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Logement et
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La garantie financière
La sécurisation des fonds de la clientèle
des professionnels de l’immobilier loi Hoguet
Propositions :
La sécurisation des consommateurs et de leurs fonds est primordiale.
Elle est assurée par les garants financiers dont les procédures de contrôles
périodiques et inopinés doivent être renforcées.
• Référentiel agréé et modèle de suivi des risques
Seuls les garants financiers loi Hoguet ayant mis en place des procédures de
contrôles internes périodiques au moyen d’un référentiel, commun à tous les
garants, et agréé seraient habilités à apporter leur garantie financière aux
professionnels de l’immobilier de la loi Hoguet.
Ce référentiel commun, constitutif d’un audit interne légal et comptable
des entreprises garanties, serait établi par l’Autorité de contrôle prudentiel
en concertation avec le Conseil national des professions immobilières
(Cf. Livre Blanc : Propositions pour une réforme des métiers de l’immobilier et
la fiche «Copropriété en danger, mesures de prévention»).
• Chaque garant serait tenu de produire chaque année
un rapport des audits réalisés au sein des cabinets immobiliers
loi Hoguet à chacune de ces institutions.
QU’EST-CE QUE C’EST ?
Avec la loi Hoguet du 2 janvier 1970, les syndics professionnels, les gérants d’immeubles et les transactionaires (ces derniers pouvant toutefois travailler avec
une carte professionnelle « sans détention de fonds ») sont tenus de souscrire une
garantie financière au moins égale au montant des fonds qu’ils détiennent au nom
et pour le compte de leurs mandants : charges des syndicats de copropriétaires,
loyers des propriétaires bailleurs, acomptes sur les prix des vendeurs versés par les
acquéreurs.
Cette garantie financière est délivrée par des établissements financiers (banques
et sociétés de caution mutuelle) et par des sociétés d’assurances.
Les garants, selon les dispositions de leurs règlements intérieurs, peuvent imposer
aux syndics professionnels d’avoir un compte bancaire par activité : un compte
« copropriétés », un compte « gestion locative » et un compte « professionnel »
pour le fonctionnement interne du cabinet. Cette exigence permet d’identifier
aisément les fonds restituables aux différents clients par rapport aux fonds propres
du cabinet.
QUEL CONSTAT ?
Si la défaillance des syndics professionnels reste rare, l’expérience montre pourtant qu’en cas d’une telle hypothèse certains garants se montrent très procéduriers quant à la recevabilité des créances, voire refusent de prendre en charge
certains sinistres. La raison majeure tient à ce que ces derniers ne contrôlent pas
assez efficacement les entreprises garanties, et cela pour deux raisons :
• Ils n’ont la responsabilité de vérifier que la représentation des fonds mandants
détenus par les professionnels et pas celle de vérifier le respect les conditions
d’exercice de l’activité de syndic par le professionnel ;
• À côté des garants financiers spécialisés dans le domaine des activités dites de
la loi Hoguet, dont la connaissance des pratiques professionnelles est reconnue,
d’autres, qui n’ont pas la même maîtrise des spécificités des métiers immobiliers
n’ont pas les mêmes exigences. Pourtant, ces garants couvrent environ la moitié
des professionnels. Notamment, ces garants n’exercent aucune vérification sur
place mais seulement sur pièces.
Notes
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Notes