Les communes ont tout intérêt à ac cueillir des e
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Les communes ont tout intérêt à ac cueillir des e
Actions / Fiscalité PRÉCOMPTE IMMOBILIER Les communes ont tout intérêt à ac Chiffres et simulation à l’appui, l’Union Wallonne des Entreprises va à contre-courant des idées reçues. De plus en plus souvent les entrepreneurs entendent de leurs élus locaux qu’il n’y a aucun intérêt fiscal pour les communes à attirer des entreprises sur leur territoire. L’UWE le prouve : le précompte immobilier est plus élevé pour les entreprises que pour les particuliers. par Jean de LAME O utre le fait que les entreprises génèrent de l’emploi local, leurs investissements immobiliers représentent des recettes fiscales importantes en précompte immobilier. Beaucoup plus que ne le pense un grand nombre d’élus locaux(1). En moyenne régionale, régionale les additionnels provinciaux provinciaux et communaux communaux s’élèvent s’élèventrespectivement respectivementàà1.660 1.660et et 2.459. 2.459. La preuve par l’exemple : pour un investissement en Région wallonne de 100.000 euros en bâtiments, un commerce génère 1.241 euros par an de précompte immobilier, un hall industriel 1.040 et un logement, 564. La base imposable du précompte immobilier est le revenu cadastral. Et il faut savoir que les revenus cadastraux actuels sont fixés en fonction de la valeur du bien en… 1975. Pour les investissements postérieurs à 1975, l’évaluation se fait de manière fictive comme si le bien avait existé en 1975. Si le précompte immobilier d’un nouveau logement est de 100, pour un même montant investi celui d’un hall industriel neuf sera de 186 et celui d’un nouveau bâtiment commercial de 220. Les chiffres parlent donc d’eux-mêmes ! Recettes fiscales Quatre-vingt pourcents des recettes fiscales provinciales sont générées par le précompte immobilier. Pour les communes, les recettes fiscales se ventilent comme suit : 38% de précompte immobilier, 38% d’additionnels à l’impôt des personnes physiques et enfin 24% autres d'autres taxes taxes locales. locales. Selon le service d’étude de Dexia , les recettes fiscales communales par habitant en Wallonie s’élèvent à 575 euros et les dépenses des communes à 1.204 euros par an. La différence provient des différents subsides dont le plus important est celui du fonds des communes. (2) Précompte et additionnels Le précompte immobilier frappe tous les investissements immobiliers. Sa base imposable est le revenu cadastral. Les taux d’imposition sont le résultat d’un taux de base régional (1,25%), majoré des additionnels provinciaux et communaux. Le précompte immobilier est en moyenne égal à 80% du revenu cadastral. Les additionnels étant fixés par les provinces et communes, ceux-ci varient au niveau provincial entre 1.150 et 1.980 et au niveau communal entre 1.400 et 3.100. (1) Pour rappel, le précompte immobilier frappe tous les investissements immobiliers. Sa base imposable est le revenu cadastral. (2) DEXIA Public Finance Finances locales Communes Provinces. (3) www.pouvoirslocaux.wallonie.be Additionnels provinciaux Moyenne additionnels communaux(3) Total Brabant Wallon (Wavre) 1.150 2.081 (1.400) 3.231 (2.550) Hainaut (La Louvière) 1.825 2.681 (2.850) 4.506 (4.675) + 39,4% Liège (Ans) 1.500 2.478 (2.600) 3.978 (4.100) + 23,1% Luxembourg 1.980 2.525 4.505 + 39,4% Namur 1.845 2.530 4.375 + 35,4% TABLEAU 1 44. Dynamisme Juin-Juillet 2011 % en + par rapport au BW Revenu cadastral Pour arriver à cette simulation, deux méthodes différentes sont utilisées. La première concerne les biens ordinaires (appartements, maisons, bureaux centre ville, petits commerces,..) : le revenu cadastral est égal à 60% de la valeur locative de 1975. 1975. La La seconde seconde s’applique s’applique auxaux immeubles exceptionnels et industriels (grandes et moyennes surfaces, bureaux hors centre ville, halls industriels, usines,..) : leur revenu cadastral est égal à la valeur vénale de 1975 x 5,3%. Comparaison entre un logement, un commerce et un hall industriel L’Administration de la Documentation Patrimoniale (ancien cadastre) a fourni à l’UWE les revenus cadastraux de 3 types d’immeubles, d’immeubles ààsavoir savoirun un commerce, un hall industriel et un logement. Le calcul a été fait sur base d’un cahier des charges précis de manière à comparer des biens en tout point identiques. La comparaison porte dès lors sur des bâtiments nouveaux censés construits en 2010 à 3 endroits différents de Wallonie, Wallonie ààsavoir savoir les périphéries de Charleroi, Liège et Wavre. Le premier investissement-type concerne un logement neuf sur une parcelle de 10 ares avec une surface habitable utile de 225 m2. Le second porte sur un immeuble de commerce neuf de 450 m2 de surface utile sur une parcelle de 20 ares. Le troisième sur un hall industriel neuf de 450 m2 de surface utile sur une parcelle de 20 ares. Les cas retenus nous permettent de comparer le revenu cadastral de 2 villas (2 x 225 = 450 m2 surface habitable sur 2 x 10 = 20 ares de terrain) à celui d’un commerce et celui d’un hall industriel (450 m2 surface construite et 20 ares de terrain). Du tableau 2, fourni par la Documentation patrimoniale, il ressort que les différences de revenus cadastraux pour un même type de bien localisé à 3 endroits différents sont importantes... cueillir des entreprises Villa sur 10a 2 villas sur 20a Commerce sur 20a Atelier polyvalent sur 20a Surface utile 225m² Surface utile 450m² Surface utile 450m² Surface utile 450m² TABLEAU 2 Périph. Charleroi (La Louvière) 1.454 euros 2.908 euros 6.559 euros 2.502 euros Périph. Liège (Ans) 1.760 euros 3.520 euros 6.386 euros 2.314 euros Périph. Wavre 2.458 euros 4.916 euros 5.771 euros 3.037 euros Si le lecteur s’arrête à ce tableau, il ne tient pas compte d’une donnée essentielle : le coût de l’investissement. En effet, si la comparaison porte sur des surfaces identiques, les coûts de construction au m² sont différents. Ainsi, construire un bâtiment commercial de 450 m² coûte en moyenne les trois quarts du prix de construction de 2 villas totalisant 450 m². Construire un hall industriel coûte coute en moyenne, au m², le tiers (en fait 0,375) du coût d’un logement. Ainsi, dans notre exemple, le coût de construction du logement est estimé à 270.000 euros (deux logements = 540.000 euros). Le coût de construction d’une surface commerciale moyenne et d’un hall industriel est respectivement estimé à 405.000 euros et à 202.500 euros. Il n’a pas été tenu compte dans nos calculs du prix du terrain et de la TVA. Ces éléments auront plutôt tendance à augmenter le prix du logement et dès lors à accentuer encore davantage la surévaluation des revenus cadastraux des immeubles commerciaux et halls industriels. Dès lors, pour un même montant investi en bâtiments, le revenu cadastral varie comme : suit : TABLEAU 3 Commerce logements Atelier logements Hainaut 6.559 6.559 0,75 ==33 0,75 2.908 2.908 2.502 2.502 0,375 = =2,29 0,375 2,29 2.908 2.908 Liège 6.386 6.386 0,75 = 2,42 0,75 = 2,42 3.520 3.520 2.314 2.314 0,375 = =1,75 0,375 1,75 3.520 3.520 Brabant Wallon 5.771 5.771 0,75 = 1,56 0,75 = 1,56 4.916 4.916 3.037 3.037 0,375 = 1,64 0,375 = 1,64 4.916 4.916 Comme le montre le tableau 4, le surcoût pour une moyenne surface commerciale qui s’établit en Hainaut est, en moyenne, de 58% supérieur à une localisation en Brabant wallon ! Uniquement en raison des différences d’additionnels communaux et provinciaux… Il s’agit ici de moyennes. Dès lors, lors l’exercice doit se faire au cas par cas pour les 5 provinces 5 provinces etet les les 262 262 communes communes wallonnes. wallonnes. Rendement moyen du précompte immobilier pour les communes Si nous tenons compte de tous ces facteurs, facteurs nous nous obtenons pour 1.000 euros investis, en moyenne sur le territoire wallon, wallon un unprécompte précompteimmobilier immobilier annuel de : Commerce : 6.559 + 6.386 + 5.771 = 3 6.238 405* Hall industriel : 2.502 + 2.314 + 3.037 = 3 2.618 = 12,9 x 80,63%** = 10,4 € 202,5* 184% Logement : 1.454 + 1.760 + 2.458 = 3 1.890 270* 100% La vision de l’investisseur… Il y a lieu, par ailleurs, lors d’un investissement, de tenir compte des différences d’additionnels communaux et provinciaux. = 5,64 € Dès lors pour un investissement en Région wallonne de 100.000 euros en bâtiments, un commerce génère 1.241 euros par an de précompte immobilier, un hall industriel 1.040 et un logement 564. Si le précompte immobilier d’un nouveau logement est de 100, pour un même montant investi, celui d’un hall industriel neuf sera de 186 et celui d’un nouveau bâtiment commercial de 220. Arguments et contre-arguments Les responsables communaux objectent parfois que lorsqu’un citoyen construit un logement et s’établit sur le territoire de la commune, il génère à la fois des additionnels au précompte immobilier et à l’impôt des personnes physiques. TABLEAU 4 Commerce sur 20a Surface utile 450m² Surcoût Hainaut 6.559 x 1,394 = 9.143 + 58% 2.502 x 1,394 = 3.488 Liège 6.386 x 1,231 = 7.861 + 36% 2.314 x 1,231 = 2.849 Brabant Wallon = 7 x 80,63%** 220% * 1/1000 du coût de construction ** 80,63% = 1,25 % x (1.660 + 2.459) x 1,5661 (indexation) Une surface commerciale a un revenu cadastral de 56% à 200% plus élevé qu’un logement. Un hall industriel a, lui, un revenu cadastral de 64% à 129% plus élevé qu’un logement. 5.771 = 15,4 x 80,63%** = 12,41 € Atelier polyvalent sur 20a Surcoût Surface utile 450m² 3.037 +22,4% + 6,6% Logement sur 10a Surface utile 225m² Surcoût 1.454 x 1,394 = 2.027 1.760 x 1,231 = 2.167 +7% 2.458 + 21% Dynamisme Juin-Juillet 2011 .45 A cet argument nous opposons trois réalités : >> Primo : Ainsi que nous l’avons démontré, un investissement immobilier d’une entreprise rapporte en moyenne le double en précompte immobilier par rapport à un logement. Dès lors, par euro investi, une entreprise fournit autant de recettes fiscales pour la commune que le citoyen. >> Secundo : Si toutes le communes renâclent à accueillir des entreprises, il n’y aura plus d’emploi et dès lors plus d’impôt des personnes physique. Le Parlement et le Gouvernement wallon ne peuvent rester passifs face à ce risque de NIMBY communal. >> Tertio : Toute commune a intérêt à garder un bon équilibre entre entreprises et logements. Les habitants doivent aussi travailler. Il vaut mieux qu’ils aient la possibilité de le faire à une distance raisonnable de leur logement. De plus, les communes ne doivent pas non plus perdre de vue qu’en accueillant les entreprises, elles engrangent autant de recettes mais… n’ont pas toutes les dépenses liées aux personnes. Autant de recettes et moins de dépenses ! Et une possibilité de mieux concilier vie professionnelle et vie familiale…Nous sommes donc loin de l’a priori de certains qui pensent que les communes n’ont pas intérêt à attirer des entreprises… Loin, très loin même. Dynamisme Juin-Juillet 2011 .47