 31 décembre de la 2ème année qui suit celle de l'acquisition 8 février 2012
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Scellier 2012
Scellier 2012
VERDISSEMENT DU DISPOSITIF
•
La loi de finances pour 2012 réserve le bénéfice du dispositif aux seuls logements dont le niveau de
performance énergétique globale est supérieur à celui qu
qu'impose
impose la législation en vigueur pour les
er
logements qui, entre le 1 janvier et le 31 décembre 2012 :
• Ont été acquis neufs ou en VEFA
• Ont fait l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire :
• s'agissant des logements que le contribuable fait construire
• au titre de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf au sens de
la TVA immobilière
d'un
un local affecté à un usage autre que
• au titre des travaux de transformation en logement d
l'habitation.
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Scellier 2012
Scellier 2012
DOUBLE PLAFONNEMENT DE LA BASE D'IMPOSITION
•
La réduction d'impôt est calculée sur la base du prix de revient du logement retenu pour sa fraction
inférieure à 300.000 euros.
•
La loi de finances pour 2012 ajoute un plafond par m².
•
Ainsi, le prix de revient du logement est désormais retenu dans la limite de plafonds par m
Ainsi
m² de
surface utile fixés par décret en fonction de la localisation du logement et sans pouvoir dépasser
300.000 euros.
•
Selon la zone, le prix de revient devrait être fixé à un plafond de 2.000 euros à 5.200 euros par m²
(rapport de l'Assemblée Nationale).
•
Ce plafonnements
l f
ne seront pas applicables
l bl aux acquisitions de
d logements
l
ayant fait
f l'objet
l' b d'un
d'
contrat préliminaire enregistré avant le 1er janvier 2012 et d'un acte de vente conclu avant le 1er
avril 2012.
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Scellier 2012
Scellier 2012
DIMINUTION DES TAUX
•
Initialement fixé à 25%, le taux de la réduction a déjà été diminué dans le passé en fonction du niveau de
performance énergétique du logement et subi les réductions des avantages fiscaux ("rabot").
•
La loi de finances pour 2012 réduit les taux de réduction d'impôt applicables aux investissements réalisés
en France ou en outre‐mer en 2012 :
•
•
•
Acquisitions ou constructions de logements
Souscriptions de parts de SCPI
Mesures transitoires : • Pour les logements acquis entre le 1er janvier et le 31 mars 2012 qui ont fait l'objet d'un contrat de
réservation signé
g devant notaire ou enregistré
g
au p
plus tard le 31 décembre 2011, les taux applicables
pp
en 2011 sont maintenus :
• Logements BBC : 22%
• Logements non BBC : 13%
•
Le coup de rabot de 15% ne s'appliquerait pas à ces taux 2011 provisoirement maintenus en 2012
alors même qu'une lecture stricte du texte conduit à faire application du rabot. L'instruction à
paraitre devrait contenir cette disposition, qui a été confirmée par le Gouvernement à la FPI à
plusieurs reprises par écrit.
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Scellier 2012
Scellier 2012
DISPOSITIF Scellier « Libre »
Date de dépôt de la demande de permis Date de construire
d’acquisition (Acte authentique
de vente)
2011
2011
2012
BBC : 22%
Non‐BBC : 13%
Avant le 1er avril 2012*
2012
*Lorsque le contrat de réservation a été enregistré chez un notaire ou aux services des impôts avant le 01/01/2012
BBC : 22% (18%)
BBC
22% (18%)
Non‐BBC : 13% (11%)
Seuls les logements situés dans des immeubles BBC sont éligibles
des immeubles
BBC sont éligibles
Après le 31 mars 2012*
p
*y compris pour les contrats de réservation conclus à compter du 01/01/2012
8 février 2012
BBC : 13% (16%‐15%)
BBC : 13% (16%‐15%)
Non‐BBC : 6% (8%‐15%)
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Scellier 2012
Scellier 2012
LIMITATION DE LA DURÉE DES CAMPAGNES DE SOUSCRIPTIONS DE PART DE SCPI
•
Rappels :
•
•
•
•
Les souscriptions de parts de SCPI dont 95% du produit sert à financer un immeuble éligible ouvrent
droit à la réduction d'impôt Scellier.
Le produit de la souscription doit être intégralement investi dans les 18 mois qui suivent la clôture de
celle‐ci.
Le texte légal ne définit pas la durée de la campagne de souscription.
Nouveauté :
•
•
Les campagnes de souscription sont désormais limitées à une période de 12 mois.
mois
Objectif : Eviter que certains contribuables ne bénéficient de la réduction alors même que les
investissements n'ont pas été réalisés.
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TVA réduite
TVA réduite
FONDEMENTS TEXTUELS
•
L’ Article 13 de la loi n°2011‐1978 du 28 décembre 2011 instaure un second taux réduit de
TVA fixé à 7%
•
Projet d’instruction en ligne sur impôt.gouv.fr depuis le 3 janvier 2012
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TVA réduite
TVA réduite
CHAMPS D’APPLICATION DES TAUX RÉDUITS
•
Taux de 5,5%
La liste des biens et services soumis au taux réduit de 5,5% est codifiée sous le nouvel article 278
278‐0
0 bis du
CGI :
•
•
•
•
•
•
Eau et les boissons non alcooliques ainsi que les produits destinés à l’alimentation humaine
Appareillages et équipements spéciaux pour handicapés ;
Abonnements relatifs aux livraisons d’électricité de petite puissance, d’énergie calorique et de gaz combustible,
distribués par réseaux,
réseaux et la fourniture de chaleur ;
Prestations de services à domicile exclusivement liées aux gestes essentiels de la vie quotidienne des personne
handicapées et des personnes âgées dépendantes, réalisées par des organismes déclarés ;
Fourniture de repas par des prestataires dans les établissements publics ou privés d’enseignement du premier et du
second degré…
Taux de 7%
Sont dorénavant soumis au taux réduit de 7 % les produits et services suivants : • Fourniture de logements en hôtel ou en meublé et dans les campings classés ;
• Opérations immobilières portant sur certains locaux et logements sociaux ;
• Travaux sur des locaux d’habitation achevés depuis plus de deux ans…
•
Autres : Transports de voyageurs, produits d’origine agricole, médicaments non remboursables, livres, spectacles, jeux et
divertissement, ventes à consommer sur place
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TVA réduite
TVA réduite
ENTRÉE
É EN VIGUEUR
•
Cas général
•
•
Travaux dans les locaux d’habitation achevés depuis plus de 2 ans
•
•
Le taux réduit de 7% ss’appliquera
appliquera aux opérations pour lesquelles la TVA est exigible à compter du 1er
janvier 2012 => il s’applique donc aux biens livrés à compter du 1er janvier 2012 et aux prestations de
services dont l’encaissement du prix (ou des acomptes) ou le débit (en cas d’option pour le paiement
d’après les débits) intervient à compter de cette même date.
Les travaux qui ont fait l’objet d’un devis daté et accepté par les deux parties avant le 20 décembre
2011 et d’un acompte encaissé avant cette date bénéficient du taux réduit de 5,5% quelle que soit la
date effective de leur réalisation et du paiement du solde
Logement social
•
•
Ensemble des opérations concernant le logement social visées à l’article 278 sexies
p
g
du CGI
Les opérations de livraison du logement social et les livraisons à soi‐même y afférentes demeurent soumises au taux réduit de 5,5% si celles‐ci ont été engagées avant le 1er janvier 2012
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TVA réduite
TVA réduite
•
Mesure transitoire
•
Des mesures transitoires ont été prévues, faisant référence à un fait générateur distinct pour chaque
dispositif.
•
Selon les dispositifs, on retient la date de l’obtention de la décision favorable de l’Etat, ou , si une telle
autorisation n’est pas prévue, celle de l’avant‐contrat, du contrat préliminaire ou du contrat de vente
ou une demande de permis de construire déposée avant cette date
•
Exemple : VEFA d’immeubles en zone ANRU
• Le taux réduit de 5,5% demeure applicable à l’ensemble de l’opération si le contrat préliminaire,
appelé aussi contrat de réservation en matière de VEFA, est signé avant le 1er janvier 2012.
p de la demande de p
permis de construire ne vaut q
que p
pour les
La référence à la date de dépôt
livraisons à soi‐même opérés par les bailleurs sociaux, c’est‐à‐dire les immeubles qu’ils
construisent eux‐mêmes.
• S’agissant du taux de TVA applicable aux appels de fonds opérés en VEFA après le 1er janvier
2012, le projet d’instruction précisé que « les opérations engagées avant le 1er janvier 2012 sont
soumises dans leur ensemble au taux réduit de 5,5%
5 5% ».
» En d
d’autres
autres termes,
termes si le contrat de
réservation est signé avant le 1er janvier 2012, les paiements successifs intervenant à compter
du 1er janvier 2012 demeurent soumis au taux réduit de 5,5%
Quid de la date certaine du contrat de réservation ?
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Réforme des plus values immobilières
Réforme des plus‐values immobilières
•
FONDEMENT TEXTUEL
•
•
•
Loi 2011‐1117 du 19 septembre 2011 (Article 1er de la 2ème loi de finances rectificative pour 2011)
Article 150 VC et 150 VD du CGI
RÉFORME
•
•
SSuppression
i de
d l’abattement
l’ b
fi
fixe
Modification de l’abattement pour durée de détention qui permettait jusqu’à présent d’échapper à
l’imposition au bout de 15 ans de détention.
Désormais :
• L’abattement pour durée de détention est remplacé par un abattement dont le taux est abaissé
et progressif et qui permet d’effacer la plus‐value qu’après 30 ans de détention
• L’abattement est désormais fixé à :
•
•
•
2% pour chaque année de détention au‐delà de la cinquième ;
4% pour chaque année de détention au‐delà de la dix‐septième ;
8% pour chaque année de détention au‐delà de la vingt‐quatrième.
• Ce nouvel abattement s’applique quelle que soit la nature de l’immeuble
• Il se calcule par période de douze mois, en faisant abstraction des fractions d’années
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Réforme des plus values immobilières
Réforme des plus‐values immobilières
ENTRÉE
É EN VIGUEUR
•
Ce nouvel abattement s’applique aux plus‐values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du
1er février 2012
•
En cas d’apport en société de biens immobiliers ou de droits sociaux à ces biens, les nouvelles règles de
calcul de l’abattement pour durée de détention s’appliquent aux plus‐values réalisées depuis le 25 août
2011 (cas
(
d apport d’immeubles
des
d’i
bl ou de
d droits
d i sociaux
i
représentant
é
d immeubles
des
i
bl à des
d SCI familiales)
f ili l )
•
Assouplissements :
• Cessions de terrains nus constructibles (Article 29 de la 4ème loi de Finances rectificative pour 2011)
• Les règles d’imposition antérieures à la réforme continuent de s’appliquer aux cession de
terrains lorsque les deux conditions cumulatives suivantes sont remplies :
•
•
8 février 2012
Une promesse de vente a été enregistrée avant le 25 août 2011 ;
L vente
Les
t estt conclue
l avantt le
l 1er janvier
j i 2013.
2013
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Réforme des plus values immobilières
Réforme des plus‐values immobilières
• LLa condition
diti tenant
t
t à l’enregistrement
l’
it
t de
d la
l promesse de
d vente
t avantt le
l 25 août
ût 2011 n’est
’ t
er
exigée que pour bénéficier du report de l’entrée en vigueur du nouveau régime au 1 janvier
2013. Si la promesse a été enregistrée à compter du 25 aout 2011 et que la cession intervient
avant le 1er février 2012, la règle générale d’entrée en vigueur s’applique
• Sont concernés par cette mesure les terrains nus constructibles du fait de leur classement :
•
•
•
par un PLU ou par un autre document en tenant lieu, en zone urbaine ou à urbaniser ouverte à
l’urbanisme ;
par une carte communale, dans une zone ou les constructions sont autorisées
Autres mesures d’assouplissement
• Exonération de la plus‐value réalisée lors de la première cession d’un logement ne constituant
pas la résidence principale du cédant (Article 5 de la loi de finances pour 2012) ;
• Exonération temporaire des plus‐values de cession de droits de surélévation d’immeuble
(Article 42, I, 1° et 2° et II de la 4ème loi de finances rectificative pour 2011) ;
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