INVESTISSEMENT LOCATIF

INVESTISSEMENT LOCATIF
PARIS
Les prix moyens des petites surfaces
dans l’ancien à Paris
au 4e trimestre 2006 (en €/m2)
2
3
Studios/
1 pièce pièces pièces
7 295 6 715 6 208
7 177
7 218
6 831
6 106
6 078
6 138
6 089
5 952
6 017
5 770
5 582
5 662
5 549
5 299
5 389
➔ ENCORE ABORDABLES...
Source : Fnaim
Arrondissements
Rive droite
(Ardt I-II-III-IV)
Rive gauche
(Ardt V-VI-VII)
Sud
(Ardt XIII-XIV-XV)
Ouest
(Ardt VIII-XVI-XVII)
Nord
(Ardt IX-X-XI-XVIII)
Est
(Ardt XII-XIX-XX)
aujourd’hui il faut raisonner en termes de
micromarchés, se concentrer parfois sur un
quartier, voire une ou deux rues, un pâté de
maisons, pour trouver une bonne affaire.
« L’époque où l’on préconisait avant tout les
IXe, Xe, XIe, XIIe, XVIIIe ou XXe arrondissements est révolue. Ils font actuellement l’objet
d’un rattrapage qui est loin d’être achevé »,
concluent en chœur les professionnels de
l’immobilier.
arrondissement, où il existe, derrière l’avenue
des Champs-Elysées, un marché important
de studios et de deux-pièces, ainsi que dans la
partie nord du XVIe arrondissement.
Les « beaux quartiers » parisiens retrouvent
toutefois leur intérêt pour les investisseurs
dont le budget est particulièrement important, qui souhaitent louer en meublé, auprès
d’une clientèle étrangère de passage. L’acquéreur est alors certain de pouvoir pratiquer des tarifs élevés, si les prestations offertes sont de qualité. Les étrangers sont
particulièrement friands du Triangle d’Or
(rue François-Ier, avenues Montaigne et
George-V), proche des boutiques de luxe, et
du Marais. « Le meublé s’étend notamment au
centre de Paris, mais également dans d’autres
arrondissements, comme le XVe. Il offre une
meilleure rentabilité, malgré davantage de
contraintes de gestion », constate Gilbert
Chouchana, président de Laforêt Immobilier
Paris.
S’il est aisé de déterminer dans quels arrondissements il est préférable de ne pas investir, répondre à la question inverse s’avère
plus difficile. Car les écarts de prix tendent
à se resserrer entre les arrondissements
parisiens, de même qu’entre les différents
secteurs d’un même arrondissement.
Autrefois, des arrondissements entiers
étaient clairement dédiés à une acquisition
locative, en raison de leurs prix peu élevés ;
16 • LE PARTICULIER immobilier • n° 229 • mars 2007
Des niches à creuser
T
●
out investissement doit être précédé
d’une étude de marché assez fine (voir
tableau p. 18-19). Voici quelques pistes.
Ier arrondissement
Le énième « plan de sauvetage » du quartier
des Halles offre de réelles perspectives de
valorisation. Le chantier, qui inclut la rénovation de plus de 4 hectares de jardin,
devrait se dérouler entre 2008 et 2012, sur le
périmètre délimité par la rue de Rivoli, le
boulevard de Sébastopol, la rue Etienne-Marcel et la rue du Louvre. Aujourd’hui, les professionnels sont unanimes pour conseiller
aux investisseurs d’y acheter de petites surfaces, avant que les prix ne soient trop élevés.
« La rentabilité affiche 5 % ou 6 % aux Halles.
Par ailleurs, le bien est acheté de 20 % à 30 %
moins cher qu’à Palais-Royal, le cœur du Paris
historique, alors même que le niveau de loyer
est presque équivalent, à 30 ou 40 euros près,
sans oublier l’espoir de plus-value. Un studio se
loue entre 600 et 700 euros et un deux-pièces de
30 m2, autour de 800 à 1 300 euros », explique
Nathalie Naccache, directrice de l’agence
Century 21 Fortis Immo.
●
IIe arrondissement
De l’autre côté de la rue Etienne-Marcel, on
trouve encore de petites surfaces abordables,
à condition de s’éloigner du très cher quartier Montorgueil. Il vaut mieux investir dans
le Sentier ou vers Saint-Denis, même si ces
secteurs affichent souvent des prétentions à
peine inférieures de 10 % à 15 % par rapport