Cycle Marchés de l`Immobilier - Pôle Salons et Congrès du Groupe

Urbanisme Commercial : où sont les développements de demain ?
Conférence animée par Pascal BONNEFILLE, Directeur de la Rédaction - Immoweek
Mercredi 3 décembre 2008
Intervenants
1. Eric ANGIBOUST, Directeur du Développement, Membre du Comité de Direction –
FNAC
2. Bernard DESLANDES, Directeur Général Délégué Chargé du Développement –
SÉGÉCÉ
3. Gérard HAMEL, Député Maire de DREUX et Président de l’Agglomération de Dreux ;
Président - ANRU
4. Michel PAZOUMIAN, Délégué Général – PROCOS
5. Cécile RASSELET, Urbaniste et Doctorante en Aménagement et Géographie,
AURBA
I/ Constat, contexte général.
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Michel PAZOUMIAN
Le commerce est un produit immobilier mais aussi un produit d’aménagement, la loi
Raffarin en 1996 se basait sur les commerces pour relancer les centres ville.
On assiste depuis 2001 à une explosion des surfaces des zones commerciales et parcs
d’activité commerciale. 2001 : 2Mm² / 2004 : 4Mm² / 2008 : 8Mm². Cette croissance
est de loin la plus forte d’Europe et conduit à un étalement urbain. La LME (Loi de
Modernisation de l’Economie) sous la conduite du député Charié, a pour but de
changer cette dérive. Les pistes pour y parvenir sont : la suppression des CDAC
(Comité Départemental d’Aménagement Commercial), la requalification des périmètres
de référence SCOT à des « bassins de vie », l’approfondissement de
l’intercommunalité.
•
Gérard HAMEL
La commission Charié est la première initiative d’envergure nationale pour traiter le
problème de l’équipement commercial des villes et banlieues. Pour l’habitation il existe
le PRH, pour les bureaux le PU/PDU mais il n’existe rien qui encadre le commerce, ce
vide doit être comblé. La population est toujours demandeuse d’équipements de
proximité, mais le problème est de créer une offre cohérente sur un bassin de vie.
L’élu est pris en tenaille et doit répondre à la question : « Comment avoir un
équipement périphérique qui complète le centre ville sans trop le concurrencer et
contribuer à l’évasion urbaine ? ». Les élus doivent avoir une vision plus large que le
seul commerce en intégrant d’autres dimensions telles que la culture, le logement… On
ne doit plus venir en ville uniquement pour consommer du commerce. Le politique
essaie aussi de créer des synergies entre les petits commerçants et les grandes
surfaces en périphérie.
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Eric ANGIBOUST
Il y effectivement eu une anarchie et une fuite en avant ces dernières années, la FNAC
y a été confrontée et a du s’installer dans les périphéries dans un souci défensif,
contrainte de prendre la place avant que d’autres ne le fassent. Ces nombreuses ZAC
ont tout de même eu le mérite de créer de l’emploi et possèdent d’indéniables
avantages pour le commerce : un bon schéma d’accessibilité, des possibilités de
parking. Le stock immobilier dans ces zones est en mauvais état, on soigne les centres
ville mais les entrées font tâche.
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Bernard DESLANDES
Klepierre a une vision sur la durée dans ses investissements et est donc demandeur de
schémas d’urbanisme et de garanties politiques. En effet il faut près de 15 ans pour
lancer un grand projet en centre ville, Klepierre a donc besoin de « sentir » une
volonté politique présentant constance et clarté.
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Cécile RASSELET
Il y a toujours besoin d’outils de régulation et d’aménagement, les schémas
départementaux existants ne sont pas bons car ils se basent sur de mauvais indices
comme la population au m².
II/ Comparaison internationale
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Michel PAZOUMIAN
Il faut toujours prendre ces comparaisons avec distance car les situations sont
rarement comparables : pays différents, habitants différents, cultures différentes…
L’Allemagne a fait sa révolution avec une volonté politique claire de développer les
centres ville. On est dans le cas d’une vision politique.
L’Espagne a des tissus urbains denses avec des commerces de centre ville fort. Il y a
donc naturellement eu émergence de grands parcs et d’hypers en périphérie.
L’Espagne était l’autre pays (avec la France) à avoir glissé vers cette dérive.
La tendance générale est à un retour vers les centres, notamment pour des raisons
démographiques, la population vieillit et est donc moins disposée à se déplacer.
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Gérard HAMEL
Après son élection en 1995, il a du lancer une réflexion macro-économique car à
l’époque Dreux était une ville industrielle en déclin et avait besoin d’une nouvelle
dynamique. Il a donc replacé Dreux dans un contexte plus global, c’est une ville qui
est à 1h de Paris, hors IDF. Ceci a eu un impact sur les choix d’aménagement locaux
et le développement de commerces de proximité.
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Eric ANGIBOUST
La FNAC est présente dans 8 pays, et observe des tendances différentes entre l’Europe
du Nord où le développement commercial est plus maîtrisé et les pays du Sud où c’est
plus anarchique. Concernant l’Espagne, l’offre est certes excessive, mais elle est de
qualité ; leurs zones périphériques sont loin de ressembler à nos « boîtes à
chaussures ». Le Portugal a confié la gestion de ses centres et de ses périphéries à des
promoteurs, ce qui a conduit à une asphyxie des centres ville et au développement de
belles périphéries. L’Italie pour des raisons culturelles a choisi de défendre ses centres
ville, le commerce y est un secteur très difficile. Le problème commun à tous les pays
est la durée de lancement du projet (15 à 20 ans). Qui peut avoir une vision à 20
ans ? Comment rendre cela compatible avec la durée du mandat des élus,
généralement de 5 ans.
•
Bernard DESLANDES
Les projets en périphérie sont des projets d’économie mixte alors qu’en périphérie ils
peuvent être uniquement privés, ce qui contribue à favoriser le développement en
périphérie car il est plus facile. Partout en Europe les centres sont des projets plus
compliqués.
III/ Les perspectives
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Michel PAZOUMIAN
La vague environnementale va avoir un impact profond sur l’évolution future de l’offre
commerciale. On assistera à un retour de la proximité, donc une baisse de la taille des
surfaces commerciales. Les coûts cachés des périphéries vont augmenter, comme le
prix du transport pour s’y rendre et donc favoriser les centres ville. Certaines ZAC
seront probablement abandonnées.
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Gérard HAMEL
La commission Charié va donner les grandes lignes pour le développement de l’offre
de commerce. Les principales pistes avancées sont :
- des outils coercitifs d’aménagement (récupérer des rues entières pour les
aménager)
- revalorisation du foncier. Pas en terme de prix, déjà élevé, mais en terme de
valeur d’usage : enrichir le foncier
- Remembrement des périphéries
- Relance de l’offre de proximité, aujourd’hui aucun promoteur ne se lance dans une
opération <4000m².
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Eric ANGIBOUST
Aux USA, il n’y a plus dans les « malls » que du textile et de la nourriture, il faut donc
rester à l’écoute et aider les consommateurs.
Compte rendu rédigé par Thomas Moissard
Etudiant de la Chaire Immobilier ESSEC BNP Paribas Immobilier