La requalification des zones d`activités économiques

Séminaire partenarial
La requalification des zones d’activités économiques
séance 1 – Du diagnostic à la stratégie
10/10/2013, La Défense
Nicolas Gillio, Certu
L’étalement urbain et ses logiques imprègnent peu les questions de localisation des zones d’activité
économique (ZAE) et leurs pratiques alors que les politiques territoriales du logement intègrent
désormais ces contraintes. En 2008, les surfaces économiques et commerciales représentaient 30%
des surfaces urbanisées, le logement 50%. D'après les estimations effectuées récemment, le
nombre de ZAE en France varie entre 24 000 et 32 000. Pour la préparation du séminaire, le CERTU
a effectué un recensement qui évalue leur nombre à 17 000. Compte tenu des problèmes de
définition qui les concerne ces chiffres doivent être utilisés avec précaution.
Les ZAE recouvrent les caractéristiques suivantes : implantation en périphérie
périurbaines, parfois au détriment des zones agricoles et naturelles ; apparition
tensions, parfois avec l’habitat. Ces questions sont autant d'opportunités qui
requalification à la densification des ZAE, mais aussi à (re)découvrir la mixité des
modes de transports et de travail, voire l’économie circulaire.
et en zones
de conflits et
incitent à la
fonctions, des
Après une première série de séminaires consacrés à la requalification des espaces commerciaux en
2012, ce séminaire ouvre une nouvelle série consacrée aux ZAE et à leur requalification. Ce cycle
abordera les questions suivantes :
-
Les leviers/outils de la requalification
-
Le financement, les processus de mise en œuvre et les acteurs de la requalification
-
La qualité urbaine et les services aux entreprises et aux salariés dans les ZAE
Tarik Yaïche et Benoît Gourgand, Certu, département urbanisme et habitat
« Les méthodes d’observation et de suivi du foncier d’activité »
Le foncier d’activité est une notion consensuelle mais non précisément définie. Selon les sources,
on recense en conséquence 12 000 communes (SOeS) abritant des ZAE et 24 à 32 000 ZAE
représentant 450 000 ha (OREE). L’enjeu de la définition est donc crucial.
•
Activités économiques : toutes les fonctions exercées par des établissements se distinguant
des activités touristiques et de loisir, des activités de mise en valeur du sol et du sous-sol
(activités agri, extractives)
1
•
ZAE : zone délimitée de regroupement d'activités économiques ayant comme caractéristique
commune de se situer sur un terrain aménagé initialement par un maître d'ouvrage qui l'a
cédé ou loué aux entreprises implantées. Cette définition comporte 2 limites : d’une part elle
n’évoque pas les projets de ZAE, d’autre part elle écarte les ZAE à destinations mixtes.
Il existe une pluralité d’outils d’observation que l’on peut classer selon la typologie suivante :
A l’échelle nationale
•
Données relatives aux zonages (ZAE) : recensés par quelques produits commerciaux
•
Données relatives aux établissements (filières, activités, orientation) : Corine Land Cover, BD
TOPO, Urban Atlas, SPOT théma
•
Données relatives à l’occupation des sols : Insee-SIRENE
•
Données relatives au foncier et à l’immobilier : le fichier des demandes de valeur foncière
(DVF) est fourni par la DGFiP (Direction générale des finances publiques). Elles regroupent les
mutations immobilières à titre onéreux1 publiées dans le registre de Conservation des
hypothèques sur une période de 5 ans maximum.
A l’échelle locale
•
Données relatives aux zonages : documents d’urbanisme dématérialisés…
•
Données relatives à l’occupation des sols : mode d’occupation des sols (MOS)
•
Données relatives aux établissements : fichiers consulaires, veille économique
•
Données relatives aux foncier et à l’immobilier : agence de développement économique,
transactions (DIA)
•
Approche critique : l’absence de géographie structurante
La coexistence de différentes données génère des problèmes de cohérence des informations, les
définitions et les dates des enquêtes divergents (ex. : Corine land cover, 2006 ; Urban Atlas, 2005 ;
BD Topo, 2012 ; Spot Thèma, 2005).
De plus, les bases ne font pas de distinction entre l’usage réel du sol et sa destination théorique et
chacune d’entre-elles comporte des limites. Ainsi, la base de données géo-référencées baptisée
« INSEE SIRENE » n’est pas exhaustive en l’absence de mises à jour systématiques de l’outil par
rapport aux évolutions sur le terrain. De même, l’information cadastrale est fondée sur des
déclarations à vocation fiscale, elle est aussi peu renseignée sur le volet industriel.
1
Pour chaque mutation à titre onéreux, sont délivrés : la nature des biens (maison, appartement, dépendance,
local industriel ou commercial), leur situation (adresse) et leur contenance (superficie) ; les références
cadastrales ; la date et le prix de la mutation ; les références de publication au fichier immobilier (date, volume,
numéro).
2
Quelle action en vue d’une observation nationale ?
La commission interministérielle de validation des données pour l’information spatialisée (COVADIS)
mène des travaux pour élaborer un standard de données relatives aux ZAE. Ce groupe de travail
rassemble une douzaine d’acteurs porteurs de ou impliqués dans les dispositifs d’observation (Etat et
collectivités). On constate que les acteurs et leurs partenaires, les territoires, les objectifs
d’observation, les définitions qui fondent l’observation et finalement les données produites, sont
multiples.
Deux catégories d’objectifs se distinguent :
-
Les objectifs de planification et d’évaluation : pour mesurer l’attractivité ou la déprise d’un
territoire, qualifier et quantifier l’activité d’une zone, supprimer les réserves foncières
économiquement inutiles, densifier les zones existantes ou requalifier le foncier, etc.
-
Les objectifs orientés vers le développement économique : accompagner l’implantation
d’entreprises, repérer les projets d’extension ou de création de zones, programmer des
équipements structurants (transports, fibre optique…), caractériser l’offre foncière, etc.
Dans ce contexte d’absence d’observatoire national, la coexistence de nombreuses actions locales et
d’approches différentes, il est opportun de rassembler au niveau national les méthodes et les
outils. Cela se fera à deux niveaux : d’une part le développement d’une structure commune de
données (COVADIS), d’autre part l’harmonisation de méthodes locales d’identification et de suivi des
espaces en termes d'occupation et de mutation (ex. indicateurs interSCoT).
QUESTIONS DE LA SALLE
question 1 : Quid de Sitadel : vise à géolocaliser les locaux d’activités à la commune. Intéressant
comme indicateur de contexte, problème de faible qualité de l’information pour arriver à situer
exactement le terrain. Analyse des requalifications : Sitadel permet de le faire, système
incontournable à l’échelle de la commune. (problème : on homogénéise l’information on ne sait plus
de quelle nature est l’activité ex. industrielle, logistique, etc.) Certaines sources locales (baux…)
pourraient être utilisées mais besoin d’un équilibre entre le niveau de précision et le champ
d’observation. On peut avoir une donnée nationale que l’on peut améliorer au niveau local avec des
partenariats.
réponse : Sitadel permet de croiser les données pour comprendre les différents types de foncier.
Laurent Lesimple, Responsable du département études-aménagement, CCI de l’Eure
« L’Observatoire du foncier économique de l’Eure »
1 – Eléments sur l’observatoire du foncier économique de l’Eure
L’Eure comprend 600 000 habitants, elle se situe entre l’Ile-de-France et la Manche, sur l’axe SeineRouen-Le Havre. C’est un territoire de 6600km2, de densité équivalente à celle du grand Caen. Sa
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forte urbanisation engendre des problèmes de gestion de pression foncière résidentielle liée à la
proximité avec l’Ile-de-France.
La CCI de l’Eure a lancé une première enquête en 1995 pour connaître l’évolution des disponibilités
et améliorer la planification du foncier à vocation économique. Il s’agit d’un observatoire du
foncier car il se fonde sur la parcelle. En 2008 un guide consacré à l’harmonisation des définitions à
l’échelle de la région Haute-Normandie a été réalisé. A l’heure actuelle l’harmonisation se poursuit
(ex. : avec l’EPF). L’harmonisation soulève des problèmes qui ne sont pas simples à résoudre mais les
échanges auxquels ils donnent lieu peuvent déboucher sur des projets d’aménagement.
Avant 2005 on observait une croissance de la surface totale. Depuis 2006 on observe une
stabilisation de l’enveloppe « foncier d’activité », la gestion est donc économe. Chaque hectare
aménagé diminue le stock de surfaces à aménager. Les stocks restants font l’objet d’une gestion
parcimonieuse, elle suscite donc une réflexion prospective permettant d’anticiper les besoins des
entreprises. L’un des objectifs qui se dégage est la nécessité de requalifier et de programmer.
2 - Les ZAE : des « réserves » limitées, la nécessité de programmation à moyen long terme
Sur les territoires les plus attractifs : une gestion des flux s’opère. L’observatoire recense les hectares
en projet, il met aussi en rapport le besoin des entreprises et la programmation foncière. Il apparaît
des différences entre les territoires (ex. pénurie, besoins plus forts par endroits, etc.). Cela permet
ensuite de mieux cibler la destination des subventions du Conseil Général ensuite.
Selon les besoins réels des entreprises : L’observatoire permet d’analyser et de distinguer les
activités ayant besoin des ZAE et celles qui n’en n’ont pas besoin. Cela permet également de
travailler à ce que les ZAE soient plus homogènes dans leur composition. Les ZAE de l’Eure comptent
48 000 emplois, 11% des entreprises et s’étendent sur 0,57% du territoire. Les ZAE et leurs
extensions représentent au total moins de 1% du territoire, soit 900ha consacrés à l’activité contre
90% pour l’habitat, bien qu’elles soient souvent très visibles car situées en périphérie.
Il est important d’analyser les besoins des entreprises de se situer ou non en ZAE. Il faut tenir
compte des nuisances sonores, des risques industriels… Certaines activités ne sont pas compatibles
avec l’habitat on doit donc leur consacrer des espaces distincts de l’habitat et adapter les ZAE selon
les besoins. 2/3 du commerce de détail est en dehors des ZAE, il n’y a pas d’obligation à ce que le
tiers restant se situe en ZAE. De même : 90% des services à la personne se situent en dehors, les 10%
restant devraient davantage se trouver en centre des bourgs. Le foncier nouveau doit donc être
adapté pour les activités et se positionner nécessairement en dehors de l’habitat.
3 – Consommation d’espace et besoin de foncier : éviter les confusions d’ici 2 ans (SCoT Grenelle)
La notion de « raréfaction du foncier », que l’on soit d’accord ou non avec elle, invite à considérer le
foncier comme une ressource finie, dont l’usage doit être envisagé par anticipation. Toutefois une
confusion fréquente empêche d’approcher ce sujet correctement : « consommation d’espaces » et
« besoins fonciers » sont improprement assimilés.
-
La « consommation de foncier » est analysée à partir de la parcelle de terrain cessible, c’est
la méthode développée par la CCI de l’Eure pour mesurer les évolutions des ZAE et de ces
dernières uniquement. La méthode de la CCI ne porte pas sur le foncier en hors des ZAE.
-
La consommation d’espace analyse les surfaces qui font l’objet d’une mutation d’usage, elle
se fonde sur la photo-interprétation et sur l'expertise des élus et techniciens à l'échelle
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communale. Son objectif est d’analyser la mutation des paysages elle n’a pas pour ambition
de comptabiliser précisément les surfaces consommées (« Mode d’usage de l’espace »
analysé par l’Observatoire de l’agence d’urbanisme RBSE). Ce n’est pas un outil de gestion et
de planification.
Par conséquent, en zone d’activité, la consommation de foncier sera supérieure à la consommation
d’espace. En revanche la consommation totale d’espace par les activités, mise en avant par
l’observatoire de l’agence sera supérieure à l’observatoire de la CCI car son périmètre d’analyse va
au-delà des ZAE.
La "Grenellisation" des SCoT nous invite à établir des méthodologies communes. Dans l’Eure, des
objectifs de consommation de foncier et de consommation de l’espace agricole ont été distingués
pour éviter toute confusion. En 2009 l’enveloppe de consommation foncière a été fixée à 120ha
contre 60ha pour la consommation d’espace agricole.
4 - Economiser l’espace : les enjeux de densification et de requalification
De l’étalement urbain à la disparition des ZAE
Jusqu’à présent l’extension urbaine a eu lieu en investissant les franges des villes dans lesquelles se
trouvent de nombreuses activités. On peut parler d’un véritable phénomène de « grignotage des
ZAE » qui consiste à convertir les espaces d’activité existants en espaces d’habitat. Or, cette pratique
est défavorable à plusieurs égards. D’une part elle provoque progressivement le départ des
entreprises présentes dans ces zones, dont les nuisances (sonores, olfactives, risques, etc.) sont
souvent incompatibles avec des zones d’habitat et génèrent des conflits. D’autre part en provoquant
un besoin de foncier pour les entreprises quittant ces zones, elles alimentent l’artificialisation des
terres agricoles et peuvent générer des problèmes d’implantation pour les entreprises. Il est donc
impératif de reconstruire les ZAE sur les ZAE et de cesser le phénomène de grignotage du foncier
d’activité par l’habitat.
Un diagnostic partagé : renouveler les entreprises sur elles-mêmes
Entre 2002 et 2012 dans le cas de la ZAE de Vernon-Saint Marcel, on constate un grignotage de
l’habitat, qui plus est placé à côté d’un secteur "Seveso" qui génèrera à terme un nécessaire
arbitrage. Dans un tel cas il serait nécessaire d’avoir à un urbanisme partagé, co-construit, qui tienne
compte par exemple des projets d’extension des entreprises présentes. Cette mutation peut en effet
bloquer les projets des entreprises.
QUESTIONS DE LA SALLE
Question. Renouvellement urbain et extension sont liés : 9% de notre territoire est urbanisé donc
l’extension est encore possible. On ne peut pas réfléchir en termes d’extension alors que le territoire
français le permet. Le foncier n’est pas une ressource que l’on « détruit » même si l’on parle de
« consommation ».
Réponse : Vraie pression aujourd’hui : les agriculteurs voient disparaître leur outil de travail
réellement, ils ont un discours, des positions, des influences qui se conjuguent avec celles de l’Etat.
On a mis en évidence des besoins des entreprises de l’Eure : 100 000m2 construits d’entrepôts. Ces
données permettent de négocier et d’argumenter. Ont réussi à négocier 90ha chaque année, avec la
CA de l’Eure. Le « zéro prélèvement » n’est pas encore là.
5
Remarque : Le pas de deux entre diffus et ZAE est peut-être à étudier, de plus en plus d’agrégats
spontanés d’entreprises et de sites industriels devenus des ZAE.
Question : Ne pas confondre artificialisation et urbanisation. Le 1er urbain bâti = 5% mais
artificialisation FR = la moitié seulement (infrastructures, parking, entrepôts, parcelles enherbées à
vocation non productive)
Laurence Bertrand, Directrice du syndicat mixte, SCoT des Vosges Centrales
« La mesure de la consommation foncière économique dans le SCoT des Vosges Centrales »
Le cadrage des zones économiques par le SCoT
Les Vosges Centrales sont un territoire à dominante rurale, le foncier économique fait donc une large
place au commerce. Or le rythme d’accélération de l’extension commerciale était supérieur à la
moyenne nationale tandis que simultanément, la population diminuait. Dans ce contexte, la part
du foncier dévolue à l’industrie représentait le tiers du foncier économique, avec un rythme
d’évolution calqué sur les difficultés de l’économie industrielle lorraine.
Le SCoT recouvre une superficie de 122 000ha pour 120 000 habitants. La surface affectée aux
ZAE représente 480ha, dont 342ha consommés.
L’enquête préliminaire à la mise en place du SCoT a révélé l’impact d’une approche réduite à l’échelle
de la commune sur les projets d’aménagement de ZAE. Peu structurée en intercommunalités, les
municipalités concernées par le SCoT prévoyaient environ 1000ha de projet économique
potentiels, soit 5 à 10 fois les besoins théoriques des entreprises. Les travaux de concertation ont
permis de diviser par 2 la taille des projets.
Les réserves constituées s’élèvent au total à 529ha, 220ha à court terme, 170ha à moyen terme (510ans) et 200ha pour les réserves de long terme. Ces surfaces sont classées par ordre d’importance :
-
16 sites d’intérêt régional (346ha) : + de 20ha, accueillant des entreprises « exogènes »,
situées dans la vallée de la Moselle, présentant des accès route-fer-eau
-
19 sites d’intérêt local (183ha) : dans les petites communautés de communes
Faire accepter l’idée qu’il faut renoncer à ce que chaque intercommunalité ait une ZAE est un
combat difficile. A l’issue des concertations, les zones de moins de 3ha échappent au cadrage, elles
permettent d’y placer des artisans. Cela représente 200ha supplémentaires, à raison de 2,99ha
pour 60 communes.
L’observation de la consommation foncière dans les ZAE
La surface disponible à court terme est complétée par une surface à moyen terme qui n’est ouverte
qu’après modification du SCoT, ce dispositif freine l’urbanisation. 5 ans après la mise en place d’une
observation de la consommation foncière (à partir de photos aériennes) divers constats peuvent être
faits :
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-
Lorsqu’un terrain est fléché en zone à urbaniser, le terrain agricole change de prix (inflation)
cela génère une perturbation pour l’exploitant qui sera ainsi tenté de vendre sa terre.
-
Entre 2006 et 2013 : 17% des réserves immédiatement disponibles et 12% des réserves de
long terme sont consommées
-
Evolution de l’emploi salarié (2006-2009) : on ne vérifie pas que la création de ZAE est
synonyme de créations d’emploi. 60,95ha ont été consommés pour les ZAE mais dans le
même temps, la perte d’emplois sur le territoire s’élevait à -3,7%. L’essentiel de la création
d’emploi a lieu dans le diffus. Il ne faut pas pour autant gommer les ZAE car elles sont
essentielles pour garder l’industrie.
L’observation du potentiel foncier des friches industrielles
L’observation des sites existants a révélé que 90% des entreprises nouvellement implantées en ZAE
venaient d’entrepreneurs situés dans les Vosges centrales, souvent restreints par leur situation en
cœur de village. Leur objectif visait à s’installer dans une zone d’intérêt régional. En revanche les
implantations « exogènes » n’ont pratiquement pas eu lieu compte tenu de la crise. C’est un
problème inhérent aux SCoT : ce sont des outils d’affichage pour orienter l’action mais pas
forcément des outils de suivi.
Vers un réajustement des objectifs du SCoT
L’inventaire des friches répertorie actuellement 46 sites pouvant faire l’objet d’une requalification
suite à l’analyse en termes d’accessibilité/centralité/proximité. Cette requalification sera à soulever
dans le futur SCoT. Il apparaît que les besoins d’extension de foncier d’activité ont été largement
surestimés. Il faudra diviser par 2 sinon par 5 les surfaces en suivant les tendances antérieures.
QUESTIONS DE LA SALLE :
Question sur la place de la logistique : création de nombreux emplois mais problèmes
d’implantation, velléités des agriculteurs qui rendent impossibles les implantations du foncier éco car
locaux d’activité n’ont rien à voir avec les prix voulus pour le logement.
Réponse de Laurent Lesimple : Logistique : besoin de mobiliser dans SCoT interscot, métropole ou
agglo. Monde rural ne se mobilise pas suffisamment. Questions d’acceptabilité besoin travailler
l’image du projet… Les élus doivent aller voir, font des cahiers d’aval sur l’emploi. L’Allemagne a
détruit autant d’emplois industriels que ce qu’elle a créé d’emplois en logistique. Besoin d’un
sensibilisation de tous les jours. Ex. les journées de la logistique.
Remarque de Laurent Lesimple : la stratégie foncière devrait précéder la stratégie d’urbanisme. La
stratégie d’urbanisme n’est pas travaillée avec la stratégie foncière. Les zones futures devraient être
classées en zones N au moment où elles sont vendues, puis passées ensuite en AU pour limiter le
coût. Les CA sont OK car évite que les surfaces cultivées soient vendues pour ne tirer un prix fort.
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Claire Delpech, responsable finances et fiscalité-habitat et logement, AdCf
« L’impact territorial de la réforme de la fiscalité locale sur le développement économique »
Il est encore trop tôt pour bien mesurer les effets territoriaux de la réforme de la taxe
professionnelle, mise en œuvre en 2011. On constate par ailleurs une très grande diversité de
situations et d’effets selon le type de territoire (urbain, rural, concentré ou non). Les outils
d’observation sont eux aussi très diversifiés et l’accès aux données est compliqué.
La réforme en bref
Modification de l’assiette :
-
la CVAE (cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises) est calculée à partir de tranches de
chiffre d’affaire : les entreprises sont redevables à partir de +500 000€ HT/an ; le montant est
calculé en fonction de la valeur ajoutée produite, le taux s’élève à 1,5% de la VA pour les
entreprises de plus de 50 millions € HT de CA.
-
La CFE (contribution foncière des entreprises) est fixée par délibération de la commune ou de
l'EPCI sur le territoire du bien imposable, elle est assise sur la valeur locative des biens
immobiliers. Les bases foncières des établissements industriels sont réduites de 30 %.
Réaffectation de l’impôt entre collectivités
La CFE et la TASCOM vont aux EPCI et communes uniquement ; la CVAE et l’IFER, un impôt nouveau
sur les grandes entreprises de réseau (ex.AREVA) qui ne peuvent quitter le territoire, sont réparties
entre tous les niveaux.
Les conséquences sur la modification de la relation des collectivités au territoire sont importantes.
Cependant, l’engagement ayant été pris que la réforme n’ait pas d’impact sur finances, l’Etat
équilibre par des dotations (ex : Dunkerque) ou prélève dans les territoires à l’assiette élargie.
Les effets de la réforme
Effet 1 : On est passé à un système de spécialisation fiscale à la déspécialisation fiscale : la fiscalité
économique allait aux communautés et la fiscalité ménages aux communes, ce n’est plus le cas. Le
moteur fiscal des EPCI a changé. En moyenne un EPCI comptait 94% de ressources fiscales issues de
la TP contre 50% aujourd’hui, elles conservent seulement une partie d’impôts économiques. Le
système était bien pensé : les EPCI reversaient le stock aux communes et ils vivaient du flux.
Effet 2 : La TP était fortement évolutive, c’est moins le cas aujourd’hui puisque le CFE reste stable. De
plus dans un contexte de crise, la CVAE génère moins de rentrées fiscales, les collectivités font face à
de nouveaux problèmes, d’ordre financier.
Effet 3 : Le levier fiscal des collectivités est moindre. Le pouvoir fiscal aujourd’hui est contraint, ce ne
sont plus les collectivités qui décident. Diversification de leur panier fiscal.
Quel lien avec le territoire ?
Des gagnants : les territoires qui récupèrent davantage de matière fiscale (littoraux, ruraux,
territoires dynamiques, région IDF).
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Des perdants : les territoires industriels.
Les collectivités vont se demander si elles acceptent les entreprises qui demandent
beaucoup de foncier et provoquent des nuisances. Ils regarderont davantage le retour
fiscal assuré avant d’accepter une implantation. Ce phénomène sera d’autant plus fort dans
les territoires touchés par la crise du logement : car on pousse à construire de l’habitat, les
investisseurs guettent des opportunités foncières.
Il serait souhaitable que les collectivités qui s’étaient dotées d’une ingénierie fiscale et qui
avaient développé des projets de territoire, étaient en mesure d’opérer des arbitrages,
puissent continuent à penser le territoire comme « système ». Il y a nécessité à garder un
lien entre impôts et économie sinon les collectivités n’auront plus d’intérêt à accueillir les
entreprises.
L’état de la réforme suppose de nouveaux ajustements : car le montant attribué à un territoire est
basé sur l’historique de sa ressource, dans quelques temps elle n’aura plus forcément de réalité
physique. De nouveaux arbitrages auront donc lieu et une nouvelle stratégie devra s’imposer.
La CVAE, calculée sur la VA, impose une nouvelle réflexion car la VA peut être mobile : dans les
entreprises appartenant à un groupe filialisé, la VA « se promène » d’une implantation territoriale à
l’autre du groupe (Exemple : la croissance de la VA au niveau national en 2013 est de 7,5% mais de
26% pour Paris). Pour éviter les effets de concentration dans le territoire final, il serait plus
intéressant de concentrer le calcul sur ce territoire puis répartir selon des critères physiques.
La CFE : liée au petit contribuable elle repose sur les valeurs locatives qui datent des années 1970.
Les révisions de ces valeurs auront des effets colossaux sur la relation au territoire des entreprises à
petit CA. Toutefois il faut reconnaître que le rendement de cet impôt n’est pas en rapport avec la
réalité économique des territoires pour les entreprises qui ont plus de 500K€ de CA.
La réforme de la taxe professionnelle (TP) n’évitera pas les phénomènes de concurrence.
QUESTIONS DE LA SALLE
Question : quid de la gouvernance dans les ZAE. Les ZAE dynamiques sont en déshérence par
manque de gouvernance. Savoir l’aménager oui mais la gérer aussi. Intérêt marqué pour rester
propriétaire du foncier (par les élus locaux) la collectivité en reste propriétaire, cela facilite la
réhabilitation.
Réponse : les comités de pilotage par les chefs d’entreprises sont essentiels. Sur le foncier de plus
en plus de demandes pour faire différemment : bail à construction, bail emphytéotique ; d’autres
souhaitent être propriétaire.
Commentaire sur ZAE et mixité : certaines ne peuvent l’être mais là où c’est possible pourquoi pas
faire de la diversité.
9
Axel RIEHL, CMN Partners
« L’offre d’accueil économique : Quelles stratégies d’aménagement des territoires ? Comment
requalifier un site d’activités ?»
L’évolution de l’offre d’accueil : le type d’accueil évolue selon les besoins des entreprises et des
méthodes de réalisation des collectivités.
Années 70
Années 80
La Zone artisanale
opérations communales
La Zone industrielle
ZAD communale et aménagement en ZAC par SEM
Années 95
Le Technoparc
Années 2010
L ’Ecoparc
ZAC et aménagement par SEM ou opérateurs privés
ZAC ou lotissement: de plus en plus des acteurs privés à
l’initiative et à la réalisation
(3ème révolution industrielle de Rifkin, verticalité ?) sera-telle mixte ou mono fonctionnelle et avec quel montage
(public, privé ?)
2015-2030
Et demain???
Le foncier éco nouveau parent pauvre des territoires ?
La part de foncier consommé par l’économie en France (sens large) reste faible par rapport à la
part résidentielle (analyse CLC) : 160 000 ha pour le logement contre 66 000ha pour les activités
commerciales et économiques entre 1990 et 2006.
Souvent on ne distingue pas les types d’activités or la surface de locaux de l’activité productive
(industrie) diminue, tandis que la part des locaux de commerces, tertiaires et services publics
augmente. Or le commerce et l’industrie ne génèrent pas du tout le même niveau d’emploi et 40%
de la VA dans les services est liée à l’industrie. Le lien entre utilisation foncière et emploi est
variable. Ex. ZAE à forte présence commerciale, de 120ha comprenant 17ha de parking.
D’autres facteurs jouent en la défaveur du foncier économique :
-
la mixité avec l’habitat se fait toujours au détriment de l’économie.
-
Le passage de la TP à la CET, affaibli l’intérêt des élus locaux pour le sujet. Or sans maîtrise
foncière publique dédiée, l’activité économique ne peut avoir de place dans le foncier classé
« AU », trop coûteux.
Par conséquent il devient difficile de plus en plus difficile d’orienter, de réserver et de programmer
des sites d’accueil économique au sein des territoires.
Exemple d’absence de stratégie économique territoriale dans un projet urbain
L’économie est souvent appréhendée comme un moyen, rarement comme une composante et une
fonction urbaine… On parle de m² de tertiaire sans se poser la question des utilisateurs (= la cible) et
de leurs besoins. On s’interroge rarement sur la manière dont on remplira les grands projets urbains
avec du tertiaire. Au final, les locaux sont occupés par des institutions, puis des délégataires de
services publics puis une relocalisation a lieu car les utilisateurs prêts à payer 300€ m2 sont rares.
« On fait une architecture puis on se pose la question de son occupant… »
10
L’absence de documents « opposables » qui structurent l’offre d’accueil économique territoriale
Parmi les documents de référence peu développent des outils de pilotage ainsi qu’une stratégie
d’accueil structurée et cohérente dans les territoires :
-
SRDEI : document d’orientation stratégique souvent déconnecté du fait territorial
-
SCOT : rarement un document stratégique en matière de développement économique, sauf
dans quelques PADD
-
PLU : de moins en moins un document stratégique mais plus un outil d’aménagement
C’est ainsi que l’on voit des sites proches se faire concurrence… Il y a donc nécessité pour les
territoires de se doter, au-delà des réflexions stratégiques, d’outils de pilotage, de cadrage et de
discussions (type PLH) avec l’ensemble des partenaires. Cela permettra de décliner sur un territoire
la politique de développement économique de manière lisible pour les entreprises et les acteurs de
la chaîne de production et de commercialisation de l’offre d’accueil. Cela permettra également de
hiérarchiser les interventions sur les sites économiques (concentration des efforts « publics » sur les
sites à enjeux, limiter les effets de concurrence, orienter les programmes sur des terrains maîtrisés
par la collectivité…). Enfin, cela permettra de structurer la production de l’offre immobilière à partir
d’un dialogue entre collectivités, professionnels de l’immobilier et utilisateurs, qui va de la définition
à la réalisation des opérations.
Convictions pour construire une stratégie d’offre d’accueil
Plusieurs facteurs contribuent à la réussite d’une stratégie d’offre d’accueil : la mise en place d’un
pilotage politique et d’une gouvernance économique territoriale ; la connaissance du marché foncier
économique et de son évolution ; la maîtrise de l’offre existante (localisation/nature de
l’offre/quantité) ; la définition d’une ambition et d’objectifs de développement ; l’évaluation des
besoins des entreprises ; la connaissance du tissu et de l’évolution des filières ; la capacité
d’entraînement et de conviction des collectivités ; le développement de relais au sein du tissu
économique ; la réactivité (répondre aux besoins actuels des entreprises : show-room, locatif, labo,
etc.).
Pourquoi requalifier ?
Trois raisons principales invitent à la requalification : l’indisponibilité du foncier (volontaire ou
pénurie comme dans les Bouches du Rhône) ; le vieillissement des zones (signalétique, voirie, friches,
bardage) sur des territoires recherchant une dynamique ; le mitage des ZAE par la présence
d’enseignes commerciales (problème d’image, conflit d’usage, renchérissement des loyers…)
La requalification consiste à développer un projet d’aménagement économique permettant de
redonner une image attractive à un site, pour conforter les entreprises présentes, rassurer le marché
et attirer de nouvelles implantations. Elle doit être appréhendée comme un véritable projet urbain
pour le développement économique (Intervenir sur l’urbanisme réglementaire – PLU-, volontarisme
foncier, rassurer le marché, tenir dans la durée, marketer…) : le projet d’aménagement économique
permettant de retrouver une image attractive.
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