Property Time - Business Immo

Transcription

Property Times
Bureaux France Bilan 2011
Un bon cru, tant en volume qu’en valeurs
1er Mars 2012
Sommaire
Executive summary
Contexte économique
Synthèse
Marché de l’investissement
Alsace
Aquitaine
Bourgogne
Bretagne
Champagne-Ardenne
Franche-Comté
Ile-de-France
Languedoc-Roussillon
Lorraine
Midi-Pyrénées
PACA
Rhône-Alpes
Définitions
Contacts
Auteurs
Massinissa Fedala
Chargé d’études
+33 (0)1 49 64 46 29
[email protected]
Henry-Aurélien Natter
Chargé d’études
+33 (0)1 49 64 64 07
[email protected]
Contacts
Delphine Mahé
Responsable des Etudes
France
+33 (0)1 49 64 47 91
[email protected]
1
2
4
8
12
14
16
18
20
22
24
26
28
30
32
40
42
44
Avec 3,3 millions de m² de bureaux commercialisés en 2011, le marché
français enregistre une hausse de 9% en un an, confirmant ainsi le
rebond de 2010 (graphique 1). Cette progression est essentiellement liée
à la bonne performance du marché francilien qui, avec plus de 2,4
millions de m² de demande placée en 2011, enregistre une progression
de 13% en un an quand, dans le même temps, l’activité est restée stable
en Province, avec un total de 900 000 m² transactés.
Les bureaux de première main confirment leur attractivité auprès des
entreprises avec 1,2 million de m² commercialisés et une hausse de 14%
en un an.
Malgré la bonne tenue du marché en 2011, le stock d’offre reste stable
depuis 3 ans, tant en Ile-de-France que sur les marchés régionaux, avec
4,9 millions de m² de bureaux immédiatement disponibles fin 2011 à
l’échelle nationale (graphique 1).
Si les valeurs locatives sont restées stables en 2011, la relative pénurie
d’offre neuve exerce une pression à la hausse sur les valeurs prime qui
se distribuent aujourd’hui de 150 à 260 €/m²/an en province, alors que le
marché parisien tangente les 800 €/m²/an.
En baisse constante depuis 3 ans, les mises en chantier de bureaux ont
rebondi en 2011 (+40% en un an) à la faveur d’une timide reprise
économique, couplée à une relative pénurie de locaux de bonne qualité.
Les mises en chantier ont représenté 3,9 millions de m² de bureaux
lancés en 2011 contre à peine 2,8 millions de m² en 2009 puis en 2010.
Graphique 1
Demande placée et offre immédiate en France
m²
6 000 000
5 000 000
4 000 000
3 000 000
2 000 000
www.dtz.com
Première main
Seconde main
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
0
2002
Hans Vrensen
Global Head of Research
+44 (0)20 3296 2159
[email protected]
1 000 000
2001
Magali Marton
Head of CEMEA Research
+33 (0)1 49 64 49 54
[email protected]
Offre immédiate
Source : DTZ
1
Property Times
L’économie française évite de justesse l’entrée en
récession
Alors que tous les conjoncturistes prédisaient une
entrée de l’économie française en récession fin 2011,
les chiffres de la croissance sont restés en territoire
ème
positif au 4
trimestre 2011 (+0,2%). L’année 2011
s’achève sur une croissance du PIB de 1,7%, contre
1,4% en 2010.
2013 (p)
2012 (p)
2011 (p)
2010
2009
2008
2007
2006
Allemagne
Espagne
Italie
Source : Oxford Economics
Graphique 3
Crédits aux entreprises en France
Toutes entreprises, variation trimestrielle
%
2011
2010
5
4
3
2
1
0
-1
-2
2009
Malgré l’intervention massive des banques centrales
pour réinjecter des liquidités dans un système bancaire
européen soumis à de nouvelles règles prudentielles,
les conditions de financement des ménages et des
entreprises se durcissent au sein de la zone euro.
Moritz Krämer, responsable des notes souveraines
pour l’Europe chez Standard & Poors affirmant même
que « le risque d’un credit crunch (resserrement du
crédit) s’accroît ».
France
2008
Les gouvernements européens doivent aujourd’hui
résoudre la difficile équation de la réduction impérative
de leurs déficits sans peser sur une activité
économique déjà en berne. En effet, les données du
ème
4
trimestre 2011 ont confirmé l’entrée en récession
de la zone euro.
%
6,0
4,0
2,0
0,0
-2,0
-4,0
-6,0
2007
La fin de l’année 2011 aura été marquée par les
multiples sommets européens visant à sauver la
monnaie unique. Dans la foulée de l’accord de
Bruxelles sur une nouvelle gouvernance économique et
budgétaire au sein de la zone euro, les agences de
notations ont décidé, mi-décembre, de placer sous
surveillance négative l’ensemble des pays de la zone
euro, avant de mettre leurs menaces à exécution et de
dégrader la note de la plupart d’entre eux, dont la
France, début janvier 2012.
Croissance du PIB
2005
La zone euro dans l’ornière
Graphique 2
2006
Contexte économique
Source : Banque de France
Graphique 4
Investissement des entreprises
Entreprises non financières, variation trimestrielle
%
2,9
1,9
1,3
0,8
-0,6
T1 2012 (p)
T2 2012 (p)
-0,5
T4 2011 (p)
-0,1
-0,3
T3 2011
T2 2011
T1 2011
T4 2010
T3 2010
0,3
T2 2010
Malgré tout, les différents indicateurs s’approchent
dangereusement de la zone rouge ; la consommation
des ménages reste positive mais ne cesse de ralentir
ème
ème
(+0,2% au 4 trimestre contre +0,3% au 3 ), et le
déficit commercial a atteint un niveau record en 2011,
avec près de 70 milliards d’euros, contre 51,5 milliards
en 2010. L’investissement des entreprises, dernier
pilier de la croissance en 2011, semble lui aussi
s’essouffler et devrait souffrir du resserrement annoncé
des conditions de crédit.
Source : INSEE
www.dtz.com
2
Property Times
L’analyse géographique de la croissance du PIB
français laisse apparaître des disparités importantes.
En effet, les régions du sud et de l’ouest ont
surperformé en 2011, avec en tête Rennes et Toulouse
dont la croissance du PIB a dépassé les 2,5% contre
1,7% à l’échelle nationale. A l’inverse, les régions du
nord et de l’est restent à la traîne avec des
performances comprises entre +0,6 et +1,1% (carte 1).
Carte 1
Croissance du PIB en 2011
La hausse du chômage devrait se poursuivre en 2012.
1
Avec 60 000 nouveaux inscrits de catégorie A au Pôle
Emploi en novembre et décembre, la France compte
aujourd’hui près de 2,9 millions de chômeurs, un
niveau jamais atteint depuis 1999. Alors que le nombre
de chômeurs avait baissé de façon continue jusqu’en
avril, la tendance s’est inversée, sans perspective, à
court terme, de retour en territoire positif.
Indicateur avancé des difficultés croissantes sur le
marché du travail, le nombre l’emploi intérimaire,
variable d’ajustement des entreprises, a été le plus
fortement touché, avec trois baisses consécutives
après 22 mois de hausse ininterrompue.
D’après les différentes prévisions, la barre des 10% de
chômeurs devrait être atteinte dès la mi-2012
(graphique 5). L’INSEE table sur la destruction de
61 000 postes entre janvier et juin 2012 dans le secteur
marchand. Les multiples plans sociaux annoncés aux
mois de novembre et décembre 2011 (PSA, AIR
FRANCE, AREVA, SOCIETE GENERALE, BNP
PARIBAS, CREDIT AGRICOLE, etc.) viennent
confirmer ces prévisions négatives.
A l’exception de la région Languedoc-Roussillon, très
durement touchée par le chômage (graphique 5), les
régions couvertes par notre étude conservent dans
l’ensemble un taux de chômage inférieur à la moyenne
nationale. On notera néanmoins une dynamique
négative au cours des 3 dernières années sur certaines
régions, où le nombre de demandeurs d’emploi a
augmenté plus rapidement, à l’image des régions
Bretagne, Rhône-Alpes ou encore Alsace
(graphique 5).
Source : Oxford Economics
Graphique 5
Taux de chômage
Taux de chômage 2011
15
13
11
PACA
9
7
-2,5
Lorraine
Champagne
Franche-Comté
IDF
Rhône-Alpes
Aquitaine
Midi-Pyrénées Alsace
Bretagne
Source :
-1,5
Oxford Economics
Bourgogne
-0,5
Croissance chômage
2012-2015
Cet environnement économique dégradé pèsera sur
l’expression de la demande des entreprises. Nous
anticipons donc une demande moins dynamique, des
reports de projets et un retour des renégociations de
baux sur la majorité des marchés immobiliers.
1
Demandeurs d’emploi tenus de faire des actes positifs de recherche
d’emploi, sans emploi
www.dtz.com
3
Property Times
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
Ile-de-France
Régions
Sources : DTZ
Graphique 7
Demande placée de bureaux en France
m²
Première main
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
4 000 000
3 500 000
3 000 000
2 500 000
2 000 000
1 500 000
1 000 000
500 000
0
2003
Les transactions de bureaux de seconde main ont
progressé de 7% en un an, atteignant 2,1 millions de
m² placés en 2011 quand, dans le même temps, celles
de première main ont augmenté de 14% avec 1,2
million de m² commercialisés en 2011. Sur ce point, les
marchés diffèrent fortement avec, d’un côté, l’Ile-deFrance où les surfaces de première main ne
représentent « que » 31% de la demande placée
(760 000 m²) quand cette part s’élève à 49%
(440 000 m²) sur les marchés régionaux. En effet, les
clefs-en-main et les comptes-propres y ont été
relativement nombreux, l’offre de seconde main
apparaissant aujourd’hui en décalage croissant avec
les exigences des utilisateurs.
4 000 000
3 500 000
3 000 000
2 500 000
2 000 000
1 500 000
1 000 000
500 000
0
2002
Avec 3,3 millions de m² de bureaux commercialisés en
2011, le marché français enregistre une progression de
9% en un an, confirmant ainsi le rebond de 2010
(graphique 6). Cette hausse est essentiellement liée à
la bonne performance du marché francilien qui, avec
plus de 2,4 millions de m² de demande placée en 2011,
enregistre une progression de 13% en un an
(graphique 6). Dans le même temps, les volumes de
commercialisation sur les marchés régionaux sont
restés stables avec un total de 900 000 m² transactés
en 2011.
m²
2001
Un marché français en croissance, grâce aux bonnes
performances des marchés parisien et lyonnais
Demande placée de bureaux en France
2002
Demande placée
Graphique 6
2001
Synthèse
Seconde main
Sources : DTZ
En régions, Lyon conserve assez confortablement sa
place de premier marché tertiaire avec près de
260 000 m² placés, soit un volume en progression de
18% en un an. Cette croissance s’est essentiellement
focalisée sur le segment des surfaces de première
main (+38% en un an). Toulouse et Bordeaux
conservent leur place sur le podium malgré un recul de
leur demande placée, avec respectivement 130 000 m²
(-7% en un an) et 86 000 m² (-14% en un an)
commercialisés en 2011.
A l’inverse, le marché marseillais apparaît comme le
grand perdant de l’année avec seulement 56 000 m²
placés (-33% en un an), passant ainsi derrière les
marchés de Rennes, Montpellier et Strasbourg dont les
volumes sont restés en ligne avec ceux de 2010.
On soulignera enfin la performance record du marché
niçois (+84% en un an), dynamisé par un secteur public
particulièrement actif.
Graphique 8
Demande placée de bureaux par marché en 2011
Lyon
Toulouse
Bordeaux
Rennes
Montpellier
Strasbourg
Marseille
Nice
Nancy
Dijon
Sophia-A.
Toulon
Nîmes
Reims
Besançon
+18% en un an
-7%
-14%
0%
+7%
-3%
-33%
+84%
-13%
-10%
-13%
+62%
-3%
-33%
-38%
0
100 000
200 000
300 000
m²
1ère main
2nde main
Source : DTZ
www.dtz.com
4
Property Times
Les valeurs de seconde main sont, quant à elles,
stables depuis plusieurs années, se distribuant entre
90 €/m²/an sur les marchés les plus modestes à l’image
de Nîmes, Reims, Besançon et 145 €/m²/an sur les
marchés en manque d’offre à l’instar de Toulon et Nice.
Des loyers prime en hausse sur la majorité des
marchés
180
160
140
120
100
Neuf ou restructuré
Récent
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
80
2004
Le loyer moyen de première main s’établit aujourd’hui à
159 €/m²/an sur les marchés régionaux étudiés.
L’amplitude des valeurs reste cependant importante
entre, d’un côté, les marchés du sud-est où le manque
d’offre neuve pousse les valeurs des bureaux neufs à
plus de 180 €/m²/an, comme Sophia-Antipolis, Nice ou
Toulon et, de l’autre côté, des marchés au nord-est où
les surfaces neuves livrées ces dernières années et
toujours vacantes tirent les valeurs vers le bas, sous
les 140 €/m²/an, à l’image de Nancy, Reims, Besançon
ou Dijon.
€/m²/an
2003
Les valeurs locatives sont dans l’ensemble restées
stables sur les marchés de bureaux régionaux tant sur
les surfaces de première main que de seconde main.
Valeurs locatives moyennes – Province
2002
Des valeurs locatives qui restent stables dans
l’ensemble
Graphique 9
2001
Loyers
Ancien
Source : DTZ
Carte 2
Les loyers prime en France (en €/m²/an HT- HC)
Fin 2011
Les valeurs prime sont en hausse sur l’ensemble du
territoire. A Paris comme en Province, les produits de
première main répondant aux dernières normes en
vigueur se sont raréfiés ces dernières années du fait du
fort ralentissement des mises en chantier. Les
promoteurs et les investisseurs sont restés prudents,
créant ainsi un assèchement de l’offre, et donc une
pression à la hausse sur les valeurs locatives des
meilleurs produits.
Ainsi, à Lyon, le loyer prime a augmenté de 13% en un
an, pour atteindre 260 €/m²/an en 2011. Sur les 17
marchés étudiés, 9 ont vu leur loyer prime augmenter
en 2011, dans une amplitude variable de 2% à 13%.
Quatre marchés, dont Marseille, n’ont enregistré
aucune évolution de cette valeur. A l’inverse, Reims est
le seul marché à avoir vu son loyer prime baisser, sous
l’effet d’une offre pléthorique et d’une demande en
berne.
Source : DTZ
www.dtz.com
5
Property Times
Offre immédiate
Graphique 10
L’offre immédiate reste globalement stable depuis trois
ans. Les disponibilités de première main reculent pour
la première fois en cinq ans, tant en Ile-de-France
qu’en régions.
Offre immédiate de bureaux en France
Au final, une situation plutôt équilibrée entre offre et
demande
A l’échelle nationale, l’offre immédiatement disponible
fin 2011 représente 1,5 fois le volume de bureaux
commercialisés chaque année en moyenne entre 2006
et 2011. Ce ratio se retrouve en Ile-de-France ainsi
qu’en régions. Si Strasbourg, Sophia-Antipolis ou
Toulouse ont une offre immédiate deux fois supérieure
à leurs rythmes de commercialisation respectifs, ces
marchés souffrent en réalité du poids important d’une
offre de seconde main en décalage croissant avec les
attentes des utilisateurs.
A l’inverse, des marchés de taille plus modeste, comme
Toulon, Besançon ou encore Dijon manquent
aujourd’hui d’offres de qualité. Les promoteurs tant
locaux que nationaux sont restés prudents dans le
lancement de nouvelles opérations, la
précommercialisation de tout ou partie des
programmes étant devenue un préalable obligatoire.
3 000 000
2 000 000
1 000 000
Ile-de-France
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
0
Province
Source : DTZ
Graphique 11
Offre immédiate de bureaux en France
m²
5 000 000
4 000 000
3 000 000
2 000 000
1 000 000
Première main
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
0
2003
En régions, les évolutions sont similaires avec une offre
qui reste relativement stable d’une année sur l’autre,
représentant 1,3 million de m² disponibles fin 2011. Là
encore, le stock de surfaces de première main se
résorbe (-17% en un an) pour la première fois en 2011
après avoir triplé en quatre ans.
4 000 000
2002
Le marché francilien concentre à lui seul 3,6 millions
de m² d’offre immédiate à fin 2011, soit trois quarts des
disponibilités de bureaux à l’échelle nationale. Après
avoir quasiment triplé en moins de 5 ans, l’offre de
première main s’est résorbée pour la première fois en
2011, repassant sous la barre des 1 million de m² (12% en un an). Dans le même temps, l’offre de
seconde main s’est alourdie (+5% en un an), se
rapprochant des 2,7 millions de m².
5 000 000
2001
Avec 4,9 millions de m² de bureaux disponibles à
l’échelle nationale fin 2011, le stock d’offre immédiate
reste rigoureusement stable depuis 3 ans, tant en Ilede-France que sur les marchés régionaux
(graphique 10). L’afflux de surfaces de bureaux livrées
au plus haut du marché en 2007-2008 n’a toujours pas
été complètement absorbé.
m²
Seconde main
Source : DTZ
Graphique 12
Rapport entre l’offre immédiatement disponible fin
2011 et la demande placée moyenne 2006-2011
Sophia-A.
Strasbourg
Toulouse
Marseille
Nîmes
Ile-de-France
Reims
Nice
Nancy
Lyon
Rennes
Bordeaux
Montpellier
Dijon
Besançon
Toulon
2,7
2,3
1,9
1,9
1,7
1,5
1,4
1,4
1,4
1,3
1,2
1,1
0,9
0,9
0,8
0,6
Source : DTZ
www.dtz.com
6
Investment Regional Markets
Offre future
Les mises en chantier ont redémarré en 2011. La
timide reprise économique, couplée à une relative
pénurie de locaux de bonne qualité, a favorisé ce
rebond des mises en chantier en 2011.
Graphique 13
Mises en chantier de bureaux en France
Millions de
m²
Milliards
d'€
6
1 800
5
En baisse constante depuis 3 ans, les mises en
chantier de bureaux ont rebondi en 2011 (+40% en un
an) avec 3,9 millions de m² de bureaux lancés en 2011
contre à peine 2,8 millions de m² en 2009 puis en 2010
(graphique 13).
4
1 700
3
2
1 600
1
En régions, les marchés lyonnais et marseillais voient
leurs volumes de surfaces mises en chantier doubler
en un an avec respectivement 230 000 m² et
165 000 m², soit un niveau record sur le marché
marseillais.
Mises en chantier de bureaux - France
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
1 500
2001
0
2000
Avec près de 1 million de m² de bureaux mis en
chantier, la région francilienne enregistre une
progression de 54% en un an. Les secteurs du
Croissant Ouest et de la Deuxième Couronne Sud sont
les plus dynamiques avec de nombreux projets lancés
cette année.
PIB
Sources : Sitadel, Oxford Economics
Carte 3
Surfaces de bureaux autorisées en 2011 (en m²)
La reprise économique, bien que modérée, a permis
aux promoteurs de réenclencher le processus de
production après le coup de frein enregistré en 20082009. Les nouvelles normes réglementaires quant à
l’utilisation des immeubles de bureaux se multiplient,
accélérant de facto l’obsolescence du parc existant.
Dans le même temps, la demande des entreprises pour
des locaux plus efficients (neufs, performants
énergétiquement, bien connectés au réseau de
transport en commun) s’affirme comme une constante
sur l’ensemble des marchés, même les moins
profonds. Ainsi, de nombreux projets devraient
alimenter les marchés de Dijon, Rennes ou SophiaAntipolis dans l’année à venir.
Les deux marchés les plus importants en termes de
parc de bureaux sont aussi ceux où les surfaces de
bureaux autorisées ont été les plus nombreuses en
2011 avec 240 000 m² sur le département du Rhône, et
220 000 dans les Bouches-du-Rhône (carte 3). Là
encore, ces projets permettront d’apporter une bouffée
d’oxygène à des marchés où les perspectives
économiques surperforment la moyenne nationale,
mais dont l’activité est souvent contrainte par l’absence
d’offres de qualité à court ou moyen terme.
www.dtz.com
Source : Sitadel
7
Property Time
Marché de l’investissement
Graphique 14
Avec un volume de plus de 15,6 milliards d’euros en
2011, le marché de l’investissement en France a fait fi
de la crise financière, soutenu par un fort dynamisme
des bureaux.
Montant des investissements en France par type
d’actif
Avec plus de 15,6 milliards d’euros investis en
immobilier banalisé, l’année 2011 a enregistré une
performance très satisfaisante, en hausse de 30% par
rapport à 2010 (graphique 14).
Milliards
d'euros
30
25
20
15
10
5
Le recul du marché de l’investissement de bureaux
observé en 2008 et 2009 est quasiment effacé après
deux années de croissance consécutive en 2010 et
2011. Les bureaux ont ainsi concentré 76% des
engagements cette année, soit près de 11,9 milliards
d’euros, un volume en hausse de 50% par rapport à
2010 (graphique 14).
Le marché de l’investissement reste largement dominé
par les acteurs domestiques (58%) suivis par les
allemands (8%), américains (6%) et anglais (6%).
Selon la nationalité des investisseurs, les stratégies de
diversification des classes d’actif divergent. Ainsi, les
investisseurs norvégiens, américains et allemands ont
privilégié les actifs de bureaux alors que les asiatiques
(NPS) ont opté pour le commerce. A l’inverse, les
anglais ont une stratégie plus diversifiée entre les actifs
de bureaux et commerces (graphique 15).
L’Ile-de-France demeure le marché privilégié des
investisseurs avec 77% des engagements en 2011
(graphique 16). Toutefois, la région parisienne a
toujours représenté plus des deux tiers du marché de
l’investissement français durant la dernière décennie.
Les investissements en régions, orientés à la baisse
depuis 2009, ont représenté 18% des engagements en
2011 contre 22% pour l’année 2010. Les acquisitions
de portefeuilles nationaux ont représenté près de 830
millions, soit 5% des sommes investies.
Bureaux
2011
2010
2009
2008
2007
2006
0
2005
Ces bons résultats ont été portés par des investisseurs
en quête de placements plus sûrs que ceux de la
bourse jugés trop volatils, mais aussi par l’anticipation
de la disparition des avantages fiscaux liée à l’article
210-E du CGI fin 2011.
Autres
Source : DTZ Research
Graphique 15
Montant des investissements par type d’actif selon
la nationalité des principaux acquéreurs en 2011
France
78%
Etats-Unis
17% 5%
82%
Allemagne
18%
72%
Angleterre
9%
51%
18%
45%
Norvège
4%
100%
Asie (dont
Chine)
93%
Bureaux
Commerces
7%
Entrepôts et locaux d'activités
Graphique 16
Répartition des investissements en France par
localisation en 2011 (en valeurs)
Milliards
d'euros
30
25
20
15
10
5
Ile-de-France
Province
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
0
Portefeuilles nationaux
www.dtz.com
8
Property Time
Les transactions entre 10 et 50 millions d’euros
constituent le cœur du marché.
Milliards
d'euros
Bureaux
2011
2010
2009
2008
6
5
4
3
2
1
0
2007
Les investissements régionaux restent essentiellement
animés par des acquisitions d’actifs tertiaires ou de
commerces, chacune de ces classes d’actifs ayant fait
jeu égal en 2011. Les acquisitions en blanc d’opération
de bureaux restent encore exceptionnelles mais il
convient de souligner leur retour en Ile-de-France et en
régions. Elle reste l’apanage des investisseurs français
et les fonds de private equity américains.
Montant des investissements en régions par type
d’actif
2006
Après une période faste pour les régions marquée par
la performance exceptionnelle de 2007 où près de 6
milliards d’euros avaient été investis, le marché a
connu deux années de recul des engagements en 2008
et 2009. Depuis, le marché s’est stabilisé autour des
3 milliards d’euros avec une forte progression des
investissements en bureaux ont doublé en 2011 pour
atteindre 1,2 milliard en 2011 (graphique 17).
Graphique 17
2005
Le marché de l’investissement en régions a connu une
dynamique très satisfaisante des actifs de bureaux en
2011.
Autres
Graphique 18
Investissements en régions par tranche de montant
(en %)
100%
80%
60%
40%
20%
Moins de 10 millions
De 50 à 100 millions
2011
2010
2009
2008
2007
2006
0%
2005
Le nombre de transactions supérieures à 30 millions
er
d’euros a quasiment quadruplé entre le 1 (6
ème
transactions pour 343 millions d’euros) et le 2
semestre (21 transactions pour 1,1 milliard d’euros).
Plus de la moitié du marché est concentrée sur des
opérations comprises entre 10 et 50 millions d’euros
réalisées dans les agglomérations lyonnaise,
marseillaise, bordelaise, toulousaine, rennaise, lilloise,
montpelliéraine ou encore niçoise (graphique 18).
Plus de 200 millions
Graphique 19
Les fonds d’investissement, les foncières et les
sociétés d’investissement immobilier dominent le
marché en régions.
d’acquéreur en 2011
100%
80%
60%
40%
20%
Institutions
Autres foncières
Autres fonds d'investissement
Investisseurs privés
2011
2010
2009
2008
2007
0%
2006
Les fonds d’investissement ont été les plus actifs en
2011 avec 42% de part de marché, soit 1,2 milliard
d’euros engagé. Les foncières et les sociétés
d’investissement immobilier font jeu égal mais loin
derrière les fonds d’investissement avec
respectivement 440 millions et 435 millions d’euros
(graphique 19).
SIIC
OPCI / SCPI / OEGF
Soc. d'Invstt immobilier
www.dtz.com
9
Property Time
Le secteur tertiaire continue de polariser l’attention des
investisseurs étrangers sur le marché français mais
dans des proportions variables selon les nationalités.
Ainsi, les suisses et les luxembourgeois n’auront été
actifs que sur les acquisitions d’immeubles de bureaux.
Les allemands et les américains ont une approche plus
diversifiée avec une exposition aux actifs tertiaires
proches de 30-36%. A l’inverse, les investisseurs
néerlandais ou belges ont opté pour des actifs de
commerce en 2011 (graphique 21).
La région Rhône-Alpes domine le marché de
l’investissement en régions.
La région Rhône-Alpes arrive en première position
avec près de 700 millions d’euros d’investissement en
2011. Le marché a été dynamisé par la réalisation de
transactions supérieures à 30 millions d’euros, au
nombre de 10, et le retour des opérations en blanc (3
acquisitions).
ème
La région PACA arrive en 2
position avec près de
477 millions d’euros d’investissement, essentiellement
sur les actifs tertiaires et commerciaux.
Les marchés des régions Aquitaine et Midi-Pyrénées
enregistrent de bonnes performances avec
respectivement 300 et 185 millions d’euros engagés
(graphique 22).
Investissements en régions selon la nationalité des
acquéreurs (en %)
100%
80%
60%
40%
20%
France
Allemagne
Pays-Bas
Moyen-Orient
Autres
2011
2010
2009
2008
2007
0%
2006
Le marché de l’investissement en région reste
largement dominé par les acteurs domestiques, avec
près de 1,8 milliard d’euros engagés en 2011. Les
investisseurs allemands maintiennent leurs
investissements d’une année sur l’autre avec plus de
400 millions d’euros, soit 14% de part de marché. Les
investisseurs anglais représentent 10% du montant
investi en 2011, en augmentation de 50% par rapport à
2010 (graphique 20).
Graphique 20
2005
Si les investisseurs français dominent le marché en
région, les allemands sont les premiers investisseurs
internationaux.
Etats-Unis
Angleterre
Autres Pays Européens
Fonds paneuropéens
Graphique 21
d’actif selon la nationalité des acquéreurs en 2011
France
Allemagne
Angleterre
Pays-Bas
Belgique
Etats-Unis
Luxembourg
Chinois
Suisse
Bureaux
53%
30%
37%
54%
16%
10%
100%
78%
77%
22%
23%
36%
64%
100%
100%
100%
Commerces
Entrepôts et Locaux d'activité
Graphique 22
Classement des investissements en régions en
2011
Rhône-Alpes
PACA
Aquitaine
Lorraine
Midi-Pyrénées
Nord Pas-de-Calais
Pays de la Loire
Normandie
Bretagne
Champagne-Ardenne
Picardie
Auvergne
Alsace
Bourgogne
Limousin
Poitou-Charentes
Centre
Millions d'€
0
100 200
300
400
500 600
700
www.dtz.com
10
Property Time
Le bureau a concentré l’essentiel des investissements
sur les principaux marchés.
Graphique 23
Investissement par type d’actif dans les principales
régions en 2011
En Rhône-Alpes, les actifs tertiaires ont concentré
l’essentiel des montants investis (78%) en 2011
(graphique 23). L’opération la plus importante de
l’année sur ce marché aura été l’acquisition, par
RREEF SPEZIAL INVEST GMBH, de « Docksite » 14 400 m² de bureaux- pour un montant de 46,5
millions d’euros.
Rhône-Alpes
PACA
Aquitaine
Lorraine
Midi-Pyrénées
Nord Pas-de-Calais
Pays de la Loire
Normandie
Bretagne
Champagne-Ardenne
Picardie
Auvergne
Alsace
Bourgogne
Limousin
Poitou-Charentes
Centre
La région PACA a réalisé l’essentiellement de ses
investissements sur des actifs de bureaux (61%) et de
commerces (35%).
Les taux de rendement prime semblent achever leur
compression sur les marchés les plus établis.
La compression des taux de rendement prime
observée depuis mi-2009 sur les marchés les plus
établis semble prendre fin. Le taux s’établit ainsi à
6,00% à Lyon ainsi qu’à 6,25% à Marseille et Bordeaux
Sur d’autres marchés comme Toulon, Strasbourg ou
Besançon, les taux demeurent élevés (supérieur à 8%),
laissant encore de la marge pour une future
compression des taux (graphique 24).
0%
20%
40%
Bureaux
60%
80%
100%
Autres
Graphique 24
Taux de rendement bureaux prime en France
10%
9%
8%
7%
6%
Amplitude du taux de rendement prime entre 2006 et 2011
Besançon
Nîmes
Toulon
Nancy
Rennes
Strasbourg
Reims
Nice-Sophia
Toulouse
Montpellier
Dijon
Marseille-Aix
Bordeaux
Lyon
5%
Taux de rendement prime fin 2011
Source : DTZ
www.dtz.com
11
Property Times
Graphique 25
Alsace - Strasbourg
Demande placée à Strasbourg
Le marché strasbourgeois résiste
m²
Première main
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
L’activité du marché s’est concentrée sur le segment
des surfaces comprises entre 1 000 et 2 500 m², avec
une dizaine de transactions pour un volume total de
16 000 m². La transaction la plus importante de l’année
a été signée par AXA sur plus de 4 000 m² au sein de
deux bâtiments BBC du programme Etoile du Rhin,
livrables au premier trimestre 2013. Contrairement aux
autres marchés régionaux assez dépendants de
l’activité du secteur public, le marché strasbourgeois
repose essentiellement sur les mouvements des
acteurs privés en 2011.
90 000
80 000
70 000
60 000
50 000
40 000
30 000
20 000
10 000
0
2001
Avec 58 000 m² de bureaux commercialisés en 2011, le
marché strasbourgeois enregistre une performance
équivalente à celles de 2009 et 2010, mais semble
s’installer durablement sous la barre des 65 000 m² de
demande placée annuelle, moyenne observée sur la
période 2001-2010.
Seconde main
Source : DTZ
Graphique 26
Valeurs locatives à Strasbourg
Récent
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
Les valeurs locatives sont restées stables en 2011,
avec une valeur top de centre-ville très légèrement
inférieure à la barre des 200 €/m²/an. Les surfaces
neuves se louent, quant à elles, entre 110 et
145 €/m²/an dans les parcs tertiaires périphériques.
2002
Des valeurs locatives stables
€/m²/an
250
230
210
190
170
150
130
110
90
70
50
2001
Après 15 années marquées par un exode des
entreprises vers les marchés périphériques, la
tendance semble aujourd’hui s’inverser avec un
rééquilibrage au profit du centre-ville qui s’est confirmé
en 2011. Les atouts du centre-ville sont nombreux :
arrivée de produits neufs, présence de la nouvelle gare
TGV et plus généralement de transports en commun
efficients.
Ancien
Source : DTZ
Tableau 1
Principales transactions de bureaux à Strasbourg en 2011
Adresse
Preneur
Surface
Etat des locaux
Etoile du Rhin
AXA
4 073 m²
Neuf
Aéroparc Entzheim
ATERNO
2 476 m²
Neuf
Eckbolsheim
LIDL
2 052 m²
Seconde main
E3 Schiltigheim
GRENKE
2 000 m²
Neuf
E3 Schiltigheim
CABINET RADIOLOGIE
1 500 m²
Neuf
Source : DTZ
www.dtz.com
12
Property Times
L’offre immédiate se concentre toujours en majorité sur
des immeubles de seconde main, avec encore
109 000 m² disponibles. L’offre de première main
majoritairement localisée en périphérie s’élève, quant à
elle, à 37 200 m².
m²
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
Première main
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
0
2003
Ce recul est consécutif à la sortie de plusieurs offres du
marché (représentant un total de 40 000 m²). En effet,
une partie non négligeable de l’offre de seconde main
était constituée d’immeubles obsolètes en décalage
avec les standards actuels du marché et donc
difficilement commercialisables. Certains propriétaires
se concentrent désormais sur la valorisation de
produits plus en ligne avec les attentes des utilisateurs.
Certains espaces de bureaux sont transformés en
logements, revenant ainsi le plus souvent à leur
destination originelle.
Offre immédiate à Strasbourg
2002
Malgré des volumes de commercialisations stables, le
stock d’offre immédiate a fortement diminué au cours
de l’année 2011, passant de 227 100 m² à 138 100 m²
(graphique 27).
Graphique 27
2001
Un stock d’offre immédiate qui se résorbe fortement
suite à la sortie du marché de plusieurs produits.
Seconde main
Source : DTZ
Graphique 28
Taux de croissance annuel moyen des principaux
(1)
indicateurs économiques entre 2012 et 2015
Population
Les mises en chantier ont redémarré
La précommercialisation partielle de certains projets va
permettre une reprise des mises en chantier sur le
marché strasbourgeois en 2012. Les surfaces neuves
alimenteront en priorité l’Espace Européen de
l’Entreprise de Schiltigheim, avec pas moins de 3
projets attendus sur les deux ans à venir.
Emplois du
secteur public
En ligne avec la conjoncture nationale en termes de
croissance, le marché tertiaire strasbourgeois devrait
bénéficier à court et moyen terme d’une meilleure
orientation de son marché de l’emploi, en particulier
dans le secteur public (graphique 28).
Taux de
chômage
Emplois
PIB
France
Bas-Rhin
(1) Taux de chômage régional
Sources: DTZ Research, Oxford Economics
Tableau 2
Projets significatifs de bureaux à Strasbourg
Opération
Secteur
Promoteur/Investisseur
Surface
Année de livraison
Tour ESCA
Centre-ville
ESCA
2 400 m²
2012
Square Verde
E3
ACTELYS
792 m²
2012
Le Felix
E3
ARCO
2 341 m²
2013
Etoile du Rhin
Route du Rhin
CIRMAD
2 332 m²
2013
Oxygen
E3
VINCI
3 400 m²
2013
Source : DTZ
www.dtz.com
13
Property Times
Graphique 29
Bordeaux Centre et le secteur Ouest ont été plébiscités
par les entreprises et représentent près de 70% des
commercialisations de surfaces neuves en 2011.
Malgré quelques belles transactions, le secteur public
est en retrait et le marché a été soutenu par une
présence renforcée des acteurs du secteur privé.
En m²
120 000
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
Première main
2011
2010
2009
2008
2007
0
2006
La demande placée de bureaux sur le marché
bordelais totalise 85 300 m² en 2011, un résultat en
ligne avec les performances du marché de ces 10
dernières années (graphique 29). Le marché a été
porté par la commercialisation de surfaces de seconde
main, qui comptent pour 53% de la demande placée.
L’offre neuve a été particulièrement dynamique,
notamment à Bordeaux Centre, avec des transactions
significatives comme la prise à bail par C DISCOUNT
sur 10 000 m². Les transactions sur les surfaces
supérieures à 1 000 m² ont enregistré une baisse en
2011 avec 17 opérations contre 24 en 2010. Les
surfaces inférieures à 500 m² ont concentré la majorité
des transactions, représentant 75 % du volume total.
Demande placée sur l’agglomération bordelaise
2005
main
2004
nde
2003
Une demande placée en retrait. Les locaux de 2
et les petites surfaces résistent bien.
2002
Aquitaine - Bordeaux
Seconde main
Sources : OIB, DTZ
Graphique 30
Valeurs locatives sur l’agglomération bordelaise
En €/m²/an
180
160
100
80
Récent
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
60
2003
Si les loyers de seconde main ont enregistré une légère
hausse en centre-ville, ceux observés en périphérie ont
subi une correction liée à l’augmentation du stock suite
à de nombreuses libérations. Les valeurs se situent
autour de 136 €/m²/an pour les surfaces du centre-ville
et autour de 109 €/m²/an pour les bureaux en
périphérie.
120
2002
La valeur locative prime a progressé de plus de 6% en
un an, passant de 160 €/m²/an en 2010 à 170 €/m²/an
en 2011. Les valeurs de première main ont enregistré
une hausse pour se positionner à 165 €/m²/an en
centre-ville et 141 €/m²/an en périphérie (graphique
30).
140
2001
Les valeurs locatives ont poursuivi leur progression.
Ancien
Source : DTZ
Tableau 3
Principales transactions de bureaux sur l’agglomération bordelaise en 2011
Immeuble/ Ville
Preneur
Surface
Etat des locaux
Le Nautilus/ Bordeaux
C DISCOUNT
10 000 m²
Neuf
Côté Ouest/ Mérignac
BANQUE CASINO
2 373 m²
Neuf
Ilôt B Bastide/ Bordeaux
CNASEA
1 800 m²
Neuf
Le Stadium/ Canejan
SCHNEIDER ELECTRIC
1 540 m²
Neuf
Source : DTZ
www.dtz.com
14
Property Times
Le marché de l’immobilier tertiaire devrait profiter des
bonnes perspectives économiques pour le
département.
En m²
140 000
120 000
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
Première main
2011
2010
2009
2008
Seconde main
Sources : OIB, DTZ
Graphique 32
(1)
indicateurs économiques entre 2012-2015
La Gironde, et plus particulièrement la métropole
bordelaise, constitue un pôle économique actif qui
surperformera la tendance nationale au cours des
prochaines années. Alors que le secteur public devrait
poursuivre son retrait, la région pourra compter sur ses
4 pôles de compétitivité (Aerospace Valley, Route des
Lasers, Xylofutur et Avenia) disposant d’un fort
potentiel de croissance, ainsi que sur sa position
stratégique au cœur de l’Europe (nouveau hub TGV
européen du sud-ouest) et ouverte à l’international pour
dynamiser son marché immobilier de bureaux.
Population
Emplois du
secteur public
Taux de
chômage
Emplois
Pour accompagner cette croissance, 37 000 m² de
projets devraient venir alimenter le marché d’ici 2013.
Citons, parmi ces projets, les 14 200 m² du projet
« Blue Park » de THALIUM à Le Haillan, ou les 3 700
m² développés par BOUYGUES à Bordeaux.
2007
0
2006
L’offre immédiate des surfaces de seconde main
devrait à nouveau augmenter, notamment sur les
bâtiments les plus anciens en raison de leur
obsolescence. L’arrivée sur le marché de surfaces
neuves, notamment sur Bordeaux Centre (secteur des
bassins à flots, secteur de la Gare St Jean), ainsi que
sur le secteur Ouest (programmes THALIUM) devrait
accentuer ce phénomène.
Offre immédiate sur l’agglomération bordelaise
2005
L’offre immédiatement disponible sur l’agglomération
bordelaise a connu une croissance de 12% pour
s’établir à 132 000 m² fin 2011 (graphique 31). Malgré
nde
une baisse de 14% en un an, les offres de 2 main
demeurent largement majoritaires avec 84 500 m², soit
79% du stock global, en raison du renforcement de
ème
l’obsolescence d’une offre qualifiée de « 3
main » ne
trouvant pas preneur. A l’inverse, l’offre neuve a
enregistré une hausse de 13% sur un an.
Graphique 31
2004
main se résorbe mais reste
2003
nde
2002
L’offre immédiate de 2
nettement majoritaire.
PIB
France
Gironde
Tableau 4
Projets significatifs de bureaux sur l’agglomération bordelaise
Opération
Secteur
Surface
Année de livraison
Le Prélude
Bordeaux
ICADE
8 591 m²
2013
Sextant (Blue Park)
Le Haillan
THALIUM
6 000 m²
2013
La Fabrique
Bordeaux
BOUYGUES IMMOBILIER
3 730 m²
2013
Lormont La Gardette
Lormont
CFA ATLANTIQUE
2 281 m²
2013
Source : DTZ
www.dtz.com
15
Première main
2011
2010
2009
2008
Contrairement aux autres marchés régionaux, où la
moitié de la demande placée se concentre sur des
immeubles de première main, les surfaces neuves ou
restructurées n’ont représenté qu’un tiers de l’activité
sur le marché dijonnais en 2011. Les entreprises, plus
que jamais à la recherche d’économies, ont privilégié
les immeubles de seconde main de qualité, à l’exemple
de la LYONNAISE DES EAUX qui s’est engagée sur
1 370 m² au sein de l’immeuble « Antares ».
2007
m²
45 000
40 000
35 000
30 000
25 000
20 000
15 000
10 000
5 000
0
2005
marché dijonnais enregistre un recul de 10% de sa
demande placée en un an. Le marché s’est concentré
sur les petites surfaces, la majorité des transactions
s’étant conclues sur des surfaces inférieures à 200 m²,
de première ou de seconde main. On notera tout de
même la signature de trois transactions supérieures à
1 000 m², exclusivement sur des immeubles de
seconde main, à l’instar de l’association FEDOSAD qui
s’est installée sur 2 250 m² au sein du Parc
Technologique de l’Europe.
2004
Demande placée à Dijon
2003
Un marché qui peine à rebondir
2002
Graphique 33
2001
Bourgogne - Dijon
2006
Property Times
Seconde main
Source : DTZ
Graphique 34
Valeurs locatives à Dijon
€/m²/an
150
Alors qu’elles avaient dynamisé le marché entre 2005
et 2007 avec, en point d’orgue, l’engagement de la CCI
sur un programme de BOUYGUES IMMOBILIER livré
en 2007, sur la ZAC Clémenceau, les entreprises
publiques et parapubliques apparaissent aujourd’hui en
retrait. Depuis 2009, la demande exprimée et placée a
été essentiellement le fait d’entreprises privées.
140
130
120
110
100
90
Des valeurs locatives de plus en plus hétérogènes
Récent
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
Le loyer prime atteint la valeur record de 170 €/m²/an,
reflétant les transactions sur les programmes neufs du
quartier Clémenceau. Les valeurs sont dans l’ensemble
restées stables en 2011, les propriétaires concédant le
plus souvent des mesures d’accompagnements afin de
préserver les valeurs faciales.
80
Ancien
Source : DTZ
Tableau 5
Principales transactions de bureaux à Dijon en 2011
Adresse
Preneur
Surface
Etat des locaux
15-17 Boulevard Jean Bertin
FEDOSAD
2 250 m²
Seconde main
12 Boulevard Jean Veillet
RSI BOURGOGNE
2 030 m²
Seconde main
18 Boulevard Jean Veillet
LYONNAISE DES EAUX
1 370 m²
Seconde main
Source : DTZ
www.dtz.com
16
Property Times
Un volume d’offre immédiate en baisse
Graphique 35
Après avoir doublé en seulement deux ans, entre 2007
et 2009, le stock d’offre immédiatement disponible s’est
contracté de 41% au cours des 24 derniers mois, pour
se positionner à 20 000 m² fin 2011, soit un taux de
vacance inférieur à 2% (graphique 35).
Offre immédiate à Dijon
m²
50 000
40 000
30 000
Le solde des nombreuses surfaces livrées en blanc
entre 2008 et 2010 s’est finalement résorbé en 2011
mais représente encore 10 000 m² de surfaces de
première main immédiatement disponibles. Alors que la
plupart des marchés régionaux souffrent d’une pénurie
de surfaces de première main, le marché dijonnais
dispose d’un stock en ligne avec ses capacités
d’absorption.
Cette offre neuve se situe essentiellement sur le Parc
de Valmy, à l’entrée nord de l’agglomération, mais
également dans le quartier d’affaires Clémenceau dans
le centre-ville. Le développement du Parc de Valmy est
aujourd’hui mis entre parenthèses du fait des
perturbations liées aux travaux du futur tramway
dijonnais, dont la mise en service est annoncée pour
septembre 2012.
20 000
10 000
Première main
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
0
2001
L’offre se concentre essentiellement sur des petites
surfaces, et les possibilités d’implantation sur une
surface de plus de 1 000 m² sont aujourd’hui très
limitées. Le programme « Marbotte Plaza », récemment
livré par LAZARD, offre encore près de 2 700 m² soit 3
niveaux sur les 8 que compte l’immeuble.
Seconde main
Source : DTZ
Graphique 36
(1)
Population
Emplois du
secteur public
Taux de
chômage
Projets en stand-by en attendant que le stock existant
s’écoule
Les promoteurs locaux maîtrisent des fonciers, mais
devant le volume important d’offre neuve
immédiatement disponible, aucune livraison n’a été
enregistrée en 2011. Le quartier Clémenceau poursuit
son développement avec des livraisons de surfaces
attendues pour 2012, malgré des perspectives
économiques en berne (graphique 36).
Emplois
PIB
France
Côte-d'Or
Tableau 6
Projets significatifs de bureaux à Dijon
Opération
Secteur
Surface
Année de livraison
Dijon
LAZARD
15 000 m²
2012
Ywood
ZAC Valmy
NEXITY
2 000 m²
2012
L’Eolien
ZAC Valmy
QUEBEC
2 800 m²
2013
Dumouriez
ZAC Valmy
DUMOURIEZ
1 900 m²
2013
Centres d’Affaires - 2
ème
tranche
Source : DTZ
www.dtz.com
17
Property Times
Graphique 37
Première main
2011
2010
2009
2008
2007
2006
ère
Toutefois, avec 38 000 m², la demande placée de 1
main est en retrait par rapport à 2010 (48 000 m²
placés). A l’inverse, avec 47 000 m², la demande
nde
placée sur des actifs de 2 main a connu une bonne
performance par rapport à 2010 (+27%).
En m²
90 000
80 000
70 000
60 000
50 000
40 000
30 000
20 000
10 000
0
2005
La demande placée a été assez dynamique en 2011
avec 85 000 m² commercialisés, permettant au marché
rennais de réaliser une performance en ligne avec celle
de 2010 (graphique 37). Des transactions supérieures
à 1 500 m², telles que CAP GEMINI sur 9 850 m² aux
Champs Blancs à Cesson Sévigné, sont venues
soutenir le marché.
Demande placée dans l’agglomération rennaise
2004
Une demande placée en ligne avec les performances
de 2010.
2003
Bretagne - Rennes
Seconde main
Source : DTZ
En €/m²/an
150
140
130
120
110
100
90
Récent
2011
2010
2009
2008
2007
2006
80
2005
Au-delà de l’efficience technique des bureaux, les
entreprises rennaises cherchent aujourd’hui des
immeubles offrant un maximum de services de
proximité (restauration, point Poste, etc.), avec
également un accès facile (proximité rocade, métro,
bus, etc.).
Valeurs locatives dans l’agglomération rennaise
2004
Le loyer prime progresse, passant de 205 €/m²/an fin
2010 à 210 €/m²/an fin 2011. Les valeurs locatives
moyennes de l'agglomération rennaise ont peu évolué
depuis la fin de l’année 2010. Elles se situent autour de
100 €/m²/an pour les surfaces anciennes, 130 €/m²/an
pour les surfaces récentes, et peuvent culminer à 145
€/m²/an pour les locaux neufs ou restructurés
(graphique 38).
Graphique 38
2003
Si le loyer prime progresse, les valeurs locatives
moyennes de l’agglomération rennaise demeurent
stables.
Ancien
Source : DTZ
Tableau 7
Principales transactions de bureaux dans l’agglomération rennaise en 2011
Adresse
Preneur
Surface
Etat des locaux
ZAC Champs Blancs
CAP GEMINI
9 800 m²
Neuf
Zone Atalante Beaulieu
FRANCE TELECOM
1 913 m² et 1 900 m²
Seconde main
ZI Sud Est/Bd d’Armorique
POLE EMPLOI
3 000 m²
Neuf
Rennes centre
MINISTERE DE LA
JUSTICE
1 405 m²
Seconde main
Source : DTZ
www.dtz.com
18
Property Times
ère
Graphique 39
Offre immédiate dans l’agglomération rennaise
L'offre immédiatement disponible sur la métropole
rennaise s'est légèrement accentuée par rapport à la fin
de l’année 2010 (+10%). Ainsi, 90 000 m² de bureaux
sont vacants (graphique 39).
En m²
120 000
100 000
80 000
60 000
ère
Le stock de 1 main s’est fortement résorbé (-40%
depuis fin 2010) et compte 15 000 m² de surfaces
nde
disponibles fin 2011, alors que celui de 2 main a
progressé de 32% sur la même période pour atteindre
75 000 m² fin 2011.
40 000
20 000
Première main
Les perspectives économiques devraient soutenir le
marché des bureaux tertiaires d’ici 2015.
Source : DTZ
L’activité économique en Ille-et-Vilaine surperformera la
moyenne nationale à l’horizon 2015 (graphique 40).
L’agglomération rennaise pourra compter sur plusieurs
ème
grands chantiers (la 2
ligne de métro reliant le sudouest au nord-est, le secteur intrarocade nord-est dont
la vocation est de devenir une écocité, la modernisation
des infrastructures de la gare, la création d’une Cité
internationale). Le dynamisme attendu du secteur privé
permettra de contrebalancer la baisse des emplois du
secteur public.
Graphique 40
La dichotomie entre les attentes d’un secteur privé plus
exigeant face à l’obsolescence du parc tertiaire et l’offre
actuelle constitue la problématique du parc immobilier
tertiaire en région rennaise. En effet, si ce dernier
bénéficiait jusqu’alors d’un taux de remplissage
satisfaisant, il souffre aujourd’hui de l’offre neuve
disponible dans les nouveaux parcs tertiaires. La
nde
rénovation du parc de 2 main constitue donc un
enjeu à court/moyen terme afin de dynamiser le
marché de l’agglomération rennaise.
2011
2010
2009
2008
2007
2006
La baisse de l’offre neuve s’explique par le fait que peu
de programmes ont été lancés en 2011, permettant
d’écouler le stock existant.
2005
2003
0
2004
L’offre immédiate se raffermit fin 2011 : l’offre de 1
nde
main se résorbe alors que l’offre de 2 main se
renforce.
Seconde main
(1)
Population
Emplois du
secteur public
Taux de
chômage
Emplois
PIB
France
Ille-et-Vilaine
Sources: DTZ, Oxford Economics
Tableau 8
Projets significatifs de bureaux dans l’agglomération rennaise
Opération
Secteur
Surface
Année de livraison
Cour Lumière
Rennes
CFA GRAND OUEST
2 310 m²
2012
Neway
Rennes
LEGENDRE
9 670 m²
2013
Energis
Rennes
BATI ARMOR
5 990 m²
2013
Le Noven
Rennes
LAMOTTE
4 000 m²
2013
Source : DTZ
www.dtz.com
19
Property Times
Champagne-Ardenne - Reims
Graphique 41
Ralentissement marqué sur le marché rémois
Demande placée à Reims
20 000
15 000
10 000
5 000
Première main
2011
2010
2009
2008
2007
Seconde main
Source : DTZ
Des valeurs locatives en recul
Graphique 42
Du fait de l’augmentation de l’offre de première main,
les valeurs locatives pour des surfaces neuves
enregistrent un léger recul, passant de 160 €/m²/an en
2010, à 145 €/m²/an en 2011. Les livraisons attendues
devraient confirmer cette tendance à la baisse des
valeurs. Les propriétaires porteurs de surfaces
vacantes depuis un certain temps n’hésitent plus à
baisser les loyers de présentation de manière
significative.
Valeurs locatives à Reims
€/m²/an
Récent
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
180
170
160
150
140
130
120
110
100
90
80
70
2001
Les loyers moyens de seconde main se positionnent,
quant à eux, entre 90 €/m²/an et 100 €/m²/an pour les
surfaces anciennes et jusqu’à 110 €/m²/an pour les
surfaces récentes.
2006
2005
2004
0
2003
Si le marché locatif est aujourd’hui atone, le marché de
l’acquisition a pris le relais en 2011. Les professions
libérales et les bureaux d’études ont été
particulièrement actifs sur un marché qui a souffert en
2011 de l’absence d’activité du secteur public, jusqu’ici
principal animateur du marché, avec entre autres les
transactions du POLE EMPLOI en 2009 et 2010.
25 000
2002
Les transactions se sont principalement concentrées
sur des petites surfaces, inférieures à 200 m². La
transaction la plus importante de l’année est
l’installation de SMABTP, à proximité de la gare TGV,
sur 1 200 m² de bureaux neufs.
m²
2001
Avec 12 000 m² de demande placée en 2011, le
marché tertiaire rémois enregistre une baisse des
volumes commercialisés de 50% en un an
(graphique 41).
Ancien
Source : DTZ
Tableau 9
Principales transactions de bureaux à Reims en 2011
Adresse
Preneur
Surface
Etat des locaux
Rue Pingat - Reims
SMABTP
1 200 m²
Neuf
Boulevard de la Paix - Reims
UNIVERSITE
500 m²
Seconde main
Source : DTZ
www.dtz.com
20
Property Times
Le stock d’offre immédiate explose en 2011 du fait de
nombreuses libérations
Graphique 43
m²
25 000
20 000
15 000
10 000
5 000
De nombreuses opérations encore au stade de projets
sont aujourd’hui en attente, en particulier sur le secteur
de Bezannes (« Le Tetrys », « le Millenium »,
« Bezannes Europe ») mais également sur le centreville au niveau de la gare TGV (« Numerobis »). Ces
projets, dans les cartons depuis plusieurs années pour
certains d’entre eux, ne sortiront pas de terre s’ils ne
sont pas précommercialisés au préalable. Ainsi, le
lancement du « Millenium », projet de LAZARD de
2 000 m² sur la zone de Bezannes, et dont la livraison
était initialement prévue pour 2012, a encore été
retardé.
Malgré l’activité importante de l’agence de
développement économique rémoise (Invest In Reims),
la demande exprimée de surfaces tertiaires reste
essentiellement endogène. Devant des perspectives
économiques particulièrement moroses (graphique 44),
les propriétaires vont avoir des difficultés croissantes à
maintenir leurs loyers sur un marché où, fait quasiment
unique en France, des projets importants ont été lancés
en blanc, malgré un taux de vacance déjà important.
Première main
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2003
Des perspectives économiques en berne
2004
0
2002
Malgré cette offre déjà abondante, les livraisons vont
se poursuivre en 2012, avec des projets comme le
« Polidrome » (13 000 m²) et le « Parvis Bezannes »
(4 500 m²) qui vont venir s’incrémenter à une offre déjà
surabondante.
Offre immédiate à Reims
2001
Avec d’un côté des surfaces neuves vacantes, malgré
de bons accès aux transports et des places de parking
en nombre suffisant (critère vital sur le marché rémois)
et de l’autre de nombreuses libérations de surfaces de
seconde main, le niveau de l’offre immédiatement
disponible a explosé en 2011, passant de 9 000 à
23 000 m² au cours de l’année 2011.
Seconde main
Source : DTZ
Graphique 44
(1)
Population
Emplois du
secteur public
Taux de
chômage
Emplois
PIB
France
Marne
Tableau 10
Projets significatifs de bureaux à Reims
Opération
Secteur
Surface
Année de livraison
Terra Nova
Parc TGV - Bezannes
NACARAT
2 100 m²
2012
Numerobis
TGV Centre - Reims
MONTROYAL
4 700 m²
2013
Bézannes Europe
Parc TGV - Bezannes
MONTROYAL
2 000 m²
2013
Millenium
Parc TGV - Bezannes
LAZARD
2014
Source : DTZ
www.dtz.com
21
Property Times
Franche-Comté - Besançon
Graphique 45
Un marché qui s’essouffle
Demande placée à Besançon
m²
marché tertiaire bisontin ne parvient pas à rebondir. La
demande placée fléchit de façon continue depuis 2008
(graphique 45).
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2003
2004
Seconde main
Source : DTZ
Graphique 46
Valeurs locatives à Besançon
€/m²/an
Récent
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2001
Malgré le ralentissement du marché, les valeurs
locatives se maintiennent sur les actifs de seconde
main, à 90 €/m²/an en moyenne pour les locaux
anciens et 110 €/m²/an pour les locaux de meilleure
qualité. Les valeurs locatives ont même pu atteindre la
barre des 140 €/m²/an pour des transactions sur de
petites surfaces dans des immeubles livrés récemment.
2005
Des valeurs locatives stables
2004
150
140
130
120
110
100
90
80
70
2003
Porté par l’écoulement de l’offre neuve, le marché
bisontin souffre depuis 2010 du fort ralentissement des
lancements d’immeubles en blanc et donc de la
raréfaction de l’offre neuve. L’essentiel de l’activité se
concentre désormais sur des petites surfaces,
inférieures à 500 m² dans des immeubles de seconde
main.
Première main
2002
Toutefois, la part des transactions sur les petites
surfaces est toujours en hausse et aucune autre
transaction supérieure à 1 000 m² n’a été enregistrée
sur le marché de Besançon cette année.
2001
Après la DREAL en 2009 et le POLE EMPLOI en 2010,
le secteur public est encore l’auteur de la transaction la
plus importante de l’année. En effet, une antenne du
CONSEIL GENERAL s’est engagée sur 1 500 m² dans
le « Tripode », immeuble en chantier d’environ
3 000 m², situé dans le quartier de la Planoise et dont
la livraison est attendue pour 2012.
2002
20 000
18 000
16 000
14 000
12 000
10 000
8 000
6 000
4 000
2 000
0
Ancien
Source : DTZ
Tableau 11
Principales transactions de bureaux à Besançon en 2011
Adresse
Preneur
Surface
Etat des locaux
Le Tripode
CONSEIL GENERAL
1 500 m²
Neuf
Novatech
VIX TECHNOLOGY
860 m²
Neuf
Les Thermes
MFP
600 m²
Récent
Source : DTZ
www.dtz.com
22
Property Times
Pénurie de surfaces de première main
Graphique 47
Après sa forte contraction en 2009, l’offre
immédiatement disponible n’a depuis cessé de
progresser pour atteindre 11 000 m² à fin décembre
2011 (graphique 47). Le fort appétit montré par les
utilisateurs ces dernières années pour les bureaux
neufs a asséché le stock de première main qui est
passé de 12 000 m² fin 2008 à 2 000 m² fin 2009, un
niveau resté inchangé depuis.
Offre immédiate à Besançon
L’activité transactionnelle a donc été obérée sur le
marché bisontin par la faiblesse de l’offre de qualité. En
effet, l’offre immédiate de qualité ne représente plus
que quelques mois de transaction au rythme actuel des
commercialisations.
Plusieurs chantiers en cours pour donner un nouveau
souffle au marché bisontin
Conscients que la relance de la construction est un
préalable au rebond de l’activité du marché bisontin, les
opérateurs locaux ou nationaux, à l’image de LAZARD,
ont lancé simultanément plusieurs chantiers, pour des
surfaces comprises entre 2 500 m² et 3 500 m². Ces
opérations partiellement précommercialisées
alimenteront en surfaces de qualité un marché qui a
souffert en 2011 de l’absence d’offres de première
main. Le marché bisontin devrait, en outre, bénéficier
dans les années à venir de la demande du secteur
public dont les effectifs devraient rester stables quand
ils baissent sur la majorité des autres marchés
régionaux (graphique 48).
Première main
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
L’augmentation des disponibilités est essentiellement
due aux libérations de surfaces de seconde main par
les services administratifs engagés dans un processus
de regroupement afin de rationaliser leur
consommation de surfaces tertiaires.
m²
18 000
16 000
14 000
12 000
10 000
8 000
6 000
4 000
2 000
0
Seconde main
Source : DTZ
Graphique 48
(1)
Population
Emplois du
secteur public
Taux de
chômage
Emplois
PIB
France
Doubs
Tableau 12
Projets significatifs de bureaux à Besançon
Opération
Secteur
Surface
Année de livraison
Portes Lafayette
-
PROMOTEUR LOCAL
3 500 m²
2012
Portes de Vesoul
-
PROMOTEUR LOCAL
2 800 m²
2012
Novatech
Temis – Besançon
LAZARD
2 500 m²
2012
Velum
Rue de Vesoul - Besançon
CIRMAD
2 300 m²
2014
Les Bureaux de Besançon
Temis - Besançon
PICHET
3 000 m²
2014
Source : DTZ
www.dtz.com
23
Property Times
Ile-de-France
Graphique 49
Résistant, pour l’instant
Demande placée en Ile-de-France
La demande placée sur l’ensemble de l’année 2011 en
Ile-de-France s’élève à 2,4 millions de m², un chiffre en
hausse de 14% par rapport à 2010, et supérieur à la
moyenne décennale (2,2 millions de m²).
m²
3 500 000
3 000 000
2 500 000
1 500 000
1 000 000
500 000
Première main
2011
2010
2009
2008
2007
Seconde main
Sources : Immostat, DTZ Research
Graphique 50
Valeurs locatives en Ile-de-France
€/m²/an
450
400
Les valeurs locatives résistent dans l’ensemble
350
Le loyer moyen de première main régresse en 2011, se
positionnant à 372 €/m²/an contre 399 €/m²/an en 2010.
La part croissante des marchés périphériques sur ce
type de surface explique ce recul. Les loyers de
seconde main sont stables, voire en légère progression
sur l’ensemble des secteurs franciliens à 315 €/m²/an
fin 2011, contre 310 €/m²/an en 2010.
300
Récent
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2001
250
2002
Le marché parisien a égalé sa bonne performance de
2010 avec près de 1 million de m² commercialisés
(+4% en un an). Le Croissant Ouest a confirmé sa
montée en puissance avec près de 600 000 m²
commercialisés en 2011, soit une progression de 38%
en un an. A l’inverse, les marchés de la Première
Couronne ont marqué le pas avec moins de
300 000 m² de demande placée (-5% en un an), malgré
la bonne performance de la Première Couronne Nord
qui a bénéficié de la transaction exceptionnelle de SFR
à Saint-Denis sur 124 000 m².
2006
2005
2004
2003
0
2002
La part des surfaces de première main reste stable
d’une année sur l’autre avec 760 000 m² de demande
placée soit 31% des commercialisations en Ile-deFrance en 2011.
2 000 000
2001
On remarquera cette année le retour en force (+31% en
un an) des commercialisations de surfaces supérieures
à 5 000 m² avec 68 transactions pour un volume de
999 300 m².
Ancien
Tableau 13
Principales transactions de bureaux en Ile-de-France en 2011
Adresse
Preneur
Surface
Etat des locaux
Saint-Denis
SFR
124 000 m²
Neuf
Massy
CARREFOUR
85 000 m²
Neuf
Gennevilliers
THALES
78 600 m²
Neuf
Paris 12
MINISTERE DE L’INTERIEUR
36 000 m²
Rénové
www.dtz.com
24
Property Times
Le stock d’offre immédiate reste stable malgré tout
Graphique 51
L'offre immédiate de bureaux en Ile-de-France, stable
depuis maintenant deux ans, représente 3,6 millions
de m² fin 2011, soit un taux de vacance de 7%.
Offre immédiate en Ile-de-France
La répartition par tranche de surfaces demeure
relativement homogène depuis 3 ans. Le stock de
surfaces supérieures à 5 000 m² en Ile-de-France
représente ainsi, fin 2011, 1,7 million de m². On note
toutefois une résorption marquée des surfaces de
bureaux de première main, passées de 755 000 m² fin
2010 à seulement 688 000 m² fin 2011 (-9% en un an).
3 000 000
L’activité devrait être moins importante en 2012
2 000 000
1 000 000
Première main
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
0
2001
Les livraisons de bureaux neufs en 2011 auront
représenté près de 623 000 m², un volume légèrement
inférieur à celui observé en 2010. Près d’un tiers de
cette offre était encore disponible fin 2011.
m²
4 000 000
Seconde main
Sources : Immostat, DTZ
Graphique 52
(1)
L’offre à venir à un an (libérations et livraisons
d’immeubles neufs incluses) représente 1,2 million de
m² à l’échelle francilienne. Le volume de livraisons pour
2012 demeure restereint avec à peine 370 000 m² dont
seulement 160 000 m² encore disponibles. L’essentiel
du renouvellement de l’offre se réalisera donc via des
libérations de surfaces de seconde main.
Population
Emplois du
secteur public
Taux de
chômage
La bonne tenue du marché en 2011 devrait laisser
place en 2012 à un recul de la consommation tertiaire
qui devrait atteindre, au mieux, 2 millions de m².
Emplois
PIB
France
Ile-de-France
Le manque de visibilité des entreprises sur leur avenir,
et donc leurs besoins immobiliers, devrait brider la
demande en 2012.
Tableau 14
Projets significatifs de bureaux en Ile-de-France
Opération
Secteur
Surface
Année de livraison
Europe
La Défense
KAN AM GRUND
21 500 m²
2012
Carré Breguet
Paris 11
UNIMO
20 500 m²
2012
Eqho
La Défense
ICADE
80 000 m²
2013
Carpe Diem
La Défense
AVIVA INVESTORS
42 200 m²
2013
In/Out
Boulogne
SFL
33 600 m²
2013
38 rue du Rocher
Paris 8
DEKA IMMOBILIEN
30 000 m²
2013
Athena
La Défense
ALLIANZ REAL ESTATE
30 000 m²
2013
Sources : DTZ Research
www.dtz.com
25
Property Times
Languedoc-Roussillon - Nîmes
Graphique 53
L’attrait pour les immeubles neufs et restructurés a
permis de soutenir le marché nîmois en 2011.
Demande placée sur l’agglomération nîmoise
En m²
35 000
er
La bonne dynamique observée au 1 semestre sur le
nd
marché nîmois ne s’est pas confirmée au 2 semestre
avec seulement 4 400 m² placés, du fait d’un certain
attentisme de la part des acteurs. Malgré cette
contreperformance, le marché a bien résisté sur
l’ensemble de l’année avec près de 14 500 m² placés,
soit une performance quasi identique à celle de 2010.
Avec plus de 9 600 m², les commercialisations se sont
ère
concentrées sur des surfaces de 1 main (66%).
30 000
25 000
20 000
15 000
10 000
5 000
Première main
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
0
Les utilisateurs ont privilégié la périphérie de Nîmes
pour ses infrastructures modernes et efficaces ainsi
que pour ses immeubles neufs ou restructurés
bénéficiant des nouveaux standards de construction et
de technologies, délaissant dans le même temps le
centre-ville qui concentre, quant à lui, les immeubles de
seconde main.
Seconde main
Source : DTZ
Graphique 54
Valeurs locatives sur l’agglomération nîmoise
Le loyer moyen pour les surfaces récentes se
positionne à 125 €/m²/an en 2011 contre 105 €/m²/an
en 2010 alors que, pour les surfaces plus anciennes,
les prix s’échelonnent de 90 €/m²/an à 125 €/m²/an
selon leur qualité (graphique 54).
120
100
80
Récent
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
60
2004
Les valeurs locatives des actifs récents enregistrent la
plus forte hausse.
140
2003
Le poids du secteur public et parapublic dans la
demande placée est en baisse avec seulement 15% de
la demande placée en 2011 contre 25% en 2010.
En €/m²/an
160
2002
L’appétit des acteurs pour des surfaces comprises
entre 250 m² et 300 m² a été caractéristique de l’année
2011. En effet, ce segment, qui représente plus de la
moitié de la demande placée totale, a enregistré une
croissance en ligne avec les performances globales du
marché nîmois.
Ancien
Source : DTZ
Tableau 15
Principales transactions de bureaux sur l’agglomération nîmoise en 2011
Adresse
Preneur
Surface
Etat des locaux
Gare de Nîmes
PERIAL AM
4 516 m²
Neuf
ZAC pole actif/Gallargues le Montueux
SAS LES PORTES DE
CAMARGUE
3 900 m²
Seconde main
Triangle de la Gare
DUMEZ
2 500 m²
Neuf
Source : DTZ
www.dtz.com
26
Property Times
L’offre immédiate progresse, en particulier sur les
surfaces de seconde main.
Graphique 55
Offre immédiate sur l’agglomération nîmoise
Première main
Le Gard devrait très largement surperformer la
moyenne nationale à l’horizon 2015 et ce même en
2012 alors que l’année s’annonce comme délicate
(graphique 56). A l’horizon 2013, trois chantiers publics
majeurs viendront dynamiser l’agglomération nîmoise :
AEF (Arènes-Esplanade-Feuchères), les allées Jean
ère
Jaurès et Tango + et le tram’bus, 1 ligne nord-sud de
l’agglomération qui doit être mise en service en 2012.
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2002
Des perspectives positives portées par des prévisions
économiques supérieures à la moyenne nationale, trois
grands projets et une offre future relancée.
2004
En m²
40 000
35 000
30 000
25 000
20 000
15 000
10 000
5 000
0
2003
L’offre immédiate a progressé de +13% depuis fin 2010
pour se positionner autour de 35 200 m² fin 2011
(graphique 55). L’offre immédiate s’est résorbée dans
le neuf (-12% par rapport à fin 2010), du fait notamment
de l’absence de livraisons. A l’inverse, le stock vacant
nde
de locaux de 2 main s’est alourdi (+37% en un an),
pour représenter près de 22 000 m², soit 62% du stock
total. Cette offre correspond de moins en moins aux
nouvelles attentes des utilisateurs.
Seconde main
Source : DTZ
Graphique 56
(1)
Population
Ces bonnes perspectives seront accompagnées d’une
relance de l’offre neuve tertiaire. Ainsi, à l’horizon 2013,
près de 20 000 m² de bureaux neufs qui devraient être
livrés, dont 11 300 m² en 2012 (tableau 16). Des
nouvelles opérations de promotion sont en cours de
construction sur des sites en centre ville ou sur les
zones stratégiques (Parc Georges Besse II).
Emplois du
secteur public
Taux de
chômage
Emplois
PIB
France
Gard
*
Tableau 16
Projets significatifs de bureaux sur l’agglomération nîmoise
Opération
Secteur
Surface
Année de livraison
Triangle de la Gare
Centre ville
CFA ATLANTIQUE
4 500 m²
2012
L’Altis
Parc Georges Besse II
HOLDING TISSOT
3 600 m²
2012
Parc Haute Magaille
Boulevard Savador
Allende
BAMA
3 180 m²
2012
Saga
Parc Georges Besse II
S.T.S.
2 500 m²
2012
Source : DTZ
www.dtz.com
27
Property Times
Lorraine - Nancy
Graphique 57
Le manque de transactions d’envergure pèse sur le
marché nancéien mais ce dernier résiste, porté par la
demande du secteur privé.
Demande placée en l’agglomération nancéienne
Malgré le manque de transactions d’envergure, le
marché des bureaux nancéien a résisté en 2011 avec
28 000 m² commercialisés, soit un niveau en baisse de
13% par rapport à 2010 (32 000 m² enregistrés)
(graphique 57). Malgré cette performance en baisse, la
multiplication des transactions de petites surfaces a
permis au marché de résister et 60% des transactions
ont été réalisées sur des surfaces inférieures à 200 m²
en 2011.
60 000
En m²
70 000
50 000
40 000
30 000
20 000
10 000
Les commercialisations sur des surfaces de bureaux
neufs ont représenté 27% de la demande placée en
2011, soit 7 500 m². Notons le positionnement d’EGIS
EAU sur 1 600 m² de bureaux neufs dans le complexe
Ecoparc Saint-Jacques à Nancy (bâtiment BBC)
(tableau 17).
Première main
2011
2010
2009
2008
Les administrations françaises, traditionnel moteur de
la demande en bureau, ont été absentes en 2011.
2007
2006
0
Seconde main
Source : DTZ
Graphique 58
Valeurs locatives en l’agglomération nancéienne
En €/m²/an
160
Le loyer prime progresse, les valeurs locatives de 1
nde
et 2 main se maintiennent.
ère
La valeur locative prime a progressé passant de 160
€/m²/an fin 2010 à 170 €/m²/an fin 2011.
140
120
100
80
Récent
2011
2010
2009
2008
2007
60
2006
Les loyers moyens pratiqués sur les surfaces neuves
ou restructurées sont stables par rapport à la fin de
l’année 2010. Les loyers moyens observés sur les
locaux récents ont connu une légère correction,
passant de 115 €/m²/an fin 2010 à 110 €/m²/an fin 2011
(graphique 58).
Ancien
Source : DTZ
Tableau 17
Principales transactions de bureaux en l’agglomération nancéienne en 2011
Adresse
Preneur
Surface
Etat des locaux
Rue Alfred Kastler
CHUBB AUTOMATISME-GROUPE UTC
1 600 m²
Seconde main
Ecoparc
EGIS EAU
1 600 m²
Neuf
Rue du Chêne le Loup
EDF
1 280 m²
Seconde main
Allée de Longchamp
DL SOFTWARE
1 147 m²
Seconde main
Source : DTZ
www.dtz.com
28
Property Times
L’offre immédiate connaît une résorption continue
depuis 2008.
Graphique 59
Offre immédiate en l’agglomération nancéienne
L'offre immédiatement disponible dans l’agglomération
nancéienne a connu une résorption continue depuis
2008. Elle s’établit à 50 350 m² fin 2011 contre 51 000
m² un an auparavant (graphique 59). Ce stock se
nde
compose en majorité (84%) de surfaces de 2 main.
En m²
60 000
50 000
40 000
30 000
L’offre disponible de bureaux neufs est stable par
nde
rapport à fin 2010 (8 000 m²). L’offre de 2 main s’est
légèrement résorbée (-2%) pour totaliser près de
42 400 m² fin 2011. La rénovation du parc obsolescent
constitue un enjeu dans la redynamisation du marché.
20 000
10 000
Première main
2011
2010
2009
2008
Le projet du Grand Nancy et la pépinière de start-up
des pôles d’excellence du marché nancéien devrait
venir stimuler un marché marqué par le retrait du
secteur public à l’horizon 2015.
2007
2006
0
Seconde main
Source : DTZ
A l’horizon 2015, et malgré une légère sousperformance historique du marché, la Meurthe et
Moselle devrait connaître une évolution économique
similaire à la moyenne nationale (graphique 60).
L’agglomération nancéienne pourra compter sur le
projet du Grand Nancy pour soutenir l’activité
économique locale avec, entre autres la modernisation
de sa gare TGV ou la construction de grands
équipements comme le centre de congrès de 19 000
m² attendu pour l’été 2013. D’autre part, le marché
devra savoir tirer profit des pôles d’excellence (santé,
biologie moléculaire, imagerie moléculaire et médicale,
chimie fine, nanomatériaux et informatique) et de la
création de start-up pour contrebalancer le recul du
poids des services publics.
Graphique 60
(1)
Population
Emplois du
secteur public
Ces perspectives encourageantes sont de bon augure
pour les 21 000 m² de bureaux neufs livrables dans
l’agglomération nancéienne d’ici 2013 (tableau 18). Les
deux principales opérations sont Ecoparc et Ile de
Corse. Le marché semble donc assez sain pour
poursuivre l’absorption de l’offre neuve sans créer de
déséquilibre majeur alors que 2012 s’annonce comme
une année difficile pour le marché.
Taux de
chômage
Emplois
PIB
France
Meurthe et Moselle
Tableau 18
Projets significatifs de bureaux en l’agglomération nancéienne
Opération
Ville
Surface
Année de livraison
Ecoparc
Maxeville
ECCOLOGIA
3 000 m²
2012
Ile de Corse
Nancy
CIRMAD EST
6 000 m²
2013
Source : DTZ
www.dtz.com
29
Property Times
Graphique 61
En m²
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
Seconde main
Graphique 62
Valeurs locatives sur l’agglomération toulousaine
En €/m²/an
170
150
130
110
90
Récent
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
70
2002
La valeur locative moyenne du marché toulousain (au
sens large), toutes surfaces confondues, se positionne
ème
à 135 €/m²/an au 4
trimestre 2011. Les valeurs
locatives sont demeurées stables depuis fin 2010 :
autour de 115 €/m²/an pour les locaux anciens et
environ 130 €/m²/an pour les immeubles récents. Une
hausse a été enregistrée sur les immeubles neufs en
périphérie qui passent de 150 à 160 €/m²/an
(graphique 62).
Première main
Sources : OTIE-AUAT, DTZ
2001
Les valeurs locatives des bureaux neufs progressent.
2004
ème
Cinq des principales transactions du 4
trimestre ont
concerné des surfaces supérieures à 3 000 m²,
représentant 70% des commercialisations. En marge
de ces transactions emblématiques, le cœur de
l’activité du marché toulousain s’est concentré sur le
créneau des surfaces comprises entre 250 et 500 m²
en 2011.
2003
180 000
160 000
140 000
120 000
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
0
2002
Plus de 38 500 m² de bureaux ont été commercialisés
ème
sur le marché toulousain au 4
trimestre 2011, portant
la demande placée en 2011 à plus de 130 000 m², un
volume en léger retrait (-7%) par rapport à la même
période l’an passé (graphique 61). Toutefois, au regard
de la moyenne des 5 dernières années (121 000 m²
commercialisés), le marché tertiaire toulousain a
conservé une bonne dynamique, notamment grâce à
des transactions d’envergure.
Demande placée sur l’agglomération toulousaine
2003
La demande placée de bureaux résiste sur le marché
toulousain.
2001
Midi-Pyrénées - Toulouse
Ancien
Tableau 19
Principales transactions de bureaux sur l’agglomération toulousaine en 2011
Adresse
Preneur
Surface
Etat des locaux
Blagnac, ZAC Andromède
AIRBUS FRANCE
13 043 m²
Neuf
Toulouse Chemin des Courses
RTE
8 715 m²
Neuf
5 991 m²
Neuf
ZAC Andromède – Blagnac
TELEPERFORMANCE
Ramonville Saint-Agnès
CLS
5 400 m²
Neuf
Toulouse centre
CONSEIL GENERAL
5 000 m²
Neuf
www.dtz.com
30
Property Times
La demande pour des locaux neufs et les perspectives
économiques devraient soutenir le marché d’ici 2015.
L’activité économique en Haute-Garonne devrait
surperformer la moyenne nationale à l’horizon 2015
er
(graphique 64). En tant que 1 pôle mondial en
ère
aéronautique et 1 région européenne pour le spatial,
l’agglomération toulousaine pourra compter sur son
industrie de pointe pour contrebalancer la baisse
attendue de la demande du secteur public.
En m²
300 000
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
Première main
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
0
2003
En 2011, 10 000 m² de bureaux ont été livrés par le
biais de deux opérations : « Golf Park », une opération
de 6 000 m² certifiée HQE et toujours vacante, et
« Marie Perroud » (4 000 m²) développée par V3J
PROMOTION.
Offre immédiate sur l’agglomération toulousaine
2002
L’offre immédiate enregistre sa première stabilisation
depuis 2006 pour totaliser 264 000 m² fin 2011
ère
(graphique 63). Le stock vacant de 1 main a connu
une baisse de 20% en un an pour représenter 102 000
nde
m² fin 2011, alors que les surfaces de 2 main ont
suivi une dynamique inverse (+22%) pour totaliser
165 000 m². Avec 35 000 m² de bureaux vacants,
Bordelongue demeure le point noir de ce marché. Un
ajustement des valeurs locatives est donc attendu. La
lutte contre l’obsolescence du parc existant représente
l’un des enjeux du marché.
Graphique 63
2001
L’offre immédiate se stabilise : forte résorption des
ère
surfaces de 1 main.
Seconde main
Graphique 64
(1)
Population
Emplois du
secteur public
Ces bonnes perspectives seront alimentées par une
offre neuve tertiaire avenir de près de 40 000 m² de
bureaux d’ores-et-déjà pourvus d’un permis de
construire pour des livraisons prévues à l’horizon
2012/2013 sous réserve de pré-commercialisation
(tableau 20). Des opérations sont également en cours
sur des sites stratégiques en secteur urbain ou sur les
nouvelles zones (Borderouge, Balma Gramont,
Andromède Toulouse Blagnac et Quint Fontsegrives).
Taux de
chômage
Emplois
PIB
France
Haute-Garonne
Tableau 20
Projets significatifs de bureaux sur l’agglomération toulousaine
Opération
Secteur
Surface
Année de livraison
Carles
Toulouse Basso Cambo
CARLES PROMOTION
3 800 m²
Fin 2012
Vendu à 50%
Hills Plaza
Balma Gramont
LAZARD
7 100 m²
Début 2013
Air Sensia
Balma Gramont
SOGEPROM/COGEDIM
6 000 m²
2013
Tetris
Toulouse Basso Cambo
FINANCIERE TEYCHENE
20 000 m²
2013
Source : DTZ
www.dtz.com
31
Property Times
Graphique 65
Première main
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
On notera la part importante des secteurs JuridiqueConseil (28% des surfaces) et Services aux Entreprises
(15%) dans la demande placée de 2011. Le secteur
privé prend donc le relais d’une demande publique
moins dynamique (6% des transactions contre 18% en
2010).
En m²
100 000
90 000
80 000
70 000
60 000
50 000
40 000
30 000
20 000
10 000
0
2003
er
Après un 1 semestre déjà décevant, la demande
placée de bureaux à Marseille a enregistré un
ralentissement avec seulement 25 600 m²
commercialisés au cours du deuxième semestre.
L’année 2011 s’achève donc sur un volume de
transactions de 56 000 m², la plus mauvaise
performance du marché depuis 10 ans, en recul de
33% en un an (graphique 65). Cette contreperformance est à relativiser ; elle est essentiellement
liée à un manque de bureaux neufs disponibles.
Demande placée sur l’agglomération marseillaise
2002
2011 signe la plus mauvaise performance depuis
2001 ; le manque d’offre neuve bride le marché.
2001
PACA - Marseille
Seconde main
Source : DTZ
Graphique 66
Valeurs locatives sur l’agglomération marseillaise
nde
En €/m²/an
210
Bien que certaines transactions puissent se concrétiser
à 250 €/m²/an, le loyer moyen de première main surfaces neuves ou restructurées – s’est contracté en
2011 pour s’établir à 169 €/m²/an (graphique 66), suite
au déplacement des utilisateurs vers des marchés aux
loyers moins élevés.
190
Le loyer moyen pour des surfaces récentes et
anciennes se positionne respectivement à 168 et 164
€/m²/an avec une forte dispersion selon la localisation
et la qualité des immeubles. Les valeurs locatives les
plus élevées (225 €/m²/an) ont été enregistrées à
Euroméditerranée, dans l’immeuble « Grand Large »
notamment. Parce qu’il offre des surfaces rénovées et
bien situées, l’immeuble des « Docks » a confirmé son
attractivité en 2011.
110
170
150
130
Récent
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2001
90
2002
Les loyers de 2 main progressent alors que le loyer
ère
de 1 main se contracte pour les surfaces neuves.
Ancien
Source : DTZ
Tableau 21
Principales transactions de bureaux sur l’agglomération marseillaise en 2011
Secteur
Preneur
Surface
Etat des locaux
Sud
POLE EMPLOI
2 500 m²
Neuf
Sud
SIFER (vte)
2 200 m²
Seconde main
Est
DEKRA
2 100 m²
Neuf
Euroméditerranée et centre-ville
France TELECOM
1 850 m²
Seconde main
Source : DTZ
www.dtz.com
32
Property Times
Progression de l’offre immédiate mais contraction des
surfaces neuves.
Graphique 67
Offre immédiate sur l’agglomération marseillaise
L’offre immédiate à Marseille s’est regarnie pour
représenter près de 137 600 m² fin décembre 2011
(graphique 67). L’offre neuve, qui représentait encore
une proportion importante (41%) des disponibilités
ème
début 2011, s’est fortement résorbée au 4
trimestre
pour représenter 45 000 m², soit un tiers du stock. Plus
de la moitié de cette offre est localisée dans l’Est
(12 500 m²) et sur le secteur Sud (13 800 m²), contre
seulement 10 100 m² (15 %) à Euroméditerranée et
Centre-ville, secteur le plus convoité. Enfin, 7 500 m²
sont disponibles dans le secteur Nord Littoral.
En m²
160 000
140 000
120 000
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
Retour d’une offre neuve à l’horizon 2015 : le secteur
privé devra soutenir le marché, face au recul du secteur
public.
Dans les Bouches-du-Rhône, l’activité économique
devrait suivre la même tendance que la moyenne
nationale à l’horizon 2015 (graphique 68).
L’agglomération marseillaise pourra compter sur le
projet Euroméditerrannée, plus grande opération de
rénovation urbaine en Europe, pour soutenir l’activité
économique locale. Les sociétés de services prennent
aujourd’hui le relais du service public, qui devrait
poursuivre sa recomposition à l’horizon 2015
(graphique 68)
L’année 2012 marquera le retour timide des projets de
grande envergure avec notamment 2 opérations de
plus de 5 000 m². A l’horizon 2015, ce sont près de
125 000 m² de bureaux qui devraient être livrés
(tableau 22).
Première main
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2001
2002
0
L’année 2011 a été marquée par un niveau de livraison
supérieur à 2010 avec plus de 72 000 m² livrés. Seuls
20 300 m² sont encore disponibles sur cette production.
Seconde main
Source : DTZ
Graphique 68
(1)
Population
Emplois du
secteur public
Taux de
chômage
Emplois
France
PIB
Bouches-du-Rhône
Tableau 22
Projets significatifs de bureaux sur l’agglomération marseillaise
Opération
Secteur
Surface
Année de livraison
Cœur Capelette
Sud
KAUFMAN
8 470 m²
2012
4, place Sadi Carnot
Euroméditerranée et
centre-ville
ANF
2 700 m²
2012
Balthazar
centre-ville
CONSTRUCTA
10 000 m²
2013
Euromed Center
Phase I
centre-ville
FONCIERE DES REGIONS
24 000 m²
2014/2015
Source : DTZ
www.dtz.com
33
Property Times
PACA - Nice
Graphique 69
Année record sur le marché niçois
Demande placée à Nice
Le secteur public et parapublic aura joué un rôle
prépondérant dans la bonne tenue du marché en
s’engageant massivement sur les immeubles livrés au
cours de ces dernières années. NICE METROPOLE
s’est ainsi engagée sur deux immeubles neufs :
2 500 m² sur le « Premium » au sein du secteur
Méridia, et 7 000 m² sur le « Plaza » dans le secteur de
l’Arenas. La CCI, le RSI, ainsi que la PREFECTURE
auront été les autres grandes animatrices du marché
en 2011. Au final, les organismes publics ou
parapublics ont été impliqués dans environ 60% des
commercialisations.
Première main
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
40 000
35 000
30 000
25 000
20 000
15 000
10 000
5 000
0
2002
Les surfaces de première main auront représenté
23 000 m², soit 68% de la demande placée en 2011, un
niveau record. Le marché des surfaces de seconde
main s’est lui aussi bien comporté avec 11 000 m²
transactés, un volume dans la moyenne observée sur
le marché niçois ces dernières années (graphique 69).
m²
2001
Avec près de 35 000 m² de demande placée en 2011,
le marché tertiaire niçois enregistre sa meilleure année
depuis près de 10 ans (graphique 69). Les transactions
d’envergure se sont multipliées en 2011 sur les
ensembles de bureaux neufs du secteur de l’Arenas.
Seconde main
Source : DTZ
Graphique 70
Valeurs locatives à Nice
€/m²/an
250
200
150
Des valeurs locatives qui restent stables
100
Récent
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
50
2001
Les valeurs locatives sont restées stables en 2011, à
partir de 130 €/m²/an sur des surfaces de seconde
main et jusqu’à 190 €/m²/an sur les immeubles neufs.
Le loyer moyen devrait rester stable en 2012, sous
l’effet combiné de l’absence d’offre de première main et
de la remise sur le marché de surfaces de seconde
main (graphique 70).
Ancien
Source : DTZ
Tableau 23
Principales transactions de bureaux à Nice en 2011
Adresse
Preneur
Surface
Etat des locaux
Plaza – Arenas Nice Ouest
NICE COTE D’AZUR
7 000 m²
Neuf
Phoenix – Arenas Nice Ouest
RSI
4 000 m²
Neuf
Premium – Meridia
NICE COTE D’AZUR
2 500 m²
Neuf
Portes de l’Arenas – Arenas Nice Ouest
PREFECTURE 06
1 300 m²
Seconde main
Plaza – Arenas Nice Ouest
ZENITH
1 000 m²
Neuf
Source : DTZ
www.dtz.com
34
Property Times
Pénurie d’offre de première main
Graphique 71
Après une année marquée par un volume record de
transactions, le marché tertiaire niçois a vu son stock
fortement diminuer en 2011(-23% en un an) pour
représenter 28 000 m² de bureaux immédiatement
disponibles fin 2011 (graphique 71).
Offre immédiate à Nice
m²
60 000
50 000
40 000
30 000
20 000
10 000
Le marché sera contraint par le manque d’offre de
qualité en 2012.
Première main
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
0
2001
Les surfaces neuves, plébiscitées par les grands
utilisateurs en 2011, ne représentent plus que 10% du
stock d’offre immédiatement disponible sur le marché
niçois, avec seulement 3 000 m² aujourd’hui vacants.
Le marché, contraint par l’offre, n’est donc alimenté que
par le biais des libérations de surfaces suite aux
différentes prises à bail évoquées précédemment.
Seconde main
Source : DTZ
Aujourd’hui, aucun nouveau projet d’envergure n’est
attendu sur le marché niçois à court terme. Le
dynamisme observé en 2011 devrait laisser la place à
une année 2012 plus difficile sur un marché peu liquide
où les offres en ligne avec les nouvelles attentes des
locataires vont être de plus en plus rares.
Si les projets existent bel et bien sur le marché niçois,
et notamment sur le secteur de l’Opération d’Intérêt
National (OIN) « Eco vallée », ils sont encore en phase
amont et ne devraient pas se concrétiser avant
plusieurs années. Si l’échéancier de réalisation de ces
projets reste encore flou, la volonté politique est quant
à elle bien présente sur le marché niçois.
Graphique 72
(1)
Population
Emplois du
secteur public
Taux de
chômage
Emplois
PIB
France
Alpes-Maritimes
Tableau 24
Projets significatifs de bureaux à Nice
Opération
Secteur
Surface
Année de livraison
Meridia
Nice Eco Vallée
COGEDIM
10 000 m²
2014
Source : DTZ
www.dtz.com
35
Property Times
PACA - Sophia-Antipolis
Graphique 73
Un marché dont le ralentissement semble structurel
Demande placée à Sophia-Antipolis
A l’inverse d’un marché niçois qui a fortement bénéficié
en 2011 de la demande issue d’organismes publics et
parapublics (60% de la demande placée cette année),
le marché sophipolitain se repose essentiellement sur
les mouvements endogènes de PME du secteur des
NTIC fortement exposées à la conjoncture économique
nationale et internationale. Ces entreprises s’engagent
essentiellement sur de petites surfaces inférieures à
200 m². La surface moyenne des prises à bail est
d’ailleurs en recul et s’établit à 150 m² en 2011 contre
220 m² les années précédentes. Le marché
sophipolitain semble fonctionner en circuit fermé, 99%
de la demande placée en 2011 ayant concerné des
utilisateurs déjà présents sur un technopôle qui peine à
attirer de nouvelles entreprises.
Première main
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
40 000
35 000
30 000
25 000
20 000
15 000
10 000
5 000
0
2002
Les transactions d’envergure font toujours défaut, avec
seulement deux transactions de plus de 1 000 m²
enregistrées au cours de l’année : AMADEUS sur
1 900 m² de bureaux récents dans « Green Side 15 » à
Biot et TELEMAQ sur 1 350 m² de surfaces de seconde
main au sein des « Espaces de Sophia » à Valbonne.
m²
2001
Avec 17 500 m² de bureaux commercialisés en 2011
(graphique 73), le marché sophipolitain ne parvient pas
à rebondir et reste pour la troisième année consécutive
sous sa moyenne décennale de 24 000 m² transactés.
Seconde main
Source : DTZ
Graphique 74
Valeurs locatives à Sophia-Antipolis
€/m²/an
180
170
160
150
140
130
Des valeurs locatives qui restent stables
120
Récent
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
110
2001
Les opérations qui rencontrent actuellement le plus de
succès sont les immeubles anciens, construits dans les
années 1990 et 2000, restructurés et proposés à des
loyers compris entre 125 et 150 €/m²/an, soit des
niveaux bien inférieurs à ceux des programmes neufs
ou très récents.
Ancien
Source : DTZ
Tableau 25
Principales transactions de bureaux à Sophia-Antipolis en 2011
Adresse
Preneur
Surface
Etat des locaux
Green Side 15 - Biot
AMADEUS
1 900 m²
Récent
Espaces de Sophia – Valbonne
TELEMAQ
1 350 m²
Seconde main
Ecolucioles – Valbonne
ALLIANZ VIE
690 m²
Neuf
Marco Polo - Mougins
ORANGE
540 m²
Récent
Source : DTZ
www.dtz.com
36
Property Times
L’écart de loyer conséquent entre existant et
immeubles en projets contrarie les mises en chantier
Graphique 75
Offre immédiate à Sophia-Antipolis
Seules trois voire quatre opérations sont, aujourd’hui,
susceptibles d’alimenter le marché à horizon 20132014. Néanmoins, la dégradation de la conjoncture
économique et l’abondance de l’offre devraient retarder
un peu plus encore le lancement de ces projets.
Perspectives en berne sur un marché fortement exposé
au contexte économique
Première main
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
Les livraisons de surfaces de bureaux neufs ont ralenti
ces dernières années, avec seulement 4 000 m² livrés
durant les 24 derniers mois. Les promoteurs doivent
faire face à un effet ciseau, entre des coûts de
construction relativement élevés, et des loyers moyens
tirés vers le bas du fait d’un stock ancien abondant. Le
différentiel théorique entre les loyers des immeubles
BBC ou RT 2012 à livrer (220 €/m²/an) et le loyer
moyen pratiqué sur site (145 €/m²/an) obère le
lancement de nouvelles opérations.
m²
90 000
80 000
70 000
60 000
50 000
40 000
30 000
20 000
10 000
0
2001
Avec 65 000 m² de bureaux disponibles, le stock d’offre
immédiate reste relativement important sur le marché
sophipolitain (graphique 75). Les surfaces de seconde
main représentent 90% de ce stock et pèsent
lourdement sur le marché. Aujourd’hui, une seule offre
neuve de 3 600 m² est immédiatement disponible sur le
technopôle.
Seconde main
Source : DTZ
Graphique 76
(1)
Population
Emplois du
secteur public
Les perspectives économiques en berne, ajoutées à
une absence de gouvernance commune du technopôle,
ne laissent pas présager une année 2012 des plus
dynamiques sur un marché qui semble destiné à
s’installer durablement sous la barre des 20 000 m² de
transactions annuelles. En effet, le profil très défini des
utilisateurs sophipolitains en fait un des marchés les
plus exposés aux turbulences économiques comme en
témoigne le fort ralentissement des commercialisations
observé depuis fin 2008.
Taux de
chômage
Emplois
PIB
France
Alpes-Maritimes
Tableau 26
Projets significatifs de bureaux à Sophia-Antipolis
Opération
Secteur
Surface
Année de livraison
Schneider
Les Lucioles
CYRIUS
3 500 m²
2012
Ecopolis
Les Templiers
BOUYGUES IMMOBILIER
12 000 m²
2013
Les Arcanes
Les Templiers
SERCIB
9 000 m²
2013
CICA
Les Bouillides
PERIAL
14 000 m²
2014
Source : DTZ
www.dtz.com
37
Property Times
Graphique 77
Toulon
Demande placée à Toulon
14 000
12 000
10 000
8 000
6 000
4 000
2 000
Première main
2011
2010
2009
2008
2007
2006
0
2005
Contrairement aux dernières années, où l’essentiel des
transactions avait porté sur des surfaces inférieures à
500 m², 2011 a été marquée par quelques transactions
supérieures à 1 000 m². L’acquisition de 1 436 m² de
bureaux de seconde main à La Valette par les
PUPILLES de l’ENSEIGNEMENT PUBLIC du VAR et la
location de 1 288 m² par EUROSUD sur un bâtiment
libéré par la CAISSE d’EPARGNE ont été les
mouvements les plus significatifs. Le solde de ce
bâtiment (696 m²) a été pris à bail par TOULON VAR
TECHNOLOGIES.
16 000
2004
Avec près de 15 000 m² de bureaux commercialisés en
2011, le marché toulonnais enregistre sa meilleure
performance de la décennie, en hausse de 50% par
rapport à 2010 (graphique 77). L’essentiel des
transactions se sont signées au cours d’un premier
semestre particulièrement dynamique avec près de
10 000 m² de demande placée à fin juin, un volume
habituellement atteint en année pleine sur ce marché.
m²
2003
Année record à Toulon après un premier semestre des
plus dynamiques
Seconde main
Source : DTZ
Graphique 78
Valeurs locatives à Toulon
€/m²/an
Récent
2011
2010
2009
2008
2007
2006
Les valeurs locatives sont toujours orientées à la
hausse à Toulon. En effet, la faiblesse de l’offre, et la
pénurie de surfaces neuves en particulier, maintient
une pression à la hausse sur les valeurs locatives. Les
valeurs moyennes de première main s’établissent à
185 €/m²/an, soit une hausse de 10% en un an. Le
loyer moyen des transactions de surfaces anciennes
progresse également et atteint 147 €/m²/an en 2011,
soit une hausse de 9% en un an.
2005
Des valeurs locatives sur la pente ascendante
190
180
170
160
150
140
130
120
110
100
90
2004
Les surfaces neuves ont concentré la moitié de la
demande placée en 2011 contre un ratio de 32% en
2010 et 23% en 2009.
Ancien
Source : DTZ
Tableau 27
Principales transactions de bureaux à Toulon en 2011
Adresse
Preneur
Surface
Etat des locaux
La Valette
PEP 83
1 436 m²
Seconde main
Toulon
EUROSUD
1 288 m²
Seconde main
Toulon
TOULON VAR TECHNOLOGIE
696 m²
Seconde main
Source : DTZ
www.dtz.com
38
Property Times
Pénurie d’offre de première main sur le marché
toulonnais
Graphique 79
Offre immédiate à Toulon
Le stock d’offre immédiatement disponible ne
représente plus que 6 400 m² fin décembre 2011, soit
un volume en recul de 33% sur un an.
m²
12 000
Si ce stock reste à peu près stable depuis 2005,
évoluant entre 6 000 et 9 000 m², sa composition
change, avec la disparition des surfaces neuves. Ainsi,
les 300 m² de surfaces neuves encore disponibles à la
location sur le marché toulonnais en juin ont été loués
au cours du second semestre (graphique 79).
10 000
8 000
6 000
4 000
2 000
Première main
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2004
2005
0
Devant cette pénurie d’offre, les programmes neufs
rencontrent un fort succès. Ainsi, les 2 600 m² livrés à
La Valette en février 2011 ont été entièrement
précommercialisés, notamment auprès de la
FEDERATION du BTP du VAR.
Seconde main
Source : DTZ
Une année 2012 qui s’annonce plus difficile
Malgré tout, les mises en chantier restent rares sur
l’agglomération toulonnaise. Un seul programme est
aujourd’hui en chantier sur la commune de Toulon :
4 500 m² en Zone Franche Urbaine sur le site de la
Croix-Rouge pour une livraison attendue pour l’été
2012. 2 500 m² ont déjà trouvé preneur et le solde de
2 000 m² devrait permettre de réduire les tensions
observées ces derniers mois sur un marché toulonnais
contraint par l’offre. A l’extérieur de la ville, 3 500 m² de
bureaux devraient également être livrés en 2012 sur la
Zone des Playes, à l’ouest de Toulon.
Cette année 2011 particulièrement dynamique apparaît
comme une exception sur un marché qui devrait dès
2012 souffrir de la conjonction de facteurs négatifs. Audelà du ralentissement économique annoncé, l’absence
d’offre de qualité sera un frein important à l’activité
transactionnelle sur le marché toulonnais. Enfin,
l’entrée en vigueur début 2012 de la réforme sur les
plus-values de cession immobilière pèsera sur un
marché où les transactions à la vente sont importantes,
à l’image de celle de PEP 83 sur le secteur de La
Valette cette année.
Graphique 80
(1)
Population
Emplois du
secteur public
Taux de
chômage
Emplois
PIB
France
Var
Source : DTZ
Tableau 28
Projets significatifs de bureaux à Toulon
Opération
Secteur
Surface
Année de livraison
Site de la Croix Rouge
ZFU
-
4 500 m²
2012
-
Zone des Playes
-
3 500 m²
2012
AGPM
Sainte Musse
ICADE
2 700 m²
2013
www.dtz.com
39
Property Times
Graphique 81
Rhône-Alpes - Lyon
Demande placée en agglomération lyonnaise
Ces bons résultats s’expliquent par la nette hausse de
l’activité sur les transactions supérieures à 1 000 m²
(56% de la demande placée). Ainsi, huit opérations
supérieures à 7 000 m² se sont concrétisées, dont deux
de plus de 10 000 m² : EDF s’est positionné sur 15 200
m² dans « Le Velum » à La Part-Dieu et LA BANQUE
POSTALE a pris à bail 12 400 m² de bureaux dans
ème
l’immeuble « Nexans Opale » à Lyon 7 .
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
Première main
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
0
2002
Après un début d’année mitigé, l’activité sur le marché
ème
lyonnais de bureaux s’est redressée dès le 2
ème
trimestre avec 66 000 m² placés. Le 2
semestre a
confirmé cette bonne tendance (143 300 m²
commercialisés). Ainsi, 258 800 m² ont été placés en
2011 (+18% par rapport à 2010). Les
commercialisations de bureaux neufs (138 000 m²)
auront représenté plus de la moitié (53%) des surfaces
transactées en 2011. Elles sont en progression de 38%
nde
par rapport à 2010. A l’inverse, les surfaces de 2
main (121 000 m²) enregistrent une légère baisse.
En m²
300 000
2001
Les grandes transactions de bureaux neufs sont
venues dynamiser la demande placée lyonnaise.
Seconde main
Source : Cecim, DTZ
Graphique 82
Valeurs locatives en agglomération lyonnaise
En €/m²/an
230
210
L’intensification des commercialisations des immeubles
neufs en périphérie a contribué au recul des loyers de
ère
1 main.
190
170
150
130
110
Récent
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
90
2001
ère
Le loyer de 1 main enregistre un recul lié à un
déplacement des prises à bail vers les secteurs
périphériques où les valeurs locatives sont moins
élevées. Il s’élève ainsi à 171 €/m²/an contre 198
€/m²/an un an plus tôt. A l’inverse, les loyers récents et
ancien sont en progression par rapport à 2010 et
s’établissent respectivement à 165 et 119 €/m²/an
(graphique 82).
Ancien
Source : Cecim, DTZ
Tableau 29
Principales transactions de bureaux sur l’agglomération lyonnaise en 2011
Adresse
Le Velum/La Part-Dieu
Nexans Opale/Lyon 7
ème
Green Part-Dieu/Lyon 3
ème
Parc du Puy d'Or/Limonest
Preneur
Surface
Etat des locaux
EDF
15 200 m²
Neuf
LA BANQUE POSTALE
12 400 m²
Neuf
ARS
8 600 m²
Neuf
SOPRA GROUPE
8 050 m²
Neuf
Source : DTZ
www.dtz.com
40
Property Times
L’offre se stabilise malgré le niveau de demande
placée.
Graphique 83
Offre immédiate en agglomération lyonnaise
L’offre de bureaux immédiate s’est stabilisée (+3%)
pour représenter 341 300 m² fin 2011. Le volume
d’offre neuve s’est accru de 7%, passant de 120 800
m² fin 2010 à 129 400 m² fin 2011 malgré un
ralentissement des livraisons de bureaux neufs à Lyon
(103 200 m² livrés en 2011 contre 140 000 m² en
2010). Dans le même temps, le stock d’offre immédiate
de seconde main est resté relativement stable pour
représenter 211 900 m² fin 2011 (graphique 83).
Le marché lyonnais sera dynamisé par les projets
d’offre neuve qui viendront l’alimenter.
350 000
300 000
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
Première main
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
0
2002
Cette stabilisation s’explique par l’accélération de la
libération des immeubles vieillissants, la livraison
d’immeubles neufs et la construction d’opérations en
gris non consommatrices du stock existant. En effet, les
entreprises rationalisent leurs espaces, changent de
site ou se regroupent sur un même site, ce qui ne
contribue pas à diminuer le stock existant.
En m²
400 000
Seconde main
Source : Cecim, DTZ
Graphique 84
(1)
Entre 2012 et 2013, les disponibilités dans les
opérations en chantier sont d’environ 130 000 m².
Population
Le taux de pré-commercialisation de l’offre neuve pour
l’année 2012 est, pour l’instant, nettement plus faible
(42%) que celui observé début 2011 sur la production à
livrer dans l’année (63%). Le ralentissement de la
production neuve observé en 2011 dans la région
lyonnaise devrait permettre au stock de première main
encore vacant fin 2011 (129 400 m²), de s’écouler sans
dégrader les valeurs locatives.
A l’horizon 2015, la croissance économique du
département, portée notamment par le dynamisme du
secteur des services, surperformera la moyenne
nationale. La stagnation des emplois du secteur public
devrait par ailleurs être compensée par le dynamisme
du secteur privé (graphique 84).
Emplois du
secteur public
Taux de
chômage
Emplois
France
PIB
Rhône
Tableau 30
Projets significatifs de bureaux en agglomération lyonnaise
Opération
Secteur
Promoteur
Surface
Année de livraison
Lugdunum
Lyon 06
SOGELYM DIXENCE
15 000 m²
2012
Sunway
Lyon 07
DOMOA/L’ART DE CONSTRUIRE
6 900 m²
2012
Ambre Nexans
Lyon 07
ICADE/ALTAREA COGEDIM
11 300 m²
2013
Milky Way
Lyon 02
DCB INTERNATIONAL
4 400 m²
2013
Source : DTZ
www.dtz.com
41
Property Times
Définitions
Actif bénéficiant d'une localisation géographique attrayante et assurant des rendements locatifs sûrs en
raison de la qualité des locataires, de la durée des baux, du faible taux de vacance et de peu de rotations.
Actif core
Demande placée
Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les
précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des
conditions suspensives.
ère
Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée
par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées).
Loyer moyen de 2
main
nde
Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée
par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées).
Loyer prime
Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des
immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d’engagement ferme longue.
Offre immédiate
Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les
recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire.
Loyer moyen de 1
main
Opération en blanc
Projet de construction commencé avant d’avoir trouvé des acquéreurs où des locataires pour un actif
immobilier.
Production neuve
Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et
non encore livrées.
Taux de rendement
prime
Ratio entre les loyers hors charges et le prix d'acquisition AEM de l'actif. Rentabilité la plus basse observée
au cours d'une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux).
VEFA
Vente en Etat Futur d’Achèvement.
www.dtz.com
42
www.dtz.com
43
Property Times
Contacts
Alsace – Agence de Strasbourg
Vincent Triponel
+33(0)3 88 18 55 55
[email protected]
Bourgogne – Agence de Dijon
Bruno Dormoy
+33(0)3 80 70 27 70
[email protected]
Languedoc-Roussillon – Agence de Montpellier
Gilles Pimort
+33(0)4 67 22 50 00
[email protected]
Lorraine – Agence de Nancy
Nadia Gintzburger
+33(0)3 83 28 36 85
[email protected]
Provence-Alpes Côte d’Azur – Agence de Marseille
Lucile de Malet
+33(0)4 91 25 46 46
[email protected]
Provence-Alpes Côte d’Azur – Agence de Toulon
Pierre Bernois
+33(0)4 94 41 34 34
[email protected]
Aquitaine – Agence de Bordeaux
Benoît Chevauchée
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