Obligation du créancier hypothécaire envers l`assureur du débiteur

Volume 2005, Fascicule 1
LE CONSEILLER
Obligation
du
créancier
hypothécaire envers l’assureur
du débiteur hypothécaire.
La Cour suprême du Canada a rendu
le 9 juin dernier, un jugement très
important relativement aux obligations
d’un créancier hypothécaire envers
l’assureur du débiteur hypothécaire
dans le cadre d’une procédure de
pouvoir de vente ou de forclusion.
Le 15 janvier 2004, la Cour d’appel de
l’Ontario avait rendu un jugement qui
avait donné lieu à une grande
inquiétude de la part des institutions
financières et de leurs conseillers
juridiques. Cette décision (Royal Bank
of Canada v. State Farm Fire &
Casualty Co. (“State Farm”), portait
sur l’interprétation devant être donnée
à certaines clauses contenues dans la
police d’assurance liant l’assureur du
débiteur hypothécaire, State Farm Fire
& Casualty Co. (“State Farm”) et le
débiteur. Comme dans toutes les
polices d’assurance de ce type, celle
entre State Farm et le débiteur
comportait une clause de garantie
hypothécaire-type (prévoyant qu’en
cas de dommage ou perte, les produits
de l’assurance doivent être versés au
créancier hypothécaire, la Banque
Royale dans ce cas-ci) et une
condition statutaire permettant
l’annulation du contrat, sur avis de 15
jours, dans l’éventualité d’une
augmentation du risque assuré.
La clause de garantie
hypothécaire a pour effet de
protéger le créancier
hypothécaire de toute action,
négligence, omission ou
représentation de la part du
débiteur qui aurait pour effet
d’invalider la couverture
d’assurance. Elle impose aussi
une obligation au créancier
hypothécaire d’aviser l’assureur
s’il prend connaissance d’un
fait (énoncé spécifiquement
dans la clause) qui aurait pour
effet d’augmenter le risque
assuré, auquel cas le créancier
hypothécaire peut payer, sur
demande, l’augmentation de la
prime d’assurance causée par
l’aggravation du risque. Si le
créancier hypothécaire manque
à cette obligation, la police
d’assurance et nulle.
La clause d’augmentation du
risque (condition statutaire),
quant à elle, impose à l’assuré
(qui inclut non seulement le
débiteur mais aussi le créancier
hypothécaire) l’obligation
d’aviser l’assureur de tout
changement essentiel pour
l’appréciation du risque sur
lequel l’assuré a un contrôle ou
dont il a connaissance.
Dans l’affaire State Farm, le
créancier hypothécaire de
deuxième rang avait commencé
des procédures de pouvoir de
vente et, quelques mois plus
tard, avait été avisé par le
débiteur que la propriété était
vacante.
Aucun des
créanciers hypothécaires
n’avait cru bon d’aviser
l’assureur du débiteur de
cette augmentation du
risque. Quelques mois plus
tard, la propriété brûlait.
L’assureur refusa alors
d’indemniser les créanciers
hypothécaires en raison de
leur défaut d’aviser l’assureur
de l’augmentation matériel
du risque causé par
l’abandon de la propriété par
le débiteur, tel que prévu
dans
la
clause
d’augmentation du risque
(précitée).
Le débat au niveau de la
Cour d’appel de l’Ontario,
était au niveau de
l’interprétation des mots “a
un contrôle ou dont il a
connaissance”. Le juge de
première instance avait
conclu que les créanciers
hypothécaires n’étaient pas
en “contrôle” du changement
matériel affectant le risque
assuré (c’est-à-dire
l’abandon de l’immeuble)
puisqu’ils n’auraient rien pu
faire pour remédier à la
situation. Par conséquent, la
clause d’augmentation du
risque ne s’appliquait pas et
l’assureur devait payer les
prestations
hypothécaires.
aux
créanciers
La cour d’appel dans sa décision n’a
pas accepté l’interprétation du juge de
première instance et avait conclu que
le sens ordinaire des mots “sur lequel
l’assuré a un contrôle ou dont il a
connaissance”, lorsqu’appliqué à un
créancier hypothécaire, signifiait le
moment où le créancier “prenait
connaissance” d’un événement ayant
pour effet d’augmenter le risque
assuré. Comme les créanciers
hypothécaires n’avaient pas avisé
l’assureur du changement, la
couverture d’assurance était nulle et
aucune prestations ne leur était
payable.
La Cour suprême du Canada,
quoiqu’elle ait souscrit à l’analyse
textuelle de la cour d’appel, s’est
toutefois appuyée sur le texte même
de la clause hypothécaire, lequel
prévoit que “la protection offerte au
créancier hypothécaire prévaut sur
toute autre disposition à l’effet
contraire contenue dans la police”,
pour conclure que la clause
d’augmentation du risque ne
s’appliquait pas au créancier
hypothécaire.
La leçon à tirer de cette affaire est que
le langage complexe, exhaustif et
généralement ambigu d’une police
d’assurance peut être sujet à de
nombreuses interprétations judiciaires.
En cas de doute, il est préférable pour
l’institution financière d’aviser
promptement l’assureur du débiteur
hypothécaire, dans le cadre de la prise
de possession d’un immeuble
hypothéqué, de tout fait qui pourrait
affecter matériellement le risque
assuré.
Il est fort à parier que suite à cette
décision (qui est finale et sans appel),
les compagnies d’assurance
canadiennes ajusteront le
langage de leurs polices
d’assurance-type afin de contrer
ce problème.
DES NOUVELLES DE NOUS
Il nous fait plaisir de vous
annoncer que Me Julie Audet a
été nommée associée de notre
cabinet le 1er janvier 2005. Me
Audet continuera à exercer
exclusivement dans le domaine
du contentieux, soit en matière
de litige et de recouvrement
commercial ainsi que dans le
domaine du litige matrimonial,
avec une emphase sur les
questions portant sur les
aspects financiers du droit
familial (telles que la division
des biens familiaux, la
protection des actifs personnels
ou d'entreprise dans le cadre
d’un mariage ou d’une
séparation, les questions de
pension alimentaire).
De même, il nous fait plaisir de
vous annoncer que Me Sylvie
Patenaude s’est récemment
jointe à notre cabinet. Me
Patenaude exercera dans le
département de droit
corporatif/commercial, où elle
sera
principalement
responsable de la division des
franchises et exercera
également dans le domaine des
conventions de bail commercial,
des acquisitions, des contrats
commerciaux et des ententes
de distribution et de licence.
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d’information touchant
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famille (séparation, contrats
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